Quelle est la durée du bail professionnel ?

Quelle est la durée du bail professionnel ?

La durée d’un bail professionnel est de minimum six ans. Cependant, contrairement au bail commercial, le bail professionnel est soumis à un régime légal bien moins protecteur du locataire, notamment en ce qui concerne le renouvellement du bail professionnel. À l’arrivée du terme, le bail professionnel est, en principe, tacitement reconduit pour la même durée.
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Durée du bail professionnel minimale de six ans

Le bail professionnel est une convention conclue pour la location de locaux à usage professionnel. Il s’agit donc d’un contrat proche du bail commercial. Toutefois, les deux contrats diffèrent par rapport à la qualité du preneur. En effet, tandis que le locataire d’un bail commercial exerce une activité commerciale, artisanale ou agricole, le bail professionnel est dédié aux professions libérales. Il peut s’agir de professions libérales réglementées (avocat, médecin) comme de professions libérales non réglementées (apporteur d’affaires par exemple).

Bon à savoir : Pour connaître les cas dans lesquels le bail professionnel et non le bail commercial peut être utilisé, consultez notre article dédié.

Il est à noter que le régime du bail professionnel est bien moins protecteur que celui du bail commercial. En ce qui concerne sa durée, conformément à l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, un bail professionnel doit être conclu pour une durée minimale de six ans. Le contrat doit être formalisé par écrit pour pouvoir avoir une valeur juridique.

Bon à savoir : Si vous souhaitez louer des locaux pour à la fois exercer votre activité professionnelle et y habiter, vous pouvez conclure un bail mixte.

Peut-on prévoir une durée plus longue pour le bail professionnel ?

Les parties peuvent tout à fait convenir d’une durée plus longue s’agissant du bail professionnel. En général, le bailleur préférera garder une durée de six ans afin de pouvoir renégocier un nouveau loyer à terme ou mettre fin au bail.

Toutefois, dans certains cas de figure, si le locataire est en position de force ou si le bailleur souhaite sécuriser son loyer sur le long terme, une durée plus longue pourra être convenue entre les cocontractants.

Bon à savoir : Les règles en matière de durée du bail professionnel sont plus souples qu’en matière de bail commercial qui, lui, ne peut être conclu que pour une durée minimale de neuf ans.

Pour des durées très longues, il peut être intéressant de recourir au bail emphytéotique administratif.

Durée plus courte du bail professionnel : est-ce possible ?

Il est impossible de prévoir une durée plus courte pour le bail professionnel.

En ce sens, le bail professionnel est moins flexible que le bail commercial. En effet, la réglementation des baux commerciaux étant plutôt stricte, une dérogation à la durée minimale de neuf ans est prévue. Il s’agit de la convention d’occupation précaire . Appelée plus communément bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire permet de conclure un bail répondant aux conditions du bail commercial mais de plus courte durée (36 mois maximum renouvellements éventuels compris).

Cependant, en aucun cas, la convention d’occupation précaire ne peut être utilisée pour réduire la durée minimale du bail professionnel. Un bail professionnel doit donc être obligatoirement conclu pour une durée minimale de six ans bien qu’une durée plus longue puisse être conclue par les cocontractants.

Fin de la durée du bail professionnel : reconduction tacite ou résiliation

En principe, à l’issue du bail professionnel, le contrat est reconduit tacitement entre les deux parties pour la même durée et dans les mêmes conditions. La reconduction tacite n’implique ni la signature d’un nouveau contrat de bail ni l’expression de la manifestation de volonté de l’une ou l’autre des parties.

À défaut, si le bailleur ou le locataire souhaitent mettre fin au contrat de bail, les parties peuvent résilier le bail professionnel.

S’agissant du bailleur, celui-ci ne peut résilier le contrat professionnel qu’à l’issue de la convention, c’est-à-dire à l’expiration de la durée prévue dans les dispositions du contrat de bail. Pour ce faire, il devra délivrer un congé au locataire en respectant un préavis de six mois avant le terme du contrat de bail prévu dans ses dispositions. Ce congé n’a pas besoin d’être justifié d’un motif légitime.

En revanche, le locataire peut résilier le bail professionnel en cours d’exécution du contrat. Pour ce faire, il doit notifier un congé au bailleur soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit par acte d’huissier en respectant, là encore, un préavis de six mois.

Puis-je bénéficier d’un préavis réduit à l’issue de la durée du bail professionnel ?

Comme vu précédemment, pour mettre fin au bail professionnel, bailleur et locataire doivent respecter un préavis de six mois. Aucune disposition légale ne prévoit de réglementation en ce qui concerne un préavis réduit de résiliation du bail professionnel.

Toutefois, le bail professionnel laisse une grande place au principe de liberté contractuelle. C’est pourquoi, les parties peuvent prévoir, dans les dispositions du contrat, des modalités spécifiques de résiliation du bail professionnel telles qu’un préavis réduit ou un formalisme particulier.

Expiration de la durée du bail professionnel : quel droit au renouvellement au bail ?

Contrairement au bail commercial, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas de la propriété commerciale. Pour rappel, la propriété commerciale est un outil juridique offrant un droit au renouvellement du bail commercial au locataire. Dans le cadre d’un bail commercial, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du locataire, alors il doit verser une indemnité d’éviction au locataire à titre de compensation financière. Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé entre les parties ou par un expert. Celui-ci doit couvrir notamment les frais de déménagement, le pas de porte, ainsi que la perte ou le transfert du fonds de commerce.

En revanche, dans le cadre d’un bail professionnel, la propriété commerciale ne s’applique pas. Cela signifie que le bailleur et le locataire peuvent faire des offres de renouvellement du contrat de bail à l’autre partie. Toutefois, en cas de refus du bailleur, celui-ci ne doit aucune indemnité d’éviction au locataire.

Ainsi, chaque partie peut s’opposer librement au renouvellement du bail professionnel sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime et sans versement d’une contrepartie financière.

Bon à savoir : En cas de renouvellement du bail professionnel, notamment si celui-ci est à l’initiative du bailleur, une révision du montant du loyer peut être prévue. Cette dernière est calculée sur la base d’un indice. Dans le cadre d’un bail professionnel, les parties au contrat peuvent librement choisir entre l’ILC ou l’ILAT concernant la révision du loyer.

Bail professionnel ou bail commercial : quel est le plus intéressant ?

Comme vu précédemment, pour choisir entre un bail professionnel et un bail commercial , il convient de prendre en considération plusieurs facteurs tels que l’activité du locataire. En effet, un locataire exerçant une activité libérale ne pourra pas profiter du régime avantageux offert par le bail commercial et notamment la loi Pinel du 18 juin 2014.

Il faut noter que le bail professionnel comporte une réglementation plus souple en matière de durée par exemple. Cependant, le régime légal de ce contrat de bail reste tout de même bien moins protecteur que celui du régime commercial qui, lui, prévoit des conditions de résiliations plus flexibles et un droit au renouvellement pour le locataire.

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