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Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La loi 1948, juridiquement connue sous la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, est entrée en vigueur afin de pallier la crise du logement provoquée par la Seconde Guerre mondiale.
Cette loi a pour but d’offrir un régime très protecteur au locataire titulaire d’un contrat de location, que le bail soit à usage d’habitation ou à usage professionnel. En effet, si le logement est éligible à cette loi, le locataire bénéficie d’un loyer peu élevé et d’un droit au maintien dans les lieux au terme du bail.
Quel est le champ d’application de la loi de 1948 ?
Aujourd’hui, la loi du 1er septembre 1948 dispose d’un champ d’application réduit.
En effet, pour en bénéficier, le logement doit remplir, cumulativement, les conditions suivantes :
- Il doit avoir été construit avant le 1er septembre 1948 ;
- Le locataire doit être entré dans le logement avant le 23 décembre 1986 ;
- Il doit se situer dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de celles-ci.
Les logements situés dans une zone ci-après pourront alors bénéficier de l’application de la loi du 1er septembre 1948 :
- A Paris ou dans un rayon de 50km ;
- Dans une commune de plus de 4 000 habitants ;
- Dans une commune de 4 000 habitants maximum dont la population totale s’est accrue d’au moins 5% selon les recensements généraux.
Quels sont les logements soumis à cette loi ?
Au-delà du champ d’applicabilité de la loi, les logements concernés sont classés dans des catégories en fonction de leurs équipements et de leur niveau de confort.
En effet, les catégories de logements éligibles sont ceux des catégories : II A, II B, II C, III A, III B, IV. Et pour les logements de catégories IV, le bailleur pourra être amené à réaliser des travaux de mise en conformité.
Voici, un tableau récapitulatif de la catégorie d’un logement en fonction de ses caractéristiques.
| Catégorie du logement | Caractéristiques du logement |
| II A | Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité ;
Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central. |
| II B | Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur. |
| II C | Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur ;
Comprenant rarement plus de 4 pièces principales. |
| III A | Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante. |
| III B | Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes). |
| IV | Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble). |
Quelles sont les règles applicables au bail régi par la loi de 1948 ?
Puisque la loi du 1er septembre 1948 propose un régime favorable pour le bail portant sur les logements éligibles, les règles sont relativement souples et protectrices pour le locataire.
Le contenu et la forme du bail
Le bail soumis à la loi de 1948 n’est pas obligatoirement conclu par écrit. Légalement, pour ce type de bail, le bail verbal est légalement valable.
De plus, le contenu du bail n’est pas légalement défini par la loi. En d’autres termes, il n’y a pas de mention obligatoire à indiquer.
De ce fait, pour encadrer ce contrat, il est tout à fait possible de faire usage des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative au logement à usage d’habitation à titre de résidence principale.
La durée du bail
Concernant la durée d’un bail régi par la loi du 1er septembre 1948, cette dernière reste silencieuse.
De ce fait, aucune durée minimale n’est imposée donc les parties sont libres de choisir la durée du contrat lors de sa signature.
Le droit au maintien
Une spécificité supplémentaire du bail régi par la loi 1948 en termes de protection du locataire réside dans le droit au maintien dans le logement lors de l’expiration du contrat de bail.
En effet, ce droit au maintien est valable tant que le propriétaire n’a pas signé un nouveau contrat de bail avec un autre locataire.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi d’engagement national pour le logement (ENL), ce droit au maintien est largement restreint.
En effet, auparavant, lors du décès du locataire, le bail pouvait être poursuivi de plein droit par ces héritiers. Désormais, aujourd’hui, lors du décès du locataire, le bail est automatiquement résilié.
Cependant, malgré cette résiliation du bail , le droit au maintien dans les lieux est transféré :
- Au conjoint ou au partenaire du défunt ;
- A ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, à ses ascendants et aux personnes handicapées qui vivent de façon effective avec lui depuis au moins 1 an avant son décès.
Comment augmenter le loyer d’un tel bail ?
Eu égard aux développements préalables, le bail loi 1948 est favorable au locataire et laisse une place importante à la liberté contractuelle.
De ce fait, l’augmentation du loyer dans le cadre d’un tel bail est plafonnée. En effet, que les augmentations soient annuelles ou ponctuelles, le montant du loyer après augmentation doit être inférieur au plafond réglementaire fixé chaque année selon la catégorie du logement et sa localisation.
Les plafonds sont fixés annuellement par un décret publié en juillet.
Comment résilier un bail soumis à la loi de 1948 ?
A l’instar des autres baux, il est possible de résilier un bail soumis à la loi de 1948. Selon que ce soit le locataire ou le bailleur à l’initiative de cette résiliation, les règles varient légèrement.
A l’initiative du locataire
Le locataire souhaitant quitter le logement doit résilier le bail.
A cette fin, il doit envoyer son congé au bailleur en respectant un délai de préavis :
- D’un mois si le logement est loué meublé ;
- De 3 mois si le logement est loué vide.
A l’initiative du bailleur
Au regard de conditions plus restrictives, le bailleur peut également résilier un bail régi par la loi de 1948.
En effet, le bailleur peut résilier le bail à l’échéance du contrat, sans que le locataire lui oppose son droit au maintien dans les lieux, pour 2 motifs seulement :
- Le congé pour reprise du logement afin d’y habiter ou loger des proches ;
- Le congé pour réaliser des travaux.
Toutefois, le bailleur doit respecter un délai de préavis avant l’échéance de 6 mois.
Quelle est la procédure pour sortir de l’encadrement de cette loi ?
Si le logement occupé et réglementé par la loi de 1948 et appartient à la catégorie II B ou II C, le bailleur peut proposer au locataire une sortie progressive de loi de 1948 en 4 étapes :
- La notification du locataire ;
- La réponse apportée par le locataire ;
- La mise en place d’un bail de sortie progressive ;
- L’échéance du bail de sortie progressive.
Etape n°1 : La notification du locataire
Le bailleur qui souhaite ne plus soumettre le bail de son locataire à la loi 1948 doit en informer expressément son locataire par LRAR.
A cette fin, grâce à cette lettre, il lui propose un bail de sortie progressive. Ladite lettre doit fixer un nouveau loyer dont le montant est déterminé selon les montants des loyers des logements aux alentours.
Etape n°2 : La réponse apportée par le locataire
Ensuite, à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour lui apporter une réponse.
En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver une solution amiable.
Si cela s’avère impossible, le juge des contentieux de la protection (JCP) pourra être saisi.
Etape n°3 : La mise en place d’un bail de sortie progressive
Dans l’hypothèse où le locataire a apporté une réponse positive à la proposition du bailleur et donc à l’application d’un bail de sortie progressive, il continue d’occuper et d’user normalement le logement.
La seule différence est que le nouveau loyer s’applique progressivement sur 8 ans.
Etape n°4 : L’échéance du bail de sortie progressive
Enfin, à l’issue des 8 ans du bail de sortie progressive, un nouveau contrat de bail est conclu entre les parties.
Toutefois, ce nouveau contrat de bail ne peut plus être soumis à la loi du 1er septembre 1948.
De ce fait, selon l’usage auquel le bien loué sera destiné, il sera réglementé par :
- La loi du 6 juillet 1989 si le logement loué est à usage d’habitation ;
- La loi Pinel du 18 juin 2014 et le régime des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du code de commerce si le local entre dans le champ d’application des baux commerciaux ;
- Le droit commun des contrats s’il s’agit d’un bail professionnel.
Enfin, le loyer du nouveau contrat de bail est fixé selon les modalités et les dispositions de la loi applicable en fonction de l’usage du bien.
Quelle est l’issue du bail au décès d’un locataire ?
Face un bail soumis aux dispositions de la loi de 1948, les conséquences du décès du locataire ou de son abandon du logement varient selon que le logement reste habité ou devient vacant après le décès.
Le logement reste habité
A la mort d’un locataire, le bail loi 1948 est immédiatement résilié.
Cependant, il existe un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée pour :
- Le conjoint ou le partenaire de PACS du défunt ;
- Les enfants mineurs du défunt jusqu’à leur majorité, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge.
En cas de conflit entre plusieurs personnes se prévalant de ce droit, c’est le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire dont dépend le logement qui tranchera.
Le logement devient vacant
Enfin, lorsqu’à la mort du locataire le logement devient vacant, le contrat de bail est également automatiquement résilié.
Puisque le logement devient vacant, il n’est plus éligible à un bail réglementé par la loi du 1er septembre 1948.
FAQ
Quels sont les cas de reprise d'un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?
Il existe 3 grands cas de reprise :
- La reprise avec relogement du locataire : le propriétaire peut donner congé au locataire lorsqu'il souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un parent proche. Dans ce cas, il propose un logement de remplacement au locataire ;
- La reprise sans relogement du locataire : cette solution n'est possible pour le propriétaire que lorsque le logement est acquis depuis au moins 10 ans au moment de la reprise ;
- La reprise pour construire : la réalisation de certains travaux permet au propriétaire de récupérer le logement avec offre de relogement lorsqu'il a obtenu l'autorisation de détruire l'immeuble pour en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements.
Comment sortir du cadre de la loi de 1948 ?
Le propriétaire qui souhaite sortir du cadre de la loi de 1948 doit le notifier au locataire en lui faisant une proposition de bail de sortie progressive, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. Ensuite, il met en place le bail de sortie progressive et au terme de ce bail, un nouveau contrat de bail est conclu.
Pourquoi la loi du 1er septembre 1948 a-t-elle été promulguée ?
A la fin de la Seconde Guerre mondiale, donc dans un contexte de crise du logement, le législateur a tout mis en œuvre afin de garantir des logements. A cette fin, les logements éligibles bénéficient d'un loyer bas, et les locataires, d'un droit au maintien dans les lieux.
Lettre de résiliation de bail
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour, lors de la résiliation d’un bail par le locataire, pour une entrée en EHPAD, qu’en est-il des demandes de remises en état d’un logement en bail 1948 occupé par la même famille depuis 1904. Aucun bail écrit. Aucune notion de dépôt de garantie. Aucune amélioration du logement faite par le propriétaire.
Merci pour vos conseils.
Bien cordialement.
FB
Bonjour, Le locataire d’un bail soumis à la loi de 1948 peut le résilier à tout moment en respectant le délai de préavis légal (1 ou 3 mois selon le type de location). Aucune somme ne peut être facturée ou retenue au titre du dépôt de garantie puisqu’il n’a pas été versé à l’entrée. Néanmoins, il convient de rendre le logement dans un état similaire à celui dans lequel il était (sans prise en compte de l’usure normale). En cas de litige, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice afin de le résoudre à l’amiable. En… Lire la suite »
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien cordialement.
Bonjour. Mon locataire – qui était sous curatelle – en loi de 48 est décédé. Laissant des dettes, il s’est également fâché avec son épouse dont il est divorcé ainsi qu’avec son fils majeur qu’il ne revoit plus. En m’informant sur le sujet, il me semble que rien ne s’oppose à la reprise du bien. Est-ce la bonne conclusion ? Puis-je récupérer l’appartement directement ou bien suis-je tenu d’attendre une décision de justice ?
Merci. Cordialement
Bonjour, Les baux soumis à la loi de 1948 sont automatiquement résiliés au décès du locataire. Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est alors transféré : 1. à l’époux ou au partenaire de PACS survivant ; 2. aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité, aux ascendants ou aux personnes handicapées à la charge du défunt, dès lors qu’ils vivaient effectivement dans le logement avec le défunt depuis plus d’un an. En revanche, si le logement devient vacant, le bail est résilié automatiquement et le propriétaire peut le récupérer. Néanmoins, il ne pourra pas le remettre en… Lire la suite »
Bonjour, ma tante locataire d’un bail selon la loi 1948 est décédé, sa fille majeur handicapé à plus de 80% vivant avec elle depuis plus d’un an a-t-elle le droit au maintien dans les lieux, et pour quelle durée?
Bonjour,
En cas de décès d’un locataire titulaire d’un bail soumis à la loi de 1948, le droit au maintien dans les lieux peut être transféré à la personne handicapée qui vivait effectivement avec le locataire depuis plus d’1 an, à la condition que cette personne perçoive l’une des 3 aides suivantes :
– Pension de grand invalide de guerre ;
– Rente d’invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 % ;
– Allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d’incapacité permanente.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, quelle procédure le bailleur doit-il initier en cas d’abandon du logement par le locataire depuis plusieurs années ? Le bail a été signé en 1977. Le logement est vacant mais le bailleur ignore si le locataire est décédé (il serait parti à l’étranger). La procédure de constat d’abandon prévue par le décret de 2011 ne semble pas applicable en cas de bail 48. Merci de vos indications
Bonjour,
Dans le cadre des baux soumis à la loi de 1948, lorsque le locataire abandonne le logement et que ce dernier devient vacant, alors le bail est automatiquement résilié.
Par conséquent, le logement ne sera plus soumis à la loi de 1948 pour une remise en location.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je voudrais savoir qui du locataire ou du propriétaire doit effectuer des travaux de remise aux normes au niveau électrique, dans un logement 48, dans lequel aucun travaux n’ a été fait depuis 1978.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
En principe, les travaux de mises aux normes électriques sont à la charge du propriétaire, puisqu’il s’agit d’une mise en conformité du bien.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,si un locataire qui paie un loyer sous la loi 48, ne paie plus son loyer, celui-ci peut-il être résilié merci
Bonjour, Le propriétaire d’un bail soumis à la loi 1948 peut le résilier à l’échéance à condition d’envoyer un congé en respectant un préavis. Sinon, le locataire d’un tel bail bénéfice d’un maintien dans les lieux. Ainsi, le bailleur ne peut résilier le bail que pour 2 motifs à savoir : – La reprise du logement pour y habiter : dans certains cas dans cette situation, une situation de relogement peut devoir être proposée. – La reprise pour travaux : là encore une situation de relogement peut devoir être proposée. Si besoin n’hésitez pas à contacter un professionnel en la… Lire la suite »
Bonjour,
Louant un loi 1948 depuis 1983, pour lequel une indivision a mis fin au bail il y a plus de 10 ans. J’apprends que cette indivision si elle vend à une personne de plus de 65 ans peut m’expulser ce serait une nouvelle loi, est ce vrai? Et qu’il n’y aurait pas
de relogement… Mon nouveau mari a 65 (n’est pas sur le bail, j’ai 64).
Je sais que ma fille majeure et ma petite fille ne “comptent” pas
dans ce cas de figure. Merci de votre aide.
Cordialement
Lucie
Petite précision dans le congé d’il y a plus de 10 ans aucun raison n’est donnée, c’est un congé simple (pas d’évocation de reprise, vente, travaux). Merci.
Bonjour, Il semble y avoir une confusion dans votre situation. Permettez-moi de clarifier certains points : -Loi de 1948 et fin du bail : La loi de 1948 concerne les baux d’habitation en France, mais elle a été largement réformée depuis. Si l’indivision a mis fin au bail il y a plus de 10 ans, cela signifie que le bail a pris fin à cette date et que vous n’êtes plus considéré comme locataire de ce logement. -Vente à une personne de plus de 65 ans : Il n’existe pas de loi spécifique stipulant qu’une indivision peut vendre un logement… Lire la suite »
Bonjour, Je découvre seulement votre réponse, merci. Le congé donné il y a plus de 10 ans concernait la non possibilité de transmettre à mes descendants le bénéfice de ce loi 48 et ne consituait pas une obligation de quitter les lieux “les occupants de bonne foi …..”. A priori, mon mari ayant plus de 65 ans ils ne peuvent rien faire sauf à vouloir reloger un de leurs proches, sachant qu’ils ont tous un patrimoine immobiler important, des logements ce serait de la mauvaise Foi. Mon propriétaire, ne m’a pas envoyé mon appel de redevance d’occupation ; je l’ai… Lire la suite »
Bonjour. Peut on être locataire dans un logement soumis à la loi 1948 et être propriétaire.
Bonjour,
Oui, vous pouvez être locataire dans un logement soumis à la loi de 1948 et être propriétaire d’un autre bien immobilier. La loi de 1948 régit les rapports entre locataires et propriétaires dans certains types de logements anciens en France, mais votre statut de locataire dans un tel logement ne vous empêche pas d’être propriétaire d’une autre propriété.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace