ConnexionLa répartition des charges locatives en bail commercial
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Les charges locatives d’un bail commercial sont réparties entre bailleur et preneur au moment de la conclusion du contrat de location.
Bien que les parties puissent décider d’une répartition conventionnelle des dépenses, certaines charges incombent obligatoirement au bailleur. Le régime du bail 3 6 9 institue en effet une obligation de travaux pour le bailleur d’un bail commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Quelles formalités pour la répartition des charges d’un bail commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a renforcé la protection du preneur dans le régime du bail commercial. Elle crée à ce titre de nouvelles obligations à la charge du bailleur, notamment quant au formalisme du contrat.
L’inventaire des catégories de charges
Dès la signature du contrat, le bailleur doit dresser un inventaire des catégories de charges locatives du bail commercial.
En l’absence de dispositions légales spécifiques relatives à la forme de l’inventaire, le bailleur peut reprendre les catégories de charges locatives des baux d’habitation :
- Ascenseurs et monte-charge
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Installations individuelles
- Parties communes intérieures au bâtiment
- Espaces extérieurs au bâtiment (aires de stationnement…)
- Hygiène
- Equipements divers du bâtiment
- Impositions et redevances
Le bailleur doit établir une liste de charges locatives pour le bail commercial dans chacune de ces catégories.
L’information du preneur
Dès la conclusion du bail commercial, le bailleur doit informer le preneur des travaux prévus sur le bien à compter de son entrée dans les lieux au moyen :
- D’un état prévisionnel des travaux prévus pour la première période triennale du bail commercial
- D’un budget prévisionnel incluant les nouvelles charges locatives, les impôts, les taxes et les redevances pour la période triennale à venir
- D’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes
L’état prévisionnel des travaux concerne tant les réparations d’entretien incombant normalement au preneur ainsi que les grosses réparations, bien que toutes ne puissent pas être déclarées. Il doit être transmis au preneur dans un délai de 2 mois à compter de la date d’anniversaire de chaque période triennale.
Quelles sont les charges locatives d’un bail commercial ?
Le bailleur peut imputer au preneur du bail commercial un certain nombre de charges locatives dès lors qu’elles n’incombent pas au bailleur en application d’une disposition d’ordre public, notamment :
- Eau, gaz et électricité
- Frais d’entretien et de réparations courantes
- Charges d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes)
- Charges de travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné
Plusieurs taxes peuvent également être imputables au preneur :
- Taxe foncière
- Impôts afférents à l’usage du local
- Redevances relatives à un service dont bénéficie le preneur
Quelles sont les charges du bail commercial incombant au bailleur ?
La loi Pinel modifie le statut des baux commerciaux et limite la liberté contractuelle des parties dans la répartition des charges locatives. Depuis 2014, certaines dépenses doivent en effet demeurer à la charge du bailleur en raison de leur nature. La protection dont bénéficie le preneur sous le régime du bail commercial s’en trouve donc accrue.
Les dépenses suivantes doivent ainsi obligatoirement rester à la charge du bailleur, toute clause contraire étant réputée non écrite :
- Charges afférentes à des grosses réparations telles que visées par l’article 606 du Code civil
- Dépenses de travaux nécessaires en raison de la vétusté du bien et charges de mise en conformité du local commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations
- Impôts, taxes et redevances incombant normalement au bailleur, comme la Contribution économique territoriale (CET) qui englobe la Cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Honoraires du bailleur liés à la gestion du loyer ou du local commercial
- Charges locatives et impôts ou redevances imputables à d’autres locataires
FAQ
Comment se répartissent les charges et travaux dans un bail commercial ?
Qui doit payer la taxe foncière dans un bail commercial ?
Quelles sont les charges récupérables dans un bail commercial ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, j’ai signé un bail professionnel de 6 ans, date d’entrée le 15/07/23, le bailleur a exigé d’intégrer la TVA et je paye 1550 de provisions de charges par trimestre, j’ai donné congé pour quitter le local le 31/07/26 avec un préavis respecté, et je viens de recevoir plusieurs factures de régularisation; demande de payer la taxe foncière et la taxe du bureau (ce qui est noté dans le bail) plus la taxe d’ordure ménagère séparément et la régularisation des charges de copropriété pour 23, 24, 25, l’agence fait le calcul et ajoute une TVA sur l’ensemble et le montant… Lire la suite »
Bonjour,
En bail professionnel, les charges et taxes récupérables dépendent des stipulations contractuelles (art. 1103 C. civ.). La refacturation de la taxe foncière et des charges de copropriété est admise si prévue. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être distincte. L’assujettissement à la TVA dépend du régime du bailleur (art. 256 CGI). La régularisation de charges s’effectue selon les comptes réels.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je paye depuis 17 ans des charges pour une boutique sur rue appartenant à un immeuble de 15 appartements. j’accède à l’allée uniquement pour les bacs poubelles 1 fois par semaines, ma boite aux lettres est sur la devanture avec l’accès à ma boutique. Mes charges sont taxes locatives, électricité, entretien, nettoyage et eau froide. mes charges s’élèvent à 524€ et chaque année à partir de ma quote part je paye132€ à 162€ de plus de régularisation. Je trouve que pour une poubelle par semaine cela est très cher, ces bacs sont au matin devant ma boutique. Est ce… Lire la suite »
Bonjour, Les charges de copropriété sont réparties en fonction de l’utilité objective que les parties communes présentent pour chaque lot, et non de leur utilisation réelle. Ainsi, même si vous n’accédez à l’allée que pour sortir les poubelles, votre boutique peut être tenue de participer aux dépenses communes, dès lors qu’elle bénéficie de ces équipements ou accès. Toutefois, si certaines charges ne concernent manifestement pas votre local, comme l’entretien d’éléments que vous n’utilisez pas, une réévaluation de la répartition peut être envisagée selon la configuration du règlement de copropriété. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui… Lire la suite »
Bonjour
J’ai un contrat 3.6.9 sur celui ci il est écrit le montant du loyer et que les charges sont de 0 euros.
Aujourd’hui le propriétaire souhaite me faire payer des charges en a t il le droit?
Merci et bonne journée
Bonjour,
Si votre bail commercial indique que les charges sont de 0 €, votre propriétaire ne peut pas vous en réclamer sauf si une clause du contrat prévoit une possible révision ou refacturation ultérieure. En l’absence de mention spécifique, il ne peut pas modifier unilatéralement les conditions financières du bail en cours.
En cas de litige, référez-vous aux termes du contrat et, si besoin, consultez un avocat spécialisé en droit commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
bonjour, j’ai un contrat de bail commercial 3,6,9 qui n’inclue pas les charges concernant les salaires du personnel d’entretien du site. Après 9 ans, le propriétaire désormais décide de me facture les charges liés aux salaires du personnel d’entretien, est ce qu’il a le droit si cela ne figure pas dans mon contrat?
merci pour votre retour
Bonjour, Dans un bail commercial 3-6-9, les charges à la charge du locataire doivent être spécifiées dans le contrat. Si les charges liées aux salaires du personnel d’entretien ne sont pas mentionnées dans votre bail, le propriétaire ne peut pas, unilatéralement après 9 ans, vous facturer ces charges sans votre accord préalable. Toute modification des charges, notamment l’ajout de nouvelles charges, nécessiterait un avenant au contrat de bail, ou une nouvelle négociation entre les parties. En l’absence d’une telle formalisation, le propriétaire ne semble pas en droit de vous réclamer ces frais. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
FX Bonjour , je suis en période de renégociation de mon BAIL commercial qui se termine le 25 FEV 2025 ( 10 ans ) . Suite à des difficultés financières , j’avais benéficié d’une remise sur le loyer de base indiqué dans le bail . Cette remise a été consentie par l’ancien Directeur du centre commercial décédé récemment . Actuellement , je suis en renégociation pour le renouvellement du dit bail . le nouveau Directeur du Groupe ,me dit que l’ancien Directeur aurait du revenir sur le loyer de base défini dans le bail de 2015 , pour calculer les… Lire la suite »
Bonjour, En principe, le bailleur ne peut pas exiger rétroactivement un rattrapage de loyer si la remise a été appliquée de manière continue et acceptée tacitement, notamment si les révisions annuelles ont été calculées sur ce loyer remisé et encaissées sans réserve. La jurisprudence (Cass. 3e civ., 30 mars 2017, n° 15-20.727) confirme qu’un accord, même verbal ou tacite, peut produire effet s’il a été exécuté durablement. Le bailleur ne peut donc réclamer un rappel sur 10 ans, sauf si le caractère temporaire et conditionnel de la remise avait été formellement précisé, ce qui ne semble pas être le cas.… Lire la suite »
Les frais de contrôle des équipements de sécurité incendie (vérification annuelle des extincteurs, des trappes de désenfumage et des BAES), sont indiqué comme des charges récupérables par notre syndic de copropriété.
Sont-ils à la charge du preneur ?
merci de votre retour
Bonjour, l’année dernière au moment de ma régulation de charge, j’avais demandé à mon propriétaire les factures justificatives des travaux et prestation de l’année, ceci afin de contrôler la régulation. Cette année, dans la régule de charge , il me refacture le temps passé à scanner les factures justificatives de l’année dernière. En a t il le droit?
merci de votre aide
Bonjour,
En principe, le propriétaire est en droit de facturer des charges qu’il estime que vous devez payer. Cependant, il doit être en mesure de pouvoir justifier ces charges. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toujours engager une discussion avec lui et sinon engager une procédure judiciaire pour contester vos factures.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
le suis propriétaire d’un bien. Mis en location par un bail commercial.
j’ai voulu augmenter les charges de plus de 10% car mon locataire consomme bien plus que prévu.
il me dit que je n’ai pas le droit d’augmenter les charges locative de plus de 10% par an. Hors cela n’est pas indiqué dans le bail.
est ce une règle universelle ?
sachant qu’il a des charges d’un montant de 500 euros mensuel et qu’il consomme pour 750 euros.
merci à vous
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail, une provision pour charge (concernant les charges récupérables) peut être demandée et cette dernière peut être complétée, en cas de clause en ce sens, notamment si la provision est trop faible par rapport au réel coût.
Dans tous les cas, le locataire peut demander la preuve de cette augmentation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace