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Résilier un bail professionnel

Dernière mise à jour le 19/11/2020

La résiliation d’un bail professionnel obéit à une réglementation spécifique. Il est à noter que le bail professionnel est utilisé pour la location de locaux destinés à des professionnels n’exerçant une activité ni commerciale, ni artisanale, ni agricole.

Résiliation et renouvellement du bail professionnel : le principe

Le bail professionnel est souvent assimilé au bail commercial. En effet, ces deux types de baux sont utilisés pour la location de locaux à des professionnels. La différence majeure est l’activité des professionnels locataires. Dans le cadre des baux commerciaux, les professionnels louant les locaux doivent exercer une activité commerciale, artisanale ou agricole.

Le cas échéant, les professionnels doivent conclure un bail professionnel. Le bail professionnel est régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par l’article 43 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008.

Conformément à ces articles, le bail professionnel concerne donc, par excellence, les professions libérales réglementées telles que les médecins ou les avocats par exemple. Il s’applique également aux professionnels dont les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).

Il convient toutefois de noter que le bail professionnel est moins protecteur du locataire que le bail commercial. Néanmoins, par exception, un bail professionnel peut être soumis au régime des baux commerciaux conformément à l’article L.145-2, 7° du Code de Commerce.

En principe, un bail professionnel est conclu pour une durée minimale de six ans. Il est toutefois possible de prévoir une durée supérieure. LegalPlace vous propose, à ce titre, un modèle gratuit de bail professionnel prêt à imprimer.

S’agissant du renouvellement, chacune des parties peut s’opposer au renouvellement du bail professionnel au terme prévu par le contrat de bail sans justifier d’un motif légitime et sans versement d’une contrepartie financière telle qu’une indemnité d’éviction. En ce sens, le bail professionnel est nettement moins protecteur que le bail commercial. Ce dernier octroie en effet le droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement dû à la propriété commerciale .

S’agissant de la résiliation, mettre un terme au contrat de bail professionnel en cours d’exécution est également possible. Toutefois, des règles spécifiques sont à respecter.

Conditions de résiliation du bail professionnel avant six ans

L’impossible congé du bailleur en cours d’exécution du contrat de bail professionnel

Dans le cadre d’un bail professionnel, le bailleur ne peut donner congé à son locataire avant l’expiration du terme prévu dans les dispositions du contrat de bail.

En principe, le bail professionnel est tacitement reconduit au terme du contrat selon les mêmes conditions et pour la même durée. Toutefois, à l’issue du contrat de bail, le bailleur peut, de plein droit, refuser le renouvellement du bail, si par exemple il souhaite réviser le loyer du bail professionnel. Pour cela, il suffit d’adresser au locataire un congé en respectant un délai de préavis de six mois avant le terme du contrat prévu dans ses dispositions.

Le congé n’a pas à être justifié d’un motif légitime. Contrairement au bail commercial, le refus du renouvellement du bail par le propriétaire ne donnera lieu à aucune indemnité d’éviction, le bail professionnel étant exempté de propriété commerciale.

Le congé du bailleur doit être notifié au locataire par écrit : soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

Les droits du locataire pour résilier un bail professionnel

En revanche, contrairement au bailleur, le locataire peut tout à fait résilier en cours de vie un bail professionnel. Il doit, pour cela, notifier au bailleur son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Un préavis de six mois doit toutefois être respecté. C’est la résiliation anticipée du bail professionnel.

De la même façon, le locataire dispose du droit de ne pas renouveler le contrat de bail professionnel à son terme. Pour ce faire, le locataire doit manifester au bailleur sa volonté de ne pas renouveler les termes du contrat en lui adressant un congé dans les mêmes conditions que celles énoncées précédemment. Après la résiliation du bail, il est nécessaire de procéder à l’état des lieux du bail professionnel.

Résiliation et renouvellement du bail professionnel : les différences avec le bail commercial

Comme vu précédemment, le bail professionnel est nettement moins protecteur que le bail commercial, soumis à une réglementation spécifique. Voici un tableau récapitulatif rappelant les différences majeures entre ces deux types de baux :

Bail professionnel Bail commercial
Refus de renouvellement par le locataire Oui, sans aucune indemnité
Refus de renouvellement par le bailleur Oui, sans aucune indemnité Oui, mais en octroyant une indemnité d’éviction due grâce à la propriété commerciale
Droit de résiliation du locataire Oui, à tout moment, en respectant un préavis de six mois Oui, à l’issue de chaque période triennale (3 ans, 6 ans ou 9 ans)
Droit de résiliation du bailleur Oui, mais seulement à l’expiration du bail en respectant un préavis de six mois Seulement en commun accord avec le locataire sauf faute de ce dernier

Existe-t-il un préavis réduit pour résilier un bail professionnel ?

Dans certains cas, notamment en ce qui concerne les baux d’habitation, la loi Alur a accordé un préavis réduit au locataire pour résilier son contrat de bail. Il s’agit notamment des baux non meublés situés en zone tendue : le préavis est, en principe de trois mois, mais peut être réduit à un mois dans des conditions favorables au locataire.

Néanmoins, aucune disposition législative n’est venue encadrer le préavis réduit en ce qui concerne la résiliation du bail professionnel. Le préavis de six mois doit donc être, à tout prix respecté. Le non-respect du préavis légal par l’une des parties peut donner lieu au versement de dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi.
A noter : un propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail s’il estime et prouve qu’il existe un motif légitime et sérieux à cela.

Modèle de lettre de résiliation d’un bail professionnel

LegalPlace a mis à votre entière disposition des modèles de courrier de résiliation d’un bail professionnel selon que le congé est donné par le locataire ou le bailleur. Vous pouvez aussi trouver un modèle de lettre de résiliation de bail de colocation.

Exemple de courrier de résiliation par le locataire

Nom et prénom du locataire

Adresse du locataire

 Nom et prénom du bailleur

Adresse du bailleur

Lieu et date

Madame, Monsieur,

Par ce présent courrier, je vous informe que je vous donne congé pour le __/__/__ du local professionnel situé au (adresse du logement) que j’occupe actuellement conformément au contrat de bail professionnel signé le __/__/__ et conformément au délai de préavis de l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Je me tiens à votre disposition pour convenir ensemble d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du local concerné.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutation distinguées.

Nom et prénom du locataire

Signature du locataire

Exemple de courrier de résiliation par le bailleur

Nom et prénom du bailleur

Adresse du bailleur

Nom et prénom du locataire

Adresse du locataire

Lieu et date

Madame, Monsieur,

Je vous informe, par le présent courrier, que le bail professionnel signé en date du __/__/__ portant sur les locaux situés au (adresse du logement) arrive à son terme le __/__/__.

Ce courrier vaut de notification de congé qui prendra effet le __/__/__ conformément à l’article 57A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986.

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de restitution des clés du local concerné.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

Nom et prénom du bailleur

Signature du bailleur

Modèle de bail professionnelModèle de bail professionnel

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 19/11/2020

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BERTHIER
BERTHIER
juillet 26, 2018 4:07

Bonjour,
Je souhaite résilier le bail professionnel que j’ai signé pour une durée de 6 ans, avant la date.
Puis-je le faire avec un préavis de 6 mois au bailleur
Merci pour votre réponse
Juliette Berthier

Sabrina
Sabrina
février 27, 2019 8:31
Reply to  BERTHIER

Bonjour,

Votre question nécessite l’aide d’un professionnel.
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Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr.
Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris