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La révision du loyer d’un bail professionnel
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Les conditions de révision du loyer du bail professionnel sont librement fixées par le bailleur et le locataire. Contrairement au bail commercial qui permet traditionnellement une révision triennale du loyer (avec toutefois la possibilité d’insérer une clause d’échelle mobile), le bail professionnel permet aux parties de prévoir librement la révision du loyer chaque année par le biais d’une clause d’indexation comme dans le bail commercial.
Les règles pour la révision du loyer du bail professionnel
Le cadre légal de ce type de contrat de location est assez sommaire : le bail professionnel est en effet régi par les dispositions générales applicables aux contrats de louage du Code civil et par le « mini-statut » spécifique créé par la loi du 23 décembre 1986. Ce mini-statut fixe d’une part la durée minimale du bail, et d’autre part les conditions de son renouvellement et de sa résiliation. Les autres clauses relèvent, elles, du droit commun (bien qu’il ait été envisagé à plusieurs reprises d’instituer un régime autonome, aucun projet n’a encore abouti).
Concernant la révision du loyer en elle-même, le Code civil ne prévoit en principe pas de réglementation particulière, que ce soit en cours de bail, ou lors d’un éventuel renouvellement. Les conditions doivent donc être explicitement prévues au sein du bail professionnel lui-même.
A noter : La résiliation anticipée du bail professionnel est subordonnée communément à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la mise en demeure infructueuse.
S’agissant de la détermination de l’indice utilisé pour la révision, le bailleur et le locataire ont le choix entre l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui concerne les activités libérales et tertiaires et l’indice du coût de la construction (ICC) qui depuis la loi Pinel, ne peut plus être utilisé (sauf exceptions) dans les baux commerciaux.
En pratique, le choix de l’indice de révision du bail professionnel dépendra des préférences du bailleur et du locataire mais dans tous les cas, cet indice doit être en relation directe avec l’activité de l’une des parties, ou bien avec l’objet du contrat. A l’inverse, l’indice ne peut pas être fondé sur le niveau général des prix, le niveau général des salaires, ou bien le SMIC.
Le choix de l’ILAT ou de l’ICC présentera différents avantages et inconvénients pour les parties au contrat. Tout d’abord, l’ILAT aura tendance à être plus intéressant pour le locataire puisqu’il a été créé spécialement à la demande des professionnels libéraux exerçant leur activité dans des bureaux ou cabinets. Reposant des différents indices des activités de services, il est établi en se basant :
- à 50% sur la moyenne annuelle de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer)
- à 25 % sur la moyenne annuelle de l’ICC
- à 25 % sur la moyenne annuelle du PIB en valeur.
Compte tenu des faibles niveaux d’inflation des prix à la consommation, l’ILAT a très peu augmenté ces dernières années, c’est pourquoi le locataire va avoir tendance à le privilégier autant que faire se peut.
Du côté du propriétaire-bailleur, l’ICC sera généralement considéré comme plus avantageux. Longtemps considéré comme l’indice de référence en matière de baux commerciaux, son utilisation a été extrêmement réduite par la loi Pinel en raison de son manque d’adéquation avec certaines réalités économiques. En effet, reposant en grande partie sur l’évolution du coût des matières premières, il présente des niveaux d’augmentation annuelle importants. C’est pourquoi les propriétaires l’ont systématiquement privilégié pendant des années.
La loi Pinel en ayant écarté l’utilisation pour les baux commerciaux, les bailleurs doivent aujourd’hui en pratique en limiter l’utilisation aux baux professionnels. Mais se refusant à l’abandonner, ils en arrivent souvent à privilégier la location de leur local à des professions libérales afin de pouvoir rester sous le régime du bail professionnel, et de continuer à bénéficier des avantages que leur offre l’ICC.
Si le bail professionnel ne prévoit aucune clause de révision, le montant du loyer restera le même pendant toute la durée du bail. A l’inverse, si le bail contient une clause de révision mais ne prévoit pas de date de révision, la date de révision par défaut sera l’anniversaire de la signature du bail. À noter que selon le type de locaux loués, le loyer du bail professionnel pourra être assujetti à la TVA.
Comment se réalise la révision du loyer au cours du bail professionnel ?
Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont explicitement fixés dans le bail. Une fois le bail entamé, le loyer va ensuite faire, à chaque période de révision prévue au bail (tous les ans ou tous les 3 ans en général), l’objet d’une révision à l’aide d’une clause d’indexation prévue au bail. La révision est alors automatique : elle s’applique de plein droit, sans que l’une ou l’autre des parties ait à en faire la demande par une notification préalable.
Le bail doit impérativement mentionner sur quel indice la révision s’effectue. Au cas où l’indice cesserait d’être publié, il est utile de prévoir la procédure à suivre pour choisir un nouvel indice ou un indice de substitution dont la source devra être indiquée.
En toute hypothèse, et sous peine d’annulation de la clause d’indexation, la période de variation de l’indice choisi ne doit pas être supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Une fois la clause d’indexation intégrée au contrat, les parties pourront prévoir chaque année le montant du loyer révisé par le biais d’un simple calcul. Quel que soit l’indice choisi, la formule reste la même :
Nouveau loyer = Y x (Z/Z’)
Avec :
Y = le montant du loyer hors charges avant l’augmentation.
Z = la dernière valeur de l’indice retenu correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat.
Z’ = indice du même trimestre de la période précédente (année précédente ou 3ème année précédente, selon la fréquence de révision choisie).
Modèle de bail professionnel
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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depuis la loi Alur, si on a oublié de réviser le loyer l’an dernier, doit on prendre le loyer et l’indic de l’année précédente comme pour les baux entre particuliers ou peut on partir de la dernière révision
Bjr, j’ai oublié d’indexer mon loyer de bail pro depuis 4 ans, avec une clause d’indexation annuelle automatique, est-ce que je peux effectuer le rattrapage ? si oui année par année ?
merci d’avance de votre aide cdlt
Bonjour,
Il n’est plus possible de réviser de manière rétroactive les loyers. Si aucune volonté de réviser le loyer n’est manifestée dans l’année suivant la date de prise d’effet de la clause d’indexation, le bailleur perd le bénéfice de la clause d’indexation.
Par contre, vous pourrez toujours réviser les loyers à venir.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Faut il prendre l index de la date du signature du bail ou l annee précédente si pas de réajustement demandé pendant 4 ans
Bonjour,
Le bailleur ne peut pas réviser le loyer de manière rétractive, eu égard à la clause de révision annuelle contenue dans le contrat.
Ainsi, si la révision n’est pas lieu dans l’année, le bailleur ne peut pas s’en prévaloir et ne peut pas demander une révision pour les années passées depuis la date de conclusion du bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour j’ai 2 questions?
-Pour un bail pro signé en avril 2015, ICC est il toujours valable pour réviser le loyer?
-la bâilleur doit il prévenir le locataire par Lettre AR 3 mois avant la date anniversaire ou par mail ça suffit.
Merci De votre retour
Bonjour Lors d’une donation-partage, notre père nous désigné nu-propriétaires(mes frères et moi). Nous somme de fait devenus se associés. Nous n’avons jamais été informé de activités de cette SCI en totale confiance vis à vis de notre père. Ce dernier, âgé aujourd’hui de 90 ans, ne parvient plus à suivre correctement la gestion de cette SCI. J’en suis donc co-gérante depuis quelques mois. Le bien géré par la SCI est loué à une SCP dans le cadre d’un bail professionnel qui prévoit une révision annuel du loyer. Ce dernier n’a plus été révisé depuis 2004. Nous souhaiterions procéder à sa… Lire la suite »
Bonjour,
Je suis professionnel de santé en libéral. Le bail a été signé avec l’ICC. Est-il possible de dénoncer cet élément, et de demander au bailleur de se baser sur l’ILAT, ce qui serait beaucoup plus logique vu ma profession ?
Avec mes remerciements.
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Merci beaucoup votre réponse rapide.
Très bonne journée à vous.
Bonjour, pour la location d’un local servant uniquement de stockage à une STE puis-je faire un bail professionnel ?
Bonjour,
Oui, il est tout à fait possible conclure un bail professionnel dans cette situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Merci beaucoup pour votre réponse
Peut on réviser un loyer professionnel une fois la date d’échéance du bail passé ?Exemple : Bail signé en février 2021 revalorisation nonappliquée comme prévue en février 2022…Est elle applicable quelques mois après en utilisant l’ILAT de février 2022 ? Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour peut on augmenter le loyer d’un bail professionnel rétroactivement ?
Bonjour,
En principe, une augmentation de loyer n’a lieu que pour l’avenir. De plus, les conditions de l’augmentation sont prévues dans le bail et suivent généralement l’ILAT ou l’ICC.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons un bail pro depuis janvier 2019 avec revision du loyer index IC
Or il paraît qu’actuellement l’indice est ILAT
Doit on changer d’indice en cours de bail ou faire un avenant
De même lors de l’écriture du bail, la taxe fonciere professionnelle n’était pas encore forte, ce n’est qu’en octobre 2020 que nous avons eu l’avis.
Pouvons nous faire un avenant ??
Cordialement
Bonjour,
Le choix d’indice dépend de votre activité. Vous ne pouvez en changer. De plus, la taxe foncière des locaux professionnels fait partie des « impôts locaux ». Elle est parfois appelée dans le langage courant « impôt foncier ». C’est un impôt ANNUEL. Nul besoin de faire un avenant pour, vous devez la régler à l’état directement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonsoir nous sommes 4 praticiens libéraux signataires d’un bail professionnel en colocation qui arrive à terme fin juillet 23. Sur ces 4 praticiens, 2 souhaitent quitter le lieu, nous avons donc dû poser notre préavis commun. Nous sommes 2 à souhaiter rester qui allons nous engager dans un nouveau contrat avec 2 autres personnes. l’agence est d’accord sur le principe. Nous nous interrogeons sur nos droits: l’agence peut -elle nous imposer un autre type de bail (nous avions dû batailler il y a 6 ans pour un bail professionnel)? nous savons qu’il y aura une augmentation du loyer, mais y… Lire la suite »
Bonjour,
Le bail professionnel étant principalement réservé aux professions libérales, le propriétaire ne pourrait pas vous proposer un bail commercial par exemple.
En revanche, vous vous apprêtez à signer un nouveau bail. Il ne s’agit pas d’un renouvellement. Par conséquent, vous ne pouvez pas vous référer au loyer payé avec l’autre contrat. Néanmoins, le loyer est librement fixé par les parties.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Je vous remercie pour votre réponse. CPelta
Bonjour, mon bailleur n’a jamais activé la clause ILAT depuis 2020, et maintenant veut rattraper tous les années. Selon le contrat: Article 7 – RÉVISION DE LOYER : le loyer ci-dessus fixé fera l’objet, au terme de chaque année du contrat, et sans qu’aucune notification préalable soit nécessaire, d’une révision automatique, mais seulement dans le cas d’une hausse, selon la variation de l’ICC, indice du coût de la construction, ou l’ILAT, indice des loyers des activités tertiaires, publiés par l’INSEE, ou de tout autre indice qui pourrait être substitué. En effet, les parties décident de recourir à l’automaticité de la mise en oeuvre de… Lire la suite »
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les 3 ans à la demande du propriétaire. Ainsi, ce droit peut être exercé y compris si le bail ne le prévoit pas.
Pour cette révision triennale, divers indices peuvent être utilisés selon l’activité, tels que l’ILC ou l’ILAT.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
dans un commentaire de janvier 2020 vous répondez que, pour un bail professionnel, il n’est plus possible d’augmenter le loyer rétroactivement si cela n’a pas été fait en cours de route. pouvez-vous confirmer et donner la référence légale de cette mention ?
merci d’avance!
Bonjour,
Afin de vous fournir une réponse complète, pouvez nous préciser la nature du bail et l’activité pratiquée afin de savoir si le bail relève de la réglementation applicable au bail professionnel ou est soumis au statuts des baux commerciaux?
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
bonjour
il s’agit bien d’un bail professionnel; j’ai une activité de conseil (assimilé libéral) dans un bien initialement destiné à usage habitation, et que je loue depuis 3 ans via un bail professionnel; le bail précise que la révision du loyer interviendra automatiquement sur une base annuelle, en prenant l’indice ILAT en considération; il n’y a cependant pas eu d’augmentation du loyer les 2 premières années.
merci pour votre éclairage
bonjour
il s’agit bien d’un bail professionnel, notre activité étant assimilé libéral. le Bail prévoit une indexation automatique sur base de l’ILAT, mais celle-ci n’est pas intervenue depuis notre prise de bail en 2019. le propriétaire demande donc un ajustement rétroactif, ce qui représente une augmentation de 10% du total du loyer.
merci de votre éclairage
Bonjour, je sous loue actuellement et mon bail professionnel s’arrête le 31 Juin 2023 (peut être reconduit tacitement), puis je partir au 30 juin comme dit dans ma. Lettre de congés au bail remis en propre le 6 février 2023, certes délais inférieur aux 6 mois prévue, en revanche je me. Suis aperçue que la personne qui me loue à certes prévenue son bailleur mais pas l’agence immobilière qui gère l’établissement de santé , de plus j’ai eu par mail une demande au mois de février 2023 une augmentation de loyer pour le mois d’après de la personne qui me… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
J’ai un locataire avec un bail professionnel depuis Janvier 2017 signé en son nom propre. Cette semaine il me prévient qu’il a un collaborateur depuis 2 ans, puis-je augmenter le loyer sachant que le locataire touche 40% sur les actes effectués par le collaborateur. De plus d’un garage attenant il en a fait une surface d’exploitation en suplémentaire
Bonjour,
Le montant du loyer dans un bail professionnel est librement fixé par les parties. Sa révision n’est pas imposée par la loi mais le contrat peut la prévoir en fonction d’un indice tel que l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT), dans une clause d’indexation. Si rien n’est précisé dans le contrat, le même loyer s’applique pendant toute la durée du bail.
En revanche, il est également possible de conclure un avenant au bail en cas de modification des conditions de location.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai un bail professionnel avec indexaton ILAT. a la date anniversaire soit le 1er janvier 2023 j’ai oublié d’augmenter d’envoyer la notification d’augmentation du loyer. Puis je en faire la demande avec rétroactivité ? (6mois apres )?
Bonjour,
Il existe effectivement une possibilité de réviser le loyer avec du retard. Cela se fait essentiellement en matière de bail commercial.
Toutefois, pour la révision du loyer d’un bail professionnel, nous vous recommandons de prendre conseil auprès d’un avocat afin de suivre ses indications sur la manière de procéder.
En espérons que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
bonjour, une association louant un local avec révision basée sur l’ICC peut-elle bénéficier d’un taux réduit à 3.5 % ?
Bonjour,
L’indice de révision applicable est indiqué dans le contrat de bail.
Ainsi, nous vous invitions à le consulter sur ce point ou à contacter le bailleur si besoin.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je loue des bureaux (baux professionnels). Un des locataires part et nous nous apprêtons à signer un nouveau bail avec une nouvelle personne. Suis-je libre de modifier le montant du loyer ? Merci d’avance à vous
Bonjour,
Lors de la conclusion d’un nouveau bail, vous pouvez fixer un nouveau loyer.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous avons un bail professionnel qui prévoit une révision automatiquement à chaque date sur base de l’ILAT. Les propriétaires n’ont jamais révisé le loyer depuis notre prise de bail en 2015 et lors de sa reconduite en 2021. En janvier 2024, ils nous demandent cette révision en prenant en compte l’indice de 2015. Ont-ils le droit de rattraper rétroactivement toutes les révisions qu’il n’ont pas réalisées. A quelle loi ou mention devons-nous nous référer? D’avance, merci pour votre éclairage
Bonjour,
En cas d’oubli de révision du loyer dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire peut revenir sur cette révision jusqu’à 5 ans après.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Dans ce cadre est-ce-que le montant d’un loyer peut être augmenté légalement de 20% d’une année sur l’autre?
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel les modalités de révision dudit bail sont prévues par le contrat.
Ainsi, il doit figurer dans le contrat de bail l’indice de référence à appliquer pour la révision du loyer. Cet indice est choisi par rapport à l’activité d’une des parties ou par rapport à l’objet du contrat, généralement souvent l’ICC ou l’ILAT.
Si le bail ne contient pas d’indication concernant l’indice de révision alors le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour, est il possible de rompre un bail professionnel à l’amiable? A priori cela est possible pour des baux commerciaux mais pas des baux professionnels? cordialement
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel, le preneur peut résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Le bailleur peut également résilier le bail, à l’échéance des 6 ans en respectant un préavis de 6 mois.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible d’appliquer la loi de révision du loyer si entre le bailleur et le locataire il n’y a pas un bail mais un “contrat utilisateur prestations de services dans l’espace de partage (co-working)” ?
Merci d’avance de votre retour.
Cordialement,
Bonjour, La révision du loyer, telle qu’elle est souvent traitée dans le cadre de la location traditionnelle, peut ne pas s’appliquer de manière directe à un contrat de prestations de services dans un espace de coworking. Les règles et régulations spécifiques dépendent du type de contrat et du cadre légal applicable à ce type d’accord. Dans le cas d’un contrat de prestation de services dans un espace de coworking, la fixation des tarifs et les conditions financières sont généralement déterminées par les termes du contrat lui-même. Les mécanismes de révision des loyers, tels qu’ils peuvent être établis dans les baux… Lire la suite »
Bonjour, je dois renouveler un bail professionnel d’une durée de 6 ans qui va arriver à sa fin et souhaite augmenter le loyer pour pour le ramener au niveau moyen du marché. Pour cette reconduction de bail, puis-je fixer moi-même le nouveau prix sans contrainte ou y-a-til des règles à respecter qui tiennent compte de l’ancien loyer ?
Bonjour, Les conditions de renouvellement du bail professionnel ainsi que les conditions de révision du loyer son librement fixées par le bailleur et locataire. Ainsi, il doit indiquer l’indice de référence à appliquer lors de la révision. En pratique un rel indice doit être être choisi en rapport avec l’activité des parties ou avec l’objet du contrat. Il s’agit généralement de l’ICC ou de l’ILAT. En revanche, si les parties n’ont pas prévu de clause de révision alors le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail. Un renouvellement à de nouvelles conditions avec une telle… Lire la suite »
Bonjour,
merci d’avance de votre réponse éclairée.
Bonjour,
le plafonnement à 3,5% pour la révision des loyers concerne principalement les baux d’habitation en France. Les baux professionnels, y compris les baux professionnels, ne sont généralement pas soumis à ce plafonnement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire d’un bail professionnel depuis 2018.
Mon bail prévoit ceci : “Le loyer pourra être révisé chaque année à la date anniversaire du présent contrat, en fonction de la variation de l’indice national des prix à la consommation publiée par l’INSEE”.
Je n’étais pas au courant du choix possible entre l’ILAT et ICC, la clause ne semble pas prévoir cet indice, la clause est-elle valable ?
Si oui, mon propriétaire me demande une révision de loyers sur 3 ans, peut-il le faire ?
vous remerciant pour votre réponse,
Cordialement
Bonjour, je ne suis pas sûre de comprendre la formule de calcul indiquée ci-dessus :
Nouveau loyer = Y x (Z/Z’)
Avec :
Y = le montant du loyer hors charges avant l’augmentation.
Z = la dernière valeur de l’indice retenu correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat.
Z’ = indice du même trimestre de la période précédente (année précédente ou 3ème année précédente, selon la fréquence de révision choisie).
Merci !
Bonjour,
Cette formule revient à dans un 1er temps diviser la valeur Z par Z’, puis multiplier Y par le résultat obtenu précédemment.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
bail professionnel initial 2017-2023, puis renouvellement tacite 2023-2029 (le bail prévoit une indexation automatique sur I’ILAT mais loyer n’a jamais été révisé depuis le début)
Cession du local tertiaire–> nouveau bailleur en 2024
En tant que nouveau bailleur, sur les bases du contrat de bail, puis-je réviser le loyer de manière rétroactive (5 ans)? et puis-je demander les loyers non perçus pendant cette durée de 5 ans?
merci