L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Le contrat de colocation : un contrat unique ou plusieurs contrats ?

Lorsque plusieurs personnes ni mariées ni pacsées souhaitent habiter dans un même logement, elles peuvent décider de former une colocation, qui devra être matérialisée dans le contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou d’un bail de location meublée.

Notion de colocation : exclusion des couples mariés ou pacsés

La loi Alur a modifié la définition de la colocation afin d’en exclure les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion du contrat de location. Les époux et partenaires ne sont donc pas considérés comme des colocataires mais comme des cotitulaires du contrat de location.

Il suffit donc, en pratique, que l’un d’entre eux signe le contrat de bail pour qu’ils en soient tous les deux titulaires. Ils bénéficient dès lors chacun des droit du locataire, mais également des obligations qui découlent du bail de location et notamment de l’obligation de payer le loyer. Ainsi, chacun d’eux est solidairement tenu de payer la totalité du loyer si l’autre conjoint fait défaillance.

Différents choix pour contractualiser la colocation

En cas de colocation, le propriétaire a le choix entre 3 solutions différentes pour contractualiser cette situation.

La loi définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

1. Colocation : possibilité de rédiger un contrat unique pour tous les colocataires

Un seul contrat de location est signé entre le bailleur et les colocataires. Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Chaque colocataire jouit alors de la totalité du logement loué sans distinction (les colocataires organisent alors leur co-jouissance du logement selon leurs souhaits).

Solidarité de chaque colocataire concernant les impayés de l’ensemble des colocataires

Il est judicieux pour le bailleur d’inclure dans le contrat unique une clause de solidarité lui permettant d’exiger de chaque colocataire le paiement de l’intégralité du loyer en cas d’impayés. Concernant le paiement du loyer, les colocataires doivent l’effectuer par paiement unique (ex : un des colocataires paie l’intégralité du loyer et se fait ensuite rembourser par les autres colocataires selon leur quote-part).

Le congé donné par le bailleur en cas de contrat unique

S’il existe une clause de solidarité, le bailleur peut notifier le congé à un seul colocataire, sinon il devra l’adresser à chaque colocataire.

Le congé donné par les colocataires en cas de contrat unique

Si tous les colocataires souhaitent donner congé en même temps, deux possibilités s’offrent à eux : soit chaque colocataire notifie son congé au bailleur, soit tous les colocataires lui adressent un congé commun (le congé devra contenir tous les noms et signatures des colocataires).

Si un seul colocataire souhaite donner congé, il peut librement le faire sans l’accord préalable des autres colocataires. Une clause de relocation dans le contrat permet de remplacer le colocataire sortant par un nouveau. Le bailleur ne sera pas en mesure d’imposer un nouveau colocataire. Le changement de colocataire n’entraînera pas la conclusion d’un nouveau contrat de location mais uniquement d’un avenant au contrat.

Un colocataire qui quitte le logement n’est pas obligé de trouver un remplaçant mais il a tout intérêt à le faire s’il existe une clause de solidarité dans le contrat. En effet, sa solidarité prendra fin, après avoir donné congé, si un nouveau colocataire le remplace immédiatement. A défaut de remplaçant, sa solidarité s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

2. Colocation : possibilité de rédiger plusieurs contrats : un contrat avec chaque colocataire

Le bailleur peut décider de conclure un contrat avec chaque colocataire. Chaque contrat précisera alors les pièces du logement privatives (propres à chaque colocataire) et les parties communes dont l’ensemble des colocataires pourra en jouir (ex : cuisine). Les différents contrats de location étant indépendants, chaque colocataire n’est responsable que de ses obligations propres (il ne sera pas tenu solidairement en cas d’impayés d’un autre colocataire).

Le congé donné par le bailleur en cas de pluralité de contrats 

Le bailleur doit adresser le congé à chaque colocataire.

Le congé donné par les colocataires en cas de pluralité de contrats

Chaque colocataire devra indiquer au bailleur son souhait de quitter le logement. Le bailleur n’aura pas besoin de l’accord des autres colocataires concernant le choix d’un nouveau colocataire.

3. Colocation : possibilité de rédiger un contrat avec un locataire principal et plusieurs sous-locataires

Dans cette configuration, il ne s’agira pas juridiquement de colocation : une des personnes sera « locataire » et les autres « sous-locataires ».

Un contrat principal de location

Le locataire principal pourra sous-louer des parties du logement avec l’accord écrit du bailleur. Il restera seul responsable vis-à-vis du bailleur en cas d’impayés ou autres manquements des sous-locataires (pas de solidarité entre le locataire principal et les sous-locataires) car il n’existe pas de relation juridique directe entre le bailleur et les sous-locataires.

Des contrats de sous-location

Les sous-locataires seront soumis à des obligations moins fortes qu’en cas de colocation (pas de solidarité) mais ils ne bénéficieront pas de la protection légale accordée aux colocataires (au sens juridique) : ils ne pourront pas agir directement à l’égard du bailleur en cas de problèmes mais devront s’adresser au locataire principal afin que ce dernier demande au bailleur d’intervenir. Il existe pour les sous-locataires un risque d’inaction du locataire principal.

Un autre inconvénient tient au fait que les contrats de sous-location sont dépendants du contrat principal de location. Lorsque le locataire principal décide de quitter le logement et donne congé au bailleur, les contrats de sous-location vont automatiquement se terminer en même temps que le contrat du locataire principal.

Question pour un avocat
mm

Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

La promesse dans le bail commercial

La technique juridique de la promesse est utilisée très régulièrement en matière de bail commercial. Le vocabulaire employé entre les différents types de promesses de bail commercial étant très proche pour des pratiques complètement distinctes, il est nécessaire de bien appréhender ces différents mécanismes pour les utiliser à bon escient.

I – La promesse de bail commercial

Avant la signature du bail commercial, il est fréquent de signer une promesse de bail commercial. Il s’agit d’un avant contrat qui permettra de sécuriser pour les deux parties une situation juridique dans l’attente de la signature du bail commercial initial. Elles permettent ainsi de prévoir des conditions suspensives qui, si elles ne sont pas réalisées, emporteront la non conclusion du bail commercial.

Tout comme dans le cas d’une vente immobilière, il existe deux types de promesses de bail que sont :

  • La promesse unilatérale de bail (A) : seul le bailleur s’engage.
  • La promesse synallagmatique de bail (aussi appelée compromis) (B) : les deux parties s’engagent.

Le formalisme de la promesse de bail peut être de deux sortes en façon de la pratique de l’avocat rédacteur (C).

A – La promesse unilatérale de bail commercial

Seule une des parties au futur bail commercial s’engage ici. L’engagement ne sera donc pas réciproque et l’autre partie sera libre d’accepter ou non la promesse qui lui a été faite.

  • La personne qui s’engage, appelé « promettant », sera engagée dès la conclusion de la promesse de bail unilatérale ;
  • L’autre partie appelée « bénéficiaire » qui n’est pas tenue par ce contrat, sera engagée si et seulement si elle décide de lever l’option.

En la matière, on peut distinguer trois étapes :

  • l’offre : le promettant formule la promesse unilatérale de bail,
  • l’acceptation : le bénéficiaire accepte l’offre du promettant et signe la promesse,
  • la levée d’option : le bénéficiaire confirme sa volonté de contracter et conclut un acte définitif.

Attention donc, l’acceptation ne signifie que le bénéficiaire s’engage, mais simplement qu’il se voit attribuer le droit de lever ou non l’option prévue par la promesse de bail commercial.

B – La promesse synallagmatique de bail commercial

Lorsque l’on conclut une promesse synallagmatique de vente, cela signifie que les deux parties au futur contrat donnent leur engagement réciproquement.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique de bail commercial, les engagements seront les suivants :

  • Le propriétaire, appelé le bailleur, s’engage à louer ses locaux commerciaux au bénéficiaire (=futur locataire) ;
  • Le futur locataire s’engage à prendre ce bien en location.

Après avoir conclu la promesse synallagmatique de bail commercial, les parties sont définitivement engagées lorsque, à travers la promesse de bail, ils se seront mis d’accord sur les éléments essentiels du bail commercial, et qu’ils n’auront prévus aucune condition susceptible de remettre en cause l’engagement. Les éléments essentiels du bail devront avoir été fixés à savoir : désignation des locaux, prix de la location, durée, destination des locaux. Toutefois, il est toujours possible de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans la promesse de bail commercial (notamment de financement). Ainsi, ledit bail ne prendra jamais effet en cas de non réalisation de l’une de ces conditions et dans ce cas, aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

A noter que la jurisprudence considère que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail »[1]. Il s’agit donc d’un véritable engagement pour le Bénéficiaire qui est bien plus contraignant pour lui que la promesse unilatérale.

C – Le formalisme de la promesse

Une promesse peut être présentée de deux façons :

  • Soit il s’agit d’un document unique : un bail commercial dans lequel est inséré une ou des conditions suspensives. Dans ce cas, le bail prend automatiquement effet à compter de la date de réalisation des conditions suspensives ou de la date prévue dans l’acte sans qu’il y ait besoin de réitérer ses engagements par un nouvel acte ;
  • Soit il s’agit de deux actes, à savoir une promesse à laquelle est annexée un projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse stipule les conditions suspensives et les délais pour leur réalisation et les parties conviennent de réitérer la promesse par la signature définitive du contrat de bail commercial qui reprendra de manière strictement identique toutes les clauses, conditions et termes du projet annexé à la promesse.

Bien entendu, si ces actes sont différents par leur forme, ils produisent les mêmes effets.

II – La promesse de cession de droit au bail et du fonds de commerce

Il faut ici distinguer entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail. Dans un tel cas, les parties peuvent décider de faire précéder leur opération définitive d’un avant-contrat qui sera soit une promesse unilatérale de bail, soit une promesse synallagmatique de bail.

A – La promesse de cession de droit au bail

Il s’agit d’un contrat par lequel l’une des parties s’engage à céder son droit au bail et l’autre à l’acquérir pour un prix fixe, sous condition(s) suspensive(s). La ressemblance avec la cession définitive est alors évidente, puisque les parties se sont accordées sur les obligations objectivement essentielles. Toutefois, la cession de droit au bail peut être interdite par le bailleur. Cette interdiction figurera dans le contrat de bail. Il faudra donc obtenir l’agrément du bailleur. Il est donc essentiel d’ériger en condition suspensive l’agrément du bailleur dans la promesse.

 B – La promesse de cession de fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, le preneur peut librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Les clauses qui prohibent la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont donc interdites.

Ainsi, outre les clauses d’interdiction absolue et générale de toute cession, les tribunaux ont considéré comme nulles[2] :

  • Les clauses tendant à interdire la cession à une catégorie d’acquéreurs (par exemple personnes morales)[3];
  • Les clauses imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années du bail et emportant donc impossibilité de céder le bail pendant cette période[4];

Malgré cette liberté, il existe tout de même un certain nombre de formalités à respecter. C’est pourquoi, il est vivement conseillé de rédiger une promesse de cession afin de purger l’ensemble des conditions suspensives ordinaires (droit de préemption de la commune, information préalable des salariés, etc) et spécifique(s) (exemple : obtention d’un prêt, obtention d’une autorisation de travaux…).

III – La clause de promesse de renouvellement de bail

Il existe également les clauses de promesse de renouvellement de bail commercial. A l’inverse des promesses de baux commerciaux qui précèdent le contrat de bail, les clauses de promesse de renouvellement de bail sont insérées dans le contrat de bail initial et prennent effet à l’expiration du contrat de bail. Celles-ci ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux.

Les effets d’un telle clause sont multiples :

– premièrement, cette clause emporte le renouvellement automatique du bail, aux conditions de la promesse, sans que les parties n’aient à délivrer de congé[5]. Dans un tel cas, il ne peut donc exister de prolongation tacite du bail en application de l’article 1738 du Code civil ;

– deuxièmement, le bailleur renonce à son droit de délivrer en fin de bail un congé avec une offre d’indemnité d’éviction.

En revanche, la jurisprudence admet que ce type de clause ne vaut pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé. Toutefois, dans ce cas, le bailleur devra donner congé 6 mois à l’avance au preneur en précisant le montant du loyer du bail renouvelé[6].

*

*             *

Du fait de l’importance de la signature d’un tel engagement, il est vivement conseillé de se faire assister par un professionnel dans le cadre de la conclusion d’une telle promesse de bail commercial ainsi que lors de la conclusion du contrat final.

[1] cass. req. 21 mars 1921, dp 1921, 1, p. 166 ; cass. 3e civ. 20 mai 1992, bull. civ. iii, n° 152 ; d. 1993, 28 mai 1997, bull. civ. iii, n° 116 ;

[2] Depuis le la loi du 18 juin 2014, les clauses sont considérées comme non écrites, il n’y a donc pas de prescription de deux ans qui s’applique.

[3] Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 1973

[4] Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juillet 1986

[5] Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 octobre 2004, n°03-15770 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2008, n°07-16435

[6] Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 décembre 2012, n°11-20727

Question pour un avocat

Publié par

mm

Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Contrat de location 2017 : ce qui va changer !

Sauf changements majeurs portés par le futur nouveau président de la République et son prochain gouvernement, le contrat de location en 2017 ne sera pas bouleversé (contrairement à ce que nous avions connu en 2015 avec l’entrée en vigueur de la loi Alur).

Il faut toutefois noter quelques éléments épars dont l’application est prévue au cours de cette nouvelle année.

De nouveaux diagnostics obligatoires pour le bail de location en 2017

A compter du 1er juillet 2017, les propriétaires d’appartements devront fournir au locataire deux nouveaux diagnostics techniques : celui relatif à l’installation d’électricité et celui relatif au gaz. Ces diagnostics ont une durée de validité de 6 ans et concernent des installations de gaz et d’électricité qui ont plus de 15 ans.

Location de tourisme via des plateformes (de type Airbnb) : une affiliation au régime social des indépendants (RSI)

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 prévoit quant à elle une affiliation au régime social des indépendants (RSI) pour tout particulier proposant la location de biens meublés pour une courte durée sur des plateformes numériques telles que Airbnb et Abritel lorsque les revenus annuels dépassent 23 000 euros. Une dérogation à cette affiliation est toutefois envisageable en cas de demande de la personne concernée et sous réserve de certaines conditions.

Un régime automatique de déclaration fiscale et de paiement des cotisations sociales pour les utilisateurs de ces plateformes est également prévu à partir de 2019.

Le dispositif Pinel prolongé et étendu

Publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2016, la Loi de finances pour 2017 prévoit la prorogation d’une année du dispositif de défiscalisation « Pinel ». Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’achat d’un bien immobilier qui fera l’objet d’une location dans les 12 mois suivant sa livraison. Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location du bien : elle est de 12% pour une durée de 6 ans (durée de location minimale requise) et jusqu’à 21% pour une durée de 12 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut également que le bien se situe en zone éligible. A l’origine, la loi Pinel a pour objectif de rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande dans certaines zones géographiques françaises, dites en tension locative (ex : Paris, Ile-de-France et autres grandes villes où les prix des loyers sont très élevés). Les communes françaises sont donc classées en zone A, B ou C. Jusqu’à présent, le dispositif Pinel ne prévoyait la défiscalisation que pour les zones A, A bis et B1. Désormais, même les communes des zones B2 et C, après avoir fait l’objet d’un accord du Préfet de région, pourront être concernées en cas de besoins démographiques ou économiques particuliers.

Le dispositif Censi-Bouvard partiellement prolongé

Le dispositif Censi-Boulevard est également prorogé pour un an. Ce dernier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement en résidence étudiante, résidence de type EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes) ou Senior.

La Loi de finances 2017 exclut désormais l’application de ce dispositif aux résidences de tourisme mais prévoit une nouvelle mesure de réduction d’impôts pour les résidences déjà existantes. En effet, une réduction d’impôt s’applique aux travaux de rénovation réalisés sur ces résidences de tourisme lorsqu’elles datent de plus de 15 ans. Afin d’inciter les contribuables à entreprendre des travaux de réhabilitation au sein de ces résidences, un abattement de 20% sur le montant des dépenses de travaux éligibles (22 000 € maximum) est ainsi prévu, à condition pour le propriétaire de louer le logement rénové pendant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

Logements vacants : exonération fiscale lors de leur remise sur le marché

Afin d’inciter les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché et à les louer à des prix très bas, un nouveau dispositif fiscal permet désormais aux propriétaires d’obtenir une déduction de 15% à 70% des loyers perçus sur les revenus locatifs. L’abattement est majoré de 85% si le propriétaire confie la gestion du bien à une association agréée. Ces organismes d’intermédiation apportent alors toutes les garanties au propriétaire.

Cette mesure qui avait été proposée par la Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, s’inscrit dans l’objectif de réduire de moitié le nombre de logements vacants immédiatement habitables et de mettre à disposition des ménages modestes des logements privés.

Un dispositif de lutte contre l’habitat indigne dans le contrat de location en 2017

Le décret du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location vient renforcer la lutte contre l’habitat indigne. Définis comme « présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants » par le Ministère du Logement dans un communiqué, les logements indignes représentent environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location.

Les communes et établissements de coopération intercommunale (EPCI) sont désormais autorisés à définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements, qui seront soumis au régime de déclaration de mise en location ou au régime d’autorisation préalable de mise en location. Dans les deux cas, les logements concernés feront l’objet de contrôles de la commune ou d’un EPCI visant à vérifier la bonne qualité des logements mis en location.

L’encadrement des loyers à Lille (et dans les communes voisines d’Hellemmes et de Lomme)

Après Paris, où les loyers sont encadrés depuis le 1er août 2015, c’est au tour de Lille de limiter les hausses des loyers. En effet, un arrêté préfectoral précisant le système d’encadrement des loyers entrera en vigueur le 1er février 2017. Seuls les contrats signés ou renouvelés après le 1er février 2017 seront concernés par cette mesure d’encadrement des loyers.

Pour les villes de Paris et Lille, une plateforme est également à disposition afin de prendre connaissance du loyer de référence et du loyer maximum du logement concerné (http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/). En cas de loyer trop élevé, le Ministère propose différentes solutions sur son site.

Question pour un avocat
mm

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Bail de location : encadrement des loyers à Lille dès le 1er février 2017

La loi Alur du 24 mars 2014 modifiant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicable à tout bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou d’un bail de location meublée) a instauré des mesures d’encadrement des loyers en zones tendues.

Rappel de la notion de loyer de référence

L’encadrement consiste à fixer des limites de loyer en cas de relocations de logements en zones tendues (qui concerne des déjà 1.149 communes) et un encadrement absolu des loyers.

Jusqu’alors, seule la ville de Paris (avec bientôt une extension à des communes de son agglomération) était visée par un décret encadrant de manière absolue le loyer, par l’instauration d’un loyer de référence, avec un loyer de référence majoré représentant, sauf exceptions, le plafond du loyer applicable.

Application d’un loyer de référence à Lille, Hellemmes et Lomme

A partir du 1er février 2017, tout nouveau bail locatif dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme devra respecter les nouvelles dispositions d’encadrement des loyers, qui fonctionneront de la même manière qu’à Paris.

Cette nouvelle réglementation s’appliquera aux contrats de location signés à partir du 1er février 2017.

Ce dispositif ne s’appliquera pas aux contrats de location en cours, ou à ceux tacitement reconduits. Il ne s’applique qu’aux baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire.

Interdiction de dépassement du loyer de référence majoré

Comme à Paris, il sera établi un loyer de référence selon les secteurs géographiques aux sein des trois communes du Nord et les catégories de logements (nombre de pièces, époque de construction) et le type de location (vide ou meublée).

Il faudra ainsi renseigner les caractéristiques du logement sur le site dédié du ministère du logement et, sur la base du loyer de référence qui sera indiqué, il faudra calculer :

– le loyer de référence majoré (qui correspond au loyer de référence + 20%)

– le loyer de référence minoré (qui correspond au loyer de référence – 30%)

Le loyer de référence majoré correspond au plafond absolu au mètre carré (hors charges) que le loyer du bail de location ne pourra pas, sauf exceptions, dépasser.

Le loyer de référence minoré correspond au loyer que le propriétaire pourra appliquer lors du renouvellement s’il s’avère que le logement est loué à un loyer trop bas.

Exceptions : la possibilité d’un dépassement par complément de loyer

La même exception qu’à Paris s’appliquera, autorisant le bailleur à fixer un complément de loyer dans le contrat de location, pour autant que ce complément soit justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, et si les conditions suivantes sont cumulativement réunies :

– ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence (elles ne sont donc pas communes à tous les logements de la même zones et présentant le même nombre de pièces) ;

– elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

– elles ne sont pas récupérées par le bailleurs dans les charges appliquées au contrat de location (c’est à dire que le propriétaire ne les impute pas déjà au locataire en lui en faisant supporter les charges correspondantes).

Question pour un avocat
mm

Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

Bail commercial : le guide de l’expulsion du locataire qui ne paye pas

Il peut arriver que, dans le cadre d’un bail commercial, le preneur cesse de payer ses loyers. Le plus souvent, cela est la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité.

Il faudra alors agir le plus rapidement possible afin d’obtenir une décision du Tribunal avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant.

Bail commercial

En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège en vertu des articles L 641-12, L 641-13 et L 622-16 du code de commerce.

Comment expulser le locataire d’un bail commercial qui ne paye pas ?

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le preneur.

Étape 1 : Démarches amiables

Il est tout d’abord conseillé, à défaut de paiement d’un terme de loyer et/ou charges à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant au preneur de payer les sommes dues au titre du bail à savoir le loyer et les charges.

Un délai à courte échéance (ex. : 8 jours) sera fixé dans ce courrier.
Nous attirons votre attention sur le fait que depuis la loi PINEL, l’article L 145-16-1 du code de commerce prévoit que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, ce qui est le cas dans la majorité des cas, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique (ex ; caution du gérant de la société locataire), celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (article 2293 du code civil).

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.

Étape 2 : Phase obligatoire en cas de clause résolutoire

Dans le cas où aucun échéancier raisonnable n’aurait été proposé ou qu’aucun paiement des sommes dues n’aurait été effectué, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer les loyers et ses accessoires visant la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce.

En cas de non-paiement total des sommes dues à l’expiration d’un délai d’un mois, le preneur est réputé sans droit ni titre.

Étape 3 : Procédure judiciaire

Il faudra ensuite assigner le preneur en référé-expulsion ou au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (article L 143-2 du code de commerce). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Il sera également souligné que le preneur pourra faire des demandes de délai de paiement dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le juge ne fait pas droit à cette demande et que vos prétentions sont fondées, le Tribunal rendra une décision vous autorisant à expulser votre locataire qui devra être signifiée par acte d’huissier à votre locataire.

En cas d’ordonnance rendue par le juge des référés, le locataire disposera d’un délai de 15 jours pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement.  La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.

Étape 4 : Exécution de la décision judiciaire

Cette phase de l’expulsion du locataire n’est pas la plus simple et nécessite le respect d’un formalisme et de délais particuliers.

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant. Celui-ci prend effet immédiatement. Toutefois, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin de demander un délai de grâce.
Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé et que le preneur refuse de quitter les lieux, il est nécessaire de demander le concours de la force publique. La préfecture de police dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.

Quand le concours de la force publique est accordé, l’huissier de justice accompagné de policiers et d’un serrurier pourra procéder à l’expulsion. Il est à noter que la trêve hivernale n’a pas lieu de s’appliquer dans ce cas car il ne s’agit pas d’une habitation. En l’absence d’autorisation de recours à la force publique, le bailleur n’aura d’autre choix que mettre en cause la responsabilité de l’état.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du loctaire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

Vous pourrez alors utiliser à nouveau vos locaux comme bon vous semble.

Question pour un avocat

Publié par

mm

Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

mm

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Locataire protégé du bail de location : définition et critères

Dans un bail de location non meublée ou un contrat de location meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé au locataire en fin de bail pour reprendre le logement pour y habiter ou pour vendre le logement si le locataire est un locataire protégé.

Dans un tel cas, le renouvellement du bail de location est automatique.

Le propriétaire bailleur pourra toutefois donner congé pour reprise ou vente du logement s’il répond lui-même à certaines conditions d’âge ou de ressources.

Définition du locataire protégé

1. Locataire protégé de moins de 65 ans

Le locataire est considéré comme un locataire protégé si :

– il héberge dans le logement loué une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge

– ET si si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants (plafonds des ressources 2014 à respecter en 2016) :

Composition du foyer Zone A : Paris ou ville limitrophe Zone B : autre commune Autre région

Zone C

1 personne 23 132 € 23 132 € 20 111 €
Couple – Cas général

somme des âges >55 ans

34 572 € 34 572 € 26 856 €
Couple – Jeune ménage

(somme des âges = 55 ans maximum)

45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 1 personne à charge 45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge 54 109 € 49 779 € 38 990 €
Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge 64 378 € 58 929 € 45 867 €
Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge 72 443 € 66 313 € 51 692 €
Par personne supplémentaire + 8 072 € + 7 389 € + 5 766 €

Il est possible de vérifier le zonage des communes sur le site du ministère du logement.

2. Locataire protégé de plus de 65 ans

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer Zone A : Paris ou ville limitrophe Zone B : autre commune Autre région

Zone C

1 personne 23 132 € 23 132 € 20 111 €
Couple – Cas général

somme des âges >55 ans

34 572 € 34 572 € 26 856 €
Couple – Jeune ménage

(somme des âges = 55 ans maximum)

45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 1 personne à charge 45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge 54 109 € 49 779 € 38 990 €
Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge 64 378 € 58 929 € 45 867 €
Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge 72 443 € 66 313 € 51 692 €
Par personne supplémentaire + 8 072 € + 7 389 € + 5 766 €

Cas où le bailleur peut donner congé au locataire protégé

Le propriétaire bailleur pourra toutefois donner congé au locataire protéger si ledit propriétaire répond lui même à l’une des conditions suivantes

  • il a plus de 65 ans
  • ou il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources que ci-dessus,
  • ou il trouve une solution de relogement au locataire.

Attention : le locataire protégé perdra son statut protecteur en en cas de manquement grave tel que le non paiement du loyer. Dans ce cas, le propriétaire bailleur pourra donner congé (motivé par lesdits manquements graves).

Source  : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

Question pour un avocat
mm

Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

Tacite reconduction du bail commercial : les dangers

Tacite reconduction du bail commercial : avantages et inconvénients

La tacite prolongation du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais présente des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.

Ce que dit le code du commerce sur la tacite reconduction du bail commercial

Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ».  Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.

En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

La tacite reconduction du bail commercial permet au bailleur de bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux

A la seule lecture de cet extrait, il apparait que la tacite prolongation est protectrice du preneur à bail commercial puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :

1.    La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur.

Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code.

2.    La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer

Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le Bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

Conseil : Pour éviter la prolongation tacite du bail, il convient, pour le bailleur de donner congé avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du code de commerce).

Question pour un avocat

Publié par

mm

Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

mm

Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

La distinction entre convention d’occupation précaire et bail dérogatoire ?

La différence entre une convention d’occupation précaire et un bail dérogatoire

La convention d’occupation précaire ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire (aussi appelé bail courte durée – dérogatoire au régime du bail commercial) régis par les dispositions de l’article L.145-5 du Code de Commerce.

La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a modifié l’article L.145-5 du Code de commerce afin d’intégrer la jurisprudence relative à ce contrat particulier et a créé l’article L.145-5-1 du Code de commerce permettant ainsi de donner une existence légale et non plus seulement jurisprudentielle à la convention d’occupation précaire.

Caractéristiques de la convention d’occupation précaire

En application de l’article L.145-5-1 du Code de commerce, la convention d’occupation précaire n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles ou particulières et pour une durée indéterminée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties et notamment par la survenance d’un évènement spécifique.

Ainsi, la conclusion d’une convention d’occupation précaire ne se justifie que s’il existe une cause objective (indépendante de la seule volonté des parties) de fragilité de l’occupation des locaux, au moment de la signature du contrat. A défaut, le contrat sera qualifié de bail par les juges.

A titre d’exemples, ont été jugés comme constituant des motifs légitimes de précarité :

  • l’occupation d’un immeuble voué à la démolition,
  • l’occupation d’un immeuble dans l’attente d’une construction (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 avril 2009, n° de pourvoi : 08-13308) ou d’un agrandissement,
  • l’occupation dans l’attente de la réalisation d’une promesse de vente (Cour de cassation chambre civile 3, 29 Juin 1994 N° 92-18.617),
  • l’occupation compte tenu du site exceptionnel en périphérie de la ville et des projets économiques et urbanistiques de la commune (Cour de cassation, chambre civile 3, 16 février 2000, n° de pourvoi : 97-13752) etc.

En outre, ce type de convention se caractérise souvent, mais de manière non déterminante, par la modicité de la redevance (Cour de cassation, chambre civile 3, 29 juin 1994, N° de pourvoi : 92-18617) ou la brièveté de l’occupation. Il est également à noter que le preneur n’est pas un locataire mais un occupant, ce qui est un statut précaire.

En l’absence de motif réel de précarité de la convention, celle-ci pourra être requalifiée, selon le cas, de bail commercial ou de bail d’habitation.

Caractéristiques du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire a, quant à lui, une toute autre finalité. Il a été conçu par le législateur pour être un « bail à l’essai » devant déboucher sur un bail commercial. Il permet au bailleur de ne pas s’engager à long terme avec un locataire dont il ne sait rien.

Réciproquement, il donne la possibilité au locataire de vérifier la qualité de l’emplacement loué pour l’exercice de son commerce ou encore de tester la viabilité de son entreprise.

Ainsi, seuls les locataires qui remplissent les conditions requises pour que leur bail soit soumis au statut des baux commerciaux peuvent conclure un bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Par ailleurs, la conclusion d’un bail dérogatoire suppose :

  • que la durée du bail n’excède pas 36 mois ;
  • que le locataire et le bailleur aient voulu conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux. Cela doit ressortir d’une clause non équivoque du contrat de bail.

En pratique, on entend souvent la notion de « bail précaire » utilisée à tort pour qualifier un bail de courte durée ou bail dérogatoire régi par les dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce. Vous saurez désormais qu’il s’agit pourtant de deux contrats bien différents !

Question pour un avocat

Publié par

mm

Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

mm

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Le loyer du bail commercial est révisable trois ans après le renouvellement

Date de révision du loyer après le renouvellement du bail commercial

Dans un récent arrêt du 8 septembre 2016, la Cour de cassation a estimé que le le loyer d’un bail commercial (sans clause d’échelle mobile) était révisable ou modifiable 3 ans après la date de renouvellement du bail commercial.

Cet arrêt est intéressant car dans le cas d’espèce, la fixation du nouveau loyer était postérieure à la date de renouvellement. Il permet d’étudier le cas de la révision du loyer lorsque le nouveau loyer du bail commercial renouvelé est fixé après la date de renouvellement du contrat de location.

Les cas fréquents des montants de loyers fixés après la date de renouvellement du bail commercial

Le renouvellement d’un bail commercial peut s’effectuer de manière concertée à la demande du locataire ou du bailleur. Ils peuvent se mettre d’accord sur l’ensemble des termes du renouvellement et signer dès lors un avenant de renouvellement du bail commercial.

Cependant, il est fréquent que le bailleur offre le renouvellement du bail, avec une proposition de nouveau loyer. Le locataire peut accepter le renouvellement sans pour autant accepter le nouveau loyer.

Dès lors, un litige pourra naître entre les parties. Elles pourront se tourner vers la commission départementale de conciliation. Faute de conciliation, le tribunal de grande instance sera compétent pour trancher le litige.

Il arrive qu’au terme de la procédure judiciaire, un nouveau loyer soit fixé, mais sans rétroactivité (notamment si le bailleur a tardé à proposer un nouveau loyer et qu’il est ainsi fautif). Dès lors, la date d’effet du nouveau loyer que le locataire devra payer peut être judiciaire fixée à une date ultérieure à la date de renouvellement du bail commercial.

La question de la période de variation d’indice en cas de loyer fixé après la date de renouvellement du bail commercial

Pour rappel, en l’absence de clause d’échelle mobile, le loyer du bail commercial est révisable tous les 3 ans, sur la base de la variation de l’indice applicable (ILC ou ILAT, selon le cas).

Dans le cas d’espèce qui a donné lieu à l’arrêt de la Cour de cassation, la modification du loyer intervenait ainsi 3 ans après la date de renouvellement du bail commercial.

Le locataire a toutefois estimé que la période de référence pour apprécier la variation de l’indice sur lequel le loyer était indexé devait être celle comprise entre la date du nouveau loyer et la date de révision du loyer.

Il voulait ainsi se référer à l’indice de référence à la date d’effet du nouveau loyer et non pas à celui de la date de renouvellement du bail. Ce dernier cas le conduisait en effet à subir une augmentation de loyer plus élevée.

Il se prévalait à ce titre des dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier qui dispose qu’“est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.”. Ainsi, il n’est en principe pas possible de se référer à une variation d’indice sur une période plus longue que la période entre la fixation du loyer et sa révision.

Or en l’espèce, la période qui s’était écoulée entre le nouveau loyer et sa date de renouvellement était bien, en effet, inférieure à la période écoulée entre la date de renouvellement du bail commercial et la date de révision du loyer (3 ans).

Réponse de la cour :  la période de variation court depuis la date de renouvellement

La Cour de cassation a toutefois estimé qu’il fallait bien tenir compte de la variation de l’indice entre la date de renouvellement et la date de révision du loyer (3 ans), puisque c’était la règle applicable dans le régime légal du bail commercial.

Dès lors, la Cour a écarté l’application de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, estimant qu’il n’avait pas vocation à s’appliquer à un bail commercial ne prévoyant pas de clause d’échelle mobile.

Ainsi, après un renouvellement de bail commercial, le loyer est révisé tous les 3 ans, quelle que soit sa date de fixation, et sa variation est appréciée sur la base de la période de variation de l’indice entre la date de renouvellement et la date de révision du loyer.

Question pour un avocat
mm

L'équipe LegalPlace

L'équipe LegalPlace

Bail verbal : peut-on louer un logement avec ?

Il arrive qu’un propriétaire mette un logement à la disposition d’un locataire contre un loyer, sans qu’un bail de location soit écrit et signé. Les parties se trouvent alors dans une situation de bail verbal.

La question qui se pose alors est de savoir si un tel contrat de bail verbal est valable, à quel régime il serait soumis et s’il est préférable ou non de le régulariser par un contrat de location écrit.

Le bail verbal est valable

La loi du 6 juillet 1989 (telle que modifiée par la loi Alur) impose expressément la conclusion d’un bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé) écrit.

Pour autant, la loi ne prévoit pas de sanction à l’absence d’écrit et la jurisprudence reconnaît que le bail verbal reste un contrat de location de logement valable. Il fait naître des droits tant pour le locataire que pour le bailleur propriétaire.

Dès lors qu’il porte sur un logement qui constitue la résidence principale du locataire, le bail verbal est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, les dispositions impérative de la loi s’appliqueront notamment sur les aspects suivants :

– la durée minimale du bail de location imposée par la loi (variable selon la qualité du bailleur et selon qu’il s’agit d’un bail vide ou meublé)

– l’obligation du locataire de payer le loyer

– le respect par le locataire des règles de préavis applicables pour donner congé

– les conditions de renouvellement du bail et les possibilité restreintes pour le bailleur de donner congé

– les règles applicables à un éventuel dépôt de garantie

Toutefois, les parties ne pourront pas profiter de certains aspects de la loi du 6 juillet 1989, faute d’écrit. ainsi, par exemple, le bailleur ne pourra imposer d’augmentation de loyer au locataire puisqu’aucune clause de révision (avec indexation) n’aura été prévue. En effet, la loi encadre les augmentations de loyer, mais ceci pour autant que le contrat prévoit bien une clause de révision. Or le bail verbal ne prévoit, par nature, rien sur la question.

Les risques attachés au bail verbal

Bien que valable, le bail verbal n’en demeure pas moins risqué principalement pour le bailleur, notamment pour les raisons suivantes :

– Comme indiqué ci-avant, le bailleur ne pourra pas appliquer de révision du loyer

– Certaines clauses protectrices des intérêts du bailleur, telle que la clause résolutoire la clause de solidarité en cas de pluralité de locataires, seront absentes.

– Si le locataire a payé son loyer de manière irrégulières et sur la base de montants non constants, il sera peu aisé d’établir un montant déterminé de loyer mensuel.

– Le bailleur n’aura probablement pas communiqué au locataire le dossier de diagnostics techniques (DDT), ce qui peut l’exposer à des sanctions.

A noter que le bail verbal présente également des risques pour le locataire puisqu’en l’absence d’écrit, si le propriétaire conteste la légitimité du locataire à occuper le logement, il reviendra au locataire de prouver l’existence du bail verbal. Il pourra apporter une telle preuve en produisant tout document utile : relevé bancaire prouvant le paiement du loyer, quittance de loyer, contrat de fournisseur d’électricité à son nom à l’adresse du logement.

Enfin, il peut être problématique tant pour le bailleur que pour le locataire de ne pas avoir établi d’état des lieux d’entrée : cette situation peut créer des conflits et des litiges en fin de bail, si le propriétaire constate des dégradations et les impute au locataire.

A cet effet, il est toujours préférable de régulariser la situation en signant un bail de location en bonne et due forme. Il suffira de prévoir qu’il prend effet à compter de la date à laquelle le locataire a pris possession du logement.

Question pour un avocat