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Quel est le régime fiscal des cessions de parts d’une SCI ?

2 régimes fiscaux pour les cessions de parts de SCI

Les cessions de parts de SCI sont soumises à deux types d’impôts : le droit d’enregistrement et l’impôt sur la plus-value dont le régime diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS (ce dernier cas étant plus rare et applicable lorsque l’option à l’IS a été faite dans les statuts SCI). Parmi les 2 régimes fiscaux pour les cessions de parts de SCI on distinguera :

  • l’impôt sur la plus-value
  • le régime du droit d’aménagement

Régime de l’impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value est payable par le cédant de parts sociales.

Son régime diffère selon que la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS et selon que l’associé est une personne physique ou une personne morale (pouvant elle-même être soumise à l’IS ou à l’IR).

Associé cédant personne physique Associé cédant personne morale soumise à l’IR Associé cédant personne morale soumise à l’IS
SCI soumise à l’IR SCI soumise à l’IS
Régime des plus-values immobilières des particuliers (voir ci-après)

(avec exonération pour les associés occupant l’immeuble à titre de résidence principale)

Régime des plus-values sur valeurs mobilières Régime des plus-values professionnelles Régime des plus-values professionnelles

Focus sur le régime des plus-values immobilières des particuliers

Le montant de la plus-value est égal à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition ou le prix de souscription (prime d’émission comprise) des parts sociales.

Le prix d’acquisition (ou de souscription) est :

– minoré des frais d’acquisition des parts sociales (minorés le cas échéant des déficits que l’associé a déduit et des bénéfices répartis à son profit),

– majoré de la quote part des bénéfices ayant été précédemment ajoutée aux résultats de l’associé et des pertes ayant donné lieu de sa part à un versement en vu de les combler.

La plus-value est alors diminuée de l’abattement pour durée de détention des parts sociales, à savoir :

– 6% par an de la 5ème à la 21ème année

– 4% la 22ème année

L’exonération est ainsi totale au delà de la 22ème année.

La plus-value après abattement est alors imposable au taux de 19%, auquel s’appliquera une surtaxe progressive pour les tranches de la plus-value excédant 50.000 euros.

Une exonération progressive s’applique également en matière de prélèvement sociaux (dont le taux est de 15,5%) égale à 1,65% de la 6ème à la 21ème année, 1,6% la 22ème année et 9% au delà (et donc totale au terme de 30 ans de détention).

Régime du droit d’enregistrement

L’acquéreur des parts sociales est quant à lui en principe redevable du droit d’enregistrement égal 5% du montant du prix de cession des parts sociales.

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