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Le droit de préemption ou préférence du locataire d’un bail commercial
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet d’être prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du local. Alors, le propriétaire du local commercial doit informer le locataire lorsqu’il décide de vendre. Le locataire va disposer d’un droit d’option, qu’il peut utiliser ou non.
Quel est le champ d’application du droit de préemption du locataire d’un local commercial ?
Le droit de préemption du locataire sur un local dépend de l’usage du local, à savoir s’il est commercial, artisanal ou non et de la qualité du propriétaire du local commercial ou artisanal.
L’usage du local
La loi du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption en faveur du locataire commercial ou artisanal.
Le droit de préemption du locataire ne s’applique qu’en présence d’un local à usage commercial ou artisanal. La référence au local à usage commercial ne comprend pas l’activité industrielle. Ainsi, ne sont pas compris les les bureaux et entrepôts industriels.
A contrario, les bails mixtes sont concernés par le droit de préemption du locataire d’un local commercial. En effet, le texte ne vise pas exclusivement une activité commerciale ou artisanale.
La qualité de propriétaire
Le droit de préemption s’impose au propriétaire bailleur du local commercial ou artisanal. Cette mention exclut le bailleur non propriétaire tel que l’usufruitier.
Alors, n’est concernée par le droit de préemption que la vente de la pleine et entière propriété du local.
Le droit de préemption ne s’applique qu’à la vente au sens stricte du terme. Ainsi, les donations, successions, apports en sociétés, ne sont pas concernées par le droit de préemption.
Quelle est l’obligation du propriétaire qui souhaite vendre son local commercial ?
En principe, le propriétaire du local commercial qui décide de vendre son bien doit informer le locataire, qui dispose d’un droit de préemption. Cependant, il existe quelques exceptions.
L’obligation d’information du locataire
Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial envisage de vendre celui-ci, son locataire bénéficie d’un droit de préemption pour se porter acquéreur.
Le propriétaire d’un local à usage commercial doit informer le locataire de son projet de vente par :
- Lettre recommandée avec accusé réception ;
- Lettre remise en main propre avec recipissé ou signature.
Cette lettre est considérée comme une offre de vente au locataire. Cette offre doit comporter les éléments essentiels à savoir, le prix, les modalités de paiement. Si le prix n’apparaît pas, l’offre de vente risque d’être annulée.
La notification vaut offre de vente au locataire. Le locataire aura seulement besoin d’accepter les conditions mentionnées pour que la vente soit formée.
Après avoir pris connaissance de l’offre, le locataire peut décider d’user ou non de son droit de préemption.
Les exceptions au droit d’information du locataire
Le propriétaire n’est pas obligé d’informer le locataire si :
- La vente concerne une vente unique d’un ensemble de locaux commerciaux ;
- La vente unique de plusieurs locaux loués à des locataires différents ;
- La vente global d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- La vente d’un local à son conjoint, à son ascendant ou descendant ou à ceux de son conjoint.
Comment s’applique le droit d’option du locataire ?
Ce droit d’option est intuitu personae, le locataire ne peut céder son droit à un tiers.
Le locataire dispose d’un droit d’option sur l’achat du local commercial. Ce droit d’option est subordonné à quelques conditions.
En effet, le locataire dispose d’un délai d’1 mois à partir de la réception de la lettre du propriétaire pour exercer son droit de préemption et accepter l’offre. La loi ne prévoit pas de formalité pour la réponse du locataire. Il est conseillé d’envoyer une réponse avec accusé réception ou une remise de la lettre en main propre.
Une fois la réponse envoyée, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour conclure la vente. Si le locataire envisage de recourir à un prêt, le délai est de 4 mois.
Si la vente n’est pas conclue dans ce délai, le propriétaire est libéré de son obligation d’information envers le locataire et peut accepter d’autres offres.
Si vous ne comptez pas utiliser votre droit de préemption sur le local commercial, une lettre recommandée doit être adressée au propriétaire avec la mention suivante : “Je vous informe renoncer à faire valoir mon droit de préemption pour la vente de ce logement”.
Modèle de lettre de rejet de l’offre de vente par le locataire
Date
Nom et prénom du locataire
Adresse du locataire
Nom et prénom du bailleur
Adresse du bailleur
Objet : Refus de l’offre de vente concernant votre logement
Madame, Monsieur,
Je vous informe que j’accuse bonne réception de l’offre de vente du local commercial/artisanal situé au (adresse complète du local), formulée par (Nom & Prénom du propriétaire), le (date de réception de l’offre de vente).
Cependant, par la présente lettre, je vous informe que je ne souhaite pas donner suite à cette offre de vente selon les modalités qui y figurent.
Néanmoins, si vous souhaitez proposer une offre de vente à des conditions plus avantageuses, je me réserve la possibilité d’exercer mon droit de préemption conformément à l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments les plus distingués.
Signature du locataire
Quelles sanctions en cas de non-respect du droit de préemption ?
La vente faite par un bailleur à un tiers au mépris des droits du preneur est sanctionnée par la nullité. La violation du droit de préemption entraîne soit la substitution du preneur au tiers acquéreur soit l’allocation de dommages et intérêts.
En résumé, le locataire lésé peut se voir attribuer le logement au détriment de l’acheteur. Si ce dernier est de bonne foi, le juge peut décider d’octroyer une compensation pécuniaire au locataire lésé.
FAQ
Quand débute le droit de préemption du locataire ?
Le droit de préemption du locataire débute lorsque le propriétaire exprime son intention de vendre son bien. Il doit notifier sa décision au locataire au minimum 6 mois avant la fin du bail de location par l'envoi du congé pour vente, qui doit impérativement être daté
Quelles sont les obligations du propriétaire d'un local commercial ?
Le propriétaire du local commercial doit mettre à disposition le bien après la signature du bail. Il est tenu de fournir un local en bon état et d'effectuer des réparations si nécessaires. Il doit garantir au preneur la jouissance paisible des lieux et ne pas louer un local avec des vices cachés.
Quelles sont les charges locatives d'un local commercial ?
L'entretien et menues réparations sont à la charge du locataire, tant dit que les grosses réparations à la charge du bailleur.
Résilier son bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour,
Le droit de préemption est-il retroactif aux baux signés avant la loi Pinel ?
Bonjour,
La loi Pinel ne dispose que pour l’avenir, et n’a donc pas d’effet rétroactif. Elle s’applique uniquement aux baux en cours, et non aux baux signés avant la loi.
En espérant que cette réponse vous a été utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Il y a une petite confusion me semble-t-il dans cet article entre le bail d’habitation et le bail commercial.
Tout est dans le titre: ” droit de préemption ou préférence du locataire”
Il y a une grosse confusion entre les 2 notions.
Un droit de preference est une obligation de presenter le bien au preneur avant la vente
Un droit de préemption permet a son titulaire de se sunstituer a un acquereur
C’est vrai que quand on sort d’HEC on a la grosse tete et que l’on pense tout savoir
Bonjour, J’ai acquis en 2005 un appartement dans le cadre d’une résidence de vacances avec un gestionnaire et un bail commercial. La continuité du bail avec condition suspensive a été signée le 15/01/15 pour une durée de 9 ans à nouveau. Ma question porte sur le droit de préemption. La loi Pinel s’applique-t-elle ou dois-je considérer qu’elle ne peut prendre effet ?
Bonjour, Depuis la loi Pinel du 18 Juin 2014, le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption si le propriétaire met en vente le bien. Ce droit de préemption ne s’applique pas dans les cas suivants: – la vente du local à usage commercial ou artisanal local à l’époux, l’épouse, un parent ou un enfant du bailleur ; – la cession unique de locaux commerciaux distincts ; – la vente d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ; – la vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Enfin, cette loi est applicable aux contrats conclus ou… Lire la suite »
Je vends mon immeuble comprenant un local commercial dont le fonds lui appartient. Le renouvellement a été effectué le 19.7.2010.
La Loi ne s’appliquerait pas ?
Alors serais je dans l’obligation de lui faire une proposition de l’immeuble ou que des murs du fonds ? je ne souhaite pas vendre à la découpe.
Merci pour votre confirmation
Bonjour,
Le droit de préemption du locataire n’a pas vocation à s’appliquer en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
J’ai accepté une offre de vente du local commercial que je loue depuis 10 ans.
Nous avons rapidement signé une promesse devant notaire.
Je viens d’apprendre que le propriétaire des murs avait signé en parallèle une promesse puis l’acte définitif au prétexte que la vente ne s’est pas réalisée dans le délai des 4 mois, délai stipulé dans l’offre.
Nous suivions la procédure dictée par la promesse, le prêt, la signature de l’acte…
Qu’en pensez-vous? Nous avions pris la précaution de publier la promesse mais cela n’a pas empêché un investisseur de voler mon droit de préférence.
MN
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’aide d’un avocat. Nous vous recommandons donc de prendre rendez-vous pour une consultation juridique afin d’avoir toutes les informations sur vos moyens d’action au vu des détails de votre situation.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches,
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
Je suis propriétaire avec ma soeur d’un local commercial occupé .
Nous souhaitons créer une sci familiale avec ma soeur et ses deux enfants et vendre le local à cette sci ( vente à soi même )
le locataire bénéficie-t-il du droit de préférence ?
merci
Bonjour,
Le droit de préemption ne joue pas lorsque la vente est faite à son conjoint, à son ascendant ou descendant ou à ceux de son conjoint.
Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel du droit dans la réalisation de vos démarches.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
bonjour
ayant informé mon locataire de son droit de préemption pour la vente de mon local commercial ,ai-je le droit de le mettre en vente sans attendre l’expiration du délai d’1 mois ?
Bonjour,
Il vous faut attendre la réponse du signataire du droit de préemption de vente. Si son refus tombe avant le délai d’1 mois, vous pourrez mettre en vente le local commercial.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite vendre une maison de ville de 3 étages, dans laquelle se trouve un local commercial au rez-de-chaussée avec un locataire; ce locataire a t’il un droit de préemption seulement sur la superficie de son local ou sur tous les étages qui se trouvent au-dessus. d’autre part cet immeuble est relié à une autre maison, par un couloir, mais les numéros de parcelles sont différents, le droit de préemption se porte t’il seulement sur le premier immeuble ou sur l’ensemble dans la mesure où ils sont reliés. merci
Bonjour,
Exceptionnellement, le locataire d’un bail commercial ne bénéficie pas du droit de préemption dans les situations suivantes :
– Vente unique concernant plusieurs locaux d’un ensemble commercial ;
– Vente unique concernant plusieurs locaux commerciaux loués à des locataires différents ;
– Vente d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
– Vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
– Vente d’un local à son conjoint, à son ascendant ou descendant ou à ceux de son conjoint.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je vends un immeuble (en 1 bloc) comprenant 1 local commercial au RDC et 6 appartements aux étages supérieurs. Le locataire du local commercial me dit qu’il a un droit de préemption mais après la lecture de votre article, je comprends qu’il n’en a pas ? Pourriez-vous me le confirmer ? En vous remerciant par avance.
Cordialement,
Bonjour,
Le locataire d’un local commercial bénéficie d’un droit de préemption qui lui permet d’être prioritaire par rapport aux autres acheteurs potentiels du local. Alors, le propriétaire du local commercial doit informer le locataire lorsqu’il décide de vendre. Le locataire va disposer d’un droit d’option, qu’il peut utiliser ou non.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Ma mère possède un local commercial occupé et souhaite me vendre une part du local (20%) en indivision. Le droit de préemption du locataire s’applique-t-il en cas de vente partielle du local ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour, En France, le droit de préemption du locataire est prévu par la loi, notamment dans le cadre de la vente d’un local commercial. Ce droit permet au locataire d’être prioritaire pour acheter le local s’il est mis en vente. Cependant, la situation est plus complexe en cas de vente partielle ou de vente d’une quote-part en indivision. Selon le Code de commerce (notamment l’article L145-46-1), le droit de préemption s’applique lorsque le propriétaire décide de vendre le local commercial loué. Toutefois, ce droit ne s’applique pas systématiquement en cas de cession d’une part indivise. Nous vous invitons par conséquent… Lire la suite »
Bonjour un locataire commercial qui a donne son preavis au 31 aout d un bail commercial et preempte depuis le 17 juin est il toujours priotitaire dans l achat du bien ou pas a savoir qu il doit partir le 31 aout a 12h du local et n est donc plus locataire au 1 septembre merci pour votre reponse
Bonjour,
Le locataire d’un bail commercial doit exercer son droit de préemption (ou de préférence) et accepter l’offre du propriétaire dans un délai d’1 mois à partir de la lettre recommandée.
Ensuite, il dispose d’un délai de 2 mois à partir de l’envoi de sa réponse pour conclure la vente. S’il prévoit d’obtenir un prêt, ce délai est porté à 4 mois.
Une fois les délais dépassés, le propriétaire est en droit d’accepter d’autres offres.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je souhaite faire jouer mon droit de préemption dans la vente des murs du local commercial dont je suis locataire. Mais le locataire est ma SAS, puis je faire l’acquisition via une SCI distincte?
Bonjour,
Une SAS et SCI distincte ont deux personnalités juridique séparé. Le droit de préemption dans la vente pour la SAS ne peut pas être utiliser par une autre société différente.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour. Je loue un local commercial que je désire vendre. J’ai donc envoyé un courrier recommandé avec AR à mon locataire pour son droit de préemption. Un avis a été déposé dans sa boîte aux lettres le 21 décembre 2023. Il n’a pas été la chercher à la poste et elle m’a été retournée. Je n’ai reçu aucunes réponses. Dois je en déduire qu’il renonce à son droit de préemption
mer
Bonjour,
Dans cette situation, il est possible de considérer que son absence de réaction équivaut à un renoncement à son droit de préemption, mais il pourrait être judicieux d’attendre la fin du délai prévu par la loi avant de tirer une conclusion définitive.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Mais du coup quel est le délai prévu par la loi!
Bonjour,
Une fois l’avis reçue, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour exercer son droit de préemption. Si le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir le local dans le délai imparti, il est réputé renoncer à son droit de préemption.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Les murs ont été proposés à la locataire lors de la vente, cette dernière ne s’est pas positionnée.
Entre temps, elle vend son droit au bail, dois-je re purger le droit de préférence avec la nouvelle locataire?
Merci pour votre réponse.
Lucile
Bonjour,
Le droit de préférence revient à la personne titulaire du bail commercial au moment où le propriétaire envisage la vente du local.
Ainsi, le bail initial subsiste aux mêmes conditions mais avec un nouveau locataire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace