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La reconduction tacite du bail commercial : quels sont les dangers ?

La reconduction tacite du bail commercial : quels sont les dangers ?

La tacite prolongation du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais présente des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.

 

Ce que dit le code du commerce sur la tacite reconduction du bail commercial

Le bail commercial, dont le statut est codifié dans le code de commerce, répond à une logique propre et déroge ainsi à de très nombreuses dispositions du Code civil selon l’adage « La loi spéciale déroge à la loi générale ».  Preuve en est les règles particulières applicables à l’extinction de ce contrat.

En effet, la date d’expiration du bail commercial n’entraîne pas son extinction et il ne cesse donc pas de plein droit. Les deux premiers alinéas de l’article L.145-9 du Code de commerce disposent que :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

 

La tacite reconduction du bail commercial permet au bailleur de bénéficier de la protection du statut des baux commerciaux

A la seule lecture de cet extrait, il apparaît que la tacite prolongation est protectrice du preneur à bail commercial puisqu’elle permet à ce que celui-ci bénéficie toujours de la protection du statut des baux commerciaux alors même qu’il serait sans titre. Le terme contractuel n’est donc pas extinctif. Cela entraîne deux conséquences principales :

La possibilité pour le bailleur ou le preneur de mettre fin au bail moyennant un préavis de six mois

L’article L.145-9 du Code de commerce (alinéa 3) dispose que « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. ». Il n’est pas précisé quelle est la partie qui peut donner congé. Cet article vise donc le preneur et le bailleur. Le preneur devra faire parvenir une lettre de résiliation du bail commercial par le locataire.

Toutefois, dans le cas où c’est le bailleur qui donne congé, il devra en principe verser une indemnité d’éviction qui devra couvrir l’intégralité du préjudice causé par la résiliation du bail commercial par le bailleur, qui est différente de la résiliation du bail commercial par le locataire, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, sauf exceptions visées à l’article L 145-17 du même code.

La prolongation tacite du bail commercial et le déplafonnement de droit du loyer

Il est important de lire également l’article L.145-34 du Code de commerce qui dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail commercial afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

Conseil : Pour éviter une tacite reconduction du bail commercial, il convient, pour le bailleur de procéder à une résiliation amiable du bail commercial avec offre de renouvellement et pour le preneur de demander le renouvellement du bail commercial (article L 145-9 alinéa 1 du Code de Commerce).

Dernière mise à jour le

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

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Gilbert Boutouil
Invité
Gilbert Boutouil

Bonjour, étant dans le cas cité, prolongation tacite du bail depuis 18 mois, je règle un loyer (dérisoire) de 308€/mois pour l’ensemble d’un immeuble comprenant un local commercial au RdC, un appartement à usage d’habitation que je n’utilise pas (ni de sous location), d’un grenier et d’une cave. Si c’est moi qui demande le renouvelement du bail, est-ce que le propriétaire peut refuser et me proposer que la location du local commercial du RdC ?

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Le propriétaire est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial en ce qu’il porte sur des locaux accessoires à usage d’habitation non affectés à cet usage par le locataire. Le grenier et la cave ne sont donc à notre connaissance pas concernés par cette situation à moins qu’il soit possible de les transformer en logements habitables. Néanmoins, une certaine procédure doit être respectée, et le propriétaire doit informer son locataire de son souhait par l’intermédiaire d’un huissier de justice au moins 6 mois avant la date du renouvellement. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et… Lire la suite »

Tarita
Invité
Tarita

Bonjour Le bail commercial associatif 3 6 9 arrive à expiration le 17 octobre . On a jamais reçu de préavis . Il y a 3 mois nous avons demander le renouvellement du bail par mail . Celui-ci était d’accord mais , a notre avis , avec une augmentation excessif. (5700 HT a 7200 HT) Nous proposons 6500 HT, et celui-ci Sauf que voilà , à l’heure d’aujourd’hui, l’association à payer le loyer trimestriel comme à chaque trimestre (oct,Nov,Déc) en s’inspirant du dernier prix du loyer trimestriel bien qu’on a toujours pas le prix du nouveau loyer . Et que… Lire la suite »

burgnies pierre
Invité
burgnies pierre

Bonjour, le bailleur est il obligé d’accepter la demande de renouvellement d’un bail expiré, alors que son souhait est de rester dans le statut de tacite reconduction? Merci

lathuiliere
Invité
lathuiliere

Bonjour,
Quelles sont les conséquences sur le calcul du loyer en cas de renouvellement d’un bail établi avant 2014, soit initialement sur l’ICC (donc avant le changement d’indice) et renouvelé après 2014 sur la base des ILC ? Devons-nous porter le calcul sur le principal du bail avant 2014 ou prendre le dernier loyer du bail calculé sur la base de l’ICC et appliqué le nouvel indice ILC?
De plus, faut-il faire :
1/ un avenant au bail ou
2/ un nouveau bail suite au renouvellement
3/ ne rien faire?
Merci de votre réponse,
Cordialement