Compromis de vente

Modèle de compromis de vente

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A propos du compromis de vente

Modèle de compromis de vente

Le modèle de compromis de vente (également appelé « promesse synallagmatique de vente ») proposé est un acte sous seing privé. Il constitue l’avant-contrat dans le cadre de l'acquisition d’un bien immobilier. Il est indiqué lors de la vente d’un bien immobilier à destination d’habitation lorsque le futur acquéreur est un non professionnel, c’est-à-dire lorsqu’il acquiert ce bien pour lui-même (pour y résider pour pour en tirer des revenus locatif, en le mettant par exemple en location au titre d’un bail de de location).

Attention :

- Ce modèle ne convient pas en cas de vente de terrain à bâtir ou de locaux professionnels ou commerciaux.

- Il ne peut par ailleurs pas être utilisé si la durée entre le compromis et la vente finale (durée de la promesse) est supérieure à 18 mois. Il devra dans ce cas être rédigé par un notaire.

Quand signer un compromis de vente ?

Il est possible de signer un compromis de vente lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier, purge du droit de préemption du locataire du logement, etc.).

Il n'est pas recommandé de signer un compromis de vente simplement pour réserver un bien, en se ménageant la possibilité de se retirer de la vente : en effet, le compromis de vente est un contrat à part entière qui engage tant le vendeur que l’acquéreur. Les deux parties auront l’obligation de signer l’acte final auprès d’un notaire dès lors que les conditions suspensives attachées au compromis seront réalisées.

Quelle différence entre le compromis de vente et la promesse de vente devant notaire ?

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») et le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer. Le compromis de vente est un acte symétrique : c’est à dire qu’il engage les deux parties réciproquement pour l’une, à vendre, et pour l’autre à acheter le bien immobilier.

A l’inverse, la promesse de vente est en principe une promesse unilatérale : le vendeur s’engage à vendre, mais l’acquéreur peut, lui, lever ou non l’option d’acheter. Il n’est donc pas obligé d’acquérir le bien immobilier. C’est cette différence fondamentale qui permet de distinguer les deux actes.

A noter toutefois que pour éviter des comportements abusifs des acquéreurs, il est souvent prévu, dans les promesses (unilatérales) de vente, une indemnité d’immobilisation que l’acquéreur potentiel verse : s’il se retire de la vente (alors que les conditions suspensives sont réalisées), il perd le montant versé, qui revient au vendeur promettant. Toutefois, si cette indemnité d’immobilisation est trop élevée (par rapport au prix total du bien), alors la promesse unilatérale de vente peut être requalifiée en compromis de vente, car, en pratique, l'indemnité d’immobilisation, trop élevée, prive l’acquéreur de sa liberté de lever ou non l’option d’achat dont il bénéficie.

Quelles mentions doit comporter le compromis de vente ?

Le compromis de vente doit mentionner un certain nombre d’informations, principalement :

- concernant les parties, la promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur

- l'adresse du bien immobilier objet de la vente,

- l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),

- le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,

- l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.

- La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

- Lorsque le logement est situé dans une copropriété, la promesse doit en plus contenir les documents et informations spécifiques à la copropriété.

- Concernant les sommes à payer, la promesse de vente doit mentionner le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement, le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),

- la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif, le montant de l’indemnité d’immobilisation, les conditions suspensives lorsqu'il en existe (droit de préemption, obtention du financement, etc).

Nous vous conseillons d’indiquer le plus de renseignements possibles sur le bien dans cet acte afin que l’acquéreur ait connaissance au moment de la signature de toutes les caractéristiques de ce bien. Cela évitera que celui-ci ne se rétracte ou, pire encore, engage une action à l’encontre du vendeur ultérieurement dans le cas où il découvrirait que des informations déterminantes lui ont été cachés.

Qui rédige le compromis ?

Le compromis ou promesse de vente sous-seing-privé peut être rédigé par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces deux cas, le compromis de vente est considéré comme étant réalisée sous seing privé. Ce n’est que lorsqu’on passe par un notaire que l’acte est considéré comme un acte authentique.

La “promesse de vente” doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire), lorsque la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, c’est à dire lorsque la durée prévue entre la signature du compromis et la conclusion de l’acte de vente final est supérieure à 18 mois.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré.

Que se passe-t-il une fois le compromis signé ?

Un exemplaire original doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ou l'agent immobilier doit en conserver un exemplaire.

L'acquéreur bénéficie alors d’un droit de rétractation, conformément aux dispositions de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU »). Le droit de rétractation permet à l’acquéreur, sous un délai maximum de 10 jours, de renoncer à la vente.

Ce délai commence à courir à partir de la notification de l’acte faite à l’acquéreur (on retiendra à cet effet la date de réception).

Attention : même si la loi ne prévoit pas expressément de sanction, vraisemblablement, le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc essentiel pour le vendeur de respecter ces règles.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de l’acte. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

Quels documents sont à annexer au compromis de vente ?

Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente. Le vendeur devra donc recourir aux services de diagnostiqueurs professionnels.

Les différents diagnostics (avec leur durée de validité) sont les suivants :

Diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois

Diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires

Diagnostic termites : le diagnostic est valable 6 mois

Risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois

Performance énergétique : le diagnostic est valable 10 ans

Assainissement non collectif : le diagnostic est valable 3 ans

Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : le diagnostic est valable 3 ans

Installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : le diagnostic est valable 3 ans

A cela s’ajoute des documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété :

– Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété ; le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ; les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)

– Documents relatifs à la situation financière de la copropriété : (montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente, état des sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur, état global des impayés de charges au sein du syndic, le carnet d’entretien de l’immeuble, etc.).

– Le cas échéant, documents relatifs à la situation générale de l’immeuble.

Le modèle de compromis de vente (également appelé « promesse synallagmatique de vente ») proposé est un acte sous seing privé. Il constitue l’avant-contrat dans le cadre de l'acquisition d’un bien immobilier. Il est indiqué lors de la vente d’un bien immobilier à destination d’habitation lorsque le futur acquéreur est un non professionnel, c’est-à-dire lorsqu’il acquiert ce bien pour lui-même (pour y résider pour pour en tirer des revenus locatif, en le mettant par exemple en location au titre d’un bail de de location).

Attention :

- Ce modèle ne convient pas en cas de vente de terrain à bâtir ou de locaux professionnels ou commerciaux.

- Il ne peut par ailleurs pas être utilisé si la durée entre le compromis et la vente finale (durée de la promesse) est supérieure à 18 mois. Il devra dans ce cas être rédigé par un notaire.

Il est possible de signer un compromis de vente lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente mais que certains points restent à régler (obtention d'un prêt immobilier, purge du droit de préemption du locataire du logement, etc.).

Il n'est pas recommandé de signer un compromis de vente simplement pour réserver un bien, en se ménageant la possibilité de se retirer de la vente : en effet, le compromis de vente est un contrat à part entière qui engage tant le vendeur que l’acquéreur. Les deux parties auront l’obligation de signer l’acte final auprès d’un notaire dès lors que les conditions suspensives attachées au compromis seront réalisées.

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») et le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer. Le compromis de vente est un acte symétrique : c’est à dire qu’il engage les deux parties réciproquement pour l’une, à vendre, et pour l’autre à acheter le bien immobilier.

A l’inverse, la promesse de vente est en principe une promesse unilatérale : le vendeur s’engage à vendre, mais l’acquéreur peut, lui, lever ou non l’option d’acheter. Il n’est donc pas obligé d’acquérir le bien immobilier. C’est cette différence fondamentale qui permet de distinguer les deux actes.

A noter toutefois que pour éviter des comportements abusifs des acquéreurs, il est souvent prévu, dans les promesses (unilatérales) de vente, une indemnité d’immobilisation que l’acquéreur potentiel verse : s’il se retire de la vente (alors que les conditions suspensives sont réalisées), il perd le montant versé, qui revient au vendeur promettant. Toutefois, si cette indemnité d’immobilisation est trop élevée (par rapport au prix total du bien), alors la promesse unilatérale de vente peut être requalifiée en compromis de vente, car, en pratique, l'indemnité d’immobilisation, trop élevée, prive l’acquéreur de sa liberté de lever ou non l’option d’achat dont il bénéficie.

Le compromis de vente doit mentionner un certain nombre d’informations, principalement :

- concernant les parties, la promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur

- l'adresse du bien immobilier objet de la vente,

- l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),

- le descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,

- l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.

- La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

- Lorsque le logement est situé dans une copropriété, la promesse doit en plus contenir les documents et informations spécifiques à la copropriété.

- Concernant les sommes à payer, la promesse de vente doit mentionner le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement, le prix de vente et ses modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier),

- la durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif, le montant de l’indemnité d’immobilisation, les conditions suspensives lorsqu'il en existe (droit de préemption, obtention du financement, etc).

Nous vous conseillons d’indiquer le plus de renseignements possibles sur le bien dans cet acte afin que l’acquéreur ait connaissance au moment de la signature de toutes les caractéristiques de ce bien. Cela évitera que celui-ci ne se rétracte ou, pire encore, engage une action à l’encontre du vendeur ultérieurement dans le cas où il découvrirait que des informations déterminantes lui ont été cachés.

Le compromis ou promesse de vente sous-seing-privé peut être rédigé par le vendeur et l'acquéreur ou être confiée à un agent immobilier. Dans ces deux cas, le compromis de vente est considéré comme étant réalisée sous seing privé. Ce n’est que lorsqu’on passe par un notaire que l’acte est considéré comme un acte authentique.

La “promesse de vente” doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire), lorsque la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, c’est à dire lorsque la durée prévue entre la signature du compromis et la conclusion de l’acte de vente final est supérieure à 18 mois.

Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré.

Un exemplaire original doit être envoyé à l'acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ou l'agent immobilier doit en conserver un exemplaire.

L'acquéreur bénéficie alors d’un droit de rétractation, conformément aux dispositions de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU »). Le droit de rétractation permet à l’acquéreur, sous un délai maximum de 10 jours, de renoncer à la vente.

Ce délai commence à courir à partir de la notification de l’acte faite à l’acquéreur (on retiendra à cet effet la date de réception).

Attention : même si la loi ne prévoit pas expressément de sanction, vraisemblablement, le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc essentiel pour le vendeur de respecter ces règles.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de l’acte. S'il conteste la vente, l'acquéreur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente. Le vendeur devra donc recourir aux services de diagnostiqueurs professionnels.

Les différents diagnostics (avec leur durée de validité) sont les suivants :

Diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois

Diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires

Diagnostic termites : le diagnostic est valable 6 mois

Risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois

Performance énergétique : le diagnostic est valable 10 ans

Assainissement non collectif : le diagnostic est valable 3 ans

Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : le diagnostic est valable 3 ans

Installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : le diagnostic est valable 3 ans

A cela s’ajoute des documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété :

– Documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété ; le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ; les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)

– Documents relatifs à la situation financière de la copropriété : (montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente, état des sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur, état global des impayés de charges au sein du syndic, le carnet d’entretien de l’immeuble, etc.).

– Le cas échéant, documents relatifs à la situation générale de l’immeuble.