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FAQ

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une société civile régie par le droit des sociétés, consacrée par les articles 1832 et suivants du Code Civil qui dispose d’une personnalité juridique propre.

Selon les dispositions des statuts de la SCI, ce type de société permet en principe de s’unir pour la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

En principe, les biens achetés seront généralement loués pour en tirer profit. Opter pour la création d’une SCI revêt plusieurs avantages, notamment car elle permet l’optimisation de la gestion de son patrimoine au niveau fiscal et successoral.

Le patrimoine immobilier de la SCI est donc apporté par les différents associés de la SCI (qui doivent être au moins deux : il est impossible de créer une SCI seul). Les gains seront également partagés entre ces différents associés, tout comme les pertes le cas échéant.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France : SCI de gestion, SCI familiale, SCI d’attribution, SCI construction-vente. Découvrons les spécificités de chacun de ces types de SCI en les définissant.

La SCI de gestion : forme la plus répandue de SCI

La SCI de gestion est le type le plus courant de SCI. L’objet principal de ce type de SCI est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Cela passe généralement par la conclusion de contrats de baux d’habitation ou de baux commerciaux.

Dans ce type de société, ce sont les associés qui sont en charge des travaux à effectuer dans le logement, de l’entretien locatif et des réparations éventuelles. Les bénéfices tirés du bien immobilier loué sont répartis entre les associés selon les dispositions des statuts de la SCI.

Bon à savoir : Dans une SCI de gestion ou de location, la propriété du bien n’est détenue par aucun des associés. Ainsi, si un des associés décède par exemple, alors le bien appartient toujours à la société en tant que personne morale.

La SCI familiale pour gérer un patrimoine en famille et préparer sa succession

La particularité principale de la SCI familiale est que les différents associés de ce type de SCI sont tout simplement des membres de la même famille.

Les associés d’une SCI familiale peuvent bénéficier d’une fiscalité particulière et particulièrement avantageuse.

La SCI familiale est souvent créée dans un but d’anticipation de succession d’un patrimoine immobilier, afin que les héritiers disposent de la fiscalité la plus avantageuse possible.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet d’acquérir un immeuble entier puis de le diviser. Les fractions sont remises aux associés qui en acquièrent, de plein droit, la jouissance ou la propriété.

La SCI construction-vente

Cette forme juridique permet de construire un bien immobilier pour le revendre directement ensuite afin d’en tirer profit. Pour créer une SCI construction-vente, aucun capital minimum n’est requis. Toutefois, il convient d’opter pour une SCI à capital variable pour avoir plus de flexibilité.

Quels sont les conditions pour créer une SCI ?

La création d’une société civile immobilière requiert au moins deux associés. Ainsi, créer une SCI seul est, par principe, impossible.

En revanche, il est possible qu’un seul associé d’une SCI se retrouve à détenir toutes les parts sociales de la société. Cette situation concerne les cas où :

  • l’associé rachète toutes les parts sociales des autres ;
  • un ou plusieurs associés de la SCI décèdent ;
  • un ou plusieurs associés de la SCI se retirent.

Ces cas ne provoquent pas une dissolution automatique de la SCI. L’associé unique dispose en effet d’un délai d’un an pour régulariser la situation de la société.

Pourquoi créer une SCI ?

Créer une SCI peut revêtir de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal et successoral. Mais cette forme juridique de société comporte également quelques limites.

Éviter l’indivision grâce à la SCI

Opter pour une société civile immobilière peut constituer un avantage par rapport à l’indivision. En pratique, la SCI ressemble à un cas d’indivision sans les inconvénients que cette dernière comporte : en effet, l’indivision est bien moins flexible que la SCI et ne possède pas de personnalité morale.

En revanche, la SCI constitue un outil de transmission patrimoniale, qui jouit d’une véritable sécurité juridique. En matière successorale, la SCI présente notamment l’avantage de la transmission du patrimoine immobilier aux descendants par des donations de parts sociales ou des nue-propriété de parts sociales.

En cas de décès ou de divorce par exemple, les statuts de la SCI stipulent expressément la part sociale et le droit de vote attribués à chaque héritier, ce qui évite tout contentieux éventuel

Les avantages fiscaux de la SCI

Le régime fiscal par défaut des sociétés civiles immobilières est l’impôt sur le revenu (IR), mais le choix est librement laissé aux associés de la société d’opter pour l’IR ou pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui, dans certains, cas, peut se révéler plus avantageux (cession d’immeuble par exemple).

La SCI permet également des montages fiscaux très avantageux en s’appuyant sur les principes d’amortissement suite à l’achat d’un bien immobilier. Les règles de calcul de la plus-value immobilière sont également avantageuses en SCI puisque la calcul de la durée jusqu’à exonération (exonération totale au bout de 22 ans) va se faire à compter de la date de souscription des parts de SCI de l’associé et non pas à partir de la date d’entrée d’un bien immobilier dans la société.

Les avantages de la SCI en termes de succession

Les associés de la SCI vont pouvoir procéder à des donations successives des parts à ses héritiers, ouvrant droit à des abattements successifs ce qui offre donc une option fiscale très intéressante dans la durée.

Comment se passe la création d’une SCI ?

Les associés doivent notamment choisir la raison sociale ainsi que le siège social de la SCI. Pour rappel, le siège social est librement fixé par les associés. Il peut par exemple s’agir du domicile du gérant ou de l’un des associés. Il sera ensuite possible de transférer le siège social de la SCI.

Un gérant doit également être nommé. Celui-ci aura pour mission principale de représenter la SCI vis-à-vis des tiers. Notez qu’il peut y avoir une pluralité de gérants dans une société civile immobilière. Dans ce cas, la SCI sera dite en co-gérance.

Ensuite, il convient de rédiger les statuts de la SCI. Pour votre bonne information, il est possible de rédiger les statuts de votre société civile immobilière chez le notaire mais cela occasionne des frais qui peuvent se révéler conséquents. Pour rédiger vos statuts plus simplement, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur.

Attention ! La rédaction des statuts de SCI est une étape importante dans la création de votre société. Il faut donc être très précautionneux, en particulier quant aux clauses insérées dans les dispositions des statuts.

Une fois les statuts de la SCI rédigés, vous devez enregistrer les statuts de la SCI auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Bon à savoir : Cette formalité n’est à effectuer que pour les statuts rédigés par acte authentique (chez le notaire) ou qui contiennent des opérations juridiques nécessitant un enregistrement auprès du SIE (cessions d’actions ou de fonds de commerce par exemple).

Vous devez ensuite publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL).

À la suite de la publication de l’avis de constitution, vous pouvez déposer un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce pour que la SCI soit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

N’oubliez pas de déposer la déclaration fiscale d’existence de la SCI : cette déclaration sert à attester le choix de la fiscalité de la société civile immobilière. En effet, par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela s’avère plus intéressant.

Une fois toutes ces étapes effectuées, vous recevrez l’extrait k-bis de la SCI ainsi créée. Celle-ci possède alors une personnalité juridique propre.

Comment rédiger les statuts de ma SCI ?

La rédaction des statuts est une étape cruciale dans la création de votre SCI car ceux-ci vont régir son fonctionnement.

Avant toute chose, il s’agit de bien vérifier que les statuts de SCI contiennent les mentions obligatoires pour pouvoir sereinement créer sa SCI.

Les statuts de SCI doivent obligatoirement préciser les informations suivantes :

  • La forme de la société (SCI en l’occurrence)
  • Le nom de la société
  • L’identité des associés
  • L’adresse du siège social de la société
  • La durée de vie qui est limitée à 99 ans
  • L’objet de la société
  • Le capital de départ de la société ainsi que la répartition de celui-ci entre les associés
  • Les modalités de fonctionnement de la société

Concernant la rédaction de l’objet de la SCI, nous vous conseillons de rester le plus large et général possible dans les statuts afin d’avoir le plus de souplesse par la suite dans la gestion de votre SCI.

Pour être sûrs d’avoir des statuts conformes, complets et garantis anti-rejet, créez vos statuts de SCI grâce à notre formulaire intelligent.

Pourquoi passer par LegalPlace ?

Les documents fournis par LegalPlace sont d’une qualité bien supérieure à celle des documents standards que l’on peut trouver gratuitement sur internet, et beaucoup moins chers que les prestations d’un avocat.

La qualité de nos documents et de nos démarches, et les vérifications préventives par nos experts assurent un non-rejet de la part des instances publiques.

De plus, nous procurons une assistance téléphonique gratuite et illimitée, qui nous permet de répondre à vos interrogations, et nous permet de forger des statuts personnalisés en un temps record, en moyenne moins de 24h.

Vous hésitez ? Créez votre société en 5 minutes avec notre questionnaire intelligent.

Quels sont les coûts de la création d’une SCI ?

Pour la création d’une SCI, la question du coût est primordiale. Ce coût se divise en deux parties bien distinctes : la rédaction des statuts de la SCI, dont le coût est essentiellement variable, et les coûts administratifs, bien plus standardisés.

La publication d’un avis de constitution dans un JAL coûte entre 100 et 300 euros selon le nombre de mots, et le dépôt du dossier d’immatriculation au RCS coûte 74,10€. Ce tarif inclut les émoluments au greffe du Tribunal de Commerce ainsi que le coût de dépôt des actes + le prix de la déclaration des bénéficiaires effectifs (à partir de 24,71€ pour une société en cours de création)

Quant à la rédaction des statuts, elle peut coûter entre 500 et 2500€ si vous faites appel à un notaire, et entre 17,90 et 49,90 en utilisant notre modèle, rapide et conforme à la loi en vigueur.

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