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L'équipe LegalPlace

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Charges dans un bail commercial : répartitions et dépenses

Le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. La répartition des charges et des dépenses entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail dans un inventaire précis et limitatif.

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

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Charges du bail commercial supportées par le bailleur

Le bailleur a l’obligation légale de supporter lui-même les charges suivantes :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (ravalement, isolation, charpente, toiture, etc) ;
  • les dépenses de travaux attachés à la vétusté de l’immeuble ;
  • les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du bien loué ;
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ;
  • les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Les taxes, les redevances et les impôts relatifs à la propriété des locaux (par exemple, la contribution économique territoriale) ne peuvent pas non plus être imputés au locataire. Cependant, la taxe foncière ou la TEOM ne sont pas concernées par cette interdiction, et pourront donc être mises à la charge du locataire.

Si le bien loué s’inscrit dans un ensemble immobilier, le bailleur ne peut pas non plus imputer les charges et les impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Charges du bail commercial pouvant être supportées par le locataire

Les dépenses d’entretien et de réparations courantes sont quant à elles des charges locatives supportées en principe par le locataire. Sont notamment concernées les dépenses liées à sa consommation d’énergie ou d’eau, les taxes liées à son activité, les dépenses d’entretien et de réparations courantes (les peintures par exemple), etc.
Ces charges sont donc attachées à l’occupation des locaux, on y trouve :
  • les dépense courantes d’électricité, de gaz et d’eau ;
  • les dépenses relatives aux réparations courantes et à l’entretien (peinture, appareils de chauffage, sanitaires, etc) ;
  • les travaux d’embellissement des locaux pour dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique ;
  • les impôts, taxes, redevances, contributions et charges liés à l’usage des locaux loués (taxes additionnelles à la taxe foncière, taxe foncière, voirie, enlèvement des ordures ménagères, etc.).

Les autres catégories de charges (honoraires de prestataires externes, primes d’assurances, etc) sont à répartir entre le bailleur et locataire. Dans la majeur partie des baux, l’intégralité de ces autres charge est supportée par le locataire.

Attention, l’obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux (qui incombent normalement au bailleur), doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur, qui en reste redevable.

Il est donc important de prévoir une « clause balai » prévoyant la répartition des futures charges. Cette clause sera le plus souvent rédigée, peu ou prou, comme suit : « Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque. »

A noter toutefois qu’en cours de bail, le bailleur aura l’obligation d’informer le locataire de toute création de nouvelles charges et de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires s’il y en a plusieurs.

Mode de répartition des charges locatives du bail commercial

La répartition des charges entre le bailleur et le locataire peut être réalisée par voie conventionnelle, ou bien sinon par le biais d’un juge en cas de conflit.

Dans la première situation (et c’est la solution la plus classique), les parties répartissent à leur convenance la charge des réparations ou des taxes et impôts en insérant expressément une clause en ce sens.

Dans le deuxième cas de figure, si un désaccord apparaît entre les parties, le juge interprète les clauses de répartition des charges.

Répartition conventionnelle des charges du bail commercial

Un contrat de bail commercial doit obligatoirement comporter une clause indiquant de manière précise et exhaustive :

  • l’inventaire limitatif des catégories de charges (entretien, copropriété, impôts et taxes, etc.) attachées au bien loué ;
  • la répartition de ces charges entre le bailleur et le locataire ;
  • dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail doit mentionner la répartition des charges entre les différents locataires, en fonction de la surface que chacun d’entre eux occupe au titre de son bail.

Le bailleur a l’obligation de transmettre au locataire un état récapitulatif des charges de l’année passée, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Cet état devra être adressé 3 mois au moins avant la reddition des charges de copropriété si l’immeuble est en copropriété, (article R145-36 du code de commerce).

Par exemple : pour une année N, l’état récapitulatif devra être transmis au locataire avant le 30 septembre de l’année N+1.

Le bailleur a également l’obligation de transmettre au locataire tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés, et ce à chaque fois que le locataire en fait la demande.

En cours de bail, le bailleur doit informer les locataires :

  • de toute création de nouvelles charges,
  • de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les 3 ans (dans les 2 mois qui suivent l’échéance triennale), le bailleur doit communiquer à chaque locataire :

  • un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel,
  • un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les 3 années précédentes, précisant leur coût.

Répartition des charges par le juge

Si un désaccord apparaît entre les parties, il appartient au juge d’interpréter la répartition des charges entre le bailleur et le locataire.

En présence d’une clause de répartition des charges, le juge interprète strictement celle-ci et le preneur ne peut pas se voir réclamer le paiement des charges qui ne lui ont pas été expressément transférées par le bail.

Ainsi, si de nouvelles taxes sont créées pendant la durée du bail, le bailleur ne pourra faire supporter ces nouvelles charges au preneur que si, et uniquement si, l’hypothèse a été visée par une des clauses du bail.

En l’absence de clause de répartition des charges, le juge se référera par défaut au code civil et aux règles énoncée plus haut.

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