Modèle de bail précaire gratuit à imprimer

Modèle de bail précaire gratuit à imprimer

Le bail précaire (ou dérogatoire) est, par définition, un contrat qui permet de déroger au régime des baux commerciaux, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Le bail dérogatoire est utilisé pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Exemple bail précaire

Dans quels cas utiliser notre modèle de bail précaire (format Word et PDF) ?

Le modèle de bail dérogatoire que nous vous proposons s’adapte aux locataires remplissant les conditions d’éligibilité au régime des baux commerciaux mais qui souhaitent déroger à ce régime en concluant, entre autres, un bail plus court (36 mois maximum).

Pour rappel, les locataires d’un bail précaire, plus justement appelé bail dérogatoire, doivent être inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM). À noter que toute personne exerçant une profession libérale (avocat ou médecin par exemple) n’entre pas dans le champ d’application d’un bail commercial. Dans leur cas, notre modèle de bail professionnel sera plus adapté.

Notre modèle de bail dérogatoire se remplit entièrement en ligne. Après avoir rempli un formulaire personnalisé, un contrat rédigé par nos équipes d’avocats expérimentés sera généré en format Word et PDF. Vous n’aurez plus qu’à le télécharger, à l’imprimer et à le signer !

Attention ! Sur Internet, vous trouverez pléthore de modèles gratuits. Néanmoins, les modèles gratuits sont souvent remplis d’erreurs juridiques. En revanche, les contrats que nous proposons sont garantis 100% fiables et à jour des dernières lois en vigueur. Pour recevoir des conseils personnalisés à votre situation, nous vous offrons également la possibilité d’appeler un avocat expérimenté et spécialisé dans le droit immobilier.

 

Régime juridique du bail précaire (dérogatoire)

Le bail dérogatoire, improprement appelé bail précaire, est une convention d’occupation précaire en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition d’un ou plusieurs locataires un local destiné à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Comme son nom l’indique, le bail dérogatoire a pour visée de contourner le régime du bail commercial. En particulier, conclure un bail dérogatoire permet d’exploiter un fonds de commerce pour une durée plus courte que la durée légale d’un bail commercial, qui est de neuf ans.

Cette disposition est consacrée par l’article L145-5 du Code de commerce.

En effet, il convient de rappeler que la durée maximale d’un bail précaire est de 36 mois, renouvellements du bail précaire compris. Cette durée est incompressible.

Attention ! Si les parties dérogent aux dispositions de l’article L145-5 du Code de commerce, alors le bail pourra être re-qualifié en bail commercial par les juges du fond.

Toutefois, comme le bail précaire déroge au régime des baux commerciaux, ce type de contrats souffre également d’inconvénients majeurs. En particulier, les locataires des baux dérogatoires ne bénéficient pas de la propriété commerciale. Pour rappel, la propriété commerciale est un droit accordé aux locataires titulaires d’un bail commercial leur octroyant le droit au renouvellement du bail à son terme. Le bailleur peut bien évidemment refuser l’offre de renouvellement. Mais dans ce cas, il sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction. En revanche, dans le cas d’un bail précaire, meublé ou non, le refus d’un renouvellement de bail n’ouvre aucun droit aux locataires.

Attention ! Le bail précaire permet uniquement de contourner le régime des baux commerciaux. Le bail dérogatoire ne peut en aucun cas être utilisé pour un usage d’habitation ou en remplacement d’un bail professionnel (destiné aux professions libérales réglementées et non réglementées).

Dans le cadre d’un bail précaire, le montant du loyer est librement défini entre les parties. À ce titre, il n’obéit pas aux règles d’encadrement des loyers des baux commerciaux. Les modalités de révision sont effectivement librement négociées entre les cocontractants. Toutefois, les ilc / indice des loyers commerciaux pour indexer le loyer du bail commercial pourront être repris dans le cadre d’un bail dérogatoire. Pour rappel, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, il s’agit de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), venus remplacer l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

 

Les clauses spécifiques du bail précaire (ou dérogatoire)

Le contrat de bail précaire doit contenir des clauses spécifiques telles que :

  • La durée du contrat, soit 36 mois incompressibles, renouvellements éventuels compris ;
  • La fixation du loyer initial et les éventuelles modalités de révision ;
  • Les modalités de résiliation du bail précaire : en principe, il est d’usage de fixer un préavis raisonnable pour donner congé. Le congé pourra être délivré à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement ;
  • Le versement éventuel d’un dépôt de garantie et le cas échéant, son montant ;

Attention ! Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à son entrée dans les locaux. Il ne doit pas être confondu avec la caution, qui est une personne se portant garante pour le locataire.

  • Les conditions de sous-location et de cession du bail précaire : en effet, le locataire peut souhaiter procéder à une sous-location ou à une cession de son droit au bail en cours de contrat comme dans le bail commercial. Toutefois, le contrat de bail précaire doit encadrer les conditions de ces pratiques. En particulier, le propriétaire doit donner son accord ;
  • Le propriétaire doit remettre, comme dans tous les contrats de baux, un dossier de diagnostics techniques (DDT) sous peine de sanctions.

Bon à savoir : Le dossier de diagnostics techniques contient des informations essentielles sur l’état du logement (amiante, risque d’exposition au radon, etc.).

Un état des lieux d’entrée et de sortie est également fortement recommandé. En effet, sans état des lieux d’entrée, le local sera présumé être en bon état. Par ailleurs, un état des lieux de sortie est conseillé pour le propriétaire. Le cas échéant, ce dernier ne pourra pas déduire du dépôt de garantie les dépenses nécessaires à la réparation des dégradations éventuelles commises par le locataire.

Dans les dispositions du bail précaire, peut être également insérée une clause résolutoire. En vertu de cette clause, si le locataire manque à une de ses obligations substantielles (le paiement du loyer et des charges locatives ou en cas de troubles de voisinage anormaux par exemple), le bailleur pourra résilier le bail unilatéralement et de plein droit. Il suffira de faire constater l’effectivité de la clause résolutoire par les tribunaux afin que celle-ci produise des effets juridiques.

 

Bail dérogatoire et convention d’occupation précaire : les différences

Comme vu précédemment, par abus de langage, on appelle souvent le bail dérogatoire, le bail précaire. Toutefois, il convient de distinguer le bail dérogatoire de la convention d’occupation précaire.

En effet, la convention d’occupation précaire est un contrat en vertu duquel le bailleur octroie à un ou plusieurs occupants un droit de jouissance précaire en contrepartie d’une compensation financière symbolique. Contrairement au bail dérogatoire, la convention d’occupation précaire peut être utilisé à usage d’habitation ou à usage professionnel. Deux critères suffisent pour éviter un risque de requalification en bail classique par les juges du fond :

  • L’objectivité de la précarité, qui doit résulter de facteurs indépendants de la volonté des parties (immeuble voué être démoli par exemple) ;
  • La redevance modique, dont le montant doit être nettement inférieur à la valeur locative du bien immobilier.

Par ailleurs, la durée de la convention d’occupation précaire est fréquemment indéterminée même si elle reste plutôt brève. En ce sens, elle se distingue aussi du bail dérogatoire, qui lui a une durée maximale de 36 mois, sans possibilité de prorogation.

En quoi LegalPlace peut vous aider à rédiger votre bail précaire ?

LegalPlace a accompagné plusieurs milliers de bailleurs et locataires à rédiger leur bail précaire. L’avantage c’est que c’est simple et efficace : vous remplissez un formulaire et le contrat s’adapte à votre situation.

Il est enfin possible de rédiger un contrat sans avoir besoin d’un avocat et pour un prix raisonnable (15 euros en moyenne). C’est la solution la plus simple si vous souhaitez conclure un bail plus court que le bail commercial classique.

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