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La clause d’échelle mobile dans un bail commercial

clause d échelle mobile

Définition de la clause d’échelle mobile

Le bailleur et le locataire au titre d’un bail commercial (également appelé bail 3-6-9 à ne pas confondre avec le bail professionnel) peuvent choisir de stipuler, dans le contrat de location, une clause dite d’échelle mobile, au titre de laquelle le loyer sera automatiquement et de plein droit révisé sur une base périodique (en général, un an) et sur la base d’une indexation sur un indice de référence. Ce mécanisme conventionnel (que les parties choisissent de stipuler dans l’acte) ne doit pas être confondu avec la faculté de révision triennale du loyer prévue par la loi pour les baux commerciaux.

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Le rôle des indices ILC et ILAT dans la clause d’échelle mobile

Depuis la loi Pinel, et pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, les parties ne peuvent se référer qu’à deux indices pour les révisions légales triennales, tous deux publiés trimestriellement par l’INSEE :

  • l’indice des loyers commerciaux (ILC) quand l’activité exploitée dans les locaux est commerciale ou artisanale ;
  • l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités tertiaires (le locatif de bureaux, par exemple, lorsque les parties ont choisi de se soumettre au statut des baux commerciaux), les activités industrielles, les entrepôts, les plateformes logistiques, etc.

La référence à l’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus possible depuis la loi Pinel pour les révisions triennales. Les indices ILC et ILAT ont en effet été considérés plus stables pour les locataires et évitent ainsi des variations de loyers imprévisibles.

Les parties sont-elles libres de choisir leur indice dans le clause d’échelle mobile ?

En ce qui concerne la clause d’échelle mobile, les parties restent libres de choisir leur indice (qui pourra être l’ICC, même si cette référence peut poser des difficultés l’application). Toutefois, l’indice doit être en référence à une activité professionnelle et il est interdit d’utiliser un indice qui ne se base pas sur une activité professionnelle. Par ailleurs l’utilisation de l’indice de référence des salaires du prix du bien ou d’autres indices indépendants de l’activité de l’une des parties est interdit.

En toutes hypothèses, également pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la variation de loyer ne doit pas excéder 10% du loyer en cours.

La clause d’échelle mobile devra être expressément écrite, ainsi que claire et précise pour ne pas être remise en cause par le juge en cas de litige.

Question pour un avocat

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