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Charges locatives dans un bail commercial : mode de répartition et dépenses

Dernière mise à jour le 31/05/2021

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif. Ce type de bail est régi par les articles L145-1 du Code de Commerce relatif au bail commercial et suivants .

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations (charges visées à l’article 606 du code civil) à la charge du bailleur.

Charges du bail commercial supportées par le bailleur

Le bailleur a l’obligation légale de supporter lui-même les charges suivantes :

  • Dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement, isolation, charpente, toiture, etc) ;
  • Dépenses de travaux attachés à la vétusté de l’immeuble ;
  • Honoraires du bailleur liés à la gestion des indemnités d’occupation du bail commercial ;
  • Impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;
  • Charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les taxes, les redevances et les impôts relatifs à la propriété des locaux (par exemple, la contribution économique territoriale) ne peuvent pas non plus être imputés au locataire. Cependant, la taxe foncière du bail commercial ou la TEOM ne sont pas concernées par cette interdiction, et pourront donc être mises à la charge du locataire.

Si le bien loué s’inscrit dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut pas non plus imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Attention : dans certains cas, les locaux faisant l’objet d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être taxés à la Taxe de la valeur ajoutée (TVA).

Charges du bail commercial pouvant être supportées par le locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont quant à elles des charges locatives supportées en principe par le locataire. Sont notamment concernées les dépenses liées à sa consommation d’énergie ou d’eau, les taxes liées à son activité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (les peintures par exemple), etc.

Ces charges sont donc attachées à l’occupation des locaux, on y trouve les :

  • Dépenses courantes d’électricité, de gaz et d’eau ;
  • Dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien (peinture, appareils de chauffage, sanitaires, etc) ;
  • Travaux d’embellissement des locaux pour dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • Impôts, taxes, redevances, contributions et charges liés à l’usage des locaux loués (taxes additionnelles à la taxe foncière, taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.).

Les autres catégories de charges (honoraires de prestataires externes, primes d’assurances, etc) sont à répartir entre le bailleur et locataire. Dans la majeur partie des baux, l’intégralité de ces autres charge est supportée par le locataire. A noter qu’il existe une clause de travaux d’amélioration dans le bail de location donnant lieu à un avenant à l’état des lieux après travaux .

Attention, l’obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux (qui incombent normalement au bailleur), doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Il est donc important de prévoir une “clause balai” prévoyant la répartition des futures charges. Cette clause sera le plus souvent rédigée, peu ou prou, comme suit : “Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque.”

A noter : en cours de bail, le bailleur aura l’obligation d’informer le locataire de toute création de nouvelles charges et de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires s’il y en a plusieurs.

Mode de répartition des charges locatives du bail commercial

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire peut être réalisée par voie conventionnelle, ou bien sinon par le biais d’un juge en cas de conflit.

Dans la première situation (et c’est la solution la plus classique), les parties répartissent à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens.

Dans le deuxième cas de figure, si un désaccord apparaît entre les parties, le juge interprète les clauses de répartition des charges.

Répartition conventionnelle des charges du bail commercial

Un contrat de bail commercial doit obligatoirement comporter une clause indiquant de manière précise et exhaustive :

  • L’inventaire limitatif des catégories de charges (entretien, copropriété, impôts et taxes, etc.) attachées au bien loué ;
  • La répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire ;
  • Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit mentionner la répartition des charges entre les différents locataires, en fonction de la surface que chacun d’entre eux occupe au titre de son bail.

Le bailleur a l’obligation de transmettre au locataire un état récapitulatif des charges de l’année passée, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Cet état devra être adressé 3 mois au moins avant la reddition des charges de copropriété si l’immeuble est en copropriété, (article R145-36 du code de commerce).

Par exemple : pour une année N, l’état récapitulatif devra être transmis au locataire avant le 30 septembre de l’année N+1.

Le bailleur a également l’obligation de transmettre au locataire tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, et ce à chaque fois que le locataire en fait la demande.

En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires de :

  • Toute création de nouvelles charges,
  • Tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire, un état :

  • Prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,
  • Récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Répartition des charges par le juge

Si un désaccord apparaît entre les parties, il appartient au juge d’interpréter la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

En présence d’une clause de répartition des charges, le juge interprète strictement celle-ci et le preneur ne peut pas se voir réclamer le paiement des charges qui ne lui ont pas été expressément transférées par le bail.

Ainsi, si de nouvelles taxes sont créées pendant la durée du bail, le bailleur ne pourra faire supporter ces nouvelles charges au preneur que si, et uniquement si, l’hypothèse a été visée par une des clauses du bail.

En l’absence de clause de répartition des charges, le juge se référera par défaut au code civil et aux règles énoncée plus haut.

La taxe foncière comme la TVA du bail commercial font partie des impôts que le propriétaire doit payer dans le cadre du bail.

Bail commercial type

Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 31/05/2021

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Martinet
Martinet
juillet 2, 2018 4:12

Bonjour, un propriétaire de murs commerciaux, a-t’il le droit de faire payer la totalité des travaux concernant l’entretien d’un ascenseur ( exemple remplacement d’une porte), à son locataire, sachant que sur le bail commercial il est spécifié que le locataire paye les “charges locatives”.
Merci.

Sabrina
Sabrina
février 27, 2019 8:55
Reply to  Martinet

Bonjour,

Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires.

Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr.
Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr

Mike
Mike
janvier 13, 2020 7:24

Bonjour,
Quel est le délai de prescription de rappel par le locataire du trop percu de charges dans un bail commercial ??

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 14, 2020 11:09
Reply to  Mike

Bonjour,
La loi met à la disposition du bailleur et du locataire un délai de 3 ans pour effectuer la demande de régularisation des charges locatives.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

RUIZHE
RUIZHE
février 24, 2020 1:53
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour,
Mon propriétaire m’a adressé pour régulariser les charges de 2015 – 2018. A-t-il droit? sachant que toutes ces charges sont datées plus de 3 ans.
Merci infiniment.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 28, 2020 12:07
Reply to  RUIZHE

Bonjour, La délai de prescription pour effectuer une régularisation des charges est de 3 ans. La computation de ce délai démarre à la date d’exigibilité des charges. Par exemple, pour une charge locative de 2018, le bailleur a le droit de régulariser son paiement jusqu’en 2021. Toutefois, pour les charges effectives avant le 27 Mars 2014, le délai de prescription reste de 5 ans pour toutes les demandes de réclamation introduites avant le 27 Mars 2017. Après le 27 Mars 2017, le délai de 3 ans s’applique uniformément, indifféremment de la date de la dette. En espérant que cette réponse… Lire la suite »

LUCAS
LUCAS
avril 19, 2020 3:20

Bonjour
Je suis locataire d’un bail commercial qui doit avoir une soixantaine d’annees il se fait que les vitres sont d’origines et sont dans un mauvais etat Est ce que le proprietaire doit les changer car point de vue commercial cela ne fait pas trop jolie en plein centre ville
Merci pour votre reponse

Pascal Vanaker
mai 18, 2020 3:58

quelle fourchette de coût d’un bail à construction pour un terrain de 2000m2 pour construire 15 logements sociaux dans une ZAC? le pris de vente du terrain est de 105€/m2, quel pris de location pour un bail de 25ans?
Pas de blabla, des exemples concrets seront appréciés.
merci

khidas
khidas
octobre 23, 2020 11:10

Bonjour,
J’ai céder mon droit au bail en décembre 2019. J’avais donc provisionné 11 douzième des charges.
La régularisation de mes charges s’effectuait en temps normal en septembre.
Je n’ai aucune nouvelle de mon ex propriétaire. Est ce que je suis en droit de réclamer le trop versé ( estimé à 800 euros par rapport aux années précédentes), sachant que je ne suis plus locataire du bien.
Merci

Salmon
Salmon
novembre 30, 2020 10:48

Bonjour,
Nous avons des fenêtres qui ferment mal et laisse passer l’air. Est-ce que le propriétaire à des obligatoires de réparation ou c’est à la charge du locataire ?
Merci

Valérie
Valérie
juin 17, 2021 3:41
Reply to  Salmon

Bonjour,

Le propriétaire a l’obligation d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du bien mis en location, ce compris des volets ou fenêtres défectueux.

En espérant que notre réponse vous aura été utile,
L’équipe LegalPlace

lino
lino
octobre 4, 2021 12:27

Bonjour Locataire dans un centre commercial, je souhaiterais savoir si tous les commerces sont forcément soumis au même règles de bail, vis à vis des charges d’exploitation et d’animation. J’ai une opacité complète des informations du bailleur sur ces 2 sujets. Concrètement je n’arrive pas à savoir si dans un ensemble commercial, il est légal de ne pas être soumis au mêmes règles vis à vis de son enseigne, car l’ensemble des commerçants en bénéficie de la même manière ( bien sur en focntion du tantième et de la surface ) . Y a t’il des règles en la matière… Lire la suite »

Mélie
Éditeur
octobre 19, 2021 9:17
Reply to  lino

Bonjour,
Dans un ensemble locatif commercial, il peut être légal de ne pas être soumis aux mêmes règles vis à vis de son enseigne. En effet, chaque enseigne étant différente, elle nécessite un traitement différent puisque la taille, et les prestations vont varier de l’une à l’autre.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris