Contrat de location - Gratuit

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location, plus fréquemment désigné “bail”, est utilisé dans le cadre de la location d’un bien immobilier. Il est conclu entre le bailleur et le preneur pour une durée déterminée et moyennant un loyer que le preneur s’engage à payer.

Les différents types de contrat de location

Selon le type de bien loué, il existe différents types de baux qu’il convient d’étudier afin de ne pas commettre d’erreurs :

• Bail commercial concerne les locaux commerciaux, industriels ou artisanaux pour exercer une activité professionnelle ;
• Bail professionnel concerne les locations à un professionnel libéral (avocat, comptable, notaire, médecin etc.) ;
• Contrat de location non meublée consiste en la location d’un logement vide à un particulier afin qu’il y installe sa résidence principale ;
• Contrat de location meublée : location meublée à un particulier pour y installer sa résidence principale
• Bail précaire consiste à louer un local pour une courte durée, a un commerçant ou un artisan ;
• Contrat de location saisonnière : il s’agit d’une location à des particuliers pour la période des vacances.

Les modèles PDF et Word proposés par LegalPlace

Maintenant que vous savez quel type de bail s’applique à votre situation, il ne vous reste qu’à le rédiger. Pour ce faire, LegalPlace vous propose différents modèles de contrat de location, qu’il vous suffit de compléter. Ces modèles, rédigés par nos juristes, sont à jour de la législation actuelle et entièrement personnalisables.

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Quelles sont les réglementations encadrant le contrat de location ?

Selon le type de location et les caractéristiques du bien loué, le cadre juridique peut varier. Ainsi, si certains contrats de location sont régis par le droit commun des contrats, d’autres baux vont quant à eux dépendre de législations différentes.

Le droit commun des contrats

Les articles 1713 et suivants du Code civil régissent les baux d’habitation qui ne comportent aucune spécificité. Concrètement, ces articles s’appliquent sous réserve que ni les dispositions de la loi ALUR, ni celles de la loi ELAN ne s’appliquent.

La loi ALUR (2014)

La loi ALUR a été mise en place pour protéger les locataires vulnérables et améliorer leur accès au logement. Ainsi, et dans le but de garantir aux locataires le droit à un logement décent, la loi ALUR impose désormais aux bailleurs :

• De fournir un certain nombre de diagnostiques immobiliers au locataire ;
• D’effectuer une demande d’autorisation préalable de mise en location du logement ;
• De respecter les nouvelles mesures d’encadrement des loyers en zone tendue.

La loi ELAN (2018)

Cette loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique à mis en place plusieurs dispositifs :

• Le bail électronique, permettant de dématérialiser la procédure à l’aide d’une signature électronique notamment ;
• Le bail mobilité, un contrat de location non renouvelable qu’il est possible de conclure pour une courte durée (entre 1 et 10 mois) ;
• La garantie Visale : gratuite et sous conditions, elle est destinée aux locataires qui éprouvent des difficultés à trouver un garant.

Loi climat et résilience (2020)

Cette loi a été instaurée dans le but d’améliorer la performance énergétique des logements loués. Ainsi, désormais, les baux d’habitation doivent être assortis de 2 documents informatifs concernant la performance énergétique du logement :

• L’étiquette de performance énergétique
• Le montant total annuel des dépenses d’énergies.

Autre mesure phare de cette loi, l’interdiction de réviser à la hausse le loyer d’un logement considéré comme « passoire énergétique ». Concrètement, tous les logements classés F ou G, ne pourront plus voir leurs loyers révisés à la hausse tant qu’ils n’augmenteront pas leurs performances énergétiques.

Comment rédiger un bail ?

La rédaction d’un contrat de location est plus ou moins stricte selon le type de bien loué, et sa destination. Il existe des mentions obligatoires à inserer lors de sa rédaction, mais aussi des clauses abusives qu’il est interdit de faire figurer au contrat.

Le contenu obligatoire du contrat de location

Les mentions suivantes sont impératives pour conclure un contrat de location :

• Identification des parties
• Désignation des lieux loués et leur destination
• Durée de la location
• Conditions relatives au loyer et aux charges
• Conditions relatives au dépôt de garantie
• Le cas échéant, les informations relatives aux frais d’agence

Certains documents destinés à la parfaite information du locataire seront également à fournir, en annexe du bail.

Les parties au contrat

Un contrat de location est conclu entre deux parties : le bailleur (propriétaire du bien) et le locataire (le preneur). Ces parties doivent être identifiées et identifiables dans le contenu du contrat, c’est pourquoi il est impératif de mentionner :

• Les coordonnées du propriétaire
• Celles des locataires
• Les coordonnées (nom et siège social) du gestionnaire dans le cas ou le logement ne serait pas directement géré par le propriétaire
• La date de prise d’effet et la durée du bail

Désignation et destination du bien loué

Certaines informations concernant le logement doivent impérativement être mentionnées dans le contrat de location, telles que :

• Le type de bien immobilier loué (maison, appartement, hangar etc.)
• Les caractéristiques du bâtiment (immeuble ou copropriété) et sa date de construction ;
• La surface habitable du logement
• Le nombre de pièces
• La liste des équipements privatif et commun
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail

Il arrive que le bien loué soit destiné à plusieurs usages. C’est pourquoi il est nécessaire de faire figurer au contrat la destination des locaux loués qu’il s’agisse d’un simple bail d’habitation, d’un bail commercial ou encore d’un bail mixte.

Durée du bail et préavis

La durée du bail dépend de son type. En effet, selon le type de bail conclu, la durée varie. Ainsi, la durée d’un bail commercial diffère de celle d’un bail professionnel par exemple. Le tableau suivant répertorie les durées correspondant au type de bail :

Charges et loyer

Le montant du loyer, des charges, ainsi que les modalités de paiement et de révision sont des éléments essentiels du contrat de location. A ces éléments s’ajoute le montant du dernier loyer appliqué au précèdent locataire, s’il a quitté le logement moins de 18 mois avant la conclusion du nouveau bail.

Concernant le montant du loyer, il est important de noter que certaines zones font l’objet d’un encadrement strict. Ainsi, si en principe le montant est fixé librement, il existe plusieurs zones dans lesquelles ce n’est pas le cas : Paris intra-muros, Lille et les autres zones tendues.

Les baux concernant les logements situés dans les zones susmentionnées devront alors indiquer en supplément :

• Le montant du loyer de référence;
• Le montant du loyer de référence majorée;
• L’éventuel complément de loyer.

Dépôt de garantie

Versé au propriétaire au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie (ou caution) n’est en principe utilisé qu’en cas de dégradation du logement ou d’impayés de loyer par le locataire. En l’absence de dégradation, il lui sera ainsi restitué dans un délai d’un mois suivant la date de fin du contrat de location.

Son montant varie en fonction du type de bail signé. Par exemple, pour un logement vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer, contre deux mois pour un logement meublé.

Informations relatives aux frais d’agence

Dans le cas où une agence serait mandatée pour la gestion du logement, le contrat de bail doit impérativement mentionner :

• Les modalités de partage des frais d’agence ;
• Le montant des honoraires appliqués.

La loi ALUR précise sur ce point que la part des frais dus par le locataire ne peut excéder celle du propriétaire du logement concerné.

Les annexes au contrat de location

Pour signer le bail, divers documents doivent être annexés au contrat :

• Le dossier des diagnostics techniques (état des installations électriques et de gaz, diagnostic de performance énergétique, éventuelle présence de plomb ou d’amiante etc.) ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’attestation d’assurance habitation du locataire ;
• Une notice informative concernant les droits et obligations des parties ;
• Si le logement est conventionné, un exemplaire de la convention ANAH ;
• Une copie de la grille de vétusté s’il a été convenu entre les parties de l’appliquer ;
• Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété.

Les clauses abusives du contrat de bail

Dans un souci de protection des locataires, certaines clauses du contrat de bail sont considérées comme abusives et ne disposent ainsi d’aucune valeur juridique. Sont interdites et réputées non écrites les clauses :

• Autorisant le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail ;
• Imposant le prélèvement automatique ou les billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
• Qui autorisent le prélèvement du loyer directement sur le salaire du locataire ;
• Autorisant le bailleur à percevoir des indemnités en cas de non-respect des clauses du contrat ;
• Imposant au locataire de verser un montant supplémentaire au dépôt de garantie convenu lors de l’état des lieux ;
• Facturant au locataire l’envoi des quittances de loyer;
• Obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation choisie par le bailleur :
• Interdisant au locataire : d’héberger des invités, d’utiliser le logement pour pratiquer une activité associative, politique ou syndicale ;
• Imposant que le locataire soit automatiquement reconnu responsable des dégradations du logement ;
• Prévoyant de renouveler ou de reconduire automatiquement le bail pour une durée inférieure à 3 ans ;
• Prévoyant d’autres motifs que les clauses de résolution légales pour la résiliation du contrat.

Les clauses résolutoires du contrat de bail

Certaines clauses permettent au bailleur de résilier le contrat de location si le locataire ne les respecte pas. Ainsi, chaque propriétaire est libre d’inclure dans le bail les clauses résolutoires suivantes :

• Une clause de non-paiement du loyer ou des charges ;
• Défaut de souscription d’une assurance habitation ;
• Non-versement du dépôt de garantie ;
• En cas de trouble du voisinage, notamment par des nuisances sonores.

Comment modifier, résilier ou renouveler un contrat de location ?

Comme tout contrat, un bail est susceptible d’être modifié en cours de vie, de même qu’il est possible de le renouveler ou de le résilier.

La modification du bail

Pour apporter des modifications à un contrat de location, il faut impérativement rédiger un avenant au bail. Une fois signé par les deux parties, cet avenant sera annexé au contrat initial.

Le renouvellement du bail

En principe, le renouvellement d’un contrat de location est tacite. Cela implique qu’à défaut de congé posé par le locataire ou le bailleur, le contrat se poursuit dans les conditions initiales.

Le bailleur peut toutefois renouveler en imposant une hausse du loyer, sous réserve qu’elle soit conforme aux dispositions encadrant le montant des loyers en France.

La résiliation du bail

Pour résilier votre contrat de location, il vous faudra en premier lieu informer votre bailleur de votre volonté de partir par lettre recommandée avec accusé de réception. Une période de préavis sera à respecter dont la durée dépend des caractéristiques du logement habité :

• 1 mois pour un logement meublé ;
• 3 mois pour un logement vide.

Si la résiliation est à l’initiative du bailleur, ce dernier ne dispose en principe que de 3 motifs légaux pour se sortir du contrat : le congé pour reprise, celui pour vendre le bien et enfin un congé pour motif légitime et sérieux.