Lors de la vente d’un bien immobilier, plusieurs délais s’écoulent entre la promesse, le compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif.
Ainsi, ce n’est qu’à l’issue de toute cette procédure que l’achat immobilier est finalisé et que le transfert de propriété s’effectue. Durant ce délai, un certain nombre de démarches sont à réaliser, ce qui explique sa durée.
Quelles sont les étapes à respecter pour réaliser un achat immobilier ?
Lors d’un achat immobilier, le vendeur et l’acquéreur potentiel doivent passer par différentes étapes avant de finaliser la vente, ce sont notamment :
- la promesse de vente
- le compromis de vente
- l’acte définitif de vente
Étape 1 : La promesse de vente
La promesse de vente est consacrée par le nouvel article 1124 du Code Civil. Il s’agit d’un acte en vertu duquel le propriétaire du bien immobilier s’engage auprès de l’acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un prix déterminé, qui correspond généralement à l’offre d’achat au prix de l’annonce.
Cet engagement a une durée limitée d’environ 2 ou 3 mois selon les stipulations de l’acte et correspond à la promesse unilatérale de vente consacrée par la réforme.
Par abus de langage, promesse et compromis de vente sont souvent confondus. Pourtant, il convient de faire la différence entre promesse et compromis de vente.
En somme, la promesse de vente constitue un droit d’option accordé à l’acquéreur potentiel en vue de conclure un acte de vente dont les éléments substantiels sont déjà déterminés et pour la formation duquel ne manque plus que le consentement de l’acheteur.
Étape 2 : Le compromis de vente
Le compromis de vente intervient une fois que l’acheteur a levé l’option. Les parties peuvent de ce fait, conclure un compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente.
À la différence de la promesse de vente, dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur livre le bien déterminé et l’acheteur paie le prix convenu.
La signature du compromis de vente peut s’effectuer chez le notaire, il s’agit alors d’un acte authentique. Néanmoins, les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, retardant alors le processus de vente.
C’est pourquoi, de plus en plus de particuliers décident d’opter pour la conclusion du compromis de vente sans notaire, autrement dit sous forme d’acte sous seing privé.
En général, le compromis de vente prévoit des clauses suspensives sans l’accomplissement desquelles l’acte définitif de vente ne pourra être conclu. Il s’agit, le plus souvent, de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain par exemple.
Par ailleurs, il est d’usage que l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation dont la somme correspond généralement à 5 % à 10 % du prix final de la vente. On parle alors d’acompte dans le compromis de vente. Il s’agit d’une garantie offerte au vendeur permettant de renforcer le lien contractuel entre les deux parties et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur.
Une fois l’acte de vente finalisé, l’indemnité d’immobilisation sera imputée au prix final. À défaut, si l’acheteur n’a pas pu réaliser les conditions suspensives le compromis pourra être déclaré caduc et permettre ainsi à l’acheteur d’être désengagé, sans frais.
Étape 3 : L’acte définitif de vente
Contrairement aux étapes précédentes, l’acte définitif de vente doit être obligatoirement conclu devant un notaire, qui est un officier public.
Les parties le signent généralement 3 ou 4 mois après la conclusion du compromis de vente, le temps que l’acheteur puisse réaliser les conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de vente.
C’est ce contrat final qui acte le transfert de propriété et la remise des clés du bien par le cédant au nouveau propriétaire.
Quels sont les délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente ?
Comme vu précédemment, il faut respecter plusieurs étapes pour l’achat d’un bien immobilier.
Tout d’abord, il faut trouver un acquéreur. Cette étape met généralement entre 1 mois et 1 an selon le marché immobilier et selon la qualité de l’annonce immobilière.
Après avoir trouvé un acquéreur, le vendeur lui formulera une promesse de vente. Comme vu précédemment, cette dernière n’engage que le vendeur. Les dispositions de la promesse unilatérale de vente doivent préciser une durée d’engagement du vendeur qui correspond généralement à 2 ou 3 mois.
Lorsque l’acheteur aura levé l’option, il faudra signer un compromis de vente. Il est possible de le signer entre particuliers par acte sous seing privé ou chez le notaire. Signer un compromis de vente entre particuliers permet de réduire considérablement les coûts.
À l’issue de la conclusion du compromis de vente, s’écoule en général un délai d’au moins 3 mois avant la signature de l’acte définitif de vente.
Quelles sont les démarches réalisées durant les délais entre promesse, compromis et acte de vente ?
Durant les délais entre promesse et acte de vente, un certain nombre de démarches sont à réaliser. Selon les cas de figure, les délais peuvent être relativement longs et cela s’explique par plusieurs facteurs :
- le respect du délai de rétractation de l’acquéreur : dès la transmission de toutes les pièces nécessaires à la constitution du compromis de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de 10 jours pendant lequel il peut se rétracter sans besoin de justifier d’un motif légitime. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation lui revient de plein droit ;
- la vérification du droit de préemption : il s’agit de la vérification des documents d’urbanisme tels que le droit de préemption de la commune, du département ou de l’État, l’origine de la propriété, ou encore les états hypothécaires. Ce droit de préemption ne peut être avancé que par 2 titulaires : un locataire si le bien est en location et la mairie. Il faut en effet rappeler que le droit de préemption du locataire subsiste si le bien loué vient à être vendu. C’est également l’occasion de procéder à une vérification des états civils des cocontractants ;
- la réalisation des conditions suspensives : comme vu ci-dessus, la signature de l’acte définitif de vente est subordonnée à la réalisation de clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. Il faut donc laisser un peu de temps à ce dernier afin qu’il puisse contacter des établissements bancaires pour solliciter son prêt. La durée légale pour obtenir une proposition est de 30 jours minimum.
Comment adapter ces délais selon sa situation ?
Il est possible d’allonger ou de raccourcir les délais entre la promesse, le compromis ou l’acte de vente selon sa situation.
Seuls 2 délais sont incompressibles, à savoir le délai de rétractation :
- d’une promesse de vente : il s’agit de 10 jours accordés à l’acheteur, auquel s’ajoute le délai prévu dans les dispositions de la convention dont bénéficie l’acquéreur potentiel pour lever ou non l’option ;
- d’un compromis de vente : il s’agit également de 10 jours accordés à l’acheteur pour qu’il puisse réfléchir et éventuellement renoncer à la vente. Le délai commence à courir dès la présentation de la lettre recommandée attestant la signature du compromis de vente.
À la suite d’un compromis de vente, la rétractation du vendeur ne peut intervenir. Ce dernier ne dispose d’aucun droit de rétractation. Il peut néanmoins envisager une résiliation amiable ou judiciaire.
Il est toujours possible de signer l’acte définitif de vente avant l’échéance prévue dans le compromis de vente si toutes les conditions suspensives ont été réalisées et si toutes les diligences ont été effectuées par le notaire chargé du dossier.
Inversement, à la convenance des parties, le délai prévu dans la promesse de vente ou le compromis de vente peut être rallongé.
FAQ
Est-ce obligatoire de verser un acompte lors de la signature d'un compromis de vente ?
Lors de la signature d’un compromis de vente, il est d’usage que l’acquéreur verse une somme au titre de l’acompte. Mais cet acompte ne constitue pas une obligation légale.
Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?
Les deux constituent des avant-contrats. Cependant, à la différence du compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse engage uniquement le vendeur.
Combien coûte un compromis de vente ?
Lorsque le compromis de vente est rédigé chez un notaire, celui-ci coûte en moyenne entre 150 et 300 €. Selon les notaires le prix est susceptible de varier. Des prix plus avantageux peuvent être pratiqués si la rédaction a lieu sous seing privé (entre particuliers ou auprès d'une agence immobilière).
Voir les commentaires (20)
Bonjour,
Pour être sûr, après la signature de l'acte de vente reste-il un délai pour enlever les meubles par exemple ?
Bonjour,
Une fois l'acte de vente signé, le bien appartient à l'acquéreur, donc non, vous n'avez pas le droit d'avoir vos meubles chez quelqu'un d'autre, a priori.
Mais vous pouvez toujours vous arranger.
Bonjour,
J'ai signé une promesse unilatérale de vente le 15 Février 2020, qui devait expirer le 29 Avril 2020,
sans une clause suspensive relative à une demande de prêt.
OR:
"La nouvelle rédaction de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 résultant de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 prévoit que, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de la période juridiquement protégée, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée.
Toutefois, concernant spécifiquement celles desdites astreintes et clauses qui ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période juridiquement protégée, l’article 4, al. 3 prévoit que la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de la période juridiquement protégée."
PAR CONSEQUENT:
J'ai lu que je pouvais lever l'option, jusqu'à la fin du mois de novembre;
24 Juin + reliquat ( du 12 Mars au 30 Avril) + 3 Mois et 12 jours (durée PJP).
MAIS, le vendeur soutient que la promesse est caduque et ne souhaite plus me vendre son bien.
Et, d'après des informations à vérifier, il aurait signé une promesse de vente avec un autre acquéreur, après avoir republié une annonce dés le 11 juillet par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
Mon raisonnement est-il correct? si non, pourquoi?
Que puis-je et dois-je faire?
Levée d'option ou mise en demeure du vendeur ou les 2 (dans quel ordre)?
Le diagnostic termites (6 mois) est à renouveler, à mon sens.
Merci de vos réponses
Bonjour,
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Bonjour, ayant hérité, je cherche à acheter et j'aurai donc l'apport financier total. Est-ce que les délais peuvent être raccourcis ?
Bonjour,
Les délais peuvent être réduits sur décision conjointe des 2 parties.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L'équipe LegalPlace
bonjour bientôt un an après la signature du compromis de vente chez un notaire et maison toujours pas vendu quel sont mais droit a priori le l acquéreur me doit des dommage et intérêt qui s élève a 14750 euros c est écrit sur le compromis de vente
Bonjour,
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j ai signe en Juin 2021 , une offre d achat avec obligation du compromis pour Juillet 2021 nous sommes en aout le compromis n est pas signer pour des problèmes cadastraux (vu avec le notaire et non résolu a ce jour)---puis je faire une autre offre d achat sur une autre maison avec un autre vendeur ?
Bonjour,
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Bonjour, tout mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année 2022.
Ma question est :
Une amie a signée un compromis de vente le 3 décembre 2021, et sa question :
a quel date doit elle quitté la maison ?
La nouvelle propriétaire veux rentrer le 30 janvier 2022.
Y a t il un delai ?
Bonjour,
Il n'est pas possible pour le nouveau propriétaire de rentrer le 30 janvier 2022. En effet, le délai minimum entre le compromis de vente et l'acte de vente est de 3 mois. Le contrat final acte donc la vente et le transfert de propriété, c'est à ce moment que sont remises les clés au nouveau propriétaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L'équipe LegalPlace.
Bonjour,
J'ai mandaté (par mandat exclusif signé le 09/11/2021) une agence pour vendre mon appartement.
Le 03/12 l'agent me contacte par email pour une offre d'achat, suite à une visite, en me précisant le nom de l'acheteur, le montant proposé, la nature du financement et le fait qu'il a déjà un notaire.
Le 07/12, je réponds à cet email avec la mention "je vous donne mon accord pour poursuivre l'exécution du mandat de vente n°XXXX".
A ce jour (le 08/02) je n'ai toujours rien signé, et aucune nouvelle de l'acheteur. Le mandat de 3 mois est terminé, mais j'ai accepté l'offre par email. Le problème c'est que j'ai accepté un montant légèrement inférieur au prix de vente annoncé pour vendre rapidement, car en avril il y a une assemblée des copropriétaires qui doit acter un ravalement dont je devrais m'acquitter si la vente intervient après... L'agent immobilier était au courant des travaux à venir, je le soupçonne de faire durer les démarches.
Quels sont mes recours? Quel délai puis-je tolérer une fois l'offre acceptée? Je ne trouve aucune information à ce sujet, j'ai l'impression d'être pieds et poings liés ad vitam aeternam...
Merci d'avance de vos conseils
Bonjour,
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Bonjour,
Mon mari et moi avons signé un compromis de vente pour un local commercial par le biais d'une agence immobilière. Une des conditions suspensives était d'obtenir un crédit sur 25 ans. Après avoir fait des demandes de financement auprès de banques, il s'avère qu'aucune ne veut nous rédiger un document réalisant cette condition puisque la durée d'un crédit d'un local commercial n'excède pas 15 ans. Que pouvons nous faire?
Merci d'avance pour votre retour,
Laura Bucquet
Bonjour,
La condition suspensive d'obtention de crédit est la clause dans le compromis de vente qui protège l'acheteur en lui permettant de n'acheter qu'à condition d'avoir obtenu ses crédits. Il sera toujours possible d'acheter le bien mais cela représentera nécessairement plus de risques.
En vous souhaitant une agréable journée,
L'équipe LegalPlace
est-ce que mon compromis de vente signé en agence immobilière, peut me permettre de faire mon changement d'adresse ?
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d'avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Peut on exiger du vendeur de faire des travaux de mise en conformité ou autre ( réparer des WC, faire une sortie eaux pluviales, arranger un compteur électrique ) au moment du compromis ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Il est possible avant la signature de l'acte définitif de vente de solliciter des travaux auprès du propriétaire.
Nous vous invitions à contacter le notaire afin de les inscrire dans l'acte.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L'équipe LegalPlace