La durée du bail précaire – Guide complet

La durée du bail précaire – Guide complet

Le bail précaire, ou bail dérogatoire, constitue une alternative intéressante au bail commercial classique dont la durée particulièrement longue peut se révéler contraignante pour le bailleur comme pour le locataire. La conclusion d’un bail précaire n’engage les deux parties que pour une durée de 36 mois incluant les éventuels renouvellement du bail, ce qui permet au locataire de préparer le développement d’une entreprise nouvellement créée et au bailleur d’éviter de payer des indemnités d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail.

Il est néanmoins nécessaire de s’astreindre à respecter la durée maximum prévue pour le bail précaire : en effet, tout dépassement entraîne la requalification du contrat en bail commercial classique et l’application de la réglementation qui y est attachée.

 

La durée maximale du bail précaire (bail dérogatoire) est de 36 mois

Le bail précaire, plus justement appelé bail dérogatoire ou bail de courte durée, est un dérivé du bail commercial. A ne pas confondre avec la convention d’habitation précaire, le bail précaire ne peut donc pas concerner une habitation. En vertu du bail précaire, un propriétaire bailleur met à disposition d’un locataire des locaux destinés à l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. Toutefois, comme son nom l’indique, le bail dérogatoire permet d’échapper au régime légal des baux commerciaux, consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

La principale particularité du bail dérogatoire réside dans sa durée. En effet, conformément à l’article L145-4 du Code de commerce, la durée légale d’un bail commercial est de neuf ans. Il s’agit d’une durée minimale. Néanmoins, il est possible de déroger à ce principe en concluant un bail précaire, prévu pour de plus courtes durées.

En effet, la durée du bail précaire ne peut pas excéder 36 mois, soit trois ans, renouvellements du bail précaire éventuels compris. Ce principe est consacré par l’article L145-5 du Code de commerce. Cette durée maximale a été rallongée : elle était auparavant de deux ans.

Il peut s’agir indifféremment d’un bail unique d’une durée de 36 mois ou bien de plusieurs baux successifs dont la durée cumulée ne dépasse pas 36 mois.

En revanche, il n’existe aucun minimum légal en ce qui concerne le bail précaire (ou bail de courte durée).

 

Avantages de la durée du bail précaire pour le locataire

La durée du bail précaire réduite à 36 mois maximum (bien plus que la durée maximale d’une location saisonnière qui est de 120 jours par an) présente des avantages considérables pour le locataire.

En particulier, si une jeune entreprise souhaite commencer à exploiter un fonds de commerce et qu’elle n’est pas certaine de rencontrer un franc succès, la conclusion d’un bail dérogatoire peut constituer une alternative intéressante. Ainsi, le locataire n’aura pas à conclure un bail commercial d’une durée minimale de neuf ans avec une faculté triennale de résiliation (à l’expiration d’une période de trois ans minimum), ce qui peut s’avérer contraignant.

Bon à savoir : Le bail précaire (ou dérogatoire) peut être un bail précaire meublé, ce qui peut être une option intéressante pour des entrepreneurs souhaitant se lancer.

A contrario, en cas de développement de l’activité commerciale du locataire, celui-ci pourra rapidement quitter les lieux pour trouver des locaux plus grands et développer son chiffre d’affaires.

Par ailleurs, comme nous l’avons vu, il n’existe aucune durée minimale pour la conclusion d’un bail précaire. Ainsi, ce contrat pourra être utilisé pour de très courtes durées, ce qui peut constituer un avantage indéniable pour les locataires souhaitant exercer des baux commerciaux saisonnier notamment.

 

Avantages de la durée du bail précaire pour le bailleur

Conclure un bail précaire présente également des avantages considérables pour le bailleur.

En particulier, il convient de rappeler que le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie de la propriété commerciale. À ce titre, il a droit au renouvellement du bail commercial. Si le bailleur refuse, celui-ci sera tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant sera calculé afin de couvrir l’intégralité du préjudice subi (transfert ou perte du fonds de commerce, frais de déménagement, droit au bail, etc.).

Attention ! : Tout comme dans le cas du transfert du bail de location, le transfert du bail précaire peut se faire dans deux cas de figure : le décès du locataire d’une part, et l’abandon du domicile d’autre part. Les conditions à remplir seront les mêmes dans les deux cas.

En revanche, le locataire titulaire d’un bail précaire est déchu de la propriété commerciale. Ainsi, si le locataire souhaite renouveler le contrat de bail précaire (ou bail dérogatoire), en respectant la durée maximale de 36 mois, alors le bailleur pourra refuser de plein droit l’offre de renouvellement sans avoir à verser une quelconque contrepartie financière au locataire.

 

Durée du bail précaire et résiliation anticipée

Comme le régime légal du bail dérogatoire vise à échapper à celui régissant les baux commerciaux, il n’existe aucun texte juridique encadrant la résiliation du bail précaire. En principe, ni le bailleur ni le locataire ne peut donc résilier de façon anticipée le bail dérogatoire en cours.

Attention ! Si le locataire décide quand même de quitter les lieux, il sera tenu au paiement des loyers jusqu’à l’arrivée au terme du bail dérogatoire.

Toutefois, pour échapper à ce principe, il est possible d’insérer dans le contrat de bail précaire une clause de résiliation anticipée. Dans ce cas, les modalités de la rédaction de cette clause sont librement négociées entre les parties (le bailleur et le locataire).

Par exemple, elles pourront convenir de motifs légitimes justifiant une résiliation anticipée du bail dérogatoire en cours ou bien d’un délai de préavis à respecter pour que la délivrance du congé soit valable.

Attention ! Dès que ces conditions sont fixées dans la clause de résiliation anticipée du bail précaire, le contrat a valeur de loi. Les modalités de la résiliation anticipée du bail précaire doivent donc être absolument respectées pour que le congé soit régulier et valable aux yeux de la loi.

 

Dépassement de la durée du bail précaire, quels sont les risques ?

En cas de dépassement de la durée maximale du bail précaire (36 mois, soit trois ans), il existe un risque de re-qualification du bail précaire en bail commercial.

En effet, si le bail précaire arrive à son échéance et que le locataire se maintient dans les locaux loués, alors le bail sera automatiquement re-qualifié en bail commercial.

Attention ! Le contrat de bail commercial sera alors soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce susvisés. En particulier :

  • La durée du bail est désormais de neuf ans : les parties peuvent également convenir d’une durée plus longue ;
  • Le locataire ne peut résilier le bail qu’à l’issue d’une période triennale (au bout de trois, six ou neuf ans) ;
  • Le locataire est désormais titulaire de la propriété commerciale : à ce titre, si le bailleur refuse son offre de renouvellement, le locataire aura droit au versement d’une indemnité d’éviction à titre de compensation ;
  • La possible révision triennale du montant du loyer selon l’indice de référence choisi par les parties (l’ILC ou l’ILAT selon l’activité du preneur).

Pour éviter la requalification du bail précaire en bail commercial, le bailleur doit empêcher la possession juridique des locaux loués par le locataire à l’issue du bail précaire en manifestant son refus du renouvellement du contrat.

Comme vu précédemment, le locataire titulaire d’un bail précaire ne détient pas la propriété commerciale. En refusant le renouvellement du bail dérogatoire, le bailleur ne prend donc aucun risque et ne sera tenu au versement d’aucune indemnité.

Attention ! D’après un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 8 juin 2017, si le bailleur ne prend aucune disposition pour obtenir la restitution des clés des locaux avant le dépassement de la durée maximale du bail dérogatoire, alors les juges considèreront que le bailleur ne s’oppose pas au maintien du locataire dans les locaux. De facto, le bail précaire sera requalifié en bail commercial.

La requalification du bail précaire en bail commercial peut également émaner du bailleur. Il convient toutefois de noter qu’une jurisprudence constante considère que si le bailleur utilise frauduleusement le régime des baux dérogatoires pour échapper au régime légal des baux commerciaux, alors il ne peut pas demander le requalification du contrat en bail commercial.

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