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Durée du bail professionnel

Dernière mise à jour le 23/12/2021

Le bail professionnel est un contrat de location portant sur un local dédié à un exercice professionnel civil. Ce contrat de bail est donc particulièrement adapté à l’exercice d’une profession libérale.

Il se distingue du bail commercial par sa souplesse, notamment pour ce qui est de sa durée et de son renouvellement.

Quelle est la durée d’un bail professionnel ?

La loi N°86-1290 du 23 décembre 1986, en son article 57 A fixe la durée minimale du bail professionnel à 6 ans. 

Ainsi, il se distingue du bail d’habitation, qui est conclu pour une durée minimale de 3 ans, et du bail commercial dont la durée minimale est de 9 ans.

Le critère de durée pourrait laisser croire que le bail professionnel est bien moins protecteur des droits du locataire que le bail commercial. La raison de cette différence pourrait se trouver dans la nature des preneurs dans les deux cas.

En effet, le bail commercial est conclu par des commerçants ou artisans, dans le but d’exploiter une activité commerciale ou artisanale.

A contrario, le bail professionnel est conclu dans le cadre de l’exploitation d’une activité qui ne se veut ni commerciale, ni artisanale, ni agricole, ni industrielle. C’est une convention spécifiquement dédiée aux professions libérales. Il peut s’agir de professions libérales réglementées (avocat, médecin,notaire), ou de professions libérales non réglementées (apporteur d’affaires par exemple).

Ce bail ne peut être conclu que par les professions générant des revenus soumis au régime fiscal des bénéfices non commerciaux (BNC).

De plus, le contrat de bail professionnel est obligatoirement un écrit. Puisque cet écrit n’est pas soumis à une forme particulière, il peut être rédigé par les parties, par un notaire, ou être contresigné par un avocat.

Bon à savoir : Il est important de savoir dans quel cas utiliser le bail professionnel ou commercial. Le bail commercial est généralement adapté pour les professionnels inscrits au RCS tels que les commerçants, ou les artisans inscrits au répertoire des métiers. Si un professionnel libéral souhaite conclure un bail commercial, il doit obtenir l’accord du propriétaire des locaux. A ce moment, les dispositions légales du bail commercial lui seront applicables.

Il est important de préciser que le bail professionnel ne peut être conclu que pour un usage exclusivement professionnel du local. Dès lors que le projet du preneur est d’utiliser le local également à des fins non professionnelles, comme par exemple s’il souhaite y résider, il devra conclure un bail mixte.

Peut-on prévoir une durée plus longue pour un bail professionnel ?

Les parties au contrat de bail professionnel peuvent tout à fait convenir d’une durée supérieure à 6 ans, puisque la durée de 6 ans inscrite dans la loi n’est qu’une durée minimale.

Elles devront donc mentionner cette durée (par exemple 12 ans ou 9 ans) au sein de leur contrat. En général, le bailleur préférera garder une durée de 6 ans afin de pouvoir renégocier un nouveau loyer à terme ou mettre fin au contrat.

Toutefois, dans certains cas de figure, si le locataire est en position de force ou si le bailleur souhaite sécuriser son loyer sur le long terme, une durée plus longue pourra être convenue entre les cocontractants.

Bon à savoir : Les règles en matière de durée du contrat de location professionnelle sont plus souples qu’en matière de bail commercial qui, lui, ne peut être conclu que pour une durée minimale de 9 ans.

Pour des durées très longues, il peut être intéressant de recourir au bail emphytéotique administratif.

Attention: Les baux professionnels d’une durée supérieure à 12 ans doivent être établis devant un notaire.

Est-ce possible de conclure un bail professionnel avec une durée plus courte?

La durée du bail professionnel est incompressible. Autrement dit, on ne peut conclure ce contrat de location pour une durée inférieure au minimum légal de 6 ans.

Ceci a pour conséquence l’impossibilité de conclure un contrat de bail professionnel précaire, étant donné que la durée ne peut être revue à la baisse. Il s’agit là d’un autre point de différence avec le bail commercial. En effet, ce dernier permet une modulation à la baisse de la durée du contrat. Celle-ci peut être ramenée à 6 ans ou à 3 ans.

Quel est le contenu du bail professionnel?

Le contenu du bail professionnel est librement fixé par les parties.

Il faut seulement que le contrat soit un écrit et qu’il contienne les clauses habituelles et communes à tous les contrats de location, à savoir:

  • L’identité des parties;
  • La description du local (et des locaux annexes);
  • La durée du bail ;
  • Le montant du loyer , les conditions de paiement et de révision de celui-ci : tout est librement fixé par le bailleur et locataire dans le bail professionnel;
  • La répartition des charges ;
  • Les obligations de chacune des parties.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, l’état des risques naturels, miniers et technologiques et l’état des lieux des locaux, s’il a été réalisé, doivent également être annexés au contrat de bail professionnel par le bailleur.

Qui peut résilier le bail professionnel?

Le bail professionnel peut être résilié soit par le locataire, soit par le bailleur.

La résiliation par le locataire

Le locataire d’un bail professionnel peut rompre le contrat à tout moment. Cette liberté de résiliation est néanmoins encadrée par le respect d’un certain formalisme. En effet, le locataire qui souhaite mettre un terme à son contrat avant le terme de celui-ci doit :

  • Notifier le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier de justice;
  • Respecter un préavis de 6 mois.
Bon à savoir: A la différence du bail commercial, le locataire n’est pas tenu de rester dans les lieux pendant une période minimale de 3 ans.

La résiliation par le bailleur

Contrairement au locataire, le bailleur ne dispose pas de la possibilité de résilier le contrat avant son terme. Il devra donc attendre l’arrivée du terme du contrat (6 ans ou durée modulée entre les parties) pour le faire.

Ainsi, à l’arrivée du terme, il devra notifier le locataire de son intention de mettre un terme au contrat, et donc de ne pas le reconduire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il devra également respecter un préavis de 6 mois.

A noter: en cas de litige concernant la reconduction ou la résiliation du contrat de bail, c’est le tribunal judiciaire du ressort dans lequel se situe le local professionnel qui sera compétent pour avoir à connaitre du litige.

Puis-je bénéficier d’un préavis réduit à l’issue du bail professionnel ?

Comme vu précédemment, pour mettre fin au bail professionnel, bailleur et locataire doivent respecter un préavis de six mois. Aucune disposition légale ne prévoit un préavis réduit de résiliation du contrat de bail professionnel.

Toutefois, le bail professionnel laisse une grande place à la liberté contractuelle. C’est pourquoi, les parties peuvent prévoir, dans les dispositions du contrat, des modalités spécifiques de résiliation du bail professionnel telles qu’un préavis réduit ou un formalisme particulier.

Fin de la durée du bail professionnel : reconduction tacite ou résiliation?

À l’arrivée du terme du contrat, deux possibilités s’offrent aux parties :

  • la tacite reconduction du contrat;
  • ou la résiliation du contrat.

La reconduction tacite du contrat de bail professionnel

Le principe est posé à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Le bail professionnel est reconduit tacitement sans aucune formalité.

En clair, sans que les parties n’aient besoin d’élaborer un nouvel écrit (contrat ou avenant), le contrat de location professionnelle est automatiquement reconduit. Un nouveau contrat succède donc à l’ancien.

En effet, le code civil prévoit que la reconduction tacite produit les mêmes effets qu’un renouvellement. Il y a donc création d’un nouveau contrat, pour une durée, cette fois-ci, en principe indéterminée.

Mais les parties pourront déroger à cette clause de durée dans le cadre d’une reconduction tacite. En matière de bail professionnel, lors de la reconduction tacite, les parties en règle générale prévoient une durée identique à celle de l’ancien contrat.

Bon à savoir : En cas de renouvellement du bail professionnel, notamment si celui-ci est à l’initiative du bailleur, une révision du montant du loyer peut être prévue. Cette dernière est calculée sur la base d’un indice. Dans le cadre d’un bail professionnel, les parties au contrat peuvent librement choisir entre l’ILC ou l’ILAT concernant la révision du loyer.

La résiliation du contrat de bail professionnel à son terme

La tacite reconduction n’est toutefois possible qu’en l’absence d’une dénonciation effectuée par le bailleur. En effet, si à l’expiration du terme le bailleur ne souhaite pas poursuivre la relation contractuelle, il pourra choisir de ne pas renouveler le contrat.

Il devra donc donner congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 6 mois.

Quel droit au renouvellement pour un bail professionnel ?

Contrairement au bail commercial, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Pour rappel, la propriété commerciale est un outil juridique offrant un droit au renouvellement du bail commercial au locataire.

En effet, dans le cadre d’un contrat de location commerciale, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du locataire, alors il doit verser une indemnité d’éviction à ce dernier au titre de compensation financière. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé entre les parties ou par un expert. Celui-ci doit couvrir notamment:

  • les frais de déménagement,
  • le pas de porte,
  • la perte ou le transfert du fonds de commerce.

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, la propriété commerciale ne s’applique pas. Cela signifie que le bailleur et le locataire peuvent faire des offres de renouvellement du contrat à l’autre partie. Toutefois, en cas de refus du bailleur, celui-ci ne doit aucune indemnité d’éviction au locataire.

Ainsi, chaque partie peut s’opposer librement au renouvellement du contrat sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime et sans versement d’une contrepartie financière.

Est-ce possible de céder et sous louer un bail professionnel?

Si l’interdiction de la cession et de la sous-location du bail n’est pas expressément mentionnée dans le bail, alors le locataire peut légitimement céder ou sous louer son bail professionnel.

Toutefois, la cession ou la sous-location, le cas échéant, doivent être signalées au bailleur.

Parfois, le bail peut contenir une clause particulière qui prévaudra sur l’autorisation de principe et indiquera les modalités à mettre en oeuvre pour céder ou sous louer le bail professionnel ( rédaction d’un acte authentique, agrément préalable du successeur, etc.)

A noter: si le locataire décide de sous-louer son bail, le locataire principal reste tenu responsable de l’exécution des obligations contenues dans le bail au même titre que s’il occupait le local.

Tableau récapitulatif des différences entre bail professionnel et bail commercial

Bail professionnel Bail commercial 
Durée 6 ans minimum 9 ans minimum
Activités exercées Activités civiles ( professions libérales) Activité agricoles, commerciales, artisanales, industrielles
Renouvellement Pas de renouvellement Droit au renouvellement
Indemnité d’éviction Pas d’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement par le bailleur Indemnité d’éviction versée si non renouvellement pas le bailleur
Bail précaire/dérogatoire Pas de bail précaire (durée incompressible) Possibilité de bail dérogatoire (durée inférieure au minimum légal)
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FAQ

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

La loi fixe la durée minimale du bail professionnel à 6 ans.

Peut-on prévoir une durée plus courte pour un bail professionnel ?

La durée du bail professionnel est incompressible. Autrement dit, il est impossible de conclure un bail professionnel pour une durée inférieure au minimum légal de 6 ans.

Comment résilier un bail professionnel ?

Le bail professionnel peut être résilié soit par le locataire soit par le bailleur. Le locataire d'un bail professionnel peut rompre le contrat à tout moment en notifiant son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte d'huissier) sous réserve du respect d'un préavis de 6 mois. Le bailleur lui, ne dispose pas de la faculté de résilier le bail professionnel avant son terme. Il devra donc attendre l'arrivée du terme (6 ans ou durée modulée) pour notifier le locataire de son intention de mettre un terme au bail. Dans ce cas, il devra également respecter un préavis de 6 mois.

Modèle de bail professionnelModèle de bail professionnel

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 23/12/2021

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Zip
Zip
novembre 23, 2019 6:09

Bonjour
J’ai une question technique:
Un immeuble avec un locataire profession libérale, bail professionnel.
Peut on transformer ce bail en bail professionnel meublé (pour amortir l’immeuble et pour la fiscalité) en meublant son espace de travail.
Merci

Jérémy
Jérémy
octobre 26, 2022 1:08

Bonjour, existe-t-il un bail pour une profession libérale pour une durée de 6mois ?
Merci d’avance

Yanis
Éditeur
Yanis
octobre 27, 2022 2:52
Reply to  Jérémy

Bonjour,
Non, la durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum. Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu’il est tacitement reconduit.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris