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Le contrat de colocation : un contrat unique ou plusieurs contrats ?

Lorsque plusieurs personnes ni mariées ni pacsées souhaitent habiter dans un même logement, elles peuvent décider de former une colocation, qui devra être matérialisée dans le contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou d’un bail de location meublée.

Notion de colocation : exclusion des couples mariés ou pacsés

La loi Alur a modifié la définition de la colocation afin d’en exclure les époux et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion du contrat de location. Les époux et partenaires ne sont donc pas considérés comme des colocataires mais comme des cotitulaires du contrat de location.

Il suffit donc, en pratique, que l’un d’entre eux signe le contrat de bail pour qu’ils en soient tous les deux titulaires. Ils bénéficient dès lors chacun des droit du locataire, mais également des obligations qui découlent du bail de location et notamment de l’obligation de payer le loyer. Ainsi, chacun d’eux est solidairement tenu de payer la totalité du loyer si l’autre conjoint fait défaillance.

Différents choix pour contractualiser la colocation

En cas de colocation, le propriétaire a le choix entre 3 solutions différentes pour contractualiser cette situation.

La loi définit la colocation comme la location d’un même logement par plusieurs locataires formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

1. Colocation : possibilité de rédiger un contrat unique pour tous les colocataires

Un seul contrat de location est signé entre le bailleur et les colocataires. Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. Chaque colocataire jouit alors de la totalité du logement loué sans distinction (les colocataires organisent alors leur co-jouissance du logement selon leurs souhaits).

Solidarité de chaque colocataire concernant les impayés de l’ensemble des colocataires

Il est judicieux pour le bailleur d’inclure dans le contrat unique une clause de solidarité lui permettant d’exiger de chaque colocataire le paiement de l’intégralité du loyer en cas d’impayés. Concernant le paiement du loyer, les colocataires doivent l’effectuer par paiement unique (ex : un des colocataires paie l’intégralité du loyer et se fait ensuite rembourser par les autres colocataires selon leur quote-part).

Le congé donné par le bailleur en cas de contrat unique

S’il existe une clause de solidarité, le bailleur peut notifier le congé à un seul colocataire, sinon il devra l’adresser à chaque colocataire.

Le congé donné par les colocataires en cas de contrat unique

Si tous les colocataires souhaitent donner congé en même temps, deux possibilités s’offrent à eux : soit chaque colocataire notifie son congé au bailleur, soit tous les colocataires lui adressent un congé commun (le congé devra contenir tous les noms et signatures des colocataires).

Si un seul colocataire souhaite donner congé, il peut librement le faire sans l’accord préalable des autres colocataires. Une clause de relocation dans le contrat permet de remplacer le colocataire sortant par un nouveau. Le bailleur ne sera pas en mesure d’imposer un nouveau colocataire. Le changement de colocataire n’entraînera pas la conclusion d’un nouveau contrat de location mais uniquement d’un avenant au contrat.

Un colocataire qui quitte le logement n’est pas obligé de trouver un remplaçant mais il a tout intérêt à le faire s’il existe une clause de solidarité dans le contrat. En effet, sa solidarité prendra fin, après avoir donné congé, si un nouveau colocataire le remplace immédiatement. A défaut de remplaçant, sa solidarité s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

2. Colocation : possibilité de rédiger plusieurs contrats : un contrat avec chaque colocataire

Le bailleur peut décider de conclure un contrat avec chaque colocataire. Chaque contrat précisera alors les pièces du logement privatives (propres à chaque colocataire) et les parties communes dont l’ensemble des colocataires pourra en jouir (ex : cuisine). Les différents contrats de location étant indépendants, chaque colocataire n’est responsable que de ses obligations propres (il ne sera pas tenu solidairement en cas d’impayés d’un autre colocataire).

Le congé donné par le bailleur en cas de pluralité de contrats 

Le bailleur doit adresser le congé à chaque colocataire.

Le congé donné par les colocataires en cas de pluralité de contrats

Chaque colocataire devra indiquer au bailleur son souhait de quitter le logement. Le bailleur n’aura pas besoin de l’accord des autres colocataires concernant le choix d’un nouveau colocataire.

3. Colocation : possibilité de rédiger un contrat avec un locataire principal et plusieurs sous-locataires

Dans cette configuration, il ne s’agira pas juridiquement de colocation : une des personnes sera « locataire » et les autres « sous-locataires ».

Un contrat principal de location

Le locataire principal pourra sous-louer des parties du logement avec l’accord écrit du bailleur. Il restera seul responsable vis-à-vis du bailleur en cas d’impayés ou autres manquements des sous-locataires (pas de solidarité entre le locataire principal et les sous-locataires) car il n’existe pas de relation juridique directe entre le bailleur et les sous-locataires.

Des contrats de sous-location

Les sous-locataires seront soumis à des obligations moins fortes qu’en cas de colocation (pas de solidarité) mais ils ne bénéficieront pas de la protection légale accordée aux colocataires (au sens juridique) : ils ne pourront pas agir directement à l’égard du bailleur en cas de problèmes mais devront s’adresser au locataire principal afin que ce dernier demande au bailleur d’intervenir. Il existe pour les sous-locataires un risque d’inaction du locataire principal.

Un autre inconvénient tient au fait que les contrats de sous-location sont dépendants du contrat principal de location. Lorsque le locataire principal décide de quitter le logement et donne congé au bailleur, les contrats de sous-location vont automatiquement se terminer en même temps que le contrat du locataire principal.

Question pour un avocat
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ISACC Avocats

Cabinet d'avocats d'affaires

Guide de la rupture conventionnelle du contrat de travail

La rupture conventionnelle du contrat de travail à durée indéterminée (CDI) a été introduite dans le Code du travail par la Loi n° 2008-596 du 25 juin 2008.

C’est un mode de rupture du contrat de travail « par consentement mutuel », permettant une séparation à l’amiable entre le salarié et l’employeur.

La rupture conventionnelle est encadrée par les articles L.1237-11 à L.1237-16 du Code du travail qui imposent le respect d’un certain formalisme.

Le recours à la rupture conventionnelle est-il autorisé dans tous les cas ?

La rupture conventionnelle est un mode de rupture du contrat de travail à durée indéterminée.

Ce dispositif exclut donc les salariés en CDD ou en contrat temporaire.

La rupture conventionnelle suppose que les deux parties (employeur et salarié) soit d’accord pour recourir à ce mode de rupture du contrat de travail.

Dès lors, ni l’employeur, ni le salarié, ne peuvent imposer une rupture conventionnelle.

Cependant, la jurisprudence n’exclut pas le recours à la rupture conventionnelle malgré l’existence d’un conflit entre l’employeur et le salarié, et même si une procédure de licenciement est déjà en cours et même si le licenciement a été notifié au salarié (Cass. Soc., 3 mars 2015, n° 13-20549)

Néanmoins, dans ce dernier cas de figure, l’employeur doit veiller à ce que la procédure de licenciement n’affecte pas la liberté du consentement du salarié (voir en ce sens : Cass. Soc., 16 septembre 2015, n°14-13830)

La Cour de cassation, allant à l’encontre de la position de l’administration, a également pu décider que la rupture conventionnelle pouvait avoir lieu au cours d’une période de suspension du contrat de travail suite à un accident du travail ou une maladie professionnelle (Cass . Soc., 30 septembre 2014, n°13-16297).

De même, la jurisprudence a validé la conclusion d’une rupture conventionnelle :

  • Pendant les périodes de suspension du contrat de travail liées au congé maternité
  • Pendant les 10 semaines qui suivent ce congé (Cass. Soc., 25 mars 2015, n°14-10149)

La seule condition qu’impose la jurisprudence est un consentement libre et non vicié.

Dès lors, une rupture conventionnelle conclue dans le cadre d’un harcèlement moral avéré doit être considérée comme nulle.

De même, la rupture conventionnelle n’est pas autorisée :

  • Pour les ruptures résultant d’un accord de gestion prévisionnelle des emplois et des compétences (GPEC)
  • En cas de plan de sauvegarde de l’emploi (PSE)

A notre sens, la rupture conventionnelle n’est pas non plus envisageable avec un salarié déclaré inapte par le médecin du travail. En effet, le recours à ce procédé exonérerait l’employeur de respecter la procédure de licenciement pour inaptitude et notamment son obligation de reclassement

La procédure de rupture conventionnelle

La conclusion d’une rupture conventionnelle suppose le respect de certaines étapes indispensables.

Le Code du travail impose que les parties réalisent au moins un entretien préalable.

L’entretien préalable a pour but de définir les modalités du protocole de rupture conventionnelle :

  • montant de l’indemnité
  • préavis
  • date de départ du salarié

La convocation à cet entretien préalable doit mentionner la possibilité pour le salarié de se faire assister dans les mêmes conditions que pour un entretien préalable à licenciement.

Si le salarié fait le choix d’être assisté, il doit en informer préalablement son employeur.

Si le salarié se fait assister, l’employeur peut alors, lui aussi, se faire assister.

Les conditions de convocation à l’entretien préalable sont librement fixé par les parties (date, heure, lieu, …). Néanmoins, les juges ont estimés qu’un « délai suffisant » devait séparer la convocation et la tenue de l’entretien préalable (CPH BOBIGNY, 6 avril 2010, n°084910).

Il est donc préférable de respecter le délai de 5 jours ouvrables applicable en matière de licenciement.

Ce délai va, en effet, permettre au salarié de prendre tous les renseignements utiles nécessaires à sa décision.

Le respect de ce délai garanti ainsi le consentement libre et éclairé des parties.

Dès lors que les parties se sont mises d’accord sur les conditions de la rupture, elles pourront signer le protocole de rupture conventionnelle.

Celui-ci rappellera :

  • les dates des entretiens préalables
  • le montant de l’indemnité de rupture
  • la date de fin de contrat
  • éventuellement la restitution des outils mis à la disposition du salarié (téléphone portable, ordinateur…)
  • clause de confidentialité et de discrétion

Le protocole de rupture ne doit pas, en revanche, faire apparaître les motifs de la rupture.

Après la signature de ce protocole, chaque partie dispose d’un délai de rétractation d’une durée de 15 jours calendaires.

Ce délai commence à courir le lendemain du jour de la signature du protocole.

Pendant ce délai, chaque partie peut revenir sur son consentement sans avoir à motiver sa décision.

L’usage de son droit de rétractation doit être fait par Lettre Recommandée avec accusé de réception.

Si aucune des parties n’a fait usage de son droit de rétractation, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la DIRECCTE pour homologuer la procédure de rupture conventionnelle.

L’administration dispose alors d’un délai de 15 jours ouvrables pour homologuer la rupture.

En l’absence de réponse dans ce délai de 15 jours ouvrables, la rupture est considérée comme homologuée.

Le calcul de l’indemnité spécifique de rupture conventionnelle

Dans le cadre d’une rupture conventionnelle, le salarié doit percevoir une indemnité spécifique de rupture conventionnelle.

L’indemnité est due et ce quel que soit l’ancienneté du salarié.

Elle doit être au moins égale :

  • soit au montant de l’indemnité légale de licenciement
  • soit au montant de l’indemnité conventionnelle de licenciement, si celle-ci est plus favorable que l’indemnité légale

L’indemnité varie en fonction de l’ancienneté du salarié.

Afin de faire une estimation de l’indemnité minimum due au salarié dans le cadre de la rupture conventionnelle, le Ministère du travail a mit en ligne un simulateur à l’adresse suivante : https://www.telerc.travail.gouv.fr/RuptureConventionnellePortailPublic/jsp/site/Portal.jsp?page_id=14

ATTENTION IL NE S’AGIT QUE D’UN SIMULATEUR QUI DONNE UNE SIMPLE INDICATION.

 Si la loi fixe ainsi un montant minimum pour l’indemnité spécifique de rupture conventionnelle, les parties sont libres de négocier une indemnité supérieure.

Néanmoins, dans ce cas, les parties doivent prendre en compte les conséquences sociales et fiscales d’une indemnité supérieure au montant minimum imposé par la loi.

En outre, l’indemnité supra légale a également des conséquences sur l’indemnisation du salarié par Pôle Emploi et notamment sur le délai de carence.

Fin du contrat

La date de fin de contrat est prévue dans la convention de rupture.

A la fin du contrat l’employeur, doit remettre au salarié :

  • Certificat de travail
  • Attestation Pole Emploi
  • Solde de tout compte
  • Éventuellement : état récapitulatif de l’ensemble des sommes et valeurs mobilières épargnées ou transférées au sein de l’entreprise dans le cadre des dispositifs de participation, d’intéressement et des plans d’épargne salariale

 

 

Question pour un avocat
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Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

La promesse dans le bail commercial

La technique juridique de la promesse est utilisée très régulièrement en matière de bail commercial. Le vocabulaire employé entre les différents types de promesses de bail commercial étant très proche pour des pratiques complètement distinctes, il est nécessaire de bien appréhender ces différents mécanismes pour les utiliser à bon escient.

I – La promesse de bail commercial

Avant la signature du bail commercial, il est fréquent de signer une promesse de bail commercial. Il s’agit d’un avant contrat qui permettra de sécuriser pour les deux parties une situation juridique dans l’attente de la signature du bail commercial initial. Elles permettent ainsi de prévoir des conditions suspensives qui, si elles ne sont pas réalisées, emporteront la non conclusion du bail commercial.

Tout comme dans le cas d’une vente immobilière, il existe deux types de promesses de bail que sont :

  • La promesse unilatérale de bail (A) : seul le bailleur s’engage.
  • La promesse synallagmatique de bail (aussi appelée compromis) (B) : les deux parties s’engagent.

Le formalisme de la promesse de bail peut être de deux sortes en façon de la pratique de l’avocat rédacteur (C).

A – La promesse unilatérale de bail commercial

Seule une des parties au futur bail commercial s’engage ici. L’engagement ne sera donc pas réciproque et l’autre partie sera libre d’accepter ou non la promesse qui lui a été faite.

  • La personne qui s’engage, appelé « promettant », sera engagée dès la conclusion de la promesse de bail unilatérale ;
  • L’autre partie appelée « bénéficiaire » qui n’est pas tenue par ce contrat, sera engagée si et seulement si elle décide de lever l’option.

En la matière, on peut distinguer trois étapes :

  • l’offre : le promettant formule la promesse unilatérale de bail,
  • l’acceptation : le bénéficiaire accepte l’offre du promettant et signe la promesse,
  • la levée d’option : le bénéficiaire confirme sa volonté de contracter et conclut un acte définitif.

Attention donc, l’acceptation ne signifie que le bénéficiaire s’engage, mais simplement qu’il se voit attribuer le droit de lever ou non l’option prévue par la promesse de bail commercial.

B – La promesse synallagmatique de bail commercial

Lorsque l’on conclut une promesse synallagmatique de vente, cela signifie que les deux parties au futur contrat donnent leur engagement réciproquement.

Dans le cas d’une promesse synallagmatique de bail commercial, les engagements seront les suivants :

  • Le propriétaire, appelé le bailleur, s’engage à louer ses locaux commerciaux au bénéficiaire (=futur locataire) ;
  • Le futur locataire s’engage à prendre ce bien en location.

Après avoir conclu la promesse synallagmatique de bail commercial, les parties sont définitivement engagées lorsque, à travers la promesse de bail, ils se seront mis d’accord sur les éléments essentiels du bail commercial, et qu’ils n’auront prévus aucune condition susceptible de remettre en cause l’engagement. Les éléments essentiels du bail devront avoir été fixés à savoir : désignation des locaux, prix de la location, durée, destination des locaux. Toutefois, il est toujours possible de prévoir une ou plusieurs conditions suspensives dans la promesse de bail commercial (notamment de financement). Ainsi, ledit bail ne prendra jamais effet en cas de non réalisation de l’une de ces conditions et dans ce cas, aucune indemnité ne sera due par l’une ou l’autre des parties.

A noter que la jurisprudence considère que « lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix, la promesse de bail vaut bail »[1]. Il s’agit donc d’un véritable engagement pour le Bénéficiaire qui est bien plus contraignant pour lui que la promesse unilatérale.

C – Le formalisme de la promesse

Une promesse peut être présentée de deux façons :

  • Soit il s’agit d’un document unique : un bail commercial dans lequel est inséré une ou des conditions suspensives. Dans ce cas, le bail prend automatiquement effet à compter de la date de réalisation des conditions suspensives ou de la date prévue dans l’acte sans qu’il y ait besoin de réitérer ses engagements par un nouvel acte ;
  • Soit il s’agit de deux actes, à savoir une promesse à laquelle est annexée un projet de bail commercial. Dans ce cas, la promesse stipule les conditions suspensives et les délais pour leur réalisation et les parties conviennent de réitérer la promesse par la signature définitive du contrat de bail commercial qui reprendra de manière strictement identique toutes les clauses, conditions et termes du projet annexé à la promesse.

Bien entendu, si ces actes sont différents par leur forme, ils produisent les mêmes effets.

II – La promesse de cession de droit au bail et du fonds de commerce

Il faut ici distinguer entre la cession de fonds de commerce et la cession de droit au bail. Dans un tel cas, les parties peuvent décider de faire précéder leur opération définitive d’un avant-contrat qui sera soit une promesse unilatérale de bail, soit une promesse synallagmatique de bail.

A – La promesse de cession de droit au bail

Il s’agit d’un contrat par lequel l’une des parties s’engage à céder son droit au bail et l’autre à l’acquérir pour un prix fixe, sous condition(s) suspensive(s). La ressemblance avec la cession définitive est alors évidente, puisque les parties se sont accordées sur les obligations objectivement essentielles. Toutefois, la cession de droit au bail peut être interdite par le bailleur. Cette interdiction figurera dans le contrat de bail. Il faudra donc obtenir l’agrément du bailleur. Il est donc essentiel d’ériger en condition suspensive l’agrément du bailleur dans la promesse.

 B – La promesse de cession de fonds de commerce

Aux termes de l’article L. 145-16 du code de commerce, le preneur peut librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Les clauses qui prohibent la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce sont donc interdites.

Ainsi, outre les clauses d’interdiction absolue et générale de toute cession, les tribunaux ont considéré comme nulles[2] :

  • Les clauses tendant à interdire la cession à une catégorie d’acquéreurs (par exemple personnes morales)[3];
  • Les clauses imposant une exploitation personnelle du fonds par le locataire pendant les trois dernières années du bail et emportant donc impossibilité de céder le bail pendant cette période[4];

Malgré cette liberté, il existe tout de même un certain nombre de formalités à respecter. C’est pourquoi, il est vivement conseillé de rédiger une promesse de cession afin de purger l’ensemble des conditions suspensives ordinaires (droit de préemption de la commune, information préalable des salariés, etc) et spécifique(s) (exemple : obtention d’un prêt, obtention d’une autorisation de travaux…).

III – La clause de promesse de renouvellement de bail

Il existe également les clauses de promesse de renouvellement de bail commercial. A l’inverse des promesses de baux commerciaux qui précèdent le contrat de bail, les clauses de promesse de renouvellement de bail sont insérées dans le contrat de bail initial et prennent effet à l’expiration du contrat de bail. Celles-ci ne sont pas contraires au statut des baux commerciaux.

Les effets d’un telle clause sont multiples :

– premièrement, cette clause emporte le renouvellement automatique du bail, aux conditions de la promesse, sans que les parties n’aient à délivrer de congé[5]. Dans un tel cas, il ne peut donc exister de prolongation tacite du bail en application de l’article 1738 du Code civil ;

– deuxièmement, le bailleur renonce à son droit de délivrer en fin de bail un congé avec une offre d’indemnité d’éviction.

En revanche, la jurisprudence admet que ce type de clause ne vaut pas renonciation du bailleur à faire fixer le prix du bail renouvelé. Toutefois, dans ce cas, le bailleur devra donner congé 6 mois à l’avance au preneur en précisant le montant du loyer du bail renouvelé[6].

*

*             *

Du fait de l’importance de la signature d’un tel engagement, il est vivement conseillé de se faire assister par un professionnel dans le cadre de la conclusion d’une telle promesse de bail commercial ainsi que lors de la conclusion du contrat final.

[1] cass. req. 21 mars 1921, dp 1921, 1, p. 166 ; cass. 3e civ. 20 mai 1992, bull. civ. iii, n° 152 ; d. 1993, 28 mai 1997, bull. civ. iii, n° 116 ;

[2] Depuis le la loi du 18 juin 2014, les clauses sont considérées comme non écrites, il n’y a donc pas de prescription de deux ans qui s’applique.

[3] Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 avril 1973

[4] Cour de cassation, troisième chambre civile, 23 juillet 1986

[5] Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 octobre 2004, n°03-15770 ; Cour de cassation, troisième chambre civile, 1er octobre 2008, n°07-16435

[6] Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 décembre 2012, n°11-20727

Question pour un avocat

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Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

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Le guide complet de la création d’une association

Avant d’envisager de créer une association, les personnes concernées doivent d’abord s’assurer que l’association constitue la bonne structure pour développer les projets souhaités. Selon la loi du 1er juillet 1901, une association est créée dans un but non lucratif. Si la réalisation et le partage de bénéfices sont les motivations principales des fondateurs, il faudra dans ce cas envisager la création d’une société.

Les personnes désireuses de se regrouper sous forme d’association doivent également être au moins au nombre de deux et âgées d’au moins 16 ans. Attention, les étapes suivantes relatives à la création d’association ne prennent pas en considération les spécificités applicables lors de la création d’une association en Alsace-Moselle soumise au code civil local.

Étape 1 : choisir le nom de l’association

Le choix du nom (également désigné « titre ») de l’association est en principe libre. Différents intitulés sont admis tels que « association », « club », « mouvement », « syndicat » et même « société » (ex : Société Protectrice des Animaux). Lorsqu’une association n’est composée que d’associations, son nom peut contenir les appellations telles que « union », « fédération » ou encore « confédération » (les statuts des associations affiliées devront alors en principe mentionner l’affiliation à la fédération d’associations).

Les références à l’activité de l’association au sein du nom (ex : association sportive …) ainsi que des appellations fantaisistes sont acceptées. Le nom de l’association peut être suivi d’un sigle: par exemple, société protectrice des animaux (SPA).

Toutefois, il existe quelques règles à respecter :

– les caractères du nom de l’association doivent correspondre à ceux de l’alphabet latin uniquement et ne doivent pas excéder 250 caractères (espaces compris)

– il convient de vérifier que le choix envisagé n’est pas déjà utilisé par une autre association, une entreprise ou un établissement.

– le nom choisi par une association ne doit pas non plus créer de confusion avec le nom d’une personne morale ou physique déjà existante par l’utilisation de mots similaires.

Afin de vérifier la disponibilité d’un nom, des sites sont mis à disposition:

– noms d’associations déjà existantes : http://www.journal-officiel.gouv.fr/association/index.php

– noms d’entreprises et d’établissements déjà existants : https://www.infogreffe.fr/documents-officiels/demande-kbis.html et http://www.sirene.fr/sirene/public/accueil# .

– une association ne doit pas choisir une dénomination protégée : c’est le cas du nom d’une marque enregistrée auprès de l’institut national de la propriété industrielle (Inpi) ;

ou des appellations d’origine et indications protégées. Il s’agit de produits qui présentent une qualité particulière, principalement due à leur situation géographique d’origine. Ex : la moutarde de Dijon ;

ou du nom de famille d’un particulier sans son accord ;

ou d’un terme réservé à certaines catégories de personnes morales ou physiques (ex : fondation ou mutuelle).

Une fois son choix effectué conformément aux règles, l’association peut décider d’entreprendre des démarches pour protéger le nom choisi. Elle pourra déposer son nom comme marqué protégée auprès de l’Inpi. Si elle ne le fait pas, elle pourra toutefois faire appel au juge si un individu ou un groupement utilise une dénomination créant une confusion manifeste avec le nom de l’association et lui portant préjudice. Le juge appréciera également le caractère original et distinctif du nom de l’association avant de condamner l’individu ou le groupement concerné.

Étape 2 : déterminer le siège social

Il existe différentes possibilités concernant la détermination du siège social de l’association.

Ce dernier peut correspondre :

au domicile d’un des membres de l’association qu’il soit locataire ou propriétaire de son logement. S’il est locataire et occupe de façon effective les lieux, le bailleur ne peut pas s’opposer à ce que le membre concerné installe le siège de l’association à son domicile. La domiciliation d’une association au domicile d’un membre (qu’il soit locataire ou propriétaire) n’est possible que pour une durée de 5 ans maximum. Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, cette dernière peut refuser la mention de l’association sur une boîte aux lettres ou sur une autre support des parties communes. Dans ce cas, il conviendra simplement de rajouter la mention « chez M. ou Mme Y » en dessous du nom de l’association.

– ou à une mairie ou à un bâtiment communal : la demande de l’association doit être adressée au maire concerné.

– ou à un local (qui sera loué au titre d’un contrat de location ou acheté par l’association).

Étape 3 : Rédiger les statuts de l’association

Les statuts de l’association constituent l’acte fondateur et engagent les différentes parties signataires les unes envers les autres.

Les dispositions présentes dans les statuts

Les statuts sont soumis au principe de liberté contractuelle mais doivent toutefois contenir trois clauses obligatoires : l’indication du nom de l’association, de son objet et de son siège social.

Il est également préférable d’inclure dans les statuts les mentions relatives :

– aux conditions d’admission et de radiation des membres

– à la fixation et au fonctionnement des instances dirigeantes : il est à ce titre généralement créé un conseil d’administration en charge de la direction de l’association, en plus du bureau (président, trésorier et secrétaire) en charge de la gestion courante. Toutefois, lorsque l’association n’a pas vocation à réunir beaucoup de membres, le bureau seul suffi.

– à la fixation de l’ordre du jour des assemblées générales

– au recouvrement des cotisations

– à la démission et à la rémunération des dirigeants

– à la modification des statuts et à la dissolution de l’association

Les statuts ne doivent pas permettre à des personnes de moins de 16 ans de réaliser des actes d’administration. Les personnes de 16 et 17 ans quant à elles n’y sont pas autorisées sans l’accord écrit préalable de leurs parents ou tuteurs. Pour tout mineur, les statuts ne doivent pas non plus permettre de réaliser des actes de constitution, de modification ou de transmission du patrimoine de l’association.

Un règlement intérieur peut compléter les statuts

Un ou plusieurs règlements intérieurs peuvent dès la constitution de l’association venir compléter les statuts sans les modifier ni les contredire. Il est également possible de créer l’association sans règlement intérieur en précisant simplement dans les statuts de l’association qu’un règlement intérieur pourra ultérieurement être établi et adopté en assemblée générale ou par un autre organe.

Le règlement intérieur ne s’impose qu’aux membres de l’association et permet de préciser les conditions de fonctionnement interne de l’association, par exemple l’utilisation du matériel lors de l’exercice de l’activité ou encore l’assurance des membres. Les statuts définissent alors le nombre de règlements intérieurs et l’organe compétent pour le ou les adopter.

La tenue d’une assemblée générale constitutive est-elle obligatoire ?

La tenue d’une assemblée générale constitutive n’est pas légalement obligatoire (sauf pour certaines associations telles que les associations communales de chasse agréées et les ligues sportives professionnelles).

Cependant, si elle a lieu, l’assemblée générale constitutive est convoquée par les fondateurs (personnes qui ont pris l’initiative de créer l’association) et regroupe toutes les personnes susceptibles de participer à la constitution et au fonctionnement de l’association. Les fondateurs et les membres présents procèdent alors au vote sur la rédaction finale des statuts.

Étape 4 : déclarer l’association

A. Le contenu de la déclaration d’une association

La déclaration doit indiquer le nom de l’association tel ainsi que le sigle, s’il en existe un, son objet, son siège social, les noms, professions, domiciles et nationalités des personnes en charge de l’administration de l’association (membres du conseil d’administration et, s’il y en a un, du bureau). La déclaration sera accompagnée d’un exemplaire des statuts (daté et signé par au moins 2 personnes chargées de l’administration – en général deux membres du bureau de l’association) ainsi que d’une copie du procès-verbal de l’assemblée constitutive le cas échéant.

B. Comment se fait la déclaration ?

La déclaration peut se faire :

– Soit en ligne

– Soit par courrier postal :

– à Paris, à la préfecture de police ;

– dans les autres départements, au greffe des associations du siège social de l’association, situé en préfecture ou en sous-préfecture.

Le déposant adresse un courrier librement rédigé ou utilise les formulaires suivants :

C. Qui effectue la déclaration ?

La déclaration est faite par l’un des membres chargé de l’administration de l’association ou par une personne mandatée.

D. Quelles sont les conséquences de la déclaration ?

1. Réception du récépissé de la déclaration

L’administration est tenue de délivrer un récépissé du dépôt de déclaration dans les cinq jours suivant la remise du dossier complet. Même si l’administration estime que l’association ne doit pas exister (ex : contraire aux bonnes mœurs ou aux lois et règlements, porte atteinte à l’intégrité du territoire ou à la forme républicaine du gouvernement), si le dossier est complet, elle doit d’abord délivrer le récépissé de déclaration et agir ensuite en vue de sa dissolution administrative ou judiciaire.

2. Inscription automatique de l’association au répertoire national des associations (RNA)

Lors de sa déclaration, l’association reçoit automatiquement un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA). Ce numéro RNA est parfois appelé par l’administration numéro de dossier et est composé de la lettre W suivie de 9 chiffres.

3. Publication au Journal Officiel des Associations et Fondation d’Entreprise (JOAFE)

La demande de publication au Journal Officiel des Associations et Fondation d’Entreprise (JOAFE) est en pratique incluse dans le formulaire de déclaration (en ligne et formulaire cerfa n°13973*03). Il est possible de vérifier la bonne publication de la déclaration directement sur internet.

Une fois publiée au JOAFE, l’association acquiert la capacité juridique. Pour pouvoir en justifier, il est judicieux de télécharger une copie de l’annonce publiée au Journal Officiel, appelée « témoin de parution ». Ce document est à conserver durant toute la vie de l’association.

4. Immatriculation de l’association au répertoire Sirene

Si elle envisage de demander des subventions auprès de l’État ou des collectivités territoriales, ou d’employer des salariés ou d’exercer des activités qui conduisent au paiement des impôts commerciaux (TVA ou impôt sur les sociétés), l’association doit demander son immatriculation au répertoire Sirene (répertoire national des entreprises et des établissements).

Un numéro Siren, composé de 9 chiffres sera alors attribué à l’association. Si l’association comprend des établissements, un numéro Siret, composé de 14 chiffres, sera également attribué à chaque établissement (les 9 premiers chiffres correspondent au numéro Siren de l’association et les 5 chiffres derniers sont propres à chaque établissement).

A qui adresser la demande d’immatriculation ?

en cas de demande de subventions auprès de l’État ou des collectivités territoriales : la demande est adressée par courrier à la direction régionale de l’Insee compétente dans le département d’implantation de l’association.

en cas d’emploi de salariés : la demande est adressée au centre de formalités des entreprises (CFE) des Urssaf.

en cas d’activités qui conduisent au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés : la demande est adressée au centre de formalités des entreprises (CFE) du greffe du tribunal de commerce.

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Contrat de location 2017 : ce qui va changer !

Sauf changements majeurs portés par le futur nouveau président de la République et son prochain gouvernement, le contrat de location en 2017 ne sera pas bouleversé (contrairement à ce que nous avions connu en 2015 avec l’entrée en vigueur de la loi Alur).

Il faut toutefois noter quelques éléments épars dont l’application est prévue au cours de cette nouvelle année.

De nouveaux diagnostics obligatoires pour le bail de location en 2017

A compter du 1er juillet 2017, les propriétaires d’appartements devront fournir au locataire deux nouveaux diagnostics techniques : celui relatif à l’installation d’électricité et celui relatif au gaz. Ces diagnostics ont une durée de validité de 6 ans et concernent des installations de gaz et d’électricité qui ont plus de 15 ans.

Location de tourisme via des plateformes (de type Airbnb) : une affiliation au régime social des indépendants (RSI)

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 prévoit quant à elle une affiliation au régime social des indépendants (RSI) pour tout particulier proposant la location de biens meublés pour une courte durée sur des plateformes numériques telles que Airbnb et Abritel lorsque les revenus annuels dépassent 23 000 euros. Une dérogation à cette affiliation est toutefois envisageable en cas de demande de la personne concernée et sous réserve de certaines conditions.

Un régime automatique de déclaration fiscale et de paiement des cotisations sociales pour les utilisateurs de ces plateformes est également prévu à partir de 2019.

Le dispositif Pinel prolongé et étendu

Publiée au Journal Officiel du 30 décembre 2016, la Loi de finances pour 2017 prévoit la prorogation d’une année du dispositif de défiscalisation « Pinel ». Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’achat d’un bien immobilier qui fera l’objet d’une location dans les 12 mois suivant sa livraison. Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location du bien : elle est de 12% pour une durée de 6 ans (durée de location minimale requise) et jusqu’à 21% pour une durée de 12 ans.

Afin de pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut également que le bien se situe en zone éligible. A l’origine, la loi Pinel a pour objectif de rétablir l’équilibre entre l’offre et la demande dans certaines zones géographiques françaises, dites en tension locative (ex : Paris, Ile-de-France et autres grandes villes où les prix des loyers sont très élevés). Les communes françaises sont donc classées en zone A, B ou C. Jusqu’à présent, le dispositif Pinel ne prévoyait la défiscalisation que pour les zones A, A bis et B1. Désormais, même les communes des zones B2 et C, après avoir fait l’objet d’un accord du Préfet de région, pourront être concernées en cas de besoins démographiques ou économiques particuliers.

Le dispositif Censi-Bouvard partiellement prolongé

Le dispositif Censi-Boulevard est également prorogé pour un an. Ce dernier permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement en résidence étudiante, résidence de type EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées et Dépendantes) ou Senior.

La Loi de finances 2017 exclut désormais l’application de ce dispositif aux résidences de tourisme mais prévoit une nouvelle mesure de réduction d’impôts pour les résidences déjà existantes. En effet, une réduction d’impôt s’applique aux travaux de rénovation réalisés sur ces résidences de tourisme lorsqu’elles datent de plus de 15 ans. Afin d’inciter les contribuables à entreprendre des travaux de réhabilitation au sein de ces résidences, un abattement de 20% sur le montant des dépenses de travaux éligibles (22 000 € maximum) est ainsi prévu, à condition pour le propriétaire de louer le logement rénové pendant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.

Logements vacants : exonération fiscale lors de leur remise sur le marché

Afin d’inciter les propriétaires de logements vacants à les remettre sur le marché et à les louer à des prix très bas, un nouveau dispositif fiscal permet désormais aux propriétaires d’obtenir une déduction de 15% à 70% des loyers perçus sur les revenus locatifs. L’abattement est majoré de 85% si le propriétaire confie la gestion du bien à une association agréée. Ces organismes d’intermédiation apportent alors toutes les garanties au propriétaire.

Cette mesure qui avait été proposée par la Ministre du Logement, Emmanuelle Cosse, s’inscrit dans l’objectif de réduire de moitié le nombre de logements vacants immédiatement habitables et de mettre à disposition des ménages modestes des logements privés.

Un dispositif de lutte contre l’habitat indigne dans le contrat de location en 2017

Le décret du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d’autorisation préalable de mise en location vient renforcer la lutte contre l’habitat indigne. Définis comme « présentant un risque pour la santé ou la sécurité de leurs occupants » par le Ministère du Logement dans un communiqué, les logements indignes représentent environ 210 000 logements du parc privé offerts à la location.

Les communes et établissements de coopération intercommunale (EPCI) sont désormais autorisés à définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements, qui seront soumis au régime de déclaration de mise en location ou au régime d’autorisation préalable de mise en location. Dans les deux cas, les logements concernés feront l’objet de contrôles de la commune ou d’un EPCI visant à vérifier la bonne qualité des logements mis en location.

L’encadrement des loyers à Lille (et dans les communes voisines d’Hellemmes et de Lomme)

Après Paris, où les loyers sont encadrés depuis le 1er août 2015, c’est au tour de Lille de limiter les hausses des loyers. En effet, un arrêté préfectoral précisant le système d’encadrement des loyers entrera en vigueur le 1er février 2017. Seuls les contrats signés ou renouvelés après le 1er février 2017 seront concernés par cette mesure d’encadrement des loyers.

Pour les villes de Paris et Lille, une plateforme est également à disposition afin de prendre connaissance du loyer de référence et du loyer maximum du logement concerné (http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/). En cas de loyer trop élevé, le Ministère propose différentes solutions sur son site.

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Bail de location : encadrement des loyers à Lille dès le 1er février 2017

La loi Alur du 24 mars 2014 modifiant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicable à tout bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail de location vide ou d’un bail de location meublée) a instauré des mesures d’encadrement des loyers en zones tendues.

Rappel de la notion de loyer de référence

L’encadrement consiste à fixer des limites de loyer en cas de relocations de logements en zones tendues (qui concerne des déjà 1.149 communes) et un encadrement absolu des loyers.

Jusqu’alors, seule la ville de Paris (avec bientôt une extension à des communes de son agglomération) était visée par un décret encadrant de manière absolue le loyer, par l’instauration d’un loyer de référence, avec un loyer de référence majoré représentant, sauf exceptions, le plafond du loyer applicable.

Application d’un loyer de référence à Lille, Hellemmes et Lomme

A partir du 1er février 2017, tout nouveau bail locatif dans les communes de Lille, Hellemmes et Lomme devra respecter les nouvelles dispositions d’encadrement des loyers, qui fonctionneront de la même manière qu’à Paris.

Cette nouvelle réglementation s’appliquera aux contrats de location signés à partir du 1er février 2017.

Ce dispositif ne s’appliquera pas aux contrats de location en cours, ou à ceux tacitement reconduits. Il ne s’applique qu’aux baux d’habitation portant sur la résidence principale du locataire.

Interdiction de dépassement du loyer de référence majoré

Comme à Paris, il sera établi un loyer de référence selon les secteurs géographiques aux sein des trois communes du Nord et les catégories de logements (nombre de pièces, époque de construction) et le type de location (vide ou meublée).

Il faudra ainsi renseigner les caractéristiques du logement sur le site dédié du ministère du logement et, sur la base du loyer de référence qui sera indiqué, il faudra calculer :

– le loyer de référence majoré (qui correspond au loyer de référence + 20%)

– le loyer de référence minoré (qui correspond au loyer de référence – 30%)

Le loyer de référence majoré correspond au plafond absolu au mètre carré (hors charges) que le loyer du bail de location ne pourra pas, sauf exceptions, dépasser.

Le loyer de référence minoré correspond au loyer que le propriétaire pourra appliquer lors du renouvellement s’il s’avère que le logement est loué à un loyer trop bas.

Exceptions : la possibilité d’un dépassement par complément de loyer

La même exception qu’à Paris s’appliquera, autorisant le bailleur à fixer un complément de loyer dans le contrat de location, pour autant que ce complément soit justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort du logement, et si les conditions suivantes sont cumulativement réunies :

– ces caractéristiques n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence (elles ne sont donc pas communes à tous les logements de la même zones et présentant le même nombre de pièces) ;

– elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

– elles ne sont pas récupérées par le bailleurs dans les charges appliquées au contrat de location (c’est à dire que le propriétaire ne les impute pas déjà au locataire en lui en faisant supporter les charges correspondantes).

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Pacte d’associés : la nouvelle action interrogatoire concernant les pactes de préférence

Certaines dispositions de l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats sont en vigueur depuis le 12 février 2016.

Parmi ces dispositions, il est fait référence aux alinéa 3 et 4 du nouvel article 1123 du Code civil, qui disposent, à propos d’un pacte de préférence, que :

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat”.

Cela signifie que dès aujourd’hui, sur tout pacte d’associés ou pacte d’actionnaire existant, tout tiers qui serait dans un processus de discussion avec un associé pour acheter ses actions, aurait le droit de questionner les autres associés sur le fait de savoir s’ils sont bénéficiaires d’un droit de préférence dans l’achat (ce qui est le cas au titre d’une clause de droit de préemption) et, si oui, s’ils ont l’intention de s’en prévaloir.

Il est donc important, pour chaque personne titulaire d’un droit de préemption, de se préparer à recevoir le cas échéant ce type de demande et de savoir quoi répondre.

Il semble toutefois que la loi n’oblige pas les personnes concernées à se positionner sur le fait de savoir si oui ou non elles vont se prévaloir de leur droit de préférence. Elle les oblige toutefois à répondre au tiers qui les a questionnées dans un délai raisonnable.

La sanction de l’absence de réponse est particulièrement lourde puisque les bénéficiaires du droit de préférence perdraient la possibilité de se substituer dans la cession si leur associé a vendu ses actions au tiers sans les leur proposer en priorité. Rien n’indique toutefois qu’ils ne pourraient plus mettre en jeu la responsabilité civile contractuelle de leur associé fautif pour obtenir réparations en dommages-intérêts.

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Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

Bail commercial : le guide de l’expulsion du locataire qui ne paye pas

Il peut arriver que, dans le cadre d’un bail commercial, le preneur cesse de payer ses loyers. Le plus souvent, cela est la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité.

Il faudra alors agir le plus rapidement possible afin d’obtenir une décision du Tribunal avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant.

Bail commercial

En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège en vertu des articles L 641-12, L 641-13 et L 622-16 du code de commerce.

Comment expulser le locataire d’un bail commercial qui ne paye pas ?

Plusieurs étapes doivent être respectées afin d’obtenir une ordonnance permettant d’expulser le preneur.

Étape 1 : Démarches amiables

Il est tout d’abord conseillé, à défaut de paiement d’un terme de loyer et/ou charges à échéance, d’envoyer une relance à son locataire et, si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demandant au preneur de payer les sommes dues au titre du bail à savoir le loyer et les charges.

Un délai à courte échéance (ex. : 8 jours) sera fixé dans ce courrier.
Nous attirons votre attention sur le fait que depuis la loi PINEL, l’article L 145-16-1 du code de commerce prévoit que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, ce qui est le cas dans la majorité des cas, le bailleur est tenu d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire « dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté ».

De même, lorsque ce cautionnement est contracté par une personne physique (ex ; caution du gérant de la société locataire), celle-ci est informée par le créancier de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires au moins annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (article 2293 du code civil).

Par conséquent, il convient d’être particulièrement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir pas exercer ses droits auprès d’elle.

Étape 2 : Phase obligatoire en cas de clause résolutoire

Dans le cas où aucun échéancier raisonnable n’aurait été proposé ou qu’aucun paiement des sommes dues n’aurait été effectué, il est nécessaire de faire signifier par voie d’huissier un commandement de payer les loyers et ses accessoires visant la clause résolutoire du bail, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce.

En cas de non-paiement total des sommes dues à l’expiration d’un délai d’un mois, le preneur est réputé sans droit ni titre.

Étape 3 : Procédure judiciaire

Il faudra ensuite assigner le preneur en référé-expulsion ou au fond par devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (article L 143-2 du code de commerce). A noter que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification, il est donc conseillé de dénoncer aux créanciers ladite assignation le plus tôt possible et de prendre en compte cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Il sera également souligné que le preneur pourra faire des demandes de délai de paiement dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. En outre, sur le fondement de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, en accordant des délais, le juge peut suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Ainsi, la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le juge ne fait pas droit à cette demande et que vos prétentions sont fondées, le Tribunal rendra une décision vous autorisant à expulser votre locataire qui devra être signifiée par acte d’huissier à votre locataire.

En cas d’ordonnance rendue par le juge des référés, le locataire disposera d’un délai de 15 jours pour interjeter appel. Ce délai est d’un mois en cas de jugement.  La décision devenue définitive ne pourra être remise en cause ultérieurement.

Étape 4 : Exécution de la décision judiciaire

Cette phase de l’expulsion du locataire n’est pas la plus simple et nécessite le respect d’un formalisme et de délais particuliers.

Un commandement de quitter les lieux devra être signifié à l’occupant. Celui-ci prend effet immédiatement. Toutefois, le locataire pourra saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance afin de demander un délai de grâce.
Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé et que le preneur refuse de quitter les lieux, il est nécessaire de demander le concours de la force publique. La préfecture de police dispose d’un délai de deux mois pour répondre. Le silence gardé pendant deux mois équivaut à un refus.

Quand le concours de la force publique est accordé, l’huissier de justice accompagné de policiers et d’un serrurier pourra procéder à l’expulsion. Il est à noter que la trêve hivernale n’a pas lieu de s’appliquer dans ce cas car il ne s’agit pas d’une habitation. En l’absence d’autorisation de recours à la force publique, le bailleur n’aura d’autre choix que mettre en cause la responsabilité de l’état.

Après que les locaux aient été libérés de toutes personnes, l’huissier apposera des scellés et dressera un procès-verbal d’expulsion du loctaire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

Vous pourrez alors utiliser à nouveau vos locaux comme bon vous semble.

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Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

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L’association à but lucratif : pourquoi ce n’est pas possible ?

Principe de but non lucratif d’une association

Par principe, une association ne peut être à but lucratif. L’objet tel que rédigé dans les statuts de l’association ne peut pas aller en ce sens. En effet, l’association est définie par l’article 1 de la loi de 1901 comme ayant un « but autre que de partager des bénéfices ». Il existe différents types d’associations ayant des buts tels que l’assistance, la bienfaisance, l’aide aux personnes rencontrant des difficultés professionnelles etc.

Interdiction de partager des bénéfices entre les membres de l’association

Une association ne peut avoir pour but le partage de bénéfices : c’est ce qui la distingue d’ailleurs de la société. Si des associations sont créées dans ce but, elles seront requalifiées en sociétés créées de fait. En effet, les fondateurs d’une société ont pour objectif le partage de bénéfices générés par l’activité de l’entreprise. Contrairement à l’association, la société est par principe créée dans un but lucratif. Les tribunaux français définissent la notion de „bénéfice“ par „un gain pécuniaire et matériel qui ajouterait à la fortune des associés“. Une association peut donc avoir pour objectif de faire faire des économies à ses membres puisqu’il ne s’agit pas de bénéfices accroissant leur fortune.

Autorisation de rémunérer les dirigeants des associations sous certaines conditions

S’il est interdit à l’association de partager des bénéfices entres ses membres, il lui est cependant autorisé de rémunérer ses dirigeants sous certaines conditions. Ainsi, l’association peut décider de rémunérer ses dirigeants tout en conservant une gestion désintéressée soit en permettant au dirigeant de percevoir une rémunération dans le cadre d’un contrat de travail distinct de ses fonctions de dirigeants, soit en lui versant une rémunération au seul titre de ses fonctions de dirigeant, par exemple pour sa présence aux réunions et aux assemblées.

Toutefois, une association peut avoir des activités lucratives

Distinction entre le but non lucratif et les activités lucratives d’une association

Il est nécessaire de distinguer entre le but d’une association et les activités exercées par celle-ci pour parvenir à ce but: une association peut tout à fait avoir un but désintéressé et se financer grâce à une activité économique.

Par exemple, le fait pour une association à but cultuel d’avoir une activité économique et commerciale ne l’empêchera pas d’être qualifiée d’association. Une association pourra ainsi vendre ses biens, proposer des services payants etc.

Possibilité de réaliser des bénéfices non partagés entre les membres

Rien n’empêche une association de réaliser des bénéfices. Celle-ci peut effectivement exercer des activités lucratives tant qu’il n’y a pas de partage des bénéfices réalisés et que les activités lucratives exercées aient été prévues expressément dans ses statuts. Si ce critère de non partage des bénéfices n’est pas respecté, l’association sera alors requalifiée de société de fait.

Les conséquences des activités lucratives

Assujettissement de l’association aux impôts commerciaux

Une association qui exerce des activités lucratives sera assujettie à la TVA sur ses recettes, à l’Impôt sur les Sociétés pour ses bénéfices et à la Contribution économique territoriale (ancienne taxe professionnelle). Toutefois, une association qui exerce des activités lucratives accessoires (la ou les activités non lucratives étant prépondérantes) pourra, sous certaines conditions, constituer un secteur dit «lucratif» qui sera seul soumis aux impôts commerciaux, notamment s’il s’agit de petites associations au budget limité.

Par ailleurs, toute association peut organiser jusqu’à six manifestations exceptionnelles de soutien et de bienveillance (ex : spectacles, brocantes) et dans leur cadre jusqu’à cinq buvettes dans l’année tout en étant exonérée d’impôts commerciaux.

Identification et immatriculation d’une association

Toute association déclarée reçoit automatiquement lors de sa déclaration en préfecture un numéro d’inscription au répertoire national des associations (RNA). Si elle exerce des activités lucratives conduisant au paiement de la TVA ou de l’impôt sur les sociétés, une association doit également demander son immatriculation au répertoire national des entreprises et des établissements et obtiendra un numéro SIREN.

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Locataire protégé du bail de location : définition et critères

Dans un bail de location non meublée ou un contrat de location meublée soumis à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire bailleur ne peut pas donner congé au locataire en fin de bail pour reprendre le logement pour y habiter ou pour vendre le logement si le locataire est un locataire protégé.

Dans un tel cas, le renouvellement du bail de location est automatique.

Le propriétaire bailleur pourra toutefois donner congé pour reprise ou vente du logement s’il répond lui-même à certaines conditions d’âge ou de ressources.

Définition du locataire protégé

1. Locataire protégé de moins de 65 ans

Le locataire est considéré comme un locataire protégé si :

– il héberge dans le logement loué une personne de plus de 65 ans fiscalement à sa charge

– ET si si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants (plafonds des ressources 2014 à respecter en 2016) :

Composition du foyer Zone A : Paris ou ville limitrophe Zone B : autre commune Autre région

Zone C

1 personne 23 132 € 23 132 € 20 111 €
Couple – Cas général

somme des âges >55 ans

34 572 € 34 572 € 26 856 €
Couple – Jeune ménage

(somme des âges = 55 ans maximum)

45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 1 personne à charge 45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge 54 109 € 49 779 € 38 990 €
Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge 64 378 € 58 929 € 45 867 €
Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge 72 443 € 66 313 € 51 692 €
Par personne supplémentaire + 8 072 € + 7 389 € + 5 766 €

Il est possible de vérifier le zonage des communes sur le site du ministère du logement.

2. Locataire protégé de plus de 65 ans

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer Zone A : Paris ou ville limitrophe Zone B : autre commune Autre région

Zone C

1 personne 23 132 € 23 132 € 20 111 €
Couple – Cas général

somme des âges >55 ans

34 572 € 34 572 € 26 856 €
Couple – Jeune ménage

(somme des âges = 55 ans maximum)

45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 1 personne à charge 45 320 € 41 558 € 32 297 €
Couple ou personne seule avec 2 personnes à charge 54 109 € 49 779 € 38 990 €
Couple ou personne seule avec 3 personnes à charge 64 378 € 58 929 € 45 867 €
Couple ou personne seule avec 4 personnes à charge 72 443 € 66 313 € 51 692 €
Par personne supplémentaire + 8 072 € + 7 389 € + 5 766 €

Cas où le bailleur peut donner congé au locataire protégé

Le propriétaire bailleur pourra toutefois donner congé au locataire protéger si ledit propriétaire répond lui même à l’une des conditions suivantes

  • il a plus de 65 ans
  • ou il a des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources que ci-dessus,
  • ou il trouve une solution de relogement au locataire.

Attention : le locataire protégé perdra son statut protecteur en en cas de manquement grave tel que le non paiement du loyer. Dans ce cas, le propriétaire bailleur pourra donner congé (motivé par lesdits manquements graves).

Source  : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F929

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