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Les commerçants qui souhaitent exercer une activité saisonnière et louer un local à cet effet ont la possibilité de s’engager pour une durée moins longue et moins contraignante que le bail commercial classique qui ne peut être inférieur à 9 ans. Il est alors nécessaire de conclure un bail commercial saisonnier qui permet au commerçant d’exploiter un fonds de commerce pour une durée limitée à 6 mois.

Le bail commercial saisonnier est soumis à un formalisme beaucoup moins lourd que le bail commercial classique, laissant donc une grande liberté au bailleur et au locataire pour négocier les termes du contrat. Il est néanmoins nécessaire de respecter la durée maximum de 6 mois au risque de voir le bail requalifié en bail commercial classique, ce qui emporte de sérieuses conséquences pour le locataire.

⚡Flash actu : une réforme du droit des contrats spéciaux (contrat de bail, de vente, de prêt, etc.) est en cours. Le droit en vigueur n’est pas modifié actuellement mais des changements sont à prévoir au premier semestre 2023. Restez connectés !

Activité commerciale à caractère saisonnier : le bail commercial saisonnier existe-t-il ?

Certaines activités commerciales ne sont exercées que lors d’une saison, c’est-à-dire entre trois et six mois. Il s’agit généralement des saisons touristiques comme par exemple, les restaurants situés sur le bord de plage ou les boutiques dans des stations de sports d’hiver.

Ainsi, la conclusion d’un bail commercial pour un restaurant, à titre d’exemple, peut s’avérer contraignante pour ces professionnels. En effet, pour rappel, le bail commercial est très encadré d’un point de vue juridique. Sa réglementation est fixée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Conformément aux lettres de ces articles, la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Le locataire ne dispose que d’une faculté triennale de résiliation en vertu de laquelle il pourra, à l’expiration d’une période minimale de trois ans, délivrer son congé au bailleur.

Par ailleurs, lors de cette même période, le bailleur peut réviser de plein droit le loyer selon l’indice de référence choisi par les parties. Selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), qui viennent remplacer, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

C’est pourquoi, des dérogations sont accordées aux locataires souhaitant exercer une activité commerciale à caractère saisonnier. On parle alors de bail commercial saisonnier.

Attention ! Le bail commercial saisonnier ne peut s’appliquer que durant une saison, généralement touristique. Cela signifie que la durée du bail commercial saisonnier ne peut être que de trois ou six mois, selon la saison et la situation du local. En cas de litige, les juges rechercheront l’intention commune des parties.

La règlementation du bail commercial saisonnier

Comme vu précédemment, il est possible de conclure un bail commercial saisonnier si le local a pour visée d’être utilisé pour des activités à caractère saisonnier (restaurant en bord de plage par exemple). Toutefois, ce type de bail est soumis à une réglementation spécifique.

Bon à savoir : La conclusion d’un bail commercial saisonnier n’est soumis à aucun formalisme particulier. Cela signifie que le bail peut être verbal. Toutefois, il est recommandé de conclure un contrat écrit afin de pouvoir rapporter une preuve juridique de l’existence de l’accord et de ses modalités en cas de conflit.

En particulier, la durée du bail commercial saisonnier doit durer le temps d’une saison touristique. Une jurisprudence constante pose le principe selon lequel cette durée peut varier de trois à six mois, selon la saison et le lieu de situation des locaux. Ainsi, le contrat de bail commercial saisonnier doit comporter une durée déterminée. Le contrat prend alors fin à la date précisée dans ses dispositions sans qu’il ne soit nécessaire pour les parties de délivrer un congé ou de respecter un quelconque délai de préavis.

Bon à savoir : Il est possible de conclure deux baux commerciaux saisonniers dans la même année et pour le même locataire si et seulement si les locaux sont utilisés à deux périodes de l’année (en été et en hiver par exemple). Cela permet au locataire de ne pas payer de loyer pendant la période creuse.

Par ailleurs, en plus de l’échéance du bail commercial saisonnier, le contrat doit préciser :

  • Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que le mode de paiement choisi par les parties (chèque, espèces ou virement bancaire) : à noter que dans le cadre d’un bail commercial saisonnier, le bailleur peut demander le paiement de l’intégralité des loyers en une seule fois lors de la date de prise d’effet du bail ;
  • Les conditions de résiliation anticipée : contrairement à la résiliation anticipée d’un bail professionnel, en général, le bail commercial saisonnier a une durée ferme. Cela signifie qu’en principe, le bail ne peut pas être résilié avant son terme. Toutefois, les parties peuvent convenir, d’un commun accord, des modalités de résiliation anticipée (délivrance du congé, période pendant laquelle la résiliation peut intervenir suite à une lettre de résiliation avec un mois de préavis, délai de préavis à respecter, etc.) ;
  • Les modalités de renouvellement du bail commercial saisonnier : le principal avantage de ce type de bail est que celui-ci peut être renouvelé pour la même durée. Il n’existe aucune limitation de renouvellement. Cela assure donc au locataire une certaine sécurité car il pourra retrouver chaque année, à la même saison, le local lui servant à exercer son activité commerciale saisonnière ;
Attention ! À la différence d’un bail commercial classique, le locataire ne bénéficie pas de la propriété commerciale. À ce titre, le locataire titulaire d’un bail commercial dérogatoire n’a donc pas droit au renouvellement automatique du bail. Ainsi, en cas de refus du bailleur, il n’aura droit au versement d’aucune indemnité d’éviction.
🔎 Zoom : Afin d’oublier aucune mention au sein de votre contrat, il est recommandé de recourir à un modèle. C’est pourquoi, Legalplace vous propose un modèle de bail commercial, à personnaliser selon votre situation grâce à un questionnaire en ligne.

Les avantages du bail commercial saisonnier

Le bail commercial saisonnier présente des avantages considérables pour les commerçants exerçant une activité dans une grande ville et pendant une saison touristique. En effet, la réglementation du bail commercial saisonnier permet au locataire de négocier la plupart des termes du contrat avec le bailleur tout en évitant de payer le loyer et les charges locatives pendant les périodes creuses où il n’exerce aucune activité commerciale.

Attention ! La négociation des termes du bail commercial saisonnier est toutefois un aspect à modérer. En effet, la plupart du temps, le locataire est en position de faiblesse par rapport au bailleur, ce qui peut créer un déséquilibre significatif dans les rapports locatifs.

Existe-t-il un risque de requalification du bail commercial saisonnier ?

Le bail commercial saisonnier laisse une grande place à la liberté contractuelle. Cela signifie que ce sont les parties (le bailleur et le locataire) qui déterminent la majorité des termes de leur accord. Néanmoins, la durée du bail commercial saisonnier est fixée par la loi et ne peut, à cet effet, excéder six mois.

Ainsi, si le locataire continue d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel après la fin du bail commercial saisonnier, alors le bail pourra être re-qualifié de plein droit en bail commercial classique par les tribunaux. Le locataire sera alors tenu au paiement du loyer et des charges locatives tout au long de l’année. Il sera également engagé pour une durée minimale de neuf ans.

Bail commercial saisonnier et location intermittente, quelles différences ?

Par abus de langage, il est courant de confondre bail commercial saisonnier et location intermittente. Toutefois, d’un point de vue légal, ces deux notions présentent des différences notables.

À la différence du bail commercial saisonnier, la location intermittente est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un local toute l’année mais seulement pendant quelques jours de la semaine. Ce type de contrat s’adapte parfaitement aux commerçants sur les marchés par exemple. Dans ce cas, les parties doivent conclure un bail commercial classique avec les conditions que nous avons évoqué ci-dessus.Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 12/04/2023

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Monnier
Monnier
mai 13, 2020 11:05 am

Bonjour! Je ne retrouve pas les textes qui limitent la durée de la location saisonnière commerciale à 6 mois. Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet? Merci infiniment!

Alissia
Administrateur
Alissia
septembre 4, 2020 6:12 pm
Répondre à  Monnier

Bonjour,
Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s’appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois). L’article L145-1 alinéa 4 du Code de Commerce précise toutefois que les locations saisonnières ne sont pas soumises aux dispositions concernant la prolongation du bail dérogatoire, d’où sa courte durée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace.

Dominique CHARRIER
septembre 17, 2020 11:08 am

Bonjour, j’ai signé une convention de location commerciale saisonnière de plus de sept mois. Et ce, deux années de suite.
est-ce légal ?
Etant donné que mon bailleur décide de ne plus reconduire cette location, me privant ainsi de mon activité saisonnière,
Puis-je prétendre a une requalification en bail commercial?
Merci de votre réponse, si possible.

Lina Dinari
Lina Dinari
septembre 18, 2020 12:24 pm
Répondre à  Dominique CHARRIER

Bonjour,
La location saisonnière a vocation à mettre le local à la disposition d’un exploitant pour la durée d’une saison touristique. En cas de mise à disposition du local en dehors de ces dates, ou de prolongation du bail au-delà des dates correspondant à la saison touristique concernée (été ou hiver), le bail peut être requalifié en bail commercial.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

christine LE GALL
christine LE GALL
octobre 4, 2020 4:50 pm

Bonjour, Mon locataire d’un local commercial dans station balnéaire depuis 25 ans, prend sa retraite !
Bail du 15/02 au 15/11. A partir de quand ai je le droit de mettre une petite pancarte sur la façade pour relouer ? Par avance merci pour votre réponse. Cordialement

Adda
Adda
octobre 16, 2020 2:00 pm
Répondre à  christine LE GALL

Bonjour,
Nous vous invitons à vous tourner vers un avocat qui vous conseillera au mieux en fonction des spécificités de votre situation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Delarche
Delarche
octobre 8, 2020 2:51 pm

Bonjour
je voudrais savoir si dans la réserve d’un local commercial saisonnier il est possible de rester dormir

Louise
Administrateur
Louise
décembre 30, 2021 2:33 pm
Répondre à  Delarche

Bonjour,
En fonction de la qualification du contrat de bail conclu, il faudra respecter la destination du bien prévu à cet effet. Si, en l’espèce, le contrat de bail est un contrat de bail commercial ou un contrat de bail commercial saisonnier ( moins long que le contrat de bail commercial classique) alors il doit nécessairement y être exercé une activité commerciale. Dans le cas où vous souhaitez également vous loger, il est préférable de conclure un bail mixte.
En espérant avoir su répondre à vos intérrogations.
L’équipe LegalPlace

Michelle FONTAINE
Michelle FONTAINE
février 6, 2021 10:20 am

Bonjour,
Je loue un local commercial artisanal saisonnier du 1er avril au 30 octobre. Pouvez vous m’indiquer le calcul de l’impôt relatif à cette location
Je vous remercie par avance
Cordialement
M. FONTAINE

Sadiah
Éditeur
Sadiah
janvier 20, 2023 10:40 am
Répondre à  Michelle FONTAINE

Bonjour,

Pouvez-vous nous préciser si vous louez le local en tant que propriétaire ou en tant que locataire svp ?

En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace

Sodi
Sodi
mars 19, 2021 9:22 pm

Bonjour,
J’ai signé un bail commercial (Restaurant) au mois de janvier, avec une date d’ouverture au 11 avril 2021.
Suite à de nombreux problèmes avec les propriétaires, avant même d’avoir ouvert … !, est-il possible de résilier ce bail ?
A noter que j’ai déjà payé le premier mois de loyer et je dois donner la caution le 11 avril, lors de l’ouverture.
Je voudrais récupérer la somme donnée et casser ce bail.
Merci beaucoup por votre retour.

Alissia
Administrateur
Alissia
juin 16, 2021 3:46 pm
Répondre à  Sodi

Bonjour,
En dehors des périodes triennales, ou d’un accord amiable avec les bailleurs il est très difficile de résilier un bail commercial. La résiliation anticipée ne peut intervenir que dans des cas très précis tels que : le départ à la retraite des locataires, l’acquisition par ces derniers d’une pension d’invalidité, ou encore la faute du bailleur.
La situation est délicate, c’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un avocat qui saura vous renseigner plus précisément sur votre situation.
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/

En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Bourgon
Bourgon
avril 15, 2021 4:42 am

Bonjour
locataire d un bail saisonnier pendant plus de 16 années Consécutives,
ma propriétaire vient de décéder ,les héritiers vendent l immeuble
ais je la priorité pour acheter ? Puis je revendiquer la propriété commerciale? Je souhaite acheter mais les héritiers ne m’ont rien proposé !!!! Merci d avance
cordialement.

Fatna
Fatna
avril 15, 2021 1:37 pm
Répondre à  Bourgon

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

julien
julien
mars 1, 2022 3:58 pm

faut-il publier au journal officiel une publicité de bail saisonnier?

Louise
Administrateur
Louise
mars 29, 2022 10:36 am
Répondre à  julien

Bonjour,

Afin de vous fournir une réponse complète, pouvez-vous nous fournir d’avantages d’informations concernant votre situation?
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace

Bail
Bail
mars 21, 2022 11:05 am

bonjour, je consenti un bail saisonnier pendant 2 saisons consécutives à un artiste peintre qui veut maintenant, pour sa troisième saison, appeler son commerce “galerie d’art”, ça change quelque chose pour moi?

Maya
Maya
mars 21, 2022 4:47 pm
Répondre à  Bail

Bonjour,

Afin de tenir compte de cette modification vous pouvez réaliser un avenant au contrat de bail commercial initial mentionnant le nouveau nom du commerce.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,

L’équipe Legalplace

SAUVAGE RICHARD
SAUVAGE RICHARD
mars 3, 2023 11:06 am

Bonjour, Je vais acquérir un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle mais au rez-de-chaussée il existe un commerce que je souhaite louer aménagé avec un bail saisonnier. Puis-je bénéficier de la fiscalité LMNP pour cette partie de location de ce commerce.
D’avance un grand merci pour vos éclairages.

Sadiah
Éditeur
Sadiah
mars 17, 2023 8:22 pm
Répondre à  SAUVAGE RICHARD

Bonjour,

Dans votre situation, il est préférable de contacter directement l’administration fiscale.
En effet, vous pourrez exposer votre situation à l’agent avec plus de détails. Ce dernier sera alors en mesure de vous expliquer la manière dont vous serez imposé.

En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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