Les diagnostics techniques d’un bail d’habitation ou commercial : tout comprendre

Si vous vous apprêtez à mettre en location un logement au titre d’un bail de location (qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou vide, mais également d’un bail saisonnier) ou un local commercial (au titre d’un bail commercial ou d’un bail professionnel), sachez que vous devez absolument faire réaliser un certains nombre de diagnostics techniques par des professionnels qui vous fourniront alors un dossier de diagnostics techniques (DDT) que vous devrez fournir à votre locataire pour information et annexer à votre contrat de location.

Voici le liste de ces diagnostics obligatoires (attention : les nouveaux diagnostics gaz et électricité prévus par la loi Alur seront obligatoires à compter du 1er juillet 2017) :

L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Ce diagnostic est requis si le bien immobilier mis en location est situé dans une zone visée par un plan de prévention des risques technologiques, un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans une zone de sismicité. Le zonage sismique sur le territoire français est établis par l’article D. 563-8-1 du code de l’environnement.

Cet état doit être établi conformément au modèle disponible auprès des administrations compétentes (préfecture, sous-préfecture, mairie). Il est également disponible sur internet.

L’ERNMT doit dater de moins de 6 mois avant la signature du contrat de location.

Si le bailleur ne fournit pas cet état ou s’il fournit un état ne datant pas de moins de 6 mois avant la signature du bail, alors le locataire pourra demander en justice la diminution du loyer ou la résolution du contrat de location.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d’informer le locataire sur la performance énergétique du bien immobilier, en matière de chauffage et d’eau chaude. Il lui permet notamment d’apprécier la quantité d’énergie nécessaire (et par la même occasion le gaspillage d’énergie), en proportion à la surface louée, pour chauffer le bien et disposer d’eau chaude.

Un DPE indiquant de mauvais résultats avec un gaspillage et une surconsommation d’énergie n’induit aucune obligation de travaux à la charge du propriétaire, le DPE étant purement informatif.

Sa durée de validité est de 10 ans.

Si vous avez réalisé des travaux notamment d’isolation entre temps, n’hésitez pas à faire établir un nouveau DPE qui indiquera probablement de meilleures performances.

Le DPE doit notamment faire apparaître deux étiquette en facilitant la lecture, avec chacune 7 classements de A (meilleure performance) à G (plus mauvaise performance) : l’étiquette énergie et l’étiquette climat.

Attention : toute annonce de location d’un bien immobilier (qu’elle soit réalisée via une agence ou directement de particulier à particulier) doit afficher le classement de celui-ci  en matière de performance énergétique.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Ce constat doit être établi pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949 (les peintures au plomb n’étant en principe plus utilisées après cette date).

Il doit dater de moins de 6 mois, étant précisé que sa durée de validité est illimitée si l’absence d’exposition au plomb est établie.

En général, les quantité de plomb détectées sont infimes.

Toutefois, il arrive que la quantité de plomb soit supérieure au seuil réglementaire. Le propriétaire devra alors réaliser les travaux (en général de peinture) nécessaires pour faire disparaître les risques d’exposition au plomb.

Le défaut de communication de ce diagnostic peut engager la responsabilité pénale et civile du propriétaire.

Le diagnostic amiante

Il doit être établi un diagnostic amiante parties privatives complété d’un diagnostic technique amiante des parties communes si le logement est dans une copropriété.

Ce diagnostic est obligatoire pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997.

En cas de risque d’exposition à l’amiante, le propriétaire ou les copropriétaires (en cas d’amiante dans les parties collectives) doit procéder à des travaux de désamiantage.

Le défaut de communication de ce diagnostic peut engager la responsabilité pénale et civile du propriétaire.