Le contrat de location, couramment appelé contrat de bail, est un contrat utilisé pour la location d’un bien immobilier. Celui-ci est conclu entre le propriétaire du bien et le locataire.

L’objet du contrat de location

Le contrat de location porte sur divers types de biens immobiliers. En effet, celui-ci peut être conclu pour un : 

• logement d’habitation (maison ou appartement) ;
• local commercial de type boutique ;
• bureau ;
• parking, un garage, un emplacement de stationnement ;
• salle ;
• box pour stockage de meubles.

Les différents types de baux

Ainsi, selon l’objet du contrat de location, les parties peuvent déterminer le type de bail à signer. En effet, il existe différents types de baux. Ceux-ci bénéficient de caractéristiques et de régimes différents. Il est donc utile de pouvoir les différencier.

Les parties au contrat

La rédaction d’un contrat de location s’effectue entre plusieurs parties. En effet, celui-ci doit être signé par le futur locataire et par le bailleur, propriétaire des lieux.

Le propriétaire peut être un particulier, un professionnel ou une société (telle qu’une SCI). Il peut ainsi agir seul ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.

Par ailleurs, le locataire peut également être un particulier ou un professionnel. En effet, la location a pour objet divers besoins tels que l’exercice d’une activité commerciale ou la location d’une résidence principale.

Le cadre juridique du contrat de location n’est pas le même selon le type de bien immobilier à louer et le type de location.

Les différents types de régimes applicables

Le contrat de location peut ainsi être simplement soumis au régime de droit commun du Code civil (articles 1713 et suivants du code civil), ou à des régimes légaux particuliers. Ceux-ci viendront s’appliquer en priorité sur le régime de droit commun de la location.

Il en va ainsi, par exemple, des règles relatives à

• l’encadrement des loyers en France pour les baux d’habitation ;
• le droit au renouvellement par le locataire du bail commercial ;
• la durée minimale du bail bail commercial ou la durée maximale du bail dérogatoire.

Les mentions obligatoires requises

Selon le régime applicable, la rédaction d’un contrat de location sera donc plus ou moins libre. Ainsi, s’agissant des contrats très normés portant sur la location d’une résidence principale ou d’un local commercial, le contrat de location devra comporter certaines mentions obligatoires.

Il peut s’agir de :

• La désignation des lieux loués ;
• La durée de la location ;
• Le montant du loyer ;
• Les conditions de révision du loyer ;
• Les conditions applicables au dépôt de garantie ;
• Les annexes obligatoires ;
• La nécessité de communiquer un dossier de diagnostics techniques au locataire etc.

Ainsi, selon le type de location, on liste divers régimes applicables aux modèles de contrats de location suivants.

Les différentes lois applicables

Concernant les contrats de location, plusieurs lois ont apporté des modifications importantes. En effet, la loi ALUR entrée en vigueur en 2014 a imposé de nombreuses obligations pour les propriétaires. Par ailleurs, la loi ELAN entrée en vigueur en 2018 a créé de nouveaux contrats de location.

La loi ALUR

La loi ALUR a pour principal objectif l’amélioration de l’accès au droit à un logement décent. Elle a également pour but de développer la transparence et l’innovation.

Ainsi, elle impose diverses obligations pour le bailleur ainsi que pour le locataire :

• une demande d’autorisation préalable de mise en location (pour les secteurs géographiques concernés)
• la réalisation de diagnostics immobiliers obligatoires
• la rédaction des contrats de location en respectant les modèles types

La loi ELAN

La loi ELAN a apporté également quelques modifications concernant les contrats de location. En effet, celle-ci a instauré notamment :

• le bail mobilité : contrat de location d’une durée de 1 à 10 mois

• la garantie Visale :  garantie gratuite bénéficiant aux étudiants. Celle-ci permet de ne pas demander de caution à un tiers.

Les caractéristiques du contrat de location

Les baux disposent de caractéristiques différentes. Celles-ci sont utiles à connaître car elles permettent une meilleure rédaction des contrats de location.

Le bail commercial

Le bail commercial est soumis aux dispositions du code du commerce (et notamment les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Il doit également être conforme à loi Pinel de 2014.

Ainsi, le bail commercial doit comporter :

• un droit au renouvellement du bail :
• un encadrement des règles relatives à la révision triennale du loyer : les parties peuvent décider d’insérer une clause d’échelle mobile dans le contrat de bail, permettant d’automatiser une révision annuelle du loyer
• un encadrement des règles relatives à la répartition des charges locatives : le contrat de bail devant précisément viser les charges supportées par le locataire

• une obligation d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie.

Le bail professionnel

Le bail professionnel est notamment soumis aux dispositions des articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Le locataire ne dispose toutefois pas d’un droit au renouvellement du bail. C’est notamment pour cela que le bail professionnel est très prisé des propriétaires.

Le contrat est, pour le reste et dans la pratique, assez proche d’un bail commercial. Le locataire ne bénéficie toutefois pas de la propriété commerciale.

Le bail vide ou bail meublé

Les baux d’habitations vides ou meublées sont encore plus strictement encadrés par la loi, compte tenu des problématiques de logement en France.

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement du bail. Par ailleurs, le bailleur ne pourra donner congé, en fin de bail de location, que dans des cas limitativement retenus par la loi. En effet, il est possible de donner congé pour :

• reprise pour habiter dans le logement, ou le congé pour
• vente du logement,

De plus, la loi encadre également les augmentations de loyers en zone tendue ainsi que, pour les villes Paris (depuis le 1er août 2015) et Lille (pour les baux conclus à partir du 1er février 2017), le montant du loyer par la fixation d’un loyer de référence.

La durée du contrat de location

La rédaction du contrat de location

• le type de location
• le bien
• l’usage qui en sera fait

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