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La durée du bail précaire

Dernière mise à jour le 10/05/2022

La durée du bail précaire, également désigné sous le terme de bail dérogatoire ou de bail de courte durée, ne peut excéder 3 ans à compter de l’entrée dans les lieux du preneur. A ce titre, le bail précaire déroge au statut des baux commerciaux qui doit normalement s’appliquer en cas d’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel dans les locaux loués.

Pour évaluer la durée du bail, il est tenu compte du bail initial ainsi que de ses renouvellements. La durée de la totalité des baux successifs doit demeurer inférieure au maximum légal, au risque de transformer le contrat de location en bail commercial.

Qu’est-ce qu’un bail précaire ?

Le bail précaire est un type de contrat de location portant sur un local exploité dans le cadre d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Attention : le bail précaire ne peut porter sur un local d’habitation. Il existe toutefois un bail précaire d’habitation qui constitue une dérogation au régime des baux d’habitation.

Il permet de déroger au régime du bail commercial à plusieurs égards :

  • Pas de droit au renouvellement du bail à l’arrivée de son terme
  • Durée maximale à respecter
  • Pas de propriété commerciale créée au bénéfice du preneur
Bon à savoir : le bail précaire se distingue de la location saisonnière dont la durée correspond à celle d’une saison touristique, qui peut varier selon le lieu de situation de l’immeuble. Le preneur ne peut avoir la jouissance des lieux à la fin de la saison. La location saisonnière doit en principe faire l’objet d’un bail saisonnier qui ne peut excéder 6 mois.

Le régime du bail précaire est soumis à un principe de liberté contractuelle permettant aux parties d’organiser à leur gré les relations locatives, à l’exception de la durée du bail qui constitue une disposition impérative à laquelle elles ne peuvent déroger.

Bien que la loi n’impose aucune forme particulière, il est indispensable de rédiger le contrat par écrit, en utilisant un modèle de bail précaire par exemple. Les parties sont également tenues d’établir un état des lieux de manière contradictoire. En l’absence d’accord amiable, il est établi par un huissier de justice à l’initiative de la partie la plus diligente.

Bon à savoir : lorsque l’état des lieux est établi par un huissier de justice, les frais sont partagés par moitié entre preneur et bailleur.

Quelle est la durée du bail précaire ?

La durée du bail précaire, et plus spécifiquement la durée totale du bail ou des baux successifs, doit être inférieure à 3 ans.

Bon à savoir : avant la modification du bail commercial apportée par la loi Pinel du 18 juin 2014, la durée du bail précaire était fixée à 2 ans maximum. Cette durée légale est passée à 3 ans depuis le 20 juin 2014.

Il s’agit du principal point par lequel le bail précaire déroge au statut des baux commerciaux. En effet, lorsque le preneur n’exerce pas d’activité commerciale, artisanale ou industrielle tel qu’exigé par l’article L.145-5 du Code de commerce, il ne peut en principe prétendre à l’application du régime du bail dérogatoire.

La durée du bail précaire est calculée à compter de la date de prise de possession des lieux en exécution du contrat de location, et exclut à ce titre :

  • La période d’occupation des lieux par le preneur dans le but de préparer l’exécution du bail
  • La période d’occupation de fait par le preneur sans l’autorisation du bailleur
  • La période d’occupation des lieux par le preneur au titre d’un contrat de sous-location
  • La période d’occupation du local correspondant à la durée d’un bail commercial
Attention : il est indispensable que les parties accordent un soin tout particulier à la rédaction de la clause relative à la fin du bail. En effet, lorsque le contrat prévoit la possibilité d’une tacite reconduction, le bail précaire est renouvelé mais devient un bail commercial dès lors que la durée d’exploitation du fonds par le preneur dans le même local excède 3 ans.

Pourquoi conclure un bail précaire ?

La durée du bail précaire présente un certain nombre d’avantages tant pour le preneur que pour le bailleur. En effet, le statut du bail commercial n’est pas toujours intéressant pour l’une ou l’autre des parties, pour lesquelles le choix d’un bail à la durée réduite semble plus opportun.

Attention : le régime du bail dérogatoire ne permet pas aux parties de procéder à la résiliation anticipée du bail précaire, qui doit être poursuivie jusqu’à l’arrivée du délai prévu dans le contrat. Le preneur qui décide de quitter les lieux avant le terme du bail est tenu du paiement des loyers jusqu’à sa fin.

Pour le preneur

La conclusion d’un bail précaire se révèle particulièrement avantageux pour le preneur qui débute l’exploitation de son fonds de commerce et qui n’est pas certain du succès de son activité.

Il est ainsi préférable de choisir le régime du bail précaire pour une durée inférieure à 3 ans afin d’éviter les contraintes présentées par le statut du bail commercial.

En effet, le preneur d’un bail commercial dispose d’une faculté triennale de résiliation qui lui permet de mettre fin au contrat tous les 3 ans. Il ne peut toutefois résilier le bail dans les autres cas, sauf en présence d’une clause résolutoire.

Ainsi, en concluant un bail dérogatoire, le preneur peut déterminer si les locaux loués sont adaptés à l’exercice de son activité. Le cas échéant, il pourra conclure par la suite un bail commercial.

Pour le bailleur

Il est plus intéressant pour le bailleur de conclure un bail précaire, étant donné que ce type de bail ne crée pas de droit à la propriété commerciale ou de droit au renouvellement du bail précaire au bénéfice du preneur.

En effet, le bail précaire déroge au statut particulier du bail commercial dans le cadre duquel le preneur bénéficie d’un droit au renouvellement du bail commercial. En cas de refus du bailleur sans justes motifs, ce dernier est tenu de verser au preneur une indemnité d’éviction en réparation du préjudice subi suite au déplacement du fonds de commerce.

A l’arrivée du terme du bail précaire, le bailleur n’est pas tenu d’accepter la demande de renouvellement du bail précaire. En cas de refus, le preneur doit quitter les lieux et ne peut prétendre au versement d’une indemnité d’éviction.

Quels risques en cas de dépassement de la durée du bail précaire ?

Il est indispensable pour les parties de respecter la durée du bail précaire telle que prescrite par la loi. En effet, le dépassement de la durée de 3 ans maximum du bail initial ou des baux renouvelés successifs entraîne la requalification du contrat conclu en prolongement du bail échu en bail commercial.

La requalification du bail précaire en bail commercial peut également résulter du maintien du preneur dans les lieux pour une durée d’1 mois suivant l’expiration du bail dérogatoire. Pour éviter cette situation, le bailleur doit faire connaître au preneur sa volonté de mettre fin au contrat dans le délai d’1 mois, afin que son silence ne puisse être interprété comme une tacite reconduction du bail.

La conclusion d’un bail commercial à l’issue de la durée du bail précaire entraîne des conséquences sérieuses :

  • Durée du bail fixée à 9 ans minimum
  • Résiliation du bail par le preneur possible tous les 3 ans
  • Révision du loyer commercial possible à la fin de chaque période triennale en application de l’indice de référence
  • Attribution de la propriété commerciale au preneur
  • Impossibilité pour le bailleur de mettre fin au bail sans avancer de justes motifs ou sans verser d’indemnité d’éviction

FAQ

Comment renouveler un bail précaire ?

En cas de maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail échu, le contrat se poursuit dans les mêmes conditions que le bail expiré. Il est également possible pour les parties de conclure un nouveau contrat en changeant certaines stipulations.

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Le bail précaire se définit comme un contrat de courte durée visant la location au preneur d'un local en vue de l'exploitation d'un fonds commercial, artisanal ou industriel. Sa durée ne peut être supérieure à 3 ans.

Pourquoi signer un bail précaire ?

La conclusion d'un bail précaire permet au preneur de tester l'emplacement du local avant de s'engager dans un bail commercial qu'il ne peut résilier avant 3 ans à compter de l'entrée dans les locaux.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 10/05/2022

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Alain
Alain
avril 22, 2020 1:04

Bonjour
J ai acheté un local l ancien propriétaire avait signé un bail de courte durée en date du 17 septembre 2002.A ce jour le locataire est toujours à l intérieur comment puis je récupère le local merci part avance.

Fatna
Fatna
juillet 22, 2021 9:19
Reply to  Alain

Bonjour,
En principe, le bail dérogatoire ne donne pas lieu à un droit au renouvellement au bail. Ainsi, lorsque le bail arrive à son terme, le locataire doit quitter les lieux.
Cependant, si à l’échéance du bail, le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition au maintien du locataire dans les lieux.
Si le bailleur ne se manifeste pas, le locataire bénéficiera automatiquement d’un nouveau bail soumis au régime du bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

astier
astier
mai 27, 2020 7:02

bonsoir je suis titulaire d un bail precaire commercial de 36 mois qui prend fin le 10 10 20 la copropriété ne veut pas me proposer un bail commercial il me demande de partir

Je suis en SARL j ai un associer je suis la gérante et en octobre 2017 je n ai pas signer mon bail il ont demander a mon associer qui n avais pas le plein pouvoir de le signer

ma question aujourd hui est es que le bail peut ètre considérer caduque,?

Es que je peut demander un bail commercial?

Cordialement Beatrice Astier

Fatna
Fatna
juillet 22, 2021 9:08
Reply to  astier

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

XAVIER LEGROS
juin 23, 2020 6:07

Bonjour,
Nous avons un bail commercial qui arrive à échéance des 9 ans le 31/01/2021. Nous avions prévu d’arrêter à cette date, mais avec le covid… les projets ont pris du retard…. Nous envisageons, avec l’accord du propriétaire de faire une bail précaire de quelques mois… exemple 4 – 5 mois… est ce possible, y a t-il une durée minimum, peut on renouveler ce bail précaire 1 ou 2 fois?
Merci de votre aide.
Cordialement

Fatna
Fatna
juillet 15, 2021 1:59
Reply to  XAVIER LEGROS

Bonjour,
La conclusion d’un bail dérogatoire (ou précaire) est soumise aux trois conditions suivantes :
– la durée totale du bail ne dépasse pas 3 ans
– les parties ont manifesté clairement leur intention de ne pas être soumises au régime du bail commercial
– le bail est conclu lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
Ainsi, si le locataire occupe déjà les lieux, il n’est pas possible de conclure un bail dérogatoire.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

goullet Goullet
goullet Goullet
décembre 28, 2020 6:58

bonjour!
Est il vrai que je peux reclamer un bail commercial a mon proprietaire a partir de 30 mois d’explotation d’un bail precaire
pierre

Fatna
Fatna
juin 11, 2021 2:12

Bonjour,
Le bail précaire est un bail dérogatoire au régime du bail commercial. Il a une durée maximale de trois ans. Ainsi, lorsque le bail dépasse la durée de 36 mois et que le locataire est maintenu dans les locaux sans opposition par le bailleur, il est requalifié automatiquement en bail commercial.
Vous pouvez alors bénéficier du régime du bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Gasnier Dimitri
Gasnier Dimitri
mars 26, 2021 9:38

Bonjour, je souhaiterai faire à partir d’une société commercial de sous-loueur meublé de la sous-location d’un bien d’habitation avec un bail commercial de courte durée?
Est ce légal ou comment contourner la problématique du bail commercial sur un bien d’habitation.
Cordialement.

Alissia
Administrateur
Alissia
juin 16, 2021 3:25

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner. L’équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/

Léa Valdan
Léa Valdan
avril 19, 2021 9:49

Bonjour, Je loue un local commercial avec un bail de courte durée (durée 2 ans), il est convenu à l’oral de racheter le local à la fin du bail (qui arrive dans les prochains mois à terme) avec accord oral unilatéral. Nous avons déjà convenu depuis des conditions de rachats. Théoriquement, il n’y aura pas de soucis, mais le propriétaire à vu récemment les travaux esthétique que j’ai amené au local, et j’ai peur qu’ils changent les conditions… Ma question est donc: peut-on ajouter un avenant au bail commercial qui comprendrait la promesse de vente à la période convenu avec… Lire la suite »

Fatna
Fatna
avril 21, 2021 5:23
Reply to  Léa Valdan

Bonjour,
L’avenant au bail commercial est un acte juridique qui permet de modifier le contrat de bail. Il permet ainsi de modifier les termes du contrat tels que l’augmentation du loyer ou l’insertion d’une clause spécifique. Il ne peut donc pas contenir une promesse de vente.
Cependant, en cas d’accord avec le propriétaire sur la vente du local, vous pouvez conclure un compromis de vente ou une promesse de vente du fonds de commerce.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Catherine Germain
Catherine Germain
janvier 26, 2022 2:01

Bonjour.
En 2012 j ai loué un local avec un bail précaire d une durée d’exploitation de 6 mois (avril à septembre)qui a été renouvellé tous les ans. Septembre 2020, j ai signalé que je ne reprenais pas ce local l année suivante. Ce local est de nouveau loué depuis avril 2021. Quels sont mes risques car j ai découvert récemment qu il n était pas possible de renouveler des baux précaires plus de 36 mois.
Cordialement

Najoie
Najoie
février 1, 2022 3:40

Bonjour,

Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris