Le bail rural agricole

1. LegalPlace
2. Guides
3. Contrats de location
4. Bail rural

Le bail agricole est un type de bail concernant la location de propriétés rurales. Ce dernier peut être réglé selon un paiement en denrées ou en monnaie en fonction du type de bail choisi. Ce type de contrat est considéré comme un acte de disposition car il implique la transmission à une autre personne de certains de ses droits sur ce bien. Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d’une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées.

Le bail rural est généralement un bail long d’une durée minimale de 9 ans qui peut s’étendre jusqu’à 25 ans et plus. Sa rupture et l’arrêt de son renouvellement doit se faire selon des conditions particulières.

Qui peut ouvrir un bail rural ?

Vous pouvez ouvrir un bail agricole si vous êtes le propriétaire d’un bien situé sur un territoire rural. D’autres cas spécifiques peuvent vous amener à signer un bail agricole. C’est notamment le cas si :

• vous êtes un indivisaire et vous avez obtenu le consentement des autres indivisaires ou vous pouvez attester d’un mandat spécial
• vous êtes époux, concubin ou partenaire de pacs de propriétaire de propriété rurale et vous avez son plein consentement
• vous êtes un usufruitier et vous avez le consentement du propriétaire

En tant que bailleur de bail agricole, vous avez l’obligation légale d’entretenir le bien loué, de prendre en charge les grosses réparations et de payer la prime d’assurance contre incendies ainsi que la taxe foncière comme dans le cas du bail commercial et du bail professionnel.

A qui louer un bail rural ?

Vous pouvez louer votre bail agricole à tout agriculteur. Si ce dernier ne fait pas partie de l’Union Européenne, il devra néanmoins envoyer le Cerfa n°14519*01 au directeur départemental de l’agriculture de votre département afin d’obtenir une carte d’exploitant agricole dans les règles

Comment obtenir un modèle ?

Si vous cherchez à obtenir un modèle de bail agricole, vous pouvez vous tourner vers différents acteurs afin d’établir un contrat en bonne et due forme :

• La Chambre d’agriculture de votre département
• Un notaire
• La commission consultative départementale des baux ruraux
• La direction départementale des territoires où se trouve votre propriété

Les principaux types de baux agricoles

Il n’y a pas un bail agricole mais différentes catégories qui s’adaptent à des situations particulières. On distingue notamment le bail à ferme du bail de métayage.

Bail à ferme

Si vous possédez une exploitation agricole que vous souhaitez louer à un fermier, il vous faudra rédiger un bail agricole spécifique.  Le paiement du loyer est appelé un fermage. Ce dernier, contrairement à ce que son nom pourrait laisser supposer, doit impérativement être réglé en euros et non en denrées.

Bail à métayage

Si vous possédez une propriété rurale et que vous voulez pouvoir bénéficier d’une partie des récoltes ou d’un revenu à la vente de ces dernières, il vous faudra rédiger un autre type de bail agricole. Il s’agit d’un bail à métayage. Ce dernier vous permettra de pouvoir décider du partage des récoltes avec votre exploitant.

Exceptions

Si le bail agricole convient à la plupart des propriétés rurales, prenez néanmoins garde à ce que dernier s’applique à votre type de bien. En effet, vous ne pouvez faire de bail agricole si votre bien appartient à :

• une forêt ou un bien du régime forestier
• une occupation précaire – soumise à conditions
• un terrain à proximité d’une habitation que l’agriculteur aurait à charge d’entretenir
• une surface au seuil inférieur à celui fixé par la préfecture
• un terrain de vente d’herbe non permanent
• un contrat de prise en pension de bétail

En dehors de ces exceptions, à votre charge de déterminer le type de bail agricole qui vous convient le mieux. Attention, n’oubliez pas que ce dernier doit être attesté par acte notarial ou seing privé et faire l’objet d’un état des lieux rigoureux.

A combien fixer le loyer ?

Le loyer d’un bail agricole ne peut être décidé par le propriétaire du bien. Ce dernier est fixe et déterminé tous les six ans par arrêté préfectoral. Si vous avez opté pour bail agricole de fermage, vous êtes dans l’obligation de vous conformer à cette décision.

Le prix d’un bail agricole varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. A titre indicatif, on compte environ entre 92,95 et 140,78 €/ha par an pour les bonnes terres en Charente entre 20,31 et 52,04 €/ha par an pour les moins bonnes.

Lorsque l’arrêté préfectoral fixe une fourchette de prix, la négociation ne peut se faire que dans cette dernière. On peut y ajouter le loyer des bâtiments d’habitation du bail rural qui sont revus chaque année en fonction des références fournies par l’INSEE. À tout moment, le loyer peut être remis au locataire en cas de mauvaise récolte.

Quelle est la durée d’un bail rural ?

Le bail agricole peut se décliner selon différents supports en fonction de la stratégie d’exploitation utilisée. Sa durée est ainsi variable. Si le bail ordinaire est d’une durée de 9 ans et peut être reconduit automatiquement sans limitation. On distingue différent type de bail agricole de long terme :

Le bail de 18 ans et plus

Ce dernier se renouvelle tous les neuf ans. Similaire à la durée du bail commercial ou du bail ordinaire, le bail de 18 ans et plus offre néanmoins quelques avantages comme la majoration du loyer ou quelques avantages fiscaux.

Le bail de 25 ans

Le renouvellement de ce bail n’est pas automatique et il est possible de mettre fin au bail à l’issu des 25 premières années n’importe quand sous réserve d’un congé délivré 4 ans à l’avance.

Le bail de carrière

D’une durée minimale de 25 ans, ce dernier s’étend le plus souvent sur l’ensemble de la vie professionnelle d’un agriculteur et prend fin au moment d’un départ à la retraite.

Est-il possible de réduire la durée du bail ?

Le bail agricole dure au minimum 9 ans. Néanmoins, dans certains cas de figure, il est possible de demander une compression de l’étendue du bail.

• Si le bail agricole est conclu entre une société d’aménagement foncier et un établissement rural
• S’il concerne une parcelle d’une taille inférieure à celle fixée par arrêté préfectorale
• S’il s’agit d’un bail d’un an volontairement consenti en attendant l’installation d’un descendant

S’il est généralement long, il faut aussi garder à l’esprit qu’il est impossible de signer un engagement perpétuel ou indéfini. Le bail agricole est un choix sur le long terme qui peut toujours être rompu en cas de besoin.

Comment mettre fin à un bail rural ?

Il est possible de mettre fin à un bail agricole de plusieurs façons. Le bail agricole est considéré comme caduque dans les cas suivants :

• Au moins deux non-paiements de fermage
• Actes contre la bonne exploitation du bien agricole
• Inexécution d’une clause du bail
• Reprise de bail par le bailleur pour exploiter le terrain par un époux/une épouse ou un descendant
• Départ à la retraite du preneur sous réserve d’une notification douze mois à l’avance
• Plan local d’urbanisme concernant la parcelle d’exploitation
• Destruction non préméditée des biens
• Acquisition par le bailleur d’une ferme dont il souhaite gérer l’exploitation

Dans tous les cas, sachez qu’il est nécessaire de passer par un huissier afin de mettre fin à un bail agricole. N’hésitez pas à le contacter pour obtenir plus d’informations concernant vos droits et vos devoirs.

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris