La tacite reconduction du bail commercial : quels sont les dangers ?

La tacite reconduction du bail commercial présente des aspects avantageux pour le preneur, mais également des risques pour lui au delà de 12 ans de bail. Il peut être préférable de conclure un avenant de renouvellement au bail commercial.

Qu’est-ce que la tacite reconduction du bail commercial ?

La tacite prolongation du bail commercial survient à l’arrivée du terme du contrat, faute de démarche particulière des parties. En effet, au moins 6 mois à l’avance, le locataire ou le propriétaire des locaux doivent manifester leurs intentions dans ce délai par acte d’huissier dans les conditions suivantes :

• Pour le locataire : congé avec ou sans demande de renouvellement ;
• Pour le bailleur : congé avec offre ou refus de renouvellement, ce dernier cas imposant au bailleur de verser au locataire une indemnité d’éviction et de mentionner dans la lettre de congé les motifs de ce refus.

Le principe de tacite reconduction

Le bail commercial est un contrat de location à destination de professionnels exerçant une activité commerciale. En effet, il permet à un propriétaire d’un local de le louer à un entrepreneur. Celui-ci pourra alors exploiter le fonds de commerce pour son activité.

De nombreuses règles particulières régissent le statut des baux commerciaux. Il en est ainsi pour son expiration. En effet, en principe, la durée du bail commercial est de 9 ans. Cependant, l’arrivée à échéance du bail n’engendre pas automatiquement son extinction.

En effet, l’article L.145-9 du Code de commerce dispose que lorsque le bail ne fait l’objet d’aucun renouvellement ou congé, il est tacitement reconduit. Ainsi, sans aucune intervention ni du bailleur ni du locataire, le contrat de location continue à produire tous ses effets.

Les conditions à la prolongation tacite

Le Code de commerce précise que la reconduction tacite ne peut avoir lieu qu‘à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Ceux-ci peuvent être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Il est également nécessaire que ces demandes soient effectuées 6 mois avant la date d’expiration du bail commercial.

Le congé du bailleur

Le congé correspond à la résiliation du bail commercial. Elle peut intervenir à la demande du bailleur ou du preneur. Celui-ci ne dispose d’aucune restriction quant aux motifs de la résiliation.

Cependant, le congé délivré par le bailleur doit impérativement respecter les motifs énoncés à l’article L.145-4 du Code de commerce. Il doit également proposer, en principe, une indemnité d’éviction au locataire.

La demande de renouvellement

Lorsque le bailleur ou le preneur propose le renouvellement du bail commercial, il ne peut y avoir de reconduction tacite du bail. Il importe peu que le renouvellement soit accepté ou refusé.

Même si en apparence, le renouvellement et la reconduction tacite produisent les mêmes effets, celles-ci sont différentes. En effet, le renouvellement engendre la rédaction d’un nouveau contrat de location ou d’un avenant au contrat initial. Elle crée donc une nouvelle situation juridique. Des modifications peuvent également être apportées notamment concernant le loyer.

Pour quelle durée se poursuit le bail commercial tacitement reconduit ?

Lorsque le bail commercial est tacitement reconduit, il a pour effet de prolonger dans le temps la situation juridique existante entre les parties.

Le contrat de location du local commercial se poursuit alors pour une durée indéterminée, jusqu’à ce que le bailleur ou le locataire se manifestent :

• Par la délivrance d’un congé : qu’il soit donné par le propriétaire ou par le locataire, le congé doit être délivré par acte de commissaire de justice au moins 6 mois à l’avance, et prendra effet le dernier jour du trimestre civil ;
• Par une demande de renouvellement : s’il souhaite se maintenir dans les lieux, le locataire  peut adresser une demande de renouvellement du bail commercial au propriétaire après le terme du contrat pendant la période de tacite prolongation. En cas d’accord amiable, le renouvellement prendra effet à compter du premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Quelles sont les conséquences de la tacite reconduction du bail commercial ?

La tacite reconduction du bail commercial n’entraîne pas de changements fondamentaux dans l’exécution du contrat : en effet, le bail ainsi prolongé demeure soumis au statut des baux commerciaux.

Néanmoins, cette situation peut devenir dangereuse pour le preneur passé un certain temps en raison du déplafonnement du loyer lorsque le bail commercial tacitement reconduit à l’issue de la durée minimale de 9 ans entre dans sa douzième année à compter de sa signature.

Les avantages du statut du bail commercial

La reconduction tacite du bail permet de continuer à bénéficier des avantages du statut du bail commercial. En effet, la prolongation ne crée pas de nouveau contrat entre les parties. Ainsi, c’est le contrat initial qui continue à s’appliquer.

Par conséquent, les obligations du propriétaire et du preneur restent les mêmes. Ainsi, le locataire est toujours tenu au paiement du loyer ou à la réalisation de certains travaux.

Le risque de déplafonnement du loyer

L’article L.145-34 du Code de commerce dispose que si le bail s’est prolongé au-delà de douze ans du fait d’une tacite prolongation, alors les dispositions protectrices liées au plafonnement du loyer n’ont plus vocation à s’appliquer. Cela signifie que le bailleur pourra donc augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence stipulé dans le bail (ILC ou ILAT).

Il faut donc que le locataire soit extrêmement vigilant sur le renouvellement de son bail commercial afin de ne pas être pris au piège de cette disposition au risque de se retrouver avec un loyer déplafonné. Cela est particulièrement dangereux quand la valeur locative est bien supérieure au loyer payé.

Les preneurs ne doivent donc pas hésiter à consulter un avocat afin d’être certain de la date d’expiration et d’éviter une augmentation parfois très conséquente de leur loyer.

Comment éviter les risques d’un bail prolongé par tacite reconduction ?

Bien que le bail tacitement prolongé reste soumis au statut des baux commerciaux, il est préférable pour le preneur d’éviter que cette situation d’incertitude ne se prolonge trop longtemps afin d’éviter une augmentation radicale du loyer qui pourrait être préjudiciable à son activité en terme de charge financière.

Pour ce faire, le locataire peut prendre plusieurs précautions.

Être réactif à l’arrivée de l’échéance du bail

À défaut de réaction du bailleur pour donner congé 6 mois avant le terme du contrat, le preneur peut provoquer le renouvellement du bail à partir du premier jour des 6 derniers mois avant son échéance.

Depuis la loi du 8 août 2015, la demande de renouvellement peut être adressée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire. En outre, elle devra comporter une reproduction de l’alinéa 4 de l’article L.145-10 du Code de commerce qui mentionne les délais de réponse du bailleur ainsi que les effets de son silence.

Formuler une demande de renouvellement rapidement pendant la période de tacite reconduction

Si le bail est entré dans sa période de tacite reconduction, le preneur doit demander le renouvellement du bail au propriétaire avant le douzième anniversaire du contrat, c’est-à-dire avant l’expiration d’une période de 3 ans après l’échéance du bail de 9 ans.

En effet, passée cette date, le bailleur pourra librement augmenter le loyer sans tenir compte de l’évolution de l’indice de référence désigné dans le contrat.

Pour se prémunir de tout risque de déplafonnement du loyer, le preneur doit adresser au propriétaire une demande de renouvellement du bail dans les mêmes conditions de forme qu’une demande formulée avant l’arrivée du terme du contrat. En cas d’acceptation du bailleur, le renouvellement prend effet le premier jour du trimestre civil suivant.

S’assurer de continuer de réunir toutes les conditions d’application du statut des baux commerciaux

Pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le preneur du local commercial doit s’assurer qu’il continue de remplir les conditions d’application du statut des baux commerciaux pendant la période de tacite reconduction.

Ainsi, au moment de sa demande de renouvellement après l’expiration du bail, il devra remplir les conditions suivantes :

• Exercer une activité commerciale ou artisanale ;
• Avoir exploité le fonds de commerce installé dans le local commercial visé par le bail pendant les 3 dernières années sans discontinuer : il n’est toutefois pas nécessaire que cette exploitation soit personnelle, étant donné qu’il est admis que le fonds puisse être donné en location-gérance ;
• Être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) ;
• Avoir inscrit le local au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE) comme le lieu où s’exerce l’activité du preneur pour laquelle il est immatriculé : l’activité du locataire dans ce local doit toutefois correspondre à l’activité visée par le contrat.

Dans le cas contraire, le bailleur pourra lui donner congé sans être tenu de lui verser une indemnité d’éviction.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 11/05/2025