Le bail commercial d’un terrain nu est possible. La location commerciale d’un terrain nu présente des avantages pour le propriétaire, comme pour le locataire. Toutefois, elle est soumise à des particularités juridiques qu’il convient de mettre en lumière.
Un terrain nu
La définition d’un terrain nu est issue d’une combinaison savante entre les dispositions du Code de commerce à propos du bail commercial et la jurisprudence. Au travers de l’analyse combinée de ces deux éléments, il est possible de tirer les éléments définissant le terrain nu.
Ainsi, le terrain nu est :
- Un terrain qui reçoit des constructions. Ainsi, un court de tennis, un terrain de camping (comprenant des locaux sanitaires), un terrain avec un hangar peuvent, par exemple, être considérés comme un terrain nu. En revanche, un terrain de golf, par exemple, ne peut pas être considéré comme pouvant faire l’objet d’un bail commercial sur un terrain nu.
- Les constructions présentes sur le terrain nu sont édifiées avant la conclusion du bail, ou après avec le consentement du propriétaire.
- Les constructions présentes sur le terrain appartiennent au locataire.
- Les constructions doivent être fixes et solides. En d’autres termes, il est impossible d’y construire des éléments sommaires ou provisoires. Une construction fixe et solide est reconnaissable à des fondations en béton par exemple.
- Pour finir, le terrain a pour objectif, pour le locataire, l’exploitation d’un fonds de commerce.
L’ensemble de ces critères est essentiel afin de pouvoir soumettre le bail sur un terrain nu au statut des baux commerciaux. Si ces critères ne sont pas remplis, il sera impossible de soumettre la location d’un tel bien à un bail commercial. Une fois les critères du terrain nu appréhendés, il apparaît nécessaire de définir comment fixer le loyer pour un bail commercial d’un terrain nu. Il est d’ailleurs possible de conclure un bail à construction.
Fixer le loyer pour un bail commercial d’un terrain nu
Le bail commercial répond à des règles particulières. Il convient ainsi de mettre successivement en évidence la procédure de conclusion du bail commercial puis l’évaluation de la valeur locative d’un terrain nu afin d’en fixer le loyer.
Conclure le bail commercial d’un terrain nu
Le bail commercial d’un terrain nu permet une complète liberté contractuelle des parties qui y sont prenantes : le locataire d’une part et le propriétaire d’autre part. Le contenu du bail, et en particulier le loyer, est donc laissé à la discrétion des parties. Généralement, une clause contient la réévaluation du loyer à intervalles réguliers (en général tous les trois ans et indexé à un indice statistique). Le loyer est alors fixé à la valeur locative du terrain qu’il convient de comprendre.
Évaluer la valeur locative d’un terrain nu
Le marché de la location de terrains nus est un marché particulier. En conséquence, il est important de bien évaluer le bien à louer. Pour cela, faire appel à un expert qui réalisera à la fois une analyse physique du bien, mais aussi une analyse juridique du bail peut être une bonne idée. En particulier, l’analyse juridique doit porter sur la clause d’accession des constructions. Par ailleurs, cet expert est, en général, un fin connaisseur du marché de la location de terrains nus et pourra ainsi facilement et précisément estimer la valeur locative du bien. Dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer est négocié librement par les parties. Si le bien est vacant, le propriétaire peut inclure une clause demandant un droit d’entrée, le pas-de-porte, que le locataire lui versera à son entrée. Il faut veiller à bien définir cet élément dans les clauses du bail commercial.
Contenu du bail commercial d’un terrain nu
Outre le montant du loyer, le bail commercial doit obligatoirement contenir certains éléments comme l’objet du contrat, la durée du bail commercial, le dépôt de garantie et l’état des lieux. Dans le cas de surfaces supérieures à 2 000 mètres carrés, il est également nécessaire d’y joindre une annexe verte.
Objet du contrat
Afin de pouvoir conclure un bail commercial, il est nécessaire sur le bien soit administrativement affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Il faut toutefois noter que le bail commercial n’est pas soumis à des exigences particulières de formalisme. Les parties peuvent faire le choix d’un bail « tous commerces » qui permet l’exercice de toutes les activités commerciales et artisanales. Il est nécessaire d’y joindre un état des risques ainsi que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances.
Bon à savoir : En cours de bail, il sera ensuite possible de demander une despécialisation du bail commercial.
Durée du bail commercial
Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il existe des exceptions dans le cas des locations saisonnières ou dans le cas d’un bail dérogatoire. Il faut souligner qu’il est impossible que le bail commercial soit à durée indéterminée. Le locataire peut éventuellement donner congé à la fin d’une période de 3 ans mais une clause dans le bail peut interdire cette possibilité pour les baux de plus de 9 ans.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut être demandé par le propriétaire au locataire afin de garantir la bonne exécution du bail commercial. Toutefois, il ne s’agit pas d’une obligation légale. Le propriétaire devra rembourser la somme au locataire au moment où il quitte les lieux si ce dernier a bien rempli l’ensemble de ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est généralement fixé entre un et deux trimestres de loyer. Le bailleur ne facture pas de TVA du bail commercial sur le montant du dépôt de garantie.
État des lieux
Un état des lieux doit être établi au moment où le locataire entre dans le bien et au moment de sa restitution. L’état des lieux peut être effectué à en cas de résiliation à l’amiable du bail commercial par le bailleur et le locataire ou en faisant appel à un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais relatifs à son intervention sont partagés entre le propriétaire et le locataire. Cet état des lieux est joint au contrat de location et doit être conservé par l’ensemble des deux parties.
L’annexe verte certaines surfaces
Dans le cas où la surface louée est supérieure à 2 000 mètres carrés, une annexe environnementale (appelée annexe verte) doit être attachée au bail et comporter les informations suivantes que le bailleur doit fournir :
- Quantité générée de déchets ;
- Consommation réelle d’eau et d’énergie ;
- Caractéristiques énergétiques des bâtiments et locaux loués. Ces caractéristiques correspondent, par exemple, aux modalités de traitement des déchets, à la ventilation, à l’éclairage, etc.
L’annexe verte peut également inclure des obligations à la charge du locataire dans le but de limiter la consommation énergétique des locaux et avoir une gestion durable.
Les avantages du bail commercial d’un terrain nu
En tout état de cause, le bail commercial d’un terrain nu présente des avantages importants pour les deux parties. D’une part, le bailleur génère des revenus issus de son terrain sans prendre le risque de construire des installations dédiées au commerce. D’autre part, le locataire a la pleine disposition du terrain et peut construire l’ensemble des éléments nécessaires à l’exercice de son activité. Il peut aussi modifier la construction comme il l’entend. Un bail commercial d’un terrain nu donne donc au locataire une grande liberté d’action.
De plus, le bail commercial est soumis à très peu de contraintes dans sa conclusion. Ainsi, locataires et propriétaires ont la possibilité de négocier très librement sur le contenu du bail afin que celui-ci corresponde le plus fidèlement possible aux attentes des deux parties.
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Voir les commentaires (21)
J'ai vraiment aimé cet article. Elle est en plus très plausible.
Bonjour,
Nous vous remercions pour ce commentaire positif.
L'équipe LegalPlace
bjr, quel type de bail faut-il rédiger pour la location un terrain de 6000m² nu pour la création un parking par la commune de 155 places.
Je ne veux pas payer le foncier.Combien puis je louer mon terrain nu?
très cordialement
la valeur d'un terrain en location à une Ste apparait-elle au bilan
Bonjour,
Le terrain en location peut apparaitre au bilan comme étant un actif immobilisé.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L'équipe Legalplace
Bonjour, une entreprise peuvent elle construire un batiment sur la parcelle qu'elle loue déjà,faut il autorisation du proprietaire?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
C’est règles s’applique t’ils peut importe que le terrain sois constructible ou non?
Si oui, est-ce possible de demander la nullité si un bail commercial a été fait dans le passé ?
Pouvez-vous me contacter svp
Merci
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
je possède un terrain non constructible dans une zone agricole. le voisin qui à une entreprise de détail de bois désire le louer. pourriez s'il vous plaît me guider pour le choix du bail à fournir. j'ai consulté votre site http://www.legalplace.fr/documents-juridiques, je ne trouve pas de documents qui correspondent. pourriez vous me guider . je vous en remercie
Bonjour,
Pour conclure avec votre voisin, il faut conclure un bail commercial en inscrivant dans le contrat les spécificités de votre situation.
En vous souhaitant une agréable journée,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Dans votre situation, l'activité de votre voisin est une activité artisanale. Il vous faudra donc conclure un bail commercial. LegalPlace peut vous accompagner dans cette démarche, notre entreprise propose des modèles de contrat de bail commercial : https://www.legalplace.fr/guides/modele-bail-commercial/.
En espérant avoir répondu à vos interrogations,
L'équipe LegalPlace
Bonjour
Je souhaiterais savoir dans quel case de la déclaration d'impôt, on doit déclarer les revenus locatifs d'un terrain nu loué.
Bonjour,
Déclarer ses revenus fonciers est une obligation légale, au même titre que déclarer ses revenus issus d'une activité professionnelle (c.f déclaration d'impôt sur le revenu). Pour déclarer les sommes perçues suite à la location d'un bien, vous devez remplir la case 4BE du formulaire 2042.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Je voudrais prendre un terrain de loisir en friche depuis des années, le propriétaire, étant dans un autre département" est d'accord "! Peux t'on faire un bail terrain nu, sans loyer, en échange d'entretien? Je viens de mettre le compteur d'eau a mon nom, et le propriétaire me demande de prendre la facture du foncier a ma charge, et je suis d'accord aussi.
Je voudrais qu'il me fasse un bail" de 8 voir 10 ans, au vu de l'investissement des travaux d'élagages et d'avoir aussi une certaine sécurité équivalente a mon investissement! Es ce que cela est possible?
Je donne aussi l'autorisation a mon futur propriétaire" de pouvoir venir sur le terrain pendant ces vacances avec sa famille, le terrain est grand.
Es ce que, un contrat d'usufruit rentre de ce cadre? car le terrain est de loisir"! pas agricole, il est aussi en zone de préemption, et on a peur aussi que dans l'usufruit, le dossier passe en mairie et que le terrain soit préempté"!
Merci de vos réponses, votre site est très intéressant !
Bonjour,
Le transfert de propriété ne peut se faire sans une contrepartie financière. Ainsi, une somme devra être donné à l'ancien propriétaire en plus des ménages proposés.
De plus, il est possible de ne pas effectuer un transfert de pleine propriété mais de mettre en place un usufruit afin que l'ancien propriétaire puisse bénéficier du terrain selon des termes précis.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J'aimerais savoir quel bail il faut établir pour louer un terrain agricole, sur lequel se trouve une bâtisse en bonne état d'environ 30m2. Se serait de particulier à particulier. J'utiliserais ce terrain pour y faire du jardin, planter un verger et passer des weekend/ vacances...
Bonjour,
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Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour prix moyen de location pour un terrain nu 1650 M2
Bonjour,
J'ai une boutique dans un centre commercial, et la copro du centre loue un parking, considéré comme un terrain nu, parking normalement réservée à la clientèle du centre (comme écrit à l'entrée).
Hors, beaucoup de riverains laissent leur voiture pendant des jours ou des semaines sur ce parking, ce qui limite grandement l'accès à nos clients.
Le bailleur refuse de faire quoi que ce soit, refuse de payer tout ou partie pour l'installation d'une barriere électrique... nous nous confrontons à un mur.
Quelles sont nos droits, et quelles sont ses obligations svp ?
Cdt
Bonjour,
Dans le cas d'un parking privé lié à un centre commercial, la gestion et les règles d'utilisation relèvent principalement des accords entre le bailleur et les locataires (commerçants). Si le parking est considéré comme un espace privé, les règles de circulation publique du Code de la route ne s'y appliquent pas directement. Cela signifie que la gestion des problèmes de stationnement, tels que l'utilisation prolongée des places par les riverains, dépend des termes du bail et des décisions de la copropriété ou du propriétaire du parking. Sans dispositions contractuelles spécifiques, imposer des restrictions comme l'installation d'une barrière nécessiterait l'accord du propriétaire du parking.
S'il ne coopère pas, il peut s'avérer judicieux de consulter un avocat, qui saura vous guider sur les potentielles solutions juridiques à mettre en place.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L'équipe LegalPlace