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La despécialisation du bail commercial

La despécialisation du bail commercial

Généralement, l’activité exploitée par le locataire dans les locaux loués au titre d’un bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est spécifiquement visée dans le contrat de location et le locataire ne peut pas exercer une autre activité. L’utilisation des lieux va être tributaire de ce qui a été́ prévu au contrat de bail. La destination du bail est définie et encadrée, le locataire ne peut pas aller au-delà̀ des limites de ces droits.

Il arrive que le locataire souhaite modifier son activité : il doit alors effectuer une demande de déspécialisation auprès du bailleur.

Le législateur à vu la difficulté que pouvait engendrer la déspécialisation et à apporter deux réponses : La déspécialisation partielle et la déspécialisation totale.

 

Demande de déspécialisation partielle

Dans ce cas, le locataire souhaite exercer une activité connexe à celle qu’il est autorisé à exercer, telle que, par exemple, la vente de chaussures en complément à son activité de cordonnerie.

Le locataire devra alors formuler sa demande au bailleur par acte d’huissier. Le bailleur disposera d’un délai de 2 mois pour répondre, faute de quoi il sera réputé consentir à la déspécialisation partielle.

Bon à savoir : Recourir à un huissier lors d’un état des lieux est indispensable en cas de litige.

Le bailleur ne peut refuser la demande que si la nouvelle activité n’est pas connexe à l’activité autorisée dans le bail commercial.

Il peut alors y avoir un conflit entre le locataire et le bailleur sur la question de savoir si l’activité considérée est réellement connexe ou complémentaire à celle prévue dans le bail. Un tel litige pourra être tranché par le juge, qui appréciera souverainement les faits.

L’article L. 145-47 du Code de Commerce fait part des intérêts en présence.

Étant donné que le changement apporté par une déspécialisation partielle est modeste et qu’il est justifié par des raisons et enjeux économiques, la volonté du locataire va primer sur la volonté du bailleur.

Le locataire à le droit de mettre en œuvre une déspécialisation partielle. Il peut changer la configuration des lieux tant que cela reste secondaire, c’est une règle d’ordre public.  En théorie le bailleur ne pourra pas s’y opposer (si une clause tente de s’y opposer dans le bail, celle-ci sera réputée non écrite).

Ainsi donc, le locataire souhaitant ajouter des activités, a le droit de le faire, à condition que celles-ci restent secondaires et connexes. Il ne peut y avoir un changement radical d’activité́.

Néanmoins le bailleur doit quand même en être informé. Cette notification de déspécialisation partielle doit être faite au préalable et doit lui être avertie par acte d’huissier ou lettre recommandée, depuis la réforme de 2015.

Le bailleur dispose d’un délai de 2 mois pour contester la qualification de la déspécialisation, si la déspécialisation est considérée comme totale le bailleur pourra de plein droit la refuser.

Si le locataire met en œuvre son projet sans attendre l’expiration du délai de 2 mois, alors même qu’il s’agit d’une déspécialisation partielle, le bail pourra être résolu pour faute, et à ces torts.

Que peut faire le bailleur face à une déspécialisation partielle ?

Dans le cas où le locataire aura respecté la procédure, il y a deux hypothèses :

Le bailleur ne fait rien

En cas de passivité́ du bailleur, son silence vaut accord, par conséquent le locataire aura le droit de mettre en œuvre son projet de déspécialisation. De plus, si la déspécialisation à des conséquences positives sur l’activité́, le bailleur sera en droit d’invoquer cet élément pour réviser le loyer à la hausse lors de la révision triennale.

Le bailleur conteste la déspécialisation

  • Contestation contre des travaux

Le locataire a un droit d’ordre public d’adapter son activité́, pour autant ce n’est pas le propriétaire des lieux, il y a donc une contrainte matérielle et juridique

Ainsi une exception au droit de déspécialisation partielle existe. En effet si l’adjonction d’activité́ entraine la nécessaire modification de la configuration des lieux (travaux) le bailleur sera en droit de s’y opposer, même si le droit à la déspécialisation est normalement d’ordre public. Il s’agit d’une limite à la déspécialisation partielle.

  • Explications

Il faut distinguer les droits du locataire sur son activité́, et les droits du locataire sur ses lieux.

Le régime sera différent en fonction de ces deux critères, en effet quand le changement de la configuration des lieux est en jeu le bailleur peut s’opposer à̀ cette déspécialisation.

Dans un arrêt du 13 juin 2007, la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a considéré que la prescription par l’autorité administrative de travaux de sécurité, dès lors que ces travaux n’ont été rendus nécessaires qu’en raison de l’adjonction par le locataire d’activités complémentaires à celles contractuellement prévues, ne constituait pas un élément relevant de la force majeure.

Il faut donc conseiller au locataire de ne surtout pas prendre le risque d’exécuter des travaux en cas d’opposition du propriétaire, au grand dam de voir son bail se faire résilier de plein droit.

  •  Contestation sur la qualification de la déspécialisation

En cas de contestation, la solution du litige appartient au tribunal de grande instance saisi par la partie la plus diligente.

Les tribunaux doivent alors exclusivement décider si les nouvelles activités projetées constituent bien des activités connexes ou complémentaires.

Exemple de jurisprudences : Le fait pour une boulangerie-pâtisserie, d’effectuer une vente de sandwichs sera considéré comme connexe ou complémentaire à l’activité de base, qu’est la vente de pains et de pâtisseries. (3ème Civ,3 avril 1996, Pigne c/ Taunais) : la vente de sandwichs et de boissons rafraîchissantes entre dans l’activité de boulangerie-pâtisserie.

En revanche, (Com 18 juin 2000), l’activité de pizzeria, impliquant une cuisson, ne peut être une activité connexe à celle de restauration sous forme de saladerie-sandwicherie, laquelle ne nécessite pas de cuisson, dès lors que les termes de la convention de bail ne permettaient pas une telle adjonction d’activité.

Le bailleur doit-il motiver son refus de déspécialisation ?

Non un bailleur n’a pas besoin de motiver son refus, si celui-ci et non équivoque.

Dans un arrêt du La Cour de cassation du 9 février 2017, après avoir constaté que le bailleur avait fait connaître son refus de manière « non équivoque », la cour a rejeté le recours effectué par l’entreprise en énonçant que le bailleur n’était pas tenu de motiver sa contestation. Cette décision peut paraître inédite car celle-ci semble aller au-delà des termes de l’article L.147-47 du Code de commerce.

Cependant la Cour de cassation a notamment développé une jurisprudence selon laquelle « une clause de non-concurrence ne peut avoir pour effet d’interdire au preneur de solliciter la déspécialisation partielle » de son bail commercial.

 

 Demande de déspécialisation totale ou plénière

L’article L145-48 dispose que :

« Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. »

Dans ce cas, le locataire sollicite un changement total d’activité, sans rapport avec l’activité autorisée dans le bail.

Il peut prétendre à cette déspécialisation totale dans les cas suivants :

  • Il doit être dans la nécessité économique de changer d’activité, pour que son exploitation soit rentable, en plus d’apporter au consommateur un service dont il ne bénéficiait pas suffisamment.
  • Il doit établir que l’activité sollicitée est compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble.

Le locataire effectuera cette demande au bailleur par acte d’huissier, mais également aux créanciers du fonds de commerce.

Le bailleur dispose ici d’un délai de 3 mois pour répondre, son silence valant acceptation.

Il pourra s’opposer à cette demande de déspécialisation totale ou plénière en cas de motif grave et légitime, intérêt personnel ou s’il exerce son droit de reprise des locaux.

A noter : dans les deux cas, la déspécialisation pourrait donner le droit au bailleur de demander une indemnité de déspécialisation pour compenser un éventuel préjudice qu’il lui appartiendra de prouver. Il pourra aussi solliciter, pour autant qu’il le justifie, la modification du loyer.

Attention : le bailleur peut être tenu envers d’autres locataires par une clause de non concurrence portant sur l’activité demandée au titre de la déspécialisation totale. Il devra les tenir informés de la demande qu’il a eue dans le mois après avoir reçu l’acte d’huissier. Une telle situation pourrait, par exemple, justifier le paiement d’une indemnité de déspécialisation.

Le bailleur devra, le cas échéant, effectuer également une déclaration pour une révision de la valeur locative des locaux loués auprès des services des impôts.

Rappel : Tout changement de destination d’un local professionnel en habitation est soumis à une autorisation.

L’exemple le plus fréquent de déspécialisation plénière, est le cas d’invalidité du preneur ou de départ à la retraite du locataire du bail commercial ou (ou bail 3-6-9). Il sera en effet autorisé à céder son bail avec un changement d’activité sauf en cas d’incompatibilité avec la destination et les caractéristiques de l’immeuble (Article. L 145-51 du Code de commerce). Il devra formuler de la même façon sa demande par acte extra judiciaire au bailleur et aux créanciers en indiquant la nature des activités envisagées et le prix de la cession.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Magali Vernier Artiguebieille
Magali Vernier Artiguebieille
août 2, 2019 11:01

Bonjour, quel peut être le montant demandé pour déspécialiser un bail, en % du droit au bail ? Merci