Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

Les baux soumis à la loi de 1948 sont très protecteurs du locataire (bien plus que le bail de logements non meublé ou le bail meublé, parfois improprement appelé bail de location) : il bénéfice par principe d’un droit à maintien dans le logement.

Les cas où le bailleur peut donner congé sont très encadrés.

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Le congé peut ainsi être délivré :

  • Soit pour la reprise du logement pour habitation principale du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses ascendants (parents, grands-parents) ou descendants (enfants, petits-enfants, etc.) ou des ascendants ou descendants de son conjoint.
  • Soit pour travaux.

Congé pour logement

Ce droit de reprise ne peux pas être exercé si le bailleurs n’a pas plus de 65 ans et si locataire du logement est un locataire protégé, c’est à dire s’il est âgé de plus de 70 ans et s’il dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic.

S’il peut exercer son droit de reprise pour logement, le bailleur devra proposer une solution de relogement du locataire conforme à ses besoins. La faculté de congé pour logement peut donc très difficilement être mise en oeuvre car il n’est pas donné à tout mode de trouver ou disposer d’un logement disponible, répondant aux besoins du locataire, pour le reloger. Ce logement n’est pas nécessairement la propriété du bailleur qui donne congé.

L’obligation de relogement de s’applique toutefois pas dans les cas suivants :

  • Si le bailleur a la propriété du logement depuis au moins 10 ans, ou 4 ans s’il peut justifier qu’il avait le bien en vue de l’habiter).
  • Si le bailleur est lui-même évincé du logement qu’il loue et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.
  • Si le bailleur est lui-même évincé d’un logement (par expropriation ou mesure d’interdiction d’habiter) et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.
  • Si le bailleur ne bénéficie plus du logement de fonction dans lequel il habitait, pour des raisons indépendantes de sa volonté et qu’il n’est pas propriétaire d’un autre logement disponible et correspondant à ses besoins.

La délivrance du congé doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou lettre remise en main propre contre émargement ou décharge.

La lettre doit impérativement contenir un certain nombre d’informations :

  • Si la reprise pour habiter est assortie d’une proposition de relogement, la lettre devra préciser les caractéristiques précises du logement proposé (adresse, précision du nombre de pièces, désignation du propriétaire, etc.), le délai de reprise qui ne peut être inférieur à 3 mois et l’identité du bénéficiaire de la reprise.

Le locataire disposera d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser la proposition de relogement.

Attention : le silence du locataire ne signifie pas refus. Il oblige le bailleur à saisir le tribunal d’instance (du ressort du lieu où est situé son logement) pour trancher la question du congé.

  • Si la reprise pour habiter n’est pas assortie d’une proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser les raisons du congé (en indiquant qu’il s’agit d’un droit de reprise exercé en vertu de l’article 19 de la loi de 1948) qui doivent correspondre à celles au titre desquels le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement, la date et le mode d’acquisition de l’immeuble, le nom et l’adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise, la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c’est lui qui bénéficie de la reprise et l’emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Le délai de préavis du congé est de 3 mois à compter de la réception du courrier si le congé est assorti d’une offre de relogement et de 6 mois dans tout autre cas.

Congé pour travaux

Le bailleur peut reprendre le logement s’il souhaite effectuer des travaux de démolition pour reconstruction, surélévation ou addition de construction.

Les règles du locataire protégé ne s’appliquent pas dans ce cas.

En revanche, l’obligation de proposition de relogement s’applique, sans exceptions possibles contrairement au cas du congé pour habiter.

Le congé doit respecter les mêmes formes d’envoi que celles du congé pour habiter (voir ci-dessus) et la lettre de congé doit préciser le motif du congé et reproduire intégralement les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Le délai de préavis du congé est de 6 mois à compter de la réception du courrier. A noter qu’il existe une clause de travaux d’amélioration qui peut être prévue par avenant dans le contrat.