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La tacite reconduction du bail commercial : quels sont les dangers ?

La tacite reconduction du bail commercial : quels sont les dangers ?

La tacite reconduction du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais également des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.

Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?

Le principe de tacite reconduction

Le bail commercial est un contrat de location à destination de professionnels exerçant une activité commerciale. En effet, il permet à un propriétaire d’un local de le louer à un entrepreneur. Celui-ci pourra alors exploiter le fonds de commerce pour son activité.

De nombreuses règles particulières régissent le statut des baux commerciaux. Il en est ainsi pour son expiration. En effet, en principe, la durée du bail commercial est de 9 ans. Cependant, l’arrivée à échéance du bail n’engendre pas automatiquement son extinction.

En effet, l’article L 145-9 du Code de commerce dispose que lorsque le bail ne fait l’objet d’aucun renouvellement ou congé, il est tacitement reconduit. Ainsi, sans aucune intervention ni du bailleur ni du locataire, le contrat de location continue à produire tous ses effets.

Les conditions à la prolongation tacite

Le Code de commerce précise que la reconduction tacite ne peut avoir lieu quà défaut de congé ou de demande de renouvellement. Ceux-ci peuvent être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Il est également nécessaire que ces demandes soient effectuées 6 mois avant la date d’expiration du bail commercial.

Le congé

Le congé correspond à la résiliation du bail commercial. Elle peut intervenir à la demande du bailleur ou du preneur. Celui-ci ne dispose d’aucune restriction quant aux motifs de la résiliation.

Cependant, le congé délivré par le bailleur doit impérativement respecter les motifs énoncés à l’article L 145-4 du Code de commerce. Il doit également proposer, en principe, une indemnité d’éviction au locataire.

Bon à savoir : Le congé délivré par le bailleur peut également être accompagné d’une offre de renouvellement du bail. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de proposer une indemnité d’éviction.

La demande de renouvellement

Lorsque le bailleur ou le preneur propose le renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite du bail. Il importe peu que le renouvellement soit accepté ou refusé.

Même si en apparence, le renouvellement et la reconduction tacite produisent les mêmes effets, celles-ci sont différentes. En effet, le renouvellement engendre la rédaction d’un nouveau contrat de location ou d’un avenant au contrat initial. Elle crée donc une nouvelle situation juridique. Des modifications peuvent également être apportées notamment concernant le loyer.

🔎 Zoom : Il est possible d’inclure une clause automatique de renouvellement du bail. Ainsi, afin de vous aider à personnaliser votre contrat, Legalplace vous propose un modèle de bail commercial à remplir à l’aide d’un questionnaire.

Quelles sont les conséquences de la tacite reconduction du bail commercial ?

Les avantages du statut du bail commercial

La reconduction tacite du bail permet de continuer à bénéficier des avantages du statut du bail commercial. En effet, la prolongation ne crée pas de nouveau contrat entre les parties. Ainsi, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer.

Par conséquent, les obligations du propriétaire et du preneur restent les mêmes. Ainsi, le locataire est toujours tenu au paiement du loyer ou à la réalisation de certains travaux.

Le risque de déplafonnement du loyer

L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail commercial afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

FAQ

Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?

La tacite reconduction du bail commercial correspond à la prolongation du contrat après l’expiration de la durée du bail. Elle intervient automatiquement sauf en cas de congé ou de demande de renouvellement du bail.

Quelle est la différence entre tacite reconduction et renouvellement du bail commercial ?

La tacite reconduction et le renouvellement permettent au preneur de continuer à exploiter le local. Cependant, le renouvellement crée un nouveau contrat qui peut engendrer des changements notamment sur le loyer. Le contrat initial continue à s’appliquer en cas de tacite reconduction.

Quelles sont les conséquences de la tacite reconduction du bail commercial ?

La tacite reconduction permet au preneur de continuer à bénéficier des avantages liés au bail commercial. Cependant, elle présente un risque pour le preneur car elle peut engendrer au bout de 12 ans un déplafonnement du loyer.

Modèle d'avenant au bail commercialModèle d’avenant au bail commercial

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

Dernière mise à jour le 24/06/2021

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Gilbert Boutouil
Gilbert Boutouil
mai 11, 2019 7:29

Bonjour, étant dans le cas cité, prolongation tacite du bail depuis 18 mois, je règle un loyer (dérisoire) de 308€/mois pour l’ensemble d’un immeuble comprenant un local commercial au RdC, un appartement à usage d’habitation que je n’utilise pas (ni de sous location), d’un grenier et d’une cave. Si c’est moi qui demande le renouvelement du bail, est-ce que le propriétaire peut refuser et me proposer que la location du local commercial du RdC ?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 20, 2019 9:49

Bonjour, Le propriétaire est en droit de refuser le renouvellement du bail commercial en ce qu’il porte sur des locaux accessoires à usage d’habitation non affectés à cet usage par le locataire. Le grenier et la cave ne sont donc à notre connaissance pas concernés par cette situation à moins qu’il soit possible de les transformer en logements habitables. Néanmoins, une certaine procédure doit être respectée, et le propriétaire doit informer son locataire de son souhait par l’intermédiaire d’un huissier de justice au moins 6 mois avant la date du renouvellement. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et… Lire la suite »

Tarita
Tarita
octobre 15, 2019 1:37
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour Le bail commercial associatif 3 6 9 arrive à expiration le 17 octobre . On a jamais reçu de préavis . Il y a 3 mois nous avons demander le renouvellement du bail par mail . Celui-ci était d’accord mais , a notre avis , avec une augmentation excessif. (5700 HT a 7200 HT) Nous proposons 6500 HT, et celui-ci Sauf que voilà , à l’heure d’aujourd’hui, l’association à payer le loyer trimestriel comme à chaque trimestre (oct,Nov,Déc) en s’inspirant du dernier prix du loyer trimestriel bien qu’on a toujours pas le prix du nouveau loyer . Et que… Lire la suite »

Adda
Adda
janvier 20, 2021 8:18
Reply to  Tarita

Bonjour,
Votre requête nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace

burgnies pierre
burgnies pierre
juin 5, 2019 1:28

Bonjour, le bailleur est il obligé d’accepter la demande de renouvellement d’un bail expiré, alors que son souhait est de rester dans le statut de tacite reconduction? Merci

Adda
Adda
janvier 20, 2021 8:29

Bonjour,
Si le locataire a émis une demande de renouvellement du bail commercial en respectant le délai de préavis, le bailleur peut l’accepter ou la refuser.
Lorsque survient le terme du bail commercial, si aucune des parties ne se manifeste pour le renouveler ou y mettre fin, alors il est reconduit de manière tacite.
Nous espérons avoir répondu à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

lathuiliere
lathuiliere
avril 19, 2020 11:04

Bonjour,
Quelles sont les conséquences sur le calcul du loyer en cas de renouvellement d’un bail établi avant 2014, soit initialement sur l’ICC (donc avant le changement d’indice) et renouvelé après 2014 sur la base des ILC ? Devons-nous porter le calcul sur le principal du bail avant 2014 ou prendre le dernier loyer du bail calculé sur la base de l’ICC et appliqué le nouvel indice ILC?
De plus, faut-il faire :
1/ un avenant au bail ou
2/ un nouveau bail suite au renouvellement
3/ ne rien faire?
Merci de votre réponse,
Cordialement

Adda
Adda
janvier 20, 2021 8:34
Reply to  lathuiliere

Bonjour,
Le renouvellement d’un bail commercial avec un montant de loyer différent nécessite la rédaction d’un avenant au bail.
Concernant le calcul du loyer, cette question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin de communiquer avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace

Coulais GREGORY
Coulais GREGORY
août 23, 2020 8:16

bonjour le Bailleur a t-il le droit par exemple d’enlever un droit de passage a la fin d’un bail meme si celui ci est reconductible au bout de 9 ans

Adda
Adda
janvier 20, 2021 8:52

Bonjour,
Votre question requiert l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ afin d’être mis en relation avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons que notre réponse vous aidera.
L’équipe LegalPlace

LARGEN
LARGEN
décembre 18, 2020 10:25

Bonjour.
Je suis locataire d’un atelier en bail commercial, 6 mois avant la fin de celui-ci, j’ai fais ma demande de renouvellement par recommandé. Au dernier jour du délais légale pour répondre, mon bailleur a rejeté le renouvellement. Ce qui a enclenché la procédure d’indemnité d’éviction.
Le bailleur est-il tenu de:

  • couvrir les frais de réinstallations dans les même conditions juridiques (bail commercial,)?
  • si la négociation dépasse les trois ans, le bailleur n’est-il pas d’en l’obligation de reconduire le bail initial?
LARGEN
LARGEN
décembre 22, 2020 6:10
Reply to  LARGEN

Bonjour. J’ai reçus un mail, mais pas de réponse de votre pare?
Dans l’attente de celle-ci, je vous remercie d’avance.

Adda
Adda
janvier 20, 2021 8:50
Reply to  LARGEN

Bonjour, Le bailleur qui rejette la demande de renouvellement d’un bail commercial doit verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf pour certains motifs listés par le législateur, qui est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité comprend la valeur marchande du fonds de commerce augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation. Nous vous recommandons de vous tourner vers un professionnel qui pourra vous indiquer, en fonction de votre situation, si vous pouvez prétendre à intégrer dans l’indemnité des frais de réinstallations. En outre, son avis est nécessaire pour la question de la négociation dépassant… Lire la suite »

laporte
laporte
février 20, 2021 4:09

Bonjour
J’ai repris un bail commercial en rachetant un fond de commerce en 2008 , le bail existant datait de 2002 , depuis il n’y a eu aucun renouvellement ,si j’ai bien compris l’article ci dessus le bail est maintenant reconduit tacitement mais pour quelle durée ?
merci
Cordialement

Alissia
Éditeur
Alissia
juin 22, 2021 1:18
Reply to  laporte

Bonjour,
Conformément à l’article L145-9 du Code de Commerce, si ni le bailleur, ni le locataire n’ont émis la volonté de résilier un bail commercial, alors ce dernier se poursuit par tacite reconduction, pour une durée indéterminée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace.

Frere
Frere
mars 10, 2021 5:20

Bonjour,
Ni notre bailleur, ni nous n’avons demandé le renouvellement de notre bail au bout de 9 ans en date du 31 juillet 2020.
Aujourd’hui (10/3/2021), notre bailleur nous a envoyé une L.R. nous confirmant que notre bail s’est terminé le 31 juillet 2020 et souhaitant le renouveler pour celle du 1er octobre 2021 avec augmentation du loyer hors charges. Nous pensions que notre bail se prolongeait tacitement et est-il normale qu’il nous propose son renouvellement.

En vous remerciant pour votre réponse.

Alissia
Éditeur
Alissia
juillet 9, 2021 10:05
Reply to  Frere

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

HAENN
HAENN
mai 22, 2021 3:07

Bonjour,

J’ai un bail commercial en résidence de tourisme en 2013 je n’ai pas accepté le renouvellement du bail qui prévoyait une baisse de loyer depuis je suis donc en tacite reconduction. Quand est ce que la taicite reconduction s’arrête?

Fatna
Fatna
mai 26, 2021 11:22
Reply to  HAENN

Bonjour,
Le bail tacitement prolongé est à durée indéterminée. Celui-ci peut prendre fin à tout moment dans les conditions fixées à l’article L 145-9 du Code de commerce. En effet, le bail reconduit tacitement peut prendre fin si le locataire effectue une demande de renouvellement ou par un congé donné par le bailleur ou le locataire. Ce congé doit être donné au moins six mois à l’avance.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Jouin
Jouin
novembre 16, 2021 12:51

Bonjour je loue un local commercial depuis 2009, le bail n’a jamais été renouvelé je compte quitter le local où je suis pour aller dans un autre. Est-ce que j’ai des mois de préavis ? Merci

Najoie
Éditeur
Najoie
novembre 16, 2021 4:52
Reply to  Jouin

Bonjour,

Le locataire doit donner congé par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant le terme du bail ou avant le terme d’une période triennale (tous les 3 ans).

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace