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L’acte de vente immobilière : toutes les étapes

Avant de signer l’acte de vente (ou d’achat) de votre logement ou local commercial (ou bien immobilier d’investissement locatif), il faut savoir que la vente d’un bien immobilier (logement, local commercial ou bureau) suppose, du point de vue juridique, la réalisation d’un certain nombre d’étapes, à commencer par la conclusion d’un mandat de vente avec un agent immobilier, sauf à vendre le bien sans intermédiation.

1. Le mandat de vente : le choix du vendeur de faire appel à une agence immobilière

Un particulier peut souhaiter faire appel à un professionnel pour s’occuper de la de rechercher un acquéreur au bien immobilier qu’il souhaite mettre en vente. Les raisons sont multiples : le particulier n’a pas le temps ou l’envie de s’en occuper lui-même, il trouve le domaine de la vente trop compliqué. En effet, même si le simple particulier a tendance à être de mieux en mieux informé, il ne sera pas forcément au courant des dernières réglementations complexes (ex : obligations relatives aux matériaux nuisibles et autres mentions obligatoires). Le professionnel se chargera aussi en général de l’estimation du bien immobilier permettant de déterminer la fixation du prix de vente, en prenant en compte l’état actuel du marché qu’il connaît bien mieux qu’un simple particulier. L’agent immobilier s’arrangera utilement à l’avance avec le propriétaire du bien pour déterminer une marge de négociation sur le prix, dont il pourra user avec les potentiels acquéreurs. L’agent immobilier pourra également se charger de la rédaction du compromis de vente et des démarche auprès du notaire pour la signature de l’acte de vente.

L’agent immobilier fait partie des professionnels soumis à la loi Hoguet et doit être titulaire d’une carte professionnelle, dite « transaction immobilière » ou « carte T » (délivrée par la Préfecture chaque année). Le vendeur va donc consentir un mandat de vente écrit à l’agent immobilier : ce mandat pourra être exclusif, co-exclusif (ou semi-exclusif) ou simple. L’étendue des obligations de l’agent immobilier dépendra du type de mandat et sa rémunération également.

Lorsque le vendeur consent un mandat exclusif à un agent immobilier, le vendeur ne pourra pas signer d’autres mandats à l’égard d’autres agents immobiliers. L’agent immobilier sera donc le seul à rechercher un acheteur. L’agent immobilier s’engagera également à réaliser à ses frais, un certain nombre de publicités de la mise en vente. Il sera en charge de l’organisation des visites, de la négociation, de la rédaction des actes etc. Si l’agent immobilier présente au vendeur une offre d’achat ferme d’un acheteur conforme aux termes du mandat, le vendeur sera donc dans l’obligation de ratifier la vente.

Lorsqu’il s’agit d’un mandat co-exclusif, l’agent immobilier sera chargé de trouver un acheteur mais le vendeur pourra également trouver par lui-même un acheteur. Ce type de mandat est donc moins restrictif que le mandat exclusif et permet par exemple au moyen d’une clause de diminuer la rémunération de l’agent de 50% lorsque le vendeur trouve lui-même l’acheteur (s’il n’y a pas de telle clause, aucune rémunération ne sera due à l’agent immobilier). Dans le cas où il trouverait par lui-même l’acheteur, le vendeur devra présenter l’acheteur à l’agence immobilière.

En cas de mandat simple, le vendeur peut confier la vente du bien à plusieurs agents immobiliers. Le vendeur ne sera tenu de payer une commission qu’à l’agent qui aura permis la conclusion effective de la vente : par exemple, si un premier agent immobilier fait visiter le bien à l’acheteur final mais que la vente est effectivement conclue grâce à l’entremise d’un second agent immobilier, le vendeur ne devra rémunérer que le second agent.

Le vendeur peut toujours rechercher lui-même un acheteur avec ce type de mandat et demeure libre de le faire tant que l’agence investie du mandat simple ne l’informe pas d’une offre faite par un acheteur d’acquérir le bien au prix fixé dans le mandat. Lorsque le vendeur trouve par lui-même l’acheteur, aucune rémunération ne sera due à l’agence.

2. La signature d’une promesse ou d’un compromis devant notaire

En pratique, un acte de vente immobilière est très souvent précédé d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. En effet, le vendeur et l’acheteur souhaitent en général retarder la conclusion définitive de l’acte de vente pour des raisons financières : en cas de vente immobilière, le financement du prix de l’achat va donc souvent nécessiter l’obtention d’un prêt à l’égard de l’acheteur.

Un compromis de vente engage aussi bien le vendeur que l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente final, contrairement à la simple promesse de vente qui n’engage que le vendeur. Ces deux notions sont donc à distinguer. Pour plus de sécurité, il peut être préférable d’opter pour le compromis qui liera les deux parties. La promesse de vente, réalisée devant notaire, a toutefois l’avantage de figer par avance les termes et conditions de la vente qui seront simplement réitérés dans l’acte de vente final.

La promesse de vente tout comme le compromis peuvent être rédigés sous seing privé (c’est-à-dire sans notaire) ou sous la forme d’un acte authentique (devant notaire). La différence réside dans l’obligation d’enregistrer la promesse de vente auprès des services fiscaux dans un délai de dix jours ce qui n’est pas le cas pour le compromis. Cette absence de frais représente un argument supplémentaire concernant le choix du compromis de vente comme avant-contrat au contrat de vente final. Lorsque les parties décident d’établir le compromis sans passer devant un notaire, il faut cependant qu’elles se soient mises d’accord sur le prix au préalable et qu’elles utilisent des modèles de compromis adaptés, c’est-à-dire des modèles rédigés par des avocats expérimentés. Il est possible d’établir un exemplaire unique du compromis ou plusieurs exemplaires.

Attention, la signature du compromis de vente devant notaire est toutefois obligatoire lorsque le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois, c’est-à-dire que le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération du compromis devant notaire est supérieur à 18 mois.

3. Condition suspensive usuelle à l’acte de vente final : l’obtention d’un prêt bancaire

Des conditions suspensives peuvent être incluses dans le compromis de vente. De telles stipulations conditionnent la signature de l’acte de vente finale à la réalisation de certains événements. Il existe différentes conditions suspensives possibles, la plus courante est celle relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

En effet, le compromis de vente doit préciser si le bien immobilier sera financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts (article L. 312-15, alinéa 1er du Code de la consommation). L’acheteur devra donc solliciter un prêt auprès d’une ou de plusieurs banques (selon les conditions du compromis de vente) dans un délai déterminé. Toutefois, ce délai ne peut être inférieur à un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité. Si l’acheteur n’obtient pas de prêt, il ne sera pas engagé et la vente finale ne se réalisera donc pas.

C’est à l’acheteur et non au vendeur de prouver qu’il a bien sollicité un prêt conformément aux conditions du compromis de vente. Si le compromis ne précise pas que l’acheteur doit solliciter le prêt auprès de plusieurs banques, il sera considéré comme ayant respecté les diligences requises en présentant au moins une demande de prêt, cette dernière étant restée infructueuse. Toutefois, l’acheteur ne prouve pas suffisamment qu’il a bien sollicité un prêt lorsqu’il fournit par exemple les attestations de la banque refusant le prêt sans joindre les documents ayant accompagné les demandes de prêt. Le vendeur doit pouvoir être en mesure de vérifier que la demande formulée par l’acheteur est conforme aux stipulations du compromis. Il faut donc que l’acheteur fournisse au vendeur à la fois sa demande de prêt et la(les) réponse(s) de(s) banque(s) acceptant ou refusant le prêt.

Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas, toute somme versée d’avance par l’acheteur au vendeur doit être intégralement remboursée sans délai et sans qu’une indemnité puisse être exigée vis-à-vis de l’acheteur.

Quand considère-t-on que la condition est réalisée ?

L’obtention d’un prêt bancaire s’effectue généralement en deux étapes : la banque présente d’abord une offre puis a lieu la conclusion du prêt. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la présentation de l’offre de la banque : cette offre doit être ferme et sans réserve. L’offre est considérée comme ferme même si la banque la subordonne à la prise de garantie ou à la conclusion d’une assurance de la part de l’acheteur. Ce n’est pas le moment de la déclaration par la banque de l’offre de prêt mais la transmission et la réception de cette offre à l’acheteur qui est pris en considération.

Une fois l’offre de la banque reçue, l’acceptation de cette dernière par l’acheteur n’est pas nécessaire : la condition suspensive d’obtention du prêt sera réputée accomplie même si l’acheteur décline ensuite l’offre. Il convient donc de bien faire attention car l’acheteur peut se retrouver dans la situation où il n’a pas accepté l’offre de prêt mais est néanmoins obligé d’aller à la signature de l’acte de vente final car la condition suspensive est réalisée. En général, l’acheteur prend bien soin d’être sûr que les conditions du prêt lui conviennent avant de se faire envoyer l’offre de prêt en bonne et due forme.

4. La signature de l’acte de vente final devant notaire

Si les parties ne prévoient pas d’autre élément que la chose et le prix comme élément essentiel du contrat de vente, le compromis de vente vaut vente (articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil). La réitération du compromis par acte authentique (c’est-à-dire devant notaire) ne sera qu’une simple modalité d’exécution de la vente et non une condition de validité de la vente. Si le vendeur et l’acheteur n’ont pas décidé de résilier le compromis ou si l’acheteur n’a pas exercé son droit de rétractation, les parties se rendront donc chez le notaire afin de finaliser la vente. Toutefois, si le vendeur ou l’acheteur est réticent à signer l’acte authentique, il sera possible d’obtenir l’exécution forcée du compromis soit sous forme d’obligation de passer à l’acte de vente, soit sous forme de jugement valant acte de vente.

Comme pour toute vente de bien immobilier, la vente sera enregistrée auprès de l’administration fiscale. Cela entraînera le paiement de droits d’enregistrement et de taxes de publicité foncière pour l’acheteur. Ces droits et taxes seront calculés et dus à compter de la date du compromis de vente et non de l’acte notarié final. Certaines ventes (ex : livraison d’un logement en l’état futur d’achèvement) seront soumises non pas aux droits d’enregistrement mais à la TVA ainsi qu’à la taxe de publicité foncière.

Concrètement, lors de la signature de l’acte, l’acheteur paiera au notaire ces droits et taxes qu’on appelle couramment « frais de notaire ». Ce dernier les reversera à l’administration fiscale qui procédera alors à l’enregistrement de la vente. Quelques jours plus tard, l’acheteur et le vendeur recevront alors une copie authentique de l’acte de vente.

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Julie Jourde

Avocat au Barreau de Marseille

La reconnaissance d’un contrat de travail entre un chauffeur et une plateforme de VTC !

Le Conseil des Prud’hommes (Paris 20 décembre 2016, n° 14/16389) est récemment venu reconnaître l’existence d’un contrat de travail entre un chauffeur VTC et une plateforme numérique de mise en relation.

Depuis quelques années de nombreuses sociétés de véhicules de tourisme avec chauffeurs exercent sur le marché du transport de personnes, parmi les plus connues : Uber, Chauffeur Privé, ou encore LeCab.

Les chauffeurs de ces sociétés ont le statut de travailleurs indépendants, ils ont recours pour leur activité professionnelle à une plateforme de mise en relation. Ils sont liés avec la société par un contrat de location de véhicule et un contrat d’adhésion au système informatisé permettant la mise en relation avec les clients.

Aucune de ces sociétés ne recourt au contrat de travail – ce qui explique en partie leurs chiffres d’affaires, notamment celui du géant Uber.

Le statut des chauffeurs VTC de ces entreprises soulève de nombreuses questions. Bien qu’ils soient autoentrepreneurs, certains aspects de leur relation avec la plateforme numérique s’apparentent à un contrat de travail.

C’est d’ailleurs la position de l’URSSAF d’Île-de-France qui, à la rentrée 2015, a requalifié la relation contractuelle en contrat de travail et a redressé la plateforme au regard des cotisations sociales correspondantes. L’entreprise a contesté cette décision devant le Tribunal des affaires de la Sécurité sociale qui n’a pas encore rendu son jugement.

Dans l’affaire qui nous intéresse c’est un concurrent direct d’Uber qui est en cause, la société VOXTUR, exploitant l’application LeCab.

En l’espèce, le chauffeur VTC avait sollicité la reconnaissance d’un contrat de travail. Il réclamait notamment la remise de bulletins de paie et le paiement des cotisations sociales. La société VOXTUR n’a pas fait droit à sa demande, l’autoentrepreneur a pris acte de la rupture de son contrat de travail aux torts exclusifs de la société.

Saisi, le Conseil de Prud’hommes de Paris a jugé que cette prise d’acte de la rupture produisait les effets d’un licenciement sans cause réelle et sérieuse. Il a condamné la société à verser des indemnités au titre de rappel de salaire, de congés payés, d’heures supplémentaires, de repas et de costume, ainsi qu’une indemnité pour travail dissimulé.

La juridiction a raisonné en deux temps pour faire droit à la demande du salarié.

Après avoir rappelé que l’existence d’un contrat de travail ne dépend ni de la volonté des parties ni de la dénomination qu’elles donnent au contrat, mais des conditions de fait dans lesquelles est exercé l’activité du travailleurs, les juges prud’homaux se sont appuyé sur un faisceau d’indices.

Les conseillers ont d’abord relevé que la preuve de la soumission au pouvoir de direction et de contrôle de la société était apportée par le salarié. En effet, ce dernier a établi qu’il recevait des directives et que sa tenue vestimentaire, ses heures de travail et son comportement faisaient l’objet d’un contrôle par la société.

Partant, le conseil a établi que les obligations mises à la charge du chauffeur dépassaient celles pouvant être imposées dans le cadre d’un contrat de location de voiture et qu’il s’agissait dès lors d’un contrat de travail.

Un autre indice a été retenu par les conseillers pour qualifier la relation en cause de contrat de travail : il s’agit de celui de la dépendance économique. En effet, le juge prud’homal a considéré que ce critère était « un obstacle rédhibitoire au maintien du statut d’autoentrepreneur » puisque si l’entreprise ne s’opposait pas à ce que le chauffeur développe une clientèle distincte, elle lui interdisait de marauder ou recourir à une société concurrente, ce qui revenait in fine à interdire à l’intéressé de développer une clientèle en dehors des utilisateurs de la plateforme.

Ainsi, les obligations mises à la charge du chauffeur dépassant celles pouvant être imposées dans le cadre d’une location de véhicule et sa liberté de se constituer une clientèle personnelle étant rendue inexistante, le Conseil de prud’hommes a conclu que l’autoentrepreneur était en réalité lié par un contrat de travail à la plateforme numérique.

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Julie Jourde

Julie Jourde intervient en droit du travail et en droit de la sécurité sociale

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Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

Le passage du tarif réglementé de vente (TRV) au prix de marché pour les consommateurs de gaz non domestique

Les dispositions du paragraphe I de l’article L. 445-4 du Code de l’énergie, issues de la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, prévoient que les consommateurs non domestiques dont le niveau de consommation est supérieur à 30 000 kilowattheures par an ne sont plus éligibles au tarif réglementé (TRV) à compter du 1er janvier 2016[1].

Les consommateurs finals non domestiques sont notamment les copropriétés, les entreprises, les artisans, les commerçants, les agriculteurs, les associations, etc.

Ces consommateurs ont dû souscrire un contrat en offre de marché avant la date d’échéance. Pourtant, la fin des tarifs réglementés du gaz a fait l’objet de nombreuses dispositions qui n’ont pas simplifié la compréhension et le passage à l’offre non réglementée.

C’est ainsi que nombre de consommateurs se sont retrouvés sans contrat à l’offre de marché à la date d’échéance et ont basculé automatiquement sur une offre de marché par défaut du fournisseur historique pour une durée maximale de 6 mois[2]. Les consommateurs ont normalement été avertis de cette option par leur fournisseur historique trois mois avant la fin de leur contrat au tarif réglementé[3].

A l’issue de ces six mois, le consommateur aurait dû avoir souscrit une autre offre de marché avec le fournisseur de son choix. Dans le cas contraire, la fourniture d’énergie pourrait ne plus être assurée.

C’est dans ce contexte que les copropriétés ont dû changer de fournisseur de gaz comme la loi l’y autorisait. Pourtant, certains fournisseurs de gaz historiques réfutent ce changement et estiment que les copropriétés doivent payer une somme importante au titre de la résiliation anticipée du contrat au tarif réglementé.

Ainsi, certains opérateurs historiques profitant de ce fouillis législatif et réglementaire continuent d’imposer des contrats qui devraient être considérés comme caducs faute pour les copropriétés de s’être saisies du problème.

 Pourtant aucun frais ni aucun préavis ne s’applique dans le cadre de la disparition des tarifs réglementés16 de vente. Le contrat d’un client souhaitant quitter les tarifs réglementés de vente pour passer en offre de marché chez le fournisseur de son choix sera résilié de plein droit et sans frais. Les éventuelles pénalités prévues dans les conditions générales de vente liées à un engagement de volume de consommation ne s’appliquent pas.

En conséquence, si vous vous trouvez dans cette situation, nous vous recommandons de prendre contact avec votre nouveau fournisseur préalablement afin que celui-ci vous explique précisément la marche à suivre.

En cas de désaccord avec votre fournisseur historique, nous vous conseillons de prendre contact avec votre avocat et/ou le médiateur national de l’énergie.

[1] Les consommateurs finals non domestiques consommant plus de 30 000 kilowattheures par an et bénéficiant encore des tarifs réglementés de vente de gaz naturel mentionnés à l’article L. 445-3 ne sont plus éligibles à ces tarifs aux dates suivantes :

« 1° Pour les consommateurs non domestiques raccordés au réseau de transport, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la publication de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation ;

« 2° Pour les consommateurs non domestiques dont le niveau de consommation est supérieur à 200 000 kilowattheures par an, au plus tard le 31 décembre 2014 ;

[2] Paragraphe III de l’article 25 de la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 prévoient que :« A défaut d’avoir conclu un nouveau contrat avec un fournisseur à la date de suppression des tarifs réglementés de vente de gaz naturel le concernant et afin de bénéficier de la continuité de sa fourniture de gaz naturel, le consommateur final est réputé avoir accepté les conditions contractuelles du nouveau contrat qui lui ont été adressées sur un support durable par son fournisseur initial trois mois avant cette date. La durée d’exécution de ce contrat ne peut excéder six mois, à l’issue desquels la fourniture de gaz naturel n’est plus assurée. Le consommateur peut résilier ce contrat à tout moment sans qu’il y ait lieu à indemnité à la charge de l’une ou l’autre des parties. Le fournisseur a l’obligation de rappeler au consommateur final, par courrier, l’échéance de son contrat trois mois et un mois avant son terme. »

[3] Les dispositions du paragraphe II de l’article 25 de la loi n°2014-344 du 17 mars 2014 prévoient que : « Les fournisseurs de gaz naturel informent leurs clients finals bénéficiant encore des tarifs réglementés et mentionnés aux 2° et 3° et au b de l’article L. 445-4 du code de l’énergie de la résiliation de fait de ce contrat et de sa date d’échéance, à trois reprises : 1° Un mois après la promulgation de la présente loi, par un courrier indiquant le calendrier de disparition des tarifs réglementés de vente ; 2° Six mois avant la date de suppression des tarifs réglementés de vente les concernant ; 3° Trois mois avant la date de suppression des tarifs réglementés de vente les concernant. »

 

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Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

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Estelle Fornier

Avocat au barreau de Paris

La différence entre la promesse de vente et le compromis de vente

La promesse de vente et le compromis de vente sont des avants contrats qui précèdent la vente d’un bien. Ils présentent l’avantage d’introduire des conditions suspensives et donc de laisser un délai (trois mois en général) permettant de purger les incertitudes liées à la vente d’un bien immobilier (exemple : obtention d’un crédit, droit de préemption de la commune et du locataire le cas échéant ou encore purger le délai de rétractation[1]). Toutefois, bien qu’ils puissent sembler très proches, ils présentent en réalité des différences.

Promesse de vente (=promesse unilatérale de vente) Compromis de vente (=promesse synallagmatique de vente)
Textes légaux Art. 1124 et 1221 du Code civil Article 1589 al.1 du Code Civil
Objet Le propriétaire (le promettant) s’engage auprès du candidat acheteur (le bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Une seule partie s’engage donc. C’est le bénéficiaire qui décidera de la formation de la vente en levant l’option ou non, c’est-à-dire en décidant d’acquérir ou non. Il devra ainsi manifester ultérieurement sa volonté. Le propriétaire (le promettant) et l’acheteur (le bénéficiaire) s’engagent à conclure la vente du bien à un prix déterminé. Chaque partie prend un engagement envers l’autre.

La frontière est ténue entre la promesse synallagmatique de vente et la vente car les consentements réciproques ont été donnés et constatés. La promesse synallagmatique de vente est donc fréquemment présentée comme une vente sous condition suspensive.

Effets du contrat Seul le propriétaire est engagé. Le propriétaire et l’acheteur sont engagés.
Contrepartie En général, le candidat acquéreur verse une indemnité d’immobilisation à hauteur de 10% du prix du bien qui est due au promettant en cas d’absence de levée d’option par le bénéficiaire[2]. Une indemnité d’immobilisation (dépôt de garantie) d’un montant compris entre 5 et 10% du prix de vente est demandé à l’acquéreur.
Sanction Si le candidat acquéreur lève l’option (=décide d’acquérir) alors le propriétaire est obligé de vendre le bien. A défaut, l’exécution forcée sera demandée par le candidat acquéreur par devant le Tribunal de grande instance[3]. Cette condamnation pourra être assortie de dommages et intérêts.

Si le candidat acquéreur n’acquiert pas le bien, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au propriétaire.

A noter qu’en cas de contrat conclu en violation d’une promesse, la sanction est la nullité de l’acte frauduleux la simple preuve de la connaissance qu’avait le tiers de l’existence de la promesse suffit pour demander la nullité[4].

Si l’une des parties renonce à la transaction, elle pourra :

 

·         Soit y être forcée par l’autre après avoir obtenu une décision de justice définitive en ce sens. Des dommages et intérêts pourront également être octroyés à la partie demanderesse.

 

·         Soit payer la clause pénale (10% du prix généralement).

 

 

Formalités administratives Enregistrement auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent la signature.

Si la durée de la promesse est supérieure à 18 mois alors elle doit être conclue par acte authentique[5].

 

Si cette formalité n’est pas effectuée, la promesse est considérée comme nulle.

L’enregistrement n’est pas nécessaire.
Cout 125 euros pour l’enregistrement. 0 euros.
Avantage pour le bénéficiaire La promesse unilatérale permet au bénéficiaire de se ménager une période de réflexion pour décider de l’opération. La promesse synallagmatique convient au promettant et au bénéficiaire qui souhaitent constater une vente sur les conditions de laquelle elles sont d’accord et dont elles souhaitent que la bonne fin ne dépende plus d’une manifestation de volonté ultérieure de l’une d’elle.
Avantage pour le promettant Le bénéficiaire lève l’option lorsqu’il est certain que la vente est réalisable. En conséquence, une fois l’option levée, le promettant est lui aussi certain que la vente se réalisera. Ce contrat apporte donc une sécurité au promettant puisqu’il écarte le risque d’une inexécution de la vente.
Conditions de fond Le consentement et la capacité des parties sont requis. Les deux parties doivent avoir la capacité de vendre et d’acquérir[6]. Les parties doivent également avoir le pouvoir de contracter la vente[7].
Condition de forme La forme écrite est requise afin de se ménager une preuve de la promesse. En effet, la preuve des actes juridiques d’une somme ou d’une valeur supérieure à 1 500 euros doit résulter d’un écrit[8]. Par ailleurs, les nombreuses obligations légales qui pèsent sur le vendeur imposent ce formalisme.

L’écrit pourra être un acte notarié ou un acte sous seing privé[9].

Sort du contrat en cas de décès Le décès du promettant survenant après la signature de la promesse n’affecte pas les liens contractuels. Les obligations du promettant sont transmise à son ou ses héritiers et le bénéficiaire conserve dans des conditions inchangées la possibilité de lever l’option et de former la vente[10].

Le décès du bénéficiaire survenant avant la levée d’option est sans incidence sur la promesse et il appartient aux héritiers de celui-ci de décider de lever l’option ou de ne pas le faire.

Le décès du promettant entraîne la transmission de ses obligations à ses héritiers. Les juridictions judiciaires décident de conclure la vente du bien immobilier en raison de la présence d’héritiers (peu importe leur âge, aucune autorisation spéciale n’étant requise si ces derniers sont mineurs).

En cas de décès du bénéficiaire, les héritiers appelés à la succession qui l’acceptent sont censés continuer la personne du défunt. Ainsi, sauf volonté contraire exprimée ou de la nature des actes concernés, les successeurs sont tenus d’honorer les engagements pris par le proche décédé.

 

Sort du contrat en cas d’incapacité L’incapacité[11] du promettant survenant après la signature de la promesse est sans incidence[12].

L’incapacité du bénéficiaire avant la levée de l’option n’a aucune incidence car la levée de l’option appartiendra selon les cas soit au majeur assisté ou non soit à son tuteur.

L’incapacité du promettant ou du bénéficiaire survenant après la signature n’a aucune importance, l’échange des consentements ayant déjà eu lieu. La vente sera donc réitérée.
Transmission entre vifs Une promesse unilatérale ou un compromis de vente peut être transférée par le bénéficiaire soit par cession, soit par substitution d’un tiers dans ses droits.

 

[1] Seul l’acquéreur non professionnel d’un bien destiné à l’habitation bénéficie de ce délai de rétractation en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il est de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, avocat, notaire).

[2] Il est important que le montant de l’indemnité d’immobilisation ne soit pas trop élevée car sinon la promesse unilatérale pourrait être requalifiée en promesse synallagmatique (Cour de cassation, chambre commerciale, 13 février 1978, n°76-13429)

[3] Article 1221 du Code civil : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »

[4] Alinéa 3 de l’article 1124 du Code civil : « Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

[5] Seulement dans le cas où le vendeur est un particulier (Cour de cassation, 10chambre civile 3, 18 février 2015, 14-14.416)

[6] Acte de disposition : Actes qui engagent le patrimoine d’une personne, pour le présent ou l’avenir (exemple : vente d’un immeuble, conclusion d’un emprunt, donation). Ces actes graves entraînent une transmission de droits qui peuvent diminuer la valeur du patrimoine.

[7] Par exemple, un vendeur marié ne peut vendre sans l’accord de son conjoint l’immeuble qui constitue le logement de la famille ou qui dépend de la communauté de biens existant entre les époux.

[8] En application de l’article 1341 du Code civil et du décret du 15 juillet 1980 n°80-533.

[9] Exception : toute promesse de vente d’une durée de plus de 18 mois (durée initialement prévue ou consécutive à une prolongation) doit être conclue par acte notarié si le vendeur est une personne physique et l’acquéreur un professionnel. A défaut, la promesse de vente est nulle.

[10] Cour de cassation, chambre civile 3, 8 septembre 2010, N°09-13345

[11] Les personnes incapables sont les mineurs et les majeurs protégés.

[12] Cour de cassation, chambre civile 3, 7 janvier 1982, n°80-14396

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Estelle Fornier

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction

17 méthodes pour obtenir légalement une rupture conventionnelle et le chômage dès demain

Envie de monter votre entreprise, devenir indépendant ou simplement de vous reconvertir ?

Un seul frein à votre projet : difficile de se jeter à l’eau sans avoir comme filet de sauvetage le chômage ou mieux… une rupture conventionnelle !

Certaines démarches volontaires et négociées vous permettront d’obtenir une rupture conventionnelle et les allocations chômages. Dans d’autres cas, si vous êtes dans certaines situations (que, souvent, vous subissez), la démission est compatible avec les allocations chômage.

LegalPlace a sélectionné 17 situations où le contrat de travail peut cesser tout en assurant au salarié la sécurité des allocations chômages et vous explique les règles applicables dans chaque cas.

Avant de vous exposer la liste, rappelons les droits du salarié lors de la rupture du contrat de travail :

infographie du top 17 des façon d'obtenir une rupture conventionnelle tout en concervant ses allocations chômage

 

* Méthode qui ne donne en règle générale pas le droit à des indemnités de licenciement.

1

Démissionner pour changer de résidence pour suivre son conjoint dont le lieu de travail a changé

 

Démissionner pour changer de résidence pour suivre son conjoint dont le lieu de travail a changé

Comment ça marche:

Lorsque votre conjoint change de résidence dans un but professionnel quel qu’il soit, vous pouvez démissionner de façon légitime pour le suivre.

Le motif professionnel est entendu au sens large et comprend la mutation du conjoint au sein d’une entreprise, le changement d’employeur décidé par le conjoint, l’entrée du conjoint qui était antérieurement privé d’activité dans une nouvelle entreprise et le cas où le conjoint souhaite créer ou reprendre une entreprise.

Exemple:

Un couple marié habite dans le sud de la France. Chacun des époux est salarié dans une entreprise différente. L’époux est muté par son entreprise dans le nord de la France et doit par conséquent déménager. L’épouse pourra démissionner pour suivre son conjoint dans le nord de la France. Sa démission sera considérée comme légitime et elle bénéficiera de l’allocation d’assurance chômage.

Attention cependant, si le conjoint souhaite déménager pour un autre motif que celui lié au travail (ex: déménagement pour des raisons personnelles), cela ne sera pas pris en compte dans ce cas.

2

Démissionner pour reprendre un nouvel emploi avec rupture de la période d’essai à l’initiative du nouvel employeur

démission d'un salarié totalisant 3 années d'affiliation motivée par une embauche à laquelle l'employeur met fin dans les 91 jours

Comment ça marche ?

Lorsque vous justifiez de 3 années d’affiliation au régime d’assurance chômage et que vous démissionnez pour un CDI, ce dernier étant rompu à l’initiative de l’employeur pendant la période d’essai avant un délai de 91 jours, vous pouvez percevoir les allocations chômage.

La date prise en considération pour la condition des 3 années consécutives correspond à celle de la fin du contrat résultant de la démission. Puisqu’il s’agit de 3 années consécutives, les salariés dont le dernier emploi occupé a été d’une durée inférieure à 3 années seront exclus (même si ces derniers ont occupé plusieurs emplois sur plus de 3 années consécutives sans intervalle important entre les différents emplois).

Exemples

– Cela peut correspondre à la situation d’un salarié en fin de CDD, qui trouve avant la fin de son CDD un emploi en CDI. Il démissionne alors de son CDD et se voit licencié par son nouvel employeur avant la fin de la période d’essai de son CDI.

– Cependant, un salarié qui quitte volontairement son emploi après deux ans et trois mois pour reprendre une autre activité salariée dont la période d’essai ne s’avère pas concluante ne bénéficiera pas de l’allocation chômage, même s’il a travaillé pendant plus de sept ans sans jamais être inscrit à Pôle Emploi.

3

Démissionner pour créer ou reprendre une entreprise dont l’activité cesse

démission d'un salarié pour créer ou reprendre une entreprise et dont l'activité cesse

Comment ça marche ?

Si vous démissionnez de votre emploi actuel en vue de créer une entreprise ou de reprendre une entreprise déjà existante et que l’activité de l’entreprise concernée cesse pour des raisons indépendantes de votre volonté, alors ce vous aurez le droit aux allocations chômage à la suite de la cessation d’activité de l’entreprise.

Il faut toutefois que l’entreprise concernée ait préalablement juridiquement existé (c’est à dire qu’elle ait au moins été immatriculée) avant d’avoir cessé son activité.

Exemple :

Un salarié travaille actuellement au sein d’une entreprise mais a le projet de créer sa propre entreprise, il peut démissionner de son emploi actuel pour réaliser son projet. Après l’accomplissement des formalités nécessaires, son entreprise sera créée.

Si malheureusement, au bout d’un certain temps, il rencontre des difficultés financières et que son activité doit cesser (suite à une liquidation judiciaire par exemple), il aura le droit à l’allocation chômage.

4

Se faire licencier suite à un abandon de poste ou d’absences injustifiées

abandon de poste donnant lieu à licenciement

Comment ça marche ?

Lorsqu’un salarié s’absente fréquemment de façon injustifiée ou cesse définitivement de se présenter à son poste, la démission ne peut pas se présumer car cette dernière ne peut résulter que d’une volonté claire et non équivoque du salarié.

En effet, si l’employeur ne le fait pas dans un délai de 2 mois à compter de sa connaissance de l’abandon de poste, l’acte fautif du salarié ne pourra plus lui être reproché : concrètement, le salarié ne pourra pas être licencié pour motif disciplinaire (pour faute) et l’employeur devra lui payer les indemnités de licenciement.

Même si l’abandon de poste est imputable au salarié, c’est à l’employeur que revient l’initiative de procéder au licenciement du salarié.

Exemple :

Un salarié va arrêter de se rendre au travail et va très certainement se faire licencier par son employeur. Le licenciement sera considéré comme licenciement pour motif disciplinaire, c’est-à-dire pour faute).

Un licenciement consécutif à un abandon de poste permettra toutefois au salarié de bénéficier des allocations chômage dans tous les cas.

Droits et risques pour le salarié:

Attention : en fonction des conditions de l’abandon de poste et de son impact sur l’entreprise, l’employeur pourra qualifier le licenciement de faute grave (à condition qu’il respecte le délai de 2 mois pour licencier le salarié) et le salarié sera privé des indemnités de licenciement (tout en conservant toutefois son droit aux allocations chômage).

5

Négocier une rupture conventionnelle en mettant en avant l’intérêt financier pour l’employeur

Mettre en avant le coût pour l’entreprise plus avantageux que d’autres modes de rupture du contrat peut être une solution intéressante.

Le salarié pourra mettre en avant l’intérêt pour l’employeur de recourir à ce mode de rupture du contrat de travail : le salarié pourra insister sur le côté financier. En effet, si l’employeur refuse la rupture conventionnelle d’un salarié démotivé et tant que ce dernier ne démissionne pas, il sera dans l’obligation de continuer à lui verser un salaire pour un travail qu’il n’effectuera peut-être plus de façon optimale. Les résultats de l’entreprise pourront être impactés de façon négative. En effet, dans certains cas (ex : lorsque le salarié est cadre), le délai de préavis relatif au licenciement est plus long que le délai de préavis relatif à une rupture conventionnelle. Concrètement, l’employeur va devoir payer un montant plus élevé au salarié dans le cadre de l’indemnité compensatrice de préavis lors d’un licenciement.

La rupture conventionnelle n’est envisageable qu’en cas de CDI. L’employeur peut proposer une rupture conventionnelle ainsi que le salarié. Attention, toutefois à ne pas utiliser ce mode de rupture du contrat de travail pour mettre un terme à un conflit naissant entre l’employeur et le salarié. Dans ce cas, il sera judicieux de privilégier la signature d’une transaction plus coûteuse pour l’employeur mais plus sécurisante pour lui.

Rappel des étapes de la rupture conventionnelle

  1.     Des discussions seront d’abord engagées entre l’employeur et le salarié sur une durée de 3 jours calendaires maximum
  2.     Un délai de rétractation de 15 jours calendaires est ensuite ouvert : les parties pourront revenir sur leur décision de rompre le contrat.
  3.     La rupture conventionnelle sera ensuite homologuée dans un délai de 15 jours ouvrables par l’autorité administrative compétente (le DIRECCTE) : le DIRECCTE va vérifier la validité de la demande, concrètement elle vérifiera surtout le libre consentement des parties.

En cas de rupture conventionnelle, le salarié aura également droit au versement d’une indemnité spécifique de rupture conventionnelle dont le montant ne peut pas être inférieur à celui de l’indemnité légale de licenciement.

Si vous souhaitez quitter votre emploi sans avoir recours à une procédure de démission, qui vous prive de certains droits, alors la rupture conventionnelle devrait vous convenir… À condition bien sûr que votre employeur soit coopératif, puisque comme son nom l’indique, cette démarche implique que les deux parties se mettent d’accord. Il est donc préférable de discuter au préalable de cette option avec votre employeur avant de lui faire parvenir votre demande.

Cadre Emploi

 

6

Se faire licencier pour abus de la liberté vestimentaire du salarié dans l’entreprise

abus de la liberté vestimentaire du salarié dans l'entreprise

Comment ça marche ?

Tout salarié bénéficie de la liberté vestimentaire, c’est-à-dire qu’il peut  a priori s’habiller selon ses souhaits personnels sur le lieu de travail.

Toutefois, le salarié ne doit pas abuser de cette liberté. En effet, le salarié doit respecter les contraintes vestimentaires de l’entreprise justifiées par exemple en raison de l’hygiène et de la sécurité ou de la décence.

Exemple :

Si un salarié vient au travail en portant un bermuda alors qu’il devrait porter un pantalon compte tenu de ses fonctions, l’employeur pourra le licencier pour motif disciplinaire.

Attention cependant, l’employeur pourra qualifier le licenciement pour faute grave et le salarié sera privé des indemnités de licenciement.

7

Démissionner pour conclure un contrat de service civique ; un ou plusieurs contrats de volontariat de solidarité internationale ou associatifs

démission d'un salarié pour conclure un contrat de service civique ; un ou plusieurs contrats de volontariat de solidarité internationale ou associatifs

Comment ça marche ?

Vous pouvez démissionner de son emploi pour conclure un contrat de service civique, ou un contrat de volontariat de solidarité internationale ou associatif.

Ces contrats doivent avoir une durée continue minimale d’un an. Une mission de service civique ou de volontariat concerne un projet relevant de l’intérêt général. Toutefois, le montant de l’indemnité d’un contrat de service civique se situe autour de 500€ brut mensuel.

Exemple :

Un salarié souhaite quitter son travail actuel pour réaliser une mission d’ordre humanitaire au sein d’une association agréée telle que la Croix Rouge.

Attention : le salarié aura droit aux allocations chômage en cas d’engagement de service civique mais le versement de cette indemnité sera décalé : le versement interviendra non au terme de la démission mais au terme de l’engagement. En effet,  le volontaire percevra au cours de son engagement une indemnité mensuelle non cumulable avec le versement de l’indemnité de chômage.

8

Se faire licencier pour inaptitude ou insuffisance professionnelle volontaire

inaptitude ou insuffisance professionnelle volontaire donnant lieu à un licenciement

Comment ça marche ?

Lorsque l’insuffisance professionnelle du salarié résulte d’un comportement volontaire, cela peut être qualifié de faute disciplinaire et donner lieu à un licenciement.

Exemple :

Si un salarié n’est pas assez performant au travail et que cela est en fait volontaire de sa part, il pourra être licencié par son employeur pour faute.

Attention cependant, l’employeur pourra qualifier le licenciement pour faute grave en raison de l’insuffisance professionnelle volontaire du salarié et ce dernier sera privé des indemnités de licenciement.

9

Se faire licencier pour inaptitude physique

inaptitude physique donnant lieu à un licenciement

Comment ça marche ?

Lorsqu’un salarié n’est plus en mesure d’effectuer son travail en raison d’une inaptitude physique et que l’employeur ne parvient pas à le reclasser, c’est-à-dire à lui trouver un autre emploi adapté au sein de l’entreprise, ce dernier pourra envisager de le licencier si les absences répétées du salarié perturbe le fonctionnement de l’entreprise et qu’il est nécessaire de remplacer le salarié absent.

Exemple :

Un salarié est malade et doit s’absenter du travail de façon prolongée. Il n’y a pas d’autre emploi adapté à sa condition physique au sein de l’entreprise. L’employeur pourra donc le licencier.

10

Démissionner suite au non-paiement des salaires

démission suite au non-paiement des salaires

Comment ça marche ?

Vous pouvez légitimement démissionner suite à non-paiement des salaires dû en contrepartie d’un travail accompli.

Il faut que vous puissiez justifier d’une ordonnance de référé allouant une provision de sommes correspondant à des arriérés de salaires.

Exemple :

Si l’employeur refuse de payer tout ou une partie de son salaire, le salarié pourra saisir le Conseil de prud’hommes grâce à la procédure du référé. Une fois l’ordonnance de référé reçue, il pourra démissionner.

Droits du salarié:

La démission du salarié sera requalifiée en licenciement et le salarié bénéficiera en plus des allocations chômage de l’indemnité de licenciement.

11

Démissionner à la suite d’un PACS ou mariage conclu avec un partenaire qui exerce dans une autre région

Démissionner à la suite d’un PACS ou mariage conclu avec un partenaire qui exerce dans une autre région

Comment ça marche ?

La démission est considérée comme légitime dès lors que moins de deux mois s’écoulent entre la date de la démission ou de la fin du contrat et la date du mariage ou de la conclusion du PACS (peu importe l’ordre dans lequel sont survenus ces évènements).

Exemple :

Un salarié se marie le 9 juillet et emménage avec son conjoint dans une autre région. Une semaine après le mariage, il démissionne.

12

Démissionner pour cause de changement de résidence justifiée par une situation où le salarié est victime de violences conjugales

 

Démissionner pour cause de changement de résidence justifiée par une situation où le salarié est victime de violences conjugales

Comment ça marche ?

Un salarié, victime de violences conjugales, souhaite déménager pour ne plus y être confronté.

Il peut démissionner si le changement de domicile ne permet pas la poursuite du contrat de travail. Le salarié doit également avoir déposé une plainte auprès du procureur de la République pour les violences conjugales subies.

Exemple :

Une salariée est victime de violences conjugales de la part de son mari. Elle quitte le domicile familial pour échapper à ces violences, dépose plainte auprès du Procureur et trouve un nouveau logement. Ce logement est trop éloigné de son lieu de travail pour permettre la poursuite du contrat de travail, elle pourra donc démissionner.

13

Licenciement suite à abus de liberté d’expression

Licenciement suite à abus de liberté d'expression

Comment ça marche ?

Un salarié bénéficie de la liberté d’expression au sein de l’entreprise mais il ne doit pas en abuser.

S’il utilise sa liberté d’expression de manière abusive, il pourra être licencié pour faute par l’employeur.

Exemple :

Un salarié qui utilise des termes excessifs et injurieux sur son lieu de travail pourra être licencié.

Attention cependant, l’employeur pourra qualifier le licenciement pour faute grave et ce dernier sera privé des indemnités de licenciement.

14

Licenciement suite à un détournement de la clientèle au profit d’un concurrent

détournement de la clientèle au profit d'un concurrent donnant lieu à licenciement

Comment ça marche ?

Le fait pour un salarié de détourner la clientèle de son employeur au profit d’une société concurrente constitue un manquement à l’obligation de loyauté pouvant entraîner le licenciement du salarié pour faute.

Exemple :

Un salarié d’une entreprise incite les clients à ne plus acheter les produits proposés par l’entreprise et à se tourner vers les produits d’une entreprise concurrente.

Attention cependant, le licenciement sera prononcé pour faute grave ou lourde et le salarié sera privé des indemnités de licenciement. Le salarié pourra également être condamné à verser des dommages-intérêts à son employeur, si la faute lourde est caractérisée. Il existe également un risque de poursuites pénales si le détournement de clientèle résulte d’un abus de confiance.

15

Licenciement suite à l’utilisation détournée des outils professionnels (ex: téléphone)

Licenciement suite à l’utilisation détournée des outils professionnels (ex téléphone)

Comment ça marche ?

Lorsqu’un salarié utilise les moyens de l’entreprise pour commettre un fait fautif, il pourra être licencié pour faute.

Exemple :

Un salarié qui utilise le téléphone de l’entreprise pour un usage interdit ou un salarié qui utilise les services de l’entreprise pour commettre une escroquerie.

Attention cependant, le licenciement pourra être prononcé pour faute grave ou lourde et le salarié sera privé des indemnités de licenciement. Il existe également un risque de poursuites pénales en cas d’escroquerie par exemple.

16

Licenciement pour inaptitude ou insuffisance professionnelle involontaire

Licenciement pour inaptitude ou insuffisance professionnelle involontaire

Comment ça marche ?

L’inaptitude ou l’insuffisance professionnelle du salarié peut donner lieu au licenciement non disciplinaire (non fautif) du salarié.

Exemple :

Si un salarié n’a pas les capacités suffisantes pour accomplir correctement son travail (même s’il est de bonne foi), l’employeur pourra le licencier.

 

17

Négocier une rupture conventionnelle avec des arguments percutants

Négocier une rupture conventionnelle en mettant en avant les arguments en faveur de l’employeur

Le top des arguments percutants :

Reconversion professionnelle : le salarié peut mettre en avant son désir de créer une entreprise ou de s’investir dans une mission humanitaire etc. Il pourra ainsi rassurer l’employeur en lui expliquant que son souhait de rompre le contrat n’est en aucun cas lié à l’entreprise ou à l’employeur lui-même.

Manque de motivation et de perspective d’évolution :le salarié qui s’ennuie au travail peut insister auprès de l’employeur sur l’intérêt de se séparer de lui : il ne sera plus performant et deviendra plutôt un élément gênant au sein de l’entreprise dont l’employeur aura forcément envie de se séparer.

Dégradation des conditions de travail : lorsque les relations entre le salarié et ses collègues ou l’employeur lui-même sont tendues fin d’éviter que la situation s’envenime et que des insultes ou brimades soit qualifiées de harcèlement, il est préférable pour l’employeur d’accepter la rupture conventionnelle

Si l’employeur refuse la rupture conventionnelle d’un salarié démotivé et que ce dernier décide de faire un abandon de poste (de ne plus se rendre au travail), l’employeur sera dans l’obligation de le licencier (à moins de rester de façon indéfinie dans cette situation). Si l’employeur prend le risque d’un abandon de poste du salarié qui se terminera par un licenciement, il devra dépenser plus concernant l’indemnité compensatrice de préavis. En effet, dans certains cas (ex : lorsque le salarié est cadre), le délai de préavis relatif au licenciement est plus long que le délai de préavis relatif à une rupture conventionnelle. Concrètement, l’employeur va devoir payer un montant plus élevé au salarié dans le cadre de l’indemnité compensatrice de préavis lors d’un licenciement. A contrario, en acceptant la rupture conventionnelle, l’employeur économisera au niveau de l’indemnité compensatrice de préavis (ex : au lieu de payer 3 mois de préavis, il ne paiera que 1 mois et demi).

 

 

 

 

Question pour un avocat
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L'équipe LegalPlace

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Le compromis de vente : Le guide complet

1. Définition du compromis de vente

1.1. Contexte du compromis de vente : signature d’un compromis de vente avant la vente finale

Le compromis de vente (parfois appelé « promesse synallagmatique de vente ») est l’avant-contrat de vente, c’est-à-dire qu’il précède la signature du contrat de vente. L’acheteur et le vendeur signent en général un compromis de vente lorsqu’ils désirent signer un contrat de vente mais qu’ils souhaitent retarder la conclusion définitive de la vente pour des raisons diverses (raisons financières ou de convenance personnelle). Le compromis de vente a un caractère préparatoire mais lie tout de même les deux parties ayant donné leur accord. Sa signature présente un intérêt pour les deux parties puisque cela permet d’assurer leur sécurité.

1.2. Signature du compromis de vente devant notaire ou sans notaire ?

Le compromis de vente  peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique (devant notaire). Les parties ont le choix également entre le support papier et le support électronique. On parlera alors davantage de promesse de vente s’il est signé devant notaire.

1.2.1. Si le compromis de vente est établi sous la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) : les parties ne sont pas obligées de signer le compromis devant notaire. Si elles se sont mises d’accord sur le prix, elles peuvent très bien décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix. Pour formaliser cet accord, il est fortement recommandé d’utiliser des modèles de compromis complets et à jour des dernières lois. Même si le compromis de vente est établi sous seing privé, la signature de l’acte de vente définitif sera faite plus tard devant notaire.

Combien d’exemplaires du compromis de vente : un exemplaire unique ou plusieurs ?

En principe, le compromis de vente doit comporter autant d’exemplaires que de parties mais il est également possible de n’établir qu’un seul exemplaire.

Si plusieurs exemplaires du compromis de vente : il y aura dans ce cas autant d’originaux du compromis que de parties ayant un intérêt distinct donc au moins en double exemplaire, un pour le vendeur et un pour l’acheteur. Chacun des exemplaires originaux doit être signé et avoir le même contenu. Attention, si un seul exemplaire est signé par les parties et que des photocopies par exemple sont faites, la règle ne sera pas respectée.

Si exemplaire unique du compromis de vente : il sera judicieux dans ce cas de déposer le compromis entre les mains d’un notaire qui ensuite s’occupera de la finalisation de l’acte de vente définitif.

1.2.2. Si le compromis de vente est établi en la forme authentique (devant notaire) : la signature du compromis de vente devant notaire est obligatoire uniquement si le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois, c’est-à-dire si le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération du compromis devant notaire est supérieur à 18 mois.

1.3. Principe : le compromis de vente vaut vente mais il existe des exceptions

En principe, la promesse de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil).

Toutefois, les parties peuvent prévoir un autre élément que la chose et le prix comme élément essentiel du contrat de vente, ce qui retardera non pas les effets de la vente mais la formation même de la vente. Dans ce cas, le compromis ne vaut pas vente.

1.3.1. Obligation de réitération du compromis de vente par acte authentique ?

En principe, le compromis vaut vente et la réitération du compromis devant notaire n’est qu’une modalité d’exécution du contrat de vente : les tribunaux considèrent que la réitération par acte authentique d’un compromis de vente (« promesse synallagmatique de vente ») n’est qu’une modalité d’exécution du contrat de vente. Le vendeur et l’acheteur sont ainsi déjà liés par un contrat de vente (le compromis de vente vaut vente), seuls certains effets sont différés au jour de la signature de l’acte authentique (signature devant notaire). L’acte authentique est alors qualifié de contrat de vente.

En revanche, parfois le compromis ne vaut pas vente car la réitération par acte authentique est une condition de validité de la vente : lorsque le compromis de vente contient une clause prévoyant sa réitération par acte authentique (devant notaire) et que les parties ont fait de cette réitération un élément constitutif de leur volonté, alors la réitération du compromis par acte authentique sera une condition de validité de la vente.

1.3.2. Possibilité de résilier le compromis ?

Résiliation amiable possible : si les deux parties se mettent d’accord, il est toujours possible de résilier le compromis de façon amiable. Attention cependant aux incidences fiscales d’une résiliation amiable (les droits dus sur la vente elle-même restent exigibles si la vente était parfaite au moment de la résiliation, ce n’est pas le cas si des conditions suspensives stipulées ne se sont pas réalisées).

Résiliation judiciaire possible : il est possible pour chaque partie de demander la résiliation judiciaire du compromis en cas de manquement à une obligation contractuelle, après avoir procédé à une mise en demeure préalable de la partie adverse.

1.3.3. Possibilité d’obtenir l’exécution forcée du compromis ?

Suite à la signature du compromis de vente, il arrive que des réticences ou difficultés apparaissent tant du côté de l’acheteur que du côté du vendeur avant de passer à la finalisation de l’acte de vente.

Lorsque le compromis vaut vente : puisque la vente est déjà formée, il est possible d’obtenir l’exécution forcée du compromis soit sous forme d’obligation de passer à l’acte de vente, soit sous forme de jugement valant acte de vente.

Lorsque le compromis ne vaut pas vente : dans ce cas, les parties peuvent uniquement obtenir des dommages-intérêts.

1.4. Distinction entre la promesse de vente devant notaire et le compromis de vente

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») et le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer : contrairement au compromis de vente qui est symétrique, les deux parties ayant donné leur consentement à la vente, la promesse de vente correspond quant à elle à un engagement unilatéral du vendeur. Le vendeur consent à l’acheteur la faculté d’acquérir dans un certain délai l’objet de la vente (ex : un bien immobilier, un fonds de commerce). Seul le vendeur est engagé. Le bénéficiaire de la promesse, soit l’acheteur, ne l’est pas, il a le choix d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Plus précisément, c’est l’absence d’engagement de l’acheteur qui permet de différencier la promesse de vente du compromis de vente.

Requalification d’une promesse de vente en compromis de vente

Ainsi, une promesse de vente doit être requalifiée de compromis de vente, si les deux parties ont donné leur consentement à la vente, l’une en consentant à vendre, l’autre en consentant à acheter.

Si consentement implicite de l’acheteur : c’est le cas par exemple d’une promesse de vente qui contient la possibilité pour l’acheteur de verser une somme (qualifiée de « dédit ») lui permettant de se délier de l’obligation d’acheter. Cela signifie que l’obligation d’acheter est implicitement assumée par l’acheteur. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente. L’acceptation de l’acheteur sera également implicite s’il verse un acompte sur le prix.

Si absence de liberté de l’acheteur d’acquérir : une indemnité d’immobilisation est en général pratiquée dans les promesses de vente et correspondant à une somme versée au vendeur en contrepartie de l’immobilisation de son bien au profit de l’acheteur. Si le montant de l’indemnité d’immobilisation est très important et contraint ainsi l’acheteur à s’engager à acquérir (« à lever l’option »), la liberté de ce dernier d’acheter ou ne pas acheter est en réalité inexistante. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente.

2. Documents à annexer au compromis de vente

2.1. Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente : le vendeur fera donc appel à des experts avant la vente dans le but de faire établir ces diagnostics. Le vendeur doit cependant faire attention au délai de péremption des diagnostics comme suit :

pour le diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois

pour le diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires

pour les termites : le diagnostic est valable 6 mois

pour les risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois

pour la performance énergétique : 10 ans

pour l’assainissement non collectif : 3 ans

pour l’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : 3 ans

pour l’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : 3 ans

2.2. Les documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété

En plus des diagnostics techniques, la loi Alur du 24 mars 2014 qui a pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété » prévoit en son article 54 l’annexion de documents tels que :

– ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété ; le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ; les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)

– ceux relatifs à la situation financière de la copropriété : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente ; les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur ; l’état global des impayés de charges au sein du syndic ; si le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur ; le carnet d’entretien de l’immeuble.

– le cas échéant, ceux relatifs à la situation générale de l’immeuble : si l’assemblée générale des copropriétaires a fait établir un diagnostic technique global, il faudra également annexer ce dernier.

Il est judicieux de veiller à ne pas oublier d’annexer ces documents au moment de la signature du compromis de vente car le moment de leur communication fait courir le délai de rétractation de l’acheteur (voir paragraphe 4 sur le délai de rétractation). Si le vendeur transmet ces documents en retard à l’acheteur (après la signature du compromis), le délai de rétractation de l’acheteur ne commencera à courir qu’à partir du moment de la transmission de ces documents et non à partir du moment de la réception du compromis de vente.

3. Les conditions suspensives et les autres clauses d’usage à intégrer dans un compromis de vente

3.1. Les conditions suspensives

Le compromis de vente contient en général des conditions suspensives : cela signifie que la vente sera parfaite si les conditions se réalisent. Si une des conditions suspensives intégrées dans le compromis de vente ne se réalise pas, alors la vente sera caduque. Les conditions suspensives suivantes (non exhaustives) sont fréquemment insérées dans les compromis de vente :

3.1.1. Vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

L’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation dispose que le compromis de vente doit indiquer si le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts. En principe, le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien. L’acheteur ne sera donc pas engagé si son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition doit durer au moins un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité.

Si les parties souhaitent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elles doivent y procéder par mention manuscrite selon laquelle l’acheteur déclare que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt.

Si jamais le compromis ne précise pas comment le prêt sera payé, soit à l’aide d’un prêt, soit sans prêt, la condition d’obtention d’un prêt sera alors considérée comme implicite.

3.1.2. Vente conclue sous condition suspensive d’absence de servitude

La réalisation de la vente est en général soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination et qu’il n’existe pas de servitude (ex : droit de passage) légale ou conventionnelle.

3.1.3. Vente conclue sous condition suspensive absence d’inscription hypothécaire

Une autre condition suspensive ordinairement insérée dans le compromis de vente est relative à l’absence d’inscription hypothécaire du bien.

3.2. Clauses pouvant être inclues dans le compromis de vente permettant de garantir le passage à l’acte de vente définitif

Les deux clauses suivantes sont les deux principales permettant de garantir la conclusion de l’acte de vente définitif.

3.2.1. Existence d’une clause pénale

L’insertion d’une clause pénale permet d’assurer l’exécution par le débiteur (l’acheteur ou le vendeur) de son obligation (article 1226 du Code civil) et le cas échéant, de sanctionner une inexécution fautive (article 1229, al. 1 Code civil) par le versement de dommages-intérêts dont le montant est précisé. La clause pénale peut donc être dans l’intérêt du vendeur ou de l’acheteur pour les contraindre l’un et l’autre à exécuter leurs obligations.

3.2.2. Versement d’un dépôt de garantie de 10%

En pratique, il est courant pour l’acheteur de verser une certaine somme (soit au notaire, soit à un tiers tel que l’agent immobilier) lors de la signature du compromis de vente, cette somme est appelée « dépôt de garantie ». Cette somme sera déduite du prix de la vente et considérée comme un acompte si cette dernière se réalise ou sera acquise au vendeur si l’acte de vente définitif n’est pas signé. L’usage est de fixer le dépôt de garantie à 10 % du prix de vente.

4. Les règles encadrant le délai de rétractation après la signature du compromis de vente

4.1. Présence d’un délai de rétractation pour l’acheteur non professionnel

L’acquéreur non professionnel dispose d’un droit légal de rétractation (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) pour certains types de vente (ex : pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation mais pas pour l’acquisition d’un immeuble à usage mixte). Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandé avec avis de réception notifiant le compromis de vente à l’acheteur. En effet, le compromis de vente (annexes comprises) doit être envoyé en courrier recommandé avec accusé de réception à l’acheteur : c’est pour cette raison qu’il est judicieux d’établir un exemplaire supplémentaire du compromis de vente destiné à être envoyé par courrier recommandé (ex : s’il y a un seul acheteur, il y a aura en tout 3 exemplaires de compromis de vente).

4.1.1. Comment exercer ce droit ?

La faculté de rétraction doit également être exercée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Les samedis, dimanches et jours fériés ne sont pas compris dans le délai de 10 jours. Plus précisément, le jour de la rétractation de l’acheteur est le jour de l’envoi de la lettre recommandée par lui-même et non le jour de sa réception par le vendeur.

4.1.2. Combien de fois le droit de rétractation peut-il être exercé ? 

En principe, le droit de rétractation ne s’applique qu’une fois dans le cadre d’une vente : l’acheteur bénéficie de la faculté de rétracter après la signature du compromis de vente mais ne peut pas en bénéficier à nouveau après la signature de l’acte de vente définitif. Toutefois, si le contenu de l’acte définitif n’est pas identique à celui du compromis de vente et que cette modification du contenu est substantielle, l’acheteur bénéficiera à nouveau du droit de rétractation après la signature de l’acte définitif.

4.1.3. Quel effet produit la rétractation de l’acheteur ?

Si l’acheteur décide de se rétracter, alors le compromis de vente sera anéanti. Sa révocation sera irrévocable : s’il souhaite revenir sur sa rétractation, il faudra conclure un nouveau compromis de vente.

4.2. Absence du délai de rétractation pour l’acheteur professionnel

Seul l’acheteur non professionnel bénéficie du droit de rétractation. Par exemple, une SCI (Société Civile Immobilière) dont l’objet social est l’acquisition, l’administration et la gestion de tous immeubles, ne bénéficie pas de ce délai de rétractation de 10 jours.

5. La répartition des dépenses de copropriété et des taxes foncières et d’habitation entre le vendeur et l’acquéreur

5.1. Répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur

Lors de la vente d’un lot de copropriété, il est important de s’interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

Toutefois, les parties peuvent décider entre elles d’une répartition différente que celle énoncée par le texte. Il faudra alors pour les parties faire attention à la formulation qui doit être précise, chaque type de dépense doit être clairement identifié.

5.2. Répartition des taxes foncières et d’habitation entre le vendeur et l’acheteur

5.2.1. Paiement de la taxe foncière

La taxe foncière doit être réglée par toute personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition. La taxe foncière du bien vendu doit donc être payée par le vendeur (propriétaire).

Toutefois, il est possible de prévoir dans le compromis un partage du paiement de la taxe foncière et un paiement prorata temporis pour chacun : concrètement, le vendeur recevra l’avis d’imposition de la taxe foncière et devra payer en entier. Il pourra ensuite (uniquement s’il est prévu dans le compromis de vente) réclamer à l’acheteur le paiement de la taxe foncière en fonction du nombre de mois dans l’année au cours desquels l’acheteur aura occupé le bien immobilier. Ex : si l’acheteur occupe le bien 3 mois dans l’année, le vendeur pourra lui demander le versement correspondant aux 3/12e du montant total de la taxe foncière.

5.2.2. Paiement de la taxe d’habitation

Le paiement de la taxe d’habitation est à la charge de celui qui occupe le bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, ce sera donc au vendeur de payer la taxe d’habitation du bien vendu : même s’il vend son bien au mois de février et qu’il n’y habitera plus au moment de payer la taxe, le vendeur ne pourra pas exiger de l’acheteur le paiement de la taxe d’habitation.

6. La fiscalité attachée à la vente finale

Lors de la rédaction du compromis de vente, il est judicieux pour les parties de s’interroger sur la taxation applicable à la vente, plus particulièrement au sujet des droits d’enregistrement et si la vente générera des plus-values.

6.1. Droit de mutation

Toute vente de bien immobilier doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale. Concrètement, les droits et taxes sont payés au notaire, ce dernier étant chargé de collecter ces droits et taxes pour l’Etat.

Puisque les compromis de vente valent vente, les droits d’enregistrement et les taxes de publicité foncière sont dus à la date du compromis même si un acte notarié doit être ultérieurement dressé. Ce sera donc le tarif du jour où la mutation (moment où la vente est parfaite) qui sera applicable. Pour les compromis assortis d’une condition suspensive, on considère que la vente est parfaite au moment de la réalisation de la condition.

Toutefois, certaines ventes (ex : livraison d’un logement en l’état futur d’achèvement) sont soumises non pas aux droits d’enregistrement mais à la TVA ainsi qu’à la taxe de publicité foncière.

6.2. Plus-values de cession

Si le vendeur vend son bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’a acheté, on qualifiera de plus-value la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Lorsque des plus-values sont réalisées lors de la vente, elles seront imposables. Comme pour les droits de mutation, la taxation des plus-values s’opérera à compter de la date de signature du compromis de vente sauf en cas de condition suspensive où la réalisation de la condition jouera un rôle déterminant.

Il sera toutefois judicieux de vérifier que la vente réalisée ne fait pas l’objet d’une exonération (ex : cas de la vente de la résidence principale).

 

Question pour un avocat

La durée du bail de location : le guide complet

Les différents types de location

Les contrats de location de bien immobiliers sont aussi divers et variés que les différents objets des locations : pour l’habitation à titre de résidence principale (bail vide ou bail meublé), pour l’habitation à titre de résidence secondaire, pour exercer une activité commerciale (bail commercial ou bail dérogatoire), artisanale ou libérale (bail professionnel), pour exercer une activité saisonnière, pour les vacances (bail saisonnier), pour un stationnement (contrat de location de parking), pour louer une salle (contrat de location de salle), un box de rangement de meuble (contrat de location de box pour meuble) etc.

La durée du bail de location pour chaque type de contrat de location

La durée du contrat de location dépend dès lors du régime légal et réglementaire applicable. Il faut ici comprendre qu’il y a deux catégories de régimes envisageables, le régime de droit commun de la location et les régimes spéciaux applicables à certain types de location.

 

Type de contrat de location Durée légale du bail de location Précisions
Durée du bail de location vide (habitation principale) 3 ans minimum si le bailleur est un particulier (ou une SCI familiale)

6 ans minimum si le bailleur est une société

Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf exceptions légales
Durée du bail de location meublée (habitation principale) 1 an minimum (ou 9 mois si le locataire est un étudiant) Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf exceptions légales (sauf en cas de location de 9 mois, qui est une durée ferme sans droit au renouvellement)
Durée du bail commercial 9 ans minimum Le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement sauf exceptions légales.

Possibilité de prévoir un bail 3-6-9 ou un bail ferme sous certaines conditions.

En cas de durée supérieure à 12 ans, nécessité de conclure un bail devant notaire.

Durée du Bail dérogatoire (également appelé “bail précaire”) 3 ans maximum, renouvellement compris Requalification en bail commercial en cas de dépassement de la durée maximum.
Durée du bail professionnel 6 ans minimum Absence de droit au renouvellement au bénéfice du locataire.

Possibilité de prévoir une durée plus longue.

Durée du bail de location vide ou meublé (résidence secondaire) Aucune contrainte légale spécifique Contrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée
Durée du saisonnier 3 mois successifs maximum (une saison) et 4 mois au total dans l’année si le bailleur n’a pas une autorisation de la mairie En principe, la durée du bail saisonnier est celle de la saison, les juges se référant aux critères locaux. Le risque d’un dépassement est une requalification en bail d’habitation
Durée du contrat de location de parking, de garage ou de stationnement Aucune contrainte légale spécifique si l’emplacement de stationnement est loué seul Contrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée.

Attention : si l’emplacement de stationnement est loué avec le logement, alors la durée de la location sera alignée sur celle du logement.

Durée du contrat de location de box Aucune contrainte légale spécifique Contrat soumis au droit commun du bail en ce qui concerne la durée.
Durée du contrat de location de salle Aucune contrainte légale spécifique En pratique, la location est pour la durée de l’événement réalisé dans la salle.

Attention à ne pas en pratique exploiter un fonds de commerce dans la salle, ce qui reviendrait à devoir requalifier le contrat en bail commercial

 

 

Les deux régimes qui régissent la durée du contrat de location

– le régime de droit commun de la location posé par les articles 1708 et suivants code civil ne fixe pas de règle spécifique sur la durée de la location. Dès lors, il renvoie aux règles générales applicables à tout contrat de prestation de service en matière de durée. Dans ce cas, la durée est librement fixée par les parties : le contrat peut être prévu à durée déterminée ou à durée indéterminée. Il est toutefois, dès lors que les parties sont soumises à la liberté contractuelle, de choisir une durée déterminée. en effet en cas de durée indéterminée, le contrat de location pourra être unilatéralement résilié par chaque partie.

– les régimes spéciaux de la location touchent les domaines sur lesquels le législateur a souhaité réglementer la relation entre le bailleur propriétaire et le locataire, souvent dans l’optique de protéger le locataire, notamment quant à la durée minimale du bail de location. Les régimes légaux spéciaux, qui viennent s’ajouter au régime général (et le cas échéant déroger aux règles de droit commun sur certains aspects), concernent, en pratique, la grande majorité des baux de location conclus en France, et principalement le bail d’habitation vide et le bail d’habitation meublée régis par la loi du 6 juillet 1989 (modifiée par la loi Alur), le bail commercial régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, le bail professionnel notamment régi par les articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, etc.

 

Question pour un avocat

Etat des lieux du bail de location

Un état des lieux (état des lieux pour bail commercial ou état des lieux pour bail d’habitation) consiste en l’examen, de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire (ou leurs représentants, par exemple l’agence immobilière représentant le bailleur) au titre d’un contrat de location, des lieux qui sont loués. Il doit être réalisé à l’entrée du locataire lors de la remise des clés (il s’agit de l’état des lieux d’entrée), puis à la sortie du locataire lorsqu’il restitue les clés des lieux loués au propriétaire bailleur (il s’agit de l’état des lieux de sortie).

Modèles d’état des lieux d’entrée et de sortie

Téléchargez l’état des lieux qui correspond à votre location :

Etat des lieux
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux du bail commercial
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux du bail professionnel
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux pour garage ou place de parking
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Etat des lieux pour box
Modèle d’état des lieux d’entrée et de sortie conforme à la loi ALUR / PDF / Gratuit

Quelle est l’utilité de l’état des lieux ?

L’état des lieux, une fois réalisé, est annexé au contrat de location. Il a dès lors une valeur contractuelle et tant le bailleur que le locataire seront liés par ce qu’ils auront constaté dans l’état des lieux contradictoires.

A la fin du contrat, lors de la restitution par le locataire des locaux loués, il sera réalisé un état de lieux de sortie. Les différences entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, s’il s’agit de détériorations ou de dégradations, permettront au bailleur de réclamer, en s’appuyant sur l’état des lieux, que le locataire remette les lieux loués dans l’état dans lesquels il en a initialement pris possession. A l’inverse, le bailleur ne pourra pas exiger d’indemnité du locataire ou retenir tout ou partie de son éventuel dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie ne relève pas de telles détériorations ou dégradations.

L’état des lieux est donc un document très important dans le cadre d’un contrat de location qui protège tant le bailleur (contre les éventuelles dégradations du fait du locataire) que le locataire (contre les éventuelles velléités du bailleur d’imputer au locataire des défaut qui existaient avant sa prise de possession des lieux loués).

 

L’état des lieux est-il obligatoire ?

L’état des lieux est obligatoire pour plusieurs types de contrats de location.

Il est ainsi obligatoire pour tout bail de location vide ou bail de location meublée, conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit qu’”un état des lieux est établi (…) dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location”.

Il est également obligatoire pour tout bail commercial conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-1 du code de commerce tel que modifié par la loi Pinel, qui en a alourdi le formalisme et l’importance.

en ce qui concerne les autres types de contrats de location, même lorsque la loi ne l’impose pas explicitement, le régime général du contrat de location posé par le code civil le rend nécessaire, puisque l’article 1731 dudit code précise que “s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”. Ainsi, même si l’état des lieux n’est pas obligatoire (lorsque le contrat de location n’est ni un bail d’habitation ni un bail commercial), son absence est dangereuse, essentiellement pour le locataire, qui sera présumé avoir pris possession des lieux loués en bon état.

Que se passe-t-il en l’absence de réalisation d’état des lieux ?

Si l’état des lieux n’a pas été fait, le principe général est celui posé par l’article 1731 du Code civil, en vertu duquel le locataire est présumé avoir reçu les locaux loués en bon état.

Ce principe est celui du droit commun des contrats de location.

Il est toutefois très défavorable au locataire et il peut arriver que le bailleur omet délibérément de proposer de réaliser un état des lieux sans que le locataire (parfois non familier des locations) ne pense à le lui rappeler.

C’est pour éviter de tels abus, préjudiciables au locataire, que dans certains régimes spécifiques, la loi instaure des mécanismes de protection imposant un état des lieux et inversant la charge de la preuve des dégradations en l’absence de réalisation d’état des lieux..

Ainsi, en ce qui concerne le régime du bail commercial, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, la réalisation d’un état des lieux est une obligation d’ordre public et en l’absence d’état des lieux d’entrée, la sanction pèse sur le bailleur qui se voit dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance du bien en bon état. en d’autres termes, le locataire ne sera pas présumé avoir pris les locaux loués en bon état et le bailleur devra, s’il veut imputer des détériorations ou dégradations au locataire, en apporter la preuve.

En ce qui concerne le bail d’habitation (vide ou meublé), l’établissement d’un état des lieux est également une obligation d’ordre public et si le bailleur ne s’exécute pas, alors le locataire peut faire intervenir un huissier de justice pour réaliser l’état les lieux. Les tarifs de l’huissier de justice sont encadrés et le bailleur devra en supporter la moitié. Cette procédure est également valable si le locataire se dérobe et refuse d’effectuer l’état des lieux.

Si c’est le bailleur qui refuse, le locataire a également la possibilité de le mettre en demeure de réaliser l’état des lieux. Si le bailleur ne s’est pas exécuté, alors comme en matière de bail commercial, ce sera à lui d’apporter la preuve qu’il a délivré un logement en bon état si, en fin de bail de location, il reproche des dégradations au locataire.

Il arrive enfin que le locataire et le bailleurs oublient de réaliser l’état des lieux d’entrée tout simplement par négligence. Dans un tel cas :

– le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives – les réparations locatives étant celles des réparations qui, en vertu de la loi du 6 juillet 1989, sont à la charge du locataire, à savoir (raccords de peinture, entretien des sols, etc.).

– le bailleur, quant à lui, s’il veut imputer au locataire des dégradations plus importantes, ne relevant pas de réparations locatives (vétusté, grosses réparations, etc.), devra prouver qu’elles n’existaient pas lors de la prise de possession du logement par le locataire.

Quand et comment l’état des lieux doit-il être réalisé ?

Dans chaque cas, qu’il s’agisse d’un état des lieux dicté par un régime légal d’ordre public ou d’un état des lieux décidé par les parties, celui-ci doit être réalisé de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, lors de la remise des clés au locataire.

Ils peuvent également être représentés par leurs mandataires. ainsi, il est fréquent que l’agence immobilière en charge de la gestion locative du bien du propriétaire réalise l’état des lieux pour le compte du bailleur.

En pratique, cela veut dire que les parties vont effectuer ensemble la visite des lieux loués, pièce par pièce, et annoter le document matérialisant l’état des lieux en précisant l’état des murs, sols, huisseries, etc. (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état, etc.) et en précisant à chaque fois s’il existe des dégradations particulières (fissures, tâches, trous, etc.).  

Les équipements devront également être contrôlés en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec compteur individuel, avec un relevé des compteurs.

Une fois l’état des lieux réalisé, il doit être paraphé, daté et signé par le bailleur et le locataire.

Il sera alors considéré comme réalisé de manière contradictoire et attestera de l’état du logement à la remise des clés.

La loi précise qu’il doit être joint au contrat ou conservé par chacune des parties.

Une fois d’accord, elle le signeront en autant d’exemplaire que de partie et une copie sera annexée aux exemplaires du contrat de location. L’état des lieux sera ainsi réalisé à l’amiable.

Chaque partie devra bien prendre soin de conserver son exemplaire original de l’état des lieux, ce qui évitera la situation dans laquelle l’autre partie, de mauvaise fois, venait à ajouter des éléments a posteriori dans l’état des lieux.

Si les parties ne sont pas d’accord, alors celle d’entre elle qui le souhaite pourra faire effectuer l’état des lieux par huissier de justice, étant précisé que cette procédure est strictement réglementé lorsque le contrat de location est un bail d’habitation vide ou meublée.

en matière de bail d’habitation (soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989), le locataire dispose par ailleurs de la possibilité de demander au bailleur ou à son représentant de modifier l’état des lieux d’entrée dans les cas suivants :

– dans les 10 jours suivant la réalisation de l’état des lieux (notamment s’il a découvert des éléments qu’il conviendrait de transcrire dans l’état des lieux)

– le premier mois de la période de chauffe concernant l’état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l’état des lieux d’entrée, alors le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation compétente (par rapport au lieu du logement loué).

Quel est le contenu de l’état des lieux ?

L’état des lieux se présente sous forme de document précisant l’adresse des lieux loués, ainsi que la date du contrat de bail et de la prise de possession des lieux.

Sa forme est libre, mais en général, il intègre un tableau avec une ligne par pièce et des colonnes pour annoter dans chaque cas l’état d’usage de la pièce et si des dégradations particulières sont relevée. Il est nécessaire de ne pas se contenter de viser les pièces mais également les autres parties des lieux loués tels que les couloirs, les pièces d’eaux, wc, buanderies, etc., afin d’être certain de n’avoir omis d’examiner aucune partie des lieux mis en location.

Des lignes particulières peuvent par ailleurs concerner les équipements éventuels des lieux loués.

Il est enfin important de relever les compteurs de gaz, d’électricité et d’eau.

Plus l’état des lieux sera ainsi complet, plus le locataire sera protégé contre toute revendication indue du bailleur et plus le bailleur pourra aisément prouver une dégradation réelle imputable au locataire.

En matière de bail d’habitation, le contenu de l’état des lieux est fixé par le décret 2016-382 du 31 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

Un document unique peut être utilisé pour les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il doit comporter les informations suivantes :

A l’entrée et à la sortie du logement :

  1. a) Le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
  2. b) Sa date d’établissement ;
  3. c) La localisation du logement ;
  4. d) Le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  5. e) Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
  6. f) Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;
  7. g) Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  8. h) Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
  9. i) La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

A la sortie du logement :

  1. a) L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
  2. b) La date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
  3. c) Éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée”.
Question pour un avocat

Le Top des blogs d’avocats qui vont vous faire aimer le droit

Si vous êtes à la recherche d’informations utiles et de chroniques croustillantes dans le monde du droit : vous êtes au bon endroit. Voici les 50 meilleurs blogs d’avocats français qui vont vous rendre amoureux du droit.
Comme vous vous en doutez, il existe des centaines de blogs traitant du droit. Trouver la crème de la crème n’a pas été une mince affaire. Les blogs que nous vous présentons ici sont ceux que nous avons considéré comme les plus pertinents, inspirants et divertissants.
Que vous soyez un étudiant en droit passionné de droit du travail ou un simple curieux à la recherche d’anecdotes sur les coulisses du palais de justice, vous ne manquerez pas de trouver votre compte. Nous avons classé les articles en plusieurs thèmes (actualité, droit des affaires, droit et contrat de travail, propriété intellectuelle, droit immobilier et contrat de location, droit des contrats, droit de la famille, droit fiscal et divers)

Actualité

1. Maître Eolas
Le blog de cet avocat au barreau de Paris désirant rester anonyme vous livrera les clés pour comprendre un débat juridique ou un fait divers, grâce à des billets pédagogiques tout en restant très agréable à lire.

2. Revue Générale du Droit
La Revue générale du droit est un site à vocation universelle. Vous y trouverez des articles d’avocats, de maîtres de conférences, de juristes traitant de tout les domaines du droit francais et étranger. Un véritable Wikipédia du droit.

3. Le blog de Thierry Vallat
Ce blog traite de l’actualité juridique vue par l’œil avisé de Thierry Vallat, avocat d’expérience au barreau de Paris et fondateur du cabinet à son nom. 


4.
Les actualités du droit, de Gilles Devers
Gilles Devers, grand avocat au barreau de Lyon, nous présente via des articles passionnant l’actualité du droit et l’actualité politique. Certains des billets sont même repris dans différents travaux de recherches universitaires.

5. Maître Mô
Avocat au barreau de Lille, maître Mô nous propose de partager son quotidien d’avocat pénaliste et ses réflexions. Maître Mô se distingue par son écriture particulièrement agréable et son humour. Amoureux des  » Mô « , vous serez conquis.

6. Le blog de François-Xavier Roux-Demare

François-Xavier Roux-Demare est un maître de conférences en droit privé qui nous partage ses opinions sur l’actualité politique et juridique.

7. Un peu de droit
Avec de nombreux contributeurs sur de nombreux thèmes du droit et une plume pédagogue, un peu de droit est un blog généraliste donnant l’accès à une multitude d’informations sur le droit.

8. Le blog de Clément François

Clément François est un doctorant et enseignant en droit privé à l’université Paris 1. Les articles de son blog concernent autant les professionnels du droit que les étudiants à la recherche d’exemple de fiche d’arrêt.

9. Avocats Notaires Grande profession du droit

Ce blog a pour objectif de rapprocher les professions d’avocat et de notaire, et la « grande profession du droit »

10. Le blog de Maître Ribaut-Pasqualini
Ce blog de maître Ribaut-Pasqualini, avocat au barreau de Bastia, vous offrira un décryptage de l’actualité sous son œil expert en droit pénal, civil et droit des étrangers. Vous pourrez retrouver par exemple un article concernant les conséquences pénales d’une gifle à un député (en rapport avec la récente affaire Valls)

11. Le blog de Jehanne Collard

Jehanne Collard propose un blog engagé sur le droit des victimes. Elle y traite notamment de l’actualité (liés aux accidents de la route mais également à ce qui a rythmé cette année 2016 comme les Pokemon)

12. Le blog de Yann Gré

Blog ayant une vocation généraliste, traitant de thématiques diverses du droit.

 

13. Le blog August Debouzy
Le blog August Debouzy est un blog qui traite de nombreuses thématiques du droit avec notamment des billets intéressants sur la réforme du droit des contrats ou sur la transaction pénale.

Droit des affaires

1. Le blog de Fidal Avocats

Avec de nombreux avocats intervenant sur de nombreuses thématiques du droit, ce blog offre une grande quantité d’informations et vous propose même d’être alerté lorsque une actualité concernant la thématique qui vous interesse est publiée

2. La revue de Squire Patton Boggs

Le cabinet Squire Patton Boggs, regroupant plus de 1500 avocats sur 4 continents, nous informe via son blog des actualités du droit des affaires.

 

3. Le blog de Bruno Dondero


Le blog de Bruno Dondero, professeur à l’université Paris 1 est consacré au questions du droit des affaires tout en partageant une réflexion sur l’actualité.

 

4. Le blog de Hervé Causse

Hervé Causse est un professeur d’Université spécialiste de droit des affaires. Via son blog, il s’adresse autant aux professionnels du droit qu’aux étudiants ou justiciables.

5. Le blog d’Olivier de Maison Rouge

Olivier de Maison Rouge est un avocat exerçant en intelligence économique. Son blog traite aussi bien de protection de données personnelles, propriété intellectuelle que de droit des affaires.

 

6. Le blog de l’EFE

Blog de juristes spécialisés en droit des affaires, contenant des articles, interviews, avis d’expert…

 

Droit du travail

1. Blog de maître Lailler

Existe-t-il des températures en dessous desquelles il est interdit de travailler ? Quels sont vos droits après une démission ? Le blog de Maître Lailler met à votre disposition toute son expertise et vous propose des informations et des actualités sur le droit du travail avec des articles ludiques qui répondront à vos questions.

2. Blog d’Eric Rocheblave

Ce blog, tenu par Eric Rocheblave, avocat spécialiste du droit du travail au barreau de Montpellier, décrypte l’actualité du droit du travail et nous explique grâce à des infographies claires et concises, les particularités de ce domaine.

 

3. Blog de Gilles Huvelin

Un blog tenu par Gilles Huvelin, spécialiste en droit des affaires et en droit de la concurrence, qui installe une véritable relation avec le lecteur via des articles qui impliquent le lecteur, le questionnent.

 

4. Blog de Carole Vercheyre-Grard

Le blog de Carole Vercheyre-Grard, avocate en droit social et droit des sociétés traite de l’actualité judiciaire du droit du travail.

 

5. Blog de Franc Muller

Un blog traitant des problématiques liées au droit du travail. Vous y trouverez toutes les informations concernant les problématiques rencontrées par les salariés au sein d’une entreprise.

 

6. Blog de Michèle Bauer

Michèle Bauer, avocate généraliste avec une dominante pour le droit du travail et de la famille, nous partage son expérience professionnelle en ayant pour but de faciliter l’accès au droit et à l’explication des textes au grand public.

7. Blog du cabinet SG avocats

Blog traitant des problématiques concernant le monde du travail : licenciement, contrat de travail, harcèlement…

 

 

8. Avocatalk

Avocatalk est un blog qui explique de nombreuses notions du droit du travail comme le droit à la déconnexion, l’inaptitude, le harcèlement.

 

9. Blog de Fleurine Méresse

Fleurine Méresse est une avocate exerçant en droit social qui partage via son blog conseils et informations sur le droit du travail, de la sécurité sociale, sur la retraite etc…

 

10. Blog de Henri Laquay

Blog de l’avocat belge Henri Laquay, consacré au droit de la famille et du travail.

 

 

11. Blog de Christophe Noel

Blog spécialisé en droit du travail, avec des articles concernant les regles du licenciement, le travail dissimulé …

12. Blog de Stéphane Vacca

Le blog de Stéphane Vacca, avocat au barreau de Paris, spécialiste du droit du travail, de la sécurité sociale et de la protection sociale.

 

Droit du numérique et propriété intellectuelle

1. Blog de François Charlet

Un juriste Suisse exerçant en droit des technologies qui partage avec vous l’actualité juridique à la fois Suisse et internationale, avec de nombreux conseils sur la protection de la vie privée sur internet.

 

2. IP-talk

Ip-talk est un blog dédié au droit en matière de propriété intellectuelle. Il nous offre un regard sur l’actualité législative, réglementaire ou jurisprudentielle.

 

3. Blog de Frédéric Lejeune

Frédéric Lejeune, avocat au barreau de Bruxelles nous propose dans son blog des billets concernant principalement les problématiques de propriété intellectuelle mais aussi ses réactions à l’actualité.$

 

4. Blog de Nicolas Herzog

Le blog de Nicolas Herzog est un blog consacré au droit du numérique et aux enjeux du digital notamment sur la propriété intellectuelle.

 

5. Blog de Nouveau Monde avocats

Un blog spécialisé dans la thématique du droit des technologies et de l’innovation, avec des articles sur le téléchargement, la cybersurveillance etc…

6. Blog ITEANU

Un blog engagé sur le droit du numérique avec une touche d’humour.

 

7. Blog d’ISACC Avocats

Nicolas Mermillod et Stéphanie Broggini, les deux avocats cofondateurs du cabinet ISACC avocats se relayent pour vous présenter les spécificités du droit numérique et de la propriété intellectuelle sous un œil moderne.

 

Droit Immobilier

1. Blog de Marie Laure Fouché

Maître Marie Laure Fouché, avocate exerçant en droit de la construction, de l’immobilier et de la copropriété, met à disposition sur son blog de nombreux articles sur la copropriété, les vices cachés, les impayés …

 

2. Blog BDIDU, de Christophe Buffet

Blog de Christophe Buffet, avocat spécialiste en droit immobilier et droit public. Un blog très actif et répondant à de nombreuses questions sur le droit immobilier.

3. Jurisurba

Jurisurba est un blog dédié au droit de l’urbanisme qui nous propose une veille jurisprudentielle et des notes dédiées au commentaire d’arrêts et de jugements récents.

4. Droit de préemption, de Benoît Jorion

Blog de Benoit JORION, avocat à la cour d’appel de Paris, qui permet de suivre l’actualité du droit de préemption.

 

 

5. Memento immobilier, de Pierre Masquart

Un blog spécialisé en droit immobilier, en saisies immobilières

 

 

Droit des contrats

1. La Loi des Parties, de Stéphane Larrière

Un blog très intéressant concernant le droit, la technologie, les contrats et la négociation dans le monde de l’entreprise. Des quiz sont disponibles afin de tester vos connaissances.

 

2. Le blog du droit des contrats publics

Ce blog conseille les lecteurs sur les meilleurs pratiques et partage sa vision du droit de la commande publique.

 

Droit de la famille

1. Blog de Maître Sabine Haddad

Maître Haddad Sabine, avocate experte en droit civil et familial, nous informe via le biais de son blog sur tout ce qui concerne le mariage, l’heritage, le divorce etc…

 

2. Blog de Jean-Pierre Rosenczveig

Jean-Pierre Rosenczveig, président du tribunal pour enfants de Bobigny, présente son blog comme une analyse de la société à travers le prisme des droits de l’enfant. Vous y trouverez de nombreuses informations sur les droits de l’enfant et de la famille.

Droit fiscal

1. Etudes fiscales internationales, de Patrick Michaud

Etudes Fiscales Internationales est un blog dédié au droit fiscal, rédigé par Maître Patrick Michaud, avocat fiscaliste au barreau de Paris.

 

2. Blog de Stanislas Lhéritier

Blog d’un avocat fiscaliste sur la gestion de patrimoine.

 

Divers

Bien que n’étant pas un blog d’avocats à proprement parlé, il s’agit du premier blog mutualisé d’avocats en France avec plus de 1,2M de visites mensuels. L’ensemble de l’actualité du droit y est traité : civil, social, affaires, société, immobilier ainsi que divers tribunes et points de vue

Arnaud Gossement, expert reconnu en droit de l’environnement, nous partage à travers ses billets toute l’actualité concernant le droit de l’environnement.

Avocatjunior n’a plus de junior que le titre de son blog. Cet avocat, qui a maintenant 9 ans d’expérience (en 2017) nous a permis de suivre son évolution dans ce métier au fil de ces posts.

Blog traitant de l’actualité du droit des étrangers

louis-le-foyer-de-costil-blogLouis le Foyer de Costil, avocat au barreau de Paris, vous propose dans son blog de faire le tour de l’actualité du droit public

 

 

Un blog qui nous présente le droit européen avec des interviews, des e-débat, des notes d’actualité

 

 

AdDen avocats est une société d’avocats exerçant dans le droit public et le droit environnemental. Vous pourrez retrouver dans ce blog des articles très intéressants concernant aussi bien les réglementations et reformes environnementales que les permis de construire, l’urbanisme ou les contrats publics.

Ce blog au ton humoristique traite du droit international avec des articles aussi bien destinés aux professionnels qu’aux curieux, le but étant à la fois de divertir et d’initier, d’apprendre au grand public.

La liberté est un concept essentiel et le thème central de ce blog qui nous rapporte toute l’actualité des droits de l’Homme et des libertés publiques.

Un blog qui répondra à toutes vos questions concernant le droit administratif.

Question pour un avocat
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Julie Jourde

Avocat au Barreau de Marseille

Licenciement sans cause réelle et sérieuse : le décret qui précise le barème d’indemnisations est sorti !

Plus d’un an après la parution de la loi Macron du 6 août 2015, le décret précisant le référentiel indicatif d’indemnisation (en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse d’un salarié d’un CDI) est enfin paru !

L’article L.1235-1 du Code du travail prévoit désormais la possibilité pour le juge de prendre un compte un référentiel indicatif pour déterminer le montant des dommages et intérêts à accorder au salarié en cas de licenciement sans cause réelle et sérieuse.

Le décret du 23 novembre 2016 est venu préciser le barème que pourront désormais prendre en compte les conseillers prud’homaux en cas d’échec des négociations devant le Bureau de Conciliation et d’Orientation.

Il a donc vocation à s’appliquer devant le Bureau de Jugement uniquement – un barème propre à l’indemnité forfaitaire de conciliation ayant été fixé par ailleurs.

Il s’agit d’un barème indicatif qui ne lie pas les juges.

Le montant des dommages et intérêts prévu par ce référentiel varie entre 1 et 21,5 mois de salaire en fonction de l’ancienneté du salarié. Pour autant, les juges pourront continuer à prendre en compte d’autres facteurs tels que l’âge du salarié, ou encore sa situation par rapport à l’emploi.

Ce barème est inférieur aux condamnations usuellement prononcées devant les tribunaux.

Par ailleurs, il est également inférieur à certaines dispositions légales.

C’est notamment le cas pour les salariés travaillant au titre d’un contrat de travail dans une entreprise d’au moins 11 salariés et ayant une ancienneté d’au moins 2 ans, pour lesquels le référentiel est moins favorable que la loi. En effet, l’article L.1235-3 du Code du travail accorde à ces salariés une indemnité minimale de 6 mois de salaire.

Or, en vertu du principe de hiérarchie des normes, ce barème, issue d’un décret, ne peut prévaloir, sur des dispositions issues de la Loi.

Se pose dès lors la question de la mise en application effective de ce décret.

Par ailleurs, comment les juges vont-ils parvenir à appliquer ce barème sans faire obstacle au principe de la réparation intégrale du préjudice ?

Ce barème va-t-il réellement influer sur les pratiques en vigueur dans les Conseils de prud’hommes ou va-t-il rester lettre morte ?

Il faudra observer les décisions des juges prud’homaux dans les mois à venir pour répondre à ces questions.

Référentiel indicatif d’indemnités devant le Conseil de Prud’hommes :

ANCIENNETE

(par année complète)

INDEMNITES

(en mois de salaire)

ANCIENNETE

(par année complète)

INDEMNITES

(en mois de salaire)

0 1 22 14,5
1 2 23 15
2 3 24 15,5
3 4 25 16
4 5 26 16,5
5 6 27 17
6 6,5 28 17,5
7 7 29 18
8 7,5 30 18,25
9 8 31 18,5
10 8,5 32 18,75
11 9 33 19
12 9,5 34 19,25
13 10 35 19,5
14 10,5 36 19,75
15 11 37 20
16 11,5 38 20,25
17 12 39 20,5
18 12,5 40 20,75
19 13 41 21
20 13,5 42 21,25
21 14 43 et plus 21,5

Majorations d’un mois supplémentaire :

  • Lorsque le salarié était âgé d’au moins 50 ans à la date de la rupture
  • En cas de difficultés particulières de retour à l’emploi du salarié tenant à sa situation personnelle ou à son niveau de qualification au regard de la situation du marché du travail au niveau local ou dans le secteur d’activité considéré.
Question pour un avocat

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Julie Jourde

Julie Jourde intervient en droit du travail et en droit de la sécurité sociale