ConnexionTout savoir sur le dépôt de garantie du bail commercial
Dernière mise à jour le 06/07/2026
- Qu’est-ce que le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
- Quel est le montant du dépôt de garantie d’un bail commercial ?
- Dépôt de garantie du bail commercial et TVA
- Dépôt de garantie du bail commercial : le locataire a-t-il le droit a des intérêts ?
- Imposition du dépôt de garantie du bail commercial
- Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local commercial ?
- La restitution du dépôt de garantie du bail commercial
- Les autres garanties du bail commercial : acte de cautionnement et caution bancaire
- FAQ
- Le dépôt de garantie d’un bail commercial n’est pas obligatoire, il relève de la liberté contractuelle, mais la plupart des bailleurs l’exigent pour couvrir les impayés et les dégradations du locataire.
- Depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer (3 mois maximum) pour les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de commerce ou de services, hors bureaux et entrepôts.
- Pour les baux commerciaux signés depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 3 mois à compter de la remise des clés au bailleur.
Le dépôt de garantie du bail commercial permet au bailleur de sécuriser son engagement contractuel avec le locataire, notamment en cas d’impayés du loyer et/ou des charges locatives. À ce titre, le locataire titulaire du bail commercial devra verser une somme au bailleur à son entrée dans les locaux.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Afin de se prémunir contre les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles, il est d’usage que le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie au locataire. Même s’il ne s’agit nullement d’une obligation légale, en pratique, un dépôt de garantie est souvent exigé par le bailleur.
Le dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans les locaux peut être tout à fait encaissé par le bailleur. Ce dernier sera simplement tenu à la restitution de ce montant à la fin du contrat de bail commercial. Si le locataire a commis des manquements à ses obligations contractuelles (dégradation des locaux par exemple), le bailleur pourra de plein droit imputer les dépenses nécessaires sur le montant du dépôt de garantie versé par le locataire.
Quel est le montant du dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Historiquement, le montant du dépôt de garantie était librement fixé entre le bailleur et le locataire, le régime des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce) restant silencieux sur son encadrement.
Depuis la loi de simplification de la vie économique, la règle a changé. Pour tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer, soit 3 mois maximum. Ce plafond d’ordre public s’applique aussi à l’ensemble des garanties demandées par le bailleur (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque, nantissement), qu’elles remplacent le dépôt ou s’y ajoutent.
Ce plafonnement vise uniquement les locaux destinés à une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les baux portant sur des bureaux ou des entrepôts en sont exclus.
Pour les baux antérieurs au 28 mai 2026, le montant reste celui prévu au contrat. En pratique, le montant le plus fréquent s’élève à :
- un terme de loyer hors taxes lorsque le loyer est payable d’avance : il s’agit d’un paiement dit à échoir ;
- deux termes de loyer hors taxes lorsque le locataire règle le loyer du mois précédent en fin de mois, il s’agit d’un paiement à terme échu.
Dépôt de garantie du bail commercial et TVA
Le loyer du bail commercial peut être, selon le résultat de la négociation des parties, soumis à la TVA. Ainsi, il est tentant de considérer le dépôt de garantie comme le versement d’un loyer et de l’assujettir à la TVA du bail commercial. Attention, cette pratique est complètement illégale.
Le dépôt de garantie ne peut se voir appliquer un montant de TVA dès lors qu’il ne constitue pas une contrepartie aux prestations prévues dans le contrat de bail commercial. Le bailleur ne peut donc pas réclamer un versement de TVA calculé sur la base du dépôt de garantie.
Toutefois, le dépôt de garantie pourra être soumis à la TVA si le bailleur a définitivement acquis ce montant en compensation des inexécutions ou des manquements contractuels du locataire. En effet, dans ce cas, le dépôt de garantie est inclus dans les frais accessoires du bail commercial.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour de Justice des Communautés Européennes du 8 mars 1988 pose le principe selon lequel le dépôt de garantie du bail commercial doit être assujetti à la TVA s’il existe un lien de causalité entre le droit de jouissance dans les locaux loués et la contre-valeur reçue.
Le calcul de la TVA du bail commercial obéit donc à des règles précises.
Dépôt de garantie du bail commercial : le locataire a-t-il le droit a des intérêts ?
Au-delà de deux termes de loyer, le dépôt de garantie ouvre droit à des intérêts au profit du locataire. Depuis le 28 mai 2026, son montant est par ailleurs plafonné à un trimestre de loyer pour les baux portant sur des locaux de commerce ou de services.
Ainsi, la loi prévoit que dès lors que le bailleur impose un dépôt de garantie correspondant à plus de deux termes de loyer, alors il sera tenu au versement d’intérêts au locataire. Ces intérêts seront payés lors de la restitution du dépôt de garantie au locataire, c’est-à-dire à l’issue du contrat de bail commercial.
Les intérêts sont calculés selon le taux de la Banque de France pour les avances sur titres.
Imposition du dépôt de garantie du bail commercial
D’après une décision du Conseil d’État rendue le 8 mai 1981, le dépôt de garantie du bail commercial ne constitue qu’un simple dépôt et n’est donc pas imposable ni pour le bailleur ni pour le preneur. Le dépôt de garantie ne peut donc pas être considéré comme un bénéfice au profit du bailleur.
Pour le locataire, le dépôt de garantie n’est pas déductible fiscalement des résultats de l’entreprise. En revanche, si le bailleur est tenu au versement d’intérêts, ceux-ci sont considérés comme des bénéfices pour le fonds de commerce exploité dans les locaux loués.
Que devient le dépôt de garantie en cas de vente du local commercial ?
Le dépôt de garantie constitue une dette personnelle du bailleur envers le locataire. Jusqu’à présent, en cas de vente des locaux, le bailleur d’origine restait tenu de restituer le dépôt.
La loi de simplification de la vie économique fait évoluer cette règle pour les mutations (vente, donation, succession) intervenant à compter du 26 août 2026. L’obligation de restituer les sommes versées à titre de garantie est désormais transmise au nouveau bailleur, c’est lui qui rembourse le locataire.
Les autres garanties (caution bancaire, garantie à première demande, hypothèque) deviennent caduques du fait de la mutation. Le bailleur d’origine doit alors restituer au locataire les documents correspondants et procéder aux mainlevées nécessaires, dans un délai de 6 mois.
La restitution du dépôt de garantie du bail commercial
Pendant longtemps, le régime des baux commerciaux est resté silencieux sur le délai de restitution du dépôt de garantie, les parties le fixaient librement dans le bail.
La loi de simplification de la vie économique fixe désormais ce délai. Pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant pas dépasser 3 mois à compter de la remise des clés. Cette remise s’effectue en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de restitution des autres garanties (caution bancaire, hypothèque) est fixé à 6 mois.
La restitution intervient après l’état des lieux de sortie, déduction faite des sommes dues. Si le locataire a manqué à ses obligations (dégradation des locaux ou changement de destination du local sans l’accord du propriétaire), le bailleur peut imputer les dépenses nécessaires sur le dépôt.
Les autres garanties du bail commercial : acte de cautionnement et caution bancaire
Il ne faut pas confondre, par abus de langage, le dépôt de garantie aves les autres mécanismes prévus par la loi permettant d’assurer au bailleur la bonne exécution du contrat de bail commercial.
Parmi ces mécanismes, on peut notamment citer l’acte de cautionnement. Il s’agit ici d’une personne qui décide de se porter garante pour le locataire titulaire du bail commercial. Ainsi, en cas de défaillance du locataire, le bailleur pourra se retourner vers le garant afin de réclamer son dû. Si l’acte de cautionnement est simple, le bailleur devra au préalable sommer le locataire de s’exécuter avant de pouvoir se retourner contre le garant. En revanche, si l’acte de cautionnement est solidaire, le bailleur pourra directement se retourner contre le garant, sans action préalable, afin de réclamer les sommes qui lui sont dues.
Il y a aussi la caution bancaire. Dans le cadre d’une caution bancaire, le locataire titulaire d’un bail commercial doit verser une somme d’argent sur un compte bancaire bloqué. Cette somme correspond généralement à plusieurs mois de loyers. Ainsi, en cas d’impayés, le bailleur pourra demander le déblocage de cette somme pour recouvrer les créances du locataire.
Le dépôt de garantie ne doit pas non plus être confondu avec le pas-de-porte, cette somme, versée à l’entrée dans les lieux, constitue un droit d’entrée qui n’est pas restituable, contrairement au dépôt de garantie.
- Le dépôt de garantie du bail commercial sécurise le bailleur contre les impayés et les dégradations, sans être obligatoire. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, il est plafonné à un trimestre de loyer, doit être restitué dans un délai maximal de 3 mois après la remise des clés, et son obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur en cas de vente à compter du 26 août 2026. Au-delà de deux termes de loyer, il produit des intérêts au profit du locataire, et il ne peut jamais être soumis à la TVA lors de son versement.
FAQ
Le dépôt de garantie est-il obligatoire dans un bail commercial ?
Quel est le montant maximum d'un dépôt de garantie de bail commercial ?
Un bail commercial peut-il exiger une caution bancaire ?
Le dépôt de garantie d'un bail commercial est-il soumis à la TVA ?
Peut-on réviser le montant du dépôt de garantie en cours de bail ?
Le dépôt de garantie du bail commercial produit-il des intérêts ?
Que faire si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 06/07/2026
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour, j’ai loué en bail précaire un local commercial, pendant 7 ans le dépot de garantie malgré la signature de sortie signée ne veut pas m’être réstitué car la peinture de la porte d’entrée est écaillée naturellement avec les clés, la propriétaire a fait un devis de 700€ de peinture qu’elle estime devoir tout refaire porte+ vitrine et ne veut donc pas me rembourser les 500€ de dépot de garantie , est elle dans son bon droit, quel recours dois je prendre?.Dans l’état des lieux de sortie, il n’est pas signalé des travaux dans ce sens juste le statut de… Lire la suite »
Bonjour,
À titre général, la restitution du dépôt de garantie dépend des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie et de leur imputabilité (art. 1730 Code civil). Le bailleur peut retenir les sommes justifiées par des réparations.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous sommes locataires dans un centre commercial depuis plus de sept ans, décembre a été racheté par le Crédit Agricole, et il vient de nous demander une régule de dépôt de garantie.
Et une refacturation d’eau du triple de ce que nous payons sur le même site l’activité avec le même chiffre d’affaires Merci De votre retour
Bonjour,
Légalement, le nouveau propriétaire peut demander une régularisation du dépôt de garantie uniquement si le bail le prévoit expressément, notamment en cas de révision du loyer.
Concernant la refacturation de l’eau, elle doit être justifiée, proportionnelle à la consommation réelle ou à la clé de répartition prévue au bail.
Une augmentation injustifiée ou sans justificatif précis pourrait être contestée.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
bonjour , je vais louer un local commercial en decembre il me demande une caution bancaire d’un an minimum mais ca m’agendre trop de frais puis je demander une caution bancaire de 3 mois ou meme un depot de garantie a la place de caution bancaire n’ayant pas de garant physique ?
Bonjour,
Le bailleur est libre de négocier les garanties, mais il ne peut pas imposer une caution bancaire disproportionnée si elle rend le bail excessivement contraignant (art. 1104 Code civil sur la bonne foi contractuelle).
Il est alors possible de proposer un dépôt de garantie (souvent 3 mois de loyer en bail commercial) à la place ou négocier une caution bancaire plus faible.
Rien ne l’oblige légalement à accepter, mais vous n’êtes pas tenu d’accepter ses conditions initiales.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour nous avons signé un bail commercial avec un dépôt de garantie de 3000 euro avec clause suspensive d’obtenir un accord de principe des banques, chose que nous n’avons pas obtenu malheureusement. Nous avons adressé plusieurs mails au bailleur afin qu’il annule le bail et nous restituer le dépôt de garantie car sur le contrat en vain. Nous n’avons même pas de retour de mail et comme nous sommes passés par une agence immobilière nous à leur avons signalé la situation et qu’ils relancent aussi de leur côté, en vain. Quelle suite à donner si nous ne récupérons pas cette… Lire la suite »
Bonjour,
Si la clause suspensive de prêt n’a pas été réalisée, le bail commercial est caduque et le dépôt de garantie de 3 000 € doit être restitué (article 1304-6 du Code civil).
En l’absence de réponse du bailleur :
– Lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé ;
– En cas de silence, saisir le tribunal judiciaire du lieu du local pour demander le remboursement ;
– L’agence n’étant qu’intermédiaire, il faut agir directement contre le bailleur.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Je vous remercie pour votre retour rapide. Petite coquille dans mon mail il s’agit de frais d’honoraires de bail au lieu de dépôt de garantie. Je ne sais pas si cela change quelque chose.
Bonjour,
Peut-on dans un bail commercial, avec l’augmentation des loyers à date anniversaire du réajuster le montant du DG (d’un montant de deux mois) au nouveau montant du loyer révisé?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour, Dans le cadre d’un bail commercial, il est possible d’ajuster le montant du dépôt de garantie (DG) en fonction de la révision du loyer, mais cela doit être prévu expressément dans les termes du contrat de bail. Si le bail commercial stipule que le dépôt de garantie peut être réajusté à chaque révision du loyer, il est alors possible de l’augmenter à hauteur du montant du loyer révisé, par exemple, à hauteur de deux mois de loyer. Toutefois, si aucune disposition n’a été convenue dans le bail, le montant du dépôt de garantie ne pourra pas être modifié automatiquement.… Lire la suite »
Bonjour,
comment calculer les intérêts sur une caution pour un bail 3/6/9 ? On prend par période ou le taux à changer sur la durée ? Ou le dernier taux ? Est ce que le taux est annuel ?
Bonjour, Les intérêts dus sur une somme versée à titre de dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial (type 3/6/9) doivent être calculés en fonction du taux d’intérêt légal applicable à chaque période annuelle, et non d’un taux unique ou du taux en vigueur à la fin du bail. Conformément à l’article L112-1 du Code monétaire et financier, ces intérêts sont calculés de manière annuelle, sur la base du taux en vigueur pour chaque année concernée. Le dépôt de garantie n’est productif d’intérêts que si cela est expressément prévu dans le contrat de bail, ce qui est assez… Lire la suite »
Bonjour, J’envisageais de signer un bail commercial avec 2 associés. J’ai versé le dépôt de garantie au propriétaire pour montrer notre bonne foi. Finalement mes associés ce sont retiré du projet et le contrat de bail n’a pas était signé. J’ai signalé à l’agence qui s’occupait du dossier que nous pouvons pas continuer et que je demande à ce que le remboursement du dépôt de garanti me soit restitué . Il m’a fait comprendre oralement qu’il y aura des conséquences vue que nous nous sommes retiré avant signature et que du coup le propriétaire risque de prendre en “otage” ce… Lire la suite »
Bonjour,
titulaire d’un bail commercial pour lequel le bailleur ne m’a pas demandé le versement d’un dépôt de garantie a la signature, il me réclame 5 ans après d’en verser un.. en a t il le droit ?
Merci bcp
Bonjour,
Il est important de consulter le contrat de bail initial que vous avez signé. Les conditions concernant le dépôt de garantit, s’il est requis, devraient y être stipulées.
Il est possible d’avoir un délai de réclamation du dépôt de garantie. Si le bailleur n’a pas demandé de dépôt de garantie au moment de la signature du bail, cela pourrait potentiellement influencer sa capacité à le réclamer après un certain délai.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.