Un bail emphytéotique, également appelé emphytéose (l’origine du mot vient du grec « emphyteusis » qui signifie « implantation ») est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée est extrêmement longue. En général, le bail emphytéotique se conclut souvent pour une durée de 99 ans, mais dans certains états notamment africains comme le Zimbabwe ou le Kenya, il peut atteindre jusqu’à 999 ans.
Ce type de bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, en général un terrain ou un bien immobilier. C’est à ce dernier d’améliorer le fonds tout en acceptant de régler un montant de loyer très faible. Les améliorations de la chose donnée à bail bénéficient en fin de bail au propriétaire (aucune indemnité n’est due au locataire également appelé emphytéote). En clair, l’emphytéote, le locataire donc, est un quasi-propriétaire du bien pour lequel il paie un loyer modique en raison de la durée du contrat. C’est donc également l’un des rares types de contrat de location pour lesquels la réalisation d’un état des lieux ne semble pas nécessaire.
Définition du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique, ou emphytéose, est un bail de très longue durée. Il est conclu pour 18 ans au minimum et peut dépasser les 99 ans, jusqu’à 999 ans dans certains pays. Le contrat de bail emphytéotique donne un droit réel immobilier à l’emphytéote, le locataire. Ce droit réel immobilier doit faire l’objet d’une publicité foncière, pouvant se retrouver saisi ou hypothéqué.
Les biens en location ou les immeubles construits sur les terrains loués ont la possibilité d’être sous-loués directement par l’emphytéote, bien qu’une permission du bailleur soit en général requise. Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des améliorations réalisées par le locataire, notamment les constructions, deviennent propriété exclusive du bailleur sans indemnité. Une clause indiquant d’autres indications peut être insérée dans le contrat de bail lors de sa rédaction.
Souvent utilisé pour les activités rurales lors de sa création, ce sont aujourd’hui surtout les collectivités locales et des investisseurs qui signent des contrats de bail emphytéotique pour des bâtiments industriels ou commerciaux. Le bail emphytéotique est régi par les règles citées dans les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.
Objet et durée du bail emphytéotique
Objet du bail emphytéotique
Comme précisé précédemment, le bail emphytéotique fut conçu pour entretenir et développer les vastes espaces ruraux. Son utilisation et son objet se sont développés avec le temps, de même que son cadre d’application qui s’étend désormais à de nombreuses sortes de biens immobiliers. Le bail emphytéotique s’applique ainsi aux immeubles dont l’usage est industriel, commercial ou parfois cultuel pour les baux emphytéotiques administratifs, ou BEA. Les immeubles agricoles et ceux d’habitation sont aussi concernés. En résumé, l’emphytéose est de nos jours susceptible de concerner aussi bien les immeubles d’habitation, ruraux, commerciaux, ou industriels.
Durée du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique est connu pour son exceptionnelle durée. Il doit être consenti lors de sa signature pour une durée qui peut être comprise entre 18 et 99 ans en France comme par exemple le cas du bail de chasse dont la durée atteindre les 99 ans. En Belgique, la durée peut varier de 27 à 99 ans et en droit québécois entre 10 et 100 ans. Aucune clause offrant un possible dénouement plus tôt que cette durée ne peut être ajoutée, même au jour de la rédaction dudit bail. Dans les cas où le bail est établi pour une durée supérieure à 99 ans, elle doit être ramenée à la limite extrême du bail que la loi prévoit, c’est à dire 99 ans. Il existe en effet une règle qui proscrit les engagements perpétuels quels qu’ils soient.
Lorsque le bail emphytéotique arrive à échéance, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux. Alors occupant sans droit ni titre, seule la possibilité d’obtenir le consentement d’une nouvelle location peut lui permettre de rester. Le bail emphytéotique ne permet pas la tacite reconduction du contrat tout comme dans le bail commercial.
Droits et obligations des parties : le bailleur et l’emphytéote
Le cas du propriétaire
Dans le cas d’une emphytéose, le propriétaire est tenu de respecter quelques obligations, mais les plus grands devoirs et droits reviennent au locataire.
Le bailleur ou propriétaire du terrain ou du bien immobilier loué peut dans certains cas demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique et l’obtenir. Les 2 seuls cas de figure pouvant justifier cela sont l’inexécution des conditions du contrat ainsi que des détériorations graves sur le fonds de la part du locataire.
Comme indiqué plus haut, toutes les constructions et améliorations de l’emphytéote bénéficient sans indemnités au propriétaire en fin de bail, cependant une clause peut instaurer cette indemnité. Sans l’insertion de cette clause au contrat de bail lors de sa rédaction, il n’existe aucun recours pour obtenir le versement d’une quelconque indemnité.
Enfin, le propriétaire est dans son droit s’il souhaite vendre les droits qu’il tient du bail emphytéotique.
Le cas de l’emphytéote
Dans le cadre d’un bail emphytéotique, l’emphytéote est plus qu’un « simple » locataire car ce bail lui confère un droit réel sur le bien. Il est un quasi-propriétaire de celui-ci. Le contrat de bail emphytéotique impose plusieurs obligations au locataire. Il s’agit notamment :
- Le loyer (ou redevance) doit obligatoirement être payé dans les délais et le fonds doit être exécuté selon les conditions du bail ;
- Le bien ne peut être profondément changé ou détérioré par une action délibérée du locataire ;
- La taxe foncière du bail commercial ou professionnel ou encore du bail de location qui s’applique à l’immeuble est due si le bail concerne un immeuble ;
- Les réparations nécessaires doivent être réalisées sur les constructions faisant partie du contrat originel. Seuls les cas fortuits, de force majeure ou les vices de construction antérieurs au bail peuvent justifier que l’emphytéote ne prenne pas à sa charge les réparations.
L’emphytéote est un locataire quasi-propriétaire grâce au droit réel immobilier donné par ce type de bail. Cela signifie notamment qu’il est investi de prérogatives plus amples qu’un locataire d’un bail ordinaire. Ainsi, il peut :
- Procéder librement à des améliorations sur le fond autres que celles prévues par le bail. Il peut ainsi, sans avoir à obtenir l’accord du propriétaire, construire ou démolir à sa guise ;
- Hypothéquer son droit, ce qui en fait un élément saisissable au même titre que tout bien immobilier ;
- Poursuivre l’exploitation de mines et de carrières déjà existantes mais pas en ouvrir de nouvelles sans l’accord du bailleur ;
- Louer ou sous-louer le bien immobilier objet de l’emphytéose. Les constructions que le locataire édifie peuvent également être louées ou sous-louées. En aucun cas une clause peut être introduite dans le contrat de bail emphytéotique pour interdire, limiter ou réglementer ce droit à la location et à la sous-location du locataire ;
- Consentir librement une servitude passive ainsi qu’acquérir une servitude active ;
- Exercer personnellement son droit d’emphytéose ou le céder mais en aucun cas vendre le bien faisant l’objet du bail. Il ne peut consentir en sa propre personne un nouveau bail emphytéotique sur le bien en question car cela donnerait lieu à une sous-emphytéose, ce qui est interdit.
En tant que quasi-propriétaire du bien ou du terrain loué, le locataire dispose d’un droit d’exploitation fort qui s’accompagne d’une immense liberté tant dans l’exploitation que dans l’amélioration du fonds loué. Le bail emphytéotique donne à l’emphytéote des droits réels immobiliers très similaires à ceux dont bénéficie un propriétaire. Le locataire est ainsi en mesure d’exploiter le fonds lui-même s’il le souhaite ou par l’intermédiaire d’un tiers pouvant être un gérant, un agriculture ou locataire dans le cadre d’une location ou d’une sous-location.
Une autre spécificité de l’emphytéose est à la redevance due par le locataire à son propriétaire. Payé par le locataire par annuités de façon périodique, le « canon emphytéotique » désigne ainsi le « loyer » du bail emphytéotique et est parfois la source de controverses. En effet, selon la conception traditionnelle du bail emphytéotique, le montant du canon emphytéotique doit être modeste ou même symbolique. Ce montant n’est pas encadré par la loi en échange de l’engagement du locataire par clause du contrat à apporter des améliorations au fonds. L’emphytéose est aujourd’hui un mode particulier d’exploitation d’un bien et il est considéré au même titre que le bail commercial ou le bail rural.
Le recours à un notaire pour un bail emphytéotique est obligatoire
Lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, un notaire doit obligatoirement être sollicité. La mise en application d’un tel contrat nécessite dans toutes les situations l’intervention d’un notaire en raison de son obligation de faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques territorialement compétent. Un bail conclu sans intervention d’un notaire n’est donc pas valable et sa valeur est nulle. Un notaire doit ainsi nécessairement être contacté avant sa signature.
Conclusion d’un bail emphytéotique
Concernant la conclusion et la validité d’un bail emphytéotique, 2 conditions doivent être impérativement respectées : les conditions de durée et l’assujettissement à la taxe de publicité foncière.
Premièrement, la durée du contrat de bail doit être située entre les limites définies par le droit national, c’est à dire en France entre 18 et 99 ans. Pour rappel, la tacite reconduction n’existe pas et n’est pas valable pour les baux emphytéotiques.
Deuxièmement, en ce qui concerne la taxe de publicité foncière, il est à noter que l’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité foncière, et ce au taux spécifique de 0,7 %. Ce sont les articles 689 et 742 du Code général des impôts qui régissent ces règles.
Si le bien immobilier objet du bail est propriété d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public de santé, il faut alors conclure un bail emphytéotique administratif, ou BEA. Il est cependant similaire en tous points ou presque à l’emphytéose classique.
Fiscalité du bail emphytéotique
La fiscalité du bail emphytéotique est bien spécifique. Tout d’abord, il y a la taxe de publicité foncière au taux de 0,7% évoquée plus haut. Elle est liquidée sur le prix exprimé mais également augmentée des charges qui peuvent être imposées à l’emphytéote ou sur la valeur locative réelle des biens loués dans les cas où cette dernière valeur dépasse le prix augmenté des charges. La taxe de publicité foncière est due sur le montant cumulé de l’ensemble des années de validité du bail.
Cependant, lorsqu’un droit de reprise des constructions est inscrit dans le bail à la fin de celui-ci et si cette fin se produit dans 20 ans ou plus, ces constructions ne font pas partie de l’assiette de la taxe. Egalement, les mutations éventuelles des droits du propriétaire ou du locataire cause systématiquement l’imposition aux droits communs comme une vente ordinaire. Les droits dus doivent faire l’objet d’une estimation commune entre les 2 parties sur la valeur vénale du bien. La résiliation du bail emphytéotique à l’amiable est tout à fait possible. Dans ce cas, elle est alors soumise au même régime de résiliation aux les baux ordinaires.
Voir les commentaires (119)
Bonjour,
Une SCI A peut-elle acquérir un terrain et le mettre à bail emphytéotique à une autre SCI B qui y édifiera un immeuble d'appartements pour les louer ? La SCI B jouit du bien, récupère les loyers de ses appartements, paye un loyer sur le foncier à la SCI A, et amorti l'immeuble. A la fin du bail, la SCI A cède l'immeuble sans indemnité à la SCI B.
*A la fin du bail, la SCI B cède l'immeuble sans indemnité à la SCI A.
Bonjour,
Je souhaite acheter un fond de commerce.
Les aïeux de l'actuel propriétaire ont conclu un bail amphytheotique avec la mairie, de 99ans en 1938 .
L'actuel propriétaire souhaite vendre le fond (jusque là pas de soucis) et les murs!!!.
Peut-il le faire?, sachant qu'au terme du bail la mairie peut récupérer terrain et bâti.
Merci de votre retour
Laurence
Article très intéressant, merci !
Bonjour,
Nous vous remercions pour ce commentaire positif.
L'équipe LegalPlace
Un individu a signé un bail emphytéotique de 20 ans sur un terrain appartenant à son conjoint. Il est directeur d'un OBNL (organisme à but non lucratif) et y a ensuite construit un immeuble au coût de 1.1 million de $ financé avec l'argent de ses clients. Mais l'individu est un arnaqueur et est actuellement accusé d'avoir fraudé ses clients qui sont au nombre de 600 environ. Une action collective a été intentée en mai 2017 et autorisée par le juge en août 2018. Ma question est donc, est-ce que l'immeuble est saisissable si le juge donne gain de cause aux clients et l'oblige à les rembourser?
Bonjour,
En effet, l'ensemble des biens de cet homme peuvent être liquidés si ses actifs disponibles ne suffisent pas à rembourser toutes les victimes.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Très intéressant mais votre réponse m'amène à poser d'autres questions. Si l'immeuble est liquidé pour rembourser les victimes, est-ce que ça met fin automatiquement au bail emphythéotique? En d'autres mots, qu'arrive t-il avec le bail puisque l'immeuble demeure toujours sur le terrain qui est l'objet de ce bail? Étant donné que c'est le conjoint de l'arnaqueur qui est le bailleur, le terrain doit-il ou peut-il également être saisi?
Bonjour,
Tout dépend de l'objet du bail : si celui-ci établit une corrélation entre l'immeuble et le terrain sur lequel il est établit, alors l'objet du bail pourrait être considéré comme éteint et le bail expirerait de lui-même.
Quant à la saisie du terrain, il convient de vérifier s'il existe une solidarité entre les époux. Toutefois, il est préférable de vérifier ces éléments auprès d'un avocat ayant connaissance de votre situation.
Nous espérons que ce complément d'information saura vous aider et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaite résilier mon bail emphytéotique de 50 ans passé avec la Mairie de ma commune avec qui j'ai conclu le bail pour la location de terres agricole ( Acte notarié). Dois-je repasser par le notaire ou j'envoi mon préavis a la Mairie directement?
Par avance merci
Bonjour,
Il convient d'adresser un courrier à la mairie afin de les informer de votre souhait de résilier le bail. En effet, la résiliation anticipée du bail emphytéotique doit être décidée d'un commun accord par les deux parties.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
je souhaiterai effectuer un bail emphytéotique concernant un terrain agricole familiale .
Un acte notarial a été délivré mais il y a beaucoup de descendance.
Combien de personnes doivent signer le bail à ce moment la?
est ce en proportion du nombre de famille?
Bjr Paulise
Je suis Marie Ewoullè
A mon humble avis, je pense que tous les descendances doivent signer le contrat si il y a eu une mutation après décès et que leur noms ont été inscrits dans le titre foncier. Si par contre c'est le noms de certains qui y figurent, ce n'est que ceux-là qui pourront signer le contrat. Aussi si les descendances sont trop nombreux, ils peuvent donner procuration à l'un d'eux de signer le bail emphytéotique en leur lieu et place. Cependant, cette procuration doit être notariée. Alors le préalable est de demander un certificat de propriété de l'immeuble pour avoir une idée légale sur les propriétaires de ce titre foncier.
Bonjour,
Je cherche actuellement un appartement à Munich que je compte revendre dans quatre ans pour revenir en France. Etant donné qu'il y a peu d'offres et très chères dans cette ville, on y trouve également des annonces d'un autre type : des appartements vendus à un prix inférieur à celui du marché, en contrepartie un loyer est à verser, beaucoup moins élevé également qu'un loyer pour une location simple.
Ma question est : sachant qu'au terme très long de ce genre de bail, l'emphytéote ne récupère pas sa mise de départ, si je le revend dans quatre ans, sera t'il facile de trouver un acheteur ? ou plutôt suis je assurée de trouver un acheteur intéressé par ce type de logement ET environ au même prix que celui auquel je l'ai acheté ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Au terme du bail emphytéotique, le bailleur récupère son terrain, objet du bail, ainsi que les constructions éventuellement effectuées par le locataire. Comment se calcule la plus value si le bailleur souhaite ultérieurement vendre l'ensemble (terrain + construction). Calcule-t-on des plus values séparées sur la valeur du terrain et sur celle des constructions ? En effet, les dates d'entrée dans le patrimoine du bailleur de ces deux éléments peuvent être différentes. Si tel est le cas, quelle valeur de départ prend-on pour le calcul de la plus-value sur les constructions effectuées sur le terrain ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Ma soeur et moi même sommes nus-propriétaires d'une maison dont notre père est usufruitier, suite à la donation qu'il nous a fait il y a une dizaine d'années.
Cette maison est dans un état de délabrement tel, qu'il elle est absolument inhabitable en l'état. Est il possible de conclure (ma soeur et moi) un bail emphitéotique avec notre père pour pouvoir lui louer son usufruit qu'il ne profite pas, contracter un prêt travaux auprès de la banque, et de récupérer ma soeur et moi les loyers locatifs (qui devraient être sans ce bail à destination de notre père en tant qu'usufruitier...).
Merci pour votre aide précieuse.
Pierre.
Bonjour,
Je souhaite établir un bail emphytéotique sur un terrain familiale, sachant que le terrain est en indivision.
C'est à dire que le propriétaire est mon arrière-arrière grand-mère maternelle, qu'il n'y a pas eu de partage pour l'instant.
Mes interrogations sont les suivantes :
1 - Qui doit établir le bail ? Le notaire ? Où je peux l'établir et simplement le signer devant notaire ?
2 - Qui doit le signer tous les indivisaires sans exception ? Où les branches principales ? C'est à dire les enfants directs de mon ancêtre ?
* Sachant qu'elle a eu 10 enfants,
* son aîné est mon arrière grand-père qui a eu 12 enfants
* ma grand-mère qui a également eu 12 enfants
* et ma mère qui a eu 12 enfants aussi
En vous remerciant d'avance de vos réponses.
Lucie
Bonjour Maître,
Mon grand-père a signé en 1948 un engagement de location sous seing privé, pour un terrain sur lequel il a édifié une maison, en accord avec le bailleur.
Aucune durée de location n'est précisée sur cette engagement de location.
Pour la construction de la maison, pas de permis construire, ni d'acte notarié.
Après avoir hérité de cette maison et de l'engagement de location, j'ai fait faire un acte de propriété chez le notaire en 2010. Ce dernier a enregistré cet acte au service de la publicité foncière, accompagné de l'engagement de location.
En 2013, le bailleur a vendu ses biens à une Société Civile Immobilière, sans me proposer l'achat du terrain.
En février 2020, le nouveau bailleur ( la S.C.I. ) me fait savoir par lettre R.A.R. son intention de résilier l'engagement de location, moyennant un préavis de 60 jours et ce sans motif. Alors que le seul motif, que peut prétendre le bailleur pour résilier l'engagement de location, est le non paiement du loyer quinze jours après un commandement de payer, conformément à la clause résolutoire de l'engagement de location.
Par lettre R.A.R., j'ai répondu au bailleur que j'étais à jour de paiement des loyers, et que je désirais poursuivre la continuité de l'engagement de location.
J' aurais dû quitter les lieux ce 21 avril 2020.
Craignant que le bailleur revienne à la charge après le confinement, j'aimerais savoir :
1) - Le bailleur a t'il le droit de résilier de façon unilatérale cette engagement de location ?
2 ) - De quel type de bail résulte l'engagement de location ?
3) - Malgré l'absence de durée de bail sur l'engagement de location, existe t'il une durée obligatoire?
Merci, Maître, pour les renseignements que vous voudrez bien m'adresser.
B.C.
Bonjour et merci pour cet article accéssible aux débutants !
Peut-on conclure un bail emphytéotique sur du foncier agricole ?
Merci
il me semble que tu part a l`enver
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d'avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Le propriétaire d un bail emphythéotique peut il vendre son bail sans l accord de la mairie qui en est le proprietaire
Bonjour,
Pendant toute la durée du contrat, l'emphytéote (ou preneur) peut librement céder son droit d'emphytéose. Toute clause limitant ce droit, comme par exemple une clause conditionnant la cession à l'autorisation préalable du bailleur, serait interdite.
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L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Peux t on rechercher la responsabilité du propriétaire lorsque s'affaisse le sol dans les paries communes ou sous les terrasses des jardins?
Constructions d'une résidences pavillonnaires construites en 2003 sur terrain d'anciennes carrières .
Nouveau propriétaire , je m'inquiète de risques d'accidents ,dénivelé sur la chaussée privée de 5cm et bien sur travaux a prévoir pour certains dont les terrasses s'affaissent.
Merci de votre retour
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour,
que se passe t-il quand le propriétaire décède ?
merci
Bonjour,
En cas de décès du bailleur, le bail n'est pas interrompu et est transmis aux héritiers, qui endossent alors la qualité de bailleur.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, j'ai déjà enregistré plusieurs baux emphytéotiques directement aux services de la publicité foncière sans passer par un notaire et les services m'ont dit que le passage part un notaire n'était pas une obligation.
Cordialement
Lionel
Bonjour, j'ai déjà enregistré plusieurs baux emphytéotiques directement aux services de la publicité foncière sans passer par un notaire et les services m'ont dit que le passage par un notaire n'était pas une obligation.
Cordialement
Lionel
Bonjour,
Il n'est en effet pas obligatoire d'établir le bail emphytéotique par acte authentique devant notaire. Toutefois, afin de préserver l'intégrité du document du fait de son importance toute particulière, il est indispensable de le confier à un notaire en charge de sa conservation. Lorsqu'il a été établi par acte sous seing privé, il est ainsi fortement recommandé d'effectuer un dépôt au rang des minutes d'un notaire.
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L'équipe LegalPlace
Merci pour votre réponse , mais je me permets de réitérer mes autres questions si vous avez la réponse.
Merci
Si cette sci doit revendre ce bien avant la fin de ce bail, en a t elle le droit et quelles sont ces obligations vers l’acheteur? Perdra t elle de la valeur sur son foncier?
Enfin l’impôt foncier une fois le bien loué est il partagé et dans quelle proportion ?
Bonjour,
Un terrain de 75 mètres carrés contiguë à mon habitation appartient à mon voisin et m’intéresse pour garer mon véhicule. Ce dernier désire faire un bail emphytéotique. Il n’est pas possible d’acheter cette parcelle, ni établir un acte de donation, un fermier proche pourrait se servir de son droit de préemption avec l’aide de la SAFER.
Ce type de bail peut-il s’appliquer et sur combien d’années.
Merci et bonne journée
Bonjour,
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Bonjour,
en 2014 nous avons signé un bail emphytéotique de 99 ans pour une parcelle de terrain dans un camping et y avons installé un chalet comme résidence secondaire. Dans le bail signé à cette période la redevance annuelle était fixée à 1030 euros ttc indexable sur le coût de la construction publié par l'insee. En 2020 un nouveau bailleur est arrivé établissant d'autorité et sans passer par un quelconque avenant la nouvelle redevance à 1650 euros soit une augmentation de 60%.
Le nouveau bailleur prétend que l'ancienne redevance ne couvre pas ses frais de fonctionnement et ne peut pas faire autrement pour la pérennité de sa société. Cette démarche est-elle légale?
Bonjour,
La modification du montant du loyer est une démarche qui doit être effectuée avec l'accord du locataire et qui doit faire l'objet d'un avenant au contrat.
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L'équipe LegalPlace
Bonjour
je suis propriétaire d'un terrain et j'ai signé un bail emphyteotique de 99 ans avec un locataire qui ne m'a pas payé le loyer depuis plus de 10 ans.Puis je casser ce bail pour cette raison ? Est ce que le locataire peut me proposer de payer les loyers impayés pour régulariser sa situation et rester locataire? Je voudrais récupérer mon bien mais je ne sais pas si la régularisation des loyers serait suffisante pour m'empêcher toute action en justice pour récupérer mon bien
Merci de votre réponse
cordialement
Bonjour,
Merci pour votre question. C'est un sujet délicat en l'occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.
L'équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/
bonsoir, je suis locataire d'un bail emphytéotique de 50ans.
Ma question est la suivante :
Mon bailleur à t-il le droit de venir sur les prés qu'il ma loué pour couper les arbres sans ma permission, et le cas contraire si moi je veux couper un arbre sur le pré faut il que j'en fasse part à mon bailleur.
Merci de bien vouloir me répondre
cordialement
Bonjour,
Conformément à l'article L451-7 du Code rural et de la pêche maritime, le locataire d'un bail emphytéotique ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. De ce fait, les démarches d’autorisation de coupe d'arbres doivent être accomplies conjointement par le bailleur et l’emphytéote.
En espérant avoir sû répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J'aimerais savoir si le bénéficiaire d'un bail emphytéotique peut prétendre acheter le bien durant la durée du bail et à distance importante de la fin du bail. Exemple, bail prévu pour 50 ans, le preneur souhaiterait acheter le bien alors qu'il reste 35 ans à courir.
Merci d'avance pour votre réponse.
Odile Heïreche
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, détenteur d'un bail emphytéotique depuis trois ans, la safer peut elle préempter ?Merci du conseil.
Bonjour,
L'article L143-1 du Code rural et de la pêche maritime octroie aux sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) un droit de préemption. Celui-ci peut s'exécuter lors de la vente à titre onéreux d'un bien immobilier à usage agricole ou de terrains nus à vocation agricole.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace.
Bonjour,
Une collectivité publique (mairie...) peut-elle être emphytéote d'un bien privé d'une grande valeur culturelle pour elle?
Merci pour la réponse.
Y.P.
Bonjour,
En principe, rien ne s'oppose à ce qu'une collectivité territoriale soit preneuse dans le cadre d'un bail emphytéotique.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
ce type de location n’est pas interdit avec le moi slur?
Mon client veut louer une t’oit dans l’immeuble ( son appartement est en dernier étage), il veut créer une accès privatif de sa terrasse, pour créer une grande terrasse sur toit usage unique pour l’appartement
Merci
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûre d'avoir compris ce que vous voulez dire.
Bonne journée,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-ce qu’il nécessaire d’obtenir un consentement formel d’un conjoint du bailleur lors de la signature d’une promesse de bail emphytéotique en l’absence d’un contrat de mariage (régime de la communauté de biens réduites aux acquêts)? Merci.
Bonjour,
L'article L451-2 du code rurual et de la pêche maritime dispose que "Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d'aliéner, et sous les mêmes conditions, comme dans les mêmes formes.
Les immeubles appartenant à des mineurs ou à des majeurs sous tutelle peuvent être donnés à bail emphytéotique en vertu d'une délibération du conseil de famille.
Lorsque les époux restent soumis au régime dotal, le mari peut donner à bail emphytéotique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l'autorisation de justice.
Concernant les locaux à usage d'habitation, régis par les dispositions d'ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les contrats de bail conclus par l'emphytéote avec les locataires se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'au terme de chacun des contrats de bail signés avec les locataires."
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Au terme du bail emphytéotique, ou de sa résiliation anticipée amiable, le bailleur récupère son terrain, objet du bail, ainsi que les constructions effectuées par l’emphytéote et en devient propriétaire exclusif sans indemnité à verser à l’emphytéote.
Concernant la partie fiscale, le transfert sans indemnité des constructions au profit du BAILLEUR permet-il de constater un revenu à son bénéfice ? si oui, est-il imposable ? sur quelle valeur ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une association loi 1901 possède des terrains et notamment une grande maison. Elle nous propose de l'exploiter en concluant un bail emphytéotique.
Que se passe-t-il si pendant la durée du bail, l'association vient à être dissoute ?
Pouvons-nous conclure ce bail via une SCI ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une société va construire un équipement photovoltaïque sur un terrain m'appartenant, nous allons conclure un bail emphytéotique et me sera versé un canon emphytéotique unique pour couvrir la totalité des loyers à venir.
Comment dois-je déclarer ce revenu? Puis-je l'étaler ou dois-je le déclarer en une fois?
Merci
Bonjour,
Dans le cas de la conclusion d'un bail emphytéotique, la redevance également appelée "canon emphytéotique" peut être versée de manière unique ou annuelle.
De plus,même si le contrat constitutif de l’emphytéose confère un droit réel immobilier il est assujetti au régime fiscal des mutations de jouissance d'immeuble à durée limitée de l'article conformément à l'article L451-13 du Code rural.
En espérant avoir su répondre au vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bjr pour un terrain nu détenu par une collectivité territoriale, est-il possible au locataire de l'acheter à n'importe quel moment (avant 18 ans) et peut-il en étant locataire construire sur le dit terrain des bâtiments type stockage?
ddnge
Bonjour,
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Bonjour.
Est il possible de proposer un bien non habitable en l'état, qui nécessite des gros travaux de rénovations (isolation, toiture..pour le rendre habitable) et de le "céder"en contrat de bail emphytéotique , et de laisser l'ensemble des travaux (gros œuvre/ seconds œuvre,...) à la charge de l'emphiteote ?
En Plus synthétique, des longeres pas encore rénovées, peuvent elles être proposées ?
Merci
Bonjour,
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Bonjour,
Voici les faits, mes parents ont un bail emphytéotique arrivant à terme en décembre 2029.l'habitation située sur le terrain est leur résidence principale qui occupe depuis l'an 1999, date de signature du bail.
A ce jour, nous souhaiterions, pour garantir la pérennité de la jouissance du bail, me le transmettre, moi même qui suis leur fils unique, nul de céder le bail en gardant la date d'échéance prévue initialement. Mon problème, comment accéder au renouvellement du bail en faisant courir un nouveau délai, de 30, 40, ou 50 ans ou plus?
Peut-on demander une résiliation et établir un nouveau bail ?
Sommes-nous dans l'obligation d'attendre la fin du bail pour en faire la demande? En sachant que nous n'avons aucune garantie qu'il soit reconduit.
Est-ce qu'une accession par prescription acquisitive est t'elle possible?
Vous comprenez bien par ces mots, que le projet final et que le bail me revienne et surtout puisse être reconduit
Merci pour votre reponse
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
bonjour, Merci pour cet article très instructif. J'aurai une précision a demander, je suis actuellement emphytéote sur un baile emphytéotique administratif portant sur un village de gite. Le bien été ans un état très moyen a la reprise et devrait finir en 4 étoiles cette année. Est-il possible de vendre un fond de commerce sur ce bien dans le futur et le loueur a til un droit pour nous en empécher?
Bonjour,
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Bonjour,
C'est un article très intéressant,
Lors de la conclusion d'un bail emphytéotique, comment est calculée la taxe de publicité foncière ? sur quelle valeur de base et quel est le taux applicable ?
Je vous remercie pour ces précisions,
cdlt
Bonjour,
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Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une SCI a-t-elle le droit de signer un bail emphytéotique avec une association qui est elle même sociétaire de la SCI (au mêmetitre qu'une dizaine de sociétaires) ?
Merci pour votre réponse
Bonjour, oui il est possible de conclure ce bail. Cependant, il ne faudra pas oublier une rémunération même si l'association est sociétaire de la SCI. De plus, le bail emphytéotique s’applique aux immeubles dont l’usage est industriel, commercial ou parfois cultuel pour les baux emphytéotiques administratifs, ou BEA. Les immeubles agricoles et ceux d’habitation sont aussi concernés.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Merci pour votre réponse.
Bonjour
nous sommes une SCIC qui posons des centrales photovoltaïque sur des toitures d'établissement publique et prives. Pour les toitures privés la banque nous demande un bail emphytéotique.
Le notaire nous demande un rapport de géomètre.
Question la prestation de géomètre est elle obligatoire ?
merci de votre réponse
Pascal
Bonjour,
En pratique, pour la pose de centrales photovoltaïques, la division en volume fait l'objet d'un état descriptif de division qui est réalisé par un géomètre expert.
Ensuite, cet état descriptif est constaté par un acte notarié.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
je possède des terrains donnes a bail emphytéotique pour 99 ans (reste 25 ans) doivent ils être déclares a l IFI et avec quelles valeurs
Bonjour,
Les biens immobiliers dont vous avez la disposition au terme d'un contrat de crédit-bail ou de location-accession sont imposables à l'IFI entre vos mains pendant toute la durée du contrat.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Dans le cadre d'un bail emphytéotique de 99 ans ( 50 ans courus ), entre un couple propriétaire terrien et une société d'exploitation de remontées mécaniques, la redevance due aux bailleurs (Mr et Mme ) correspondait à une somme d'argent indexée chaque année, plus le droit d'utiliser gratuitement pour eux et leurs descendants, les remontées mécaniques.
Compte tenu des nouvelles dispositions pour l'égalité des usagers, qu'envisage de prendre le gouvernement,
pensez-vous que ces gratuités au travers du bail emphytéotique peuvent être remises
en question ?
Merci de votre réponse.
J Pierre
Bonjour,
Pouvez-vous nous préciser les dispositions auxquelles vous faites référence ? Vous référez vous au principe d'égalité des usagers devant le service public ?
En vous remerciant pour ces précisions.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Oui, c'est bien çà....
Merci !
Je n'ai pas eu de réponse depuis le 13 / 02 !
Comment cela se fait-il ?
Merci de votre retour.
Bonjour, en cas de vente d'un bien objet d'un bail emphythéotique, le preneur bénéficie-t-il d'un droit de préemption pour acheter le bien?
Merci
Bonjour,
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner sur la question.
Il sera également en mesure de vous accompagner dans ce processus.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
BONJOUR ,
J'AI UN STUDIO ACHETÉ SUR UN BAIL EMPHYTÉOTIQUE EN NOUVELLE ZELANDE .CE STUDIO EST GERÉ PAR UN HOTEL SUR LE PORT D'AUCKLAND. MA QUESTION EST :EST CE QUE CE BIEN EST DÉVALUÉ A LA VENTE?
Bonjour,
Le propriétaire dans le cadre d'un bail emphytéotique, peut céder ses droits en cours de bail.
Dans cette démarche, il est nécessaire de se faire accompagner par un notaire ou un avocat afin de connaître la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Quelles sont les devoirs ou obligations d un propriétaire de bail emphytéotique, vis à vis de son locataire?
Bonjour,
En qualité de propriétaire et face à un bail emphytéotique, ce dernier a des droits et des obligations vis à vis du locataire preneur.
Tout d'abord, le bailleur bénéficie du paiement de la redevance ainsi que des améliorations, constructions et plantations effectuées par le preneur.
De plus, le bailleur est tenu de respecter le contrat conclu avec l'emphytéote. Le bailleur peut vendre ses droits de propriété.
Enfin, si le preneur ne respecte pas les obligations du contrat ou s'il détériore gravement le bien, le bailleur est en droit de demander la résolution judiciaire du contrat.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
est-il possible d'établir un bail emphytéotique avec demande d'un versement d'une soulte importante au moment de la signature du contrat suivi de loyers peu élevés ?Il est entendu que les 2 parties sont d'accord pour cette façon de faire.
Merci pour votre réponse.
Bonjour,
L'objectif et la spécificité du bail emphytéotique réside essentiellement dans le versement de la redevance modique. En effet, le montant du canon emphytéotique doit impérativement être modeste, voire symbolique.
S'agissant d'un versement important à la signature du contrat, il est préférable d'interroger votre notaire sur la question.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L'équipe LegalPlace
merci pour votre réponse.
merci.
Bonjour,
Ma collectivité a réalisé un bail emphytéotique au profit d'une sa hlm, nous souhaitons modifier la durée du bail afin de coller aux échéances des prêts contractés pour la réhabilitation.
Puis je réaliser un avenant à ce bail?
Vous remerciant pour votre retour.
Bonjour,
Un bail emphytéotique, conformément à l'article L.451-1 du code rural, est obligatoirement conclu pour une durée comprise entre 18 ans et 99 ans. Il ne peut aller au delà et ne peut pas se prolonger par tacite reconduction.
Ainsi, il est possible de modifier la durée du bail pour une durée comprise entre les limites énoncées par l'article L.451-1 susvisé.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour, est-il possible de renégocier une PBE et modifier légalement les redevances (les augmenter) versées à une commune pour des éoliennes deja existantes ? Si oui, quelles étapes et précautions juridiques sont nécessaires pour mener à bien ce processus ? Merci d'avance pour vos conseils.
Bonjour,
Dans votre situation, n'hésitez pas à porter vos interrogations devant les organes compétents pour la renégociation du PBE.
En vous souhaitant une agréable journée.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
une association 1901 sportive (Tennis) qui signe un BEA 33 ans avec une collectivité est elle assujettie 1/ à l'impôt foncier alors que seuls des terrains de tennis et une salle couverte de terrains de tennis (sans habitation) 2/ à la taxe d'aménagement lorsque elle réalise de nouvelles constructions uniquement sportives ?
Merci à vous
Cordialement
Bonjour,
En règle générale, dans le cadre d'un BEA et conformément à l'article 1400 du CGI, c'est l'emphytéote qui est assujetti au paiement de la taxe foncière. En revanche, peuvent bénéficier d'un abattement les terrains et les salles de sport.
De plus, la taxe d'aménagement est due pour les opérations de construction, reconstruction ou agrandissement de bâtiments nécessitant une des autorisations suivantes : permis de construire, d'aménager ou une autorisation préalable.
Ensuite, elle est due pour tout création de surface de plancher close ou ouverte pour une superficie de 5m2 et d'une hauteur sous plafond supérieur ou égale à 1,80m. Les bâtiments non couvert sont exclus.
Toutefois, nous vous conseillons de contacter un professionnel afin d'obtenir des informations personnalisées sur votre situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible de signer un bail emphytéotique entre 2 particuliers pour un bien immobilier?
Dans ce cas, qui paye l'IFI?
Merci
Romain
Bonjour,
Il est possible de conclure un bail emphytéotique entre particulier même si en pratique le locataire est souvent un investisseur et le bailleur une collectivité territoriale.
De plus, puisque ce type de bail procure un démembrement de propriété sur le bien immobilier loué, l'emphytéote bénéfice d'un droit réel et d'un point de vue fiscal l'emphytéote peut etre débiteur de l'impôt foncier.
Dans votre situation n'hésitez pas à contacter un conseiller sur ce point.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Merci Louise,
Pas de certitude pour l'IFI?
Bonjour,
Soit une opération immobilière résidentielle sur un foncier négocié en bail emphytéotique auprès d'une collectivité locale avec une durée de 99 ans.
Les logements construits peuvent-ils faire l'objet eux-même d'une opération de démembrement, avec un opérateur social devenant usufruitier, et des investisseurs nu propriétaires ?
En supposant bien sûr que les différentes durées soient négociées compatibles entre elles.
Cordialement.
Régis
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à vous rapprocher de votre notaire afin d'être orienté au mieux dans votre projet particulier.
En vous souhaitant une belle journée.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Savez-vous si une clause peut être incluse dans la bail emphytéotique pour y mette fin en cas de décès de l'emphytéote ?
Je vous remercie par avance pour vous réponse.
Bonjour,
En effet, les contrats de bail peuvent contenir des clauses supplémentaires facultatives dans la limite de la légalité.
Dans votre situation nous vous conseillons de vous adresser à un professionnel pour la rédaction d'un tel document.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Une résiliation anticipée à l'amiable d'un bail emphytéotique, d'un commun accord entre les parties, peut-elle être actée avant 18 ans ?
Bonjour,
Dans la mesure où les 2 parties au contrat de bail sont d'accord pour mettre fin au bail emphytéotique et donc le résilier, une telle décision peut être formalisée par un document écrit afin de respecter le parallélisme des formes.
Et face à un bail emphytéotique, il est conseillé de l'établir devant un notaire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace