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Complément de loyer : définition, modalités d’application et règles de contestation
Dernière mise à jour le 12/04/2024
Le complément de loyer permet au bailleur d’un bien exceptionnel d’ajouter un montant au loyer de base de ce bien, en raison de ses particularités. Il est réservé aux biens situés dans certaines grandes villes généralement considérées comme faisant partie des zones dites « tendues ».
Ce supplément ne peut toutefois pas être appliqué à tous les logements. Pour y être éligible, ils doivent respecter un certain nombre de conditions liées aux caractéristiques du logement, au contrat de location ainsi qu’au montant du loyer de base.
Qu’est-ce que le complément de loyer ?
Le complément de loyer est un mécanisme par lequel les bailleurs peuvent, sous certaines conditions, réclamer un montant complémentaire à celui du loyer de base d’une habitation.
Il ne peut s’appliquer que dans le cadre des locations soumises à une politique d’encadrement des loyers spécifique (comme par exemple, en zone tendue).
Ce droit du bailleur est très encadré par la loi. En effet, afin d’éviter les abus, le logement doit correspondre à des caractéristiques précises. A Paris et Montpellier, le contrat de bail doit notamment avoir été signé (ou renouvelé) après le 1er juillet 2019 pour qu’un complément de loyer puisse être appliqué.
Quand peut-on appliquer un complément de loyer ?
Pour qu’un bailleur soit autorisé à appliquer un complément de loyer, plusieurs conditions doivent être réunies. Elles se regroupent en 3 catégories :
- Celles relatives au contrat de bail ;
- Celles relatives au logement objet du bail ;
- Celles relatives au montant du loyer de base.
Les conditions relatives au bail
L’instauration d’un complément de loyer est soumise à des conditions concernant le contrat de location. Il doit respecter les éléments suivants :
- Mention du montant du loyer de base ;
- Mention des caractéristiques particulières du logement justifiant l’application d’un complément.
De plus, pour être éligible, le bail doit avoir été conclu après une date précise, qui varie selon l’implantation géographique du logement concerné.
Voici un tableau récapitulant les dates à partir desquels les logements sont éligibles au complément de loyer, en fonction de leur localisation.
| Zone géographique | Date de signature bail à respecter |
| Paris ; Montpellier | 1er juillet 2022 |
| Bordeaux | 15 juillet 2022 |
| Lille, Hellemmes et Lomme | 1er mars 2020 |
| Lyon ; Villeurbanne | 1er novembre 2021 |
| Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse) | 1er juin 2021 |
| Est ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville) | 1er décembre 2021 |
Les conditions relatives au logement
La loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a posé plusieurs conditions à réunir concernant les caractéristiques du logement, pour pouvoir imposer au locataire un complément de loyer.
Le logement concerné doit répondre aux exigences suivantes :
- Se démarquer des autres logements de même catégories situés dans la même zone géographique : il peut par exemple s’agir d’une vue imprenable sur un monument historique ou d’équipements de luxe intégrés au logement ;
- Cette particularité ne doit pas avoir déjà été prise en compte dans le calcul du loyer de base : par exemple la taille du logement ou l’ancienneté du bâtiment ne constituent pas des critères valables pour appliquer un complément de loyer, car cela a été pris en compte dans le loyer de référence.
Également, le complément ne peut être demandé au titre de la récupération par le propriétaire de charges liées à des travaux effectués pour la mise en conformité énergétique du logement.
Les conditions relatives au montant de base du loyer
Concernant le montant du loyer, outre le fait qu’il doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail, d’autres conditions s’appliquent.
Pour être en mesure d’appliquer un complément au montant du loyer de base, il faut que le montant du loyer de base soit au minimum égal au montant du loyer de référence majorée.
Cela implique de respecter à la fois le montant de référence qui correspond à la catégorie du logement (nombre de pièces, date de construction du bâtiment, location vide ou meublée, etc.) et à la date de signature du bail.
Quand est-il proscrit ?
Le complément de loyer est extrêmement encadré, c’est pourquoi la loi ne se contente pas de donner les conditions pour son applicabilité, elle donne également les cas dans lesquels il est formellement interdit de l’appliquer.
L’article 140 III.B alinéa 5 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 liste les caractéristiques des logements ne pouvant bénéficier d’un complément de loyer, sous aucun prétexte, comme étant les suivantes :
- Sanitaires sur le palier ;
- Signes d’humidité sur les murs ;
- Niveau de performance énergétique (DPE) de classe F ou G ;
- Fenêtres laissant passer l’air de manière anormale (hors grille de ventilation) ;
- Vis-à-vis de moins de 10 mètres ;
- Infiltrations/inondations provenant de l’extérieur du logement ;
- Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
- Installation électrique dégradée ;
- Mauvaise exposition de la pièce principale.
Une seule de ces caractéristiques empêche l’application d’un complément au montant du loyer. Tous les logements loués à partir du 18 aout 2022 sont concernés par cette interdiction.
Quelles sont les zones concernées par l’application d’un complément de loyer ?
Seules certaines zones dans le paysage géographique français peuvent faire l’objet de l’application d’un supplément de loyer. Il s’agit principalement des zones tendues faisant déjà l’objet d’une politique stricte d’encadrement des loyers.
Ainsi, sont concernées les villes suivantes :
- Paris ;
- Bordeaux ;
- Montpellier ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- La plaine commune : comprenant Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
- L’est ensemble : composé de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Comment calculer le complément de loyer ?
La loi n’impose pas de méthode de calcul pour déterminer le complément de loyer. Le supplément est laissé à la discrétion du propriétaire, qui devra le déterminer lui-même en fonction des particularités qu’offre son logement.
Il devra toutefois veiller à ne pas exagérer le montant du supplément de loyer, sous peine de se voir opposer des contestations de la part des locataires.
Le locataire peut-il contester son application ?
La loi Alur et la loi Elan encadrent la contestation du complément de loyer.
La loi Elan dispose notamment que le locataire a un délai de 3 mois suivant la signature du bail pour faire entendre sa contestation du supplément de loyer auprès de la Commission départementale de conciliation.
Il lui suffit de notifier par écrit à la commission les informations suivantes :
- Caractéristiques du bien ;
- Coordonnées du propriétaire ;
- Raisons de la contestation.
Ensuite, la commission demandera au propriétaire de justifier le montant du complément par des éléments concrets. La commission cherchera alors à concilier les deux parties, et, si elle y arrive, leur transmettra un document de conciliation entérinant le nouveau montant du loyer, complément compris.
En cas de désaccord entre les parties, le locataire dispose à nouveau d’un délai de 3 mois suivant réception du document pour faire parvenir une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer au juge de la commission.
Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.
FAQ
Comment calculer le loyer de référence d'un logement ?
Pour tout renseignement concernant les loyers de référence, il est possible de contacter la DRIHL de votre département, qui vous fournira les informations recherchées.
Quelles sont les aides allouées pour le loyer ?
Sous certaines conditions, le locataire peut recevoir une allocation logement. A ce titre, il existe 3 types d'allocation logement :
- L'aide personnalisée au logement (APL) ;
- L'allocation de logement familiale (ALF) ;
- L'allocation de logement sociale (ALS).
Comment augmenter le montant d'un loyer ?
Le propriétaire bailleur d'un logement loué dans le secteur privé peut augmenter le loyer un fois par an, au titre de la révision annuelle, si le bail contient une clause de révision. A défaut d'une telle clause, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.
Modèle de quittance de loyer
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 12/04/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour, Merci pour cet article qui m’a fait comprendre ce qu’était un complément de loyer. J’aurais tout de même une question car c’est encore un peu flou pour moi sur un détail. Le complément de loyer pouvait s’appliquer n’importe où en France ou c’était limité à Paris et Lille ? Car nous payons un complément de loyer(à coté de Béziers) et la propriétaire ne nous a pas signalée le complément de loyer elle nous a fait croire que c’était des charges locatives. Elle a cochée complément de loyer dans le bail et nous a pas signalé ou expliquée quoi que… Lire la suite »
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre commentaire encourageant.
Voici la liste des villes concernées par le complément de loyer :
Paris ;
Bordeaux ;
Montpellier ;
Lille, Hellemmes et Lomme ;
Lyon et Villeurbanne ;
La plaine commune : comprenant Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse ;
L’est ensemble : composé de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Donc un appartement qui soit Neuf ou autre sur Grenoble ne peut ajouter un complément de loyer ?
Bonjour,
A ce jour, le complément de loyer ne concerne pas la ville de Grenoble.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je souhaite savoir s’il existe des clauses d’interdiction de complément de loyer pour un bail signé avant le 18/08/2022. Merci.
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour et merci pour votre article. Je suis locataire et je me pose la question suivante : le complément de loyer est-il soumis lui aussi à l’indexation annuelle (prévue dans mon bail) ou seul le loyer majoré en l’occurence peut être réévalué annuellement ? dans mon bail, il est bien spécifié que le loyer utilisé est le loyer de référence + 1 complément de loyer de 140 euros justifié par la localisation “exceptionnelle”. Or mon propriétaire m’a fait savoir l’augmentation de mon loyer à la date anniversaire en soumettant à cet indice la totalité du loyer, y compris le complément.… Lire la suite »
Bonjour,
La révision annuelle concerne effectivement le loyer seul.
Le locataire peut contester l’augmentation du loyer fixée par son propriétaire en lui adressant une mise en demeure. En cas de litige, il est également possible d’engager une procédure de conciliation. En l’absence de solution amiable, il faudra passer par la voie judiciaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons un studio de 26.64 m2 carrez dans Lyon, face à l’Opera. Il a aussi une mezzanine de 13 m2 (hors Carrez même si la hauteur au plus haut est de 1.72 m), ce qui porte la surface habitable à 39 m2. Le loyer majoré étant de 19.40 €/m2 (loyer de référence à 16.20 €/m2), le loyer serait de 516.83 € pour 26.64 m2. En s’appuyant sur l’info “critère retenu classiquement par la jurisprudence, à savoir la moitié de la valeur du m² du logement.” peux t’on ajouter un complément de loyer en comptant les 13 m2 de… Lire la suite »
Bonjour,
En règle générale, un complément de loyer peut être appliqué si le logement comporte des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort. Cela est apprécié en comparaison avec les autres logements du même secteur et de même catégorie. Il s’agit d’une appréciation au cas par cas.
En pratique, et dans les villes concernées par l’encadrement des loyers, afin de calculer le complétement de loyer il est généralement pris en compte le loyer de référence.
Cependant, n’hésitez pas à vous adresser à un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Si le complément de loyer n’est pas inscrit sur le bail (qui a été signé il y a plus de trois mois) est-ce que le locataire peut refuser de le payer ? Et demander un remboursement des trop-perçus ?
Dans mon cas il s’agit d’un appartement meublé à Paris dont le contrat de bail a été reconduit tacitement récemment. Le loyer est de 30% plus élevé que le loyer de référence majoré. D’après le propriétaire c’est du à ce complément de loyer, sauf que cela n’apparait nul part sur le contrat de bail.
Merci beaucoup !!
Cordialement,
Bonjour, En cas de complément de loyer dans le cadre d’un contrat de bail, le dit bail doit indiquer le montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques du logement qui justifient un tel complément de loyer. Ainsi, le locataire peut tout à fait contester un tel complément du loyer. A cette fin, il doit saisir la commission départementale de conciliation dans les 3 mois qui suivent la conclusion du bail. A cet instant, il revient au propriétaire de prouver que le complément loyer pratiqué est justifié. Si un accord est trouvé à l’issue à alors le nouveau loyer… Lire la suite »
Bonjour,
merci beaucoup pour ces informations.
Dans mon bail signé en mai 2022, il n’y a aucune mention de complément de loyer, uniquement une révision annuelle possible basée sur l’indice de L’INSEE. Mon bail a une durée de 3 ans car c’est un non meublé.
Hors, cette année, mon propriétaire révise mon loyer + m’ajoute un complément de loyer.
Est-il en droit de m’ajouter ce complément de loyer non prévu ? Quels sont les justificatifs valables pour cet ajout ?
Merci pour votre aide,
Chloé
Bonjour,
Pour être appliqué, le complément de loyer doit avoir été prévu dans le bail. En effet, le montant du complément de loyer doit être intégré dans le contrat.
En cas de litige, il est possible de se tourner vers un conciliateur de justice. Cette saisine est gratuite.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. Merci déjà pour votre site qui rentre dans le détail et aide (je pense) beaucoup de monde. J’ai une question particulière me concernant car je ne savais pas qu’il y avait des conditions pour le compléments de loyers. Je suis locataire depuis Mars 2021 et le complément de loyers est de 550 euros (justifié par le fait que la résidence a été livré neuve en 2019 et que le choix du carrelage, parquet est de qualité, une terrasse, une cuisine semi équipé (bail vide), des placards …), tout le monde me dit que le tout est bien trop cher… Lire la suite »
Bonjour, Merci beaucoup pour ce retour positif. En règle générale, le complément de loyer, une somme additionnelle, est utilisée pour dépasser le loyer de référence majoré justifié par la présence d’éléments exceptionnels en comparaison aux autres logements similaires d’un même périmètre géographique tels qu’une vue sur un bâtiment, un parking, une cave, un aménagement luxueux, etc. Il est applicable dans les villes concernées par l’encadrement des loyers. Clichy ne semble pas être concerné par tel encadrement. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel en la matière qui saura vous conseiller . En espérant avoir su répondre à vos interrogations. L’équipe… Lire la suite »