ConnexionPréavis réduit du bail professionnel : conditions et modalités
Dernière mise à jour le 30/06/2025
Le bail professionnel concerne principalement les professions libérales. Le locataire doit respecter un préavis de 6 mois avant de quitter le bien. Il est toutefois possible de rompre un bail professionnel de manière anticipée en bénéficiant d’un préavis réduit.
Quand intervient la fin d’un bail professionnel ?
Le bail professionnel est un contrat de location d’un local à usage professionnel réservé aux professions libérales, contrairement au bail commercial dont le statut d’ordre public s’applique impérativement dès lors que le preneur exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
La durée et le renouvellement du bail professionnel sont soumis à des règles spécifiques. Par ailleurs, le loyer d’un bail professionnel est négocié librement entre les parties. Pour finir, la résiliation du bail professionnel impose de respecter un délai de préavis de 6 mois.
L’ensemble de ces modalités est défini à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.
En particulier, il convient de mettre en évidence les modalités de fin d’un bail professionnel ainsi que de souligner l’importance de l’état des lieux au moment de la sortie du bail professionnel.
La durée et les conditions de renouvellement du bail à usage professionnel
La durée minimale affectée à un bail professionnel est de 6 ans. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Le bailleur peut dénoncer le contrat à l’arrivée de son terme : il n’y a pas de droit automatique au renouvellement.
La fin du bail professionnel par la délivrance d’un congé
Dans le cadre d’un bail professionnel, le preneur peut quitter les lieux à tout moment. Il doit toutefois respecter un délai de préavis de 6 mois. Il peut ainsi donner congé à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier.
Il faut ici souligner que la date de notification du congé est celle de l’expédition de la lettre (et non celle de sa réception), le cachet de la Poste faisant foi.
De son côté, le bailleur doit attendre l’expiration du bail de location et s’opposer à son renouvellement. En outre, il faut noter que si une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat qui arrive à expiration, il doit notifier l’autre partie en respectant un préavis de 6 mois.
Pour finir, trois particularités entourent la fin du bail professionnel :
- Le congé donné n’a pas à être motivé ;
- En cas de reprise pour vente, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption ;
- Le bailleur ne verse pas d’indemnité d’éviction au locataire s’il ne renouvelle pas le bail.
L’état des lieux des locaux dans un bail professionnel
Il est nécessaire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie du bail professionnel,. Ce dernier peut être réalisé à l’amiable ou avec l’intervention d’un commissaire de justice. Dans ce dernier cas, les frais relatifs à l’intervention de l’huissier sont partagés entre les parties.
Cette obligation est définie à l’article 57 B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.
L’état des lieux au terme du bail professionnel peut donner lieu à une restitution du dépôt de garantie au locataire si celui-ci a bien réalisé l’ensemble de ses obligations contractuelles.
Comment résilier un bail professionnel ?
Résilier un bail professionnel permet de mettre fin aux relations contractuelles entre les parties. En conséquence, le bail prend fin sans aucun délai de préavis. Il convient alors de différencier la résiliation par le bailleur et la résiliation par le locataire.
Pour finir, il faut souligner qu’il existe des cas particuliers permettant la résiliation anticipée du bail professionnel.
La résiliation par le propriétaire
Étant donné que le bailleur doit attendre la fin du contrat pour donner congé au locataire, la résiliation est la seule option à sa disposition pour mettre fin aux relations contractuelles. Cette résiliation du bail professionnel peut intervenir si le locataire n’exécute pas ses obligations ; ces dernières découlant de clauses du contrat.
Il faut alors souligner que la résiliation est différente en fonction de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location.
Présence d’une clause résolutoire dans le contrat de location
Si le bail professionnel contient une clause résolutoire, le bailleur peut résilier le contrat de plein droit si le locataire manque à ses obligations ; en particulier en cas de retards ou de non-paiement du loyer.
Une clause résolutoire peut être définie comme une clause présente dans le contrat de location et prévoyant la résiliation du contrat de plein droit si l’une des parties manque à une de ses obligations. Elle permet ainsi d’éviter d’avoir recours au juge pour mettre fin au bail professionnel.
Dans la majorité des cas, la clause résolutoire d’un bail professionnel impose une mise en demeure par acte de commissaire de justice. La résiliation est alors effective à l’issue du délai accordé dans la mise en demeure.
Il est nécessaire de saisir le juge afin d’obtenir un titre exécutoire et ainsi faire expulser le locataire. Le titre exécutoire permet également de récupérer les loyers impayés. Le juge a une marge d’appréciation relativement réduire : il ne peut que constater les manquements et prononcer la résiliation du contrat si ces derniers sont avérés.
Absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location
Dans le cas où le bail professionnel ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit faire une demande de résiliation devant le tribunal judiciaire dont dépend le lieu où se trouve le bien loué.
Dans ce cas, le juge dispose d’un grand pouvoir d’appréciation quant aux manquements du locataire. Il n’est pas obligé de prononcer la résiliation mais a la possibilité de simplement accorder des dommages et intérêts au bailleur par exemple.
En tout état de cause, il est évident que seuls les faits suffisamment graves justifient la résiliation anticipée du bail professionnel. On distingue, en particulier :
- Le défaut de paiement ;
- La sous-location si elle est interdite ;
- L’inexécution de travaux ;
- Le changement de destination des locaux ;
- L’abus de jouissance des lieux, lié à des nuisances sonores excessives par exemple.
La résiliation par le locataire
Dans un bail professionnel, le locataire a la possibilité de quitter le bien à tout moment (y compris dès la première année). Il doit simplement respecter un préavis de 6 mois. Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte de commissaire de justice. Le congé délivré par le locataire n’a pas à être motivé.
Dans un bail professionnel, il est impossible pour le locataire de bénéficier d’un préavis réduit. Une telle impossibilité résulte de la faculté qui lui est donnée de quitter les lieux à tout moment.
Les cas particuliers de résiliation du bail professionnel
Le premier cas particulier de résiliation automatique du bail est celui de la destruction totale du local professionnel. Il faut, par ailleurs, souligner qu’en cas de destruction partielle du local, le preneur peut demander au bailleur une diminution du prix ou la résiliation du bail. L’ensemble de ces éléments est précisé à l’article 1722 du Code civil.
En outre, il est important de mettre en lumière que le bail professionnel peut aussi prévoir une résiliation en cas d’évènements déterminés. Ces événements doivent être clairement inscrits dans le bail et ne doivent pas laisser de place à l’interprétation.
FAQ
Comment passer d'un préavis de 3 mois à 1 mois en bail d'habitation ?
Comment bénéficier d'un préavis réduit ?
Est-il possible de bénéficier d'un préavis réduit dans un bail commercial ?
Quel est le préavis de départ pour un bail professionnel ?
Bail professionnel ou commercial, quelle différence ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 30/06/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Ma maman louait un espace commercial depuis plus de 40 ans. Elle a dû faire aveux de faillite. Le propriétaire annonce au mandataire judiciaire, qu’il lui est dû 6 mois de préavis. Ma question est; uun préavis est-il dû en cas de faillite ?
Bonjour, En cas de procédure collective comme une liquidation judiciaire, la résiliation du bail commercial peut être demandée par le mandataire judiciaire ou le bailleur, selon les circonstances. Si la résiliation intervient à l’initiative du mandataire judiciaire, celui-ci peut y mettre fin sans être tenu au respect du préavis prévu contractuellement, sous réserve de l’accord du juge-commissaire. En revanche, si le bailleur demande la résiliation, il peut revendiquer l’application du préavis ou d’une indemnité compensatrice équivalente. La situation dépend donc de l’origine de la résiliation et de l’appréciation du juge chargé de la procédure. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Merci de cette discussion qui m’a bien éclairé. Une question demeure pour moi : mon bail stipule que la résiliation de mon bail professionnel ne peut avoir lieu que le 1 juin date anniversaire de l’établissement du contrat de bail. Or dans une de vos réponses, il semblerait que le délai de 6 mois court à partir à partir de la date du courrier de préavis et non en fonction de cette date anniversaire indiquée sur le contrat : “Ainsi, tout stipulation contractuelle imposant un délai plus long au locataire est nulle (Cass. 3ème civ., 2 février 2000,n n°98-15.675)”. Or… Lire la suite »
Bonjour, L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 permet au locataire d’un bail professionnel de résilier le contrat à tout moment, sous réserve d’un préavis de six mois. La Cour de cassation, dans son arrêt du 2 février 2000 (n°98-15.675), a confirmé que toute clause imposant une résiliation uniquement à une date fixe, comme l’échéance annuelle du bail, est contraire à la loi. Ainsi, le délai de six mois court à compter de la notification du congé par le locataire, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la date anniversaire prévue au contrat. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour, Je loue actuellement un local. Mon activité ne decollant pas et etant obligé de reprendre un travail, puis je prétendre un delais de prévais de 1 mois car du coup, je tombe au RSA ( Art 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989) ? merci pour votre retour
Bonjour, J’ai créée une SCI en 2018 et loué à une amie. Le local était totalement refait et louant à une amie, je n’ai fait aucun état des lieux, ni demandé de caution. Ma situation s’est dégradée et j’ai cherché à vendre au bout des six ans. Je lui ai demandé son bail signé (ce dont je ne disposais pas, ayant gardé un original vierge). Elle ne me l’a pas donné et m’a dit de lui envoyer une lettre en recommandée. Évidemment, c’était bien trop tard et la SCI a reçu un recommandé de sa part stipulant que je n’avais… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai signé un contrat de sous location bail professionnel en mars 2024. ..
Mi juillet je préviens mon bailleur que je compte quitter les lieux pour un meilleur endroit.
Il me dit ok avec préavis de 6 mois…
Dans le contrat aucune mention du délai de préavis mentionné…
Puis je réduire le délai de préavis ou dois je faire les 6 mois ?
Sachant également que les 6 mois où je suis restée dans le local je n’ai jamais eu de quittance de sa part, alors que je lui ai demandé plusieurs fois.
Merci beaucoup pour votre réponse.
Bjr
Je possède un bail professionnel depuis 1998
Je compte prendre ma retraite en mars 2025
Il me reste 4 ans avant la date échéance
Je voulais vendre le bail..j avais trouvé un acquéreur a la condition que le propriétaire s engage a prolonger le bail
Hors il a refusé de ce fait je ne peux pas vendre
Puis je demander une compensation ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
En principe, le propriétaire n’est pas obligé de prolonger le bail au-delà de son échéance initiale mais il doit respecter des conditions et des procédures pour le congé. Comme par exemple, si le propriétaire souhaite reprendre le local à la fin du bail, il doit proposer une indemnité d’éviction au locataire. C’est une indemnité qui sert à compenser le préjudice subi par le locataire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis locataire, le propriétaire m’a informé de la résiliation du bail avec un préavis de 6 mois la fin du bail étant dans 6 mois il a respecté pour cause de départ en retraite et vente des locaux. Et m’a demandé d’anticiper pour trouver un autre local, j’ai anticipé et j’ai trouvé un autre local j’ai donc résilié le bail pensant ne pas avoir de préavis mais il me demande de payer le préavis de 6 mois. Est ce que je peux légalement lui dire que comme c’est lui qui a fait les démarches en premier je ne… Lire la suite »
Bonjour, Le propriétaire a respecté le préavis de 6 mois pour résilier le bail en raison de son départ en retraite et de la vente des locaux. Cependant, en tant que locataire, vous êtes toujours tenu de respecter le préavis spécifié dans le contrat de location, même si le propriétaire a pris l’initiative de résilier le bail en premier. Vous devrez probablement payer le préavis de 6 mois, à moins que le propriétaire n’accepte de renoncer à ce préavis ou de le réduire. En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches. L’équipe… Lire la suite »
Bonjour, je suis professionnelle de santé et quitte mon cabinet actuel (je suis locataire). Je souhaite quitter mon cabinet 3 mois avant la fin du préavis de 6 mois pour des raisons d’organisation. Si je paye à ma propriétaire les 6 mois de loyer puis-je partir avant ? Et si je pars 3 mois avant la fin du préavis, dois-je payer les charges (eau, électricité…) alors que j’ai quitté les lieux? Dois-je informer ma propriétaire à l’écrit ou un simple accord oral suffit?
Bonjour,
Lorsque la résiliation du bail est à l’initiative du locataire, alors ce dernier est tenu de payer le loyer et les charges locatives jusqu’à la fin du préavis y compris si les lieux sont libérés avant la fin, sauf en cas d’accord avec le bailleur notamment si ce dernier retrouve un autre locataire avant la fin du préavis.
Pour résilier le bail vous devez envoyer un courrier par LRAR au bailleur, une remise en main propre contre récépissé ou un acte de commissaire de justice.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis locataire d’un local professionnel et je souhaiterai déménager (un peu précipitamment). J’ai bien conscience du délai de six mois de préavis: seulement si le bailleur est d’accord pour réduire mon préavis, sommes-nous tenus de tenir les six mois? Par ailleurs, si cela est possible, comment cela se manifeste-t-il? (par écrit?)
Bonjour, En effet, en tant que locataire d’un local professionnel, le préavis de départ est généralement de six mois, sauf si le bailleur accepte de réduire ce délai. Si le bailleur est d’accord pour réduire votre préavis, vous n’êtes pas tenu de respecter les six mois complets. Pour obtenir l’accord du bailleur, il est préférable de lui adresser une demande écrite dans laquelle vous exposez les raisons de votre déménagement et demandez la réduction du préavis. Si le bailleur accepte, il est conseillé d’obtenir cette confirmation également par écrit, afin d’éviter toute contestation ultérieure. Dans la pratique, cette confirmation peut… Lire la suite »