Connexion
Quel type de bail faut-il signer pour exercer une activité commerciale saisonnière ?
Dernière mise à jour le 12/04/2023
Les commerçants qui souhaitent exercer une activité saisonnière et louer un local à cet effet ont la possibilité de s’engager pour une durée moins longue et moins contraignante que le bail commercial classique qui ne peut être inférieur à 9 ans. Il est alors nécessaire de conclure un bail commercial saisonnier qui permet au commerçant d’exploiter un fonds de commerce pour une durée limitée à 6 mois.
Le bail commercial saisonnier est soumis à un formalisme beaucoup moins lourd que le bail commercial classique, laissant donc une grande liberté au bailleur et au locataire pour négocier les termes du contrat. Il est néanmoins nécessaire de respecter la durée maximum de 6 mois au risque de voir le bail requalifié en bail commercial classique, ce qui emporte de sérieuses conséquences pour le locataire.
Activité commerciale à caractère saisonnier : le bail commercial saisonnier existe-t-il ?
Certaines activités commerciales ne sont exercées que lors d’une saison, c’est-à-dire entre trois et six mois. Il s’agit généralement des saisons touristiques comme par exemple, les restaurants situés sur le bord de plage ou les boutiques dans des stations de sports d’hiver.
Ainsi, la conclusion d’un bail commercial pour un restaurant, à titre d’exemple, peut s’avérer contraignante pour ces professionnels. En effet, pour rappel, le bail commercial est très encadré d’un point de vue juridique. Sa réglementation est fixée par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Conformément aux lettres de ces articles, la durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Le locataire ne dispose que d’une faculté triennale de résiliation en vertu de laquelle il pourra, à l’expiration d’une période minimale de trois ans, délivrer son congé au bailleur.
Par ailleurs, lors de cette même période, le bailleur peut réviser de plein droit le loyer selon l’indice de référence choisi par les parties. Selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), qui viennent remplacer, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel, l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
C’est pourquoi, des dérogations sont accordées aux locataires souhaitant exercer une activité commerciale à caractère saisonnier. On parle alors de bail commercial saisonnier.
La règlementation du bail commercial saisonnier
Comme vu précédemment, il est possible de conclure un bail commercial saisonnier si le local a pour visée d’être utilisé pour des activités à caractère saisonnier (restaurant en bord de plage par exemple). Toutefois, ce type de bail est soumis à une réglementation spécifique.
Bon à savoir : La conclusion d’un bail commercial saisonnier n’est soumis à aucun formalisme particulier. Cela signifie que le bail peut être verbal. Toutefois, il est recommandé de conclure un contrat écrit afin de pouvoir rapporter une preuve juridique de l’existence de l’accord et de ses modalités en cas de conflit.
En particulier, la durée du bail commercial saisonnier doit durer le temps d’une saison touristique. Une jurisprudence constante pose le principe selon lequel cette durée peut varier de trois à six mois, selon la saison et le lieu de situation des locaux. Ainsi, le contrat de bail commercial saisonnier doit comporter une durée déterminée. Le contrat prend alors fin à la date précisée dans ses dispositions sans qu’il ne soit nécessaire pour les parties de délivrer un congé ou de respecter un quelconque délai de préavis.
Par ailleurs, en plus de l’échéance du bail commercial saisonnier, le contrat doit préciser :
- Le montant du loyer et des charges locatives ainsi que le mode de paiement choisi par les parties (chèque, espèces ou virement bancaire) : à noter que dans le cadre d’un bail commercial saisonnier, le bailleur peut demander le paiement de l’intégralité des loyers en une seule fois lors de la date de prise d’effet du bail ;
- Les conditions de résiliation anticipée : contrairement à la résiliation anticipée d’un bail professionnel, en général, le bail commercial saisonnier a une durée ferme. Cela signifie qu’en principe, le bail ne peut pas être résilié avant son terme. Toutefois, les parties peuvent convenir, d’un commun accord, des modalités de résiliation anticipée (délivrance du congé, période pendant laquelle la résiliation peut intervenir suite à une lettre de résiliation avec un mois de préavis, délai de préavis à respecter, etc.) ;
- Les modalités de renouvellement du bail commercial saisonnier : le principal avantage de ce type de bail est que celui-ci peut être renouvelé pour la même durée. Il n’existe aucune limitation de renouvellement. Cela assure donc au locataire une certaine sécurité car il pourra retrouver chaque année, à la même saison, le local lui servant à exercer son activité commerciale saisonnière ;
- L’état des lieux d’entrée et de sortie des locaux est un document à annexer au contrat de bail commercial saisonnier. Cette formalité n’est pas exigée par la loi mais elle est toutefois fortement recommandée ;
- Les diagnostics techniques du local (diagnostic performance énergétique (DPE), état des risques naturels et technologiques, etc.) sont également une des annexes du diagnostic obligatoire du bail commercial saisonnier. Il s’agit d’une obligation qui incombe au bailleur. Le cas échéant, en cas de contrat de bail sans diagnostics techniques, le bailleur pourra être sanctionné.
Les avantages du bail commercial saisonnier
Le bail commercial saisonnier présente des avantages considérables pour les commerçants exerçant une activité dans une grande ville et pendant une saison touristique. En effet, la réglementation du bail commercial saisonnier permet au locataire de négocier la plupart des termes du contrat avec le bailleur tout en évitant de payer le loyer et les charges locatives pendant les périodes creuses où il n’exerce aucune activité commerciale.
Existe-t-il un risque de requalification du bail commercial saisonnier ?
Le bail commercial saisonnier laisse une grande place à la liberté contractuelle. Cela signifie que ce sont les parties (le bailleur et le locataire) qui déterminent la majorité des termes de leur accord. Néanmoins, la durée du bail commercial saisonnier est fixée par la loi et ne peut, à cet effet, excéder six mois.
Ainsi, si le locataire continue d’exploiter un fonds commercial, artisanal ou industriel après la fin du bail commercial saisonnier, alors le bail pourra être re-qualifié de plein droit en bail commercial classique par les tribunaux. Le locataire sera alors tenu au paiement du loyer et des charges locatives tout au long de l’année. Il sera également engagé pour une durée minimale de neuf ans.
Bail commercial saisonnier et location intermittente, quelles différences ?
Par abus de langage, il est courant de confondre bail commercial saisonnier et location intermittente. Toutefois, d’un point de vue légal, ces deux notions présentent des différences notables.
À la différence du bail commercial saisonnier, la location intermittente est une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un local toute l’année mais seulement pendant quelques jours de la semaine. Ce type de contrat s’adapte parfaitement aux commerçants sur les marchés par exemple. Dans ce cas, les parties doivent conclure un bail commercial classique avec les conditions que nous avons évoqué ci-dessus.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 12/04/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour! Je ne retrouve pas les textes qui limitent la durée de la location saisonnière commerciale à 6 mois. Pourriez-vous m’éclairer sur ce sujet? Merci infiniment!
Bonjour,
Pour les activités saisonnières, il existe un bail dérogatoire par rapport à la durée du contrat, qui peut ne s’appliquer que le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois). L’article L145-1 alinéa 4 du Code de Commerce précise toutefois que les locations saisonnières ne sont pas soumises aux dispositions concernant la prolongation du bail dérogatoire, d’où sa courte durée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai signé une convention de location commerciale saisonnière de plus de sept mois. Et ce, deux années de suite.
est-ce légal ?
Etant donné que mon bailleur décide de ne plus reconduire cette location, me privant ainsi de mon activité saisonnière,
Puis-je prétendre a une requalification en bail commercial?
Merci de votre réponse, si possible.
Bonjour,
La location saisonnière a vocation à mettre le local à la disposition d’un exploitant pour la durée d’une saison touristique. En cas de mise à disposition du local en dehors de ces dates, ou de prolongation du bail au-delà des dates correspondant à la saison touristique concernée (été ou hiver), le bail peut être requalifié en bail commercial.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Mon locataire d’un local commercial dans station balnéaire depuis 25 ans, prend sa retraite !
Bail du 15/02 au 15/11. A partir de quand ai je le droit de mettre une petite pancarte sur la façade pour relouer ? Par avance merci pour votre réponse. Cordialement
Bonjour,
Nous vous invitons à vous tourner vers un avocat qui vous conseillera au mieux en fonction des spécificités de votre situation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je voudrais savoir si dans la réserve d’un local commercial saisonnier il est possible de rester dormir
Bonjour,
En fonction de la qualification du contrat de bail conclu, il faudra respecter la destination du bien prévu à cet effet. Si, en l’espèce, le contrat de bail est un contrat de bail commercial ou un contrat de bail commercial saisonnier ( moins long que le contrat de bail commercial classique) alors il doit nécessairement y être exercé une activité commerciale. Dans le cas où vous souhaitez également vous loger, il est préférable de conclure un bail mixte.
En espérant avoir su répondre à vos intérrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je loue un local commercial artisanal saisonnier du 1er avril au 30 octobre. Pouvez vous m’indiquer le calcul de l’impôt relatif à cette location
Je vous remercie par avance
Cordialement
M. FONTAINE
Bonjour,
Pouvez-vous nous préciser si vous louez le local en tant que propriétaire ou en tant que locataire svp ?
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai signé un bail commercial (Restaurant) au mois de janvier, avec une date d’ouverture au 11 avril 2021.
Suite à de nombreux problèmes avec les propriétaires, avant même d’avoir ouvert … !, est-il possible de résilier ce bail ?
A noter que j’ai déjà payé le premier mois de loyer et je dois donner la caution le 11 avril, lors de l’ouverture.
Je voudrais récupérer la somme donnée et casser ce bail.
Merci beaucoup por votre retour.
Bonjour,
En dehors des périodes triennales, ou d’un accord amiable avec les bailleurs il est très difficile de résilier un bail commercial. La résiliation anticipée ne peut intervenir que dans des cas très précis tels que : le départ à la retraite des locataires, l’acquisition par ces derniers d’une pension d’invalidité, ou encore la faute du bailleur.
La situation est délicate, c’est pourquoi nous vous conseillons de faire appel à un avocat qui saura vous renseigner plus précisément sur votre situation.
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
locataire d un bail saisonnier pendant plus de 16 années Consécutives,
ma propriétaire vient de décéder ,les héritiers vendent l immeuble
ais je la priorité pour acheter ? Puis je revendiquer la propriété commerciale? Je souhaite acheter mais les héritiers ne m’ont rien proposé !!!! Merci d avance
cordialement.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
faut-il publier au journal officiel une publicité de bail saisonnier?
Bonjour,
Afin de vous fournir une réponse complète, pouvez-vous nous fournir d’avantages d’informations concernant votre situation?
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace
bonjour, je consenti un bail saisonnier pendant 2 saisons consécutives à un artiste peintre qui veut maintenant, pour sa troisième saison, appeler son commerce “galerie d’art”, ça change quelque chose pour moi?
Bonjour,
Afin de tenir compte de cette modification vous pouvez réaliser un avenant au contrat de bail commercial initial mentionnant le nouveau nom du commerce.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour, Je vais acquérir un bien immobilier destiné à la location meublée non professionnelle mais au rez-de-chaussée il existe un commerce que je souhaite louer aménagé avec un bail saisonnier. Puis-je bénéficier de la fiscalité LMNP pour cette partie de location de ce commerce.
D’avance un grand merci pour vos éclairages.
Bonjour,
Dans votre situation, il est préférable de contacter directement l’administration fiscale.
En effet, vous pourrez exposer votre situation à l’agent avec plus de détails. Ce dernier sera alors en mesure de vous expliquer la manière dont vous serez imposé.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
je souhaiterai acheter un appartement saisonnier sous bail commercial. Le vendeur le vend et il lui reste 2ans et 3mois sous contrat de bail.
a la fin du bail, si je l achète, serais je libre de tout ou est ce que je dois payer quelque chose pour ne pas être obligé de reconduire le bail svp?
merci ☺️
Bonjour,
Lorsque vous achetez un appartement saisonnier sous bail commercial avec un locataire en place, à la fin du bail, vous avez le choix de renouveler ou de ne pas renouveler le bail avec le locataire actuel. Vous n’êtes généralement pas tenu de payer de frais supplémentaires pour mettre fin au bail, mais assurez-vous de vérifier les termes du bail et de respecter toutes les obligations contractuelles.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous louons un commerce en bail saisonnier, et le loyer a considérablement augmenté depuis 8 ans (3000€). Première année à 9000€ et maintenant 12000€. Notre propriétaire avec qui nous nous entendons très bien dit suivre l’indice. Cela nous paraît beaucoup. Est-ce que ces 3000 € vous paraît juste?
Merci beaucoup
Bonjour,
J’ai trouvé un local pour la saison de 2025 et le bailleur veut que j’envoie un chèque de réservation de 3000€ ,mais la signature du bail sera le mois de mai,avant la remise des clés.Est ce que je suis assuré ??? Est ce qu’il faut un avant contrat pour que je puisse être assuré ??
Merci beaucoup
Cordialement
Angélique
Bonjour, j’ai local commercial que je loue de avril à fin septembre en bordure de plage on vient d’arriver à la fin de la deuxième saison, ils veulent relouer l’année prochaine pour une troisième saison et je voudrais savoir comment ça se passe parce que pour le moment je ne veux pas mettre en 3 6. 9 je voudrais pas me faire piéger. Que faut-il faire ?
Bonjour, une autre question, le locataire me laisse quelques affaires l’hiver dans le local. Après la saison il n’a plus de bail, il n’a plus les clés du local, je ne lui fais rien payer, je voudrais savoir si ça risque quelque chose ou si peut se retourner contre moi pour me demander 3. 6. 9 Par rapport qu’il me laisse ses affaires chez moi