Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois avant de quitter le bien. Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel et donc de bénéficier d’un préavis réduit.
La fin d’un bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat particulier réservé à certains types de professions. Sa durée et son renouvellement sont soumis à des règles spécifiques. Par ailleurs, le loyer d’un bail professionnel est négocié librement entre les parties. Pour finir, la fin du bail professionnel est soumise à six mois de préavis. L’ensemble de ces modalités est défini à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. En particulier, il convient de mettre en évidence les modalités de fin d’un bail professionnel ainsi que de souligner l’importance de l’état des lieux au moment de la sortie du bail professionnel.
Durée et renouvellement du bail professionnel
La durée minimale affectée à un bail professionnel est de 6 ans. Cette durée est la durée normale de préavis dans le cadre d’un bail professionnel. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Le bailleur peut dénoncer le contrat à l’issue du délai : il n’y a pas de droit automatique au renouvellement.
Fin du bail professionnel
Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut quitter les lieux à tout moment. Il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois. Il peut ainsi donner congé à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. Il faut ici souligner que la date de notification du congé est celle de l’expédition de la lettre (et non celle de sa réception), le cachet de la Poste faisant foi.
De son côté, le bailleur doit attendre l’expiration du contrat de location et ne pas le renouveler. En outre, il faut noter que si une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat qui arrive à expiration, il doit notifier l’autre partie en respectant un préavis de 6 mois.
Pour finir, trois particularités entourent la fin du bail professionnel :
- Le congé donné n’a pas à être motivé ;
- En cas de reprise pour vente, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption ;
- Le bailleur ne verse pas d’indemnité d’éviction au locataire s’il ne renouvelle pas le bail.
État des lieux dans un bail professionnel
Il est nécessaire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie du bail professionnel,. Ce dernier peut être réalisé à l’amiable ou par l’intervention d’un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais relatifs à l’intervention de l’huissier sont partagés entre les parties. Une telle obligation est définie à l’article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. L’état des lieux au terme du bail professionnel peut donner lieu à une restitution du dépôt de garantie au locataire si celui-ci a bien réalisé l’ensemble de ses obligations contractuelles.
Résilier un bail professionnel
Résilier un bail professionnel permet de mettre fin aux relations contractuelles entre les parties. En conséquence, le bail prend fin sans aucun préavis. Il convient alors de différencier la résiliation par le bailleur et la résiliation par le locataire. Pour finir, il faut souligner qu’il existe des cas particuliers permettant la résiliation du bail professionnel.
La résiliation par le bailleur
Étant donné que le bailleur doit attendre la fin du contrat pour donner congé au locataire, la résiliation est la seule option à sa disposition pour mettre fin aux relations contractuelles. Cette résiliation du bail commercial peut intervenir si le locataire n’exécute pas ses obligations ; ces dernières découlant de clauses du contrat. Il faut alors souligner que la résiliation est différente dépendamment de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location.
Présence d’une clause résolutoire dans le contrat de location
Si le bail professionnel contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat de plein droit si le locataire manque à ses obligations ; en particulier en cas de retards ou de non-paiement du loyer. Une clause résolutoire peut être définie comme une clause présente dans le contrat de location et prévoyant la résiliation du contrat de plein droit si l’une des parties manque à une de ses obligations. Une clause résolutoire permet d’éviter d’avoir recours au juge pour mettre fin au bail professionnel.
Dans la majorité des cas, la clause résolutoire d’un bail professionnel impose une mise en demeure par voie d’huissier. La résiliation est alors effective à l’issue du délai accordé dans la mise en demeure. Il est nécessaire de saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire et ainsi faire expulser le locataire. Le titre exécutoire permet également de récupérer les loyers impayés. Le juge a une marge d’appréciation relativement réduire : il ne peut que constater les manquements et prononcer la résiliation du contrat si ces derniers sont avérés.
Absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location
Dans le cas où le bail professionnel ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit faire une demande de résiliation devant le tribunal d’instance dont dépend le lieu où se trouve le bien loué. Dans ce cas, le juge dispose d’un grand pouvoir d’appréciation quant aux manquements du locataire. Il n’est pas obligé de prononcer la résiliation mais simplement accorder des dommages et intérêts au bailleur par exemple.
En tout état de cause, il est évident que seuls les faits suffisamment graves justifient la résiliation anticipée du bail professionnel. On distingue, en particulier, le défaut de paiement, la sous-location si elle est interdite, l’inexécution de travaux, le changement de destination des locaux, ou encore l’abus de jouissance.
La résiliation par le locataire
Dans un bail professionnel, le locataire a la possibilité de quitter le bien à tout moment (y compris dès la première année). Il doit simplement respecter un préavis de six mois. Ce dernier doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par voie d’huissier. Le congé délivré par le locataire n’a pas à être motivé. Dans un bail professionnel, il est impossible pour le locataire de bénéficier d’un préavis réduit. Une telle impossibilité résulte de la possibilité qui lui ait donné de quitter le bien à tout moment.
Cas particuliers de résiliation du bail professionnel
Le premier cas particulier de résiliation automatique du bail est celui de la destruction totale du local professionnel. Il faut, par ailleurs, souligner qu’en cas de destruction partielle du local, le preneur peut demander au bailleur une diminution du prix ou la résiliation du bail. L’ensemble de ces éléments est précisé à l’article 1722 du Code civil.
En outre, il est important de mettre en lumière que le bail professionnel peut aussi prévoir une résiliation en cas d’évènements déterminés. Ces événements doivent être clairement inscrits dans le bail et ne doivent pas laisser de place à l’interprétation.
Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois après avoir notifié le propriétaire de sa volonté de quitter le bien. Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel et donc de bénéficier d’un préavis réduit.
Voir les commentaires (36)
Bonjour, j'exerce une profession libérale totalement à l'arrêt depuis le début du confinement le 17mars dernier. J'aimerais résilier mon bail professionnel en bénéficiant d'un préavis réduit, pensez-vous cela possible compte tenu des circonstances exceptionnelles? Je vous remercie.
je suis dans le meme cas dans une professino paramédicale
Bonjour Arielle,
Avez-vous obtenu une réponse ? Je me trouve exactement dans la même situation, et suis donc intéressée par les éventuelles informations que vous auriez pu obtenir...
Je vous remercie et vous souhaite une très bonne journée,
Frédérique
Bonjour,
En principe, le locataire d'un local à usage professionnel peut résilier le bail professionnel à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois minimum.
Par exception, en présence d'une clause résolutoire prévoyant des motifs spécifiques permettant aux parties de résilier le bail de manière anticipée, il ne sera pas nécessaire au locataire de respecter ce préavis dans le respect des conditions établies par les termes du contrat.
Nous nous excusons de ce manque de clarté et procéderons au plus vite à la modification de l'article.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, je loue un cabinet depuis le 21/06/21 avec salle d'attente partagée avec médecin généraliste ( cela est noté dans le bail), une dynamique réelle pour le lieu. Le 01 /07 le médecin a déposé son préavis et en août l'agence m'en informe commençant à me parler de la suite des contrats communs en cours puisque je serai seule.Je serai donc seule dans ce plateau médical en décembre(ou avant) et autant dire que je ne pense pas qu'un autre généraliste vienne s'y installer. Je veux négocier un préavis réduit, l'agence me dit que je dois respecter mon bail et applique un préavis de 6 mois alors qu'elle ne peut respecter cette partie du bail. Un conseil? puis je demander un préavis réduit?
Bonjour,
Dans le cadre d'un bail professionnel, le locataire est dans l'obligation de respecter un préavis de 6 mois s'il souhaite quitter les lieux. Cette obligation résulte du fait que le locataire a la possibilité de quitter les lieux à tout moment et sans avoir à motiver sa décision. Il convient donc d'accorder au bailleur un certain délai.
Toutefois, si vous souhaitez bénéficier d'un avis professionnel sur l'exécution de votre contrat, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace.
Bonjour,
Actuellement propriétaire bailleur au non d'une SCI, je souhaite mettre fin au bail professionnel et non commercial avec mon locataire souscrit au 1er Janvier 2019.
Ce que je n'ai pas trop compris, est ce que j'aurai du faire un courrier en date de Juin 2020 pour lui en informer ou est ce que je peux le faire maintenant et demander la libération des lieux pour Avril 2022.
Merci beaucoup pour les informations
Bonjour,
Un contrat de bails professionnel est signé pour une durée minimale de 6 ans.
Il existe néanmoins l'exception de la faute du locataire, d'un manquement ou encore d'un non respect de ses obligations de la part de celui-ci. Dans ce cas, le propriétaire peut poursuivre en justice pour la résiliation du bail professionnel.
Le délai de 6 ans n'étant pas expiré dans votre cas, il n'est pas possible de signifier la fin du bail professionnel à votre locataire par lettre.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Propriétaire d'un local loué avec un bail professionnel dérogatoire, j'ai demandé la résiliation du bail, 6 mois avant la fin de la période triennale, Par LR avec AR.
Etant à l'étranger, je ne dispose plus, ni du récépissé d'envoi ni de l'avis de réception.
Afin de faire un nouveau bail j'ai réussi à obtenir du locataire précédent qu'il appose de façon manuscrite sur la copie de ma lettre de demande de résiliation la mention: "Résiliation acceptée" et il a également copié au dos sa carte d'identité recto-verso.
La notaire chargée du nouveau bail refuse catégoriquement ce document attestant de la sortie de mon locataire. Elle invoque cette raison 1mois après avoir pris le dossier. Tout ceci accompagné des copies des échanges de courriel relatif à la restitution de la caution et de la remise des clefs. J'ai même proposé de fournir le relevé de compte bancaire faisant apparaître ce virement de remboursement.
Je subis, ainsi que mon future locataire un préjudice important;
Ne pensez-vous pas qu'il y a abus de pouvoir ? Comment débloquer la situation ? Dois-je faire intervenir la Chambre des Notaires ?
Par avance, merci beaucoup.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Je suis locataire d'un bail professionnel. Je partage mon cabinet. J'aurais donc un sous locataire. Et je souhaite donner mon préavis afin de changer de région.
Je vais donc donner mon préavis aux propriétaires. Dois je le donner en même temps au sous locataire.
Que dois je faire si le sous locataire décide de ne pas partir ?
Merci
Bonjour,
Le congé du locataire d'un bail professionnel entraîne également la fin de la sous-location. Il est donc nécessaire pour le locataire partant d'informer le sous-locataire de la fin prochaine du bail.
Le locataire engage également sa responsabilité à l'égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Après l'envoi d'un congé pour quitter un local et résilier un bail, vous disposez de la totalité du préavis pour quitter les lieux. Toutefois, si votre situation exige un départ en cours de préavis, vous pouvez quitter les lieux avant l'écoulement de la totalité du préavis. Dans cette conjoncture, si le congé est à l'initiative du locataire le paiement du loyer est dû pendant toute la période de préavis, hormis en cas d'accord avec le bailleur.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire d'un bail professionnel que je vais résilier prochainement. J'aurai 2 questions à ce sujet :
1- Dois je effectuer les 6 mois de préavis si je trouve un nouveau locataire pour reprendre le local durant cette période (aucune clause ne parle de cela dans le contrat) ?
2- Le bailleur peut il relouer le local à un autre locataire durant mon préavis sans m'en avertir (je ne serai plus du tout dans les locaux pour cause de déménagement) ?
Je vous remercie pour votre retour
Bonjour,
En qualité de locataire, pour résilier le bail professionnel vous devez respecter un préavis de 6 mois. Après votre départ, le bailleur peut relouer le local à un autre locataire y compris si le prévis n'est pas fini. Toutefois, il est impératif que vous ayez quitté définitivement les lieux (après la réalisation de l'état des lieux de sortie).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
J'aurai une demande de précision. Vous dites "le bailleur peut relouer le local à un autre locataire y compris si le prévis n’est pas fini". Dans ce cas, et uniquement si un état des lieux a été fait avec remise des clés, le local sera reloué et je devrai verser mon loyer au bailleur tout de même jusqu'à la fin du préavis ? Le bailleur recevra alors 2 loyers ?
Je vous remercie pour votre retour.
Bonjour
je souhaiterais savoir si, en tant que locataire d un local professionnel avec un bail professionnel également, le préavis de 6 mois peut être exceptionnellement réduit pour cause de maladie grave et avancée?
En vous remerciant
Bonjour,
Dans le cadre d'un bail professionnel, le locataire doit respecter un préavis de 6 mois afin de prévenir le bailleur.
Dans un tel bail, il n'est pas possible de bénéficier d'une réduction de préavis.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
bonjour , je suis un locataire :
mon contrat de bail professionnel prévoit un préavis de 3 mois alors que la loi stipule un préavis de 6 mois pour le locataire: qui prévaut , la loi ou le contrat?
Bonjour,
En qualité de locataire d'un bail professionnel, vous pouvez résilier le contrat à tout moment et sans justificatif. Il vous suffit d'envoyer un congé en respectant un préavis de 6 mois.
Dans ce cas, le locataire est libre de partir à n'importe quel moment du préavis mais le loyer et les charges locatives restent à sa charge.
Ainsi, tout stipulation contractuelle imposant un délai plus long au locataire est nulle (Cass. 3ème civ., 2 février 2000,n n°98-15.675).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
bonjour Louise,
merci beaucoup pour votre retour, mais dans mon cas, la clause contractuelle prévoit un délai de préavis pour moi qui suit locataire plus court soit 3 mois alors que la loi prévoit un délai de 6 mois. Est ce que je peux respecter le délai contractuel de 3 mois ou dois je respecter le délai de 6 mois imposé par la loi?
Bonjour, J'ai signé un bail professionnel pour un local. Cependant mon activité est commerciale donc je n'ai théoriquement pas le droit d'avoir un bail professionnel. Mon bail est-il caduque ?
Merci beaucoup
Bonjour
actuellement locataire d'un local avec bail professionnel, mon propriétaire souhaite récupérer son local et me donner congé à la fin de mon bail de 6 ans.
Est il possible de partir durant la période de préavis des 6 mois, le congé étant donné par le bailleur et non le locataire ?
En vous remerciant
Bonjour,
Une fois le congé délivré par le bailleur, en qualité de locataire vous pouvez quitter le local à n'importe quel moment du préavis.
Il suffit d'informer le bailleur afin que l'état des lieux de sortie soit réalisé ainsi que la remise des clés.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je me permets de solliciter votre aide car nous avons un bail professionnel depuis 10 ans pour notre cabinet de médecine chinoise. Cependant, récemment, une nouvelle loi interdit l'exercice de notre pratique de soins. Nous nous demandons s'il est possible de rompre ce bail professionnel sans respecter le préavis habituel de 6 mois. Il est important de préciser que notre intention n'est pas de fermer notre entreprise, mais de trouver une solution face à cette situation.
Nous vous remercions vivement pour votre précieuse assistance.
Cordialement,"
Bonjour,
Dans votre situation, vous pouvez solliciter une réduction auprès du bailleur mais ce dernier n'est pas tenu de l'accepter.
De plus, une clause du bail peut entrainer un préavis réduit, notamment une clause résolutoire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je m'apprête à signer un bail de sous location professionnelle. Les conditions pour mettre fin au bail par les deux parties sont-elles les mêmes que s’il n’y a pas de sous location ?
Bonjour,
En règle générale, les conditions de résiliation en sous location sont prévues par le contrat de bail. Nous vous invitons à les consulter sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, je suis AutoEntrepreneur en profession libérale. Je loue un local commercial avec un bail professionnel. J’ai donné mon préavis qui prendra fin le 2 mai 2024. J’ai donc six mois de préavis. Je me retrouve actuellement sans ressources et radiée de l’URSSAF ni d’aide Pôle emploi, je voudrais savoir si je peux arrêter avant mes six mois de préavis.
Bonjour,
En qualité de locataire d'un bail professionnel vous pouvez résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
Ainsi, le loyer et les charges locatives sont dues jusqu'à la fin du préavis (sauf en cas d'accord avec le bailleur le cas échéant).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire d'un local professionnel et je souhaiterai déménager (un peu précipitamment). J'ai bien conscience du délai de six mois de préavis: seulement si le bailleur est d'accord pour réduire mon préavis, sommes-nous tenus de tenir les six mois? Par ailleurs, si cela est possible, comment cela se manifeste-t-il? (par écrit?)
Bonjour,
En effet, en tant que locataire d'un local professionnel, le préavis de départ est généralement de six mois, sauf si le bailleur accepte de réduire ce délai. Si le bailleur est d'accord pour réduire votre préavis, vous n'êtes pas tenu de respecter les six mois complets.
Pour obtenir l'accord du bailleur, il est préférable de lui adresser une demande écrite dans laquelle vous exposez les raisons de votre déménagement et demandez la réduction du préavis. Si le bailleur accepte, il est conseillé d'obtenir cette confirmation également par écrit, afin d'éviter toute contestation ultérieure.
Dans la pratique, cette confirmation peut se manifester sous forme d'un avenant au contrat de bail, dans lequel le nouveau délai de préavis est précisé et signé par les deux parties. Cela assure une sécurité juridique à la fois pour le locataire et pour le bailleur.
N'oubliez pas de bien vérifier les termes du contrat de bail et de respecter toutes les obligations qui y sont stipulées, même en cas de réduction du préavis.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis professionnelle de santé et quitte mon cabinet actuel (je suis locataire). Je souhaite quitter mon cabinet 3 mois avant la fin du préavis de 6 mois pour des raisons d'organisation. Si je paye à ma propriétaire les 6 mois de loyer puis-je partir avant ? Et si je pars 3 mois avant la fin du préavis, dois-je payer les charges (eau, électricité...) alors que j'ai quitté les lieux? Dois-je informer ma propriétaire à l'écrit ou un simple accord oral suffit?
Bonjour,
Lorsque la résiliation du bail est à l'initiative du locataire, alors ce dernier est tenu de payer le loyer et les charges locatives jusqu'à la fin du préavis y compris si les lieux sont libérés avant la fin, sauf en cas d'accord avec le bailleur notamment si ce dernier retrouve un autre locataire avant la fin du préavis.
Pour résilier le bail vous devez envoyer un courrier par LRAR au bailleur, une remise en main propre contre récépissé ou un acte de commissaire de justice.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, je suis locataire, le propriétaire m’a informé de la résiliation du bail avec un préavis de 6 mois la fin du bail étant dans 6 mois il a respecté pour cause de départ en retraite et vente des locaux. Et m’a demandé d’anticiper pour trouver un autre local,
j’ai anticipé et j’ai trouvé un autre local j’ai donc résilié le bail pensant ne pas avoir de préavis mais il me demande de payer le préavis de 6 mois.
Est ce que je peux légalement lui dire que comme c’est lui qui a fait les démarches en premier je ne suis pas obligé de payer le préavis?
Bonjour,
Le propriétaire a respecté le préavis de 6 mois pour résilier le bail en raison de son départ en retraite et de la vente des locaux. Cependant, en tant que locataire, vous êtes toujours tenu de respecter le préavis spécifié dans le contrat de location, même si le propriétaire a pris l'initiative de résilier le bail en premier. Vous devrez probablement payer le préavis de 6 mois, à moins que le propriétaire n'accepte de renoncer à ce préavis ou de le réduire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace