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Le logement décent : les obligations du propriétaire et les droits du locataire

Dans le cadre du bail d’un logement d’habitation, le bailleur doit louer un logement décent.

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1 – Définition du logement décent

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs décrit le logement décent comme étant celui qui “ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

Les critères de décence que vise la définition ci-dessus sont cités par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Un logement décent doit ainsi :

–       Satisfaire aux conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire; c’est-à-dire :

1       Assurer le clos et le couvert à l’occupant (le protéger des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration).

2      Contenir des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, etc.) dans un état conforme à leur usage.

3      Des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements en bon état de conservation et ne présentant aucun risque manifeste pour la santé de l’habitant.

4       Être suffisamment ventilé et éclairé.

–  Comporter des éléments d’équipement et de confort suffisant tels qu’une installation de chauffage complète, une arrivée d’eau potable, une installation d’évacuation des eaux sanitaires et un réseau électrique conforme aux lois et réglementations.

–  Disposer d’au moins une pièce principale. La surface habitable doit être au moins égale à (i) 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres ou (ii) d’un volume habitable égal à 20 mètres cubes.

2 – Les obligations du bailleur et les droits du locataire dans le logement décent

Le bailleur doit, selon l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et lui assurer la jouissance paisible du logement.

Il doit également « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le locataire lui, a, à tout moment, le droit de demander au propriétaire une mise en conformité du logement. Il est important de savoir ici que la décence du logement loué est un critère essentiel pour l’obtention des aides au logement.

A partir du moment où le locataire a demandé une mise en conformité, il reste deux mois au propriétaire pour agir. Au terme de ces deux mois, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation pour obtenir un accord amiable. A défaut, c’est le juge du tribunal d’instance qui devra être saisi.

3 – Les risques et sanctions pour le bailleur du logement décent

Si après avoir été sollicité par le locataire pour remettre le logement en conformité le bailleur ne procède à aucun changement dans les deux mois, il s’expose à des poursuites judiciaires.

Le juge peut alors décider alors, après expertise, quels travaux entreprendre pour mettre le logement en conformité et contraindre le bailleur à les entreprendre. Dans certains cas, une suspension du paiement du loyer jusqu’à régularisation peut aussi être prononcée. Le loyer pourra également être réduit par le juge.

Il est à noter que le contrat de location ne peut cependant pas être remis en cause par la procédure de mise en conformité.

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