Contrat de location - Gratuit

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location est utilisé lorsqu’un bien immobilier est loué. Il est établi entre le propriétaire et le locataire pour une période spécifique, moyennant le paiement d’un loyer que le locataire s’engage à verser.

Les différents types de contrat de location

L’article 1713 du Code civil régit le contrat de location qui s’applique à toutes les formes de location immobilière. En effet, selon le bien loué, il existe différents types de contrats de bail. Ils sont listés de manière exhaustive ci-dessous :

• Le bail de location commercial, qui est destiné à une activité commerciale, agricole ou industrielle ;
• Le bail professionnel qui se définit comme la mise en location d’un bien immobilier à un professionnel libéral (comme un avocat, un expert-comptable, un notaire, un médecin, etc.) ;
• Le bail de location meublée, qui concerne la location d’un logement meublé faisant office de résidence principale pour le locataire ;
• Le bail de location vide, qui désigne la mise en location d’un logement non-meublé à un particulier afin qu’il s’en serve comme résidence principale ;
• Le bail précaire consiste à louer un local pour une courte durée, à un commerçant ou un artisan ;
• Le contrat de location saisonnière concerne la location temporaire à des particuliers pendant la période des vacances.

Bon à savoir : Il existe également des baux plus spécifiques, notamment pour les étudiants, les locations de parking ou encore ceux relatifs à la sous-location.

Les modèles PDF et Word proposés par LegalPlace

Maintenant que vous savez quel type de bail s’applique à votre situation, il ne vous reste qu’à le rédiger. Pour ce faire, LegalPlace vous propose différents modèles de contrat de location, qu’il vous suffit de compléter. Ces modèles, rédigés par nos juristes, sont à jour de la législation actuelle et entièrement personnalisables.

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Comment s’assurer que le contrat de location soit bien conforme ?

La rédaction d’un contrat de location devient de plus en plus compliquée. Afin de garantir la sécurité des relations entre propriétaires et locataires, la loi a renforcé considérablement les règles de gestion locative.

La loi Alur (2014)

Cette nouvelle réglementation a pour objectif de renforcer la protection des locataires et améliorer leurs relations avec les propriétaires. Voici les mesures principales :

• Modèle type de contrat de location : les baux d’habitation doivent respecter la forme d’un contrat-type dont les éléments ont été listés dans le contenu de la loi ;
• Principe de l’encadrement des loyers : La loi Alur détermine une liste des zones dites « tendues », c’est-à-dire des zones où le marché immobilier est déséquilibré en raison d’une offre limitée face à une demande élevée. Les locataires concernés auront désormais deux avantages supplémentaires : la loi fixe un loyer de référence au-delà duquel le montant du loyer ne pourra excéder 20% de plus, elle dispose également que le propriétaire ne pourra plus l’augmenter entre deux baux, sauf à respecter l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• Durée du préavis restreint : La loi Alur prévoit dans certains cas la réduction du délai de préavis des locataires de 3 mois à 1 mois.

La loi ELAN (2018)

La loi Elan de 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, a apporté quelques évolutions pour moderniser les rapports entre les propriétaires et leurs locataires :

• Le bail mobilité : est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé. Le bail mobilité donne plus de flexibilité, particulièrement adapté aux étudiants ou aux locataires en mobilité professionnelle ;
• Le bail numérique : cette nouvelle loi prévoit que certains documents liés au bail de location seront à l’avenir numérisés, comme les annexes au contrat par exemple ;
• La garantie Visale : est une caution locative accordée par Action Logement. Ainsi, un futur locataire peut demander à Action logement d’être sa caution, c’est-à-dire de se porter garant pour lui. Pour cela, il doit demander à Action logement la garantie Visale.

Loi climat et résilience (2021)

La loi “Climat et Résilience” de 2021, qui reprend une partie des propositions avancées par la Convention citoyenne pour le climat. Voici les mesures principales :

• L’étiquette de performance énergétique : Cette nouvelle loi l’obligation de calculer votre diagnostic de performance énergétique (DPE). Cet indice renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G), en évaluant sa consommation d’énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre ;
• Le plafonnement des loyers :  les loyers des logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G (« passoires thermiques ») ne peuvent faire l’objet d’aucune hausse ;
• Eradiquer les passoires thermiques : Dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques (logements classés G) devront réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent augmenter le loyer de leur location. Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F).

Comment rédiger un bail ?

La rédaction d’un contrat de location varie en fonction du type de bien loué et de son usage. Certaines mentions obligatoires doivent être incluses lors de sa rédaction, tandis que l’inclusion de clauses abusives est interdite.

Les mentions obligatoires

Certaines mentions sont impératives pour conclure un contrat de location. Parmi elles, on peut notamment citer :

• Identification des parties
• Désignation des lieux loués et leur destination
• Durée de la location
• Conditions relatives au loyer et aux charges
• Conditions relatives au dépôt de garantie
• Le cas échéant, les informations relatives aux frais d’agence

Les clauses interdites

Certaines clauses sont proscrites. Même si elles sont présentes dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites. Cela s’applique notamment à toute clause qui :

• Exige du locataire de souscrire une assurance habitation auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
• Impose le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ;
• Prévoit la résiliation automatique du bail pour des motifs autres que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou la non-souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;
• Établit la responsabilité collective des locataires en cas de détérioration des parties communes de l’immeuble ;
• Déclare automatiquement le locataire responsable des dégradations constatées dans le logement ;
• Prévoit des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble.

Qui sont les parties dans un contrat de bail ?

Un contrat de location est conclu entre deux parties : le bailleur (propriétaire du bien) et le locataire (le preneur). Le contrat de bail doit donc renseigner informations à leurs propos :

• L’identité et les coordonnées du propriétaire ;
• L’identité et les coordonnées du/des locataire/locataires ;
• Les coordonnées (nom et siège social) du gestionnaire dans le cas où le logement ne serait pas directement géré par le propriétaire ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail.

Quelle est la durée du contrat de location ?

Lors de la rédaction d’un bail, il est nécessaire d’indiquer la durée initiale du contrat. Cette durée peut varier en fonction du type de bail et de la personnalité juridique du propriétaire.

La durée de principe

La durée du bail dépend du type de contrat de bail choisi :

•   Pour une location de locaux nus : en général, la durée minimale du contrat de location est de trois ans dans la plupart des cas. Cependant, il est possible de la réduire à un an si le propriétaire peut justifier d’une situation particulière, telle qu’une expatriation d’un an pour des raisons professionnelles. Les contrats de location conclus avec des sociétés ont une durée de 6 ans.
•   Contrat de location meublée : ce type de contrat est conclu pour une durée d’au moins un an, sauf pour les étudiants dont la durée peut être écourtée à 9 mois ;
•   Contrat de location professionnel : le contrat de location professionnel ne peut pas excéder 3 ans.

Le renouvellement du bail

En principe, le renouvellement d’un contrat de location se fait tacitement. Cela signifie que si ni le locataire ni le bailleur ne donnent de préavis de résiliation, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions initiales.

Cependant, le propriétaire a la possibilité de renouveler le bail en augmentant le loyer, à condition que cette augmentation soit conforme aux règles régissant les montants des loyers en France.

La résiliation du contrat

Lorsqu’un locataire souhaite quitter son logement, il doit transmettre une lettre de résiliation de son bail pour donner son préavis de départ à son propriétaire.
Les délais de préavis varient en fonction du type de bail et de la situation du locataire, selon les modalités suivantes :

• 1 mois pour les locations meublées ou étudiantes ;
• 3 mois pour les autres types de locations, sauf situations particulières, notamment logement situé en zone tendue, mutation ou perte d’emploi, état de santé, ect..

Lorsque la résiliation du contrat de location est initiée par le bailleur, ce dernier est généralement limité à trois motifs légaux pour mettre fin au contrat : le congé pour reprise, le congé pour vente du bien, et enfin le congé pour motif légitime et sérieux.

Quel est montant du loyer d’un contrat de bail ?

La conclusion d’un contrat de location suppose que le locataire s’acquitte du paiement du loyer, des charges locatives ainsi que du dépôt de garantie.

Le loyer

En ce qui concerne le coût du loyer, il est essentiel de prendre en compte que certaines régions sont soumises à une réglementation stricte. Par conséquent, bien que, en principe, le montant du loyer puisse être fixé librement, il existe plusieurs zones où cela n’est pas le cas :

• Zone non tendue : dans ce cas, le principe est que la fixation du loyer est libre, et ce tant lors de la première location que lors de la relocation après le départ d’un locataire.
• Zone tendue avec encadrement de la relocation : vous avez la liberté de fixer le loyer initial à votre convenance. Cependant, lors de la relocation à un nouveau locataire, vous ne pourrez pas augmenter le loyer, sauf si cela est justifié par une éventuelle indexation basée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ;
• Zone tendue avec encadrement des loyers il faudra respecter un loyer fixé par arrêté préfectoral. Ce dernier fixe un loyer de référence au m² en fonction de la typologie du bien. Le propriétaire doit donc fixer le loyer en veillant à ne pas dépasser le montant de référence majoré de 20%.

Les baux concernant les logements situés dans les zones susmentionnées devront alors indiquer en supplément :

• Le montant du loyer de référence ;
• Le montant du loyer de référence majorée ;
• L’éventuel complément de loyer.

Les charges

Dans la plupart des cas, à l’exception des locations de maisons individuelles, le loyer principal comprend une majoration représentant les charges du logement payées par le propriétaire, mais récupérables auprès du locataire. Ces charges peuvent faire l’objet d’une provision ou d’un forfait et doivent être régularisées annuellement. Le propriétaire compare alors les charges réelles avec celles facturées au locataire et effectue les ajustements nécessaires.

Le dépôt de garantie

Le propriétaire a le droit de demander le paiement d’un dépôt de garantie afin de couvrir d’éventuels manquements futurs du locataire à ses obligations (comme les loyers impayés, les charges ou l’absence de réparations locatives). Cette somme est versée au moment de la signature du bail, par le locataire ou par un organisme auquel ce dernier a fait appel.

En l’absence de dégradation, il lui sera ainsi restitué dans un délai d’un mois suivant la date de fin du contrat de location.

Son montant varie en fonction du type de bail signé. Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer dans le cadre d’une location meubleé. Au contraire, s’il s’agit d’un logement loué vide, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer.

Informations relatives aux frais d’agence

Dans le cas où une agence serait mandatée pour la gestion du logement, le contrat de bail doit impérativement mentionner :

• Les modalités de partage des frais d’agence ;
• Le montant des honoraires appliqués.

La loi ALUR précise sur ce point que la part des frais dus par le locataire ne peut excéder celle du propriétaire du logement concerné.

Quels sont les documents annexes au contrat de bail ?

Pour signer le bail, divers documents doivent être annexés au contrat :

• Le dossier des diagnostics techniques (état des installations électriques et de gaz, diagnostic de performance énergétique, éventuelle présence de plomb ou d’amiante etc.) ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’attestation d’assurance habitation du locataire ;
• Une notice informative concernant les droits et obligations des parties ;
• Si le logement est conventionné, un exemplaire de la convention ANAH ;
• Une copie de la grille de vétusté s’il a été convenu entre les parties de l’appliquer ;
• Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété.