Le bail précaire, ou bail dérogatoire, permet au locataire et au bailleur de déroger au régime du bail commercial (dits baux 3-6-9), mais pas de déroger au régime du bail professionnel en raison de sa durée incompressible de 6 ans.
Conditions nécessaires à l’établissement d’un bail précaire
Grâce au bail précaire, le locataire exploitant son fonds de commerce ou son fonds artisanal dans les locaux loués, pourra choisir de ne pas bénéficier du régime très protecteur des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne la longue durée, le droit au renouvellement ou le droit à une indemnité d’éviction en cas de congé.
Pour être soumis au bail précaire, il faut toutefois que le contrat de location respecte certaines conditions :
- la durée totale du bail (ou des baux successivement renouvelés avec le même locataire) ne devra pas excéder 3 ans ;
- les parties au bail (bailleur et locataire) devront clairement exprimer leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux en stipulant une clause explicite en ce sens dans leur contrat de bail ;
- le bail précaire devra être conclu lors de l’entrée du locataire dans les lieux loués (et pas en cours de bail) ;
- le bail précaire ne devra pas être conclu à la suite d’un bail commercial avec le même locataire.
Le locataire pourra ainsi souscrire un bail précaire pour exercer une activité commerciale saisonnière.
La durée incompressible du bail professionnel
Contrairement au bail commercial, le bail professionnel est soumis à un régime légal plus souple et moins protecteur du locataire. Ainsi, l’encadrement de la durée du bail professionnel et de ses conditions de renouvellement est bien moins contraignant qu’en ce qui concerne les baux commerciaux.
Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans, conformément à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986. A l’arrivée du terme, il est tacitement reconduit pour une durée identique. Cependant, cette durée ne peut en aucun cas être réduite.
En effet, le bail professionnel sert à la location d’un bien immobilier pour l’exercice d’une activité exclusivement professionnelle, le plus souvent celle de profession libérale. Or son intérêt même, réside dans la stabilité qu’il offre au bailleur et au locataire, cette stabilité étant par nature incompatible avec l’inconstance du bail précaire.
Avantages du bail précaire pour le locataire
La faible durée du bail précaire représente un gros avantage pour les entrepreneurs qui lancent leur entreprise sans savoir si celle-ci durera réellement.
Cette solution leur permet ainsi de limiter les risques en ne s’engageant que pour une durée réduite. En cas de mauvais chiffres, l’entrepreneur pourra quitter les lieux à l’expiration du contrat.
A l’inverse, l’entrepreneur pourra aussi partir en cas de changement d’activité ou en cas de déménagement dans des locaux plus grands (dû à une augmentation du chiffre d’affaires et des effectifs par exemple).
Bail professionnel gratuit à imprimer
Avantages du bail précaire pour le bailleur
Lors de la signature d’un bail précaire, le locataire perd son droit au renouvellement une fois la durée du bail écoulée : cela représente donc un avantage majeur pour le propriétaire qui ne sera pas obligé de lui verser d’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).
Autre avantage pour le bailleur : le locataire qui souhaite résilier un bail précaire doit respecter la durée initialement prévue au sein du contrat de bail, contrairement au bail commercial. A défaut, il devra payer les loyers qu’il doit jusqu’à la fin du bail dérogatoire.
Voir les commentaires (20)
bonjour,
je desire ceder mon cabinet dentaire avec un bail precaire afin de recuperer mon local assez rapidement.2 questions:si je decede durant la duree du bail ,mon locataire est il protege par le bail afin que des heritiers ne recuperent pas prematurement le local?autre question:si mon locataire decide de demenager avt les 3 ans ,peux t on prevoir une clause entre les 2 parties le prevoyant?merci de votre reponse
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
J'ai 2 questions:
- je suis propriétaire et je donne en location un bureau à temps partiel (2 jours) pour lequel j'ai fait un bail dérogatoire de 3 mois. Un nouveau locataire se présente pour occuper les 3 autres jours de la semaine. J'aimerais alors mettre un place un loyer variable, à chaque renouvellement du bail dérogatoire, en fonction du nombre d'occupants dans le bureau. Concrètement ici, à l'issue des 3 mois de ce premier bail, je souhaiterai en signer un nouveau avec mon locataire déjà en place mais en modifiant les conditions de durée et le montant du loyer: je souhaiterais diminuer son loyer dans la mesure où quelqu'un d'autre peut désormais le partager avec lui, et passer à un bail dérogatoire de 6 mois. A l'avenir, si un des deux locataires partait en revanche, je souhaiterai que le loyer cette fois augmente pour retrouver son montant initial, comme lorsque un seul locataire était dans les lieux. Le locataire est d'accord avec cet arrangement qu'il trouve tout à fait juste, mais est-il légalement possible de fonctionner ainsi?
- au bout de 3 ans, dans la mesure où je ne pourrai plus proposer de bail dérogatoire, me sera t-il possible de proposer au(x) locataire(s) en place un bail professionnel?
Merci pour votre aide.
merci infiniment, meilleur methode,simple et très très rentable.
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre commentaire positif.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
En tant que professionnelle libérale puis je avoir un bail précaire avec le propriétaire de mon lieu de travail?
Je vois surtout que c'est pour un local commercial, hors moi ce n'est pas du commerce
Pouvez vous m'éclairer ?
Merci d'avance
Bonjour,
En effet, le bail dérogatoire (précaire) est un contrat de location de locaux commerciaux, artisanaux ou industriels conclut pour une durée totale maximale de 3 ans. Les personnes exerçant une activité libérale ne peuvent en bénéficier. Ces dernières doivent plutôt s'orienter vers un bail professionnel.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour,
Je suis preneur d'un bail commercial 3,6,9.
Ai-je le droit de sous-louer une partie de mon local via un bail dérogatoire?
Mon propriétaire m'a autorisé la sous-location. Le bail dérogatoire est-il une sorte de sous-location?
Merci beaucoup,
Bonjour,
Conformément à l'article L.145-31 du Code du commerce, si la sous-location est autorisée, le propriétaire doit concourir à l'acte. En d'autres termes, si vous souhaitez sous-louer votre local commercial, vous devez inviter le propriétaire à signer le contrat de sous-location. Aucune disposition légale n'interdit la sous-location via un bail dérogatoire.
En espérant que cette réponse vous a été utile.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
Après avoir mis fin au bail professionnel de 6 ans avec le respect d'un préavis de 6 mois donné au locataire, profession libérale, ce dernier souhaite bénéficier encore de ces locaux pendant 3 mois après l'échéance de fin de bail.
Est-ce possible ? Si oui, comment peut-on procéder sachant que je n'y suis pas opposé ?
Merci par avance pour votre réponse.
Bonjour,
Nous possédons des locaux professionnels vides, que nous souhaitons louer à une personne de notre entourage. Cette personne les louerait pendant une période de deux mois environ, le temps d'effectuer des travaux dans ses propres locaux.
Notre local est actuellement en vente, mais le temps qu'une transaction soit effective, nous avons le temps de les louer.
Mais, comment le formuler afin qu'il n'y ait aucune ambiguité à la fois, avec le locataire et le potentiel acheteur.
Merci de votre réponse.
C F
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
un bureau peut-il bénéficier du bail dérogatoire et à la fin de ce bail, reprendre l'indice Ilat ?
Bonjour,
Il est possible pour un bureau de bénéficier d'un bail dérogatoire pour une durée maximale de 36 mois, renouvellements éventuels compris.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L'équipe LegalPlace.
Bonjour, si je souhaite louer mon garage à une entreprise pour que celle-ci fasse uniquement du stockage de matériaux, quel bail dois-je utiliser ? merci de votre réponse
Bonjour,
Selon l'usage qui sera fait de cet entrepôt, un bail professionnel ou un bail commercial peut être conclu.
Le bail professionnel est moins contraignant que le bail commercial. En effet, il est conclu pour 6 ans alors que le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans.
Sinon, il est également possible de conclure un bail civil.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour,
puis-je louer un local dont je suis propriétaire à une association sous un contrat de bail précaire pour une durée de 1 an renouvelable deux fois ? Il s'agit d'une jeune association et je ne veux pas m'engager tout de suite sur 6 ans par un bail professionnel.
Bonjour,
Il est possible de conclure un bail précaire si les conditions suivantes sont respectées, à savoir :
- Il doit être mentionné l'intention expresse des parties de déroger au statut des baux commerciaux ;
- La durée du contrat ne peut pas excéder 3 ans ;
- Le loyer est plafonné ;
- Les parties ne peuvent pas résilier le contrat de bail avant le terme du bail ;
- Il n'y a pas le bénéfice de la propriété commerciale ;
- Si à terme, la relation commerciale se poursuit alors, le bail est automatiquement soumis aux statuts des baux commerciaux.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace
Bonjour
nous avons signé un bail dérogatoire mais nous sommes 3 professionnelles de santé libérales, notre bailleurs n’avait donc pas le droit ? Il souhaite nous virer de son logement à la fin du bail dérogatoire soit tout juste 1 an après l’ouverture de notre cabinet ce qui nous met tout à fait en péril…