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Résilier un bail professionnel
Dernière mise à jour le 11/08/2023
La résiliation d’un bail professionnel obéit à une réglementation spécifique, et varie selon que la résiliation soit à l’initiative du bailleur ou du locataire.
Il est à noter que le bail professionnel contrairement au bail commercial est utilisé pour la location de locaux destinés à des professionnels n’exerçant une activité ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.
Quel est le cadre de la résiliation et du renouvellement du bail professionnel ?
Le bail professionnel est encadré par les dispositions du code civil relatives au bail de droit commun ainsi que par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui été modifié par l’article 43 de la loi du 4 août 2008.
Ainsi, même si le bail commercial et le bail professionnel sont souvent confondus eu égard au fait qu’ils sont tous les deux utilisés pour la location de locaux professionnels, ils ne permettent pas d’exercer les mêmes activités et sont régis par différentes dispositions.
En effet, le bail professionnel concerne principalement les professions libérales réglementées (les médecins, les avocats).
Il est également utilisé par des professionnels relevant des bénéfices non commerciaux (BNC).
De plus, il est conclu pour une durée minimale de 6 ans.
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Le renouvellement du bail professionnel s’effectue lors du terme de celui-ci.
Cependant, chacune des parties peut s’y opposer sans devoir verser une contrepartie financière appelée indemnité d’éviction ou justifier d’un motif légitime à la différence du bail commercial.
Concernant la résiliation d’un tel bail, les modalités sont détaillées dans les paragraphes suivants.
Quelles sont les modalités de résiliation du bail professionnel à l’initiative du bailleur ?
Pour le bailleur, les modalités de résiliation du bail professionnel sont assez strictes. Il ne peut pas résilier le contrat avant le terme.
En effet, en principe le bailleur peut résilier le bail du locataire seulement au terme du bail, à savoir une fois que les 6 ans sont écoulés.
Ainsi, si le bailleur résilie le bail lors de ce terme, il ne doit pas d’indemnité au locataire contrairement au bail commercial. En effet, le bail professionnel n’ouvre pas d’office un droit au renouvellement.
Par conséquent, au terme des 6 ans plusieurs situations peuvent se produire, à savoir :
- Aucune des parties ne se manifestent : le bail est tacitement reconduit aux mêmes conditions et pour une même durée que la durée initiale :
- Le bailleur refuse le renouvellement et résilie le contrat ;
- Le bailleur souhaite renouveler le contrat à de nouvelles conditions notamment pour réviser le loyer du bail professionnel ou s’il estime et prouve qu’il existe un motif légitime et sérieux à cela.
Pour résilier le contrat, le bailleur doit impérativement respecter un préavis de 6 mois avant le terme.
Le contrat de bail professionnel peut contenir des clauses résolutoires. De telles clauses permettent la résiliation automatique en cas de manquement par l’une ou l’autre des parties à ses obligations contractuelles, après la délivrance d’un acte d’huissier.
Cependant l’exercice d’une telle clause se limite aux manquements suivants, à l’inverse elle sera réputée non écrite :
- Un défaut de paiement du loyer ou des charges locatives ;
- Le non versement d’un caution si celle-ci est demandée ;
- L’absence d’assurance pour les risques locatifs ;
- La violation de l’obligation de jouissance paisible des lieux.
Enfin, en l’absence de clause résolutoire le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail professionnel en justice en cas de manquements du locataire à ses obligations locatives.
Quelles sont les modalités de résiliation d’un tel bail à l’initiative du locataire ?
Les modalités de résiliation du bail par le locataire sont beaucoup plus souples.
En effet, le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision.
A cette fin, il doit seulement envoyer un congé au bailleur l’informant de sa décision de quitter les lieux en respectant un préavis de 6 mois.
En outre, toute stipulation contractuelle imposant un délai plus long est nulle (Cass. Civ. 3ème, 2 février 2000, n°98-15.675).
Dans ce cas, c’est ce qu’on appelle la résiliation anticipée du bail professionnel.
A l’instar du bailleur, le locataire dispose également de la possibilité de ne pas renouveler le contrat de bail professionnel.
A cette fin, il doit délivrer un congé dans les mêmes conditions que celles évoquées ci-dessus.
Enfin, dans tous les cas lors du départ du locataire, les parties doivent réaliser un état des lieux du bail professionnel.
Dans tous les cas, le non-respect du préavis légal par l’une des parties peut donner lieu au versement de dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
Quelle est la différence entre le bail professionnel et le bail commercial en termes de résiliation ?
Comme vu précédemment, le bail professionnel est nettement moins protecteur que le bail commercial, puisqu’il est soumis à une réglementation spécifique.
A ce titre, voici un tableau récapitulatif rappelant les différences majeures entre ces deux types de baux.
| Bail professionnel | Bail commercial | |
| Refus de renouvellement par le locataire | Oui, sans aucune indemnité | |
| Refus de renouvellement par le bailleur | Oui, sans aucune indemnité | Oui, mais en octroyant une indemnité d’éviction due grâce à la propriété commerciale |
| Droit de résiliation du locataire | Oui, à tout moment, en respectant un préavis de six mois | Oui, à l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans) |
| Droit de résiliation du bailleur | Oui, mais seulement à l’expiration du bail en respectant un préavis de six mois | Seulement en commun accord avec le locataire sauf faute de ce dernier |
Quelle est la forme de la résiliation du bail professionnel ?
La résiliation d’un bail professionnel est obligatoirement effectuée grâce à un support écrit.
En pratique, la partie à l’initiative de la résiliation du bail doit être envoyer par LRAR, un courrier délivré par acte de commissaire de justice ou un congé délivré en mains propres contre récépissé ou émargement.
En effet, c’est la réception de cet écrit qui fait foi en cas de désaccord notamment sur le délai de préavis à respecter.
Modèle de lettre de résiliation d’un bail professionnel
LegalPlace a mis à votre entière disposition des modèles de courrier de résiliation d’un bail professionnel selon que le congé soit donné par le locataire ou le bailleur. Vous pouvez aussi trouver un modèle de lettre de résiliation de bail de colocation.
Exemple de courrier de résiliation par le locataire
Nom et prénom du locataire
Adresse du locataire
Nom et prénom du bailleur
Adresse du bailleur
Lieu et date
Madame, Monsieur,
Par ce présent courrier, je vous informe que je vous donne congé pour le __/__/__ du local professionnel situé au (adresse du logement) que j’occupe actuellement conformément au contrat de bail professionnel signé le __/__/__ et conformément au délai de préavis de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Je me tiens à votre disposition pour convenir ensemble d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du local concerné.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Nom et prénom du locataire
Signature du locataire
Exemple de courrier de résiliation par le bailleur
Nom et prénom du bailleur
Adresse du bailleur
Nom et prénom du locataire
Adresse du locataire
Lieu et date
Madame, Monsieur,
Je vous informe, par le présent courrier, que le bail professionnel signé en date du __/__/__ portant sur les locaux situés au (adresse du logement) arrive à son terme le __/__/__.
Ce courrier vaut notification de congé qui prendra effet le __/__/__ conformément à l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.
Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du local concerné.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Nom et prénom du bailleur
Signature du bailleur
FAQ
Comment un propriétaire peut-il mettre fin à un bail commercial ?
Le propriétaire peut décider d'un commun accord avec le locataire de mettre fin à n'importe quel moment. Il s'agit d'une résiliation amiable du bail commercial. Ainsi, il suffit que le locataire accepte la résiliation.
Un propriétaire peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?
Un propriétaire peut refuser le renouvellement du bail commercial mais, dans ce cas, il doit verser une indemnité d'éviction au locataire.
Quelle est la durée du bail professionnel ?
Un bail professionnel est conclu pour une durée de 6 ans minimum. Au terme des 6 ans, si aucune des parties ne s'y oppose, alors le bail professionnel est tacitement reconduit pour une même durée.
Modèle de bail professionnel
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/08/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour,
Je souhaite résilier le bail professionnel que j’ai signé pour une durée de 6 ans, avant la date.
Puis-je le faire avec un préavis de 6 mois au bailleur
Merci pour votre réponse
Juliette Berthier
Bonjour,
Votre question nécessite l’aide d’un professionnel.
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Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr
Bonjour,
si un locataire résilie son bail professionnel avant son terme (respectant le préavis) est’il tenu de payer l’intégralité des loyers qui aurait dû être perçus jusqu’au terme initial?
je ne pense pas mais une personne me soutient que oui donc je préfère vérifier
merci
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut résilier le contrat de bail professionnel à n’importe quel moment et sans justification en respectant un préavis de 6 mois.
Ainsi, le paiement du loyer et des charges locatives et du jusqu’à la fin du préavis.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Dans le cas où un bailleur donne congé à son locataire, peut-il obliger le locataire à rester pendant les 6 mois ou le locataire peut-il partir sans préavis ?
Merci
Bonjour, La résiliation d’un bail est régie par la loi et est soumise à des règles spécifiques, à la fois pour le locataire et pour le bailleur. Si le bailleur donne congé au locataire, il doit respecter certaines conditions, notamment en termes de délai de préavis. Le délai de préavis dépend de la nature du logement (meublé ou non meublé) et de la durée de la location. En général, pour un logement non meublé, le préavis est de trois mois en cas de congé du bailleur. Pour un logement meublé, le préavis est généralement d’un mois. D’autre part, le locataire… Lire la suite »