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Droit de préemption du locataire en cas de vente du logement loué

Droit de préemption du locataire en cas de vente du logement loué

Le bailleur souhaitant vendre un logement faisant l’objet d’un contrat de location, doit proposer prioritairement son offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre et faire valoir son droit.

Ce droit de préemption ne vaut que pour les logements loués vides, les contrats de locations meublées étant exclus du champ d’application de ce droit.

En cas de non-respect du droit de préemption, le bailleur s’expose à des sanctions pouvant aller jusqu’à la nullité de la vente faite à un tiers acquéreur (notamment au motif que la vente a été conclue à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire).

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

En cas de vente du logement loué, le bailleur est tenu de respecter, dans certains cas, le droit de préemption du locataire. Ce droit est prévu par la loi du 31 décembre 1975 et par la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de ces deux lois, si le bailleur donne congé au locataire pour vente, le locataire est prioritaire sur la vente du logement loué.

Cette règle s’applique pour les locations non meublées (baux d’habitation non meublées ou baux commerciaux pour locaux nus).

Le congé pour vente donné par le propriétaire doit être notifié au locataire par :

  • Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Acte d’huissier ;
  • Remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Dans tous les cas, le bailleur doit respecter un préavis de 6 mois avant l’arrivée au terme du contrat de location.

À noter : En cas de pluralité de locataires, le bailleur doit délivrer un congé pour vente à chacun d’entre eux selon les modalités susvisées.

Ainsi, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe avant que le bailleur ne propose son offre à des tiers acquéreurs. Ce droit a été mis en place pour renforcer la protection du locataire.

Ce droit de préemption du locataire bénéficie également à son conjoint ou à son partenaire de PACS.

À noter : La commune du lieu dans lequel se situe le logement dispose aussi d’un droit de préemption, au même titre que le locataire. C’est le droit de préemption urbain (DPU). Il octroie à une personne publique (collectivités territoriales par exemple) le droit d’acquérir en priorité le logement en vente afin de réaliser, des opérations d’aménagement urbain.

Droit de préemption : le locataire est-il toujours prioritaire en cas de vente du logement loué ?

Le droit de préemption du locataire s’applique dans quatre hypothèses de vente bien spécifiques :

  • Lors de la vente du bien immobilier suite à l’arrivée du terme prévu dans le bail et à la délivrance du congé par le bailleur au locataire ;
  • Lors de la vente du logement suite à la division ou subdivision partielle ou totale de l’immeuble ;
  • Lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, qu’ils soient libres ou occupés ;
Attention : Cette condition n’est plus valable si l’acquéreur de l’immeuble décide de proroger les baux en cours d’exécution, si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ou si la commune décide d’exercer son droit de préemption.
  • Lors de la vente de plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Le droit de préemption du locataire lié au congé pour vendre délivré par son bailleur

Que le contrat arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire, ce qui peut mener à une demande de congé devant être notifiée en respectant un préavis de 6 mois.

Dans ce cas, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. En effet, le preneur bénéficie d’un droit de préemption sur le logement sous certaines conditions. Il sera donc prioritaire pour acheter le bien.

Le congé étant donné par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé, la lettre doit contenir les éléments suivants :

  1. Le motif du congé ;
  2. Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées ;
  3. Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées ;
  4. Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, indiquant les conditions de l’offre de vente au locataire.
Attention : La lettre de congé doit toujours être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.
Néanmoins, l’offre de vente au preneur est valable uniquement durant les deux premiers mois du préavis.
Le locataire a alors le choix entre :
  1. L’accepter en informant le propriétaire par LRAR et en indiquant s’il va avoir recours ou non à un prêt immobilier ;
  2. La refuser en adressant son refus au propriétaire, en ne répondant pas à l’offre dans les 2 premiers mois du préavis ou en émettant une contre-proposition.

Droit de préemption du locataire lors de la vente du logement après division ou subdivision de l’immeuble

Lorsqu’un propriétaire décide de diviser ou de subdiviser un immeuble, cela signifie qu’il le divise dans sa totalité en plusieurs appartements, voire qu’il divise un appartement en plusieurs lots.

Dans le cadre de cette action, la loi Alur de mars 2014 stipule que le droit de préemption du locataire peut s’exercer pendant l’exécution de son contrat de bail sous certaines conditions :

  • Une division ou subdivision effective de l’immeuble concerné ;
  • Le logement faisant l’objet d’une offre de vente doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) ;
  • Le(s) locataire(s) du logement concerné doivent être des occupants personnes physiques de bonne foi.
À noter : Si le locataire refuse l’offre de vente, il ne peut pas être délogé par le propriétaire ou le nouvel acquéreur en cours de bail.
Attention : Si la commune exerce au préalable son droit de préemption ou si le locataire est une personne morale, alors celui du locataire ne s’applique pas lors de la vente du logement après division ou subdivision de l’immeuble.

Vente en bloc et droit de préemption du locataire

Comme vu précédemment, le droit de préemption du locataire s’applique également en cas de vente en bloc d’un immeuble dans lequel se situe le logement qui lui est loué. La vente en bloc se caractérise par la vente simultanée d’au moins cinq logements.

Dans la notification de l’offre de vente au locataire, le bailleur doit mentionner :

  • Le prix et les modalités de l’offre de totalité du bloc ;
  • Le prix et les modalités de l’offre du logement occupé par le locataire concerné.

De la même façon que pour la vente d’un immeuble suite à sa division ou à sa subdivision, le refus de l’offre par le locataire dans le cas des ventes en bloc n’emporte pas la fin du bail. Le locataire profite donc l’exécution de son contrat jusqu’à son terme.

Attention : Le droit de préemption du locataire pour les ventes en bloc ne concerne pas les logements impropres à l’habitation, en application du décret du 30 janvier 2002.

Le droit de préemption du locataire lors de la vente de dix logements dans un même immeuble

Les accords collectifs du 9 juin 1988 et du 16 mars 2005 ont encadré la vente simultanée d’au moins dix logements dans un même immeuble. Ce type de vente concerne uniquement les bailleurs personnes morales (sociétés). Les logements concernés par le projet de vente peuvent être libres ou occupés, à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel).

Dans le cadre de cette opération, il existe une procédure très spécifique afin de respecter le droit de préemption du locataire :

  1. Informer les associations de locataires représentatives, s’il en existe, afin de connaître leur intention de vendre l’immeuble.
  2. Notifier une information écrite générale à chaque locataire afin d’organiser une réunion collective d’information relative aux modalités de la vente.
  3. Notifier une information personnelle à chaque locataire par écrit afin de renseigner les informations propres à son appartement.
  4. Purger les droits de préemption des locataires.
  5. En cas de vente, les deux accords collectifs susmentionnés prévoient des hypothèses de renouvellement ou de prorogation du contrat de bail, d’achat par un proche du locataire ainsi que des possibilités de relogement du locataire.

Quel est l’impact de la Loi Alur sur la sécurisation de la mise en œuvre du droit de préemption du locataire ?

La loi Alur de mars 2014 a tenu à limiter le contentieux relatif à l’exercice du droit de préemption du locataire. En particulier, cette loi a renforcé le dispositif d’information du bailleur à l’égard du locataire lorsqu’il souhaitait mettre le logement loué en vente.

En premier lieu, son exercice est subordonné à une déclaration préalable du propriétaire à la mairie du lieu de situation du logement concerné. Cette déclaration doit notamment contenir le prix de vente ainsi que les modalités de l’offre.

Ensuite, si le bailleur souhaite vendre un logement occupé par un locataire, il doit lui notifier un congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce congé doit comporter des informations obligatoires telles que le prix et les conditions de la vente. À défaut, le congé sera nul.

Attention : Le bailleur ne peut pas notifier un congé pour vendre à un locataire ayant le statut de locataire protégé, c’est-à-dire un locataire de plus de 65 ans disposant de faibles revenus, sauf à lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins et respectant les limites géographiques fixées par la loi.

Lorsque le bailleur souhaite vendre le logement loué, le locataire peut accepter ou refuser l’offre de vente du bailleur. Pour ce faire, il dispose d’un délai correspondant aux deux premiers mois de préavis.

À noter : Le délai de préavis peut être raccourci si le locataire notifie rapidement son acceptation au bailleur.

À la suite de la réception de la lettre d’acceptation du locataire, le locataire et le bailleur disposent d’un délai de deux mois pour signer l’acte définitif de vente devant un notaire. Ce délai est porté à quatre mois à compter de la lettre d’acceptation de l’offre, lorsque le locataire souhaite demander un prêt bancaire pour répondre favorablement à l’offre de vente du bailleur.

Attention : Toute absence de réponse du locataire vaut refus de l’offre et renonciation à l’exercice de son droit de préemption.

Qu’est-ce que le second droit de préemption du locataire ?

Si le locataire refuse l’offre de vente ou ne répond pas dans le délai qui lui est octroyé, alors le bailleur est partiellement libéré.

En effet, ce dernier peut alors proposer son offre de vente à d’autres acquéreurs potentiels, si et seulement si l’offre stipule les mêmes conditions de vente (notamment le même prix) que celles proposées au locataire.

Toutefois, le locataire doit bénéficier d’un second droit de préemption dès lors que le bailleur décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses que celles soumises au locataire lors du premier droit de préemption. Un nouveau préavis d’un mois est alors accordé au locataire.

Quelles sont les limites du droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire comporte des limites. Il s’agit notamment de :

  • La vente du logement loué entre personnes d’une même famille : la vente du logement aux parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus dispense le bailleur de notifier au locataire l’exercice de son droit ;
  • La vétusté d’un immeuble : si l’immeuble est insalubre, ce droit ne s’appliquera pas au locataire en cas de vente du logement loué ;
  • La location meublée ou de courte durée : seules les locations non meublées sont concernées par le droit de préemption du locataire. Les locations meublées ou les contrats de location saisonnière sont donc exclus du champ d’application de ce droit ;
  • La vente en cours de bail : dans ce cas, le contrat de location demeura inchangé et le nouveau propriétaire reprendra pour son compte tous les droits et obligations du bailleur au titre du contrat de bail.

L’instauration du droit de préemption du locataire d’un bail commercial par la loi Pinel

Le droit de préemption du locataire s’applique également aux baux commerciaux conformément à la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

En vertu de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi susvisée, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le mettre à la vente doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

🔎 Zoom : Aussi, si vous souhaitez conclure un bail de location, LegalPlace met à votre disposition des modèles de contrat de location adaptés à votre situation ! Il vous suffit de choisir un type de contrat (location non-meublée, bail commercial…) parmi les différents modèles et de remplir un questionnaire. Ensuite, le contrat vous sera remis personnalisé et conforme à vos besoins.

À compter de la notification de ce congé pour vente, le locataire dispose d’un mois pour répondre, favorablement ou non, à l’offre de vente du bailleur.

À noter : Le droit de préemption du locataire ne peut bénéficier à personne d’autre qu’au locataire. Le texte mentionné ci-dessus ne prévoit aucune substitution possible. Ainsi, par exemple, le locataire ne pourra, sauf accord du bailleur, utiliser une société civile immobilière pour acheter le logement loué.

En cas d’acceptation de l’offre, le locataire et le bailleur disposent d’un délai de deux mois pour conclure l’acte définitif de vente. Si le locataire exprime le souhait de solliciter un prêt auprès d’un établissement bancaire pour parvenir à la réalisation de la vente, le délai est porté à quatre mois, comme pour les baux à usage d’habitation.

Attention : Si, à l’expiration de ces délais, la vente n’a toujours pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente ne produit plus aucun effet juridique.

Quelles sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire ?

En cas de non-respect du droit de préemption accordé au locataire, ce dernier pourra demander la nullité de la vente conclue avec un tiers acquéreur.

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 18 février 2009 a posé le principe selon lequel seul le locataire peut demander la nullité d’une offre de vente irrégulière.

Il convient de noter qu’il s’agit d’une nullité relative puisque seuls les intérêts particuliers du locataire sont menacés par le non-respect du droit de préemption du locataire.

FAQ

Comment la mairie peut-elle éviter le droit de préemption du locataire ?

La commune bénéficiant d'un droit de préemption, au même titre que le locataire, elle doit simplement exercer son droit de préemption urbain avant que le locataire n'accepte l'offre de vente.

Comment informer un locataire de la vente du logement ?

Le bailleur doit informer son locataire de la vente du logement en lui faisant parvenir une lettre de congé pour vente. Cette lettre doit être transmise par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Comment savoir si mon logement est soumis au droit de préemption urbain ?

Tout propriétaire qui souhaite vendre son logement peut savoir s'il est soumis au DPU en contactant le service urbanisme de la mairie dans laquelle est situé le logement concerné.

Comment faire valoir son droit de préemption ?

Le locataire peut faire valoir son droit de préemption en acceptant l'offre de vente de son bailleur dans les deux premiers mois du préavis de 6 mois auquel était soumis le bailleur.

Quels sont les locataires protégés ?

Les locataires protégés sont les personnes âgées de plus de 65 ans disposant de faibles ressources (inférieures aux seuils fixés), ainsi que les personnes ayant à leur charge (fiscalement) une personne âgée de plus de 65 ans disposant de faibles ressources.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 06/07/2021

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Immo_jl
Immo_jl
octobre 20, 2017 1:28

Si : – un congé pour vendre a été envoyé, par un bailleur à son locataire d’un bien non meublé, plus d’un an avant la fin du bail, – et que le locataire donnait congé avec un préavis de 3 mois pour quitter la location avant la période des 6 mois précédant la fin du bail Alors : – est-ce que le locataire qui a quitté les lieux avant cette période de 6 mois, a-t-il toujours un droit de préemption / d’achat sur le bien pendant les deux premiers mois desdits 6 mois ? – est-ce que si la fin… Lire la suite »

Sabrina
Sabrina
mars 7, 2019 11:58
Reply to  Immo_jl

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DURANPONT
DURANPONT
mars 6, 2019 3:05

Bonjour
Mon propriétaire a vendu à un particulier, sans m’en informer, alors que je suis locataire depuis plusieurs années. Je n’ai pas réagi tout de suite, dans l’ignorance de mes droits, sachant que la vente a eu lieu il a 3 ans, est-il toujours possible pour moi d’entamer une procédure ? Merci de votre retour et de vos éclaircissements.
Bien cordialement

Sabrina
Sabrina
mars 7, 2019 11:58
Reply to  DURANPONT

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Votre question nécessite l’aide d’un professionnel.
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Delacour
Delacour
juin 8, 2019 4:02

Bonjour et merci pour ce très bel article

Un bailleur peut vendre son bien commercial à ses ascendants ou descendants sans clause de préemption du preneur. Mais est-ce le même cas si les descendants l’achètent via une SCI qu’ils constituent ?
Merci pour votre réponse.
Très cordialement

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 24, 2019 12:37
Reply to  Delacour

Bonjour,
A sa création, la SCI se voit attribuer la personnalité morale : il s’agit alors d’une entité juridique indépendante qui doit être totalement distinguée de ses associés. La préemption des ascendants et des descendants en cas de vente du bien n’est donc pas valable lorsqu’elle est réalisée au travers d’une telle société.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Peggy Jacottet
Peggy Jacottet
novembre 6, 2019 10:51

comment le locataire peut il avoir connaissance des conditions de vente faite avec un tiers? merci de votre attention.

Pierre-Paul Fourcade
Pierre-Paul Fourcade
janvier 19, 2020 7:25

Il me semble que deux paragraphes de votre texte sont contradictoires. En effet vous écrivez : – que “le droit de préemption du locataire s’applique également en cas de vente en bloc d’un immeuble dans lequel se situe le logement qui lui est loué. La vente en bloc se caractérise par la vente simultanée d’au moins cinq logements.” – mais que “Le droit de préemption du locataire comporte des limites telles que (…) La vente en cours de bail : dans ce cas, le contrat de location demeura inchangé et le nouveau propriétaire reprendra pour son compte tous les droits… Lire la suite »

THOMAS
THOMAS
juin 5, 2020 11:30

Bonjour, Avant tout, merci pour vos articles. Malheureusement je n’ai pas pu trouver la réponse à ma question : Le propriétaire d’un appartement a commencé à réfléchir à l’idée de vendre son appartement et il en a fait part à son locataire en place. Celui-ci a refusé d’acheter l’appartement et il l’a donc quitté en février 2019. A la sortie du confinement (mi mai 2020), le propriétaire a effectivement mis en vente son bien et il a eu un acheteur. Nous sommes en juin 2020, soit environ 16 mois après que le locataire ait quitté les lieux, et le compromis… Lire la suite »

Beller raymond
Beller raymond
novembre 17, 2020 2:11

Bonjour
Si le bailleur vend soit par appartement soit lot complet
Si le nouvel acheteur compte lui loué suis je à même à rester dans mon appartement ?