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Bail emphytéotique : définitions, droits et obligations

Bail emphytéotique : définitions, droits et obligations

Le bail emphytéotique, également appelé emphytéose (l’origine du mot vient du grec « emphyteusis » qui signifie « implantation ») est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée est extrêmement longue. En général, le bail emphytéotique se conclut souvent pour une durée de 99 ans, mais dans certains états notamment africains comme le Zimbabwe ou le Kenya, il peut atteindre jusqu’à 999 ans.

Ce type de bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, en général un terrain ou un bien immobilier. C’est à ce dernier d’améliorer le fonds tout en acceptant de régler un montant de loyer très faible. Les améliorations de la chose donnée à bail bénéficient en fin de bail au propriétaire (aucune indemnité n’est due au locataire également appelé emphytéote). En clair, l’emphytéote, le locataire donc, est un quasi-propriétaire du bien pour lequel il paie un loyer modique en raison de la durée du contrat. C’est donc également l’un des rares types de contrat de location pour lesquels la réalisation d’un état des lieux ne semble pas nécessaire.

 

Définition du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique, ou emphytéose, est un bail de très longue durée. Il est conclu pour 18 ans au minimum et peut dépasser les 99 ans, jusqu’à 999 ans dans certains pays. Le contrat de bail emphytéotique donne un droit réel immobilier à l’emphytéote, le locataire. Ce droit réel immobilier doit faire l’objet d’une publicité foncière, pouvant se retrouver saisi ou hypothéqué.

Les biens en location ou les immeubles construits sur les terrains loués ont la possibilité d’être sous-loués directement par l’emphytéote, bien qu’une permission du bailleur soit en général requise. Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des améliorations réalisées par le locataire, notamment les constructions, deviennent propriété exclusive du bailleur sans indemnité. Une clause indiquant d’autres indications peut être insérée dans le contrat de bail lors de sa rédaction.

Souvent utilisé pour les activités rurales lors de sa création, ce sont aujourd’hui surtout les collectivités locales et des investisseurs qui signent des contrats de bail emphytéotique pour des bâtiments industriels ou commerciaux. Le bail emphytéotique est régi par les règles citées dans les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code rural et de la pêche maritime.

 

Objet et durée du bail emphytéotique

Objet du bail emphytéotique

Comme précisé précédemment, le bail emphytéotique fut conçu pour entretenir et développer les vastes espaces ruraux. Son utilisation et son objet se sont développés avec le temps, de même que son cadre d’application qui s’étend désormais à de nombreuses sortes de biens immobiliers. Le bail emphytéotique s’applique ainsi aux immeubles dont l’usage est industriel, commercial ou parfois cultuel pour les baux emphytéotiques administratifs, ou BEA. Les immeubles agricoles et ceux d’habitation sont aussi concernés. En résumé, l’emphytéose est de nos jours susceptible de concerner aussi bien les immeubles d’habitation, ruraux, commerciaux, ou industriels.

Durée du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est connu pour son exceptionnelle durée. Il doit être consenti lors de sa signature pour une durée qui peut être comprise entre 18 et 99 ans en France comme par exemple le cas du bail de chasse dont la durée atteindre les 99 ans. En Belgique, la durée peut varier de 27 à 99 ans et en droit québécois entre 10 et 100 ans. Aucune clause offrant un possible dénouement plus tôt que cette durée ne peut être ajoutée, même au moment de la rédaction du bail. Dans les cas où le bail est établi pour une durée supérieure à 99 ans, elle doit être ramenée à la limite extrême du bail que la loi prévoit, c’est à dire 99 ans. Il existe en effet une règle qui proscrit les engagements perpétuels quels qu’ils soient.

Lorsque le bail emphytéotique arrive à échéance, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux. Alors occupant sans droit ni titre, seule la possibilité d’obtenir le consentement d’une nouvelle location peut lui permettre de rester. Le bail emphytéotique ne permet pas la tacite reconduction du contrat tout comme dans le bail commercial.

 

Droits et obligations des parties : le bailleur et l’emphytéote

Le cas du propriétaire

Dans le cas d’une emphytéose, le propriétaire est tenu de respecter quelques obligations, mais les plus grands devoirs et droits reviennent au locataire.

Le bailleur ou propriétaire du terrain ou du bien immobilier loué peut dans certains cas demander la résiliation judiciaire du bail emphytéotique et l’obtenir. Les 2 seuls cas de figure pouvant justifier cela sont l’inexécution des conditions du contrat ainsi que des détériorations graves sur le fonds de la part du locataire.

Comme indiqué plus haut, toutes les constructions et améliorations de l’emphytéote bénéficient sans indemnités au propriétaire en fin de bail, cependant une clause peut instaurer cette indemnité. Sans l’insertion de cette clause au contrat de bail lors de sa rédaction, il n’existe aucun recours pour obtenir le versement d’une quelconque indemnité.

Enfin, le propriétaire est dans son droit s’il souhaite vendre les droits qu’il tient du bail emphytéotique.

Le cas de l’emphytéote

Dans le cadre d’un bail emphytéotique, l’emphytéote est plus qu’un « simple » locataire car ce bail lui confère un droit réel sur le bien. Il est un quasi-propriétaire de celui-ci. Le contrat de bail emphytéotique impose plusieurs obligations au locataire. Il s’agit notamment :

  • Le loyer (ou redevance) doit obligatoirement être payé dans les délais et le fonds doit être exécuté selon les conditions du bail ;
  • Le bien ne peut être profondément changé ou détérioré par une action délibérée du locataire ;
  • La taxe foncière du bail commercial ou professionnel ou encore du bail de location qui s’applique à l’immeuble est due si le bail concerne un immeuble ;
  • Les réparations nécessaires doivent être réalisées sur les constructions faisant partie du contrat originel. Seuls les cas fortuits, de force majeure ou les vices de construction antérieurs au bail peuvent justifier que l’emphytéote ne prenne pas à sa charge les réparations.

L’emphytéote est un locataire quasi-propriétaire grâce au droit réel immobilier donné par ce type de bail. Cela signifie notamment qu’il est investi de prérogatives plus amples qu’un locataire d’un bail ordinaire. Ainsi, il peut :

  • Procéder librement à des améliorations sur le fond autres que celles prévues par le bail. Il peut ainsi, sans avoir à obtenir l’accord du propriétaire, construire ou démolir à sa guise ;
  • Hypothéquer son droit, ce qui en fait un élément saisissable au même titre que tout bien immobilier ;
  • Poursuivre l’exploitation de mines et de carrières déjà existantes mais pas en ouvrir de nouvelles sans l’accord du bailleur ;
  • Louer ou sous-louer le bien immobilier objet de l’emphytéose. Les constructions que le locataire édifie peuvent également être louées ou sous-louées. En aucun cas une clause peut être introduite dans le contrat de bail emphytéotique pour interdire, limiter ou réglementer ce droit à la location et à la sous-location du locataire ;
  • Consentir librement une servitude passive ainsi qu’acquérir une servitude active ;
  • Exercer personnellement son droit d’emphytéose ou le céder mais en aucun cas vendre le bien faisant l’objet du bail. Il ne peut consentir en sa propre personne un nouveau bail emphytéotique sur le bien en question car cela donnerait lieu à une sous-emphytéose, ce qui est interdit.

En tant que quasi-propriétaire du bien ou du terrain loué, le locataire dispose d’un droit d’exploitation fort qui s’accompagne d’une immense liberté tant dans l’exploitation que dans l’amélioration du fonds loué. Le bail emphytéotique donne à l’emphytéote des droits réels immobiliers très similaires à ceux dont bénéficie un propriétaire. Le locataire est ainsi en mesure d’exploiter le fonds lui-même s’il le souhaite ou par l’intermédiaire d’un tiers pouvant être un gérant, un agriculture ou locataire dans le cadre d’une location ou d’une sous-location.

Une autre spécificité de l’emphytéose est à la redevance due par le locataire à son propriétaire. Payé par le locataire par annuités de façon périodique, le « canon emphytéotique » désigne ainsi le « loyer » du bail emphytéotique et est parfois la source de controverses. En effet, selon la conception traditionnelle du bail emphytéotique, le montant du canon emphytéotique doit être modeste ou même symbolique. Ce montant n’est pas encadré par la loi en échange de l’engagement du locataire par clause du contrat à apporter des améliorations au fonds. L’emphytéose est aujourd’hui un mode particulier d’exploitation d’un bien et il est considéré au même titre que le bail commercial ou le bail rural.

 

Le recours à un notaire pour un bail emphytéotique est obligatoire

Lors de la conclusion d’un bail emphytéotique, un notaire doit obligatoirement être sollicité. La mise en application d’un tel contrat nécessite dans toutes les situations l’intervention d’un notaire en raison de son obligation de faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques territorialement compétent. Un bail conclu sans intervention d’un notaire n’est donc pas valable et sa valeur est nulle. Un notaire doit ainsi nécessairement être contacté avant sa signature.

 

Conclusion d’un bail emphytéotique

Concernant la conclusion et la validité d’un bail emphytéotique, 2 conditions doivent être impérativement respectées : les conditions de durée et l’assujettissement à la taxe de publicité foncière.

Premièrement, en ce qui concerne la durée du contrat de bail, elle doit être située entre les limites définies par le droit national, c’est à dire en France entre 18 et 99 ans. Pour rappel, la tacite reconduction n’existe pas et n’est pas valable pour les baux emphytéotiques.

Deuxièmement, en ce qui concerne la taxe de publicité foncière, il est important de savoir que l’acte constitutif du bail emphytéotique est assujetti à la taxe de publicité foncière, et ce au taux spécifique de 0,7 %. Ce sont les articles 689 et 742 du Code général des impôts qui régissent ces règles.

Si le bien immobilier objet du bail est propriété d’une collectivité territoriale ou d’un établissement public de santé, il faut alors conclure un bail emphytéotique administratif, ou BEA. Il est cependant similaire en tous points ou presque à l’emphytéose classique.

 

Fiscalité du bail emphytéotique

La fiscalité du bail emphytéotique est bien spécifique. Tout d’abord, il y a la taxe de publicité foncière au taux de 0,7% évoquée plus haut. Elle est liquidée sur le prix exprimé mais également augmentée des charges qui peuvent être imposées à l’emphytéote ou sur la valeur locative réelle des biens loués dans les cas où cette dernière valeur dépasse le prix augmenté des charges. La taxe de publicité foncière est due sur le montant cumulé de l’ensemble des années de validité du bail.

Cependant, lorsqu’un droit de reprise des constructions est inscrit dans le bail à la fin de celui-ci et si cette fin se produit dans 20 ans ou plus, ces constructions ne font pas partie de l’assiette de la taxe. Egalement, les mutations éventuelles des droits du propriétaire ou du locataire cause systématiquement l’imposition aux droits communs comme une vente ordinaire. Les droits dus doivent faire l’objet d’une estimation commune entre les 2 parties sur la valeur vénale du bien. La résiliation du bail emphytéotique à l’amiable est tout à fait possible. Dans ce cas, elle est alors soumise au même régime de résiliation aux les baux ordinaires.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Catherine MarchikabernosLucie MAIROTOPierreStéphanie Auteurs de commentaires récents
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Baby
Invité
Baby

Bonjour,
Une SCI A peut-elle acquérir un terrain et le mettre à bail emphytéotique à une autre SCI B qui y édifiera un immeuble d’appartements pour les louer ? La SCI B jouit du bien, récupère les loyers de ses appartements, paye un loyer sur le foncier à la SCI A, et amorti l’immeuble. A la fin du bail, la SCI A cède l’immeuble sans indemnité à la SCI B.

Baby
Invité
Baby

*A la fin du bail, la SCI B cède l’immeuble sans indemnité à la SCI A.

PHILIPPE
Invité
PHILIPPE

Bonjour,
Je souhaite acheter un fond de commerce.
Les aïeux de l’actuel propriétaire ont conclu un bail amphytheotique avec la mairie, de 99ans en 1938 .
L’actuel propriétaire souhaite vendre le fond (jusque là pas de soucis) et les murs!!!.
Peut-il le faire?, sachant qu’au terme du bail la mairie peut récupérer terrain et bâti.
Merci de votre retour
Laurence

Nicolas Breton
Invité
Nicolas Breton

Article très intéressant, merci !

Daniel Paquette
Invité
Daniel Paquette

Un individu a signé un bail emphytéotique de 20 ans sur un terrain appartenant à son conjoint. Il est directeur d’un OBNL (organisme à but non lucratif) et y a ensuite construit un immeuble au coût de 1.1 million de $ financé avec l’argent de ses clients. Mais l’individu est un arnaqueur et est actuellement accusé d’avoir fraudé ses clients qui sont au nombre de 600 environ. Une action collective a été intentée en mai 2017 et autorisée par le juge en août 2018. Ma question est donc, est-ce que l’immeuble est saisissable si le juge donne gain de cause… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
En effet, l’ensemble des biens de cet homme peuvent être liquidés si ses actifs disponibles ne suffisent pas à rembourser toutes les victimes.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Daniel Paquette
Invité
Daniel Paquette

Très intéressant mais votre réponse m’amène à poser d’autres questions. Si l’immeuble est liquidé pour rembourser les victimes, est-ce que ça met fin automatiquement au bail emphythéotique? En d’autres mots, qu’arrive t-il avec le bail puisque l’immeuble demeure toujours sur le terrain qui est l’objet de ce bail? Étant donné que c’est le conjoint de l’arnaqueur qui est le bailleur, le terrain doit-il ou peut-il également être saisi?

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Tout dépend de l’objet du bail : si celui-ci établit une corrélation entre l’immeuble et le terrain sur lequel il est établit, alors l’objet du bail pourrait être considéré comme éteint et le bail expirerait de lui-même.
Quant à la saisie du terrain, il convient de vérifier s’il existe une solidarité entre les époux. Toutefois, il est préférable de vérifier ces éléments auprès d’un avocat ayant connaissance de votre situation.
Nous espérons que ce complément d’information saura vous aider et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

pierre
Invité
pierre

Bonjour, je souhaite résilier mon bail emphytéotique de 50 ans passé avec la Mairie de ma commune avec qui j’ai conclu le bail pour la location de terres agricole ( Acte notarié). Dois-je repasser par le notaire ou j’envoi mon préavis a la Mairie directement?
Par avance merci

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Il convient d’adresser un courrier à la mairie afin de les informer de votre souhait de résilier le bail. En effet, la résiliation anticipée du bail emphytéotique doit être décidée d’un commun accord par les deux parties.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

paulise marbois
Invité
paulise marbois

Bonjour
je souhaiterai effectuer un bail emphytéotique concernant un terrain agricole familiale .
Un acte notarial a été délivré mais il y a beaucoup de descendance.
Combien de personnes doivent signer le bail à ce moment la?
est ce en proportion du nombre de famille?

marie laure
Invité
marie laure

Bonjour, Je cherche actuellement un appartement à Munich que je compte revendre dans quatre ans pour revenir en France. Etant donné qu’il y a peu d’offres et très chères dans cette ville, on y trouve également des annonces d’un autre type : des appartements vendus à un prix inférieur à celui du marché, en contrepartie un loyer est à verser, beaucoup moins élevé également qu’un loyer pour une location simple. Ma question est : sachant qu’au terme très long de ce genre de bail, l’emphytéote ne récupère pas sa mise de départ, si je le revend dans quatre ans, sera… Lire la suite »

Stéphanie
Invité
Stéphanie

Bonjour,
Au terme du bail emphytéotique, le bailleur récupère son terrain, objet du bail, ainsi que les constructions éventuellement effectuées par le locataire. Comment se calcule la plus value si le bailleur souhaite ultérieurement vendre l’ensemble (terrain + construction). Calcule-t-on des plus values séparées sur la valeur du terrain et sur celle des constructions ? En effet, les dates d’entrée dans le patrimoine du bailleur de ces deux éléments peuvent être différentes. Si tel est le cas, quelle valeur de départ prend-on pour le calcul de la plus-value sur les constructions effectuées sur le terrain ?
Merci pour votre réponse.

Pierre
Invité
Pierre

Bonjour, Ma soeur et moi même sommes nus-propriétaires d’une maison dont notre père est usufruitier, suite à la donation qu’il nous a fait il y a une dizaine d’années. Cette maison est dans un état de délabrement tel, qu’il elle est absolument inhabitable en l’état. Est il possible de conclure (ma soeur et moi) un bail emphitéotique avec notre père pour pouvoir lui louer son usufruit qu’il ne profite pas, contracter un prêt travaux auprès de la banque, et de récupérer ma soeur et moi les loyers locatifs (qui devraient être sans ce bail à destination de notre père en… Lire la suite »

Lucie MAIROTO
Invité
Lucie MAIROTO

Bonjour, Je souhaite établir un bail emphytéotique sur un terrain familiale, sachant que le terrain est en indivision. C’est à dire que le propriétaire est mon arrière-arrière grand-mère maternelle, qu’il n’y a pas eu de partage pour l’instant. Mes interrogations sont les suivantes : 1 – Qui doit établir le bail ? Le notaire ? Où je peux l’établir et simplement le signer devant notaire ? 2 – Qui doit le signer tous les indivisaires sans exception ? Où les branches principales ? C’est à dire les enfants directs de mon ancêtre ? * Sachant qu’elle a eu 10 enfants,… Lire la suite »

bernos
Invité

Bonjour Maître, Mon grand-père a signé en 1948 un engagement de location sous seing privé, pour un terrain sur lequel il a édifié une maison, en accord avec le bailleur. Aucune durée de location n’est précisée sur cette engagement de location. Pour la construction de la maison, pas de permis construire, ni d’acte notarié. Après avoir hérité de cette maison et de l’engagement de location, j’ai fait faire un acte de propriété chez le notaire en 2010. Ce dernier a enregistré cet acte au service de la publicité foncière, accompagné de l’engagement de location. En 2013, le bailleur a vendu… Lire la suite »

Catherine Marchika
Invité
Catherine Marchika

Bonjour et merci pour cet article accéssible aux débutants !
Peut-on conclure un bail emphytéotique sur du foncier agricole ?
Merci