Compromis de vente ou promesse de vente : que choisir ? – Guide complet

Compromis de vente ou promesse de vente : que choisir ? – Guide complet

Le compromis et la promesse de vente sont deux types d’avant-contrats très utilisés dans le cadre de la vente d’un bien, notamment immobilier. Ils précèdent la signature de l’acte de vente définitif. Néanmoins, le compromis et la promesse de vente obéissent à des régimes juridiques différents.

 

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Définition et conditions de validité d’un compromis de vente

Un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat en vertu duquel les deux cocontractants s’engagent l’un envers l’autre en vue de la signature d’un acte définitif de vente.

S’agissant des conditions de fond, les deux parties doivent avoir la capacité juridique de contracter, la capacité de vendre et d’acquérir ainsi que le pouvoir de contracter la vente. Les dispositions du compromis de vente doivent être consenties par les deux parties, excluant tout vice de consentement (erreur, dol, violence), consacré par l’article 1130 du Code Civil.
Les parties doivent également fixer les conditions de conclusion du contrat de vente définitif. En particulier, conformément l’article 1589 du Code Civil, les deux parties doivent déterminer et consentir :

  • A la chose ;
  • Au prix.

S’agissant des conditions de forme, aucun formalisme particulier n’est requis par la loi. Toutefois, comme la promesse synallagmatique de vente exprime les obligations du vendeur et de l’acheteur, il convient de rédiger le compromis de vente par écrit. De ce fait, en cas de contentieux, la convention écrite constituera une preuve à rapporter par le demandeur.

Le compromis de vente peut être indifféremment conclu entre particuliers (il s’agit alors d’un acte sous seing privé), un compromis de vente sans un notaire ou bien rédigé par un notaire. Le notaire étant un officier public, le compromis de vente prend alors la valeur d’un acte authentique.

Articles associés : Les pièces obligatoires à fournir pour un compromis de vente chez un notaire.

Bon à savoir : dans le cadre d’une vente immobilière, les deux parties peuvent également décider de faire appel à une agence immobilière pour procéder à la signature du compromis de vente.

Le fonctionnement du compromis de vente : procédure, délais, rétractation

Dans un compromis de vente, le vendeur promet de céder le bien et l’acheteur à le payer. Afin de garantir une pleine sécurité juridique, il est fréquent de prévoir le versement d’un dépôt de garantie. En pratique, le montant du dépôt de garantie, aussi appelée indemnité d’immobilisation, est compris entre 5 et 10% du prix de vente fixé par les parties.

Bon à savoir : aucun enregistrement n’est requis pour la validité du compromis de vente.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Cependant, à ce stade, la vente du bien n’est toujours pas parfaite.

En effet, il faudra le consentement des deux parties à l’acte définitif de vente pour finaliser la vente du bien. En pratique, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal de dix jours pendant lequel il pourra renoncer à la vente sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime.

Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en mains propres dans le cadre d’un compromis signé par acte authentique ; à compter de la réception de la lettre recommandée attestant la conclusion du compromis de vente s’il s’agit d’un compromis signé sous seing privé.

Bon à savoir : Un délai de réitération peut également être prévu par les parties au contrat. La réitération permet de renouveler l’engagement entre le vendeur et le futur acquéreur lors de la signature de l’acte définitif de vente. La réitération est un acte authentique et doit donc se faire chez le notaire.

Attention ! En cas de délai du compromis de vente dépassé, différentes situations sont à distinguer. Dans certains cas, acheteur et vendeur peuvent s’exposer à des sanctions.

 

Mode d’emploi de la promesse unilatérale de vente

Définition juridique de la promesse unilatérale de vente

De la même façon que le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat intervenant dans le cadre de la vente d’un bien, souvent immobilier. La promesse unilatérale de vente a été consacrée par l’ordonnance de réforme du droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Elle est désormais régie par le nouvel article 1124 du Code Civil.

À la différence du compromis de vente, dans une promesse synallagmatique de vente, seul le vendeur est engagé envers l’acquéreur potentiel. En effet, la promesse unilatérale de vente est une convention en vertu de laquelle le promettant (le vendeur) donne son consentement à la conclusion de l’acte définitif de vente. Le bénéficiaire, quant à lui, bénéficie d’un droit d’option : celui de consentir ou non à l’acte définitif de vente.

Promesse unilatérale de vente : quelles sont les formalités à accomplir ?

Dans les dispositions de la promesse unilatérale de vente, les conditions de l’acte définitif de vente doivent être fixées par les parties cocontractantes. En particulier, l’acheteur et le vendeur doivent s’entendre sur la chose et le prix.
Par ailleurs, il est d’usage que l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation d’un montant compris entre 5% et 10% du prix de vente fixé par les parties afin d’offrir une garantie au promettant.

Attention ! Il est possible d’annuler une promesse de vente sous certaines conditions. Toutefois, si l’acheteur se rétracte, l’indemnité d’immobilisation est perdue et sera versée au vendeur en réparation du préjudice subi. En revanche, si l’acheteur décide de consentir à la vente définitive, alors le montant versé sera imputé du prix de vente.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il convient de procéder à l’enregistrement de celle-ci auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours suivants la signature de ladite promesse. L’enregistrement de l’acte conclu permet notamment de lui donner une date certaine.

Attention ! À défaut d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente, celle-ci sera nulle et ne produira aucun effet juridique.
Tout comme le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente peut être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou bien par un notaire. L’acheteur dispose également d’un délai de rétractation légal de dix jours incompressibles.

Bon à savoir : Si la durée de la promesse unilatérale de vente excède dix-huit mois, faire appel à un notaire pour la rédaction de la promesse unilatérale de vente est obligatoire.

Il convient par ailleurs d’établir un état des lieux avant la signature de l’acte de vente.

 

Compromis ou promesse de vente, que choisir ?

Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des différences du compromis et de la promesse unilatérale de vente :

Compromis de ventePromesse unilatérale de vente
DéfinitionAvant-contrat engageant le vendeur et l’acheteurAvant-contrat engageant uniquement le vendeur
Conditions de fondLes deux parties doivent avoir la capacité juridique de contracter, la capacité de vendre et d’acquérir ainsi que le pouvoir de contracter à la vente. Les deux parties doivent donner leur consentement. Le compromis et la promesse de vente doivent déterminer la chose et le prix.
Conditions de formeIl convient de rédiger le compromis et la promesse de vente par écrit. Toutefois, ces deux avant-contrats peuvent être rédigés indifféremment entre particuliers ou en faisant appel à un notaire.
FormalitésPas d’enregistrement requisEnregistrement auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours suivants la signature de la promesse.
CoûtFrais de notaire si rédaction par acte authentique125€ pour les frais d’enregistrement + frais de notaire si rédaction par acte authentique
Délai de rétractation10 jours incompressibles à compter du lendemain de la remise en mains propres si acte authentique ou à compter du lendemain de la lettre recommandée attestant l’acte sous seing privé

 

Compromis ou promesse de vente : les précautions communes à prendre

Dans le compromis comme dans la promesse de vente, il convient d’insérer des clauses spécifiques afin de garantir une sécurité juridique optimale aux deux parties cocontractantes.

Insérer des conditions suspensives

Lors de la conclusion d’un avant-contrat à l’instar du compromis ou de la promesse de vente, il est d’usage d’insérer des conditions suspensives permettant de retarder le transfert de propriété du bien dont il est question.

Dans un compromis ou une promesse de vente, la conclusion de l’acte définitif de vente est notamment soumise à la survenance d’un événement certain tel que l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain par exemple. En cas d’insertion de conditions suspensives, il convient d’accorder un délai à l’acheteur afin que celui-ci puisse effectuer les diligences nécessaires pour remplir les conditions suspensives stipulées.

Attention ! En cas d’impossibilité de réalisation des conditions suspensives, le compromis de vente sera caduc.

Bon à savoir : En cas de refus d’obtention de prêt bancaire, par exemple, l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur lui sera restituée.

D’autres conditions suspensives peuvent également être décidées par les parties. Il peut s’agir notamment de l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes dans le cadre d’une vente immobilière.

Pensez à la clause pénale !

Afin de se prémunir contre tout contentieux éventuel, il peut être judicieux de prévoir une clause pénale dans la rédaction du compromis ou de la promesse de vente. Pour rappel, la clause pénale est une clause en vertu de laquelle les deux parties au contrat s’entendent sur le montant de dommages et intérêts à verser en cas de manquement d’une partie à ses obligations contractuelles.

Attention ! Conformément à l’article 1231-5 du Code Civil, une clause pénale jugée abusive ou dérisoire peut être révisée de plein droit par le juge.

La clause de dédit pour revenir sur son consentement

En cas de rétractation, il peut être judicieux de négocier une clause de dédit. En effet, ce type de clauses permet aux deux parties cocontractantes de revenir librement sur leur consentement initial. En principe, la clause de dédit prévoit une contrepartie financière en cas de rétractation fixée dans les dispositions du compromis ou de la promesse de vente.

La clause de dédit est particulièrement utilisée dans le compromis de vente.

Bon à savoir : Pensez également au crédit bail immobilier.