Le droit de préemption du locataire lors de la vente du logement loué

Le droit de préemption du locataire lors de la vente du logement loué

Le bailleur souhaitant vendre le logement, objet d’un contrat de location, doit proposer prioritairement son offre de vente au locataire avant tout autre acquéreur. En cas de non-respect du droit de préemption, le bailleur s’expose à des sanctions.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

En cas de vente du logement loué, le bailleur est tenu de respecter, dans certains cas, le droit de préemption du locataire. Ce droit est prévu par la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 et par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de ces deux lois, si le bailleur donne congé au locataire pour vente, le locataire est prioritaire sur la vente du logement loué. Cela s’applique pour les locations non meublées (baux d’habitation non meublées ou baux commerciaux pour locaux nus).

Pour rappel, le congé pour vente du locataire doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification d’acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement en respectant un préavis de six mois.

Bon à savoir : En cas de pluralité de locataires, le bailleur doit délivrer un congé pour vente à chacun d’entre eux selon les modalités susvisées.

Ainsi, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe avant que le bailleur ne propose son offre à des tiers acquéreurs. Ce droit a été mis en place pour renforcer la protection du locataire. Le droit de préemption du locataire bénéficie également à son conjoint ou à son partenaire de PACS.

Bon à savoir : La commune du lieu de situation du logement faisant l’objet d’une proposition de vente dispose aussi d’un droit de préemption, au même titre que le locataire. C’est le droit de préemption urbain (DPU). Il octroie à une personne publique (collectivités territoriales par exemple) le droit d’acquérir en priorité le logement en vente afin de réaliser, dans la zone de situation du logement, des opérations d’aménagement urbain.

Droit de préemption : le locataire est-il toujours prioritaire en cas de vente du logement loué ?

Le droit de préemption du locataire s’applique dans quatre hypothèses bien spécifiques :

  • Lors de la vente du bien immobilier suite à l’arrivée du terme prévu dans le bail et à la délivrance du congé par le bailleur au locataire selon les formalités énoncées ci-dessus ;
  • Lors de la vente du logement suite à la division ou subdivision partielle ou totale de l’immeuble ;
  • Lors de la vente en bloc d’un immeuble de plus de cinq logements, qu’ils soient libres ou occupés ;

Attention ! Cette condition n’est plus valable si l’acquéreur de l’immeuble décide de proroger les baux en cours d’exécution, si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus ou si la commune décide d’exercer son droit de préemption.

  • Lors de la vente de plus de dix logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Droit de préemption du locataire lors de la vente du logement après division ou subdivision de l’immeuble

Lorsqu’un propriétaire décide de diviser ou de subdiviser un immeuble, cela signifie qu’il le divise dans sa totalité en plusieurs appartements, voire qu’il divise un appartement en plusieurs lots.

Dans ce cadre, la loi Alur de mars 2014 stipule que le droit de préemption du locataire peut s’exercer pendant l’exécution de son contrat de bail sous certaines conditions :

  • Une division ou subdivision effective de l’immeuble concerné ;
  • Le logement faisant l’objet d’une offre de vente doit être à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) ;
  • Le(s) locataire(s) du logement concerné doivent être des occupants personnes physiques de bonne foi.
  • Si le locataire refuse l’offre de vente, il ne peut toutefois pas être délogé par le propriétaire ou le nouvel acquéreur en cours de bail.

Attention ! Si la commune exerce au préalable son droit de préemption ou si le locataire est une personne morale, alors le droit de préemption du locataire ne s’applique pas lors de la vente du logement après division ou subdivision de l’immeuble.

Vente en bloc et droit de préemption du locataire

Comme vu précédemment, le droit de préemption du locataire s’applique également en cas de vente en bloc d’un immeuble dans lequel se situe le logement qui lui est loué. La vente en bloc se caractérise par la vente simultanée d’au moins cinq logements.

Dans la notification de l’offre de vente au locataire, le bailleur doit mentionner :

  • Le prix et les modalités de l’offre dans sa totalité ;
  • Le prix et les modalités de l’offre du logement occupé par le locataire concerné.

De la même façon que pour la vente d’un immeuble suite à sa division ou à sa subdivision, le refus de l’offre par le locataire dans le cas des ventes en bloc n’emporte pas la fin du bail. Le locataire conserve donc l’exécution de son contrat jusqu’à son terme.

Attention ! Le droit de préemption du locataire pour les ventes en bloc ne concerne pas les logements impropres à l’habitation, en application du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’exercice du droit de préemption du locataire lors de la vente de dix logements dans un même immeuble

Les accords collectifs du 9 juin 1988 et du 16 mars 2005 ont encadré la vente simultanée d’au moins dix logements dans un même immeuble. Ce type de vente concerne uniquement les bailleurs personnes morales (sociétés). Les logements concernés par le projet de vente peuvent être libres ou occupés, à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel).

Il existe une procédure très spécifique afin de respecter le droit de préemption du locataire.

  • Étape 1 : Informer les associations de locataires représentatives, s’il en existe, afin de connaître leur intention de vendre l’immeuble.
  • Étape 2 : Notifier une information écrite générale à chaque locataire afin d’organiser une réunion collective d’information relative aux modalités de la vente.
  • Étape 3 : Notifier une information personnelle à chaque locataire par écrit afin de renseigner les informations propres à son appartement.
  • Étape 4 : Purger les droits de préemption des locataires.
  • Étape 5 : En cas de vente, les deux accords collectifs susmentionnés prévoient des hypothèses de renouvellement ou de prorogation du contrat de bail, d’achat par un proche du locataire ainsi que des possibilités de relogement du locataire.

Loi Alur et sécurisation de la mise en œuvre du droit de préemption du locataire

La loi Alur de mars 2014 a tenu à limiter le contentieux relatif à l’exercice du droit de préemption du locataire. En particulier, cette loi a renforcé le dispositif d’information du bailleur à l’égard du locataire lorsqu’il souhaitait mettre le logement loué en vente.

En premier lieu, l’exercice du droit de préemption est subordonné à une déclaration préalable du propriétaire-bailleur à la mairie du lieu de situation du logement concerné. Cette déclaration doit notamment contenir le prix de vente ainsi que les modalités de l’offre.

Ensuite, si le bailleur souhaite vendre un logement occupé par un locataire, il doit lui notifier un congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce congé doit comporter des informations obligatoires telles que le prix et les conditions de la vente. À défaut, le congé sera nul.

Attention ! Le bailleur ne peut pas notifier un congé pour vendre à un locataire ayant le statut de locataire protégé, c’est-à-dire un locataire de plus de 65 ans disposant de faibles revenus, sauf à lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins et respectant les limites géographiques fixées par la loi.

Lorsque le bailleur souhaite vendre le logement loué, alors le locataire décide d’exercer son droit de préemption sous certaines conditions.

Dans ce cas, le locataire peut accepter ou refuser l’offre de vente du bailleur. Pour ce faire, il dispose d’un délai correspondant aux deux premiers mois de préavis. Ce délai peut être évidemment raccourci si le locataire notifie au bailleur son acceptation rapidement.

À la suite de la réception de la lettre d’acceptation du locataire, le locataire et le bailleur disposent d’un délai de deux mois pour signer l’acte définitif de vente devant un notaire. Ce délai est porté à quatre mois à compter de la lettre d’acceptation de l’offre, lorsque le locataire souhaite demander un prêt bancaire pour répondre favorablement à l’offre de vente du bailleur.

Attention ! Le principe qui s’applique est que toute absence de réponse du locataire vaut refus de l’offre et renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Second droit à la préemption du locataire

Si le locataire refuse l’offre de vente ou ne répond pas dans le délai qui lui est octroyé, alors le bailleur est partiellement libéré.

En effet, ce dernier peut alors proposer son offre de vente à d’autres acquéreurs potentiels, si et seulement si l’offre stipule les mêmes conditions de vente (notamment le même prix) que celles proposées au locataire.

Toutefois, le locataire doit bénéficier d’un second droit de préemption dès lors que le bailleur décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses que celles soumises au locataire lors du premier droit de préemption. Un nouveau préavis d’un mois est alors accordé au locataire.

La sanction du non-respect de ce droit est particulièrement lourde. En effet, le locataire peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers, notamment en cas de vente à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire.

Existe-t-il des limites au droit de préemption du locataire ?

Le droit de préemption du locataire comporte des limites telles que :

  • La vente du logement loué entre personnes d’une même famille : la vente du logement aux parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus dispense le bailleur de notifier au locataire l’exercice de son droit de préemption ;
  • La vétusté d’un immeuble : si l’immeuble est insalubre, le droit de préemption ne s’appliquera pas au locataire en cas de vente du logement loué ;
  • La location meublée ou de courte durée : seules les locations non meublées sont concernées par le droit de préemption du locataire. Les locations meublées ou saisonnières sont donc exclues du champ d’application de ce droit ;
  • La vente en cours de bail : dans ce cas, le contrat de location demeura inchangé et le nouveau propriétaire reprendra pour son compte tous les droits et obligations du bailleur au titre du contrat de bail.

Loi Pinel : l’instauration du droit de préemption du locataire d’un bail commercial

Le droit de préemption du locataire s’applique également aux baux commerciaux conformément à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

En vertu de l’article L145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi susvisée, le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal qui envisage de le mettre à la vente doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en mains propres contre récépissé ou émargement. À compter de la notification de ce congé pour vente, le locataire dispose d’un mois pour répondre, favorablement ou non, à l’offre de vente du bailleur.

Bon à savoir : Le droit de préemption du locataire ne peut bénéficier à personne d’autre qu’au locataire. Le texte mentionné ci-dessus ne prévoit aucune substitution possible. Ainsi, par exemple, le locataire ne pourra, sauf accord du bailleur, utiliser une société civile immobilière pour acheter le logement loué.

En cas d’acceptation de l’offre, le locataire et le bailleur disposent d’un délai de deux mois pour conclure l’acte définitif de vente. Si le locataire exprime le souhait de solliciter un prêt auprès d’établissements bancaires pour parvenir à la réalisation de la vente, le délai est porté à quatre mois, comme pour les baux à usage d’habitation.

Attention ! Si, à l’expiration de ces délais, la vente n’a toujours pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente ne produit plus aucun effet juridique.

Sanctions en cas de non-respect du droit de préemption du locataire

En cas de non-respect du droit de préemption accordé au locataire, ce dernier pourra demander la nullité de la vente conclue avec un tiers acquéreur. Un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 18 février 2009 a posé le principe selon lequel seul le locataire peut demander la nullité d’une offre de vente irrégulière.

Il convient de noter qu’il s’agit d’une nullité relative car seuls les intérêts particuliers du locataire sont menacés par le non-respect du droit de préemption du locataire.

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    Si :
    – un congé pour vendre a été envoyé, par un bailleur à son locataire d’un bien non meublé, plus d’un an avant la fin du bail,
    – et que le locataire donnait congé avec un préavis de 3 mois pour quitter la location avant la période des 6 mois précédant la fin du bail

    Alors :
    – est-ce que le locataire qui a quitté les lieux avant cette période de 6 mois, a-t-il toujours un droit de préemption / d’achat sur le bien pendant les deux premiers mois desdits 6 mois ?
    – est-ce que si la fin de ses 3 mois de préavis se trouve dans la période desdits 6 mois, a-t-il ce droit d’achat ?

    Pourriez-vous s’il vous plaît référer des textes de lois ou des comptes-rendus de jurisprudence à ce sujet ?