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La Société Civile Immobilière (SCI)

Dernière mise à jour le 07/09/2021

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société ayant vocation à détenir un ou plusieurs biens immobiliers.

Cette structure permet une gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers.

Cet article a vocation à vous présenter un panorama de la Société civile immobilière, ce qu’elle est réellement, ses principaux avantages et inconvénients, son mode d’imposition, son coût de création, ainsi que les démarches qui permettent de créer une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société civile dont l’objet est de détenir un bien immobilier. Son activité est civile en raison du fait qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale. Elle est créée par au moins 2 associés, qui recevront des parts sociales au prorata de leurs apports.

Une SCI peut avoir comme activité principale :

  • La détention d’un patrimoine immobilier par la SCI (pour une résidence principale ou secondaire)
  • La mise en location (à usage d’habitation, des terrains,…)

La SCI n’a pas de capital minimum et peut être immatriculée avec 1€ seulement. Il est même possible de créer une SCI à capital variable afin de réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux.

Concernant sa gestion, les associés pourront nommer un ou plusieurs gérants qui auront la charge de la gestion de la société au quotidien. Ces gérants peuvent être des associés ou des tiers. Les pouvoirs des gérants peuvent être limités dans les statuts.

La gestion d’une SCI est généralement moins contraignante que pour d’autres sociétés commerciales.

A noter : Il n’est pas nécessaire de posséder déjà le bien immobilier lors de la création de la SCI.

Quels sont les différents types de SCI  ?

Plusieurs types de SCI sont disponibles selon les objectifs des associés :

  • La SCI “classique”

Elle permet à des associés qui n’appartiennent pas nécessairement à la même famille d’acquérir un bien immobilier, de le gérer en commun et de le mettre en location.

  • SCI d’attribution

Cette SCI a vocation à construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de les diviser par fractions attribuées en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété à chaque associé.

  • Société civile de construction-vente (SCCV)

La SCCV poursuit un but de promotion immobilière. Elle cherche principalement à construire ou acquérir un bien immobilier afin de procéder immédiatement à sa revente à des tiers.

L’objet social de la SCCV est donc de réaliser une plus-value. Au même titre que la mise en location de logements meublés, cette activité à caractère commercial entraîne la requalification de l’objet social. Par conséquent, cette activité impose à la société de se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS).

La SCI familiale permet d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille.

Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

La SCI présente des avantages qui font d’elle une option particulièrement appréciée des personnes souhaitant investir en commun dans un projet immobilier.

Avantages Inconvénients
●     Gestion simplifiée du patrimoine immobilier

●     Éviter l’indivision

●     Sortie facilitée de l’investissement immobilier

●     Transmission optimisée au sein d’une famille

●     Le démembrement des parts sociales

●     Choix de l’imposition et avantages fiscaux

●     Coûts de création plus élevés

●     Responsabilité illimitée des associés

●     Nécessité d’être plusieurs

Les avantages

Dans cette partie, nous vous présentons les principaux avantages de la SCI.

Bénéficier d’avantages fiscaux

La SCI présente des avantages fiscaux intéressants :

  • Diminution des impôts des associés à titre personnel : lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus.
  • Application du régime des plus-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.

Faciliter la prise de décision

La société étant propriétaire des biens, certaines décisions sont prises par son gérant, et les autres le sont par une décision des associés.

La plupart des décisions relatives à la gestion courante du ou des biens ne requièrent pas l’unanimité des associés.

Le démembrement des parts sociales

Au sein de la SCI, les associés peuvent démembrer les parts sociales. Le démembrement des parts sociales signifie séparer l’utilisation et/ou le fait de percevoir le revenu du bien de la propriété de ce bien.

3 modes de détention des parts sociales sont possibles aux associés :

  • Pleine propriété : l’associé détient entièrement les parts sociales.
  • Nue-propriété : l’associé peut librement disposer des parts sociales mais ne peut en jouir. C’est-à-dire que si la SCI possède un bien, il ne pourra pas décider seul de vivre à l’intérieur.
  • Usufruit : l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc du bien immobilier. En revanche, il ne peut pas procéder à leur cession, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire. Il ne peut pas non plus voter en assemblée générale.
Bon à savoir : Les statuts de la société peuvent adapter ses modalités de fonctionnement aux particularités de sa situation pour prendre part à une SCI conforme aux objectifs qu’ils poursuivent.

Pour des concubins souhaitant acheter un bien en commun, il est possible de réaliser un démembrement croisé des parts sociales. Cette méthode permet de conserver la possibilité d’utiliser le bien au conjoint en cas de décès de l’autre, et ce, malgré d’éventuels héritiers.

Éviter l’indivision

Pour comprendre qu’il s’agit d’un avantage, il est nécessaire de préciser ce qu’il se passe lors du décès d’une personne qui possède son bien en son nom propre.

Dans un tel cas, les héritiers sont propriétaires d’une partie du bien en indivision, ce qui signifie qu’ils doivent se mettre d’accord tous ensemble pour prendre une décision.

Lorsque le bien partagé est une SCI, alors les désaccords ne sont pas un problème puisque les décisions sont prises en concertant tous les associés qui voteront ou non pour la décision. Dès lors, si 1 associé sur les 5 héritiers refuse, cela n’empêchera pas de prendre la décision tandis que cela n’aurait pas pu être le cas en indivision.

Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille

Une faveur fiscale existe pour la transmission d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI.

En effet, une donation en ligne directe permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par an. “En ligne directe” vise tous les ascendants (parents, grands-parents…) et les descendants (enfants, petits enfants…), ce qui exclut donc les cousins.

Cet abattement est renouvelable mais les donations doivent être séparées de 15 ans au moins.

Les inconvénients

Dans cette partie, nous vous présentons les principaux inconvénients de la SCI.

Le coût de création

La constitution d’une SCI génère des coûts fixes à hauteur de 400 € HT environ. Toutefois, les frais des professionnels de l’entreprise peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros et alourdir considérablement la facture. Il peut être utile d’avoir recours à une LegalTech pour sécuriser la création.

🔎 Zoom : Le recours à un prestataire habilité tel que LegalPlace pour la création de votre SCI peut également réduire les coûts de création. Nous nous occupons de réaliser toutes les démarches liées à la création, depuis la rédaction des statuts à l’envoi du dossier d’immatriculation au greffe. Pour ce faire, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne et de nous transmettre les pièces justificatives requises.

La responsabilité illimitée des associés

Les associés sont responsables indéfiniment du passif social, au prorata de leur participation au capital social. Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société.

La nécessité d’être plusieurs

Contrairement à de nombreuses autres sociétés, il n’est pas possible de créer une SCI seul.

Attention : Le nombre minimum d’associés étant fixé à 2, il n’est pas possible de constituer seul une SCI. Toutefois, l’administration est tolérante à l’égard des SCI qui deviennent unipersonnelles en cours de vie sociale. La loi prévoit en principe qu’un délai d’un an pour régulariser la situation. Cependant, de nombreuses sociétés poursuivent leur activité avec un associé unique, sans qu’aucune personne ayant intérêt à agir ne se manifeste.

Quel régime d’imposition pour la SCI ?

La SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), qui constitue le mode d’imposition applicable aux sociétés de personnes, et la distingue de fait des sociétés commerciales qui sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).

Toutefois, la SCI peut être soumise à l’IS lorsque les associés ont pris l’option pour l’IS ou lorsque l’activité réellement exercée au sein de la SCI est une activité commerciale.

L’application par défaut de l’impôt sur le revenu (IR)

Dans le cas où la société relève de l’impôt sur le revenu, l’imposition de la SCI s’effectue au niveau des associés.

En effet, à la clôture de l’exercice social, les bénéfices imposables dégagés par la société sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Chacun procède alors à l’indication de ces montants dans leur déclaration de revenus personnelle, dans la catégorie des revenus fonciers.

Voici le barème qui s’applique aux revenus de l’année 2021 :

Fraction du revenu imposable pour une part Taux d’imposition applicable
N’excédant pas 10 084 € 0 %
De 10 084 € à 25 710 € 11 %
De 25 710 € à 73 516 € 30 %
De à 73 516 € à 158 122 € 41 %
Supérieure à 158 122 € 45 %

 

Le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) à des fins d’optimisation fiscale

L’IR est le régime d’imposition par défaut applicable aux sociétés civiles. Toutefois, les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés, notamment lorsque ce mode d’imposition se révèle plus favorable au vu des revenus générés.

En cas d’option volontaire pour le régime de l’IS, la société doit notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) de sa décision. Le nouveau mode d’imposition prendra effet dans le mois suivant la réception de la notification.

Attention : lorsque l’objet social de la SCI présente un caractère commercial, la société sera obligatoirement soumise à l’IS.

La société doit déclarer ses bénéfices imposables à la clôture de chaque exercice social auprès du SIE dont elle relève. Un taux de prélèvement lui sera appliqué en fonction du montant de son chiffre d’affaires annuel.

Voici le taux d’imposition pour les exercices ouverts en 2021 :

Chiffre d’affaires Taux d’imposition
Moins de 38 120€ 15%
Au-delà de 38 120€ 26,5%

L’option pour l’IS se révèle souvent avantageuse lorsque les bénéfices imposables sont imposés au-delà de 30% à l’impôt sur le revenu des associés (ou de 41 à 45% pour les revenus les plus hauts).

Dans une telle hypothèse, il serait intéressant d’opter pour l’IS, de payer 26,5% et de laisser les bénéfices dans la société afin de les réinvestir ou de les conserver.

Bon à savoir : les propriétaires sont tenus de s’acquitter chaque année de la taxe foncière d’une SCI, même si la société n’a réalisé aucun bénéfice.

Comment créer une SCI ?

Afin de créer une SCI, il est nécessaire d’effectuer un certain nombre de formalités. Celles-ci aboutissent à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). La finalisation de cette procédure marque la création de la SCI qui devient une personne morale ayant une existence propre et distincte de ses associés.

A ce titre, plusieurs étapes doivent être accomplies :

  1. Réaliser des apports au capital social
  2. Rédiger les statuts
  3. Publier un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales
  4. Constituer et déposer un dossier de création d’entreprise au greffe du Tribunal de commerce

Créer une SCI en 4 étapes

Etape 1 : effectuer des apports au capital social

Les associés doivent décider du montant du capital de la SCI. La loi n’impose aucun montant minimum. Ainsi, il est possible de constituer cette société avec un capital d’1€ seulement.

La constitution du capital social implique de réaliser des apports, qui peuvent être de 2 types :

  • Apports en numéraire : l’associé apporte des sommes d’argent à la société. Ces sommes doivent être déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Les associés recevront un certificat de dépôt des fonds à joindre au dossier envoyé au Greffe pour créer la société.
  • Apports en nature : l’associé apporte un bien autre que de l’argent à la société (ordinateur, matériel pour exercer sa profession…). Sous certaines conditions, il est possible d’être dispensé de nommer un Commissaire aux apports pour procéder à l’évaluation de ce bien.
A noter : Augmenter le capital social d’une SCI nécessite de suivre une procédure administrative coûteuse et rigoureuse. Il faut prendre en compte cet élément lors de la création pour ne pas devoir procéder à une augmentation de capital. Aussi, il est possible de déterminer un capital variable de la société afin de pallier ce problème et de créer la société avec un petit capital de départ.

Etape 2 : rédiger les statuts

Les associés doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI. Cette étape est particulièrement importante.

En effet, les statuts sont l’ensemble des règles applicables à la société comme un “mode d’emploi” de la société, avec le pouvoir des différents organes et les modalités de prise de décision. Les associés peuvent y inclure de nombreuses clauses afin d’organiser le fonctionnement de la société.

Par exemple, il est possible d’adapter une procédure qui permet aux associés d’être consultés et de voter la vente des parts de l’un des associés.

Il est donc préférable de confier cette formalité à un professionnel du droit ou recourir aux services d’une LegalTech.

Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Il est obligatoire d’informer les tiers de la constitution de la nouvelle société. A ce titre, la SCI doit procéder à la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société, dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

Etape 4 : immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts, les associés doivent constituer un dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et l’adresser au greffe du Tribunal de commerce du département.

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives, notamment :

La SCI recevra l’extrait K-bis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.

FAQ

Peut-on créer une SCI seul ?

La SCI doit comporter au minimum 2 associés : en effet, au contraire de la SAS ou de la SARL, elle ne comporte pas de forme unipersonnelle. Certains mécanismes existent toutefois afin de permettre à un associé de demeurer seul au sein de la société. Il convient cependant de les manier avec soin, au risque de voir la SCI automatiquement dissoute.

Quels sont les avantages de la SCI par rapport à l'indivision ?

La SCI se révèle particulièrement avantageuse par rapport à l'indivision en ce qu'elle empêche la vente forcée du bien lorsqu'un des indivisaires ne souhaite plus en demeurer le propriétaire. Au sein d'une SCI, le bien est la propriété de la société, dont chaque associé dispose d'un certain nombre de parts sociales. Il suffit à celui qui souhaite partir de céder ses parts sociales, en laissant la possibilité aux autres de poursuivre l'existence de la société.

La SCI peut-elle comporter un objet commercial ?

En principe, la SCI comporte impérativement un objet civil qui lui est conféré par la loi. La présence d'un objet commercial emporte alors normalement la requalification de la société. Par exception, la loi donne possibilité à certains types de SCI, comme la SCI de construction-vente, d'avoir un objet commercial.

Créer une SCI permet-il d'optimiser une succession ?

La constitution d'une SCI permet aux parents de limiter le montant des droits de mutation que les enfants doivent payer lors de la perception d'un héritage ou à la suite d'une donation dont le montant excède 100 000€ tous les 15 ans. Il suffit alors de céder des parts sociales de la SCI en s'assurant de bien respecter ce seuil, afin d'exonérer les enfants du paiement des droits de mutation.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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LEVREUX
LEVREUX
mars 31, 2020 7:28

Bonsoir, petite question, dans l’étape 1 de la création de la SCI vous dite qu’il faut que les associés fassent les dépôts sur un compte de la dite SCI (si c’est un apport en numéraire)… Mais comment ouvrir un compte bancaire à une SCI qui n’existe pas encore ? Peut être que ma question est bête mais je suis dans le flou total! Donc la première étape avant de monter la SCI, c’est établir le capital social et trouver une banque ?

Merci d’avance,

M.LEVREUX Charles

Samia Haouari
Samia Haouari
novembre 9, 2020 9:24
Reply to  LEVREUX

Une fois.le.projet de statut fait on eput ouvrir un compte de dépôt ce n’est pas encore un compte bancaire à ce stade

JAN Pierre-Yves
JAN Pierre-Yves
avril 27, 2020 11:55

Bonjour,
Vous indiquez plusieurs type de SCI :
SCI de location / SCI familiale / SCI d’attribution / Société civile de construction-vente (SCCV) / SCI de jouissance à temps partagé
Qu’en est-il des SCC (CCH L 213) et des SAA (CCH L 202) ?
Sont-elle des types de SCI ?
Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:47

Bonjour,
Les Sociétés coopératives de construction (SCC) et les Sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAA) ne sont pas considérées comme des SCI, leur fonctionnement étant soumis aux dispositions du Code de commerce et du Code de la construction et de l’habitation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Alain
mai 2, 2020 5:43

Bonjour, Merci pour tous les renseignements du dossier en ligne! J’ai plusieurs questions : mes fils et moi meme avons créé une SCI pour acheter un appartement dans le cadre de la loi PInel. les parts sont les suivantes : chacun de mes fils 20 % et 80 %pour moi même! Un de mes fils ne paye pas d’impots….je suppose que nous perdons alors la part de défiscalisation correspondante c’est à dire 20 %. Y a t-il une solution pour éviter cela? Comment faire la déclaration d’impôts notamment au niveau des charges? Chacun doit indiquer le montant proportionnel ses ses… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 4:57
Reply to  Alain

Bonjour, La loi Pinel n’impose pas de conditions tenant aux ressources d’un associé d’une SCI souhaitant bénéficier du dispositif. La part de défiscalisation lui correspondant est donc a priori maintenue. A la clôture de chaque exercice social, les bénéfices ou le déficit distribuable de la société est affecté à chaque associé qui reporte le montant sur sa déclaration de revenus personnelle au titre des revenus fonciers. Une déclaration doit également être communiquée au nom de la société, bien que les impôts soient payés au travers des associés. Grâce au dispositif Pinel, il est possible de déduire du montant du loyer… Lire la suite »

Baudin Vincent
Baudin Vincent
juin 10, 2020 10:32

Bonjour, comment se passe l organisation d une SCI pour les associés qui ont une fiscalité différente svp ?
En vous remerciant,
Cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:01
Reply to  Baudin Vincent

Bonjour,
La fiscalité applicable à chaque associé n’a pas d’impacte sur la fiscalité de la SCI. Celle-ci demeure ainsi soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, à moins que les associés optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

EYI
EYI
juin 22, 2020 1:00

Bonjour,

ma tante est propriétaire d’une maison de campagne qu’elle souhaite nous léguer à mon cousin et moi.
Nous souhaitons créer une SCI pour la gestion de cette maison familiale, ma tante serait d’accord pour en faire don à la SCI mais sans pourtant faire partie. Est ce possible? A son décès quel serait les droits de ses héritiers?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:05
Reply to  EYI

Bonjour,
Une fois la SCI créée et disposant de la personnalité juridique, elle est tout à fait en mesure de recevoir une donation de bien immobilier. Le donateur confère alors la propriété du bien à la société sans toutefois en devenir associé.
A la suite du transfert de propriété, les héritiers du donateur ne peuvent exercer leur droit sur le bien, qui est désormais détenu par la SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

baldi
baldi
septembre 20, 2020 5:45

bonjour je souhaiterais crée une sci familiale une des trois n est pas majeure est possible ou faut-il l accord des deux parents ou seulement un seul merci a bientôt

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:07
Reply to  baldi

Bonjour,
Il est tout à fait possible pour un mineur de devenir associé d’une SCI. Il doit toutefois être représenté par un représentant légal dans l’exercice de ses droits en tant qu’associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Auiais
Auiais
novembre 5, 2020 8:31

Bonsoir , une question dans la gestion de la sci . La SCI peut elle vendre une partie d’un bien immobilier ou d’un terrain à un tiers .
Dans ce cas quel est l’impact sur la valeur de la part sociale ( recalcul ?)
Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:15
Reply to  Auiais

Bonjour,
La SCI est libre de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire. Cette décision peut être prise librement par le gérant ou doit être soumise à l’agrément des associés, en fonction des stipulations statutaires applicables.
L’impact sur la valeur de la part sociale diffère selon que le mode de calcul choisi par les parties au moment de leur éventuelle cession : à titre d’exemple, la part sociale d’une SCI peut donc avoir une valeur mathématique différente de sa valeur comptable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

SAMIA HAOUARI
SAMIA HAOUARI
novembre 7, 2020 12:23

Bonjour je souhaite créer une sci avec mon mari et MES 4 enfants ( 9ANS 7ANS 4ANS ET 2ANS). j’hésite entre sci familial ou sci location? sinon nous effectuons un apport d’un bien immobilier, devrons nous le déclarer au impots,! que se passera t -il ? devrons nous régler quelques choses? merci bien

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:37
Reply to  SAMIA HAOUARI

Bonjour, Le choix du type de SCI diffère selon les objectifs poursuivis par les associés au moment de la création de la société. Ainsi, la SCI de location semble plus adaptée lorsque l’objet social de la société porte exclusivement sur la mise en location de biens, tandis que la SCI familiale est souvent privilégiée par les familles qui souhaitent optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En cas d’apport d’un bien immobilier au capital social de la société, les statuts doivent être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) par le notaire chargé de la rédaction… Lire la suite »

Muraro
Muraro
décembre 14, 2020 11:34

Bonjour , je suis le Gérant d’une SCI créer en 2006. mon fils est associé , il a 2% des parts et moi 98% . Je suis marié depuis 2017. Si je décède ma femme a t’elle 25% des parts ? Cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:42
Reply to  Muraro

Bonjour,
En cas de décès d’un des associés de la SCI, ses parts sociales entre dans la dévolution successorales et sont transmises à ses héritiers dans le respect des conditions fixées par le testament.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Françoise REMBAUD
Françoise REMBAUD
décembre 23, 2020 4:54

Il y a un an nous avons mon mari, moi et nos trois enfants créé une SCI avec un capital important apporté à 90 % par nous-mêmes. La société a fait l’acquisition d’un appartement. Aujourdhui nous souhaiterions faire un démembrement au profit de nos trois enfants associés, sachant que mon mari et moi-même avons 70 ans.
Afin d’éviter des frais de notaire importants, ne serait-il pas judicieux de transformer la SCI actuelle (capital fixe) en SCI à capital variable, puis procéder ensuite au démembrement par acte sous-seing privé, enregistré.
Cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
janvier 17, 2021 5:53

Bonjour, Lorsqu’il porte sur une société à prépondérance immobilière, et concerne donc des parts d’une SCI, il semble que le démembrement doive être constaté par acte authentique, au même titre que l’apport de bien immobilier soumis à la publicité foncière au capital social. En cas de transformation d’une SCI à capital fixe en SCI à capital variable, bien que cette dernière simplifie grandement les opérations affectant le capital de la société, il est nécessaire de tenir compte des frais et des formalités de modification des statuts. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans… Lire la suite »

CAPLAIN
CAPLAIN
janvier 29, 2021 11:45

Bonjour, mon amie et moi nous voudrions acheter une maison enssemble, nous ne somme ni marié ni pacse, le but serais qu’au moment du deces de l un d entre nous deux, nous puissions garder la jouissance du bien sans que nos enfants respectifs ne puisse s’y opposer. Pouvez vous me confirmer que les enfants recupererons leurs parts au moment du décés de la derniere personne survivante de la SCI a savoir moi ou mon amie Mon amie beneficie d une penssion de reversion de son défunt mari, pourra t elle continuer a la percevoir ????? Pourrons continuer a faire… Lire la suite »

Claires
Claires
février 10, 2021 12:32

Bonjour,
Je souhaite faire une SCI avec mes enfants majeurs afin d’acheter aux autres héritiers le reste du bien.
L’achat serait fait par une donation que je leur ferai à cette occasion.
Quelle est la meilleure solution :
– acheter le bien en nom propre avant création de la SCI, et l’intégrer ensuite dans la SCI ?
– ou bien créer la SCI, faire l’apport en nature de ma part du bien, et ensuite acheter le reste du bien après la création ?
Et quels sont les avantages dans un cas comme dans l’autre ?
Merci de vos conseils.

Eva
Eva
février 14, 2021 12:15

Bonjour est il possible de creer une SCI avec ma mere de 74 ans ?

Adda
Adda
février 23, 2021 3:32
Reply to  Eva

Bonjour,
Il est possible de créer une SCI avec un parent. Toute personne physique majeure capable ou sous sauvegarde de justice ou sous curatelle avec l’aide de son curateur ou sous tutelle avec l’aide de son tuteur peut être associée d’une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Solenne
Éditeur
mars 18, 2021 10:02
Reply to  Eva

Bonjour,

Aucune limite d’âge n’est imposée pour créer une SCI ou en devenir associé. Les associés doivent tous bénéficier de la pleine capacité juridique. Si vous souhaitez créer une SCI avec un membre de votre famille, il sera plus avantageux de créer une SCI familiale. SI vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la SCI familiale, un guide juridique est mis à votre disposition gratuitement sur notre site : https://www.legalplace.fr/guides/sci-familiale/.

En espérant avoir pu répondre à vos interrogations.

L’équipe LegalPlace

Eva
Eva
février 14, 2021 12:22

Bonjour peut on creer 1 SCI Familiale imposée à L’IR en mettant la RP dedans deja achaté et 1 SCI de gestion à l’IS en mettant 3 appartements en locatifs nus deja achetés et loués puis creer une Holding afin que les loyers de la SCI de gestion puissent financer le credit de la RP ? La SCI de gestion à l’IS aurait pour but de réduire notre IR mais nous avons besoins de ses revenus fonciers pour rembourser le credit de notre RP. Avec mon mari sommes mariés en séparation de biens et tous nos investissements en indivision à… Lire la suite »

Adda
Adda
février 25, 2021 4:04
Reply to  Eva

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

JACOB
JACOB
février 25, 2021 3:31

Bonjour, notre SCI est composée de 4 personnes physiques (3 soeurs et le papa) + 1 personne morale (Sarl)
Nous voudrions faire racheter les 2 appartements appartenant à notre Sci par la Sarl associée.
Est ce possible ?
PS : La Sarl est constituée de 4 associés (3 soeurs et le papa)
Merci

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:11
Reply to  JACOB

Bonjour,
La vente d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés est en principe possible.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Coralie Dindaud
Coralie Dindaud
février 25, 2021 11:25

Bonjour, 

Nous souhaiterions acheter un bien vefa en SCI (mes parents et moi) et faire du pinel afin que mes parents puissent défiscaliser à la hauteur de leur part. Est ce possible sachant que la sci me lourai le bien à moi même (associée occupante) ? 
Merci par avance de votre aide 

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:08

Bonjour,
La location d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés n’est a priori pas un obstacle à l’application du dispositif Pinel.
Nous vous invitons à consulter notre article dédié à la SCI et au dispositif Pinel afin de vous familiariser avec le sujet : https://www.legalplace.fr/guides/sci-loi-pinel/
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Yann
Yann
mars 8, 2021 7:37

Dans quelles conditions Deux fonctionnaires (associés) peuvent ils créer une sci ir/is ?

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:09
Reply to  Yann

Bonjour,
Il est tout à fait possible pour 2 fonctionnaires de créer une SCI.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

dubois
dubois
mars 9, 2021 11:16

bonjour
je compte créer une sci avec mon pére et ma société pour quelle puisse couvrir tout les frais et apport sur l’acquisitions de futurs biens . du coup ma question est: qui est le veritable propriétaire de ce bien ? moi et mon associé ou ma société ? tout en sachant qu mon pére n’as pas de part dans ma SARL
merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 14, 2021 9:09
Reply to  dubois

Bonjour,
La SCI et non ses associés à titre personnel est propriétaire des biens acquis par son biais.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

OBERNDORFER
OBERNDORFER
mars 26, 2021 5:00

BONJOUR
Ma petite cousine vient d’hériter de la moitié de l appartement de sa grand mère et donc de ma tante mais l autre moitié appartient à une personne ne faisant pas partie de la famille
Ma petite cousine moi et mon frère souhaiterions faire une sci familiale pour garder l appartement
est ce que l autre héritière peut s opposer? ma petite cousine a le pouvoir seul de décision?

Merci de votre retour
cordialement
LO

Adda
Adda
mars 31, 2021 10:52
Reply to  OBERNDORFER

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ 
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

pascal LABIS
pascal LABIS
avril 15, 2021 5:01

Bonsoir vous indiquez qu’il est interdit à la sci d’avoir des filiales. Quel est l’article de loi précisant cette interdiction ? merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 16, 2021 5:07
Reply to  pascal LABIS

Bonjour,
Après examen de notre article, nous n’avons pas constaté de mention en ce sens. Pouvez-vous nous indiquer où vous avez pu lire cette information pour que nous procédions aux modifications nécessaires ?
Il est en effet tout à fait possible pour une SCI d’ouvrir des filiales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

LABIS
LABIS
avril 20, 2021 9:45
Reply to  Lina Dinari

Bonjour,

Je vous remercie de votre réponse. J’ai lu cette information à l’adresse suivante: https://www.legalplace.fr/guides/combien-sci-peut-on-avoir/
rubrique : “Pour la gestion administrative”
Encadré “Bon à savoir” (caractères gras)

Bien cordialement

Benoit
Benoit
mai 10, 2021 7:46

Bonjour, j’ai un projet d’achat d’un bien en sci classique à 3 membres d’une même famille, est-il possible d’y logé tous les 3 (chacun son logement) sans verser de loyer à la sci mais une quatrième parti de la structure qui loue pour une activité commercial.
Pensez vous que cela est possible?

MAXIME MEDOR
MAXIME MEDOR
juin 12, 2021 11:07

Bonjour, A l’occasion d’une modification de statuts d’une SCI familiale la nouvelle version de ceux-ci doit-elle être déposée au greffe du TC avec les signatures de tous les associés, y compris de ceux qui ont voté contre? ou bien seul le PV de l’AG des associés, signé par le gérant suffit-il? Concrètement, suite au décès d’un associé, ses enfants héritent de ses parts. Le gérant (usufruitier) veut les contraindre à accepter la succession pour qu’ils soient notés comme associés à la place du défunt dans les statuts . or ils contestent la répartition des parts et votent contre la modification… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 18, 2021 9:53
Reply to  MAXIME MEDOR

Bonjour, En cas de modification des statuts d’une SCI, un exemplaire original des statuts signé par les associés doit être inclus dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS destiné au greffe. La modification des statuts doit au préalable être votée en assemblée générale des associés, dans le respect du quorum et du nombre de voix requis dans les statuts. Selon les stipulations statutaires, il est possible que des règles différentes s’appliquent en fonction de la décision qui doit être votée. A titre d’exemple, les statuts peuvent prévoir que le gérant peut seul prendre la décision de transférer le… Lire la suite »

MAXIME MEDOR
MAXIME MEDOR
juin 18, 2021 4:24

Bonjour, Un associé est décédé. Les statuts prévoient que la Sté n’est pas dissoute mais continue avec les descendants du défunt. Cette SCI est propriétaire d’un bien immobilier. Comment les héritiers en question peuvent-ils récupérer leur part d’héritage correspondant aux parts du défunt sans accord amiable des associés majoritaires qui eux voudraient la poursuite de la SCI et la conservation du bien? Existe-t-il un moyen de les contraindre à liquider ces parts? Précision: la liquidation de la succession se ferait au décès de l’usufruitière S’il faut passer par la voie judiciaire quelle peut-être la base du recours ? merci d’avance… Lire la suite »

Marie dard
Marie dard
juin 21, 2021 9:04

Bonjour,mon co.pagnon et moi désirons créer une SCI familiale lui apporterait un appartement et moi de l’argent.L’appartement en question à été acheté il y qq années et un prêt partiel à été nécessaire à cet achat.Aujourd’hui la banque prêteuse refuse que cet appartement rentre dans la SCI alors que mon compagnon continuerait à rembourser ce prêt partiel à titre personnel.
Mon notaire prétend que la banque ne peut pas s’opposer à cela .
La banque prétend que le reste du prêt doit être refait à la SCI.
Du coup nous ne savons quoi faire.
Pouvez vous nous aider?
Cordialement.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 28, 2021 8:47
Reply to  Marie dard

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Ludovic Roels
Ludovic Roels
août 2, 2021 4:22

Bonjour, nous envisageons d’ouvrir une SCI familiale dans le but de racheter notre maison. Celle-ci sera louer par la suite. Quel statut nous conseillez-vous? Et à combien cela nous reviendrait-il? Merci d’avance.

Alissia
Éditeur
Alissia
août 10, 2021 6:14
Reply to  Ludovic Roels

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
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L’équipe LegalPlace.

M.Mucy Alan
M.Mucy Alan
août 15, 2021 3:10
  1. Bonjour, je souhaiterai créer une SCI, mais j’hésite encore entre la création en ligne et l’accompagnement d’un professionnel tel qu’un avocat ou encore un notaire. Mise à part le prix de la création en ligne qui peut être plus intéressant, qu’est ce qui me garantie que l’accompagnement et le suivi sera efficace en ligne? D’autant plus qu’il existe plusieurs plateforme en ligne et choisir s’avère compliquer.
  2. J’aimerai également savoir si l’on pouvait prendre rdv physique dans vos locaux pour parler d’un projet de création de SCI, surtout pour être conseiller et bien diriger dans nos choix.
LANDRE
LANDRE
août 24, 2021 2:30

Bonjour, je vais créer une SCI avec un ami pour du LMNP suite à l’acquisition d’une buanderie d’environ 50 m2 dans notre Immeuble de tourisme que nous allons découper en 2lots. Le 1er sera destiné à de la LMNP via la SCI avec une répartition des parts de l’ordre de 80/20 avec dépôt de capital social de 500€ sur une surface 40m2 transformé en T2. Le 2ème sera destiné en SARL avec une exploitation commerciale d’activité de Sèche linge. Je souhaite connaitre le coût de constitution de la SCI Juridique ainsi que celle de la SARL avec une répartition des… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
août 25, 2021 7:23
Reply to  LANDRE

Bonjour, Les coûts associés à la création de chaque société incluent : Les frais de notaire pour rédiger les statuts en cas d’apport de bien immeuble soumis à publicité foncière au capital de la société (le montant peut varier selon le notaire) Les frais d’enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises : de 0 à 5% de la valeur des apports Les frais de publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : 189€ pour une SCI et 147€ pour une SARL Les frais de Centre de formalités des entreprises (CFE) : de 60 à 70€… Lire la suite »

Serenade
Serenade
août 31, 2021 5:28

Bonjour, mon mari et moi souhaitons créés une sci d’un bien avec des locations en incluant nos enfants en commun. Mon mari a un fils d une relation précédente.A t’il l’obligation de l’inclure dans la SCI.Merci de votre réponse.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
septembre 1, 2021 5:11
Reply to  Serenade

Bonjour,
Aucune disposition légale impose à une personne de créer une SCI avec l’ensemble de ses descendants. En effet, en vertu de la liberté de contracter établie par le Code civil, il n’est pas possible de contraindre une personne à s’associer avec une autre, même en présence de relations de filiation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Matthieu
Matthieu
septembre 11, 2021 7:57

Bonjour,
est il possible d’amortir le bien immobilier dans une SCI IR où est-ce uniquement dans les SCI IS ?
merci

lebreton
lebreton
septembre 24, 2021 11:58

Bonjour, Mon ami et moi voudrions acheter une propriété en SCI pour inclure des associés de manière à pouvoir disposer d’un beau lieu avec parc et piscine. Ces associés achèteraient la maison de gardien, l’appartement séparé, un bout de terrain. Mon budget me permet d’acheter la maison principale, où je voudrais vivre ET faire du locatif, chambre d’hôte ou chambres à l’année de manière à compléter ma retraite. Questions: a. les parts des sociétaires peuvent elles être liées à des espaces précis comme je le dis ci-dessus? il existe aussi la SCIA. Serait-ce mieux? b. quid des loyers que je… Lire la suite »

Hélène
Hélène
septembre 29, 2021 10:40

Bonjour, je souhaite créer une SCI pour un bien en France qui éventuellement sera cédé à mes enfants. Tous deux cependant sont résidents à l’étranger, un au RU et l’autre au Canada, et je suis moi-même résidente au RU bien que française. Est-ce possible ?

Mélie
Éditeur
octobre 5, 2021 2:46
Reply to  Hélène

Bonjour,
Oui il est possible de créer une SCI lorsque l’on est français et que l’on vit à l’étranger. En revanche, il est important de noter que pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Thomas
Thomas
octobre 7, 2021 9:13

Bonjour,

Nous avons un bien immobilier qui va servir (partiellement) de locaux d’exploitations d’une entreprise familiale. Est ce possible de créer à ces fins une SCI à laquelle nous apporterions le bien et qu’ensuite notre entreprise loue partiellement celui-ci ?

Mélie
Éditeur
octobre 11, 2021 9:27
Reply to  Thomas

Bonjour,
Il est possible de créer une SCI, d’y apporter un bien immobilier et de louer celui ci, si l’entreprise familiale a un objet civil.
En effet, si cette dernière a un objet commercial, cela ne sera pas possible.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Philippe
Philippe
octobre 27, 2021 8:55

Bonjour, Suite à une donation, je suis devenu le seul actionnaire d’une SCI familiale. Avant cette donation, mon père et ancien gérant de la SCI avait louer la maison à un couple avec un contrat de location de 3 ans sous le nom de la SCI familiale. La cession des parts est intervenue 2 ans avant la fin du contrat. Aujourd’hui, à 8 mois de terme du contrat, je souhaite donner congés aux locataires pour vendre le bien de la SCI. L’agence immobilière m’a signalé que le contrat de location de la SCI serait considéré de 6 ans par les… Lire la suite »

Loick Stephan
Loick Stephan
novembre 1, 2021 4:21

Bonjour,
Devant rendre un rapport sur la fiscalité immobilière des personnes morales, je ne comprends pourquoi je ne trouve que des résultats intéressants sur les SCI… Une personne morale sous un autre statut ne peut pas investir dans l’immobilier ?

Cordialement

Mélie
Éditeur
novembre 2, 2021 12:04
Reply to  Loick Stephan

Bonjour, Une personne morale peut également investir dans l’immobilier sous la forme de la SARL. Pour ce qui est de la fiscalité de celle ci, elles peuvent être imposée à l’IR (obligatoire pour la location meublée) ou à l’IS. Concernant l’IR, les revenus occasionnés sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts et seront imposés sur leur imposition personnelle sous le régime BIC-réel. Concernant l’IS, ce régime donne lieu à une double imposition. Sont premièrement imposés les bénéfices réalisés par la société elle même, puis les éventuels dividendes versés aux associés au sein de leu foyer fiscal (imposés à… Lire la suite »

Patrick
Patrick
décembre 3, 2021 4:51

Ma mère vient de décéder. Elle était propriétaire de sa maison. Nous sommes deux héritiers et nous voulons créer une SCI familiale afin que la maison revienne a un garçon de chaque héritier (2 cousins donc 2 associés). Est il possible d’indiquer dans les statuts que si un associé veut vendre ses parts l’associé restant sera prioritaire pour les acheter ? Dans ce cas la SCI sera dissoute au bout de quelques mois puisqu’il faut être au minimum deux. Lorsque la SCI est constituée est il possible de faire rentrer de nouveaux associés? si oui faut il que le nouvel… Lire la suite »

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.