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La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique ayant vocation à détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Ainsi, elle permet une gestion patrimoniale et fiscale des biens immobiliers.

Avant d’effectuer les démarches permettant de créer une SCI, il est nécessaire de connaître ses avantages et ses inconvénients, son mode d’imposition et son coût de création.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une sorte de société civile ayant une finalité immobilière et il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières.

La définition

Une SCI est une société civile immobilière ayant pour objet social la détention et/ou la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.

Ainsi, l’activité principale peut être des 2 types :

  • La détention du patrimoine immobilier par les SCI (à titre de résidence principale ou secondaire) ;
  • La mise en location des biens détenus par la société.

Une telle société exerce obligatoirement une activité civile et ne peut pas accomplir d’activité commerciale.

De plus, elle doit comporter obligatoirement 2 associés, car il n’est pas possible de créer en SCI seul.

Lors de la création, ces derniers effectuent des apports, et en contrepartie obtiennent des parts sociales. Ensuite, le patrimoine immobilier est détenu par la société.

A l’instar de toutes les sociétés, la SCI dispose de statuts qui régissent son fonctionnement.

Ils permettent entre autres de déterminer les modalités de prise de décision et désignent un ou plusieurs gérants qui devront assurer la gestion courante de la société.

A noter : avant de se lancer dans la création d’une SCI en vue de gérer un patrimoine immobilier, il convient de s’intéresser aux caractéristiques qui la différencie de la société foncière afin de choisir la structure correspondant le mieux à nos besoins.

Les différents types de SCI

Plusieurs types de SCI existent, à savoir :

  • La SCI de gestion ou de location : il s’agit de la SCI classique, permettant à des membres n’appartenant pas forcément à la même famille de détenir un bien immobilier en commun et/ou de le louer ;
  • La SCI familiale : c’est le même type de SCI que celle au dessus, mais entre membres d’une même famille et il est même possible d’être salarié de sa SCI familiale ;
  • La SCI d’attribution : est utilisée pour construire ou acquérir des biens immobilier pour ensuite les partager entre les associés en nue propriété, en jouissance ou en pleine propriété ;
  • La SCI de construction vente : permet de faire de la promotion immobilière en achetant ou en construisant un immeuble et donc de réaliser une plus-value ;
  • La SCI de jouissance à temps partagé : une telle société à pour but de partager l’usage des biens entre les associés
Attention : pour la SCI de construction vente, puisque le but est de réaliser une plus-value, l’activité peut-être commerciale entraînant ainsi une requalification de l’objet social et donc une soumission à l’impôt sur les sociétés.

Quelle est la différence entre la SCI et l’indivision ?

La SCI n’est pas la seule solution pour être propriétaire d’un bien à plusieurs. En effet, nombreux sont ceux qui utilisent le mécanisme de l’indivision prévu par les articles 815 et suivants du code civil.

En effet, le régime de l’indivision s’applique d’office et ne requiert aucune formalité.

Bon à savoir : par exemple, en pratique, c’est ce régime qui s’applique aux biens d’une succession qui comporte plusieurs héritiers avant le partage successoral.

Dans ce régime, chaque propriétaire est un indivisaire et détient une quote-part du bien lui permettant d’avoir des droits sur la totalité du bien.

En revanche, en passant par une SCI, les associés détiennent des parts sociales et les droits des associés sont alors limités aux parts sociales détenues.

Quels sont les avantages de la SCI ?

La SCI est une forme juridique très appréciée des personnes souhaitant investir ensemble dans l’immobilier pour diverses raisons, développées ci-après.

La détention du bien par la personne morale

Un des avantages de la SCI est le fait de pouvoir détenir un bien immobilier à plusieurs par le biais d’une personne morale.

En effet, puisqu’une personne morale est créée et immatriculée au RCS, elle devient alors la seule détentrice du bien immobilier.

Ainsi, des capitaux sont mis en commun faisant que la capacité d’emprunt de la SCI est importante eu égard à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés en cas de dettes sociales.

Bon à savoir : créer une SCI permet ainsi de détenir un bien à plusieurs en ayant des droits sur le bien à proportion des parts sociales et ainsi éviter l’indivision où la gestion à plusieurs peut conduire à des blocages, notamment obtenir l’accord de tous les indivisaires pour les actes de disposition.

De plus, par la création d’une SCI, le patrimoine personnel des associés est protégé.

En effet, en cas de difficultés financières de la SCI, les créanciers ne pourront saisir des biens du patrimoine des associés qu’après avec intenté une action contre la SCI.

Ce n’est que si cette action est infructueuse que les créanciers pourront se retourner contre les associés. A cet instant, les associés devront répondre indéfiniment de leurs dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital social).

De plus, les charges locatives et les frais inhérents aux biens sont divisés entre les associés.

Bon à savoir : les parts sociales peuvent être vendues de manière forcée pour désintéresser les créanciers. Néanmoins, en pratique la vente forcée des biens reste difficile à obtenir.

Eviter l’indivision

Pour comprendre qu’il s’agit d’un avantage, il est nécessaire de préciser ce qu’il se passe lors du décès d’une personne qui possède son bien en nom propre.

Dans un tel cas, les héritiers sont propriétaires d’une partie du bien en indivision, ce qui signifie qu’ils doivent se mettre d’accord tous ensemble pour prendre une décision.

Lorsque le bien partagé est une SCI, alors les désaccords ne sont pas un problème puisque les décisions sont prises en concertant tous les associés qui voteront ou non pour la décision.

Dès lors, si 1 associé sur les 5 héritiers refuse, cela n’empêchera pas de prendre la décision tandis que cela n’aurait pas pu être le cas en indivision.

Des avantages fiscaux

Ensuite, la SCI présente des avantages fiscaux intéressants.

D’une part, la diminution des impôts des associés à titre personnel lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus.

Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus.

D’autre part, l’application du régime des plus-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas.

Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

Une cession facilitée

La cession des parts sociales de SCI est également facilitée grâce à des faveurs fiscales, notamment dans le cas de donations de parts de SCI en ligne directe.

Lorsque l’on parle de ligne directe, cela concerne les ascendants ou les descendants.

En effet, une donation en ligne directe permet de bénéficier d’un abattement de 100 000€.

Par conséquent, la transmission du patrimoine est facilitée et encouragée.

Attention : un tel abattement est renouvelable mais les donations doivent être séparées d’au moins 15 ans.

Le choix de la fiscalité

Par défaut, la SCI est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu.

Ainsi, chaque associé déclare sa quote-part de résultat et cette dernière sera imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu.

En revanche, si besoin, les associés peuvent faire le choix de soumettre la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés).

De plus, en cas de vente de bien immobiliers par la SCI, celles-ci sont imposée selon l’impôt sur les plus-values immobilières.

A noter : la SCI bénéficie du droit au report des bénéfices sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. La partie supérieure à cette somme s’impute sur le revenu de 10 années suivantes.

La possibilité de démembrer les parts sociales

La SCI permet le démembrement des parts et cela consiste en la séparation de l’utilisation des parts et la perception des revenus du bien par rapport à sa propriété.

A ce titre, les associés peuvent détenir les parts sociales de 3 façons :

  • En pleine propriété : l’associé détient entièrement les parts sociales
  • En nue propriété : l’associé peut librement disposer des parts sociales mais ne peut en jouir. C’est-à-dire que si la SCI possède un bien, il ne pourra pas décider seul de vivre à l’intérieur ;
  • En usufruit : l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc du bien immobilier. En revanche, il ne peut pas procéder à leur cession, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire. Il ne peut pas non plus voter en assemblée générale de la SCI.
Bon à savoir : des concubins souhaitant acheter un bien en commun peuvent réaliser un démembrement croisé des parts sociales. Cette méthode permet de conserver la possibilité d’utiliser le bien pour le conjoint en cas de décès de l’autre, et ce, malgré d’éventuels héritiers.

Des règles de fonctionnement souples

La liberté statutaire laissée aux associés lors de la rédaction des statuts de la société leur permet d’organiser le fonctionnement de la société, notamment sur les points suivants :

  • Choisir entre un capital social fixe ou variable ;
  • Choisir librement le montant de capital social initial en cas de capital fixe ;
  • Etablir quelles décisions seront prises par le gérant de la SCI, notamment pour la gestion courante et celles prises par les associés ;
  • Financer l’achat de l’immeuble par la perception des loyers ;
  • Grâce à un agrément, il est possible de choisir les associés composant la SCI, etc.

Quels sont ses inconvénients ?

Malgré de nombreux avantages, créer et gérer une société civile peut également présenter quelques inconvénients, notamment :

  • La complexité de création et le coût ;
  • Les obligations administratives et comptables ;
  • La nécessité d’être plusieurs
  • La responsabilité illimitée des associés.

Une procédure de création complexe

Tout d’abord, un des inconvénients majeurs de la SCI est la procédure de création.

En effet, pour constituer une telle société il faut accomplir plusieurs démarches administratives et juridiques, telles que :

Toutes ses démarches seront détaillées dans la suite de l’article.

De plus, une telle création génère un coût important.

En effet, il faut compter aux alentours de 400€ si vous accomplissez les formalités de création seul, mais le prix peut largement augmenter si vous faites appel à un expert en création d’entreprise.

Des obligations comptables et administratives

Ensuite et à l’instar des autres sociétés, la SCI a des obligations administratives et comptables .

En effet, cette dernière par le biais du gérant doit convoquer une AG annuelle, 6 mois après la clôture de l’exercice comptable.

A cette fin, les associés sont convoqués au moins 15 jours avant la réunion et la convocation doit contenir l’ordre du jour.

A l’issue de cette AG, un PV est établi.

De plus, les associés/le gérant de la SCI doivent tenir une comptabilité commerciale, notamment pour les SCI soumises à l’IS, qui est souvent une lourde obligation pour le gérant.

Bon à savoir : au-delà des SCI soumises à l’IS, il est souvent recommandé de tenir une comptabilité dans tous les types de SCI afin, d’une part, de garder une trace écrite et d’autre part, de connaître la situation financière de la SCI à tout moment.

La nécessité d’être plusieurs

Contrairement aux sociétés telles que la SASU, l’EURL ou encore l’auto-entreprise, il n’est pas possible de créer une SCI seul.

En effet, la loi impose au minimum 2 associés pour créer une telle structure.

Attention : le nombre minimum d’associés étant fixé à 2, il n’est pas possible de constituer seul une SCI. Toutefois, l’administration est tolérante à l’égard des SCI qui deviennent unipersonnelles en cours de vie sociale. La loi prévoit en principe un délai d’un an pour régulariser la situation. Cependant, de nombreuses sociétés poursuivent leur activité avec un associé unique, sans qu’aucune personne ayant intérêt à agir ne se manifeste.

La responsabilité illimitée des associés

Enfin, un des désavantages de la SCI est la responsabilité illimitée des associés.

En effet, ces derniers sont responsables indéfiniment du passif social, en fonction du nombre de parts détenues par chacun dans le capital social.

Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société, après avoir intenté une action infructueuse contre la SCI.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI

Voici un tableau récapitulatif des principaux avantages et inconvénients d’une SCI.

Avantages Inconvénients
– La protection du patrimoine des associés ;

– Le bénéfice d’avantages fiscaux ;

– Des prises de décisions facilitées et des coûts réduits ;

– La possibilité de démembrer les parts sociales ;

– Eviter le régime de l’indivision ;

– Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille ;

– Le choix du régime fiscal ;

– Une modification du capital social facilitée.

– Une procédure de création complexe ;

– Un coût de création élevé ;

– Une responsabilité illimitée pour les associés ;

– La nécessité d’être plusieurs ;

– L’obligation d’une assemblée générale annuelle.

🔎 Zoom : Le recours à un prestataire habilité tel que LegalPlace pour la création de votre SCI peut également réduire les coûts de création. Nous nous occupons de réaliser toutes les démarches liées à la création, depuis la rédaction des statuts à l’envoi du dossier d’immatriculation au greffe. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives requises.

Pourquoi créer une SCI ?

Eu égard, aux avantages évoqués ci-avant, la création d’une SCI peut être motivée par plusieurs raisons.

Généralement, les principales raisons sont les suivantes :

  • La protection du patrimoine immobilier des associés en ce que ce dernier appartient désormais à la société grâce à la création d’une personne morale ;
  • Gérer un bien immobilier voire même un patrimoine immobilier en évitant les blocages liés au régime de l’indivision en donnant un mandat au gérant en définissant l’étendue de ces pouvoirs ;
  • L’obligation d’une succession et la transmission du patrimoine facilitée aux héritiers ou aux membres d’une même famille.

Généralement, la création d’une SCI intervient en vue de l’achat d’un bien immobilier.

En revanche, il est possible de créer une SCI après l’achat d’un bien immobilier.

Comment fonctionne une SCI ?

Avant de créer sa SCI, il est important de connaître ses principales caractéristiques et son mode de fonctionnement notamment par rapport aux associés et au capital social.

Les associés

Pour créer une SCI, il faut obligatoirement 2 associés. 

En revanche, contrairement à la SARL par exemple, il n’y a pas de nombre maximum d’associés.

De plus, et contrairement aux autres formes de société, il est tout à fait possible d’avoir des associés mineurs. Cela s’explique par le fait que la SCI n’a pas une vocation commerciale.

L’objet social

Ainsi, puisque la SCI a une activité de nature civile, son objet social est également civil.

Par conséquent, une telle société ne pourra pas effectuer d’acte de commerce à titre principal.

De ce fait, l’objet social doit se limiter à la gestion d’un patrimoine immobilier.

La durée

Comme toutes les sociétés, la SCI est constituée pour une durée maximum de 99 ans.

Les statuts

Les statuts d’une SCI sont laissés à la libre rédaction des associés pour établir les règles de fonctionnement de la société. 

Ils prennent obligatoirement la forme d’un écrit.

De ce fait, ils permettent notamment de déterminer :

  • L’étendue du mandat du gérant ;
  • Les règles de majorité pour le vote lors des AG ;
  • Limiter les pouvoirs de certains associés eu égard à la nature de leur propriété ;
  • Une clause d’agrément pour la vente ou la cession des parts sociales.
Bon à savoir : les statuts de la société peuvent adapter ses modalités de fonctionnement aux particularités de sa situation pour prendre part à une SCI conforme aux objectifs qu’ils poursuivent.

Il peut s’agir d’une rédaction difficile qui peut nécessiter de faire appel à un professionnel en la matière.

Attention : lorsque les statuts mentionnent l’apport d’un immeuble et qu’il y a matière à publicité foncière, ils doivent faire l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire.

Le capital social et les apports

Le statut juridique de SCI n’exige pas de capital minimum .

Ainsi, elle peut être immatriculée avec 1€ seulement.

De plus, il est même possible de créer une SCI à capital variable afin de réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux.

Tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI

Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques d’une SCI.

Associés  2 au minimum
Objet social  Activité civile : acquisition et gestion de biens immobiliers, pas d’activité de marchand de bien
Durée  99 ans
Statuts  Rédigés par les associés, laissant la gestion courante au gérant et les AG aux associés pour les décisions les plus importantes
Responsabilité des associés Responsabilité indéfinie et non solidaire des associés
Fiscalité IR par défaut mais option possible pour l’IS
Capital social  Pas de capital social minimum (1€)

Comment créer une telle société ?

Pour créer une SCI et ainsi lui octroyer la personnalité morale, il faut respecter les 4 étapes ci-après :

  1. Constituer le capital social ;
  2. Rédiger les statuts ;
  3. Publier une annonce légale de création de SCI dans un support habilité à en recevoir ;
  4. Constituer et déposer un dossier auprès du guichet unique sur le site de l’INPI.

Etape n°1 : constituer le capital social

Les associés déterminent librement le montant du capital social de la SCI.

En effet, aucune disposition légale n’impose un montant de capital social minimum faisant, qu’en théorie, il est possible de créer une SCI avec un capital social d’un euro seulement.

En pratique, il est souvent recommandé de constituer un capital social plus conséquent.

Ainsi, la constitution du capital social de la société se matérialise par la réalisation d’apport de la part des associés, qui peuvent être de différentes nature à savoir :

  • Des apports en numéraire : ce sont des apports en argent. Ces sommes doivent être déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Les associés recevront un certificat de dépôt des fonds qui doit figurer dans dossier déposé auprès du guichet unique ;
  • Des apports en nature : là, il s’agit d’apports de biens à la société (bien immobilier, ordinateur, matériel pour exercer sa profession, etc.).
A noter : augmenter le capital social d’une SCI nécessite de suivre une procédure administrative coûteuse et rigoureuse. Il faut prendre en compte cet élément lors de la création pour ne pas devoir procéder à une augmentation de capital. Aussi, il est possible de déterminer un capital variable de la société afin de pallier ce problème et de créer la société avec un petit capital de départ.

Etape n°2 : rédiger les statuts

La rédaction des statuts de la SCI est une étape particulièrement importante de sa création.

Les statuts correspondent à l’ensemble des règles applicables à la société définissant le pouvoir des différents organes et les modalités de prise de décision.

Ainsi, les associés sont libres d’y inclure de nombreuses clauses afin d’organiser le fonctionnement de la société.

Bon à savoir : par exemple, il est possible d’adapter une procédure qui permet aux associés d’être consultés et de voter la vente des parts de l’un des associés. On parle alors de clause d’agrément pour une SCI.

Si besoin, il est tout à fait possible de faire appel à un professionnel du droit ou à une plateforme en ligne spécialisée dans les formalités juridiques pour réaliser ce document, ainsi que toutes les autres formalités.

Etape n°3 : publier une annonce légale de création

Le représentant légal de la société doit publier une annonce légale de création dans le mois suivant la signature des statuts.

La publication doit figurer dans un support d’annonces légales édité dans le département du siège social de la SCI.

Etape n°4 : déposer un dossier de création sur le site de l’INPI

Depuis le 1er janvier 2023, le dossier de création d’entreprise doit être transmis au guichet unique hébergé par l’INPI dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

Une fois le dossier validé, ce guichet unique le transfère aux organes administratifs et juridiques compétents pour l’immatriculation de la SCI.

Le dossier doit comporter plusieurs documents :

La SCI recevra l’extrait K-bis une fois l’immatriculation effectuée.

Voici un schéma récapitulatif des différentes étapes à respecter pour créer une SCI.

Les 4 étapes pour créer une SCI

Combien coûte cette création ?

Le coût global de création d’une SCI varie selon que vous fassiez ou non appel à un professionnel afin de vous aider dans les formalités.

Dans tous les cas, il existe de frais incompressibles pour cette création qu’elle soit accomplie par vos soins ou par un professionnel :

  • Les frais de publication dans un support d’annonces légales : 185€ ou 217€ selon le département du siège social ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs : 21,41€ ;
  • Les frais d’immatriculation : 66,88€.

A ces coûts, s’ajoutent les apports en numéraire et en nature faits au capital social.

Qui gère la SCI ?

Une SCI est gérée par un ou plusieurs gérants qui peuvent être des associés ou des tiers.

Les pouvoirs des gérants peuvent être limités dans les statuts rendant ainsi la gestion d’une SCI moins contraignante que certaines sociétés commerciales, où la liberté statutaire est moins importante.

En règle générale, pour les décisions importantes prises en AG il est requis un vote à la majorité pour les plus importantes d’entres elles.

De plus, certaines décisions sont obligatoirement soumises à la décision collective, telles que :

  • Les comptes annuels ;
  • Les modification statutaires ;
  • La révocation, etc.

Quelle est la fiscalité applicable à cette société ?

La SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR) ce qui la distingue des sociétés commerciales qui sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Toutefois, la SCI peut être soumise à l’IS sur option.

L’IR par défaut

Dans le cas où la société relève de l’impôt sur le revenu, l’imposition de la SCI s’effectue au niveau des associés.

En effet, à la clôture de l’exercice social, les bénéfices imposables dégagés par la société sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital social.

Chacun procède alors à l’indication de ces montants dans leur déclaration de revenus personnelle, au titre des revenus fonciers.

Voici le barème qui s’applique aux revenus de l’année 2022 pour la déclaration 2023 :

Fraction du revenu imposable pour une part Taux d’imposition applicable
N’excédant pas 11 294€ 0 %
De 11 295€ à 28 797€ 11 %
De 28 798€ à 82 341€ 30 %
De à 82 342 € à 177 106€ 41 %
Supérieure à 177 106€ 45 %

 

L’IS sur option

Les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés, notamment lorsque ce mode d’imposition se révèle plus favorable selon les revenus générés.

En cas d’option volontaire pour le régime de l’IS, la société doit notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) de sa décision. Le nouveau mode d’imposition prendra effet dans le mois suivant la réception de la notification.

Attention : lorsque l’objet social de la SCI présente un caractère commercial, la société sera obligatoirement soumise à l’IS.

La société doit déclarer ses bénéfices imposables à la clôture de chaque exercice social auprès du SIE dont elle relève.

Un taux de prélèvement lui sera appliqué en fonction du montant de son chiffre d’affaires annuel.

Voici le taux d’imposition pour les exercices ouverts en 2023 :

Chiffre d’affaires Taux d’imposition
Moins de 42 500€ 15%
Au-delà de 42 500€ 25%

L’option pour l’IS se révèle souvent avantageuse lorsque les bénéfices imposables sont imposés au-delà de 30% à l’impôt sur le revenu des associés (ou de 41 à 45% pour les revenus les plus hauts).

Bon à savoir : les propriétaires sont tenus de s’acquitter chaque année de la taxe foncière d’une SCI, même si la société n’a réalisé aucun bénéfice. Il convient de s’intéresser à sa comptabilisation et à sa facturation.

Voici une courte vidéo vous expliquant rapidement et simplement le fonctionnement ainsi que les avantages et les inconvénients de la SCI.

Comment dissoudre une SCI ?

Pour mettre fin à l’existence de la SCI, il est possible de procéder à sa dissolution.

Ainsi, la dissolution d’une SCI peut être motivée par diverses raisons:

  • Une décision des associés en respectant les statuts ;
  • En cas de réalisation de l’objet pour lequel elle a été créée ;
  • En cas de faillite ;
  • Si la SCI a atteint sa durée d’existence.

En cas de dissolution, le liquidateur accomplira les formalités nécessaires pour régulariser juridiquement cette dissolution .

De plus, au-delà de la dissolution, il est possible de se défaire seul d’une SCI en vendant ses parts.

Ainsi, l’acheteur achète des parts de société et non pas le bien immobilier. En cas de clause d’agrément, les associés restant doivent autoriser cette vente.

FAQ

Peut-on créer une SCI seul?

La SCI doit comporter au minimum 2 associés : en effet, au contraire de la SAS ou de la SARL, elle ne comporte pas de forme unipersonnelle. Certains mécanismes existent toutefois afin de permettre à un associé de demeurer seul au sein de la société. Il convient cependant de les manier avec soin, au risque de voir la SCI automatiquement dissoute.

Quels sont les avantages de la SCI par rapport à l'indivision?

La SCI se révèle particulièrement avantageuse par rapport à l'indivision en ce qu'elle empêche la vente forcée du bien lorsqu'un des indivisaires ne souhaite plus en demeurer le propriétaire. Au sein d'une SCI, le bien est la propriété de la société, dont chaque associé dispose d'un certain nombre de parts sociales. Il suffit à celui qui souhaite partir de céder ses parts sociales, en laissant la possibilité aux autres de poursuivre l'existence de la société.

La création d'une SCI permet-elle d'optimiser une succession?

La constitution d'une SCI permet aux parents de limiter le montant des droits de mutation que les enfants doivent payer lors de la perception d'un héritage ou à la suite d'une donation dont le montant excède 100 000€ tous les 15 ans. Il suffit alors de céder des parts sociales de la SCI en s'assurant de bien respecter ce seuil, afin d'exonérer les enfants du paiement des droits de mutation.

Créer ma SCICréer ma SCI

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 15/04/2024

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LEVREUX
LEVREUX
mars 31, 2020 7:28 pm

Bonsoir, petite question, dans l’étape 1 de la création de la SCI vous dite qu’il faut que les associés fassent les dépôts sur un compte de la dite SCI (si c’est un apport en numéraire)… Mais comment ouvrir un compte bancaire à une SCI qui n’existe pas encore ? Peut être que ma question est bête mais je suis dans le flou total! Donc la première étape avant de monter la SCI, c’est établir le capital social et trouver une banque ?

Merci d’avance,

M.LEVREUX Charles

Samia Haouari
Samia Haouari
novembre 9, 2020 9:24 pm
Répondre à  LEVREUX

Une fois.le.projet de statut fait on eput ouvrir un compte de dépôt ce n’est pas encore un compte bancaire à ce stade

JAN Pierre-Yves
JAN Pierre-Yves
avril 27, 2020 11:55 am

Bonjour,
Vous indiquez plusieurs type de SCI :
SCI de location / SCI familiale / SCI d’attribution / Société civile de construction-vente (SCCV) / SCI de jouissance à temps partagé
Qu’en est-il des SCC (CCH L 213) et des SAA (CCH L 202) ?
Sont-elle des types de SCI ?
Merci

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:47 pm
Répondre à  JAN Pierre-Yves

Bonjour,
Les Sociétés coopératives de construction (SCC) et les Sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAA) ne sont pas considérées comme des SCI, leur fonctionnement étant soumis aux dispositions du Code de commerce et du Code de la construction et de l’habitation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Alain
mai 2, 2020 5:43 pm

Bonjour, Merci pour tous les renseignements du dossier en ligne! J’ai plusieurs questions : mes fils et moi meme avons créé une SCI pour acheter un appartement dans le cadre de la loi PInel. les parts sont les suivantes : chacun de mes fils 20 % et 80 %pour moi même! Un de mes fils ne paye pas d’impots….je suppose que nous perdons alors la part de défiscalisation correspondante c’est à dire 20 %. Y a t-il une solution pour éviter cela? Comment faire la déclaration d’impôts notamment au niveau des charges? Chacun doit indiquer le montant proportionnel ses ses… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:57 pm
Répondre à  Alain

Bonjour, La loi Pinel n’impose pas de conditions tenant aux ressources d’un associé d’une SCI souhaitant bénéficier du dispositif. La part de défiscalisation lui correspondant est donc a priori maintenue. A la clôture de chaque exercice social, les bénéfices ou le déficit distribuable de la société est affecté à chaque associé qui reporte le montant sur sa déclaration de revenus personnelle au titre des revenus fonciers. Une déclaration doit également être communiquée au nom de la société, bien que les impôts soient payés au travers des associés. Grâce au dispositif Pinel, il est possible de déduire du montant du loyer… Lire la suite »

baldi
baldi
septembre 20, 2020 5:45 pm

bonjour je souhaiterais crée une sci familiale une des trois n est pas majeure est possible ou faut-il l accord des deux parents ou seulement un seul merci a bientôt

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:07 pm
Répondre à  baldi

Bonjour,
Il est tout à fait possible pour un mineur de devenir associé d’une SCI. Il doit toutefois être représenté par un représentant légal dans l’exercice de ses droits en tant qu’associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Louise
Administrateur
Louise
décembre 29, 2021 3:21 pm
Répondre à  baldi

Bonjour, Il est tout à fait possible qu’un mineur soit associé d’un SCI familiale. Cette qualité lui reviendra lors de la création de la SCI. Il peut l’obtenir de 3 manières : – en faisant des apports à la société, – en achetant des parts de SCI, – en devenant associé par succession ou par donation. Mais puisqu’un mineur ne détient pas la capacité juridique, ce sont ses représentants légaux conjointement qui défendent ses interêts (père et mère, père seul ou mère seule), ou son tuteur avec autorisation préalable du conseil de famille, le cas échéant. Toutefois, si le mineur… Lire la suite »

Auiais
Auiais
novembre 5, 2020 8:31 pm

Bonsoir , une question dans la gestion de la sci . La SCI peut elle vendre une partie d’un bien immobilier ou d’un terrain à un tiers .
Dans ce cas quel est l’impact sur la valeur de la part sociale ( recalcul ?)
Merci

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:15 pm
Répondre à  Auiais

Bonjour,
La SCI est libre de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire. Cette décision peut être prise librement par le gérant ou doit être soumise à l’agrément des associés, en fonction des stipulations statutaires applicables.
L’impact sur la valeur de la part sociale diffère selon que le mode de calcul choisi par les parties au moment de leur éventuelle cession : à titre d’exemple, la part sociale d’une SCI peut donc avoir une valeur mathématique différente de sa valeur comptable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

SAMIA HAOUARI
SAMIA HAOUARI
novembre 7, 2020 12:23 am

Bonjour je souhaite créer une sci avec mon mari et MES 4 enfants ( 9ANS 7ANS 4ANS ET 2ANS). j’hésite entre sci familial ou sci location? sinon nous effectuons un apport d’un bien immobilier, devrons nous le déclarer au impots,! que se passera t -il ? devrons nous régler quelques choses? merci bien

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:37 pm
Répondre à  SAMIA HAOUARI

Bonjour, Le choix du type de SCI diffère selon les objectifs poursuivis par les associés au moment de la création de la société. Ainsi, la SCI de location semble plus adaptée lorsque l’objet social de la société porte exclusivement sur la mise en location de biens, tandis que la SCI familiale est souvent privilégiée par les familles qui souhaitent optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En cas d’apport d’un bien immobilier au capital social de la société, les statuts doivent être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) par le notaire chargé de la rédaction… Lire la suite »

Solenne
Solenne
avril 27, 2022 6:19 pm
Répondre à  SAMIA HAOUARI

Bonjour,

Le fonctionnement de la SCI familiale est plutôt souple. Vous pouvez apporter un bien immobilier à votre SCI. Cependant, vous devez évaluer la valeur du bien immobilier. Il est possible que l’apport de biens immobiliers d’une SCI familiale puisse donner lieu au paiement de droits d’enregistrement. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les droits d’enregistrement seront de 5% de la valeur du bien.

En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace

Muraro
Muraro
décembre 14, 2020 11:34 am

Bonjour , je suis le Gérant d’une SCI créer en 2006. mon fils est associé , il a 2% des parts et moi 98% . Je suis marié depuis 2017. Si je décède ma femme a t’elle 25% des parts ? Cordialement

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:42 pm
Répondre à  Muraro

Bonjour,
En cas de décès d’un des associés de la SCI, ses parts sociales entre dans la dévolution successorales et sont transmises à ses héritiers dans le respect des conditions fixées par le testament.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marice
Marice
mai 26, 2023 11:37 am
Répondre à  Muraro

Bonjour,
Lorsqu’il y a décès d’un associé en SCI, les descendants et le conjoint survivant marié représentent les héritiers prioritaires. Les enfants reçoivent à parts égales l’ensemble du patrimoine de leur parent défunt, après avoir déduit la part de l’époux survivant (sauf si le défunt a prévu d’autres modalités de partage dans son testament). Le conjoint qui reste a le choix entre la totalité du patrimoine en usufruit ou un quart en pleine propriété.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:01 pm

Bonjour,
La fiscalité applicable à chaque associé n’a pas d’impacte sur la fiscalité de la SCI. Celle-ci demeure ainsi soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, à moins que les associés optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:05 pm

Bonjour,
Une fois la SCI créée et disposant de la personnalité juridique, elle est tout à fait en mesure de recevoir une donation de bien immobilier. Le donateur confère alors la propriété du bien à la société sans toutefois en devenir associé.
A la suite du transfert de propriété, les héritiers du donateur ne peuvent exercer leur droit sur le bien, qui est désormais détenu par la SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:53 pm

Bonjour, Lorsqu’il porte sur une société à prépondérance immobilière, et concerne donc des parts d’une SCI, il semble que le démembrement doive être constaté par acte authentique, au même titre que l’apport de bien immobilier soumis à la publicité foncière au capital social. En cas de transformation d’une SCI à capital fixe en SCI à capital variable, bien que cette dernière simplifie grandement les opérations affectant le capital de la société, il est nécessaire de tenir compte des frais et des formalités de modification des statuts. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans… Lire la suite »

Eva
Eva
février 14, 2021 12:15 pm

Bonjour est il possible de creer une SCI avec ma mere de 74 ans ?

Adda
Adda
février 23, 2021 3:32 pm
Répondre à  Eva

Bonjour,
Il est possible de créer une SCI avec un parent. Toute personne physique majeure capable ou sous sauvegarde de justice ou sous curatelle avec l’aide de son curateur ou sous tutelle avec l’aide de son tuteur peut être associée d’une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Solenne
Solenne
mars 18, 2021 10:02 am
Répondre à  Eva

Bonjour,

Aucune limite d’âge n’est imposée pour créer une SCI ou en devenir associé. Les associés doivent tous bénéficier de la pleine capacité juridique. Si vous souhaitez créer une SCI avec un membre de votre famille, il sera plus avantageux de créer une SCI familiale. SI vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la SCI familiale, un guide juridique est mis à votre disposition gratuitement sur notre site : https://www.legalplace.fr/guides/sci-familiale/.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations.

L’équipe LegalPlace

Eva
Eva
février 14, 2021 12:22 pm

Bonjour peut on creer 1 SCI Familiale imposée à L’IR en mettant la RP dedans deja achaté et 1 SCI de gestion à l’IS en mettant 3 appartements en locatifs nus deja achetés et loués puis creer une Holding afin que les loyers de la SCI de gestion puissent financer le credit de la RP ? La SCI de gestion à l’IS aurait pour but de réduire notre IR mais nous avons besoins de ses revenus fonciers pour rembourser le credit de notre RP. Avec mon mari sommes mariés en séparation de biens et tous nos investissements en indivision à… Lire la suite »

Adda
Adda
février 25, 2021 4:04 pm
Répondre à  Eva

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Stef
Stef
septembre 3, 2022 11:43 pm
Répondre à  Adda

Bonjour,
il n’y a pas « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande » …
le 04/09/22…
Stef

Johanna
Johanna
novembre 21, 2022 5:47 pm
Répondre à  Stef

Bonjour,
Nous vous informons que ce lien ne fonctionne plus actuellement. Nous nous en excusons.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

Yann
Yann
mars 8, 2021 7:37 pm

Dans quelles conditions Deux fonctionnaires (associés) peuvent ils créer une sci ir/is ?

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:09 pm
Répondre à  Yann

Bonjour,
Il est tout à fait possible pour 2 fonctionnaires de créer une SCI.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Amira
Éditeur
Amira
janvier 2, 2023 6:11 pm
Répondre à  Yann

Bonjour,

Pour créer une SCI, les deux associés doivent rédiger les statuts et réaliser nécessairement un apport en capital. L’objet social de la SCI doit obligatoirement être civil et immobilier. Par ailleurs, vous devez choisir le régime d’imposition de votre SCI, l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

En espérant que cette réponse vous a été utile,

L’équipe LegalPlace

dubois
dubois
mars 9, 2021 11:16 pm

bonjour
je compte créer une sci avec mon pére et ma société pour quelle puisse couvrir tout les frais et apport sur l’acquisitions de futurs biens . du coup ma question est: qui est le veritable propriétaire de ce bien ? moi et mon associé ou ma société ? tout en sachant qu mon pére n’as pas de part dans ma SARL
merci

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 14, 2021 9:09 pm
Répondre à  dubois

Bonjour,
La SCI et non ses associés à titre personnel est propriétaire des biens acquis par son biais.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:08 pm

Bonjour,
La location d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés n’est a priori pas un obstacle à l’application du dispositif Pinel.
Nous vous invitons à consulter notre article dédié à la SCI et au dispositif Pinel afin de vous familiariser avec le sujet : https://www.legalplace.fr/guides/sci-loi-pinel/
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:11 pm

Bonjour,
La vente d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés est en principe possible.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

OBERNDORFER
OBERNDORFER
mars 26, 2021 5:00 pm

BONJOUR
Ma petite cousine vient d’hériter de la moitié de l appartement de sa grand mère et donc de ma tante mais l autre moitié appartient à une personne ne faisant pas partie de la famille
Ma petite cousine moi et mon frère souhaiterions faire une sci familiale pour garder l appartement
est ce que l autre héritière peut s opposer? ma petite cousine a le pouvoir seul de décision?

Merci de votre retour
cordialement
LO

Adda
Adda
mars 31, 2021 10:52 am
Répondre à  OBERNDORFER

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ 
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Maya
Maya
février 8, 2022 3:06 pm
Répondre à  OBERNDORFER

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

pascal LABIS
pascal LABIS
avril 15, 2021 5:01 pm

Bonsoir vous indiquez qu’il est interdit à la sci d’avoir des filiales. Quel est l’article de loi précisant cette interdiction ? merci

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 16, 2021 5:07 pm
Répondre à  pascal LABIS

Bonjour,
Après examen de notre article, nous n’avons pas constaté de mention en ce sens. Pouvez-vous nous indiquer où vous avez pu lire cette information pour que nous procédions aux modifications nécessaires ?
Il est en effet tout à fait possible pour une SCI d’ouvrir des filiales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

MAXIME MEDOR
MAXIME MEDOR
juin 12, 2021 11:07 pm

Bonjour, A l’occasion d’une modification de statuts d’une SCI familiale la nouvelle version de ceux-ci doit-elle être déposée au greffe du TC avec les signatures de tous les associés, y compris de ceux qui ont voté contre? ou bien seul le PV de l’AG des associés, signé par le gérant suffit-il? Concrètement, suite au décès d’un associé, ses enfants héritent de ses parts. Le gérant (usufruitier) veut les contraindre à accepter la succession pour qu’ils soient notés comme associés à la place du défunt dans les statuts . or ils contestent la répartition des parts et votent contre la modification… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
juin 18, 2021 9:53 am
Répondre à  MAXIME MEDOR

Bonjour, En cas de modification des statuts d’une SCI, un exemplaire original des statuts signé par les associés doit être inclus dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS destiné au greffe. La modification des statuts doit au préalable être votée en assemblée générale des associés, dans le respect du quorum et du nombre de voix requis dans les statuts. Selon les stipulations statutaires, il est possible que des règles différentes s’appliquent en fonction de la décision qui doit être votée. A titre d’exemple, les statuts peuvent prévoir que le gérant peut seul prendre la décision de transférer le… Lire la suite »

Céline
Céline
mai 30, 2023 5:42 pm
Répondre à  MAXIME MEDOR

Excusez moi, peut être je me trompe mais comment peuvent ils voter, s’ils ne sont pas associés ?

Louise
Administrateur
Louise
juin 8, 2023 3:07 pm
Répondre à  Céline

Bonjour,

En effet, seuls les associés actuels peuvent voter selon les conditions de majorité de quorum prévus par les statuts de la société.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

MAXIME MEDOR
MAXIME MEDOR
juin 18, 2021 4:24 pm

Bonjour, Un associé est décédé. Les statuts prévoient que la Sté n’est pas dissoute mais continue avec les descendants du défunt. Cette SCI est propriétaire d’un bien immobilier. Comment les héritiers en question peuvent-ils récupérer leur part d’héritage correspondant aux parts du défunt sans accord amiable des associés majoritaires qui eux voudraient la poursuite de la SCI et la conservation du bien? Existe-t-il un moyen de les contraindre à liquider ces parts? Précision: la liquidation de la succession se ferait au décès de l’usufruitière S’il faut passer par la voie judiciaire quelle peut-être la base du recours ? merci d’avance… Lire la suite »

Marie dard
Marie dard
juin 21, 2021 9:04 am

Bonjour,mon co.pagnon et moi désirons créer une SCI familiale lui apporterait un appartement et moi de l’argent.L’appartement en question à été acheté il y qq années et un prêt partiel à été nécessaire à cet achat.Aujourd’hui la banque prêteuse refuse que cet appartement rentre dans la SCI alors que mon compagnon continuerait à rembourser ce prêt partiel à titre personnel.
Mon notaire prétend que la banque ne peut pas s’opposer à cela .
La banque prétend que le reste du prêt doit être refait à la SCI.
Du coup nous ne savons quoi faire.
Pouvez vous nous aider?
Cordialement.

Lina Dinari
Lina Dinari
juin 28, 2021 8:47 am
Répondre à  Marie dard

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Ludovic Roels
Ludovic Roels
août 2, 2021 4:22 pm

Bonjour, nous envisageons d’ouvrir une SCI familiale dans le but de racheter notre maison. Celle-ci sera louer par la suite. Quel statut nous conseillez-vous? Et à combien cela nous reviendrait-il? Merci d’avance.

Alissia
Administrateur
Alissia
août 10, 2021 6:14 pm
Répondre à  Ludovic Roels

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

M.Mucy Alan
M.Mucy Alan
août 15, 2021 3:10 pm
  1. Bonjour, je souhaiterai créer une SCI, mais j’hésite encore entre la création en ligne et l’accompagnement d’un professionnel tel qu’un avocat ou encore un notaire. Mise à part le prix de la création en ligne qui peut être plus intéressant, qu’est ce qui me garantie que l’accompagnement et le suivi sera efficace en ligne? D’autant plus qu’il existe plusieurs plateforme en ligne et choisir s’avère compliquer.
  2. J’aimerai également savoir si l’on pouvait prendre rdv physique dans vos locaux pour parler d’un projet de création de SCI, surtout pour être conseiller et bien diriger dans nos choix.
Lina Dinari
Lina Dinari
avril 28, 2022 11:42 am
Répondre à  M.Mucy Alan

Bonjour, En choisissant de créer votre SCI en ligne, vous pouvez confier les formalités de constitution à des experts juridiques sans qu’il ne vous soit nécessaire de vous déplacer. Vous pouvez adapter les statuts de la société à vos attentes et vos objectifs en remplissant notre formulaire intelligent pour y renseigner vos souhaits. Une fois tous les documents transmis, nos experts se chargent de la publication de l’avis de création au JAL et de l’immatriculation de la SCI au RCS. Nous vous transmettons l’extrait Kbis par voie dématérialisée dès son envoi par le greffe. Nos experts sont également disponibles pour… Lire la suite »

LANDRE
LANDRE
août 24, 2021 2:30 pm

Bonjour, je vais créer une SCI avec un ami pour du LMNP suite à l’acquisition d’une buanderie d’environ 50 m2 dans notre Immeuble de tourisme que nous allons découper en 2lots. Le 1er sera destiné à de la LMNP via la SCI avec une répartition des parts de l’ordre de 80/20 avec dépôt de capital social de 500€ sur une surface 40m2 transformé en T2. Le 2ème sera destiné en SARL avec une exploitation commerciale d’activité de Sèche linge. Je souhaite connaitre le coût de constitution de la SCI Juridique ainsi que celle de la SARL avec une répartition des… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
août 25, 2021 7:23 pm
Répondre à  LANDRE

Bonjour, Les coûts associés à la création de chaque société incluent : Les frais de notaire pour rédiger les statuts en cas d’apport de bien immeuble soumis à publicité foncière au capital de la société (le montant peut varier selon le notaire) Les frais d’enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises : de 0 à 5% de la valeur des apports Les frais de publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : 189€ pour une SCI et 147€ pour une SARL Les frais de Centre de formalités des entreprises (CFE) : de 60 à 70€… Lire la suite »

Serenade
Serenade
août 31, 2021 5:28 pm

Bonjour, mon mari et moi souhaitons créés une sci d’un bien avec des locations en incluant nos enfants en commun. Mon mari a un fils d une relation précédente.A t’il l’obligation de l’inclure dans la SCI.Merci de votre réponse.

Lina Dinari
Lina Dinari
septembre 1, 2021 5:11 pm
Répondre à  Serenade

Bonjour,
Aucune disposition légale impose à une personne de créer une SCI avec l’ensemble de ses descendants. En effet, en vertu de la liberté de contracter établie par le Code civil, il n’est pas possible de contraindre une personne à s’associer avec une autre, même en présence de relations de filiation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Matthieu
Matthieu
septembre 11, 2021 7:57 am

Bonjour,
est il possible d’amortir le bien immobilier dans une SCI IR où est-ce uniquement dans les SCI IS ?
merci

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 29, 2022 2:16 pm
Répondre à  Matthieu

Bonjour,

Il est possible d’amortir un bien dans une SCI à l’IR, bien que cela ne relève pas d’une obligation légale contrairement à la SCI à l’IS.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

lebreton
lebreton
septembre 24, 2021 11:58 am

Bonjour, Mon ami et moi voudrions acheter une propriété en SCI pour inclure des associés de manière à pouvoir disposer d’un beau lieu avec parc et piscine. Ces associés achèteraient la maison de gardien, l’appartement séparé, un bout de terrain. Mon budget me permet d’acheter la maison principale, où je voudrais vivre ET faire du locatif, chambre d’hôte ou chambres à l’année de manière à compléter ma retraite. Questions: a. les parts des sociétaires peuvent elles être liées à des espaces précis comme je le dis ci-dessus? il existe aussi la SCIA. Serait-ce mieux? b. quid des loyers que je… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 24, 2022 2:07 pm
Répondre à  lebreton

Bonjour,

Contrairement à la SCI classique, la SCI d’attribution permet à ses associés d’avoir la jouissance d’une fraction du bien détenu par la société grâce à la détention de parts sociales proportionnelles à la valeur des fractions d’immeubles dont elle donne la jouissance.

Il est possible pour un associé de la SCI d’attribution de louer les locaux dont il a l’usage exclusif.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Hélène
Hélène
septembre 29, 2021 10:40 am

Bonjour, je souhaite créer une SCI pour un bien en France qui éventuellement sera cédé à mes enfants. Tous deux cependant sont résidents à l’étranger, un au RU et l’autre au Canada, et je suis moi-même résidente au RU bien que française. Est-ce possible ?

Mélie
octobre 5, 2021 2:46 pm
Répondre à  Hélène

Bonjour,
Oui il est possible de créer une SCI lorsque l’on est français et que l’on vit à l’étranger. En revanche, il est important de noter que pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Thomas
Thomas
octobre 7, 2021 9:13 am

Bonjour,

Nous avons un bien immobilier qui va servir (partiellement) de locaux d’exploitations d’une entreprise familiale. Est ce possible de créer à ces fins une SCI à laquelle nous apporterions le bien et qu’ensuite notre entreprise loue partiellement celui-ci ?

Mélie
octobre 11, 2021 9:27 am
Répondre à  Thomas

Bonjour,
Il est possible de créer une SCI, d’y apporter un bien immobilier et de louer celui ci, si l’entreprise familiale a un objet civil.
En effet, si cette dernière a un objet commercial, cela ne sera pas possible.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Philippe
Philippe
octobre 27, 2021 8:55 pm

Bonjour, Suite à une donation, je suis devenu le seul actionnaire d’une SCI familiale. Avant cette donation, mon père et ancien gérant de la SCI avait louer la maison à un couple avec un contrat de location de 3 ans sous le nom de la SCI familiale. La cession des parts est intervenue 2 ans avant la fin du contrat. Aujourd’hui, à 8 mois de terme du contrat, je souhaite donner congés aux locataires pour vendre le bien de la SCI. L’agence immobilière m’a signalé que le contrat de location de la SCI serait considéré de 6 ans par les… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
février 24, 2022 3:07 pm
Répondre à  Philippe

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Loick Stephan
Loick Stephan
novembre 1, 2021 4:21 pm

Bonjour,
Devant rendre un rapport sur la fiscalité immobilière des personnes morales, je ne comprends pourquoi je ne trouve que des résultats intéressants sur les SCI… Une personne morale sous un autre statut ne peut pas investir dans l’immobilier ?

Cordialement

Mélie
novembre 2, 2021 12:04 pm
Répondre à  Loick Stephan

Bonjour, Une personne morale peut également investir dans l’immobilier sous la forme de la SARL. Pour ce qui est de la fiscalité de celle ci, elles peuvent être imposée à l’IR (obligatoire pour la location meublée) ou à l’IS. Concernant l’IR, les revenus occasionnés sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts et seront imposés sur leur imposition personnelle sous le régime BIC-réel. Concernant l’IS, ce régime donne lieu à une double imposition. Sont premièrement imposés les bénéfices réalisés par la société elle même, puis les éventuels dividendes versés aux associés au sein de leu foyer fiscal (imposés à… Lire la suite »

Patrick
Patrick
décembre 3, 2021 4:51 pm

Ma mère vient de décéder. Elle était propriétaire de sa maison. Nous sommes deux héritiers et nous voulons créer une SCI familiale afin que la maison revienne a un garçon de chaque héritier (2 cousins donc 2 associés). Est il possible d’indiquer dans les statuts que si un associé veut vendre ses parts l’associé restant sera prioritaire pour les acheter ? Dans ce cas la SCI sera dissoute au bout de quelques mois puisqu’il faut être au minimum deux. Lorsque la SCI est constituée est il possible de faire rentrer de nouveaux associés? si oui faut il que le nouvel… Lire la suite »

Maya
Maya
janvier 14, 2022 5:52 pm
Répondre à  Patrick

Bonjour, Vous pouvez insérer une clause de préemption dans les statuts constitutifs de votre SCI. De ce fait, en cas de cession de parts d’un des associés, l’autre sera prioritaire pour les acquérir. Il est possible d’intégrer de nouveaux associés à la SCI une fois constituée de deux manières. Vous pouvez procéder à la cession de parts sociales à un tiers, cette dernière devra ensuite être notifiée aux associés ainsi qu’à la SCI au cours d’une assemblée générale. Vous pouvez également intégrer un nouvel associé en procédant à une augmentation du capital social, cette décision devra être adoptée en assemblée… Lire la suite »

belhassen
belhassen
décembre 21, 2021 6:41 pm

pour les non resident dans la CE comment proceder svp

Mélie
décembre 27, 2021 10:24 am
Répondre à  belhassen

Bonjour,
Qu’entendez vous par CE ?
L’équipe LegalPlace.

belhassen
belhassen
décembre 21, 2021 6:43 pm

avec la SCI est ce qu’ont est redevable a la secu

Mélie
décembre 27, 2021 10:23 am
Répondre à  belhassen

Bonjour, Dans le cadre d’une SCI, le régime social du gérant dépend de s’il a le statut d’associé ou non. Ainsi, pour un gérant qui a le statut d’associé, s’il n’est pas rémunéré, il n’est soumis à aucun régime social, en revanche, s’il est rémunéré, le régime social appliqué est celui des travailleurs non salarié. Pour un gérant qui n’a pas le statut d’associé de la SCI, tout dépend du lien de subordination. S’il existe un lien de subordination entre le gérant et la SCI, le régime social qui s’applique est celui d’assimilé-salarié. En revanche, s’il n’existe pas de lien… Lire la suite »

Marie Groix
Marie Groix
janvier 10, 2022 6:48 pm

bonjour,
l’acte de constitution de la SCI vaut-il comme un acte de propriété? et deuxième question, en cas de revente du bien immobilier l’impôt sur la plus value s’exerce-t-il?
Merci d’avance pour vos réponses

Lina Dinari
Lina Dinari
janvier 11, 2022 4:53 pm
Répondre à  Marie Groix

Bonjour,
L’acte de constitution d’une SCI, désigné sous le terme de statuts, consigne le transfert de propriété de certains biens qui ont éventuellement été apportés par les associés.
En cas de revente du bien, la plus-value réalisée par la société fait l’objet d’une imposition. Elle est soumise au régime des plus-values des particuliers lorsque la SCI conserve le régime d’imposition par défaut de l’impôt sur le revenu.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Marie Groix
Marie Groix
janvier 14, 2022 6:05 pm
Répondre à  Lina Dinari

merci mais je voudrais être sûre d’avoir bien compris la première partie de la réponse. Dans l’article 2 des statuts: “objet”, notre SCI avait pour objet l’acquisition du bien que nous voulons vendre aujourd’hui (avec, évidemment, son adresse mentionnée). Est-ce que ce document fait office de titre de propriété auprès d’un notaire?
Une nouvelle fois je vous remercie par avance de la réponse.

DINH
DINH
février 8, 2022 10:00 pm

Bonjour,
J’ai actuellement un appartement et une maison, je souhaiterais créer ma SCI location avec ma famille, est ce que je peux acheter mes biens par le biais de la SCI?
Merci d’avance.

Maya
Maya
février 9, 2022 1:52 pm
Répondre à  DINH

Bonjour,
Si vous souhaitez créer une SCI en location avec votre famille vous avez la possibilité d’effectuer un apport en nature en son sein dès sa constitution en le mentionnant dans les statuts.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace

Danièle MANZAGGI
Danièle MANZAGGI
février 15, 2022 6:13 pm

Bonsoir, je voudrais créer une SCI avec mes deux fils, acheter un appartement et le mettre dedans. Mais je dois compléter cet achat avec un emprunt. Dois-je faire l’emprunt personnellement, ou une sci peut-elle emprunter ? Merci

Maya
Maya
février 16, 2022 4:08 pm
Répondre à  Danièle MANZAGGI

Bonjour,

Votre SCI peut en effet effectuer une demande de financement auprès d’un organisme bancaire. Pour ce faire, ses associés disposent de deux solutions : emprunter personnellement à leur nom pour reverser la somme à la société ou demander l’emprunt au nom de la SCI. Ce choix s’effectue en fonction de votre volonté.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,

L’équipe Legalplace

Henocq
Henocq
février 23, 2022 4:26 pm

Bonjour
Nous avons signé un compromis de vente pour un terrain avec une personne et nous apprenons seulement qu eĺe veut en faire une sci avec des personnes qui voulaient absolument le terrain et que nous avons toujours refusé quel recours a t on car pas indiqué sur compromis et le délai est dépassé
Merci

Maya
Maya
février 24, 2022 4:57 pm
Répondre à  Henocq

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Coquelin
Coquelin
mars 7, 2022 8:32 pm

Une SCI qui reçoit une donation d’un immeuble de la part d’une association est-elle soumise aux 60% d’impots comme le serait un particulier ? Autre question, peut-on faire une SCI sans vouloir faire de bénéfice mais juste pour mettre en commun des biens ? Enfin, si un couple qui ferait partie de cette SCI a fait apport extrêmement petit (pour dire qu’ils ont fait un apport), ont-ils les mêmes droits ? S’ils payent un loyer, est-ce que le montant de la location est soumis à l’impot sur le revenu ? Si ce sont des gens très pauvres peut-on faire un… Lire la suite »

Maya
Maya
mars 11, 2022 4:57 pm
Répondre à  Coquelin

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace

Ewen
Ewen
mars 9, 2022 1:50 pm

Bonjour,
J’envisage de créer une SCI familiale avec ma mère et ma soeur. Ma mère pourra-t-elle être locataire de cette SCI familiale alors même qu’elle en est associée.
Egalement, peut-on confier la gérance à un professionnel ? Ou doit-on désigner l’un des associés comme gérant ?
Merci par avance pour votre aide.
Cordialement.

Maya
Maya
mars 9, 2022 5:26 pm
Répondre à  Ewen

Bonjour,

Être locataire de sa propre SCI est tout à fait possible, mais engendre des conséquences sur le plan fiscal. En effet, les associés d’une SCI peuvent occuper un bien immobilier de la société en tant que résidence principale à titre gracieux ou onéreux. Il faut cependant faire attention à l’abus de droit.

S’agissant de la gérance de la société, cette dernière est définis par les statuts de la SCI. Il peut s’agir d’un associé ou d’un tiers, d’une personne physique ou d’une personne morale.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,

L’équipe Legalplace

breton
breton
mars 10, 2022 6:31 pm

bonsoir,
nous sommes 3indivisaires qui ont vendu le seul bien immobilier de la sci.Peut on faire une cession de parts à titre gratuit sans bien immobilier à l’un des indivisaires? merci

Adeline Fichaux
Adeline Fichaux
mars 21, 2022 12:11 am

Bonsoir, si on souhaite crée une entreprise seul sur tout bien immobiliers, où faire les démarche, où poser la question et où chercher des informations ?
je ne sais pas par ou commencer.

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 24, 2022 12:25 pm
Répondre à  Adeline Fichaux

Bonjour,

Pour créer une entreprise seul dans le secteur de l’immobilier, il est possible de constituer une société unipersonnelle comme la SASU immobilière ou l’EURL. Nous vous invitons à consulter nos articles sur le sujet pour en savoir plus sur ces statuts juridiques.

Si vous avez la moindre question sur les formalités de création de votre entreprise, n’hésitez pas à nous contacter. Nos experts répondront à toutes vos interrogations.

Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

jean-philippe
jean-philippe
mars 23, 2022 2:07 pm

Bonjour, j’étais nu-propiétaire de 2 habitations, mais avec le décès de ma Maman, je deviens également usufruitier de ces 2 biens . L’une des 2 était la maison familiale occupée par ma mère. L’autre est une maison louée à une personne handicapée. S’agissant de bâtisses des années 1970 en simple vitrage, des travaux de rénovation (isolation, électricité, etc) vont devoir être entrepris. Afin de dissocier et de pouvoir entreprendre les travaux, est il envisageable de créer une SCI avec mon épouse et mes enfants pour gérer ses 2 biens? Pensant mettre un locataire dans la maison familiale afin que les… Lire la suite »

Maya
Maya
mars 23, 2022 5:22 pm
Répondre à  jean-philippe

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.

En vous souhaitant une belle journée,

L’équipe LegalPlace

paredon
paredon
mars 30, 2022 9:24 pm

bonsoir, nous avons une SCI à l’IS et voulons agrandir le bâtiment existant et poser dessus des panneaux photovoltaiques. le bâtiment n’est pas à l’adresse du siège social, faut-il créer un établissement secondaire?

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 4, 2022 10:36 am
Répondre à  paredon

Bonjour,

Il n’est pas nécessaire que le bien détenu par la SCI corresponde au siège social ou à un établissement pour y effectuer des travaux.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Henry
Henry
avril 6, 2022 3:10 pm

Bonjour,

Nous avons créé une SCI avec mon ex-mari il y a des années, divorcée depuis un an, je veux sortir de cette SCI étant imposable sur celle-ci sans rien toucher je me retrouve avec des sommes que je ne peux pas honorer aux impôts et me retrouve avec des saisies sur salaire. Par ailleurs celui-ci ne voulant rien me verser, j’ai appris qu’il voulait engager des travaux pour ne pouvoir rien me donner. Quels sont mes droits ?
Bien à vous

Maya
Maya
avril 7, 2022 2:37 pm
Répondre à  Henry

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Alexis Cadret
Alexis Cadret
avril 20, 2022 11:34 am

Bonjour,

J’aimerais créer une SCI pour l’exploitation d’un chalet dans le secteur de Rungis avec un associé, est-ce compatible avec la définition de la SCI ?

Lina Dinari
Lina Dinari
avril 21, 2022 10:07 am
Répondre à  Alexis Cadret

Bonjour,

La SCI est un statut juridique tout à fait adapté à la détention et la gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Cette forme sociale est à privilégier lorsque l’activité envisagée ne présente pas de caractère commercial (comme la location meublée). Dans le cas contraire, la société doit changer de régime d’imposition, et abandonner l’impôt sur le revenu pour l’impôt sur les sociétés.

Nous demeurons à votre disposition pour toute autre question sur la SCI.

En espérant avoir su vous aider,

L’équipe LegalPlace

Alexis Cadret
Alexis Cadret
avril 20, 2022 2:03 pm

Bonjour,
J’aimerais créer une SCI pour l’exploitation d’un chalet dans le secteur de Rungis avec un associé, est-ce compatible avec la définition de la SCI ?

Cyrine
Cyrine
avril 20, 2022 2:48 pm
Répondre à  Alexis Cadret

Bonjour,

L’exploitation d’un chalet en SCI est tout à fait possible.

En espérant que cette réponse vous a été utile.
L’équipe LegalPlaceL’équipe LegalPlace

Louise
Administrateur
Louise
avril 29, 2022 12:50 pm

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat ou un notaire, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Odin
Odin
mai 2, 2022 8:30 pm

Bonsoir, est ce que la création d’une sci permet de diminuer les droits de succession et de donation ? Car l’abattement des 100 000 euros dont vous parlez est identique en cas d’indivision.
je ne vois donc plus aucune différence entre démembrement et sci dans le cas d’un enfant unique.
mervi pour vos prévisions, cordialement

Lina Dinari
Lina Dinari
mai 9, 2022 9:34 am
Répondre à  Odin

Bonjour, L’intérêt de la SCI pour diminuer le montant des droits de mutation est qu’il est possible de céder progressivement les parts sociales de façon à demeurer en-dessous du seuil de 100 000€. Par exemple, pour céder un bien d’une valeur de 200 000€ en SCI, les parents peuvent céder en premier lieu pour 100 000€ de parts sociales en nue-propriété en 15 ans, puis céder pour 100 000€ de parts sociales en indivision 15 ans plus tard. En indivision, il n’est pas possible de céder le bien d’une manière aussi progressive. Pour un bien d’une valeur élevée, le seuil… Lire la suite »

Chiairi
Chiairi
mai 30, 2022 12:30 pm

Bonjour,
Je voudrais créer une SCI soumis à l’IR avec un collègue à 50/50 pour investir dans un appartement sans revenu locatif car mon collègue voudrait y avoir sa résidence principale.
Esti-il possible d’avoir la résidence principale d’un des associés ?
Fouad
merci

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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