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Le droit de préemption du locataire lors de la vente du logement loué

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Définition du droit de préemption du locataire

Le propriétaire bailleur souhaitant mettre son bien immobilier loué en vente est tenu de respecter le droit de préemption accordé par la loi au locataire (la loi du 31 décembre 1975 et la loi du 6 juillet 1989 prévoient ce droit).

Le droit à la préemption permet au locataire, au titre du bail d’habitation d’un logement non meublé, d’être prioritaire sur la vente.

Un congé valant offre de vente doit alors être délivré au locataire, six mois avant la fin du bail, et portant mention du prix et des conditions de vente, permettant ainsi au locataire d’exercer son droit de préemption, en étant prioritaire pour l’achat du bien.

Le locataire dispose d’un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis. Au terme de ces deux mois, le locataire peut accepter l’offre aux conditions du bailleur (le délai peut alors être porté à quatre mois si un prêt est sollicité pour l’achat du bien), ou renoncer à son droit de préemption, et libérer le logement à l’issue du préavis.

Second droit à la préemption du locataire

A noter : le locataire doit bénéficier d’un second droit de préemption dès lors que le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses que celles soumises au locataire lors du premier droit de préemption. Un nouveau préavis d’un mois est alors accordé.

La sanction du non respect de ce droit est particulièrement lourde puisqu’en cas de non respect du droit de préemption, le locataire peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers, notamment en cas de vente à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire.

A noter cependant pour le droit à la préemption du locataire que:

  • le propriétaire n’est pas soumis au droit de préemption du locataire lorsque le bien en question est un logement meublé ou saisonnier ou lorsque la vente se fait entre alliés et parents jusqu’au quatrième degré inclus.
  • Le propriétaire a parfaitement le droit, en cours de vie du bail, de vendre le logement occupé. Le contrat de location demeurera inchangé et le nouveau propriétaire reprendra pour son compte tous les droits et obligations du bailleur au titre du bail.

A noter toutefois que dans le cas de la vente d’un bien déjà loué, pour les baux d’habitation (non meublée) conclus (ou renouvelés) après le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi Alur), l’acheteur du logement occupé ne pourra lui même donner congé :

    • s’il veut revendre le logement, qu’au terme de la fin du premier renouvellement (il devra donc attendre le terme du bail en cours lors de l’acquisition de l’appartement ET le terme de la durée entière de renouvellement).
    • s’il veut donner congé pour reprise du logement, qu’au terme d’une durée d’au moins deux ans à compter de l’acquisition du bien.
Question pour un avocat

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