La SCI (société civile immobilière)

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Statuts de SCI

La société civile immobilière (SCI) est un groupement de personnes qui bénéficie de la personnalité juridique, ayant généralement pour objectif d’acquérir, administrer et le cas échéant céder un ou plusieurs biens immobiliers. Il s’agit d’une société et donc d’une personne morale à part entière, ce qui permet d’organiser son fonctionnement et la relation entre associés de manière plus efficace qu’en indivision.

On utilise ainsi une SCI en général pour acheter un plusieurs biens immobiliers afin de mettre leurs locaux ou logements en location, avec des contrats de location (bail de location d’habitation, bail commercial, bail professionnel, etc.) ou pour directement y habiter, puis éventuellement les revendre.

La SCI est par essence une société civile (avec un objet civil), gouvernée par le Code civil (articles 1832 et suivants du Code civil).

Attention, il ne faut pas confondre la SCI familiale avec d’autre types de SCI qui sont créée dans le but d’exercer une activité professionnelle, telle que la SCI de construction-vente, la SCI marchand de biens ou la SCI de location en meublé.

Principales caractéristiques de la SCI

Forme Société civile (bénéficiant de la personnalité morale) et disposant de son propre patrimoine
Objet de la SCI L’objet de la SCI peut porter sur l’acquisition, la gestion et la cession d’un ou plusieurs bien immobilier. Il doit être rédigé dans les statuts. Attention, certaines activités (construction-vente, location professionnelle) prennent une dimension professionnelle : une SCI pourra néanmoins être utilisée pour porter ces activités mais la fiscalité ne sera pas la même.

L’objet de la SCI ne peut pas être commercial (à l’inverse de celui d’une SAS, SARL, SASU, EURL, etc.).

Nombre d’associés La SCI doit comporter un minimum de deux associés. Contrairement aux SASU ou aux EURL, il n’est pas possible de constituer une SCI seul. Si un associé se trouve seul en cours de vie (après la sortie ou le décès de l’autre associé), elle doit régulariser sa situation ou être dissoute.
Fonctionnement et gouvernance – Administrée par un ou plusieurs gérants, qui ont pouvoir de la représenter vis-à-vis des tiers.

– Les associés se réunissent en assemblées générales ordinaires ou extraordinaires.

– Les statuts peuvent prévoir des organes spécifiques de direction ou de contrôle

Formalités de création Il convient de :

– domicilier la SCI (pour son siège social)

– lui choisir une raison sociale

– rédiger et signer (entre les fondateurs) les statuts de SCI

– enregistrer les statuts à la recette des impôts

– publier une annonce légale

– déposer le dossier d’immatriculation au CFE (pour transmission au greffe du tribunal de commerce)

Obligations et responsabilité des associés Les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société. C’est à dire qu’ils engagent leur patrimoine personnel si la SCI ne peut pas payer ses dettes.
Capital de la SCI La loi n’impose pas de montant minimum du capital social. Il peut être en numéraire (somme d’argent) et/ou en nature (généralement par apport d’un bien immobilier). En contrepartie, les associés qui ont apporté de l’argent ou des biens souscrivent des parts sociales.
Fiscalité de la SCI La SCI peut opter pour la transparence fiscale (ce qui est le plus fréquent) auquel cas ses résultats seront directement imposable sur les associés, selon leurs propres régimes fiscaux (impôt sur les revenus en général).

La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés. Une telle option est alors irrévocable.

Fiscalité de la cession des parts de SCI – Impôt sur la plus-value payable par le cédant (s’il réalise une plus-value) dont le régime diffère selon le régime d’imposition du cédant.

– Droit d’enregistrement directement attaché à la cession des parts sociales correspondant à 5% du prix de cession.

Gouvernance et fonctionnement de la SCI

Gérance

Qualité du gérant

Un ou plusieurs gérants administrent la SCI et la représentent vis-à-vis des tiers. Ils ont le pouvoir de signer pour elle et de conclure des actes en son nom, dans la limite de son objet social.

Le gérant est en général associé de la SCI, mais rien ne l’impose : il peut aussi s’agir d’un tiers non associé (qui n’en détient ainsi aucune part sociale)

Les pouvoirs du gérant peuvent par ailleurs être restreints dans les statuts, en leur imposant que certaines décisions importantes ne pourront pas être prises sans l’aval de l’assemblée générale ou d’un organe spécifiquement créé dans les statuts. Attention toutefois, les actes passés par les gérants en violation de ces limitations restent valables auprès des tiers, mais le gérant pourra engager sa responsabilité vis-à-vis des autres associés.

Le gérant peut être nommé dans les statuts ou ultérieurement par décision d’assemblée générale, pour une durée déterminée ou indéterminée.

Il peut être rémunéré ou non. Il peut même conclure un contrat de travail (lorsqu’il n’est pas associé majoritaire) avec la SCI.

Responsabilité du gérant

Le gérant engage sa responsabilité vis-à-vis des associés ans la gestion de la SCI s’il commet des fautes de gestion, qui peuvent provenir d’une simple négligence ou imprudence comme de manoeuvres frauduleuses.

Exemples de fautes de gestion :

– Ne pas avoir souscrit à une assurance obligatoire

– Conclure un bail de location dans des conditions préjudiciables à la société

– Faire échouer une opération pour favoriser son intérêt personnel

– Ne pas surveiller un co-gérant

Le gérant peut par ailleurs engager sa responsabilité vis-à-vis des tiers, mais uniquement s’il a commis une faute détachable de ses fonctions. C’est le cas, par exemple, lorsqu’il commet une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

Assemblées générales

Les associés de la SCI se réunissent pour prendre des décisions en assemblées générales. Les statuts fixent librement les règles de quorum (nombre de parts sociales représentée en assemblée) et de majorité pour la prise de décisions en assemblée. En général, ils distinguent :

– les assemblées générales ordinaires : compétentes pour les approbation des comptes sociaux annuels, la nomination ou la révocation des gérants, la fixation de leur rémunération ;

– les assemblées générales extraordinaires : compétentes pour les modifications des statuts (et toutes les décisions induisant une modification statutaire).

En général, les statuts prévoient des règles de quorum et de majorité plus fortes en assemblées générales extraordinaires (exemple : majorité des deux-tiers ou des trois-quarts des voix) que pour les assemblées générales ordinaires (majorité absolue ou simple des voix).

Attention, si les statuts ne prévoient aucune disposition, les modifications des statuts ne pourront être décidées qu’à l’unanimité des associés.

Chaque part sociale du capital de la SCI donne en principe droit à une voix en assemblée. Ainsi, les droits de vote de chacun des associés en assemblée seront proportionnels au nombre de parts sociales qu’il détient.

Ce sont aux statuts de fixer les les modalités de réunion des assemblées.

Responsabilité des associés de la SCI

Les associés d’une SCI répondent indéfiniment de son passif social, c’est à dire qu’ils peuvent être appelés à rembourser ses dettes si elle est insolvable.

Attention : ils ne sont pas solidairement responsables, c’est à dire qu’il ne sont responsables du passif de la SCI qu’en proportion de leur participation dans le capital, mais de manière toutefois indéfinie (c’est à dire sans limitation).

Exemple : une SCI a deux associés dont l’un (A) dispose de 70% du capital et l’autre (B) les 30% restants. Si cette SCI a une dette de 50.000 euros qu’elle ne peut pas payer, alors A sera responsable de 35.000 euros (70% de 50.000) et B devra payer les 15.000 euros restants. Mais si B est lui-même insolvable, A ne pourra pas être appelé à payer les 15.000 euros que B devait payer.

Fiscalité de la SCI

Transparence fiscale

La SCI est par défaut soumise au régime de la transparence fiscale : ces résultats (issus par exemple de ses revenus locatifs) seront directement imposable auprès de chaque associés, chacun en proportion de son pourcentage du capital de la SCI. Ce régime fiscal est en général choisi lorsque les associés sont des particuliers soumis à l’impôt sur le revenu : les résultats de la SCI seront alors à déclarer par eux dans la catégorie des revenus fonciers de leur déclaration de revenu, comme s’il étaient propriétaire bailleur du bien immobilier et en percevaient directement le loyer.

Option à l’IS

La SCI peut toutefois opter pour le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés : ses résultats seront alors directement imposables à son niveau à 15% jusqu’à 38 120 € et à 33,33% au-delà.

Attention : l’option à l’IS est irrévocable.

L’imposition à l’IS présente quelques inconvénients importants et il est donc essentiel de bien peser le pour et le contre avant de choisir cette option.

Ainsi, si un bien immobilier de la SCI est vendu, alors la plus-value sera soumise à l’IS et les amortissement réalisés par la SCI seront déduits du prix d’acquisition initial du bien immobilier, ce qui augmentera le montant de la plus-value. Par ailleurs, si un associé apporte (en nature) un bien immobilier à la SCI soumise à l’IS, alors cet apport sera soumis au droit d’enregistrement de 5% au même titre que pour les cessions de biens immobiliers (tandis que cet apport est exonéré de droits d’enregistrement lorsque la SCI est transparente fiscalement et l’apporteur soumis à l’IR).

Avantages de la SCI

Avantages par rapport à l’indivision

La SCI ressemble en pratique à l’indivision, puisqu’elle est aussi une forme de co-propriété.

L’indivision est toutefois juridiquement bien différente de la SCI et présente les inconvénients suivants :

– L’indivision n’a pas de personnalité morale. Elle ne peut donc pas agir comme un sujet de droit (par exemple, elle ne peut pas, en tant que telle, souscrire à une dette bancaire : ce sont les indivisaires qui seront débiteurs)

– Le fonctionnement de l’indivision est bien moins souple que celui de la SCI, qui peut être organisé dans les statuts. Les décisions entre indivisaires requièrent le plus souvent l’unanimité par exemple.

– Dans l’indivision, conformément aux dispositions du Code civil, chaque indivisaire dispose du droit de se retirer de l’indivision, ce qui peut provoquer le partage de l’indivision et alors la vente du bien immobilier en indivision.

– La SCI est un véritable outil de transmission patrimoniale, notamment via les mécanismes de démembrement de ses parts sociales.

Avantages dans l’organisation patrimoniale et l’optimisation fiscale

Des personnes peuvent, via une SCI, organiser la transmission de leur patrimoine à leurs enfants ou faire en sorte que le patrimoine immobilier familial demeure dans la famille en créant une SCI familiale.

– Le patrimoine immobilier peut être transmis aux enfants ou aux petits enfants via la SCI par des donations de parts-sociales ou de nue-propriété de part sociales de la SCI. La transmission peut se faire avec une optimisation fiscale, sur plusieurs années de sorte à ce que les seuils d’abattement ne soient pas franchis. Cela permet ainsi de réduire considérablement les droits de donation tout en transmettant le patrimoine.

– Si l’on souhaite que le patrimoine immobilier reste dans la famille, il suffira de prévoir des restrictions de cessions de parts dans les statuts de la SCI en instaurant par exemple une clause d’agrément ou en posant une condition d’appartenance à la famille pour avoir la qualité d’associé de la SCI.

– La SCI peut être un outil permettant de protéger le conjoint survivant en cas de décès, voire même le concubin en l’absence de mariage.

– Le régime fiscal de la SCI peut être choisi dans une optique d’optimisation du régime fiscal plus global des associés.

– Pour certaines entreprises, il peut être avantageux de détenir leurs murs au sein de SCI, pour louer leurs locaux à leur propre SCI et créer de la charge au sein de l’entreprise.