Sous-location du bail commercial : faut-il que le bailleur signe le contrat ?

Sous-location du bail commercial : faut-il que le bailleur signe le contrat  ?

Le bailleur doit signer le contrat en cas de sous-location du bail commercial

Pour rappel, au titre de l’article L. 145-31 du Code de commerce, la sous-location d’un local loué au titre d’un bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est interdite, sauf à ce qu’elle soit expressément autorisée par le bailleur soit directement dans le bail commercial (par une clause du contrat de location), par au titre d’un acte séparé.

Contrat de sous-location personnalisable

Toutefois, cette seule interdiction n’est pas suffisante. Le même article du Code de commerce précise qu’en cas de sous-location, “le propriétaire est appelé à concourir à l’acte”.

La jurisprudence est constante sur ce point : sous-louer un bail commercial requiert le cumul de ces deux conditions : l’autorisation du bailleur et le concours du bailleur à l’acte de sous-location.

Cette exigence s’applique même si le contrat de sous-location n’est pas aligné sur le bail principal et si, par exemple, il s’agit d’un bail précaire ou bail courte durée.

Une clause selon du bail commercial qui dispenserait le locataire d’appeler le bailleur à concourir à l’acte de sous-location pourrait être remise en cause. Aussi il est toujours plus prudent de respecter cette exigence, même si les stipulations du bail commercial en dispensent le locataire.

Cette exigence s’applique également en cas de renouvellement du contrat de sous-location.

Mise en œuvre du concours du propriétaire à l’acte de sous-location

L’article L. 145-31 du Code de commerce dispose que “le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.”.

Cela veut dire, en pratique, que :

– Si le bail commercial n’apporte aucune précision sur la sous-location, elle est donc en principe interdite. Le locataire, avant toute sous-location, devra notifier le bailleur (par acte d’huissier ou LRAR) de son intention de sous-louer les locaux commerciaux, lui demander son autorisation et l’inviter à concourir au contrat de sous-location (c’est à dire à le signer), en lui indiquant la date et le lieu de signature. Le bailleur pourra alors refuser. S’il ne répond pas, cela sera également considéré comme un refus et la sous-location demeurera interdite. La même solution s’appliquera si le bail interdit expressément les sous-locations.

– Si le bail commercial autorise la sous-location, le locataire devra malgré tout notifier le bailleur de son intention de sous-louer et l’inviter à concourir à l’acte. Par contre, dans cette situation, en cas de refus du bailleur de concourir à l’acte ou s’il ne répond pas, alors le locataire pourra sous-louer le local commercial quinze jours après la notification.

Il conviendra dans un tel cas d’annexer la notification au contrat de sous-location ainsi que l’accusé de réception du courrier par le bailleur.

Sanctions si la procédure standard n’a pas été respectée pour la signature du contrat de sous-location

Si la procédure ci-avant n’a pas été respectée, alors le contrat de sous-location est inopposable au bailleur : c’est à dire que ni le locataire ni le sous-locataire ne peuvent se prévaloir de contrat de sous-location ou de toute clause qui y est stipulée, à l’encontre du bailleur, qui ne rend compte qu’au titre de bail commercial principal.

Si le bail commercial a prévu une clause résolutoire, alors sa résolution de plein droit pourra être constatée en justice. En l’absence d’une telle clause, la résiliation du contrat de sous-location restera néanmoins possible en justice, selon l’appréciation souveraine des juges.

Le sous-locataire serait en droit par ailleurs de demander des dommages-intérêts au locataire principal, du fait de sa situation précaire, s’il est invité à quitter les lieux.