La taxe foncière dans le bail commercial et le bail professionnel

La taxe foncière dans le bail commercial et le bail professionnel

Les taxes foncières comme la taxe d’ordures ménagères pour le locataire font partie des impôts locaux utilisés pour le financement du budget des communes, des communautés de communes et des départements. Cet impôt foncier est dû chaque année par les propriétaires de biens immobiliers imposables (logements, parkings, terrains à usage industriel ou commercial…), y compris lorsque ceux-ci sont mis en location au titre d’un contrat de location, notamment un bail commercial ou un bail professionnel.

Les locaux professionnels et les locaux commerciaux, même si leurs locaux de référence sont distincts, suivent les mêmes règles d’établissement de la valeur locative, et donc du montant de la taxe foncière. 

La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté de nombreuses clarifications en matière de répartitions des responsabilités financières entre le bailleur et le locataire. S’agissant de la taxe foncière (et des taxes connexes), cette loi a reconnaît au propriétaire la possibilité de la refacturer au locataire aux titres des charges locatives (charges locatives du bail professionnel ou du bail commercial).

Cette clause s’applique de façon générale à toute taxe, impôt ou redevance lié au local loué ou à un service profitant directement au locataire. La liberté contractuelle en matière de répartition des charges est donc maintenue avec la loi Pinel.

Définition de la taxe foncière

Il s’agit de l’appellation que l’on confère à l’impôt local dû par le propriétaire d’un bien immobilier. Cet impôt peut englober trois caractéristiques :

L’objectif de cet impôt de recensement est de renforcer les ressources fiscales des différentes collectivités. Il est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier donné, à laquelle sont déduits divers abattements. Fixé par les collectivités territoriales, il devrait normalement (sauf stipulation contraire) être supporté par le bailleur, propriétaire du foncier en question.

Attention, il est distinct de la taxe d’habitation et de la cotisation financière des entreprises qui sont réclamées au locataire exerçant une activité professionnelle.

En principe, le règlement de la taxe foncière est donc à la charge du propriétaire, mais, jusqu’à la loi Pinel publiée en juin 2014 et son décret d’application de novembre 2014, il était d’usage, lors de l’établissement d’un bail commercial, de transférer sur le locataire un certain nombre de taxes et d’impôts, parmi lesquelles cet impôt.

Le calcul de la taxe foncière est basé sur :

  • la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond à ce qu’il pourrait rapporter en cas de mise en location aux conditions du marché ;
  • la valeur locative, qui est mise à jour chaque année.

La base d’imposition de la taxe foncière sur le bâti équivaut à la moitié de cette valeur, soit un abattement forfaitaire de 50%. Pour les propriétés non bâties, cet abattement s’élève à 20%. Des taux, fixés par les collectivités territoriales, sont alors appliqués à cette base. Le résultat obtenu correspond au montant de la taxe foncière à acquitter.

Toutes les propriétés bâties en France sont soumises à la taxe foncière sur le bâti. Sont également concernés :

  • les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits ainsi que les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions tels que, notamment, les cheminées d’usine, les réfrigérants atmosphériques, les ouvrages servant de support aux moyens matériels d’exploitation ;
  • les ouvrages d’art et les voies de communication ;
  • les bateaux utilisés en un point fixe et aménagés pour l’habitation, le commerce ou l’industrie, même s’ils sont seulement retenus par des amarres ;
  • les sols des bâtiments de toute nature et les terrains formant une dépendance indispensable et immédiate de ces constructions à l’exception des terrains occupés par les serres affectées à une exploitation agricole ;
  • les terrains non cultivés employés à un usage commercial ou industriel, tels que chantiers, lieux de dépôt de marchandises et autres emplacements de même nature, soit que le propriétaire les occupe, soit qu’il les fasse occuper par d’autres à titre gratuit ou onéreux ;
  • les terrains, cultivés ou non, utilisés pour la publicité commerciale ou industrielle, par panneaux-réclames, affiches écrans ou affiches sur portatif spécial, établis au-delà d’une distance de 100 mètres autour de toute agglomération de maisons ou de bâtiments.

La taxe foncière dans les baux commerciaux et professionnels

Les catégories des locaux professionnels et des locaux commerciaux sont étroitement liées lorsqu’il s’agit de la taxe foncière. En effet, concernant la répartition du paiement de celle-ci entre le bailleur et le locataire, les deux ont fait l’objet de clarifications par la loi Pinel visant à limiter les rejets systématiques sur le locataire, tout en restant dominées par la liberté contractuelle.

La taxe foncière avant la loi « Pinel »

En matière de baux commerciaux, en dépit du caractère obligatoire que peuvent revêtir certaines règles relevant de l’ordre public, le contrat fait principalement la loi des parties. C’est pour cela qu’il est capital pour le bailleur, mais surtout pour le preneur, de veiller à ne pas faire preuve de légèreté au moment de le signer.

En effet, avant la loi Pinel et compte tenu de ce contexte de liberté assez large, les bailleurs de locaux commerciaux étaient naturellement tentés de faire supporter à leurs preneurs l’intégralité des charges annexes à la propriété du bien loué. On parlait alors de « baux triple net », à savoir nets de charges, impôts et travaux rendus nécessaires par l’état de l’immeuble.

Concernant les taxes devant être supportées par le bailleur et le locataire, ont alors commencé à fleurir les clauses « balai », rédigées peu ou prou comme suit : « Le Preneur devra acquitter les contributions personnelles et mobilières, les taxes locatives et tous autres impôts dont les propriétaires sont responsables à un titre quelconque ».

Cette rédaction était alors conçue, dans l’esprit des bailleurs, pour inclure la taxe foncière, sans la citer expressément. Celui-ci devait donc l’assumer chaque année, alors qu’il n’avait pas une vocation naturelle à subir cet impôt, lorsque le législateur l’a institué.

 

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La taxe foncière après la loi « Pinel »

La loi Pinel a grandement clarifié les droits et obligations du locataire et du bailleur en matière d’impôt, qui étaient auparavant librement départagées par les parties. Elle a plus particulièrement limité le détail des dépenses pouvant être répercutées sur le locataire.

Ainsi, ne sont plus imputables au locataire :

  • les travaux relevant de la mise aux normes en vue d’une conformisation à la réglementation, ou en rapport avec la vétusté des lieux ;
  • les honoraires relatifs à la gestion du loyer du local commercial ;
  • les grosses réparations en lien avec la solidité et la structure générale de l’immeuble ;
  • dans le cadre d’un immeuble collectif, les dépenses en rapport avec les locaux commerciaux inutilisés ou gérés par d’autres locataires.

S’agissant de la taxe foncière (et des taxes connexes), la loi reconnaît au propriétaire la possibilité de la refacturer au locataire. Cette clause s’applique de façon générale à toute taxe, impôt ou redevance lié au local loué ou à un service profitant directement au locataire.

In fine, même si la loi Pinel apporte une clarté dans la distribution des devoirs des signataires du bail, la liberté contractuelle reste applicable en ce qui concerne l’imputabilité de la taxe foncière.

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