Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction
Alternative Text Estelle Fornier

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, les deux questions suivantes se posent souvent :

  • l’offre au prix de l’annonce présentée par un potentiel acquéreur oblige-t-elle le vendeur à vendre à celui-ci son bien immobilier (et donc à signer un compromis de vente) ?
  • dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, le vendeur doit-il obligatoirement vendre son bien immobilier au premier offrant ?

Aujourd’hui, nous constatons que très peu de personnes, y compris les agents immobiliers, ont la bonne réponse à ces questions. Or, la Cour de Cassation a déjà été amenée à prendre plusieurs décisions en la matière et la jurisprudence est restée constante depuis 1986[1]. Les réponses apportées par les tribunaux divergent en fonction de la présence d’un intermédiaire et de la nature du mandat consenti par le vendeur.

L’offre d’achat au prix dans le cadre de la mise en vente d’un bien sans intermédiaire

Rappelons que lorsqu’un propriétaire met en vente directement son bien sans confier de mandat à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, avocat) dit « intermédiaire » et publie ainsi une annonce indiquant le prix de vente de son bien (par voie d’affichage ou dans la presse ou sur internet), cela constitue une offre de vente ferme à personne indéterminée.

Ainsi, si une personne fait une offre d’achat au prix, il y a, d’un point de vue juridique, acceptation de l’offre de vente et les parties seront donc contractuellement liées. En effet, l’acceptation du bénéficiaire rencontre purement et simplement l’offre du pollicitant (=offrant), la vente est formée sans autre condition nécessaire, le droit français des contrats ayant consacré le principe du consensualisme en matière de formation des conventions[2]. Par ailleurs, les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix. De ce fait :

  • si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celle qui a fait la première  offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi: 73-14407) ;
  • si le vendeur reçoit une offre au prix et ensuite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre sous peine de devoir des dommages et intérêts au premier acceptant, ou pire, de voire annuler la vente conclue avec celui qui a surenchéri.

La solution est bien moins évidente lorsque le vendeur a confié un mandat à un intermédiaire en transaction immobilière.

La mise en vente d’un bien par un intermédiaire (agent immobilier, notaire ou avocat)

Dans cette hypothèse, il faut rechercher la nature du mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir :

  • d’un mandat de représentation : dans ce cas, le vendeur/mandant donnera à un intermédiaire en transaction immobilière le pouvoir d’engager le vendeur et donc de vendre son bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix d’un acquéreur potentiel. Dans une telle hypothèse, les réponses à nos questions seront donc les mêmes que lorsque le vendeur met en vente son bien par ses propres moyens : le candidat acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra automatiquement le cocontractant du vendeur ;
  • d’un simple mandat (mandat d’entremise) par lequel le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir d’une part s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, d’autre part, avec qui il souhaite conclure la vente[3].

A noter que le droit commun, et plus précisément les articles 1984 et suivants du Code civil relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre s’il recueille l’accord sur la chose et le prix. Toutefois, en matière immobilière, ce texte n’est pas souvent applicable du fait d’une législation spéciale. En effet, seules sont habilités à vendre les biens d’autrui les personnes suivantes :

  • les agents immobiliers bénéficiant d’une « carte transaction » délivrée par la Préfecture. Or , ces derniers sont soumis au droit spécial issu de la « loi Hoguet », qui dispose notamment au travers des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite et  72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le contrat doit contenir une clause spécifique afin de pouvoir réaliser la vente en lieu et place du vendeur ;
  • les notaires en application de l’article 31 du règlement national du notariat ;
  • les avocats en application de l’article 6.3 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat.

En principe, les avocats concluent des contrats de mission en transaction immobilière et non des mandats de vente, ce qui exclut toute notion de représentation de leur client.

Sur les pouvoirs résultant d’un tel contrat, la jurisprudence a fait une application claire et constante du droit depuis un arrêt en date du 5 janvier 1985[4] qui a jugé que « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ». En conséquence, dans ce contexte, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente.

Cette décision a été plus récemment confirmée comme suit :

  • Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation (chambre civile 1, 27 juin 2006, N° de pourvoi: 04-20693) a jugé que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ; »
  • Dans un arrêt en date du 12 février 2008, elle (Cass. chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709) a confirmé que « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur» ;
  • Dans un arrêt du 12 avril 2012 (Cass. chambre civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637), la Cour de cassation a considéré que viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

Il résulte de ces jurisprudences que, conformément au principe établissant que la règle spéciale déroge au droit commun, la Cour de cassation a très nettement entendu appliquer la loi Hoguet qui est d’ordre public[5] plutôt que les dispositions relatives à la vente issues du Code civil[6] dès lors que l’agent immobilier n’est pas expressément mandaté pour signer l’acte de vente.

Par conséquent, en l’absence d’une telle clause dans le mandat donné à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et reste donc libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

***

La confusion relative aux pouvoirs de l’agent immobilier vient le plus souvent du fait que l’acquéreur potentiel n’a pas connaissance du contenu exact du contrat liant le vendeur et l’agent immobilier. Cette ignorance ajoutée à l’incompréhension d’un refus d’une offre faite au prix conduit parfois à un contentieux devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’acquéreur évincé devra bien considérer les risques de cette action. En effet, l’introduction de celle-ci peut empêcher une vente valablement conclue avec un autre acquéreur ou empêcher toute conclusion ultérieure. Dans le cas où l’acquéreur évincé ne serait pas fondé dans son action en application du droit et de la jurisprudence suscités, le vendeur, victime d’un préjudice, pourra obtenir des dommages et intérêts importants.

En conclusion, il est donc nécessaire de bien clarifier, préalablement à la conclusion d’un mandat avec un agent immobilier ou un avocat mandataire en transaction immobilière, les pouvoirs de ce dernier et la portée de ceux-ci.

[1] Cour de cassation, chambre civile 1, 8 juillet 1986, N° de pourvoi: 84-15731

[2] Cour d’appel, Paris, 2e chambre, section B, 26 Juin 2008 – n° 06/14477

[3] sous réserve que le critère de sélection ne soit pas discriminatoire

[4] Cour de cassation, chambre civile 1, 5 janvier 1985, n°83-13560

[5] Cour de cassation, chambre civile 1, 18 juin 2014, N° de pourvoi: 13-13553

[6] Les dispositions de l’article 1583 ne sont pas d’ordre public (Cour de cassation, chambre civile 1, 24 janvier 1984, N° de pourvoi: 82-1484)

Alternative Text Estelle Fornier

La vente immobilière est une opération juridique complexe. N’étant pas instantanée, elle est précédée d’une période plus ou moins longue qui comprend différentes étapes. Une fois que les parties se sont mis d’accord sur les éléments essentiels du contrat, le compromis de vente (c’est à dire la promesse synallagmatique de vente) est signé.

Pour mémoire, ce contrat constate des engagements réciproques des parties : le vendeur (=promettant) s’engage à vendre et l’acquéreur (=bénéficiaire) à acquérir le bien à un prix fixé. Les deux parties sont liées et le vendeur ne peut vendre son bien à un autre acquéreur tant que la promesse n’est pas caduque.

La signature de ce compromis permet de préparer la vente en elle-même. Cet avant-contrat structure la phase préalable à la signature de l’acte de vente et permet la réalisation des conditions suspensives. En effet, le notaire va alors procéder à un certain nombre de vérifications portant sur la capacité des parties, l’origine trentenaire du droit de propriété, la situation hypothécaire du bien, l’absence ou la présence de servitudes, etc et va ainsi se faire remettre les documents complémentaires.

Au cours de cette phase préparatoire, à savoir entre les dates de signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente, il peut donc arriver que des faits nouveaux contraignent les parties à modifier le compromis de vente. Cette situation n’a pas été prévue par le législateur, c’est donc la pratique et la jurisprudence qui y ont apporté des solutions. Le compromis sera modifié par un avenant qui est un acte juridique permettant de modifier un contrat antérieur toujours en vigueur. L’avenant précise les points sur lesquels la convention initiale est modifiée et rappelle ceux sur lesquels le contrat reste inchangé. Les deux documents doivent être cohérents l’un envers l’autre.

Ces modifications pouvant être plus ou moins importantes, il faut alors distinguer deux types de modifications du compromis de vente qui n’emportent pas les mêmes conséquences.

La modification d’un élément substantiel du compromis de vente

Pour mémoire, les qualités substantielles (=essentielles) du compromis de vente en tant que contrat sont définies comme des qualités qui ont été expressément ou tacitement convenues par les parties et en considération desquelles elles ont contracté.

Dans la vente immobilière, on peut citer par exemple que sont des modifications d’une qualité essentielle les changements suivants :

– une modification du prix ;

– une modification de la consistance du bien :

– un deux pièces au lieu d’un trois pièces,

– le jardin privatif était en réalité des parties communes à jouissance privative (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 14 Janvier 2010 – n° 08/13996) ;

– un droit réel était en réalité un droit personnel (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 15 Mars 2012 – n° 10/16659).

Il peut s’agir également d’une « découverte » de :

– la non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme (absence d’autorisation d’urbanisme[1]) ou au règlement de copropriété (appropriation des parties communes par le vendeur par exemple),

– un diagnostic révélant la présence d’amiante,

– une hypothèque non révélée par l’état hors formalités,

– une servitude découverte postérieurement (Cour d’appel, Chambéry, 2e chambre, 12 Novembre 2015 – n° 14/02630),

– un procès en cours,

– l’absence d’une servitude au profit du fonds acquis (Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 12 Janvier 2016 – n° 13/02702).

Dans le cas où un avenant est signé, il sera alors nécessaire de renotifier le contrat (a contrario Cour de cassation, chambre civile 3, 26 septembre 2007, N° de pourvoi : 06-17187).

Un nouveau délai de rétractation de 10 jours commencera à courir et l’acquéreur (acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation) pourra à nouveau se rétracter sans justifier d’un motif durant cette période. A défaut de cette nouvelle notification[2], il a déjà été jugé que l’acquéreur sera recevable, malgré la signature de l’acte authentique de vente, à exercer son droit de rétractation, même par voie de conclusions (c’est-à-dire au cour d’une procédure devant le tribunal de grande instance) ce qui entraine l’annulation de l’acte de vente (Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 12 Janvier 2016 – n° 13/02702).

La modification d’un élément non substantiel du contrat

Nous parlons ici d’une modification sans conséquence sur les engagements de l’acquéreur. Cette modification n’a donc pas pour conséquence de modifier un élément déterminant du contrat.

Il s’agira le plus souvent d’un nouvel accord pour la poursuite du contrat initial à savoir allonger des délais pour l’obtention d’un financement, d’un permis de construire, etc. cette prolongation n’entraine pas novation du contrat c’est-à-dire que c’est le même contrat qui se poursuit aux mêmes conditions sous réserve que l’avenant soit signé avant l’expiration du délai prolongé.

En conséquence, en signant l’avenant, les parties manifestent leur volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de la caducité du compromis de vente. Dans cette hypothèse, il ne faudra pas oublier d’indiquer un nouveau délai. A défaut, un « délai raisonnable » s’appliquera.

A noter que dans le cas où nous sommes en présence d’une erreur matérielle minime sans conséquence sérieuse, il n’est pas recommandé de faire systématiquement un avenant. En effet, si cependant le notaire notifiait au futurs acquéreurs un nouveau délai de rétractation et que ceux-ci se rétractaient, ces derniers pourraient se voir condamner. En effet, les juges ont déjà condamné des futurs acquéreurs à payer la clause pénale et le notaire à payer des dommages et intérêts au motif que celui-ci a contribué non seulement à faire échouer la vente mais encore a contribué à la condamnation des futurs acquéreurs (Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1ère chambre B, 7 Mars 2013 – n° 12/05013).

*

*             *

En conclusion, la découverte d’un élément nouveau peut conduire à se poser la question de savoir si cet élément est substantiel dans la réalisation du contrat de vente. En conséquence, en cas de doute, il est conseillé de se tourner vers un avocat ou son notaire qui procédera à l’analyse de la jurisprudence récente et conseillera le vendeur sur l’opportunité d’une nouvelle notification.

[1] Principalement permis de construire, déclaration préalable et certificat de conformité.

[2] Appelée parfois « renotification »

Alternative Text Estelle Fornier

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration et doit donc être renouvelé (notamment par avenant de renouvellement au bail commercial), il se dit souvent qu’il existe une forte probabilité que le loyer soit « déplafonné » engendrant une hausse significative de celui-ci. Cette affirmation est loin d’être exacte et il s’agit plutôt d’une idée reçue des acteurs des baux commerciaux (locataires, banquiers, bailleurs). En tout état de cause, le bailleur a tout intérêt à le demander quelle que soit la situation car si le preneur accepte, il pourra obtenir une augmentation du loyer alors même que les conditions du déplafonnement ne seraient pas remplies.

Les mécanismes visant à l’augmentation du loyer du bail commercial par déplafonnement sont très techniques et leur compréhension n’est pas aisée. L’application de ces textes donne lieu à un contentieux abondant.

Nous commencerons donc par expliquer le principe qui est que le loyer doit être fixé à la valeur locative (I) puis nous examinerons le plafonnement (II) pour terminer par les motifs de déplafonnement (III).

Il est précisé que cet article ne vise que le renouvellement du bail et non la révision de celui-ci (tous les 3 ans). Enfin, il est utile de mentionner que les mécanismes explicités ci-dessous ne s’appliquent pas au loyer du bail emphytéotique[1].

Le principe : la valeur locative

L’article L145-33 du code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. » Il s’agit là du principe qui est applicable dans tous les cas où la règle du plafonnement est exclue.

En cas de désaccord sur cette valeur locative, elle est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Chacun de ces éléments fait l’objet d’une définition dans la partie règlementaire du code.

Le plafonnement

Le plafonnement constitue une exception à la valeur locative, il est codifié à l’article L145-34 du Code de commerce. Ce plafonnement est une mesure protectrice du locataire. Il conduit à ce que la variation du loyer ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice applicable, à savoir l’ILC (indice trimestriel des loyers commerciaux) ou l’ILAT (indice trimestriel des loyers des activités tertiaires).

Toutefois, il faut préciser son périmètre. En matière de renouvellement, c’est-à-dire au bout de 9 ans, le plafonnement ne s’applique que :

– dans le cas d’un bail qui n’est pas supérieur à 9 ans. En conséquence, dès lors que le bail initial est supérieur à 9 ans et/ou que le bail renouvelé pour une durée supérieure à 9 ans, il n’est pas prévu que la règle du plafonnement s’applique ;

– lorsque la valeur locative est supérieure au loyer. En effet, lorsque la valeur est inférieure au loyer en cours, le plafonnement ne s’applique pas et il faut revenir à la valeur locative à charge pour le locataire de le soutenir à son bailleur. Dans le cas d’un contentieux, c’est au juge de fixer le loyer à la valeur locative et ce, quand bien même celle-ci serait inférieure au loyer en cours et en l’absence de toute modification des éléments énumérés à l’article L145-33 du Code de commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 11 décembre 2007, N° de pourvoi: 07-10476) ;

– lorsque les parties en ont décidé ainsi. En effet, il résulte de l’article L145-15 du Code de commerce que le plafonnement n’est pas d’ordre public, c’est-à-dire que les parties peuvent y déroger contractuellement.

Par ailleurs, il existe des cas plus spécifiques permettant de ne pas tenir compte du plafonnement.

Les cas de déplafonnement du loyer du bail commercial

Le bail de plus de 12 ans par effet de la tacite prolongation

L’alinéa 3 de l’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans[2].

La tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement. Si la tacite prolongation n’a aucune conséquence néfaste dans le cadre d’un bail d’habitation telle n’est pas le cas dans le cadre du bail commercial.

C’est d’ailleurs pour cette dernière raison qu’il est fortement conseillé aux locataires de demander le renouvellement de leur bail avant l’expiration d’une durée de 12 ans depuis la prise d’effet de leur bail afin de ne pas se voir appliquer une hausse de loyer substantielle.

A l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser le bail se poursuivre au-delà de 12 ans afin de pouvoir augmenter le loyer en dehors de tout indice règlementaire.

Les locaux monovalents

Certains types de lieux échappent de plein droit à la règle du plafonnement des loyers, c’est le cas des locaux suivants :

– les terrains nus (article R145-9) : quand ils bénéficient du statut des baux commerciaux[3] ;

– les locaux à usage exclusif de bureaux (article R145-11) : il s’agit des locaux servant uniquement à une activité tertiaire ou administrative, cela est généralement mentionnée dans la clause « destination ». A contrario, ne sont pas des locaux à usage exclusif de bureaux les locaux dans lesquels le bail autorise l’exercice de tous commerces[4]. Ainsi, par exemple, des bureaux pour l’activité de formation, production et diffusion de matériel pédagogique[5], une activité d’agence bancaire[6], etc ;

– les locaux monovalents (article R 145-10) : il s’agit des locaux construits dans le but d’une seule utilisation (exemples : hôtels, cinéma, théâtres, cliniques etc).

Une modification notable des éléments de la valeur locative

En application de l’article L 145-34 du Code de commerce, le déplafonnement du loyer peut être justifié par une modification « notable » d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés par l’article L145-33 du même code (1° à 4°). Il est à noter que les prix couramment pratiqués dans le voisinage n’entrent pas en compte pour cette appréciation. Par ailleurs, cette modification notable doit être intervenue au cours du bail expiré jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail et doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur[7] à charge pour le bailleur de le démontrer.

– les caractéristiques du local (articles R 145-3 et R 145-4 du code de commerce) : on s’intéressera à :

  • l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,
  • la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire (ex. climatisation) ;
  • l’adjonction de locaux accessoires (ex. : caves, parkings, etc) ;
  • la création d’aménagement. Par exemple des travaux, mêmes effectués par la locataire, qui avaient affecté la distribution des locaux en étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle, développé les surfaces de bureaux, facilité l’accès aux caves en sous-sol et créé des doubles sanitaires et une cuisine[8],

– la destination des lieux (article R 145-5 du code de commerce) : il convient de rechercher si la destination du bail a été complétée par voie d’avenant ou judiciaire ;

– les facteurs locaux de commercialité (R 145-6 du code de commerce) : il nécessite de déterminer si la ville, le quartier ou la rue où est implanté le commerce a connu une évolution pouvant  provenir de la répartition des diverses activités dans le voisinage, de l’augmentation des moyens de transports, de la réhabilitation d’un quartier (ex. : transformation d’une rue en rue piétonne, aménagement pour recevoir davantage de bateaux de croisière et implantation du palais des congrès près de la gare maritime[9]), de la création de logements collectifs remplaçant des zones pavillonnaires, etc ;

– les obligations respectives des parties (article R 145-8 du code de commerce) : il convient de savoir si une nouvelle répartition des charges et taxes, travaux, etc. a été prévue par voie d’avenant ou légale. Par exemple, il a été retenu que le triplement de l’impôt foncier à la charge de la propriétaire affectant de manière très substantielle les revenus que la bailleresse tirait du local est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé[10].

Ce critère de déplafonnement est difficile à évaluer et le seul moyen de s’assurer qu’il est réellement rempli est de faire appel à une expertise (généralement par des experts figurant sur les listes des experts judiciaires spécialisés). L’expert fera une étude approfondie de l’évolution de ces éléments et déterminera non seulement s’il existe un motif de déplafonnement mais encore quelle est la valeur locative des locaux en application de l’article L 145-33 du Code de commerce.

La renonciation implicite du locataire

Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.

*

*             *

Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation de votre loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :

  • mon bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
  • mon bail initial excède-t-il 9 ans ?
  • mon bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
  • mon bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
  • les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter votre loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.

Il est toutefois précisé que :

  • le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce[11]. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;
  • le déplafonnement ne pourra entrainer qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle[12] aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En cas de divergences sur le montant du loyer du bail renouvelé, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat qui vous assistera dans les négociations avec le bailleur ou défendra vos intérêts dans le cadre d’une action judiciaire.

*****

[1] Cour de cassation, chambre civile 3, 19 février 2014, N° de pourvoi: 12-19270

[2] Cour de cassation, chambre civile 3, 18 mars 1998, N° de pourvoi: 96-14458

[3] Cour de cassation, chambre civile 3, 26 mai 1977, N° de pourvoi: 75-15378

[4] Cour de cassation, chambre civile 3, 17 décembre 2002, N° de pourvoi: 01-13206

[5] Cour de cassation, chambre civile 3, 1 avril 2009, N° de pourvoi: 08-13130

[6] Cour de cassation, chambre civile 3, 7 juillet 2016, N° de pourvoi: 15-15173

[7] Cour de cassation, chambre civile 3, 14 septembre 2011, N° de pourvoi: 10-30825 // Cour de cassation

chambre civile 3, 17 janvier 2012, N° de pourvoi: 11-12090

[8] Cour de cassation, chambre civile 3, 31 mars 2016, N° de pourvoi: 15-12356

[9] Cour de cassation, chambre civile 3, 1 juillet 2015, N° de pourvoi: 14-13056

[10] Cour de cassation, chambre civile 3, 13 juillet 1999, N° de pourvoi: 97-18623

[11] Cour de cassation, chambre civile 3, 15 juin 1994, N° de pourvoi: 92-14172

[12] Article L145-34 du Code de commerce alinéa 4

Alternative Text Estelle Fornier

Lors de la conclusion d’un compromis de vente (le terme juridique correct est « promesse synallagmatique[1] de vente ») pour l’acquisition d’un bien déjà construit, il est généralement prévu qu’il soit versé une somme d’argent appelé « dépôt de garantie ». Son montant est de 5 à 10% du prix. Il n’y a pas de loi ou règlement qui encadre celui-ci.

Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?

Bien que non obligatoire, il est souvent demandé le versement d’un dépôt de garantie comme conséquence de la signature du compromis de vente.

Ce dépôt a plusieurs avantages puisqu’il permet :

– à ce que les parties se sentent davantage liées lorsque le contrat a reçu un début d’exécution par un versement ;

– de vérifier que l’acquéreur est bien solvable. En effet, un promettant acquéreur qui ne peut mobiliser 5 à 10% du prix ne dispose pas a priori d’un apport personnel et aura sans doute des difficultés à obtenir un financement bancaire ;

– de provisionner une clause pénale pour le cas où l’acquéreur ne respecterait pas ses engagements. Il faudra alors que la promesse prévoit une telle clause.

Le versement d’une somme d’argent à l’occasion de la promesse peut recouvrir un certain nombre de qualification juridique en fonction de son objet et de la façon dont est écrite la clause. En effet, il peut s’agir de :

– un acompte : c’est un paiement partiel et anticipé du prix. C’est, en général, la qualification la plus adaptée pour un versement effectué dans le cadre d’un compromis de vente ;

– une clause de dédit : elle permet à une partie de ne pas exécuter son obligation moyennant le versement d’une somme d’argent à son cocontractant. La partie qui exerce le dédit ne commet aucune faute car il s’agissait d’un aménagement prévu au contrat ;

– un dépôt de garantie : cette expression est souvent utilisée pour désigner la somme versée par le promettant pour garantir l’exécution de son engagement. Ce versement est généralement associé à une clause pénale. L’utilisation de ce terme est à éviter car le « dépôt de garantie» recouvre une réalité juridique définie par l’article L.261-15 du Code de la construction. En effet, dans la vente d’immeuble à construire, en contrepartie de ce versement, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble.

Il est préférable de ne pas s’arrêter à la dénomination employée dans la promesse de vente car il existe de très fréquentes confusions. En cas de doute, nous vous conseillons de demander à un avocat de déterminer la qualification de ce versement afin de prendre les bonnes décisions et d’éviter tout contentieux.

Que faire si je n’ai pas d’apport permettant de payer le dépôt de garantie au titre du compromis de vente ?

Rien n’interdit à ce qu’il ne soit prévu aucune somme d’argent. Ainsi, dans le cas où vous ne disposeriez pas d’une telle somme, le vendeur peut tout simplement ne pas vous en demander.

Quand verser le dépôt de garantie au titre du compromis de vente ?

Lorsque l’acquéreur est un non professionnel et que la vente porte sur un immeuble d’habitation, le moment du versement est encadré par la loi et plus précisément l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit :

– un principe (alinéa 1) à savoir que « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation ». En conséquence, le versement ne pourra avoir lieu que dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre.

– Une exception (alinéa 2) qui dispose que « un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés». Il faut donc que le contrat soit conclu par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier, avocat, notaire) et que celui-ci dispose d’une garantie financière pour que les fonds affectés au dépôt de garantie soient versés le jour de la signature de la promesse. A noter qu’un agent immobilier qui n’a pas rédigé l’acte ne peut recevoir les fonds, sa garantie financière ne couvrant pas l’activité isolée de séquestre.

Dans le cas d’un acquéreur professionnel qui achète un bien d’habitation, le versement peut être effectué au moment de la signature de la promesse ou plus tard. En pratique, les professionnels lui substituent un cautionnement bancaire ce qui leur évite de se départir des fonds.

En tout état de cause, il est interdit de percevoir une somme au moment de l’offre d’achat en application de l’article 1589-1 du Code civil (Cf notre article « L’offre d’achat »).

Comment verser le dépôt de garantie et à qui ?

Vous pouvez verser cette somme par virement ou encore pas chèque de banque. La somme peut être versée directement entre les mains du futur acquéreur (nous déconseillons cette solution) ou entre les mains d’un séquestre (agent immobilier, notaire ou avocat).

Concernant la pratique du « chèque à titre de garantie », nous vous déconseillons fortement de l’utiliser. En effet, lors de l’émission d’un chèque, la provision (la somme) est transférée au bénéficiaire dès la remise et l’émetteur du chèque (le tireur) ne peut pas faire opposition à son encaissement. En cas d’encaissement injustifié, l’émetteur du chèque devra justifier que le paiement est indu pour obtenir la restitution du montant, étant précisé que vraisemblablement cette démonstration devra se faire devant le tribunal si le bénéficiaire du chèque est de mauvaise foi.

La restitution du dépôt de garantie au titre du compromis de vente

En cas de rétractation

En application de l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est prévu que « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation. »

En cas de non réalisation d’une condition suspensive

Une fois le délai de rétractation expiré, le dépôt de garantie pourra être restitué dans le cas où une condition suspensive prévue au compromis de vente n’a pas été réalisée. Par exemple, il peut s’agir de :

– un ou plusieurs refus de prêt pour financer l’acquisition du bien ;

– l’exercice du droit de préemption par la mairie ;

– vérifier l’état hypothécaire du bien ;

– l’absence de servitude restreignant l’usage du bien,

– etc.

En cas de défaut d’une condition substantielle et déterminante de l’acquisition

Il peut arriver qu’après l’expiration du délai de rétraction, les acquéreurs soient informés qu’une condition substantielle et déterminante de l’acquisition ne soit pas remplie. Dans le cas où l’acquéreur pourra démontrer qu’il y a eu un vice du consentement justifiant l’annulation de la promesse devant un Tribunal alors le dépôt de garantie lui sera restitué.

Par exemple, la conformité de l’immeuble est une condition substantielle et déterminante de l’acquisition. Dès lors que la promesse de vente ne contient pas la mention que la construction est non conforme (absence de certificat de conformité établi par la mairie à la suite de travaux) et que les acquéreurs en sont avertis postérieurement à la signature du compromis alors le compromis est nul et le dépôt de garantie doit être restitué (Cour d’appel d’Orléans, chambre civile, 18 décembre 2006, n° de RG : 06/00341).

*

*             *

En conclusion, il convient d’être vigilant quant aux termes de la promesse relatifs au versement de cette somme afin d’éviter toute mauvaise surprise.

[1] Synallagmatique signifie que chacune des parties a une obligation envers l’autre par opposition à l’acte unilatéral dans lequel seule une partie s’engage vis-à-vis de son cocontractant.

Alternative Text Estelle Fornier

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU ») a instauré un dispositif protecteur de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation, au titre d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, voire même d’un acte de vente, codifié aux articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est nécessaire de délimiter précisément le champ d’application de ce dispositif (I) avant de s’intéresser à son régime (II) et à la sanction du non-respect de ces articles (III).

I – Le champ d’application du droit de rétractation au compromis de vente ou à la promesse de vente ou à l’acte de vente

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif du droit de rétractation au compromis de vente, à la promesse de vente immobilière ou à l’acte de vente immobilière, il faut cumuler les conditions suivantes :

  • Être un acquéreur non professionnel : c’est-à-dire un particulier et non pas : une société, un marchand de bien, un loueur professionnel.

A noter que la jurisprudence a refusé qu’une SCI puisse bénéficier de ce délai au motif que son objet social était « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés » et « que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social » (Cour de cassation, chambre civile 3, 24 octobre 2012, N° de pourvoi : 11-18774).

  • Acquérir un immeuble d’habitation : cela peut être une résidence principale, secondaire ou encore un investissement locatif tant qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle pour l’acquéreur.

N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 janvier 2008, N° de pourvoi : 06-21145).

Les locaux accessoires tels que les garages, la cave, le cellier ne sont pas strictement à usage d’habitation. Toutefois, lorsque la vente intervient en même temps et entre les mêmes parties que l’immeuble d’habitation, l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique. Tel ne serait pas le cas pour la vente d’un garage seul.

L’usage du local doit être apprécié non pas en fonction des caractéristiques physiques de l’immeuble mais en fonction de l’usage que l’acquéreur prévoit d’en faire. Par exemple, si un acquéreur achète un appartement à usage d’habitation pour ensuite l’utiliser comme bureau pour son activité alors il n’y aura pas de délai de rétractation.

  • Acquérir via un contrat de promesse ou un contrat de vente : les promesses unilatérales de vente ou synallagmatique, les contrats de vente lorsque la vente n’est pas précédée d’un avant contrat entrent bien évidemment dans le champ d’application.

En revanche, les ventes par adjudication ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier du délai de rétractation.

II – Le délai

L’article L.271-1 prévoit un délai de rétractation et un délai de réflexion de 10 jours.

Le délai de rétractation permet à l’acquéreur déjà lié contractuellement (c’est-à-dire qui a signé l’acte) de revenir sur son engagement alors que le délai de réflexion interdit provisoirement de s’engager. Le délai de rétractation concerne les avants contrats (promesse de vente ou compromis de vente) alors que le délai de réflexion concerne le cas particulier de l’acte authentique de vente non précédé d’un avant contrat.

Pour que le délai commence à courir, il est nécessaire qu’une notification du contrat soit faite. La forme de la notification peut se faire par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commencera à courir le lendemain de la première présentation. Le délai expirant un jour samedi, un dimanche ou un jour férié doit être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 décembre 2007, N° de pourvoi : 06-19567).
  • Remise en main propre. La date de remise est attestée dans l’acte lui-même. Le délai court le lendemain de la date de la remise.

III – Sanction du non-respect du délai

Aucune sanction n’est prévue par les textes en cas de non-respect des articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, vraisemblablement le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc du plus grand intérêt pour le vendeur que ce délai soit purgé.

Alternative Text Estelle Fornier

La promesse de vente et le compromis de vente sont des avants contrats qui précèdent la vente d’un bien. Ils présentent l’avantage d’introduire des conditions suspensives et donc de laisser un délai (trois mois en général) permettant de purger les incertitudes liées à la vente d’un bien immobilier (exemple : obtention d’un crédit, droit de préemption de la commune et du locataire le cas échéant ou encore purger le délai de rétractation[1]). Toutefois, bien qu’ils puissent sembler très proches, ils présentent en réalité des différences.

Promesse de vente (=promesse unilatérale de vente)Compromis de vente (=promesse synallagmatique de vente)
Textes légaux Art. 1124 et 1221 du Code civilArticle 1589 al.1 du Code Civil
ObjetLe propriétaire (le promettant) s’engage auprès du candidat acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Une seule partie s’engage donc. C’est le bénéficiaire qui décidera de la formation de la vente en levant l’option ou non, c’est-à-dire en décidant d’acquérir ou non. Il devra ainsi manifester ultérieurement sa volonté.Le propriétaire (le promettant) et l’acheteur (le bénéficiaire) s’engagent à conclure la vente du bien à un prix déterminé. Chaque partie prend un engagement envers l’autre.

La frontière est ténue entre la promesse synallagmatique de vente et la vente car les consentements réciproques ont été donnés et constatés. La promesse synallagmatique de vente est donc fréquemment présentée comme une vente sous condition suspensive.

Effets du contratSeul le propriétaire est engagé.Le propriétaire et l’acheteur sont engagés.
Contrepartie En général, le candidat acquéreur verse une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du prix du bien qui est due au promettant en cas d’absence de levée d’option par le bénéficiaire[2].Une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente est demandé à l’acquéreur.
Sanction Si le candidat acquéreur lève l’option (=décide d’acquérir) alors le propriétaire est obligé de vendre le bien. A défaut, l’exécution forcée sera demandée par le candidat acquéreur par devant le Tribunal de grande instance[3]. Cette condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts.

Si le candidat acquéreur n’acquiert pas le bien, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.

A noter qu’en cas de contrat conclu en violation d’une promesse, la sanction est la nullité de l’acte frauduleux la simple preuve de la connaissance qu’avait le tiers de l’existence de la promesse suffit pour demander la nullité[4].

Si l’une des parties renonce à la transaction, elle pourra :

 

·         Soit y être forcée par l’autre après avoir obtenu une décision de justice définitive en ce sens. Des dommages et intérêts pourront également être octroyés à la partie demanderesse.

 

·         Soit payer la clause pénale (10% du prix généralement).

 

 

Formalités administrativesEnregistrement auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature.

Si la durée de la promesse est supérieure à 18 mois alors elle doit être conclue par acte authentique[5].

 

Si cette formalité n’est pas effectuée, la promesse est considérée comme nulle.

L’enregistrement n’est pas nécessaire.
Cout125 euros pour l’enregistrement.0 euros.
Avantage pour le bénéficiaireLa promesse unilatérale permet au bénéficiaire de se ménager une période de réflexion pour décider de l’opération.La promesse synallagmatique convient au promettant et au bénéficiaire qui souhaitent constater une vente sur les conditions de laquelle elles sont d’accord et dont elles souhaitent que la bonne fin ne dépende plus d’une manifestation de volonté ultérieure de l’une d’elle.
Avantage pour le promettantLe bénéficiaire lève l’option lorsqu’il est certain que la vente est réalisable. En conséquence, une fois l’option levée, le promettant est lui aussi certain que la vente se réalisera. Ce contrat apporte donc une sécurité au promettant puisqu’il écarte le risque d’une inexécution de la vente.
Conditions de fondLe consentement et la capacité des parties sont requis. Les deux parties doivent avoir la capacité de vendre et d’acquérir[6]. Les parties doivent également avoir le pouvoir de contracter la vente[7].
Condition de formeLa forme écrite est requise afin de se ménager une preuve de la promesse. En effet, la preuve des actes juridiques d’une somme ou d’une valeur supérieure à 1 500 euros doit résulter d’un écrit[8]. Par ailleurs, les nombreuses obligations légales qui pèsent sur le vendeur imposent ce formalisme.

L’écrit pourra être un acte notarié ou un acte sous seing privé[9].

Sort du contrat en cas de décès Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse n’affecte pas les liens contractuels. Les obligations du promettant sont transmise à son ou ses héritiers et le bénéficiaire conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente[10].

Le décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse et il appartient aux héritiers de celui-ci de décider de lever l’option ou de ne pas le faire.

Le décès du promettant entraîne la transmission de ses obligations à ses héritiers. Les juridictions judiciaires décident de conclure la vente du bien immobilier en raison de la présence d’héritiers (peu importe leur âge, aucune autorisation spéciale n’étant requise si ces derniers sont mineurs).

En cas de décès du bénéficiaire, les héritiers appelés à la succession qui l’acceptent sont censés continuer la personne du défunt. Ainsi, sauf volonté contraire exprimée ou de la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé.

 

Sort du contrat en cas d’incapacitéL’incapacité[11] du promettant survenant après la signature de la promesse est sans incidence[12].

L’incapacité du bénéficiaire avant la levée de l’option n’a aucune incidence car la levée de l’option appartiendra selon les cas soit au majeur assisté ou non soit à son tuteur.

L’incapacité du promettant ou du bénéficiaire survenant après la signature n’a aucune importance, l’échange des consentements ayant déjà eu lieu. La vente sera donc réitérée.
Transmission entre vifs Une promesse unilatérale ou un compromis de vente peut être transférée par le bénéficiaire soit par cession, soit par substitution d’un tiers dans ses droits.

 

[1] Seul l’acquéreur non professionnel d’un bien destiné à l’habitation bénéficie de ce délai de rétractation en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, avocat, notaire).

[2] Il est important que le montant de l’indemnité d’immobilisation ne soit pas trop élevée car sinon la promesse unilatérale pourrait être requalifiée en promesse synallagmatique (Cour de cassation, chambre commerciale, 13 février 1978, n°76-13429)

[3] Article 1221 du Code civil : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »

[4] Alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

[5] Seulement dans le cas où le vendeur est un particulier (Cour de cassation, 10chambre civile 3, 18 février 2015, 14-14.416)

[6] Acte de disposition : Actes qui engagent le patrimoine d’une personne, pour le présent ou l’avenir (exemple : vente d’un immeuble, conclusion d’un emprunt, donation). Ces actes graves entraînent une transmission de droits qui peuvent diminuer la valeur du patrimoine.

[7] Par exemple, un vendeur marié ne peut vendre sans l’accord de son conjoint l’immeuble qui constitue le logement de la famille ou qui dépend de la communauté de biens existant entre les époux.

[8] En application de l’article 1341 du Code civil et du décret du 15 juillet 1980 n°80-533.

[9] Exception : toute promesse de vente d’une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel. A défaut, la promesse de vente est nulle.

[10] Cour de cassation, chambre civile 3, 8 septembre 2010, N°09-13345

[11] Les personnes incapables sont les mineurs et les majeurs protégés.

[12] Cour de cassation, chambre civile 3, 7 janvier 1982, n°80-14396

Alternative Text Estelle Fornier

Antérieurement à la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, l’établissement d’un état des lieux, notamment lors de la prise d’effet du bail commercial n’était pas obligatoire.

Etat des lieux gratuit

Ainsi, lors de la restitution des lieux, deux cas se présentaient :

  • 1er cas : un état des lieux avait été réalisé au plus tard au moment de la prise de possession des lieux et il suffisait de comparer les états des lieux d’entrée et de sortie pour savoir si le dépôt de garantie versé par le preneur était restituable totalement ou partiellement ;
  • 2ème cas : aucun état des lieux d’entrée n’avait été dressé et il existait une présomption en application de l’article 1731 du code civil selon laquelle les locaux avaient été donnés à bail en bon état. En fin de bail, cette présomption pouvait jouer en faveur du bailleur si les locaux avaient été loués dans un état vétuste, le preneur étant contraint de procéder à des réparations pour les rendre en « bon état ». Au contraire, cette situation pouvait être avantageuse au locataire si celui-ci avait pris les locaux en état neuf ou du moins en parfait état.

La loi Pinel a opéré un véritable changement en la matière en introduisant un nouvel article L.145-40-1 dans le code de commerce rendant obligatoire l’établissement d’un état des lieux dans les hypothèses suivantes :

– lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail,

– lors de cession du droit au bail,

– lors de la cession ou de la mutation à titre gratuit du fonds ;

– lors de la restitution des locaux.

Cet article est d’ordre public en application de l’article L 145-15 du Code de commerce, c’est-à-dire qu’une clause du contrat qui prévoirait le contraire ne pourrait pas s’appliquer car considérée comme non-écrite[1].

Ces nouvelles dispositions ne sont pas sans effet sur la pratique des baux commerciaux et méritent quelques observations.

1. Sur la date d’établissement de l’état des lieux lors de la conclusion du bail commercial

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce est rédigé ainsi : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail […] un état des lieux est établi ».  Ainsi, l’état des lieux doit être établi « au plus tard » lors de la prise de possession des locaux. Cette notion de prise de possession soulève déjà plusieurs interrogations.

En effet, la prise de possession n’est pas définie juridiquement et cette notion peut à notre sens viser plusieurs hypothèses :

  • D’une part, il peut s’agir de la date d’entrée en vigueur du bail et donc de la date à laquelle les clefs sont remises par le bailleur au preneur. Cette première solution paraît celle privilégiée par le législateur qui impose que l’état des lieux soit « joint au contrat de location » ;
  • D’autre part, la prise de possession des locaux peut être la date à laquelle le preneur entre dans les locaux pour y exploiter réellement son activité, notamment après une période d’aménagement et/ou de travaux dans le local, ces travaux pouvant être faits pour le compte du bailleur, notamment en cas de locaux livrés hors d’eau- hors d’air bruts, dans le cadre de programmes neufs.

Dans ces conditions, nous conseillons d’être particulièrement vigilant dans la rédaction des baux et de définir la notion de prise de possession, si celle-ci est différente de la date d’entrée en vigueur du bail.

2. Sur l’incidence de l’absence d’état des lieux d’entrée dans les nouveaux baux conclus après le 20 juin 2014

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la sanction pèse sur le bailleur qui se voit dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien en bon état.

Toutefois, bien que l’on comprenne aisément que le but du législateur est d’imposer l’établissement d’un état des lieux d’entrée et éviter ou simplifier tout contentieux relatif à la remise en état et au dépôt de garantie, il nous semble que le bailleur pourra toujours prouver par tous autres moyens l’état dans lequel étaient les locaux lors de la prise d’effet du bail, étant précisé qu’à notre sens, une clause dans le bail stipulant que les locaux sont en bon état ne sera pas suffisante et pourra être considérée comme non-écrite.

A noter en outre sur ce point qu’en tout état de cause, la jurisprudence a déjà admis que l’état des lieux n’avait pas une force probante irréfragable et qu’il était toujours possible d’apporter tout moyen de preuve permettant de déterminer dans quel état réel se trouvait le local lors de sa délivrance[2].

3. Sur la nécessité de procéder à un état des lieux en matière de renouvellement de bail commercial depuis la Loi PINEL

L’article L.145-40-1 du Code de Commerce précise que pour qu’un état des lieux soit effectué, il faut réunir les deux conditions suivantes :

– Une prise de possession des locaux par le locataire ;

– Une conclusion d’un bail.

Pour mémoire, le renouvellement d’un bail conduit à conclure un nouveau contrat de bail et ce, même si celui reprend l’intégralité des éléments de l’ancien contrat. Il ne s’agit pas d’une prolongation du contrat de bail.

Il en résulte qu’un doute peut intervenir afin de savoir s’il est nécessaire d’établir un état des lieux quand un bail conclu avant la promulgation de la loi Pinel (avant le 20 juin 2014) n’a fait l’objet d’aucun état des lieux d’entrée et que ce bail est renouvelé après le 20 juin 2014.

On peut préciser que la prise de possession ne peut intervenir qu’une fois : lors de la conclusion du contrat initial. Il ne peut y avoir de prise de possession dès lors que le locataire est, par définition, dans les lieux en cas de renouvellement.

En conséquence, il ne résulte pas de la lettre du texte que l’établissement d’un état des lieux soit nécessaire lors du renouvellement d’un bail conclu avant le 20 juin 2014. Dans ce cas, c’est la présomption de l’article 1731 du Code civil qui s’appliquera à savoir que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

4. Sur l’obligation d’un état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie, même s’il n’était pas obligatoire auparavant était une pratique courante et permettait au bailleur de pointer du doigt les travaux qu’il devait réaliser à la charge du preneur, sous réserve des clauses contractuelles du bail telle que la prise en charge de la vétusté par le preneur (article 1755 du code civil) ou les clauses d’accession.

Désormais, même si le bailleur n’entend faire aucune réclamation au preneur et donc restituer intégralement à celui-ci son dépôt de garantie, il est contraint de procéder à un état des lieux de sortie.

Sur ce point, la loi PINEL (loi 2014-626 du 18 juin 2014 – article 13 II) est venue préciser que pour les baux conclus avant son entrée en vigueur, l’établissement de l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été établi.

5. Sur l’intérêt de l’établissement d’un état des lieux en cas de cession de droit au bail ou de fonds de commerce ou de donation de fonds de commerce

L’une des grandes nouveautés en matière d’état des lieux réside dans l’obligation d’établir ce dernier lors d’une cession de droit au bail ou de fonds de commerce, et même en cas de donation du fonds de commerce.

Là encore, la mise en place de cet état des lieux intermédiaire soulève plusieurs difficultés :

Le bailleur est-il tenu d’être présent lors de cet état des lieux ou l’état des lieux est-il établi uniquement en présence du cédant et du cessionnaire ?

Pour mémoire, en matière de cession de droit au bail ou de fonds de commerce, la présence du bailleur est loin d’être requise car il n’existe pas de texte légal imposant le concours de celui-ci à l’acte de cession et il ne s’agit pas non plus d’une clause contractuelle répandue dans les baux commerciaux. Ainsi, si en matière de cession de droit au bail, le bailleur a souvent connaissance de la cession en amont car les clauses du bail imposent son consentement préalable, cela ne l’oblige pas à y intervenir. Bien souvent, en matière de cession de fonds de commerce, le bailleur est souvent informé de la cession uniquement après la signature de l’acte.

Par conséquent, si le bailleur doit être présent lors de cet état des lieux intermédiaire, cela risque d’alourdir un peu plus les opérations de cession.

Le cessionnaire doit-il considérer cet état des lieux comme un état des lieux d’entrée et ainsi restituer au bailleur les locaux dans ce même état ?

La réponse à cette question est bien entendu négative car le cessionnaire reprend de plein droit toutes les obligations mises à la charge du cédant et notamment celle de rendre le local en bon état de réparations locatives en vertu de l’article 1731 du code civil, pour les baux conclus avant le 20 juin 2014, ou dans le même état que celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée, s’il a été fait.

Cet état des lieux intermédiaire peut-il permettre au bailleur de demander au cédant ou au cessionnaire de réaliser des travaux de remise en état ?

Jusqu’à présent, tant que le bailleur était payé des loyers et charges par son locataire, il était rare qu’il s’intéresse à l’état de son local pendant le cours du bail, sauf dans les cas de nuisances dénoncées par les tiers.

Désormais, cet état des lieux intermédiaire, s’il est fait en présence du bailleur, peut être l’occasion pour ce dernier de contrôler le respect de certaines stipulations du bail et notamment celle usuelle selon laquelle « le preneur devra entretenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état de réparations de toute nature ». Ainsi, si le bailleur constate d’éventuelles dégradations, il pourrait être amené à imposer que le cédant ou le cessionnaire effectue des travaux de remise en état voire à refuser le renouvellement du bail ou à mettre en œuvre la clause résolutoire du bail.

Cet état des lieux intermédiaire permet-il au cessionnaire d’avoir un recours à l’encontre du cédant en cas de travaux de remise en état imposés par le bailleur au moment de la restitution des locaux ?

Sur ce point, il peut être aisément imaginé que cet état des lieux intermédiaire serve d’état des lieux de sortie au cédant et que le cessionnaire puisse avoir la possibilité de se retourner contre le cédant en cas de travaux de remise en état imposé par le bailleur au moment de la restitution des lieux. Toutefois, ce recours ne peut exister que s’il est stipulé dans le bail une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire concernant ces travaux

Pour pallier les incertitudes ci-dessus évoquées, nous vous suggérons, dans l’intérêt du bailleur, d’insérer dans les baux les clauses suivantes :

« En cas de cession, un état des lieux devra être réalisé entre le cédant et le cessionnaire en présence du bailleur. Le cessionnaire sera tenu, solidairement avec le cédant, de remettre les lieux au bailleur dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de la prise d’effet du bail d’origine. »

6. Sur les modalités d’établissement et de conservation de l’état des lieux

L’état des lieux doit être établi :

  • Soit contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ;
  • Soit par un tiers mandaté par eux ;
  • Soit par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En outre, l’article L 145-40-1 du Code de commerce dispose que l’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Ainsi, on comprend que :

  • l’état des lieux d’entrée doit être joint au bail ;
  • l’état des lieux de sortie sera conservé par le bailleur et le locataire, le bail étant résilié ;
  • l’état des lieux en matière de cession pourra être conservé par chacune des partie présente à l’acte, le bailleur n’intervenant a priori pas systématiquement.

[1] Avant la loi du 18 juin 2014 dite « Pinel », la sanction était la nullité.

[2] Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 mars 2008, n°07-11536 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 25 février 2004, n°02-16589

Alternative Text Estelle Fornier

La technique juridique de la promesse de bail commercial est utilisée très régulièrement. Le vocabulaire employé entre les différents types de promesses de bail commercial étant très proche pour des pratiques complètement distinctes, il est nécessaire de bien appréhender ces différents mécanismes pour les utiliser à bon escient.

I – La promesse de bail commercial

Avant la signature du bail commercial, il est fréquent de signer une promesse de bail commercial. Il s’agit d’un avant contrat qui permettra de sécuriser pour les deux parties une situation juridique dans l’attente de la signature du bail commercial initial. Elles permettent ainsi de prévoir des conditions suspensives qui, si elles ne sont pas réalisées, emporteront la non conclusion du bail commercial.

Tout comme dans le cas d’une vente immobilière, il existe deux types de promesses de bail que sont :

  • La promesse unilatérale de bail (A) : seul le bailleur s’engage.
  • La promesse synallagmatique de bail (aussi appelée compromis) (B) : les deux parties s’engagent.

Le formalisme de la promesse de bail peut être de deux sortes en façon de la pratique de l’avocat rédacteur (C).

A – La promesse unilatérale de bail commercial

Seule une des parties au futur bail commercial s’engage ici. L’engagement ne sera donc pas réciproque et l’autre partie sera libre d’accepter ou non la promesse qui lui a été faite.

  • La personne qui s’engage, appelé « promettant », sera engagée dès la conclusion de la promesse de bail unilatérale ;
  • L’autre partie appelée « bénéficiaire » qui n’est pas tenue par ce contrat, sera engagée si et seulement si elle décide de lever l’option.

En la matière, on peut distinguer trois étapes :

  • l’offre : le promettant formule la promesse unilatérale de bail,
  • l’acceptation : le bénéficiaire accepte l’offre du promettant et signe la promesse,
  • la levée d’option : le bénéficiaire confirme sa volonté de contracter et conclut un acte définitif.

Attention donc, l’acceptation ne signifie que le bénéficiaire s’engage, mais simplement qu’il se voit attribuer le droit de lever ou non l’option prévue par la promesse de bail commercial.

B – La promesse synallagmatique de bail commercial

Lorsque l’on conclut une promesse synallagmatique de vente, cela signifie que les deux parties au futur contrat donnent leur engagement réciproquement.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique de bail commercial, les engagements seront les suivants :

  • Le propriétaire, appelé le bailleur, s’engage à louer ses locaux commerciaux au bénéficiaire (=futur locataire) ;
  • Le futur locataire s’engage à prendre ce bien en location.

Après avoir conclu la promesse synallagmatique de bail commercial, les parties sont définitivement engagées lorsque, à travers la promesse de bail, ils se seront mis d’accord sur les éléments essentiels du bail commercial, et qu’ils n’auront prévus aucune condition susceptible de remettre en cause l’engagement. Les éléments essentiels du bail devront avoir été fixés à savoir : désignation des locaux, prix de la location, durée, destination des locaux. Toutefois, il est toujours possible de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans la promesse de bail commercial (notamment de financement). Ainsi, ledit bail ne prendra jamais effet en cas de non réalisation de l’une de ces conditions et dans ce cas, aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

A noter que la jurisprudence considère que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail »[1]. Il s’agit donc d’un véritable engagement pour le Bénéficiaire qui est bien plus contraignant pour lui que la promesse unilatérale.

C – Le formalisme de la promesse

Une promesse peut être présentée de deux façons :

  • Soit il s’agit d’un document unique : un bail commercial dans lequel est inséré une ou des conditions suspensives. Dans ce cas, le bail prend automatiquement effet à compter de la date de réalisation des conditions suspensives ou de la date prévue dans l’acte sans qu’il y ait besoin de réitérer ses engagements par un nouvel acte ;
  • Soit il s’agit de deux actes, à savoir une promesse à laquelle est annexée un projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse stipule les conditions suspensives et les délais pour leur réalisation et les parties conviennent de réitérer la promesse par la signature définitive du contrat de bail commercial qui reprendra de manière strictement identique toutes les clauses, conditions et termes du projet annexé à la promesse.

Bien entendu, si ces actes sont différents par leur forme, ils produisent les mêmes effets.

II – La promesse de cession de droit au bail et du fonds de commerce

Il faut ici distinguer entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail. Dans un tel cas, les parties peuvent décider de faire précéder leur opération définitive d’un avant-contrat qui sera soit une promesse unilatérale de bail, soit une promesse synallagmatique de bail.

A – La promesse de cession de droit au bail

Il s’agit d’un contrat par lequel l’une des parties s’engage à céder son droit au bail et l’autre à l’acquérir pour un prix fixe, sous condition(s) suspensive(s). La ressemblance avec la cession définitive est alors évidente, puisque les parties se sont accordées sur les obligations objectivement essentielles. Toutefois, la cession de droit au bail peut être interdite par le bailleur. Cette interdiction figurera dans le contrat de bail. Il faudra donc obtenir l’agrément du bailleur. Il est donc essentiel d’ériger en condition suspensive l’agrément du bailleur dans la promesse.

 B – La promesse de cession de fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, le preneur peut librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Les clauses qui prohibent la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont donc interdites.

Ainsi, outre les clauses d’interdiction absolue et générale de toute cession, les tribunaux ont considéré comme nulles[2] :

  • Les clauses tendant à interdire la cession à une catégorie d’acquéreurs (par exemple personnes morales)[3];
  • Les clauses imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années du bail et emportant donc impossibilité de céder le bail pendant cette période[4];

Malgré cette liberté, il existe tout de même un certain nombre de formalités à respecter. C’est pourquoi, il est vivement conseillé de rédiger une promesse de cession afin de purger l’ensemble des conditions suspensives ordinaires (droit de préemption de la commune, information préalable des salariés, etc) et spécifique(s) (exemple : obtention d’un prêt, obtention d’une autorisation de travaux…).

III – La clause de promesse de renouvellement de bail

Il existe également les clauses de promesse de renouvellement de bail commercial. A l’inverse des promesses de baux commerciaux qui précèdent le contrat de bail, les clauses de promesse de renouvellement de bail sont insérées dans le contrat de bail initial et prennent effet à l’expiration du contrat de bail. Celles-ci ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux.

Les effets d’un telle clause sont multiples :

– premièrement, cette clause emporte le renouvellement automatique du bail, aux conditions de la promesse, sans que les parties n’aient à délivrer de congé[5]. Dans un tel cas, il ne peut donc exister de prolongation tacite du bail en application de l’article 1738 du Code civil ;

– deuxièmement, le bailleur renonce à son droit de délivrer en fin de bail un congé avec une offre d’indemnité d’éviction.

En revanche, la jurisprudence admet que ce type de clause ne vaut pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé. Toutefois, dans ce cas, le bailleur devra donner congé 6 mois à l’avance au preneur en précisant le montant du loyer du bail renouvelé[6].

*

*             *

Du fait de l’importance de la signature d’un tel engagement, il est vivement conseillé de se faire assister par un professionnel dans le cadre de la conclusion d’une telle promesse de bail commercial ainsi que lors de la conclusion du contrat final.

[1] cass. req. 21 mars 1921, dp 1921, 1, p. 166 ; cass. 3e civ. 20 mai 1992, bull. civ. iii, n° 152 ; d. 1993, 28 mai 1997, bull. civ. iii, n° 116 ;

[2] Depuis le la loi du 18 juin 2014, les clauses sont considérées comme non écrites, il n’y a donc pas de prescription de deux ans qui s’applique.

[3] Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 1973

[4] Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juillet 1986

[5] Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 octobre 2004, n°03-15770 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2008, n°07-16435

[6] Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 décembre 2012, n°11-20727

Alternative Text Estelle Fornier

Il peut arriver que, dans le cadre d’un bail commercial, le preneur cesse de payer ses loyers. Le plus souvent, cela est la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité.

Il faudra alors agir le plus rapidement possible afin d’obtenir une décision du Tribunal avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant.

En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège en vertu des articles L 641-12, L 641-13 et L 622-16 du code de commerce.

Comment expulser le locataire d’un bail commercial qui ne paye pas ?

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le preneur.

Étape 1 : Démarches amiables

Il est tout d’abord conseillé, à défaut de paiement d’un terme de loyer et/ou charges à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant au preneur de payer les sommes dues au titre du bail à savoir le loyer et les charges.

Un délai à courte échéance (ex. : 8 jours) sera fixé dans ce courrier.
Nous attirons votre attention sur le fait que depuis la loi PINEL, l’article L 145-16-1 du code de commerce prévoit que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, ce qui est le cas dans la majorité des cas, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique (ex ; caution du gérant de la société locataire), celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (article 2293 du code civil).

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.

Étape 2 : Phase obligatoire en cas de clause résolutoire

Dans le cas où aucun échéancier raisonnable n’aurait été proposé ou qu’aucun paiement des sommes dues n’aurait été effectué, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer les loyers et ses accessoires visant la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce.

En cas de non-paiement total des sommes dues à l’expiration d’un délai d’un mois, le preneur est réputé sans droit ni titre.

Étape 3 : Procédure judiciaire

Il faudra ensuite assigner le preneur en référé-expulsion ou au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (article L 143-2 du code de commerce). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Il sera également souligné que le preneur pourra faire des demandes de délai de paiement dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le juge ne fait pas droit à cette demande et que vos prétentions sont fondées, le Tribunal rendra une décision vous autorisant à expulser votre locataire qui devra être signifiée par acte d’huissier à votre locataire.

En cas d’ordonnance rendue par le juge des référés, le locataire disposera d’un délai de 15 jours pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement.  La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.

Étape 4 : Exécution de la décision judiciaire

Cette phase de l’expulsion du locataire n’est pas la plus simple et nécessite le respect d’un formalisme et de délais particuliers.

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant. Celui-ci prend effet immédiatement. Toutefois, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin de demander un délai de grâce.
Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé et que le preneur refuse de quitter les lieux, il est nécessaire de demander le concours de la force publique. La préfecture de police dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.

Quand le concours de la force publique est accordé, l’huissier de justice accompagné de policiers et d’un serrurier pourra procéder à l’expulsion. Il est à noter que la trêve hivernale n’a pas lieu de s’appliquer dans ce cas car il ne s’agit pas d’une habitation. En l’absence d’autorisation de recours à la force publique, le bailleur n’aura d’autre choix que mettre en cause la responsabilité de l’état.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du loctaire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

Vous pourrez alors utiliser à nouveau vos locaux comme bon vous semble.

Alternative Text Estelle Fornier

Tacite reconduction du bail commercial : avantages et inconvénients

La tacite prolongation du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais présente des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.

Modèle de renouvellement du bail commercial

Ce que dit le code du commerce sur la tacite reconduction du bail commercial

Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ».  Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.

En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

La tacite reconduction du bail commercial permet au bailleur de bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux

A la seule lecture de cet extrait, il apparait que la tacite prolongation est protectrice du preneur à bail commercial puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :

1.    La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur.

Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code.

2.    La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer

Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

Conseil : Pour éviter la prolongation tacite du bail, il convient, pour le bailleur de donner congé avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce).