Nullité de la clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse dans le bail commercial

Nullité de la clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse dans le bail commercial

Une clause d’indexation du loyer ne prévoyant qu’une variation à la hausse est réputée nulle et non écrite

Un récent arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 14-1-2016 n° 14-24.681) a posé le principe selon lequel les clauses d’indexation qui, dans les baux commerciaux, ne prévoient qu’une variation du loyer à la hausse, sont nulles et réputées non écrites.

Une clause d’échelle mobile prévoyant uniquement variation périodique du loyer par indexation à la hausse sera invalide

Il est en effet fréquent de voir, dans un contrat de bail commercial (également appelé bail 3-6-9), une clause d’échelle mobile prévoyant la variation périodique du loyer par indexation sur un indice, tels que l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), en précisant que la variation jouera à la hausse et en excluant expressément toute réciprocité en cas de variation de l’indice à la baisse.

Ce que dit la jurisprudence sur les clauses d’indexation uniquement à la hausse

La jurisprudence des cours d’appel a longtemps été hésitante. Souvent jugée contraire aux dispositions de l’article L. 145-39 du Code de commerce qui dispose que “par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué”, cette clause était soit annulée, soit partiellement réputée non écrite, en ce sens que seules ses stipulations interdisant une variation à la baisse étaient écartée, ce qui voulait dire que la clause d’échelle mobile n’était pas remise en question, mais simplement étendue par les juges aux variations à la baisse des indices de références choisis par le bailleur et le locataire.

La Cour de cassation tranche désormais la question en énonçant qu’“est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. La Cour de cassation ajoute que “sans dénaturer la convention, la cour d’appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l’exclusion d’un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l’indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite”.

Cet arrêt est très important puisque si la clause d’échelle mobile exclut les variations du loyer à la baisse et que cette exclusion était essentielle pour les parties, alors la clause sera nulle et réputée non écrite dans sa totalité. La révision du loyer périodiquement telle que prévue au contrat ne sera donc plus possible, à la hausse comme à la baisse, mais pire, cette clause sera réputée ne jamais avoir existé et le loyer devra donc être rétroactivement révisé, depuis l’origine de la signature du bail commercial.

Les bailleurs doivent maintenant stipuler dans le contrat de location des clauses d’indexation à la baisse

Les bailleurs prennent donc désormais un grand risque à exclure les variations du loyer à la baisse lorsqu’ils souhaitent stipuler une clause d’échelle mobile.