La SCI (société civile immobilière) – Mode d’emploi

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Statuts de SCIStatuts de SCI

Une société civile immobilière (SCI) est un type de société française qui dispose d’une personnalité juridique propre. Selon les dispositions des statuts de la SCI, elle permet, en principe, à plusieurs personnes, parfois faisant partie d’une même famille, de s’unir pour la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Ils en assurent ensuite la gestion ensemble. Zoom sur les formalités de création d’une SCI, sa gestion et son fonctionnement.

Modèle de statuts de SCI

La SCI (Société Civile Immobilière) – Définition

La définition juridique d’une SCI

La SCI est une société civile régie par le droit des sociétés, consacrée par les articles 1832 et suivants du Code Civil.

Une SCI est une société composée d’au moins deux associés qui décident de s’unir pour acquérir et gérer ensemble un bien ou un patrimoine immobilier. En principe, l’achat de ce bien permet ensuite aux associés de la SCI de le louer et donc d’en tirer profit. Opter pour la création d’une SCI revêt plusieurs avantages, notamment car elle permet l’optimisation de la gestion de son patrimoine au niveau fiscal et successoral.

 

Comment créer sa SCI ?

Pour créer sa SCI, il convient d’effectuer des formalités obligatoires.

Les associés doivent notamment choisir la raison sociale ainsi que le siège social de la SCI. Pour rappel, le siège social est librement fixé par les associés. Il peut par exemple s’agir du domicile du gérant ou de l’un des associés.

Un gérant doit également être nommé. Celui-ci aura pour mission principale de représenter la SCI vis-à-vis des tiers. Notez qu’il peut y avoir une pluralité de gérants dans une société civile immobilière. Dans ce cas, la SCI sera dite en co-gérance.

Ensuite, il convient de rédiger les statuts de la SCI. Pour votre bonne information, il est possible de rédiger les statuts de votre société civile immobilière chez le notaire mais cela occasionne des frais qui peuvent se révéler conséquents. Pour rédiger vos statuts plus simplement, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur.

Attention ! La rédaction des statuts de SCI est une étape importante dans la création de votre société. Il faut donc être très précautionneux, en particulier quant aux clauses insérées dans les dispositions des statuts.

Une fois les statuts de la SCI rédigés, vous devez enregistrer les statuts de la SCI auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Bon à savoir : Cette formalité n’est à effectuer que pour les statuts rédigés par acte authentique (chez le notaire) ou qui contiennent des opérations juridiques nécessitant un enregistrement auprès du SIE (cessions d’actions ou de fonds de commerce par exemple).

Vous devez ensuite publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL).

À la suite de la publication de l’avis de constitution, vous pouvez déposer un dossier d’immatriculation au greffe du Tribunal de Commerce pour que la SCI soit immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

N’oubliez pas de déposer la déclaration fiscale d’existence de la SCI : cette déclaration sert à attester le choix de la fiscalité de la société civile immobilière. En effet, par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) si cela s’avère plus intéressant.

Une fois toutes ces étapes effectuées, vous recevrez l’extrait k-bis de la SCI ainsi créée. Celle-ci possède alors une personnalité juridique propre.

 

Les principales caractéristiques d’une SCI

Tableau récapitulatif des spécificités de la SCI :

SCI
FormeSociété civile disposant d’une personnalité morale propre
Objet socialLe statut de la SCI dépend de son objet social. Il peut s’agir d’une SCI familiale, d’une SCI de gestion ou de location, d’une SCI d’attribution ou d’une SCI construction-vente. Ces différents types de SCI sont expliqués ci-dessus.
Capital socialLe montant du capital est libre. Il n’y a ni minimum ni maximum. Il s’agit simplement de choisir dans les statuts si la SCI est à capital fixe ou à capital variable.
Siège socialInscrire un siège social dans les statuts de la SCI est obligatoire. Toutefois, il peut s’agir indifféremment du domicile du gérant ou de l’un des associés.
AssociésUne SCI doit être constituée par au moins deux associés (personnes physiques ou morales).
ApportsLes apports des associés peuvent être faits en nature (tout bien matériel ou immatériel) ou en numéraire (apport financier).
Types d’apportsIl peut s’agir d’apports purs et simples (seulement des actifs), d’apports à titre onéreux grevés de passifs (un bien qu’un associé intègre au capital alors qu’il n’a pas fini de le rembourser par exemple) ou d’apports mixtes (constitués à la fois d’actifs et de passifs).
Parts socialesTitres reçus par les associés selon leur apport. En général, les associés reçoivent des parts sociales proportionnellement à leur quote-part d’apports au capital de la SCI.
GéranceLa SCI est administrée par un ou plusieurs gérants si la SCI est en co-gérance. Les statuts de la SCI peuvent prévoir des organes de direction et/ou de contrôle supplémentaires.
Durée de vie99 ans maximum
StatutsIls sont obligatoires. Vous pouvez les rédiger grâce à notre assistant juridique en ligne.

SCI à capital fixe ou SCI à capital variable

Lors de la création de votre SCI, vous devrez choisir si vous souhaitez une SCI à capital fixe ou à capital variable.

Une SCI à capital fixe n’est pas très flexible mais offre l’avantage de protéger le bien immobilier acquis et géré par les associés en cas de décès de l’un d’entre eux. En effet, dans une SCI à capital fixe, le montant du capital est déterminé dès la rédaction des statuts. En revanche, toute modification dans les statuts originellement rédigés doit faire l’objet de formalités administratives, ce qui peut s’avérer fastidieux.

Une SCI à capital variable offre, quant à elle, plus de souplesse. Il est notamment possible de modifier la répartition du capital plus librement. Par ailleurs, la SCI à capital variable préserve l’anonymat des associés : leur identité n’apparaît pas dans les statuts. De la même façon, si un associé souhaite céder ses parts sociales et quitter, de facto, le capital de la SCI, il pourra le faire librement sans avoir à respecter une procédure lourde et fastidieuse

A noter : il est possible de réaliser un emprunt en SCI.

Bon à savoir : Si la SCI à capital variable ne réalise pas de bénéfices, elle sera exonérée d’impôts.

 

Les différents types de SCI

Il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France.

La SCI familiale

La SCI familiale est la société civile immobilière la plus courante. Elle est constituée des membres d’une même famille qui décident de s’unir pour acquérir et gérer un bien ou un patrimoine immobilier.

La SCI de gestion

L’objet principal de ce type de SCI est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. Cela passe généralement par la conclusion de contrats de baux d’habitation ou de baux commerciaux. Dans ce type de société, ce sont les associés qui sont en charge des travaux à effectuer dans le logement, de l’entretien locatif et des réparations éventuelles. Les bénéfices tirés du bien immobilier loué sont répartis entre les associés selon les dispositions des statuts de la SCI.

Bon à savoir : Dans une SCI de gestion ou de location, la propriété du bien n’est détenue par aucun des associés. Ainsi, si un des associés décède par exemple, alors le bien appartient toujours à la société en tant que personne morale.

La SCI d’attribution

La SCI d’attribution permet d’acquérir un immeuble entier puis de le diviser. Les fractions sont remises aux associés qui en acquièrent, de plein droit, la jouissance ou la propriété.

La SCI construction-vente

Cette forme juridique permet de construire un bien immobilier pour le revendre directement ensuite afin d’en tirer profit. Pour créer une SCI construction-vente, aucun capital minimum n’est requis. Toutefois, il convient d’opter pour une SCI à capital variable pour avoir plus de flexibilité.

 

La fiscalité de la SCI : quel régime d’imposition pour la SCI ?

La fiscalité d’une SCI est à réfléchir avec précaution. En effet, une SCI peut être soumise à l’IR (impôt sur le revenu) ou à l’IS (impôt sur les sociétés). Mais quelle est la différence entre ces deux types de régimes d’imposition ? Par défaut, une société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu. Mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés si vous pensez que cela constitue un régime plus intéressant.

L’impôt sur le revenu (IR)

L’impôt sur le revenu est un régime fiscal en vertu duquel l’imposition s’applique au niveau des associés proportionnellement à leur apport au capital de la société. La SCI, en soi, n’est pas imposée et n’a pas l’obligation de présenter un compte annuel.

Ce régime fiscal est le régime par défaut de la SCI. Il est avantageux lorsque les associés sont des particuliers eux-mêmes soumis à l’IR.

Dans ce cas, les résultats de la SCI sont à déclarer directement par les associés dans la catégorie des revenus fonciers correspondante, comme s’ils étaient les propriétaires-bailleurs et percevaient directement les fruits du bien immobilier.

L’impôt sur les sociétés (IS)

Même si l’IR est, par défaut, le régime d’impôts relevant des sociétés civiles immobilières, il est tout à fait possible pour les associés de la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

L’IS impose la SCI fiscalement selon un barème défini par la loi. L’IS est égal à 15% du résultat imposable de la société jusqu’à 38 120€ de résultat ; ce taux monte à 33,33% si le résultat de la SCI est supérieur.

Attention : Si vous décidez d’opter pour l’impôt sur les sociétés, ce choix est irrévocable et il faudra respecter les barèmes légaux en vigueur.

L’impôt sur les sociétés étant plutôt contraignant, il est important de bien réfléchir avant de choisir ce régime fiscal.

 

Avantages et inconvénients de la SCI

Créer une SCI peut revêtir de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal et successoral. Mais cette forme juridique de société comporte également quelques limites.

Les avantages fiscaux de la SCI ?

  • la SCI et l’indivision : opter pour une société civile immobilière peut constituer un avantage par rapport à l’indivision. En pratique, la SCI ressemble à un cas d’indivision sans les inconvénients que cette dernière comporte. En effet, l’indivision est bien moins flexible que la SCI et ne possède pas de personnalité morale. En revanche, la SCI constitue un outil de transmission patrimoniale, qui jouit d’une véritable sécurité juridique. En matière successorale, la SCI présente notamment l’avantage de la transmission du patrimoine immobilier aux descendants par des donations de parts sociales ou des nue-propriété de parts sociales. En cas de décès ou de divorce par exemple, les statuts de la SCI stipulent expressément la part sociale et le droit de vote attribués à chaque héritier, ce qui évite tout contentieux éventuel ;
  • la fiscalité : comme vu ci-dessus, le régime fiscal par défaut des sociétés civiles immobilières est l’impôt sur le revenu (IR), mais le choix est librement laissé aux associés de la société d’opter pour l’IR ou pour l’impôt sur les sociétés (IS) qui, dans certains, cas, peut se révéler plus avantageux (cession d’immeuble par exemple) ;
  • SCI et gestion : en vertu du principe de liberté contractuelle, les associés sont libres de fixer les conditions de gestion de la société civile immobilière. En particulier, ils peuvent librement fixer les conditions de nomination et de révocation du gérant ainsi que les règles d’adoption d’une décision (majorité des associés par exemple) ;
  • SCI, une structure juridique simple : le principe de la SCI est plutôt simple. Il s’agit de deux ou plusieurs personnes qui décident de se réunir pour acheter et gérer un bien ou un patrimoine immobilier. Une grande liberté est, de plus, laissée aux associés.
  • l’occupation du logement : rien n’interdit aux associés de la SCI d’utiliser le bien acheté pour y habiter. Cet avantage peut être notamment intéressant dans le cas de SCI familiales.

Les inconvénients de la SCI

  • le coût : si vous souhaitez rédiger les statuts de votre SCI en passant par l’intermédiaire d’un avocat ou d’un notaire, il faut avoir conscience que les honoraires de ces professionnels du droit peuvent être très élevés. Afin de réduire les coûts, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur à remplir pas à pas grâce à notre assistant juridique. ;
  • la responsabilité des associés : comme vu ci-dessus, les associés sont pleinement responsables du passif de la société, et notamment des dettes éventuelles de la SCI. Pour rappel, les associés sont responsables proportionnellement à leur apport au capital de la société ;
  • les formalités administratives : la SCI est tenu d’effectuer plusieurs démarches administratives qui peuvent se révéler fastidieuses. En particulier, si vous choisissez une SCI à capital fixe, tout changement dans le capital de la société (entrée ou sortie d’un associé par exemple) devra faire l’objet d’une modification des statuts.

 

Le gérant de la SCI

Qui est le gérant d’une SCI ?

La nomination d’un gérant est obligatoire pour assurer le bon fonctionnement de la SCI. Il peut éventuellement y avoir plusieurs gérants. Dans ce cas, la société civile immobilière sera dite en cogérance.

En vertu de l’article 1846 du Code Civil, le gérant est nommé par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sauf dispositions contraires prévues dans les statuts. Le gérant peut être indifféremment une personne physique ou une personne morale, associée ou non de la SCI.

Bon à savoir : Le gérant peut parfaitement cumuler ses fonctions avec un contrat de travail (CDD ou CDI).

La nomination du gérant est plutôt libre dans une société civile immobilière. En effet, il peut être nommé directement dans les statuts de la société ou par tout autre acte déclarant la nomination d’une personne physique ou morale en qualité de gérant. Dans ce dernier cas, l’acte séparé devra être joint à la demande d’immatriculation de la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Bon à savoir : Le gérant d’une SCI peut tout à fait être de nationalité étrangère.

En principe, le gérant ne perçoit pas de rémunération pour son poste. Toutefois, les dispositions des statuts de la SCI peuvent en stipuler autrement.

Généralement, la durée du mandat du gérant n’est pas mentionnée dans les statuts. Le gérant est alors nommé pour toute la durée de vie de la SCI. Cependant, rien n’interdit aux associés de la SCI de prévoir une durée au mandat du gérant.

Pour connaître les conditions et la procédure pour changer de gérant dans une SCI, consultez notre article dédié.

Les missions du gérant de la SCI

Le gérant de la SCI est chargé de représenter la société vis-à-vis des tiers. Il est le représentant légal de la société. À ce titre, il se charge de signer les contrats de la société et de l’ouverture du compte bancaire de la SCI par exemple.

Généralement, le gérant est chargé de la gestion de la vie de la SCI, notamment la gestion des baux des biens immobiliers détenus par la société, l’encaissement des loyers, la réalisation des travaux éventuels ainsi que de la comptabilité de la société.

Par ailleurs, le gérant détient le pouvoir d’engager la société dans les actes courants. Selon les dispositions prévues dans les statuts de la SCI, le pouvoir du gérant peut être, à ce titre, atténué ou étendu.

Bon à savoir : Si les statuts en font la mention expresse, le gérant pourra engager la SCI pour tout acte. Il faut donc être particulièrement vigilant en ce qui concerne la rédaction des statuts de SCI.

Si vous souhaitez limiter les pouvoirs du gérant de la SCI, il faudra préciser expressément dans les statuts les situations dans lesquelles un mandat spécial sera requis et dans quelles conditions celui-ci sera agréé par les associés (majorité des associés ou unanimité par exemple).

Attention : La limitation des pouvoirs du gérant n’est toutefois pas opposable aux tiers. De ce fait, la SCI sera engagée même si le gérant a outrepassé ses pouvoirs. Néanmoins, ce dernier engagera sa responsabilité vis-à-vis des associés et pourra être révoqué de plein droit.

En cas de pluralité de gérants, ce sont les statuts de la SCI qui répartissent les pouvoirs entre les gérants de la société. Si les statuts restent silencieux, alors les pouvoirs seront répartis équitablement entre les différents gérants de la SCI

Quelles sont les responsabilités et les obligations du gérant

En qualité de gérant de SCI, la personne physique ou morale nommée à ce titre est susceptible d’engager sa responsabilité civile et pénale.

S’agissant de la responsabilité civile, le gérant d’une SCI est responsable à l’égard des associés, de la société et des tiers. Les associés pourront notamment exiger l’octroi de dommages et intérêts si la société subit un préjudice.

S’agissant de la responsabilité pénale du gérant, elle est engagée dans le cas de fautes plus graves.

Le gérant se doit donc de respecter les obligations attachées à sa qualité. Il se doit notamment d’accomplir ses missions raisonnablement et dans l’intérêt social de la société. Il doit également convoquer l’assemblée générale des associés une fois par an afin de communiquer les rapports comptables et fiscaux de la société. Enfin, le gérant d’une SCI a l’obligation de tenir une comptabilité de trésorerie de la société.

 

Les autres organes de gouvernance de la SCI

Les assemblées générales de la SCI

Différentes assemblées générales sont organisées au cours de la vie de la société civile immobilière. Elles ont pour but de réunir les associés afin de prendre une décision. En principe, les règles d’agrément d’une décision sont stipulées dans les statuts de la SCI. Il peut s’agir de la majorité des associés par exemple.

Il faut toutefois distinguer les assemblées générales ordinaires qui servent à prendre des décisions relatives à l’approbation des comptes annuels par exemple, des assemblées générales extraordinaires lorsque les associés de la SCI souhaitent modifier les statuts.

Associés de la SCI : droits et responsabilité

Lors de la création de la SCI, les associés versent un apport dans le capital de la société. Chaque associé a le droit à la répartition des bénéfices réalisés par la SCI proportionnellement à ses apports au capital.

En revanche, les associés de la SCI sont responsables du passif de la société. En effet, les associés de la SCI peuvent être appelés individuellement à rembourser une dette de la SCI si celle-ci est défaillante financièrement.

Bon à savoir : Les associés de la SCI ne sont pas solidairement responsables des dettes de la société. Ils sont responsables proportionnellement aux quote-part de leur apport au capital de la SCI.


Source : video BFM Business