Skip to content

Préavis réduit de bail professionnel : tout savoir en 3 minutes

Dernière mise à jour le 01/02/2021

Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois avant de quitter le bien. Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel et donc de bénéficier d’un préavis réduit.

 

La fin d’un bail professionnel

Le bail professionnel est un contrat particulier réservé à certains types de professions. Sa durée et son renouvellement sont soumis à des règles spécifiques. Par ailleurs, le loyer d’un bail professionnel est négocié librement entre les parties. Pour finir, la fin du bail professionnel est soumise à six mois de préavis. L’ensemble de ces modalités est défini à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. En particulier, il convient de mettre en évidence les modalités de fin d’un bail professionnel ainsi que de souligner l’importance de l’état des lieux au moment de la sortie du bail professionnel.

Durée et renouvellement du bail professionnel

La durée minimale affectée à un bail professionnel est de 6 ans. Cette durée est la durée normale de préavis dans le cadre d’un bail professionnel. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Le bailleur peut dénoncer le contrat à l’issue du délai : il n’y a pas de droit automatique au renouvellement.

Attention ! Il existe qu’un seul cas qui peut déroger à la règle 3, 6, 9. Le bail professionnel dérogatoire est soumis aux mêmes obligations que les baux professionnels tout en ayant une durée moindre.

Fin du bail professionnel

Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire peut quitter les lieux à tout moment. Il doit toutefois respecter un préavis de 6 mois. Il peut ainsi donner congé à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. Il faut ici souligner que la date de notification du congé est celle de l’expédition de la lettre (et non celle de sa réception), le cachet de la Poste faisant foi.

De son côté, le bailleur doit attendre l’expiration du contrat de location et ne pas le renouveler. En outre, il faut noter que si une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat qui arrive à expiration, il doit notifier l’autre partie en respectant un préavis de 6 mois.

Pour finir, trois particularités entourent la fin du bail professionnel :

  • Le congé donné n’a pas à être motivé ;
  • En cas de reprise pour vente, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption ;
  • Le bailleur ne verse pas d’indemnité d’éviction au locataire s’il ne renouvelle pas le bail.

État des lieux dans un bail professionnel

Il est nécessaire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie du bail professionnel,. Ce dernier peut être réalisé à l’amiable ou par l’intervention d’un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais relatifs à l’intervention de l’huissier sont partagés entre les parties. Une telle obligation est définie à l’article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. L’état des lieux au terme du bail professionnel peut donner lieu à une restitution du dépôt de garantie au locataire si celui-ci a bien réalisé l’ensemble de ses obligations contractuelles.

Résilier un bail professionnel

Résilier un bail professionnel permet de mettre fin aux relations contractuelles entre les parties. En conséquence, le bail prend fin sans aucun préavis. Il convient alors de différencier la résiliation par le bailleur et la résiliation par le locataire. Pour finir, il faut souligner qu’il existe des cas particuliers permettant la résiliation du bail professionnel.

La résiliation par le bailleur

Étant donné que le bailleur doit attendre la fin du contrat pour donner congé au locataire, la résiliation est la seule option à sa disposition pour mettre fin aux relations contractuelles. Cette résiliation du bail commercial peut intervenir si le locataire n’exécute pas ses obligations ; ces dernières découlant de clauses du contrat. Il faut alors souligner que la résiliation est différente dépendamment de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location.

Présence d’une clause résolutoire dans le contrat de location

Si le bail professionnel contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat de plein droit si le locataire manque à ses obligations ; en particulier en cas de retards ou de non-paiement du loyer. Une clause résolutoire peut être définie comme une clause présente dans le contrat de location et prévoyant la résiliation du contrat de plein droit si l’une des parties manque à une de ses obligations. Une clause résolutoire permet d’éviter d’avoir recours au juge pour mettre fin au bail professionnel.

Dans la majorité des cas, la clause résolutoire d’un bail professionnel impose une mise en demeure par voie d’huissier. La résiliation est alors effective à l’issue du délai accordé dans la mise en demeure. Il est nécessaire de saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire et ainsi faire expulser le locataire. Le titre exécutoire permet également de récupérer les loyers impayés. Le juge a une marge d’appréciation relativement réduire : il ne peut que constater les manquements et prononcer la résiliation du contrat si ces derniers sont avérés.

Absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location

Dans le cas où le bail professionnel ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit faire une demande de résiliation devant le tribunal d’instance dont dépend le lieu où se trouve le bien loué. Dans ce cas, le juge dispose d’un grand pouvoir d’appréciation quant aux manquements du locataire. Il n’est pas obligé de prononcer la résiliation mais simplement accorder des dommages et intérêts au bailleur par exemple.

En tout état de cause, il est évident que seuls les faits suffisamment graves justifient la résiliation anticipée du bail professionnel. On distingue, en particulier, le défaut de paiement, la sous-location si elle est interdite, l’inexécution de travaux, le changement de destination des locaux, ou encore l’abus de jouissance.

La résiliation par le locataire

Dans un bail professionnel, le locataire a la possibilité de quitter le bien à tout moment (y compris dès la première année). Il doit simplement respecter un préavis de six mois. Ce dernier doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par voie d’huissier. Le congé délivré par le locataire n’a pas à être motivé. Dans un bail professionnel, il est impossible pour le locataire de bénéficier d’un préavis réduit. Une telle impossibilité résulte de la possibilité qui lui ait donné de quitter le bien à tout moment.

Cas particuliers de résiliation du bail professionnel

Le premier cas particulier de résiliation automatique du bail est celui de la destruction totale du local professionnel. Il faut, par ailleurs, souligner qu’en cas de destruction partielle du local, le preneur peut demander au bailleur une diminution du prix ou la résiliation du bail. L’ensemble de ces éléments est précisé à l’article 1722 du Code civil.

En outre, il est important de mettre en lumière que le bail professionnel peut aussi prévoir une résiliation en cas d’évènements déterminés. Ces événements doivent être clairement inscrits dans le bail et ne doivent pas laisser de place à l’interprétation.

Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois après avoir notifié le propriétaire de sa volonté de quitter le bien. Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel et donc de bénéficier d’un préavis réduit.Modèle de bail professionnelModèle de bail professionnel

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 01/02/2021

S’abonner
Notifier de
guest
19 Commentaires
le plus ancien
le plus récent
Inline Feedbacks
View all comments
Arielle
Arielle
avril 14, 2020 4:23

Bonjour, j’exerce une profession libérale totalement à l’arrêt depuis le début du confinement le 17mars dernier. J’aimerais résilier mon bail professionnel en bénéficiant d’un préavis réduit, pensez-vous cela possible compte tenu des circonstances exceptionnelles? Je vous remercie.

guillemette pons
guillemette pons
avril 16, 2020 2:11
Reply to  Arielle

je suis dans le meme cas dans une professino paramédicale

Frédérique
Frédérique
juin 3, 2020 3:43
Reply to  Arielle

Bonjour Arielle,
Avez-vous obtenu une réponse ? Je me trouve exactement dans la même situation, et suis donc intéressée par les éventuelles informations que vous auriez pu obtenir…
Je vous remercie et vous souhaite une très bonne journée,
Frédérique

schmitt
schmitt
mai 17, 2020 10:55

bonjour, après envoi et réception d’une lettre recommandée au propriétaire d’un bail professionnel, qui est dans mon cas de 6 mois, dois-je quitter le local séance tenante ou rester un certain temps dans ces lieux ? merci.

Louise
Éditeur
Louise
avril 27, 2022 10:10
Reply to  schmitt

Bonjour,

Après l’envoi d’un congé pour quitter un local et résilier un bail, vous disposez de la totalité du préavis pour quitter les lieux. Toutefois, si votre situation exige un départ en cours de préavis, vous pouvez quitter les lieux avant l’écoulement de la totalité du préavis. Dans cette conjoncture, si le congé est à l’initiative du locataire le paiement du loyer est dû pendant toute la période de préavis, hormis en cas d’accord avec le bailleur.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

frey
frey
juin 20, 2020 9:48

Bonjour,

vous dites à l’avant dernier § : “Dans un bail professionnel, il est impossible pour le locataire de bénéficier d’un préavis réduit.”
et en même temps, au dernier § : “Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel et donc de bénéficier d’un préavis réduit.”
N’est-ce pas contradictoire ?
Cordialement.

Lina Dinari
Éditeur
juin 22, 2020 11:03
Reply to  frey

Bonjour, En principe, le locataire d’un local à usage professionnel peut résilier le bail professionnel à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois minimum. Par exception, en présence d’une clause résolutoire prévoyant des motifs spécifiques permettant aux parties de résilier le bail de manière anticipée, il ne sera pas nécessaire au locataire de respecter ce préavis dans le respect des conditions établies par les termes du contrat. Nous nous excusons de ce manque de clarté et procéderons au plus vite à la modification de l’article. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons… Lire la suite »

Yannick
Yannick
novembre 26, 2020 10:55

Bonjour,
Est-ce possible de modifier le délai de préavis pour congé (de 6 à 3 mois) si les deux parties bailleur et preneur sont d’accord ? Cela pose-t-il un problème au vu de l’article de loi cité en référence ?
merci d’avance.

brigitte
brigitte
août 2, 2021 12:53

Bonjour, je loue un cabinet depuis le 21/06/21 avec salle d’attente partagée avec médecin généraliste ( cela est noté dans le bail), une dynamique réelle pour le lieu. Le 01 /07 le médecin a déposé son préavis et en août l’agence m’en informe commençant à me parler de la suite des contrats communs en cours puisque je serai seule.Je serai donc seule dans ce plateau médical en décembre(ou avant) et autant dire que je ne pense pas qu’un autre généraliste vienne s’y installer. Je veux négocier un préavis réduit, l’agence me dit que je dois respecter mon bail et applique… Lire la suite »

Fatna
Fatna
août 3, 2021 11:36
Reply to  brigitte

Bonjour, Dans le cadre d’un bail professionnel, le locataire est dans l’obligation de respecter un préavis de 6 mois s’il souhaite quitter les lieux. Cette obligation résulte du fait que le locataire a la possibilité de quitter les lieux à tout moment et sans avoir à motiver sa décision. Il convient donc d’accorder au bailleur un certain délai. Toutefois, si vous souhaitez bénéficier d’un avis professionnel sur l’exécution de votre contrat, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ En espérant que notre réponse vous sera utile.… Lire la suite »

SCI 3
SCI 3
octobre 1, 2021 11:54

Bonjour,

Actuellement propriétaire bailleur au non d’une SCI, je souhaite mettre fin au bail professionnel et non commercial avec mon locataire souscrit au 1er Janvier 2019.
Ce que je n’ai pas trop compris, est ce que j’aurai du faire un courrier en date de Juin 2020 pour lui en informer ou est ce que je peux le faire maintenant et demander la libération des lieux pour Avril 2022.
Merci beaucoup pour les informations

Mélie
octobre 5, 2021 10:27
Reply to  SCI 3

Bonjour,
Un contrat de bails professionnel est signé pour une durée minimale de 6 ans.
Il existe néanmoins l’exception de la faute du locataire, d’un manquement ou encore d’un non respect de ses obligations de la part de celui-ci. Dans ce cas, le propriétaire peut poursuivre en justice pour la résiliation du bail professionnel.
Le délai de 6 ans n’étant pas expiré dans votre cas, il n’est pas possible de signifier la fin du bail professionnel à votre locataire par lettre.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace

Clermont Abel
Clermont Abel
décembre 1, 2021 4:26

Bonjour, Propriétaire d’un local loué avec un bail professionnel dérogatoire, j’ai demandé la résiliation du bail, 6 mois avant la fin de la période triennale, Par LR avec AR. Etant à l’étranger, je ne dispose plus, ni du récépissé d’envoi ni de l’avis de réception. Afin de faire un nouveau bail j’ai réussi à obtenir du locataire précédent qu’il appose de façon manuscrite sur la copie de ma lettre de demande de résiliation la mention: “Résiliation acceptée” et il a également copié au dos sa carte d’identité recto-verso. La notaire chargée du nouveau bail refuse catégoriquement ce document attestant de… Lire la suite »

Najoie
Najoie
février 14, 2022 4:27
Reply to  Clermont Abel

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Stéphanie terbah
Stéphanie terbah
avril 12, 2022 4:22

Bonjour

Je suis locataire d’un bail professionnel. Je partage mon cabinet. J’aurais donc un sous locataire. Et je souhaite donner mon préavis afin de changer de région.
Je vais donc donner mon préavis aux propriétaires. Dois je le donner en même temps au sous locataire.
Que dois je faire si le sous locataire décide de ne pas partir ?

Merci

Lina Dinari
Éditeur
avril 15, 2022 2:12

Bonjour,

Le congé du locataire d’un bail professionnel entraîne également la fin de la sous-location. Il est donc nécessaire pour le locataire partant d’informer le sous-locataire de la fin prochaine du bail.

Le locataire engage également sa responsabilité à l’égard du sous-locataire en cas de résiliation anticipée du bail.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Mina
Mina
juin 11, 2022 1:23

Bonjour,
Je suis locataire d’un bail professionnel que je vais résilier prochainement. J’aurai 2 questions à ce sujet :
1- Dois je effectuer les 6 mois de préavis si je trouve un nouveau locataire pour reprendre le local durant cette période (aucune clause ne parle de cela dans le contrat) ?
2- Le bailleur peut il relouer le local à un autre locataire durant mon préavis sans m’en avertir (je ne serai plus du tout dans les locaux pour cause de déménagement) ?
Je vous remercie pour votre retour

Louise
Éditeur
Louise
juin 15, 2022 2:40
Reply to  Mina

Bonjour,

En qualité de locataire, pour résilier le bail professionnel vous devez respecter un préavis de 6 mois. Après votre départ, le bailleur peut relouer le local à un autre locataire y compris si le prévis n’est pas fini. Toutefois, il est impératif que vous ayez quitté définitivement les lieux (après la réalisation de l’état des lieux de sortie).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Mina
Mina
juin 20, 2022 12:58
Reply to  Louise

Bonjour,
Je vous remercie pour votre retour.
J’aurai une demande de précision. Vous dites “le bailleur peut relouer le local à un autre locataire y compris si le prévis n’est pas fini”. Dans ce cas, et uniquement si un état des lieux a été fait avec remise des clés, le local sera reloué et je devrai verser mon loyer au bailleur tout de même jusqu’à la fin du préavis ? Le bailleur recevra alors 2 loyers ?
Je vous remercie pour votre retour.

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris