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Bail professionnel

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Pourquoi LegalPlace?

Pourquoi ? Pour qui ?

Le bail professionnel est un contrat de bail proche du bail commercial utilisé pour la location de locaux à des professionnels qui n’exercent une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni agricole. Il concerne ainsi, par excellence, les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, notaires, architectes, vétérinaires, etc.) ou non réglementées (conseil en gestion de patrimoine, apporteurs d’affaires, etc.).

Il peut ainsi être conclu uniquement par des locataires qui exercent des professions dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Ce bail est conclu entre le propriétaire des locaux qui seront mis en location et le professionnel qui exploitera son activité (le plus souvent libérale) dans les locaux.

Le bail professionnel est souvent privilégié par les propriétaires bailleurs car il est moins protecteur du locataire que le bail commercial.

Quelle forme et quel contenu ?

Le bail professionnel est principalement soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil.

Il doit être écrit et comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location : désignation des parties, description précise des locaux loués, durée du bail, loyer et conditions de révision du loyer, dépôt de garantie, obligations des parties, répartition des charges, annexes obligatoires, etc.

Quelle durée ?

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.

Les parties peuvent convenir d’une durée supérieure à 6 ans.

Quelles conditions de résiliation ou renouvellement ?

Chaque partie peut décider, avant l’arrivée du terme, de ne pas renouveler le bail professionnel en respectant un préavis de 6 mois.

Attention : contrairement à ce qui est prévu pour le bail commercial, le locataire ne dispose pas d’un droit au renouvellement du bail professionnel. Le propriétaire bailleur peut donc décider de ne pas renouveler le bail professionnel, sans besoin de motiver sa décision, et sans avoir à payer une indemnité d’éviction au locataire.

En l’absence de résiliation, le bail professionnel est tacitement reconduit pour une durée égale à la durée initiale.

Quel loyer ?

Le montant du loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront librement fixés par les parties.

Les choix de l’indice d’indexation applicable à la révision du loyer est également libre (sous réserve de présenter un lien avec l’objet du contrat). Les parties peuvent choisir ici l’indice du coût de la construction (ICC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Quelles répartition des charges entre le bailleur et le locataire ?

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations) nécessairement supportées par le bailleur. En général, toutes les charges autres que le minimum légal supporté par le bailleur sont refacturées au locataire. Notre modèle vous laisse une large gamme de choix sur ces questions.

Est-il possible d’opter pour le statut du bail commercial ?

Même si le locataire ne relève pas du statut des baux commerciaux, il est possible d’opter pour le bail commercial. La volonté de se soumettre volontairement au régime du bail commercial devra être explicite dans le contrat (qui devra alors impérativement être intitulé “bail commercial” - il conviendra à cet effet de choisir le modèle de bail commercial que nous proposons).

Attention : opter pour le statut du bail commercial en globalement moins favorable pour le bailleur (puisque le locataire sera bien plus protégé sous ce statut), qui préfèrera en toute logique demeurer sous le régime du bail professionnel.

Etat des lieux et annexes

La loi et les différentes réglementations imposent des annexes obligatoires au bail professionnel (comme pour les autres types de baux).

Un dossier de diagnostic techniques doit ainsi impérativement être annexé au bail commercial (risques naturel et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

Il conviendra également d’établir un état des lieux précis détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail professionnel, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

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