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Durée du bail professionnel

Durée du bail professionnel

Le bail professionnel  est un contrat de location qui porte sur un local alloué à l’exploitation d’une activité professionnelle civile. Ce type de contrat de location est spécifiquement adapté à l’exploitation d’une profession libérale. Il se distingue du bail commercial par sa souplesse, notamment pour ce qui est de sa durée et de son renouvellement.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La loi N°86-1290 du 23 décembre 1986 en son article 57 A fixe la durée minimale du bail professionnel à 6 ans. 

Ainsi, le bail professionnel se distingue du bail d’habitation qui est conclu pour une durée minimale de 3 ans, et du bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans.

Le critère de durée pourrait laisser croire que le bail professionnel est bien moins protecteur des droits du locataire que le bail commercial. La raison de cette différence pourrait se trouver dans la nature des preneurs dans les deux cas.

En effet, le bail commercial est conclu par des commerçants ou artisans, dans le but d’exploiter d’une activité commerciale ou artisanale. A contrario, le bail professionnel est conclu dans le cadre de l’exploitation d’une activité qui ne se veut ni commerciale, ni artisanale, ni agricole. C’est une convention spécifiquement dédiée aux professions libérales. Il peut s’agir de professions libérales réglementées (avocat, médecin,notaire), ou de professions libérales non réglementées (apporteur d’affaires par exemple).

Bon à savoir : Il important de savoir dans quel cas utiliser, le bail professionnel ou commercial.

Il est important de préciser que le bail professionnel ne peut être conclu que pour un usage exclusivement professionnel du local. Dès lors que le projet du preneur est d’utiliser le local également à des fins non professionnelles, il devra conclure un bail mixte.

Peut-on prévoir une durée plus longue pour le bail professionnel ?

Les parties peuvent tout à fait convenir d’une durée plus longue s’agissant du bail professionnel. Elles devront donc mentionner cette durée (par exemple 12 ans ou 9 ans) au sein de leur contrat. En général, le bailleur préférera garder une durée de 6 ans afin de pouvoir renégocier un nouveau loyer à terme ou mettre fin au contrat.

Toutefois, dans certains cas de figure, si le locataire est en position de force ou si le bailleur souhaite sécuriser son loyer sur le long terme, une durée plus longue pourra être convenue entre les cocontractants.

Bon à savoir : Les règles en matière de durée du contrat de location professionnelle sont plus souples qu’en matière de bail commercial qui, lui, ne peut être conclu que pour une durée minimale de neuf ans.

Pour des durées très longues, il peut être intéressant de recourir au bail emphytéotique administratif.

Durée plus courte du bail professionnel : est-ce possible ?

La durée du bail professionnel est incompressible. Autrement dit, on ne peut conclure ce contrat de location pour une durée inférieure au minimum légal de 6 ans.

Ceci a pour conséquence l’impossibilité de conclure un contrat de bail professionnel précaire, étant donné que la durée ne peut être revue à la baisse. Il s’agit là d’un autre point de différence avec le bail commercial. En effet, ce dernier permet une modulation à la baisse de la durée du contrat. Celle-ci peut être ramenée à 6 ans ou à 3 ans.

Résiliation du bail professionnel

Le bail professionnel peut être résilié soit par le locataire, soit par le bailleur.

Résiliation par le locataire

Le locataire d’un bail professionnel peut rompre le contrat à tout moment. Cette liberté de résiliation est néanmoins encadrée par le respect d’un certain formalisme. En effet, le locataire qui souhaite mettre un terme à son contrat avant le terme de celui-ci doit :

  • Notifier le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier de justice;
  • Respecter un préavis de 6 mois.

Résiliation par le bailleur

Contrairement au locataire, le bailleur ne dispose pas de la possibilité de résilier le contrat avant son terme. Il devra donc attendre l’arrivée du terme (6 ans ou durée modulée) pour le faire.

Ainsi, à l’arrivée du terme, il devra notifier le locataire de son intention de mettre un terme au contrat, et donc de ne pas le reconduire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il devra également respecter un préavis de 6 mois.

Puis-je bénéficier d’un préavis réduit à l’issue du bail professionnel ?

Comme vu précédemment, pour mettre fin au bail professionnel, bailleur et locataire doivent respecter un préavis de six mois. Aucune disposition légale ne prévoit un régime en ce qui concerne un préavis réduit de résiliation du contrat de location professionnelle.

Toutefois, le bail professionnel laisse une grande place au principe de liberté contractuelle. C’est pourquoi, les parties peuvent prévoir, dans les dispositions du contrat, des modalités spécifiques de résiliation du bail professionnel telles qu’un préavis réduit ou un formalisme particulier.

Fin de la durée du bail professionnel : reconduction tacite ou résiliation

À l’arrivée du terme du contrat, deux possibilités s’offrent aux parties : la tacite reconduction, ou la résiliation du contrat.

La reconduction tacite du contrat de bail professionnel

Le principe est posé à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Le bail professionnel est reconduit tacitement sans aucune formalité.

En clair, sans que les parties n’ait besoin d’élaborer un nouvel écrit (contrat ou avenant), le contrat de location professionnelle est automatique reconduit. Un nouveau contrat succède donc à l’ancien.

En effet, le code civil prévoit que la reconduction tacite produit les mêmes effets qu’un renouvellement. Il y a donc création d’un nouveau contrat, pour une durée cette fois-ci en principe indéterminée.

Mais les parties pourront déroger à cette clause de durée dans le cadre d’une reconduction tacite. En matière de bail professionnel, lors de la reconduction tacite, les parties en règle générale prévoient une durée identique à celle de l’ancien contrat.

Bon à savoir : En cas de renouvellement du bail professionnel, notamment si celui-ci est à l’initiative du bailleur, une révision du montant du loyer peut être prévue. Cette dernière est calculée sur la base d’un indice. Dans le cadre d’un bail professionnel, les parties au contrat peuvent librement choisir entre l’ILC ou l’ILAT concernant la révision du loyer.

Résiliation en fin de contrat

La tacite reconduction n’est toutefois possible qu’en l’absence d’une dénonciation effectuée par le bailleur. En effet, si à l’expiration du terme le bailleur ne souhaite pas poursuivre la relation contractuelle, il pourra choisir de ne pas renouveler le contrat.

Il devra donc donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quel droit au renouvellement au bail professionnel ?

Contrairement au bail commercial, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Pour rappel, la propriété commerciale est un outil juridique offrant un droit au renouvellement du bail commercial au locataire. Dans le cadre d’un contrat de location commerciale, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du locataire, alors il doit verser une indemnité d’éviction au locataire à titre de compensation financière. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé entre les parties ou par un expert. Celui-ci doit couvrir notamment les frais de déménagement, le pas de porte, ainsi que la perte ou le transfert du fonds de commerce.

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, la propriété commerciale ne s’applique pas. Cela signifie que le bailleur et le locataire peuvent faire des offres de renouvellement du contrat à l’autre partie. Toutefois, en cas de refus du bailleur, celui-ci ne doit aucune indemnité d’éviction au locataire.

Ainsi, chaque partie peut s’opposer librement au renouvellement du contrat sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime et sans versement d’une contrepartie financière.

Différences entre bail professionnel et bail commercial ?

Bail professionnelBail commercial
Durée minimum 6 ansDurée minimum 9 ans
Activités concernées : activités civiles, spécialement professions libéralesActivités concernées : activités agricoles, commerciales et artisanales
Pas de droit de renouvellementDroit de renouvellement
Pas d’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement par le bailleurIndemnité d’éviction versée si non renouvellement pas le bailleur
Impossibilité de recourir à un bail précaire (durée incompressible)Possibilité d’un bail dérogatoire (durée inférieure au minimum légal)

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Bonjour
J’ai une question technique:
Un immeuble avec un locataire profession libérale, bail professionnel.
Peut on transformer ce bail en bail professionnel meublé (pour amortir l’immeuble et pour la fiscalité) en meublant son espace de travail.
Merci