Le bail rural agricole
Le bail agricole est un type de bail concernant la location de propriétés rurales. Ce dernier peut être réglé selon un paiement en denrées ou en monnaie en fonction du type de bail choisi. Ce type de contrat est considéré comme un acte de disposition car il implique la transmission à une autre personne de certains de ses droits sur ce bien. Pour pouvoir ouvrir un bail agricole, il faut remplir des conditions spécifiques et être propriétaire d’une propriété rurale ou faire partie des exceptions envisagées.
Le bail rural est généralement un bail long d’une durée minimale de 9 ans qui peut s’étendre jusqu’à 25 ans et plus. Sa rupture et l’arrêt de son renouvellement doit se faire selon des conditions particulières.
Qui peut ouvrir un bail rural ?
Vous pouvez ouvrir un bail agricole si vous êtes le propriétaire d’un bien situé sur un territoire rural. D’autres cas spécifiques peuvent vous amener à signer un bail agricole. C’est notamment le cas si :
- vous êtes un indivisaire et vous avez obtenu le consentement des autres indivisaires ou vous pouvez attester d’un mandat spécial
- vous êtes époux, concubin ou partenaire de pacs de propriétaire de propriété rurale et vous avez son plein consentement
- vous êtes un usufruitier et vous avez le consentement du propriétaire
En tant que bailleur de bail agricole, vous avez l’obligation légale d’entretenir le bien loué, de prendre en charge les grosses réparations et de payer la prime d’assurance contre incendies ainsi que la taxe foncière comme dans le cas du bail commercial et du bail professionnel.
A qui louer un bail rural ?
Vous pouvez louer votre bail agricole à tout agriculteur. Si ce dernier ne fait pas partie de l’Union Européenne, il devra néanmoins envoyer le Cerfa n°14519*01 au directeur départemental de l’agriculture de votre département afin d’obtenir une carte d’exploitant agricole dans les règles
Comment obtenir un modèle ?
Si vous cherchez à obtenir un modèle de bail agricole, vous pouvez vous tourner vers différents acteurs afin d’établir un contrat en bonne et due forme :
- La Chambre d’agriculture de votre département
- Un notaire
- La commission consultative départementale des baux ruraux
- La direction départementale des territoires où se trouve votre propriété
Les principaux types de baux agricoles
Il n’y a pas un bail agricole mais différentes catégories qui s’adaptent à des situations particulières. On distingue notamment le bail à ferme du bail de métayage.
Bail à ferme
Si vous possédez une exploitation agricole que vous souhaitez louer à un fermier, il vous faudra rédiger un bail agricole spécifique. Le paiement du loyer est appelé un fermage. Ce dernier, contrairement à ce que son nom pourrait laisser supposer, doit impérativement être réglé en euros et non en denrées.
Bail à métayage
Si vous possédez une propriété rurale et que vous voulez pouvoir bénéficier d’une partie des récoltes ou d’un revenu à la vente de ces dernières, il vous faudra rédiger un autre type de bail agricole. Il s’agit d’un bail à métayage. Ce dernier vous permettra de pouvoir décider du partage des récoltes avec votre exploitant.
Exceptions
Si le bail agricole convient à la plupart des propriétés rurales, prenez néanmoins garde à ce que dernier s’applique à votre type de bien. En effet, vous ne pouvez faire de bail agricole si votre bien appartient à :
- une forêt ou un bien du régime forestier
- une occupation précaire – soumise à conditions
- un terrain à proximité d’une habitation que l’agriculteur aurait à charge d’entretenir
- une surface au seuil inférieur à celui fixé par la préfecture
- un terrain de vente d’herbe non permanent
- un contrat de prise en pension de bétail
En dehors de ces exceptions, à votre charge de déterminer le type de bail agricole qui vous convient le mieux. Attention, n’oubliez pas que ce dernier doit être attesté par acte notarial ou seing privé et faire l’objet d’un état des lieux rigoureux.
A combien fixer le loyer ?
Le loyer d’un bail agricole ne peut être décidé par le propriétaire du bien. Ce dernier est fixe et déterminé tous les six ans par arrêté préfectoral. Si vous avez opté pour bail agricole de fermage, vous êtes dans l’obligation de vous conformer à cette décision.
Le prix d’un bail agricole varie en fonction du département dans lequel il se trouve ainsi que la qualité et le rendement des terres auquel il appartient. A titre indicatif, on compte environ entre 92,95 et 140,78 €/ha par an pour les bonnes terres en Charente entre 20,31 et 52,04 €/ha par an pour les moins bonnes.
Lorsque l’arrêté préfectoral fixe une fourchette de prix, la négociation ne peut se faire que dans cette dernière. On peut y ajouter le loyer des bâtiments d’habitation du bail rural qui sont revus chaque année en fonction des références fournies par l’INSEE. À tout moment, le loyer peut être remis au locataire en cas de mauvaise récolte.
Quelle est la durée d’un bail rural ?
Le bail agricole peut se décliner selon différents supports en fonction de la stratégie d’exploitation utilisée. Sa durée est ainsi variable. Si le bail ordinaire est d’une durée de 9 ans et peut être reconduit automatiquement sans limitation. On distingue différent type de bail agricole de long terme :
Le bail de 18 ans et plus
Ce dernier se renouvelle tous les neuf ans. Similaire à la durée du bail commercial ou du bail ordinaire, le bail de 18 ans et plus offre néanmoins quelques avantages comme la majoration du loyer ou quelques avantages fiscaux.
Le bail de 25 ans
Le renouvellement de ce bail n’est pas automatique et il est possible de mettre fin au bail à l’issu des 25 premières années n’importe quand sous réserve d’un congé délivré 4 ans à l’avance.
Le bail de carrière
D’une durée minimale de 25 ans, ce dernier s’étend le plus souvent sur l’ensemble de la vie professionnelle d’un agriculteur et prend fin au moment d’un départ à la retraite.
Est-il possible de réduire la durée du bail ?
Le bail agricole dure au minimum 9 ans. Néanmoins, dans certains cas de figure, il est possible de demander une compression de l’étendue du bail.
- Si le bail agricole est conclu entre une société d’aménagement foncier et un établissement rural
- S’il concerne une parcelle d’une taille inférieure à celle fixée par arrêté préfectorale
- S’il s’agit d’un bail d’un an volontairement consenti en attendant l’installation d’un descendant
S’il est généralement long, il faut aussi garder à l’esprit qu’il est impossible de signer un engagement perpétuel ou indéfini. Le bail agricole est un choix sur le long terme qui peut toujours être rompu en cas de besoin.
Comment mettre fin à un bail rural ?
Il est possible de mettre fin à un bail agricole de plusieurs façons. Le bail agricole est considéré comme caduque dans les cas suivants :
- Au moins deux non-paiements de fermage
- Actes contre la bonne exploitation du bien agricole
- Inexécution d’une clause du bail
- Reprise de bail par le bailleur pour exploiter le terrain par un époux/une épouse ou un descendant
- Départ à la retraite du preneur sous réserve d’une notification douze mois à l’avance
- Plan local d’urbanisme concernant la parcelle d’exploitation
- Destruction non préméditée des biens
- Acquisition par le bailleur d’une ferme dont il souhaite gérer l’exploitation
Dans tous les cas, sachez qu’il est nécessaire de passer par un huissier afin de mettre fin à un bail agricole. N’hésitez pas à le contacter pour obtenir plus d’informations concernant vos droits et vos devoirs.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
je suis proprietaire et je loue une parcelle avec une reserve d eau .Sur cette parcelle se trouvent également un puit et un forage pour alimenter la réserve d eau .Ces deux derniers ne sont pas mentionné sur le bail .le locataire a t il le droit de les utiliser Merci pour votre réponse
Bonjour,
En principe, la délivrance du terrain loué avec l’ensemble de ces annexes et accessoires au preneur constitue une obligation à la charge du bailleur. Cette réserve étant localisée sur le terrain que vous mentionnez et n’ayant pas été expressément écartée de l’objet du bail, il semble donc que le locataire puisse librement l’utiliser.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Un GFA en cours de création va racheter des parcelles en prairie naturelles, des batiments, du matériel, des bois, Ensuite elles seront mises à disposition en fermage à plusieurs personnes avec des projets agricoles (vigne, houblon, maraichage). Ma question est la suivante: est-il possible d’intégrer le collectif en bénéficiant d’un fermage pour une activité non agricole sur une ou plusieurs parcelles? Les activités possibles sont: ateliers réparation vélo, stage de ressourcement dans habitat léger, accompagnement d’expérimentations concrètes de lien avec la nature pour enfants et adultes: les enfants restent sous la responsabilité des parents ou adultes accompagnants. Merci pour… Read more »
bonjour , Nous possédons un terrain agricole en indivision avec mon frère et ma soeur que nous louons a un agriculteur.,Je souhaiterais ne plus faire partie de cette indivision , les 2 autres ne souhaitant pas vendre . Est-il possible que je leur cède ma part ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Il est en effet possible de céder à ses co-indivisaires sa part de droits dans l’indivision. La vente devra être passée devant notaire. Vous devrez vous acquitter des frais de notaire, et des droits de partage (2,5% du prix de vente).
La première étape consiste à informer vos co-indivisaires de votre volonté de céder vos quotes-parts . Ainsi, vous devez leur communiquer le prix et les conditions de la cession. Si ils adhèrent à ces conditions, la prochaine étape est la signature de l’acte devant notaire.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Est-il possible de séparer un bail rural (9/ 18 ans) pour les terres et un bail locatif classique (3 ans) pour les bâtiments (maisons d’habitation + étables pour le bétail)?
Merci pour votre réponse.
Bonsoir, je souhaite louer des terres agricoles et des bâtiments. Le fermage se paye-t-il en début “d’année” ou à l’année échue. Merci de votre réponse
Bonjour,
En principe, le fermage se paye au terme de chaque année pour l’année échue.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , je viens vers vous concernant un terrain agricole que j’ai hérité lors du décès de ma mère (celle-ci était agricultrice à la retraite)et sur lequel il y a un bail signé par ma mère.Ce bail de 9 ans va jusqu’à la fin de l’année 2021 et étant moi-même désormais en retraite, j’aimerais le reprendre pour me créer un potager voir un petit poulailler de pondeuses pour ma consommation personnel.
Merci de me renseigner comment cela se passe et quelles est la démarche à effectuée.
Dans l’attente de vous lire.
Cordialement
Mr BRISSON Daniel
Bonjour
ma mère et mon oncle sont propriétaire de terre agricole et les loue à des agriculteurs et je vais sûrement racheter ces terrains pour ensuite faire un elevage de mouton .
du coup comment faut il que je fasse pour arrêter les bails des agriculteurs qui exploite mes terres ?
bonjour depuis la succession de mon oncle jai recuperer un terrain agricole mon oncle le louer a un paysan sans baille ojourdhui je voudrai reprendre ce terrain lagriculteur ne veu pas me le rentre comment faire ou m ‘adressé aidez moi cdl
Bonjour, il y a 2 ans 1/2 j’ai hérité de 6ha (soit disant loués par acte sous seing privé de 9ans!) . Depuis l’héritage je ne touche aucun fermage. Comment puis je faire pour récupérer mes terres? Je souhaiterai les replanter en arbres. Merci pour votre réponse
Bonjour,
En cas de défaut de paiement du preneur pour au moins 2 paiements, il vous est possible de résilier unilatéralement le bail et de récupérer vos terres.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
Je souhaite mettre fin à un bail rural, d’une surface d’environ 15ha, qui arrivera à terme en septembre 2022.
Je suis actuellement salarié de l’éducation nationale et cotisant solidaire depuis 2013, j exploite environ 7h, Je n’ai pas de diplôme agricole.
En tant que cotisant solidaire est-ce que je réunis toutes les conditions pour cette reprise de bail ? si non quelles autres conditions faut-il ?
Dans l’attente de vous lire, je vous présente mes salutations les meilleures.
Bonjour
Je suis locataire d’une parcelle agricole derrière chez moi où vivent mes 2 chevaux
Je loue depuis 3 ans
Cette location était conclue oralement, à l’amiable avec ma voisine, que je réglais tous les ans en espèce comme convenu avec ses enfants ( car c’était une vieille dame)
Malheureusement elle est décédée en début d’année.
Sa fille, qui a hérité du terrain, Vient de m’envoyer un recommandé pour me demander d’enlever les chevaux le plus vite possible.
En a-t-elle le droit?