Bail commercial saisonnier : conditions, fonctionnement, avantages

Le bail commercial saisonnier est soumis à un formalisme beaucoup moins lourd que le bail commercial classique, laissant donc une grande liberté au bailleur et au locataire pour négocier les termes du contrat. Il est néanmoins nécessaire de respecter la durée maximum de 6 mois au risque de voir le bail requalifié en bail commercial classique, ce qui emporte de sérieuses conséquences pour le locataire.

Conclure un bail commercial pour une activité commerciale à caractère saisonnier, est-ce possible ?

Certaines activités commerciales ne sont exercées que lors d’une saison, c’est-à-dire entre 3 et 6 mois. Il s’agit généralement des saisons touristiques comme par exemple, les restaurants situés sur le bord de plage ou les boutiques dans des stations de sports d’hiver.

Les commerçants qui souhaitent exercer une activité saisonnière et louer un local à cet effet ont la possibilité de s’engager pour une durée moins longue et moins contraignante que le bail commercial classique qui ne peut être inférieur à 9 ans. Il est alors nécessaire de conclure un bail commercial saisonnier qui permet au commerçant d’exploiter un fonds de commerce pour une durée limitée à 6 mois.

Ainsi, la conclusion d’un bail commercial pour un restaurant, à titre d’exemple, peut s’avérer contraignante pour ces professionnels. En effet, pour rappel, le bail commercial est très encadré d’un point de vue juridique. Les règles protectrices du statut des baux commerciaux est défini par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Conformément aux lettres de ces articles, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Le preneur ne dispose que d’une faculté triennale de résiliation en vertu de laquelle il pourra, à l’expiration d’une période minimale de 3 ans, donner congé au bailleur.

Par ailleurs, lors de cette même période, le bailleur peut réviser de plein droit le loyer selon l’indice de référence choisi par les parties. Selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui viennent remplacer, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’indice du coût de la construction (ICC).

C’est pourquoi, des dérogations sont accordées aux locataires souhaitant exercer une activité commerciale à caractère saisonnier. On parle alors de bail commercial saisonnier.

Comment fonctionne un bail commercial saisonnier ?

Comme vu précédemment, il est possible de conclure un bail commercial saisonnier si le local a pour fonction d’être utilisé pour des activités à caractère saisonnier (restaurant en bord de plage par exemple). Toutefois, ce type de bail est soumis à une réglementation spécifique.

La durée minimum du bail saisonnier

La durée du bail commercial saisonnier est fixée par référence au temps d’une saison touristique. Une jurisprudence constante pose le principe selon lequel cette durée peut varier de 3 à 6 mois, selon la saison et le lieu de situation des locaux.

Ainsi, le contrat de bail commercial saisonnier doit comporter une durée déterminée. Le contrat prend alors fin à la date précisée dans ses dispositions sans qu’il ne soit nécessaire pour les parties de délivrer un congé ou de respecter un quelconque délai de préavis.

Le contenu du contrat de location

Par ailleurs, en plus de l’échéance du bail commercial saisonnier, le contrat doit préciser :

• Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que le mode de paiement choisi par les parties (chèque, espèces ou virement bancaire) : à noter que dans le cadre d’un bail commercial saisonnier, le propriétaire peut demander le paiement de l’intégralité des loyers en une seule fois lors de la date de prise d’effet du bail ;
• Les conditions de résiliation anticipée : contrairement à la résiliation anticipée d’un bail professionnel, en général, le bail commercial saisonnier a une durée ferme. Cela signifie qu’en principe, le bail ne peut pas être résilié avant son terme. Toutefois, les parties peuvent convenir, d’un commun accord, des modalités de résiliation anticipée (délivrance du congé, période pendant laquelle la résiliation peut intervenir suite à une lettre de résiliation avec un mois de préavis, délai de préavis à respecter, etc.) ;
• Les modalités de renouvellement du bail commercial saisonnier : le principal avantage de ce type de bail est que celui-ci peut être renouvelé pour la même durée. Il n’existe aucune limitation de renouvellement. Cela assure donc au locataire une certaine sécurité car il pourra retrouver chaque année, à la même saison, le local lui servant à exercer son activité commerciale saisonnière ;

• L’état des lieux d’entrée et de sortie des locaux est un document à annexer au contrat de bail commercial saisonnier. Cette formalité est devenue obligatoire depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel ;
• Les diagnostics techniques du local (diagnostic performance énergétique (DPE), état des risques naturels et technologiques, etc.) sont également une des annexes du diagnostic obligatoire du bail commercial saisonnier. Il s’agit d’une obligation qui incombe au propriétaire. Le cas échéant, en cas de contrat de bail sans diagnostics techniques, le bailleur pourra être sanctionné.

Quels sont les avantages du bail commercial saisonnier ?

Le bail commercial saisonnier présente des avantages considérables pour les commerçants exerçant une activité dans une grande ville et pendant une saison touristique. En effet, la réglementation du bail commercial saisonnier permet au locataire de négocier la plupart des termes du contrat avec le bailleur tout en évitant de payer le loyer et les charges locatives pendant les périodes creuses où il n’exerce aucune activité commerciale.

Quels sont les risque de requalification du bail commercial saisonnier ?

Le bail commercial saisonnier laisse une grande place à la liberté contractuelle. Cela signifie que ce sont les parties (le bailleur et le locataire) qui déterminent la majorité des termes de leur accord. Néanmoins, la durée du bail commercial saisonnier est fixée par la loi et ne peut, à cet effet, excéder six mois.

Ainsi, si le locataire continue d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel après la fin du bail commercial saisonnier, alors le bail pourra être requalifié de plein droit en bail commercial classique par les tribunaux. Le locataire sera alors tenu au paiement du loyer et des charges locatives tout au long de l’année. Il sera également engagé pour une durée minimale de neuf ans.

Bail commercial saisonnier et location intermittente, quelles différences ?

Par abus de langage, il est courant de confondre bail commercial saisonnier et location intermittente. Toutefois, d’un point de vue légal, ces deux notions présentent des différences notables.

À la différence du bail commercial saisonnier, la location intermittente est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un local toute l’année mais seulement pendant quelques jours de la semaine. Ce type de contrat s’adapte parfaitement aux commerçants sur les marchés par exemple. Dans ce cas, les parties doivent conclure un bail commercial classique avec les conditions que nous avons évoqué ci-dessus.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 30/06/2025