Skip to content

La réforme du régime des promesses unilatérales et ses impacts expliqués

La réforme du régime des promesses unilatérales et ses impacts expliqués

La réforme de la promesse unilatérale de vente a eu des conséquences juridiques importantes. Pour mémoire, une promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure un acte définitif de vente dans le cas où le bénéficiaire souhaiterait contracter.

Elle peut être insérée dans un contrat de vente classique ou dans des conventions plus complexes telles que le pacte d’associés. Si auparavant la promesse unilatérale de vente souffrait de faiblesses, l’ordonnance de réforme du droit des obligations du 10 février 2016 permet de donner plus de force juridique à la promesse unilatérale de vente, notamment lorsqu’elle est insérée dans un pacte d’associés.

LegalPlace fait le point sur les conséquences de la réforme sur la promesse unilatérale de vente appliquée au pacte d’associés.

La promesse unilatérale de vente : définition juridique et conditions de validité

Définition juridique de la promesse unilatérale de vente

L’ordonnance de réforme du droit des obligations du 10 février 2016 a consacré la promesse unilatérale de vente, qui était auparavant une simple pratique juridique. Conformément au nouvel article 1124 du Code Civil, la promesse unilatérale est définie comme un contrat en vertu duquel le promettant s’engage envers le bénéficiaire à conclure un acte de vente dont les conditions substantielles sont déjà déterminées et pour la conclusion duquel ne manque plus que le consentement du bénéficiaire.

Le bénéficiaire de la promesse unilatérale n’a aucune obligation de contracter. La promesse unilatérale de vente lui offre seulement une option : soit accepter l’offre du vendeur et conclure l’acte définitif de vente, soit ne pas lever l’option et refuser l’offre du promettant. Dans ce cas, ce dernier sera libéré partiellement de son obligation. Il pourra proposer son offre à des tiers mais il devra le faire dans des conditions similaires (au même prix, notamment).

Conditions de validité de la promesse unilatérale de vente

Des conditions de validité doivent être respectées afin que la promesse unilatérale de vente ne soit pas remise en question en cas de contentieux :

  • les parties au contrat doivent avoir la capacité juridique de contracter et donner leur consentement mutuel à la promesse unilatérale de vente ;
  • le prix et la chose doivent être déterminés ;
  • la promesse unilatérale de vente doit comporter un terme pour ne pas lier indéfiniment le promettant au bénéficiaire.

Application de la promesse unilatérale de vente au pacte d’associés

La promesse unilatérale de vente peut intervenir dans différentes branches du droit : si le plus souvent, elle intervient avant la conclusion d’un acte de vente (d’un bien immobilier par exemple), elle peut aussi être insérée dans un pacte d’associés. En effet, dans un pacte d’associés, peuvent être ajoutées des clauses spécifiques telles que la clause d’agrément, la clause de droit de préemption ainsi que le droit de sortie ou d’obligation conjointe. En droit civil, ces clauses sont assimilées à des promesses unilatérales de vente ou des promesses d’achat d’actions de la société. Toutes ces clauses du pacte d’associés stipulent que tout ou partie des associés s’engagent à vendre ou à acheter des actions en cas de survenance d’un évènement (projet de cession d’actions ou de parts sociales par exemple). En droit, cela consiste en une promesse unilatérale de vente.

A voir aussi : les clauses du pacte d’actionnaires.

L’impact de la réforme sur la promesse unilatérale de vente dans le pacte d’associés

Avant la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, la promesse unilatérale souffrait de faiblesses qui pouvaient impacter la force juridique du pacte d’associés. En effet, jusqu’au 1er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de la réforme du droit des obligations, la promesse unilatérale n’était pas consacrée par les textes de loi. En cas de litige, c’était la jurisprudence Consorts Cruz, pourtant contestée par la doctrine, qui s’appliquait.

Zoom sur l’arrêt Cruz : la faiblesse juridique de la promesse unilatérale de vente applicable au pacte d’associés

Dans l’arrêt Cruz, en l’espèce, il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente conclue entre un promettant et un bénéficiaire dans le cadre d’un acte futur de vente immobilière. Le promettant avait décidé de renoncer à la vente en brisant la promesse unilatérale de vente pendant que le délai de rétractation du bénéficiaire courait encore. La Cour de Cassation avait admis la possibilité pour le vendeur de se rétracter avant que l’acheteur potentiel n’ait levé l’option. L’acheteur a obtenu des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi mais la demande en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente a été rejetée par la Cour de Cassation. Cette solution a été reprise maintes fois par la jurisprudence.

Bien que l’arrêt Cruz concerne une promesse unilatérale de vente immobilière, la même jurisprudence s’appliquait dans le cadre d’un pacte d’associés avant la réforme du droit des obligations. En cas de violation de la promesse unilatérale de vente, seul l’octroi de dommages et intérêts était accordé au bénéficiaire en réparation du préjudice subi sans possibilité d’exécution forcée de la promesse unilatérale de vente.

Ainsi, avant la réforme du droit des obligations, la promesse unilatérale de vente dans un pacte d’associés avait peu de force juridique. Les sanctions prévues par la loi étant faibles, des violations de la promesse unilatérale de vente étaient fréquentes.

La réforme de la promesse unilatérale de vente : vers une sécurisation du pacte d’associés ?

Comme vu ci-dessus, la réforme du droit des obligations du 10 février 2016 a consacré la promesse unilatérale de vente en lui donnant une définition juridique. Cela a eu des retombées positives sur la force juridique accordée à la promesse unilatérale de vente, particulièrement dans le pacte d’associés. En effet, l’alinéa 2 du nouvel article 1124 du Code Civil dispose que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». En ce sens, la réforme de la promesse unilatérale de vente met un terme à la jurisprudence Consorts Cruz et interdit le promettant de révoquer la promesse unilatérale de vente pendant le délai de rétractation accordé au bénéficiaire. Si le bénéficiaire décide de lever l’option, le contrat de vente est formé par la simple manifestation de sa volonté de contracter.

Ainsi, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente dans un pacte d’associés, le promettant sera engagé à contracter avec le bénéficiaire si celui-ci décide de lever l’option pendant tout le délai de rétractation. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que le promettant sera libéré de son obligation et pourra proposer son offre de vente à des tiers. C’est pourquoi, la réforme de la promesse unilatérale de vente sécurise le pacte d’associés.

De même, en cas de violation de la promesse unilatérale de vente dans un pacte d’associés, des sanctions plus dissuasives ont été prévues par la réforme du droit des obligations. Violer la promesse unilatérale de vente consiste à contracter avec un tiers en ignorant l’engagement conclu avec le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. Désormais, l’action en exécution forcée de la promesse unilatérale de vente est possible si et seulement si le bénéficiaire parvient à rapporter la preuve de la connaissance de la promesse unilatérale par le tiers.

Bon à savoir : En l’absence de cette preuve, seuls des dommages et intérêts seront octroyés au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente. C’est pourquoi, même si la réforme du droit des obligations a renforcé la sécurité juridique de la promesse unilatérale de vente, elle comporte néanmoins des limites à ne pas négliger.

 

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Laisser un commentaire

avatar
  S’abonner  
Notifier de