Les différents types de contrat de location

Les parties au contrat de location doivent déterminer le type de bail à rédiger en fonction de la destination des locaux loués. Il existe en effet différents types de baux, disposant chacun de caractéristiques spécifiques et qu’il convient de différencier.

Quelles sont les réglementations encadrant le contrat de location ?

Le cadre juridique des contrats de location dépend du type de bien immobilier concerné ainsi que du type de bail conclu.

Le droit commun des contrats de location

En l’absence de particularité, les règles des articles 1713 et suivants du code civil régissent les baux des maisons. Ces dispositions sont applicables sous réserve que le logement ne soit pas concerné par les nouvelles dispositions des lois ALUR et ELAN.

La loi ALUR

Entrée en vigueur en mars 2014, la loi Accès au Logement et Urbanisme Rénové (ALUR) a vocation à améliorer l’accès au logement et la protection des locataires vulnérables. Concrètement il s’agit d’une loi offrant aux locataires le droit à un logement décent.

Ainsi, elle a instauré de nouvelles obligations à la charge du bailleur:

• Pour les logements concernés, effectuer une demande d’autorisation préalable de mise en location (formulaire Cerfa 15652*01) ;
• Réaliser une série de diagnostics immobiliers qui seront à remettre impérativement au locataire.

Cette loi a également mis en place une politique d’encadrement des loyers dans les zones où il est particulièrement difficile de se loger, faute de logements disponibles.

La loi ELAN

La loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), en vigueur depuis novembre 2018, a notamment instauré :

• Le bail mobilité : il s’agit d’un contrat de location non renouvelable d’une courte durée (entre 1 et 10 mois)
• La garantie Visale : gratuite, elle est destinée aux locataires éprouvant des difficultés à trouver un garant et qui répondent à certaines conditions d’éligibilité.

Comment rédiger un contrat de location ?

Selon le régime applicable, la rédaction du contrat de location sera plus ou moins libre. Ainsi, certaines mentions sont obligatoires, et à l’inverse, certaines clauses seront considérées comme abusives et ne pourront être intégrées valablement au contrat.

Le contenu obligatoire du contrat de location

Les mentions suivantes sont impératives pour conclure un contrat de location :

• Identification des parties
• Désignation des lieux loués et leur destination
• Durée de la location
• Conditions relatives au loyer et aux charges
• Conditions relatives au dépôt de garantie
• Le cas échéant, les informations relatives aux frais d’agence

Certains documents destinés à la parfaite information du locataire seront également à fournir, en annexe du bail.

Les parties au contrat

Le contrat de location est conclu généralement entre deux parties : le bailleur propriétaire du bien et le preneur futur locataire. Ainsi, il est impératif que les deux parties au contrat y soient identifiées. Il faudra pour cela mentionner :

• Les coordonnées du propriétaire
• Celles des locataires
• Les coordonnées (nom et siège social) du gestionnaire dans le cas ou le logement ne serait pas directement géré par le propriétaire
• La date de prise d’effet et la durée du bail

Désignation et destination du bien loué

Certaines informations concernant le logement doivent impérativement être mentionnées dans le contrat de location, telles que :

• Le type de bien immobilier loué (maison, appartement, hangar etc.)
• Les caractéristiques du bâtiment (immeuble ou copropriété) et sa date de construction ;
• La surface habitable du logement
• Le nombre de pièces
• La liste des équipements privatif et commun
• La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail

Il arrive que le bien loué soit destiné à plusieurs usages. C’est pourquoi il est nécessaire de faire figurer au contrat la destination des locaux loués qu’il s’agisse d’un simple bail d’habitation, d’un bail commercial ou encore d’un bail mixte.

Durée du contrat

Les différents types de contrats de location obéissent chacun à des règles différentes concernant leur durée. Ainsi, la durée d’un bail commercial sera différente de celle d’un bail professionnel par exemple.

Charges et loyer

Le contrat de location doit mentionner les montants du loyer et des charges, leurs modalités de paiement (moyen de paiement, date et fréquence), ainsi que les éventuelles modalités de révision.

A cela, il est nécessaire d’indiquer le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire si ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la conclusion du nouveau bail.

Si en principe le montant du loyer est librement fixé par le bailleur, certaines zones du territoire français font l’objet d’un encadrement strict des loyers. En effet, conformément à la loi ALUR, le loyer ne peut être fixé librement par le propriétaire ni être augmenté entre deux locataires :

• A Paris intra-muros et à Lille ;
• En zone tendue.

Il faudra, pour les logements situés dans ces zones, ajouter au contrat les montants du loyer de référence, du loyer de référence majorée et de l’éventuel complément de loyer.

Dépôt de garantie

Versé au propriétaire au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie (ou caution) n’est en principe utilisé qu’en cas de dégradation du logement ou d’impayés de loyer par le locataire. En l’absence de dégradation, il lui sera ainsi restitué dans un délai d’un mois suivant la date de fin du contrat de location.

Son montant varie en fonction du type de bail signé. Par exemple, pour un logement vide, le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer, contre deux mois pour un logement meublé.

Informations relatives aux frais d’agence

Si le propriétaire a fait appel à une agence pour la mise en location du bien, le bail devra mentionner les modalités de partage des frais d’agence ainsi que les montants des honoraires appliqués.

Les annexes au contrat de location

Pour signer le bail, divers documents doivent être annexés au contrat :

• Le dossier des diagnostics techniques (état des installations électriques et de gaz, diagnostic de performance énergétique, éventuelle présence de plomb ou d’amiante etc.) ;
• L’état des lieux d’entrée ;
• L’attestation d’assurance habitation du locataire ;
• Une notice informative concernant les droits et obligations des parties ;
• Si le logement est conventionné, un exemplaire de la convention ANAH ;
• Une copie de la grille de vétusté s’il a été convenu entre les parties de l’appliquer ;
• Le cas échéant, un exemplaire du règlement de copropriété.

Les clauses abusives du contrat de bail

Dans un soucis de protection des locataires, certaines clauses du contrat de bail sont considérées comme abusives et ne disposent ainsi d’aucune valeur juridiques. Sont interdites et réputées non écrites les clauses :

• Autorisant le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail ;
• Imposant le prélèvement automatique ou les billets à ordre comme mode de paiement du loyer ;
• Qui autorisent le prélèvement du loyer directement sur le salaire du locataire ;
• Autorisant le bailleur à percevoir des indemnités en cas de non-respect des clauses du contrat ;
• Imposant au locataire de verser un montant supplémentaire au dépôt de garantie convenu lors de l’état des lieux ;
• Facturant au locataire l’envoi des quittances de loyer ;
• Obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation choisie par le bailleur :
• Interdisant au locataire : d’héberger des invités, d’utiliser le logement pour pratiquer une activité associative, politique ou syndicale ;
• Imposant que le locataire soit automatiquement reconnu responsable des dégradations du logement ;
• Prévoyant de renouveler ou de reconduire automatiquement le bail pour une durée inférieure à 3 ans ;
• Prévoyant d’autres motifs que les clauses de résolution légales pour la résiliation du contrat.

Les clauses résolutoires du contrat de bail

Certaines clauses permettent au bailleur de résilier le contrat de location si le locataire ne les respecte pas. Ainsi, chaque propriétaire est libre d’inclure dans le bail les clauses résolutoires suivantes :

• Une clause de non paiement du loyer ou des charges ;
• Défaut de souscription d’une assurance habitation ;
• Non-versement du dépôt de garantie ;
• En cas de trouble du voisinage, notamment par des nuisances sonores.