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Bail professionnel gratuit à imprimer

Bail professionnel gratuit à imprimer

Le bail professionnel se définit comme un contrat de location portant sur un local employé au titre de l’exercice d’une activité professionnelle libérale.

Le régime qui l’encadre est bien plus souple que les règles juridiques auxquelles sont soumis le bail commercial et le bail d’habitation. Son contenu doit toutefois respecter certaines obligations, ce qui rend fréquemment sa rédaction ardue pour le bailleur et le locataire, les contraignant à recourir aux services d’un professionnel du droit.

Afin de pallier cette difficulté, LegalPlace met en libre accès un modèle de bail professionnel personnalisable grâce à un formulaire permettant au bailleur d’adapter son contenu à la situation des parties.

Qui peut conclure un bail professionnel ?

Le bail professionnel est conclu en vue de l’exploitation d’un local destiné à l’exercice d’une activité professionnelle libérale, qui peut appartenir à 2 catégories différentes :

  • Professions libérales réglementées : médecins, architectes, avocats, experts-comptables, notaires…
  • Professions libérales non réglementées : consultants, conseils en gestion…

Sont donc exclus de fait les locataires exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole, les locaux concernés devant alors faire l’objet d’un bail commercial.

Bon à savoir : s’il le souhaite, un professionnel libéral peut choisir de conclure un bail commercial et de se soumettre aux dispositions légales applicables à ce type de contrat de location.

Quelles sont les caractéristiques du bail professionnel ?

Le bail professionnel est encadré par 2 séries de dispositions légales :

Par application de ces règles, le bail professionnel se caractérise par un certain nombre d’éléments spécifiques relatifs à :

  • La rédaction du contrat
  • Sa durée et les conditions de son renouvellement
  • La fixation du montant du loyer
  • Le dépôt de garantie
  • L’état des lieux d’entrée et de sortie
  • Les modalités de fin de bail

Rédaction du contrat

Le bail professionnel doit impérativement être formalisé par écrit, bien qu’aucune forme particulière ne soit exigée par la loi.

Bon à savoir : cette particularité distingue le bail professionnel d’autres types de bail pour lesquels la possibilité de conclure un contrat verbal est ouverte. Il s’agit notamment :

  • Du bail commercial
  • Du bail d’habitation
  • Du bail rural

3 options s’offrent aux parties dans la rédaction du contrat :

  • Rédaction par acte sous seing privé : le bailleur rédige lui-même le bail sans avoir recours aux services d’un professionnel. A ce titre, il peut utiliser certains modèles en ligne, en prenant soin de l’adapter aux particularités de sa situation et de celle du locataire. Le bail professionnel fourni par LegalPlace constitue un bon équilibre, étant donné que le questionnaire rempli gratuitement par le bailleur permet d’éditer un contrat sur mesure.
  • Rédaction par acte sous seing privé avec contresignature par un avocat : les parties procèdent elles-mêmes à l’établissement par écrit du bail professionnel, et font contresigner le document par un avocat qui vérifiera par la même occasion la conformité juridique du document.
  • Rédaction par acte notarié : le bailleur et le locataire confient la tâche de rédiger le bail à un notaire, qui sera en mesure de conseiller les parties quant aux clauses à inclure dans le contrat et de garantir sa conformité aux dispositions légales applicables.

Durée et renouvellement

Le bail professionnel doit être conclu pour une durée minimum de 6 ans. Il est toutefois possible de prévoir une durée plus élevé et de rapprocher ce type de contrat du bail commercial, qui ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans.

A l’arrivée du terme du contrat, 2 options se présentent pour les parties :

  • Reconduction tacite : le bail professionnel peut être reconduit tacitement pour la même durée dès lors qu’aucune des parties ne manifeste sa volonté d’y mettre fin. Aucune formalité particulière n’est requise à cette effet.
  • Non-reconduction : chacune des parties peut faire le choix de mettre fin au bail en respectant un préavis de 6 mois. Il n’est pas nécessaire d’avancer une explication particulière, ou de verser une contrepartie financière.
Attention : par opposition au bail commercial, il n’existe pas de droit au renouvellement du bail à l’arrivée du terme du contrat. En effet, le local utilisé par le professionnel libéral dans le cadre de l’exercice de son activité ne s’assimile pas à un fonds de commerce : à ce titre, le titulaire du bail ne dispose d’aucun droit à la propriété commercial.

Fixation du montant du loyer

Le loyer est librement fixé par les parties : la loi n’institue aucun plafond ou plancher que le bailleur est tenu de respecter, et n’encadre pas les modalités de sa révision.

2 situations sont à distinguer selon que le loyer est modifié en cours de vie sociale :

  • Le loyer ne fait l’objet d’aucune variation en cours de bail : le montant du loyer demeure identique pendant toute la durée du bail.
  • Le contrat contient une clause de révision: le bailleur et le locataire peuvent s’accorder sur l’inclusion d’une clause d’indexation ou une clause de révision triennale dans le bail professionnel. Dans le premier cas, le montant varie par application de certains indices publiés annuellement par l’INSEE : il peut s’agir de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) ou de l’indice du coût de la construction (ICC). Dans le second cas, le loyer est révisé par le bailleur tous les 3 ans.

Dépôt de garantie

Le bailleur peut exiger du locataire le versement d’un dépôt de garantie à la conclusion du bail professionnel.

Ce montant, librement fixé par les parties, permet de couvrir les éventuels dommages incombant au locataire constatés dans les locaux à l’arrivée du terme du contrat. S’ils sont restitués dans l’état où ils ont été pris, le locataire récupère le dépôt de garantie à l’échéance du bail.

Le dépôt de garantie ne constitue toutefois pas une obligation légale, et il est possible que les parties fassent le choix de ne pas en prévoir pour un contrat précis.

Attention : contrairement au bail commercial, le dépôt de garantie versé dans le cadre d’un bail professionnel ne produit pas d’intérêts lorsque son montant est supérieur à 2 échéances de loyer.

Etat des lieux d’entrée et de sortie

L’établissement d’un état des lieux lors de l’entrée du locataire dans les locaux est obligatoire. Il peut être réalisé de 2 manières différentes :

  • Réalisation amiable et contradictoire par le bailleur et le locataire
  • Réalisation par un huissier de justice en présence du bailleur et du locataire : lorsque les parties n’arrivent pas à s’accorder sur le contenu de l’état des lieux, celui-ci peut être établi par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du locataire, qui partagent alors les frais.

Lorsqu’aucun état des lieux n’est réalisé lors de la prise en possession des locaux, ceux-ci sont présumés reçus par le locataire en bon état de réparations locatives.

Modalités de fin de bail

Les parties ne peuvent mettre fin au bail professionnel dans les mêmes conditions :

  • Pour le locataire : de la même manière que le bail d’habitation, le locataire a la possibilité de mettre fin au bail à condition de respecter un préavis de 6 mois. Le départ peut être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
  • Pour le bailleur : le bailleur peut mettre fin au bail professionnel uniquement à son échéance.

Quelles clauses doivent figurer dans un bail professionnel ?

Afin d’être valide et de prévoir avec suffisamment de précisions l’ensemble des situations susceptibles de se produire en cours de bail, le contrat doit comporter un certain nombre de clauses :

  • Nom et coordonnées des parties : nom, prénom, adresse personnelle ou adresse du siège social lorsque l’une des parties est une société, et notamment une Société civile professionnelle (SCP).
  • Qualité du bailleur : le propriétaire du local peut alternativement être un particulier, une Société civile immobilière (SCI) ou une association.
  • Type de bail
  • Objet du bail : les parties doivent renseigner de manière précise que le contrat porte sur l’exploitation de locaux afin d’exercer une activité professionnelle libérale. Si le local est à la fois à usage d’habitation et professionnel, il sera nécessaire de conclure un bail mixte.
  • Locaux en copropriété ou en immeuble collectif : il doit être indiqué si le local se situe dans un immeuble exclusivement occupé par des locaux à usage professionnels, ou partagé avec des logements habités par des particuliers. Les modalités d’application des clauses du bail seront en effet différentes dans une situation ou dans l’autre, en effet quant aux règles applicables dans les parties communes.
  • Destination et usage des locaux loués : le bailleur peut restreindre la marge de manoeuvre du locataire en imposant un usage particulier des locaux (usage de bureaux, de consultation médicale…), limités à une activité spécifique (médecine, comptabilité…).
  • Montant du loyer et modalités de paiement : le paiement du loyer peut se faire par avance ou en fin de période. Les parties peuvent également prévoir une franchise de loyer.
  • Conditions de révision : les parties indiquent ici l’indice choisi en présence d’une clause d’indexation.
  • Durée et modalités de résiliation du bail : le bailleur et le locataire peuvent s’accorder sur une durée supérieure à celle de 6 ans minimum imposée par la loi du 23 décembre 1986. Ils peuvent également décider de détailler les conditions de résiliation du bail professionnel et de notification du congé.
  • Dépôt de garantie : il est d’usage que le montant du dépôt de garantie corresponde à 3 échéances de loyer, hors charges.
  • Répartition des charges entre le bailleur et le locataire : les parties doivent négocier la répartition des charges locatives au cours du bail professionnel. Ces charges sont attachées aux locaux loués, et permettent notamment d’assurer leur entretien et leur caractère fonctionnel.
  • Modalités de sous-location et de cession du bail : le locataire peut librement céder le bail ou sous-louer les locaux. Bien qu’elles doivent être notifiées au préalable au bailleur, la cession et la sous-location ne sont en principe pas interdite : le bailleur qui souhaite restreindre ces possibilités doit donc inclure une clause qui les interdisent ou les limitent.
  • Clause résolutoire : cette clause permet à chacune des parties de mettre fin au bail dès lors que l’autre ne respecte plus les obligations qui lui incombent.
  • Etat des lieux
  • Contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) : le dossier de diagnostic technique permet d’informer le locataire de la situation du local professionnel au moment de son entrée dans les lieux.

Quelle différence entre un bail professionnel et un bail commercial ?

Le bail commercial et le bail professionnel présente des similitudes indéniables, mais constituent 2 baux de nature différente. Il convient donc de bien comprendre leurs caractéristiques afin d’éviter toute confusion.

Bail professionnelBail commercial
Objet du bailMise en location de locaux en vue de l’exploitation d’une activité libéraleMise en location de locaux en vue de l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale
Durée du bail6 ans minimum avec reconduction possible9 ans minimum avec reconduction possible
RenouvellementAbsence de droit au renouvellement du bailDroit au renouvellement au titre de la propriété commerciale
Fin de bail
  • Pour le locataire : départ possible à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois
  • Pour le bailleur : ne peut mettre fin au bail uniquement à son expiration
  • Pour le locataire : départ possible à l’expiration d’une période minimale de 3 ans
  • Pour le bailleur : possibilité de résilier le bail contre versement d’une indemnité d’éviction, ou en cas de manquement du locataire aux obligations qui lui incombent
Dépôt de garantieLibrement fixé par les parties sans génération d’intérêts au bénéfice du locataire au-delà d’un certain montantGénération d’intérêts au bénéfice du locataire au taux fixé par la Banque de France lorsque le montant de la garantie dépasse 2 échéances de loyer
Révision du loyerAbsence de faculté de révision si le contrat ne contient pas de clause de révisionFaculté de révision par le bailleur tous les 3 ans

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