La Société Civile Immobilière (SCI)
Dernière mise à jour le 21/04/2023
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale ayant vocation à détenir un ou plusieurs biens immobiliers.
Cette structure permet une gestion patrimoniale et fiscale de biens immobiliers.
Avant d’effectuer les démarches permettant de créer une SCI, il est nécessaire de connaître ses avantages et ses inconvénients, son mode d’imposition et son coût de création.
Une SCI, qu’est-ce que c’est ?
La SCI est une société civile dont l’objet est de détenir un ou plusieurs biens immobiliers. Son activité est civile en raison du fait qu’elle n’exerce pas d’activité commerciale. Elle est créée par au moins 2 associés, qui recevront des parts sociales au prorata de leurs apports.
La SCI dispose, comme toute société, de statuts réglementant son fonctionnement.
Une SCI peut avoir comme activité principale :
- La détention d’un patrimoine immobilier par la SCI (pour une résidence principale ou secondaire) ;
- La mise en location (à usage d’habitation, des terrains,…)
La SCI n’a pas de capital minimum et peut être immatriculée avec 1€ seulement. Il est même possible de créer une SCI à capital variable afin de réduire les coûts lors des augmentations et réductions de capitaux.
Concernant sa gestion, les associés pourront nommer un ou plusieurs gérants qui auront pour mission la gestion de la société au quotidien. Ces gérants peuvent être des associés ou des tiers. Les pouvoirs des gérants peuvent être limités dans les statuts.
La gestion d’une SCI est généralement moins contraignante que pour d’autres sociétés commerciales.
Quels sont les différents types de sociétés civiles ?
Plusieurs types de SCI existent :
- La SCI classique ;
- La SCI d’attribution ;
- La Société civile de construction vente (SCCV).
La SCI classique
Elle permet à des associés qui n’appartiennent pas nécessairement à la même famille d’acquérir un bien immobilier, de le gérer en commun et de le mettre en location.
La SCI d’attribution
Cette SCI a vocation à construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de les diviser par fractions attribuées en nue-propriété, en jouissance ou en pleine propriété à chaque associé.
La Société civile de construction-vente (SCCV)
La SCCV poursuit un but de promotion immobilière. Elle cherche principalement à construire ou acquérir un bien immobilier afin de procéder immédiatement à sa revente à des tiers.
L’objet social de la SCCV est donc de réaliser une plus-value. Au même titre que la location meublée, il s’agit d’une activité à caractère commercial qui entraîne la requalification de l’objet social.
Par conséquent, cette activité impose à la société de basculer vers le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI familiale permet d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier des membres d’une même famille.
Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l’indivision?
Pour être propriétaire à plusieurs d’un bien immobilier, il est possible de passer par le biais de l’indivision ou par la création d’une SCI.
Le régime de l’indivision s’applique d’office en ce qu’il ne requiert aucune formalité. A titre d’exemple, ce régime juridique est applicable aux biens d’une succession qui comporte plusieurs héritiers.
Dans ce régime, chaque propriétaire est un indivisaire et détient une quote-part du bien lui permettant d’avoir des droits sur la totalité du bien.
En revanche, en passant par une SCI, les associés détiennent des parts sociales . Les droits des associés sont alors limités aux parts sociales détenues.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La SCI présente des avantages qui font d’elle une option particulièrement appréciée des personnes souhaitant investir en commun dans un projet immobilier.
La protection du patrimoine des associés de la SCI
La SCI permet de protéger le patrimoine personnel des associés puisque la société est immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Par ailleurs, elle est dotée de la personnalité morale. De ce fait, elle sera la seule détentrice du bien immobilier.
Cela permet notamment, en cas de difficultés financières, que les créanciers se retournent d’abord vers la SCI pour ses dettes.
Ce n’est qu’en cas d’action infructueuse qu’ils pourront intenter une action contre les associés. Dans un tel cas seules les parts sociales pourront être vendues afin de désintéresser les créanciers de la SCI.
Bénéficier d’avantages fiscaux
La SCI présente des avantages fiscaux intéressants :
- Diminution des impôts des associés à titre personnel : lorsque la société réalise un déficit, les associés ont la possibilité de le reporter sur leur déclaration de revenus. Le déficit foncier contribue ainsi à diminuer de manière globale les revenus figurant sur la déclaration, et donc le montant des impôts dus ;
- Application du régime des plus-values des particuliers : en cas de vente d’un immeuble détenu par la société, celle-ci bénéficie d’abattements pour durée de détention au même titre que les particuliers, ce qui lui permet d’être exonérée d’impôt sur la plus-value dans certains cas. Ces abattements s’appliquent également en cas de cession de parts sociales.
Faciliter la prise de décision et le partage des coûts
La société étant propriétaire des biens, certaines décisions sont prises par son gérant, et les autres le sont par une décision des associés.
La plupart des décisions relatives à la gestion courante du ou des biens ne requièrent pas l’unanimité des associés.
De plus, les charges locatives et les frais inhérents aux biens sont divisés entre les associés.
Le démembrement des parts sociales
Au sein de la SCI, les associés peuvent démembrer les parts sociales.
Le démembrement des parts sociales signifie séparer l’utilisation et/ou le fait de percevoir le revenu du bien de la propriété de ce bien.
3 modes de détention des parts sociales sont possibles pour les associés :
- Pleine propriété : l’associé détient entièrement les parts sociales ;
- Nue-propriété : l’associé peut librement disposer des parts sociales mais ne peut en jouir. C’est-à-dire que si la SCI possède un bien, il ne pourra pas décider seul de vivre à l’intérieur ;
- Usufruit : l’associé peut simplement jouir des parts sociales, et donc du bien immobilier. En revanche, il ne peut pas procéder à leur cession, cette prérogative étant réservée au nu-propriétaire. Il ne peut pas non plus voter en assemblée générale.
Pour des concubins souhaitant acheter un bien en commun, il est possible de réaliser un démembrement croisé des parts sociales. Cette méthode permet de conserver la possibilité d’utiliser le bien pour le conjoint en cas de décès de l’autre, et ce, malgré d’éventuels héritiers.
L’associé d’une SCI peut tout à fait décider de céder ses parts sociales. Pour ce faire, il suffit que la cession soit constatée par écrit avec l’accord de tous les associés. L’acte doit ensuite être déposé au siège social et y être enregistré.
Éviter l’indivision
Pour comprendre qu’il s’agit d’un avantage, il est nécessaire de préciser ce qu’il se passe lors du décès d’une personne qui possède son bien en son nom propre.
Dans un tel cas, les héritiers sont propriétaires d’une partie du bien en indivision, ce qui signifie qu’ils doivent se mettre d’accord tous ensemble pour prendre une décision.
Lorsque le bien partagé est une SCI, alors les désaccords ne sont pas un problème puisque les décisions sont prises en concertant tous les associés qui voteront ou non pour la décision. Dès lors, si 1 associé sur les 5 héritiers refuse, cela n’empêchera pas de prendre la décision tandis que cela n’aurait pas pu être le cas en indivision.
Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille
Une faveur fiscale existe pour la transmission d’un patrimoine immobilier par l’intermédiaire d’une SCI.
En effet, une donation en ligne directe permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € par an. “En ligne directe” vise tous les ascendants (parents, grands-parents…) et les descendants (enfants, petits enfants…), ce qui exclut donc les cousins.
Cet abattement est renouvelable mais les donations doivent être séparées de 15 ans au moins.
Le choix du régime fiscal de la société
La SCI est par défaut assujettie à l’impôt sur le revenu. Elle est dite “transparente” puisqu’elle n’a pas de bénéfice à déclarer ni d’impôt à payer.
Chaque associé déclare sa quote part de résultat et celle-ci sera imposée selon le barème de l’impôt sur le revenu.
De plus, l’éventuel déficit de la SCI peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Et la partie supérieure aux 10 700 euros s’impute sur le revenu foncier des 10 années suivantes.
Lors de vente de bien immobiliers par la SCI, celles-ci sont imposées selon le régime de l’impôt sur les plus-values immobilières. Malgré le fait que, par principe, la SCI soit soumise au régime d’imposition des personnes, les associés peuvent choisir de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans un tel cas , la société est dite “opaque”.
Après calcul du bénéfice imposable selon les règles des BIC, ce dernier est soumis à l’impôt sur les sociétés au taux normal de 25% depuis le 1er janvier 2022.
Toutefois, la société peut bénéficier du taux réduit à 15% pour la part des bénéfices inférieure à 38 120€. Les associés ne seront pas imposés personnellement (hormis s’ils reçoivent des dividendes, il y aura une double imposition)
La modification du capital social de la SCI facilité
A l’occasion de la constitution d’une SCI, les associés peuvent choisir entre un capital fixe ou variable.
Un capital variable n’oblige pas la convocation d’une assemblée générale si un des associés souhaite augmenter ou diminuer le capital social de la SCI. Ce qui n’est pas le cas pour un capital fixe.
Il n’est pas non plus nécessaire de le publier dans un journal d’annonce légales, ce qui minimise les coûts.
Quels sont ses inconvénients ?
Malgré de nombreux avantages, il est important de considérer les différents inconvénients de la SCI.
La procédure complexe de création
Créer une SCI nécessite, à l’instar de toutes les autres sociétés, d’accomplir des formalités juridiques et administratives, et notamment élaborer des statuts par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Les étapes de création seront détaillées dans la suite de l’article, mais cela représente une tâche à accomplir avec une grande rigueur et précision afin de prévenir de futures mésententes.
Le coût de création
La constitution d’une SCI génère des coûts fixes à hauteur de 400 € HT environ. Toutefois, les frais des professionnels de l’entreprise peuvent atteindre plusieurs milliers d’euros et alourdir considérablement la facture. Il peut être utile d’avoir recours à une LegalTech pour sécuriser la création.
La responsabilité illimitée des associés
Les associés sont responsables indéfiniment du passif social, en fonction du nombre de parts détenues par chacun dans le capital social. Il est donc possible que des créanciers sociaux se retournent contre eux en cas de défaut de paiement de la société.
La nécessité d’être plusieurs
Contrairement à de nombreuses autres sociétés, il n’est pas possible de créer une SCI seul.
L’obligation d’une assemblée générale annuelle et d’une gestion comptable
Annuellement, le gérant de la SCI doit présenter les comptes pour les faire approuver par les autres associés en assemblée générale, 6 mois après la clôture de l’exercice comptable.
Pour ce faire, une convocation est adressée aux associés 15 jours avant la réunion et doit obligatoirement contenir l’ordre du jour de cette assemblée. A la suite de cette assemblée générale, il est dressé un procès-verbal.
Une obligation s’ajoute à la tenue annuelle d’une assemblée générale pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés. Celles-ci doivent obligatoirement tenir une comptabilité commerciale.
Dans tous les types de SCI, il est conseillé de tenir une comptabilité afin de connaître la situation financière de la SCI.
Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI.
| Avantages | Inconvénients |
| – La protection du patrimoine des associés ;
– Le bénéfice d’avantages fiscaux ; – Des prises de décisions facilitées et des coûts réduits ; – La possibilité de démembrer les parts sociales ; – Eviter le régime de l’indivision ; – Organiser une succession ou une donation au sein de la même famille ; – Le choix du régime fiscal ; – Une modification du capital social facilitée. |
– Une procédure de création complexe ;
– Un coût de création élevé ; – Une responsabilité illimitée pour les associés ; – La nécessité d’être plusieurs ; – L’obligation d’une assemblée générale annuelle. |
Quel est son régime d’imposition ?
La SCI relève par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), qui constitue le mode d’imposition applicable aux sociétés de personnes, et la distingue de fait des sociétés commerciales qui sont généralement soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
Toutefois, la SCI peut être soumise à l’IS lorsque les associés ont pris l’option pour l’IS ou lorsque l’activité réellement exercée au sein de la SCI est une activité commerciale.
L’application par défaut de l’impôt sur le revenu (IR)
Dans le cas où la société relève de l’impôt sur le revenu, l’imposition de la SCI s’effectue au niveau des associés.
En effet, à la clôture de l’exercice social, les bénéfices imposables dégagés par la société sont répartis entre les associés en fonction de leur participation au capital social. Chacun procède alors à l’indication de ces montants dans leur déclaration de revenus personnelle, au titre des revenus fonciers.
Voici le barème qui s’applique aux revenus de l’année 2022 :
| Fraction du revenu imposable pour une part | Taux d’imposition applicable |
| N’excédant pas 10 225 € | 0 % |
| De 10 086 € à 26 070 € | 11 % |
| De 26 071 € à 74 545 € | 30 % |
| De à 74 546 € à 160 336 € | 41 % |
| Supérieure à 160 336 € | 45 %
|
Le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) à des fins d’optimisation fiscale
L’IR est le régime d’imposition par défaut applicable aux sociétés civiles.
Toutefois, les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés, notamment lorsque ce mode d’imposition se révèle plus favorable au vu des revenus générés.
En cas d’option volontaire pour le régime de l’IS, la société doit notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) de sa décision. Le nouveau mode d’imposition prendra effet dans le mois suivant la réception de la notification.
La société doit déclarer ses bénéfices imposables à la clôture de chaque exercice social auprès du SIE dont elle relève. Un taux de prélèvement lui sera appliqué en fonction du montant de son chiffre d’affaires annuel.
Voici le taux d’imposition pour les exercices ouverts en 2022 :
| Chiffre d’affaires | Taux d’imposition |
| Moins de 38 120€ | 15% |
| Au-delà de 38 120€ | 25% |
L’option pour l’IS se révèle souvent avantageuse lorsque les bénéfices imposables sont imposés au-delà de 30% à l’impôt sur le revenu des associés (ou de 41 à 45% pour les revenus les plus hauts).
Dans une telle hypothèse, il serait intéressant d’opter pour l’IS, de payer 26,5% et de laisser les bénéfices dans la société afin de les réinvestir ou de les conserver.
Comment créer une telle société ?
Afin de créer une SCI, il est nécessaire d’effectuer un certain nombre de formalités. La finalisation de cette procédure marque la création de la SCI qui devient une personne morale ayant une existence propre et distincte de ses associés.
La procédure d’immatriculation d’une SCI comporte plusieurs étapes :
- Faire des apports au capital social ;
- Rédiger les statuts ;
- Publier une annonce légale de création de SCI dans un journal d’annonces légales ;
- Constituer et déposer un dossier de création d’entreprise au greffe du tribunal de commerce.
Etape 1 : constituer le capital social
Les associés déterminent librement le montant du capital social de la SCI. En effet, aucune disposition légale n’impose de montant minimum nécessaire, permettant donc de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.
La participation au capital social se matérialise par la réalisation d’apports, qui peuvent être de 2 types :
- Des apports en numéraire : apports en argent. Ces sommes doivent être déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Les associés recevront un certificat de dépôt des fonds qui doit figurer dans dossier envoyé au Greffe pour créer la société ;
- Des apports en nature : apports de biens à la société (bien immobilier, ordinateur, matériel pour exercer sa profession…).
Etape 2 : rédiger les statuts
La rédaction des statuts de la SCI est une étape particulièrement importante de sa création.
Les statuts correspondent à l’ensemble des règles applicables à la société définissant le pouvoir des différents organes et les modalités de prise de décision. Les associés peuvent y inclure de nombreuses clauses afin d’organiser le fonctionnement de la société.
Par exemple, il est possible d’adapter une procédure qui permet aux associés d’être consultés et de voter la vente des parts de l’un des associés.
Du fait de la complexité de cette démarche, il est recommandé de recourir aux services d’un professionnel du droit ou d’une legaltech pour rédiger ce document.
Etape 3 : publier une annonce légale de création
Le représentant légal de la société doit publier une annonce légale de création dans le mois suivant la signature des statuts.
La publication doit figurer dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la SCI.
Etape 4 : faire immatriculer la société
Le dossier de création d’entreprise doit être transmis au greffe du tribunal de commerce dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts. Si le dossier est valide et ne comporte pas d’erreur, le greffe procède immédiatement à l’immatriculation de la SCI au RCS.
Le dossier doit comporter plusieurs documents :
- Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) correctement complété ;
- Un exemplaire original des statuts, daté et signé par tous les associés.
La SCI recevra l’extrait K-bis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.
Comment dissoudre une SCI?
La dissolution d’une SCI peut être motivée par diverses raisons:
- Une décision des associés en respectant les statuts ;
- En cas de réalisation de l’objet pour lequel elle a été créée ;
- En cas de faillite;
- Si la SCI a atteint sa durée d’existence.
En cas de dissolution, le liquidateur accomplira les formalités nécessaires pour régulariser juridiquement cette dissolution .
FAQ
Peut-on créer une SCI seul?
La SCI doit comporter au minimum 2 associés : en effet, au contraire de la SAS ou de la SARL, elle ne comporte pas de forme unipersonnelle. Certains mécanismes existent toutefois afin de permettre à un associé de demeurer seul au sein de la société. Il convient cependant de les manier avec soin, au risque de voir la SCI automatiquement dissoute.
Quels sont les avantages de la SCI par rapport à l'indivision?
La SCI se révèle particulièrement avantageuse par rapport à l'indivision en ce qu'elle empêche la vente forcée du bien lorsqu'un des indivisaires ne souhaite plus en demeurer le propriétaire. Au sein d'une SCI, le bien est la propriété de la société, dont chaque associé dispose d'un certain nombre de parts sociales. Il suffit à celui qui souhaite partir de céder ses parts sociales, en laissant la possibilité aux autres de poursuivre l'existence de la société.
La création d'une SCI permet-elle d'optimiser une succession?
La constitution d'une SCI permet aux parents de limiter le montant des droits de mutation que les enfants doivent payer lors de la perception d'un héritage ou à la suite d'une donation dont le montant excède 100 000€ tous les 15 ans. Il suffit alors de céder des parts sociales de la SCI en s'assurant de bien respecter ce seuil, afin d'exonérer les enfants du paiement des droits de mutation.
Créer ma SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 21/04/2023
Bonsoir, petite question, dans l’étape 1 de la création de la SCI vous dite qu’il faut que les associés fassent les dépôts sur un compte de la dite SCI (si c’est un apport en numéraire)… Mais comment ouvrir un compte bancaire à une SCI qui n’existe pas encore ? Peut être que ma question est bête mais je suis dans le flou total! Donc la première étape avant de monter la SCI, c’est établir le capital social et trouver une banque ?
Merci d’avance,
M.LEVREUX Charles
Une fois.le.projet de statut fait on eput ouvrir un compte de dépôt ce n’est pas encore un compte bancaire à ce stade
Bonjour,
Vous indiquez plusieurs type de SCI :
SCI de location / SCI familiale / SCI d’attribution / Société civile de construction-vente (SCCV) / SCI de jouissance à temps partagé
Qu’en est-il des SCC (CCH L 213) et des SAA (CCH L 202) ?
Sont-elle des types de SCI ?
Merci
Bonjour,
Les Sociétés coopératives de construction (SCC) et les Sociétés d’attribution et d’autopromotion (SAA) ne sont pas considérées comme des SCI, leur fonctionnement étant soumis aux dispositions du Code de commerce et du Code de la construction et de l’habitation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Merci pour tous les renseignements du dossier en ligne! J’ai plusieurs questions : mes fils et moi meme avons créé une SCI pour acheter un appartement dans le cadre de la loi PInel. les parts sont les suivantes : chacun de mes fils 20 % et 80 %pour moi même! Un de mes fils ne paye pas d’impots….je suppose que nous perdons alors la part de défiscalisation correspondante c’est à dire 20 %. Y a t-il une solution pour éviter cela? Comment faire la déclaration d’impôts notamment au niveau des charges? Chacun doit indiquer le montant proportionnel ses ses… Lire la suite »
Bonjour, La loi Pinel n’impose pas de conditions tenant aux ressources d’un associé d’une SCI souhaitant bénéficier du dispositif. La part de défiscalisation lui correspondant est donc a priori maintenue. A la clôture de chaque exercice social, les bénéfices ou le déficit distribuable de la société est affecté à chaque associé qui reporte le montant sur sa déclaration de revenus personnelle au titre des revenus fonciers. Une déclaration doit également être communiquée au nom de la société, bien que les impôts soient payés au travers des associés. Grâce au dispositif Pinel, il est possible de déduire du montant du loyer… Lire la suite »
bonjour je souhaiterais crée une sci familiale une des trois n est pas majeure est possible ou faut-il l accord des deux parents ou seulement un seul merci a bientôt
Bonjour,
Il est tout à fait possible pour un mineur de devenir associé d’une SCI. Il doit toutefois être représenté par un représentant légal dans l’exercice de ses droits en tant qu’associé.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Il est tout à fait possible qu’un mineur soit associé d’un SCI familiale. Cette qualité lui reviendra lors de la création de la SCI. Il peut l’obtenir de 3 manières : – en faisant des apports à la société, – en achetant des parts de SCI, – en devenant associé par succession ou par donation. Mais puisqu’un mineur ne détient pas la capacité juridique, ce sont ses représentants légaux conjointement qui défendent ses interêts (père et mère, père seul ou mère seule), ou son tuteur avec autorisation préalable du conseil de famille, le cas échéant. Toutefois, si le mineur… Lire la suite »
Bonsoir , une question dans la gestion de la sci . La SCI peut elle vendre une partie d’un bien immobilier ou d’un terrain à un tiers .
Dans ce cas quel est l’impact sur la valeur de la part sociale ( recalcul ?)
Merci
Bonjour,
La SCI est libre de vendre un bien immobilier dont elle est propriétaire. Cette décision peut être prise librement par le gérant ou doit être soumise à l’agrément des associés, en fonction des stipulations statutaires applicables.
L’impact sur la valeur de la part sociale diffère selon que le mode de calcul choisi par les parties au moment de leur éventuelle cession : à titre d’exemple, la part sociale d’une SCI peut donc avoir une valeur mathématique différente de sa valeur comptable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour je souhaite créer une sci avec mon mari et MES 4 enfants ( 9ANS 7ANS 4ANS ET 2ANS). j’hésite entre sci familial ou sci location? sinon nous effectuons un apport d’un bien immobilier, devrons nous le déclarer au impots,! que se passera t -il ? devrons nous régler quelques choses? merci bien
Bonjour, Le choix du type de SCI diffère selon les objectifs poursuivis par les associés au moment de la création de la société. Ainsi, la SCI de location semble plus adaptée lorsque l’objet social de la société porte exclusivement sur la mise en location de biens, tandis que la SCI familiale est souvent privilégiée par les familles qui souhaitent optimiser la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. En cas d’apport d’un bien immobilier au capital social de la société, les statuts doivent être enregistrés auprès du Service des impôts des entreprises (SIE) par le notaire chargé de la rédaction… Lire la suite »
Bonjour,
Le fonctionnement de la SCI familiale est plutôt souple. Vous pouvez apporter un bien immobilier à votre SCI. Cependant, vous devez évaluer la valeur du bien immobilier. Il est possible que l’apport de biens immobiliers d’une SCI familiale puisse donner lieu au paiement de droits d’enregistrement. Si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, les droits d’enregistrement seront de 5% de la valeur du bien.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour , je suis le Gérant d’une SCI créer en 2006. mon fils est associé , il a 2% des parts et moi 98% . Je suis marié depuis 2017. Si je décède ma femme a t’elle 25% des parts ? Cordialement
Bonjour,
En cas de décès d’un des associés de la SCI, ses parts sociales entre dans la dévolution successorales et sont transmises à ses héritiers dans le respect des conditions fixées par le testament.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Lorsqu’il y a décès d’un associé en SCI, les descendants et le conjoint survivant marié représentent les héritiers prioritaires. Les enfants reçoivent à parts égales l’ensemble du patrimoine de leur parent défunt, après avoir déduit la part de l’époux survivant (sauf si le défunt a prévu d’autres modalités de partage dans son testament). Le conjoint qui reste a le choix entre la totalité du patrimoine en usufruit ou un quart en pleine propriété.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace
Bonjour,
La fiscalité applicable à chaque associé n’a pas d’impacte sur la fiscalité de la SCI. Celle-ci demeure ainsi soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, à moins que les associés optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une fois la SCI créée et disposant de la personnalité juridique, elle est tout à fait en mesure de recevoir une donation de bien immobilier. Le donateur confère alors la propriété du bien à la société sans toutefois en devenir associé.
A la suite du transfert de propriété, les héritiers du donateur ne peuvent exercer leur droit sur le bien, qui est désormais détenu par la SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Lorsqu’il porte sur une société à prépondérance immobilière, et concerne donc des parts d’une SCI, il semble que le démembrement doive être constaté par acte authentique, au même titre que l’apport de bien immobilier soumis à la publicité foncière au capital social. En cas de transformation d’une SCI à capital fixe en SCI à capital variable, bien que cette dernière simplifie grandement les opérations affectant le capital de la société, il est nécessaire de tenir compte des frais et des formalités de modification des statuts. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans… Lire la suite »
Bonjour est il possible de creer une SCI avec ma mere de 74 ans ?
Bonjour,
Il est possible de créer une SCI avec un parent. Toute personne physique majeure capable ou sous sauvegarde de justice ou sous curatelle avec l’aide de son curateur ou sous tutelle avec l’aide de son tuteur peut être associée d’une SCI.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Aucune limite d’âge n’est imposée pour créer une SCI ou en devenir associé. Les associés doivent tous bénéficier de la pleine capacité juridique. Si vous souhaitez créer une SCI avec un membre de votre famille, il sera plus avantageux de créer une SCI familiale. SI vous souhaitez obtenir plus d’informations sur la SCI familiale, un guide juridique est mis à votre disposition gratuitement sur notre site : https://www.legalplace.fr/guides/sci-familiale/.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour peut on creer 1 SCI Familiale imposée à L’IR en mettant la RP dedans deja achaté et 1 SCI de gestion à l’IS en mettant 3 appartements en locatifs nus deja achetés et loués puis creer une Holding afin que les loyers de la SCI de gestion puissent financer le credit de la RP ? La SCI de gestion à l’IS aurait pour but de réduire notre IR mais nous avons besoins de ses revenus fonciers pour rembourser le credit de notre RP. Avec mon mari sommes mariés en séparation de biens et tous nos investissements en indivision à… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
il n’y a pas « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande » …
le 04/09/22…
Stef
Bonjour,
Nous vous informons que ce lien ne fonctionne plus actuellement. Nous nous en excusons.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Dans quelles conditions Deux fonctionnaires (associés) peuvent ils créer une sci ir/is ?
Bonjour,
Il est tout à fait possible pour 2 fonctionnaires de créer une SCI.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Pour créer une SCI, les deux associés doivent rédiger les statuts et réaliser nécessairement un apport en capital. L’objet social de la SCI doit obligatoirement être civil et immobilier. Par ailleurs, vous devez choisir le régime d’imposition de votre SCI, l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
bonjour
je compte créer une sci avec mon pére et ma société pour quelle puisse couvrir tout les frais et apport sur l’acquisitions de futurs biens . du coup ma question est: qui est le veritable propriétaire de ce bien ? moi et mon associé ou ma société ? tout en sachant qu mon pére n’as pas de part dans ma SARL
merci
Bonjour,
La SCI et non ses associés à titre personnel est propriétaire des biens acquis par son biais.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
La location d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés n’est a priori pas un obstacle à l’application du dispositif Pinel.
Nous vous invitons à consulter notre article dédié à la SCI et au dispositif Pinel afin de vous familiariser avec le sujet : https://www.legalplace.fr/guides/sci-loi-pinel/
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
La vente d’un bien détenu par la SCI à l’un de ses associés est en principe possible.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
BONJOUR
Ma petite cousine vient d’hériter de la moitié de l appartement de sa grand mère et donc de ma tante mais l autre moitié appartient à une personne ne faisant pas partie de la famille
Ma petite cousine moi et mon frère souhaiterions faire une sci familiale pour garder l appartement
est ce que l autre héritière peut s opposer? ma petite cousine a le pouvoir seul de décision?
Merci de votre retour
cordialement
LO
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
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Bonsoir vous indiquez qu’il est interdit à la sci d’avoir des filiales. Quel est l’article de loi précisant cette interdiction ? merci
Bonjour,
Après examen de notre article, nous n’avons pas constaté de mention en ce sens. Pouvez-vous nous indiquer où vous avez pu lire cette information pour que nous procédions aux modifications nécessaires ?
Il est en effet tout à fait possible pour une SCI d’ouvrir des filiales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, A l’occasion d’une modification de statuts d’une SCI familiale la nouvelle version de ceux-ci doit-elle être déposée au greffe du TC avec les signatures de tous les associés, y compris de ceux qui ont voté contre? ou bien seul le PV de l’AG des associés, signé par le gérant suffit-il? Concrètement, suite au décès d’un associé, ses enfants héritent de ses parts. Le gérant (usufruitier) veut les contraindre à accepter la succession pour qu’ils soient notés comme associés à la place du défunt dans les statuts . or ils contestent la répartition des parts et votent contre la modification… Lire la suite »
Bonjour, En cas de modification des statuts d’une SCI, un exemplaire original des statuts signé par les associés doit être inclus dans le dossier de demande d’inscription modificative au RCS destiné au greffe. La modification des statuts doit au préalable être votée en assemblée générale des associés, dans le respect du quorum et du nombre de voix requis dans les statuts. Selon les stipulations statutaires, il est possible que des règles différentes s’appliquent en fonction de la décision qui doit être votée. A titre d’exemple, les statuts peuvent prévoir que le gérant peut seul prendre la décision de transférer le… Lire la suite »
Excusez moi, peut être je me trompe mais comment peuvent ils voter, s’ils ne sont pas associés ?
Bonjour, Un associé est décédé. Les statuts prévoient que la Sté n’est pas dissoute mais continue avec les descendants du défunt. Cette SCI est propriétaire d’un bien immobilier. Comment les héritiers en question peuvent-ils récupérer leur part d’héritage correspondant aux parts du défunt sans accord amiable des associés majoritaires qui eux voudraient la poursuite de la SCI et la conservation du bien? Existe-t-il un moyen de les contraindre à liquider ces parts? Précision: la liquidation de la succession se ferait au décès de l’usufruitière S’il faut passer par la voie judiciaire quelle peut-être la base du recours ? merci d’avance… Lire la suite »
Bonjour,mon co.pagnon et moi désirons créer une SCI familiale lui apporterait un appartement et moi de l’argent.L’appartement en question à été acheté il y qq années et un prêt partiel à été nécessaire à cet achat.Aujourd’hui la banque prêteuse refuse que cet appartement rentre dans la SCI alors que mon compagnon continuerait à rembourser ce prêt partiel à titre personnel.
Mon notaire prétend que la banque ne peut pas s’opposer à cela .
La banque prétend que le reste du prêt doit être refait à la SCI.
Du coup nous ne savons quoi faire.
Pouvez vous nous aider?
Cordialement.
Bonjour,
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Bonjour, nous envisageons d’ouvrir une SCI familiale dans le but de racheter notre maison. Celle-ci sera louer par la suite. Quel statut nous conseillez-vous? Et à combien cela nous reviendrait-il? Merci d’avance.
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Bonjour, En choisissant de créer votre SCI en ligne, vous pouvez confier les formalités de constitution à des experts juridiques sans qu’il ne vous soit nécessaire de vous déplacer. Vous pouvez adapter les statuts de la société à vos attentes et vos objectifs en remplissant notre formulaire intelligent pour y renseigner vos souhaits. Une fois tous les documents transmis, nos experts se chargent de la publication de l’avis de création au JAL et de l’immatriculation de la SCI au RCS. Nous vous transmettons l’extrait Kbis par voie dématérialisée dès son envoi par le greffe. Nos experts sont également disponibles pour… Lire la suite »
Bonjour, je vais créer une SCI avec un ami pour du LMNP suite à l’acquisition d’une buanderie d’environ 50 m2 dans notre Immeuble de tourisme que nous allons découper en 2lots. Le 1er sera destiné à de la LMNP via la SCI avec une répartition des parts de l’ordre de 80/20 avec dépôt de capital social de 500€ sur une surface 40m2 transformé en T2. Le 2ème sera destiné en SARL avec une exploitation commerciale d’activité de Sèche linge. Je souhaite connaitre le coût de constitution de la SCI Juridique ainsi que celle de la SARL avec une répartition des… Lire la suite »
Bonjour, Les coûts associés à la création de chaque société incluent : Les frais de notaire pour rédiger les statuts en cas d’apport de bien immeuble soumis à publicité foncière au capital de la société (le montant peut varier selon le notaire) Les frais d’enregistrement des statuts au Service des impôts des entreprises : de 0 à 5% de la valeur des apports Les frais de publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : 189€ pour une SCI et 147€ pour une SARL Les frais de Centre de formalités des entreprises (CFE) : de 60 à 70€… Lire la suite »
Bonjour, mon mari et moi souhaitons créés une sci d’un bien avec des locations en incluant nos enfants en commun. Mon mari a un fils d une relation précédente.A t’il l’obligation de l’inclure dans la SCI.Merci de votre réponse.
Bonjour,
Aucune disposition légale impose à une personne de créer une SCI avec l’ensemble de ses descendants. En effet, en vertu de la liberté de contracter établie par le Code civil, il n’est pas possible de contraindre une personne à s’associer avec une autre, même en présence de relations de filiation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
est il possible d’amortir le bien immobilier dans une SCI IR où est-ce uniquement dans les SCI IS ?
merci
Bonjour,
Il est possible d’amortir un bien dans une SCI à l’IR, bien que cela ne relève pas d’une obligation légale contrairement à la SCI à l’IS.
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L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon ami et moi voudrions acheter une propriété en SCI pour inclure des associés de manière à pouvoir disposer d’un beau lieu avec parc et piscine. Ces associés achèteraient la maison de gardien, l’appartement séparé, un bout de terrain. Mon budget me permet d’acheter la maison principale, où je voudrais vivre ET faire du locatif, chambre d’hôte ou chambres à l’année de manière à compléter ma retraite. Questions: a. les parts des sociétaires peuvent elles être liées à des espaces précis comme je le dis ci-dessus? il existe aussi la SCIA. Serait-ce mieux? b. quid des loyers que je… Lire la suite »
Bonjour,
Contrairement à la SCI classique, la SCI d’attribution permet à ses associés d’avoir la jouissance d’une fraction du bien détenu par la société grâce à la détention de parts sociales proportionnelles à la valeur des fractions d’immeubles dont elle donne la jouissance.
Il est possible pour un associé de la SCI d’attribution de louer les locaux dont il a l’usage exclusif.
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L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaite créer une SCI pour un bien en France qui éventuellement sera cédé à mes enfants. Tous deux cependant sont résidents à l’étranger, un au RU et l’autre au Canada, et je suis moi-même résidente au RU bien que française. Est-ce possible ?
Bonjour,
Oui il est possible de créer une SCI lorsque l’on est français et que l’on vit à l’étranger. En revanche, il est important de noter que pour créer une SCI, il faut au minimum deux associés.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous avons un bien immobilier qui va servir (partiellement) de locaux d’exploitations d’une entreprise familiale. Est ce possible de créer à ces fins une SCI à laquelle nous apporterions le bien et qu’ensuite notre entreprise loue partiellement celui-ci ?
Bonjour,
Il est possible de créer une SCI, d’y apporter un bien immobilier et de louer celui ci, si l’entreprise familiale a un objet civil.
En effet, si cette dernière a un objet commercial, cela ne sera pas possible.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Suite à une donation, je suis devenu le seul actionnaire d’une SCI familiale. Avant cette donation, mon père et ancien gérant de la SCI avait louer la maison à un couple avec un contrat de location de 3 ans sous le nom de la SCI familiale. La cession des parts est intervenue 2 ans avant la fin du contrat. Aujourd’hui, à 8 mois de terme du contrat, je souhaite donner congés aux locataires pour vendre le bien de la SCI. L’agence immobilière m’a signalé que le contrat de location de la SCI serait considéré de 6 ans par les… Lire la suite »
Bonjour,
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Bonjour,
Devant rendre un rapport sur la fiscalité immobilière des personnes morales, je ne comprends pourquoi je ne trouve que des résultats intéressants sur les SCI… Une personne morale sous un autre statut ne peut pas investir dans l’immobilier ?
Cordialement
Bonjour, Une personne morale peut également investir dans l’immobilier sous la forme de la SARL. Pour ce qui est de la fiscalité de celle ci, elles peuvent être imposée à l’IR (obligatoire pour la location meublée) ou à l’IS. Concernant l’IR, les revenus occasionnés sont répartis entre les associés proportionnellement à leurs parts et seront imposés sur leur imposition personnelle sous le régime BIC-réel. Concernant l’IS, ce régime donne lieu à une double imposition. Sont premièrement imposés les bénéfices réalisés par la société elle même, puis les éventuels dividendes versés aux associés au sein de leu foyer fiscal (imposés à… Lire la suite »
Ma mère vient de décéder. Elle était propriétaire de sa maison. Nous sommes deux héritiers et nous voulons créer une SCI familiale afin que la maison revienne a un garçon de chaque héritier (2 cousins donc 2 associés). Est il possible d’indiquer dans les statuts que si un associé veut vendre ses parts l’associé restant sera prioritaire pour les acheter ? Dans ce cas la SCI sera dissoute au bout de quelques mois puisqu’il faut être au minimum deux. Lorsque la SCI est constituée est il possible de faire rentrer de nouveaux associés? si oui faut il que le nouvel… Lire la suite »
Bonjour, Vous pouvez insérer une clause de préemption dans les statuts constitutifs de votre SCI. De ce fait, en cas de cession de parts d’un des associés, l’autre sera prioritaire pour les acquérir. Il est possible d’intégrer de nouveaux associés à la SCI une fois constituée de deux manières. Vous pouvez procéder à la cession de parts sociales à un tiers, cette dernière devra ensuite être notifiée aux associés ainsi qu’à la SCI au cours d’une assemblée générale. Vous pouvez également intégrer un nouvel associé en procédant à une augmentation du capital social, cette décision devra être adoptée en assemblée… Lire la suite »
pour les non resident dans la CE comment proceder svp
Bonjour,
Qu’entendez vous par CE ?
L’équipe LegalPlace.
avec la SCI est ce qu’ont est redevable a la secu
Bonjour, Dans le cadre d’une SCI, le régime social du gérant dépend de s’il a le statut d’associé ou non. Ainsi, pour un gérant qui a le statut d’associé, s’il n’est pas rémunéré, il n’est soumis à aucun régime social, en revanche, s’il est rémunéré, le régime social appliqué est celui des travailleurs non salarié. Pour un gérant qui n’a pas le statut d’associé de la SCI, tout dépend du lien de subordination. S’il existe un lien de subordination entre le gérant et la SCI, le régime social qui s’applique est celui d’assimilé-salarié. En revanche, s’il n’existe pas de lien… Lire la suite »
bonjour,
l’acte de constitution de la SCI vaut-il comme un acte de propriété? et deuxième question, en cas de revente du bien immobilier l’impôt sur la plus value s’exerce-t-il?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour,
L’acte de constitution d’une SCI, désigné sous le terme de statuts, consigne le transfert de propriété de certains biens qui ont éventuellement été apportés par les associés.
En cas de revente du bien, la plus-value réalisée par la société fait l’objet d’une imposition. Elle est soumise au régime des plus-values des particuliers lorsque la SCI conserve le régime d’imposition par défaut de l’impôt sur le revenu.
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L’équipe LegalPlace
merci mais je voudrais être sûre d’avoir bien compris la première partie de la réponse. Dans l’article 2 des statuts: “objet”, notre SCI avait pour objet l’acquisition du bien que nous voulons vendre aujourd’hui (avec, évidemment, son adresse mentionnée). Est-ce que ce document fait office de titre de propriété auprès d’un notaire?
Une nouvelle fois je vous remercie par avance de la réponse.