Skip to content

Compromis de vente ou promesse de vente

Dernière mise à jour le 02/12/2022

En droit, le compromis ou promesse de vente sont deux types d’avant-contrats. Une promesse est un véritable contrat, un véritable engagement. Le promettant et le bénéficiaire sont tombés d’accord. Alors, avec l’accord de volontés, les parties vont plus loin dans l’intensité donnée à la promesse.

Par exemple, en matière immobilière il est fréquent d’être confronté à des promesses d’achat. En effet, si un contrat a un enjeux important, il est précédé par d’autres contrats qui vont préparer la concrétisation de ce contrat important. La vente définitive est subordonnée à bons nombres d’autorisations et vérifications. Ainsi, on va former un avant-contrat, une promesse pour être lié.

Il existe deux qualifications de promesses : les promesses unilatérales de vente, et le compromis de vente.

⚡Flash actu : suivant la loi Climat et résilience du 22 août 2021, afin de lutter contre les passoires énergétiques, à compter du 1er avril 2023, un audit énergétique sera demandé en cas de vente d’une maison ou d’un appartement dont le DPE est classé F ou G.

La promesse unilatérale de vente.

Une promesse est un véritable contrat, un véritable engagement. Pour la comprendre, il s’agit de la définir, d’étudier ses caractéristiques et ses effets.

Définition de la PUV.

Définie à l’article 1124 al. 1 du Code civil, la promesse unilatérale de vente est assimilée à une promesse unilatérale d’achat. Ici, le promettant s’engage auprès du bénéficiaire à lui vendre le bien à un certain prix. Le promettant s’engage à vendre au bénéficiaire si celui-ci décide d’acheter le bien. Ainsi, le bénéficiaire dispose d’un droit d’option, il peut décider ou non d’acheter le bien. Dans cette promesse, il ne manque que le consentement du bénéficiaire pour finaliser le contrat.

Bon à savoir :Il convient par ailleurs d’établir un état des lieux avant la signature de l’acte de vente

Les caractéristiques de la PUV.

La promesse unilatérale de vente se caractérise pour le bénéficiaire par un droit potestatif, mais aussi par une indemnité d’immobilisation qu’il verse en échange de cette exclusivité.

Le droit potestatif octroyé au bénéficiaire.

Le bénéficiaire a un délai pour réfléchir et n’est pas obligé d’acheter. Il est titulaire d’un droit d’option. Pendant ce délai d’option, le bien du promettant est immobilisé. Alors, le promettant ne peut proposer de vendre le bien à une autre personne que le bénéficiaire tout au long de ce délai d’option.

L’indemnité d’immobilisation due par le bénéficiaire.

L’avantage donné au bénéficiaire n’est pas gratuit. Pour obtenir ce droit d’option, le bénéficiaire doit verser une indemnité d’immobilisation au promettant. Cette promesse unilatérale n’est finalement pas si “unilatérale”. En effet, un contrat unilatéral suppose qu’une seule partie à une obligation. Or, dans la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire doit payer l’indemnité d’immobilisation. Si le bénéficiaire décide de lever l’option, le prix de l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix définitif. Si le bénéficiaire décide de ne pas lever l’option, le promettant conserve l’indemnité d’immobilisation.

Il convient de rappeler que si l’indemnité d’immobilisation avoisine la valeur réelle du bien, la promesse unilatérale peut faire l’objet de requalification en promesse synallagmatique de vente.

Bon à savoir : Ne pas confondre l’indemnité d’immobilisation avec le dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est une somme versée dans la promesse synallagmatique de vente par le bénéficiaire pour garantir le sérieux de son engagement.

Quelles sont les sanctions de rétractation du promettant ?

L’originalité de la promesse unilatérale de vente est qu’il y a un décalage dans les consentements. Le promettant donne son consentement de suite, tandis que le bénéficiaire donnera ou non son consentement par la suite.

Dans le cas où le promettant s’est volontairement rétracté pour vendre l’objet de la promesse à un tiers, il viole son contrat. Si le tiers est de bonne foi et n’a aucune connaissance de la promesse unilatérale de vente, l’exécution forcée n’est pas possible et seuls des dommages et intérêts pourront être octroyés. Si le tiers est de mauvaise foi et avait connaissance de la promesse unilatérale de vente, il a commis une faute. Alors, le contrat sera frappé de nullité.

Dans le cas où le promettant informe le bénéficiaire qu’il retire son offre, le principe est celui de l’exécution en nature. Autrement dit, le bénéficiaire pourra obtenir une exécution forcée.

Le compromis de vente, ou la promesse synallagmatique.

Les promesses synallagmatiques sont les plus fréquentes. Malgré cela, elles ne sont pas toujours simples à appréhender. En matière immobilière, la promesse synallagmatique correspond au compromis de vente.

Définition du compromis de vente.

L’article 1589 fixe les conditions de validité du compromis de vente. Pour être valable, les parties doivent avoir la capacité juridique de contracter, et doivent avoir donné leur consentement.

Les compromis de vente, ou promesses synallagmatiques sont les plus fréquents. Ce contrat est destiné à préparer le contrat définitif de vente. En principe, cette promesse est un  engagement ferme. En effet, les principaux éléments du contrat ont été convenu, ainsi que le consentement des parties. Etant donné que le consentement des parties est donné, cette promesse est très ressemblante à la vente en tant que telle.

Attention : Il est recommandé lors de la conclusion d’un compromis de vente par acte sous seing privé, de recourir à un modèle. C’est pourquoi, Legalplace vous propose un modèle de compromis de vente. Celui-ci contient toutes les mentions obligatoires et est facilement adaptable à votre situation grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

L’intensité variable des compromis de vente.

Il est fréquent d’intégrer un terme suspensif dans la promesse synallagmatique. Le terme est un événement futur et certain affectant l’exécution du contrat, simple modalité de l’obligation. Le terme ne touche qu’à l’exécution du contrat, il ne touche pas à la formation de celui-ci. Par exemple, le terme peut simplement être le jour de la signature du contrat chez le notaire.

De plus, les compromis de vente peuvent être assorties d’une condition qui va affecter l’existence du contrat. En effet, l’achat d’une maison peut être subordonné à l’obtention d’un prêt par l’acheteur dans le cadre d’un compromis de vente d’un terrain.

Bon à savoir :C’est lors de la signature du compromis de vente que l’acquéreur peut verser un dépôt de garantie équivalent à 5 ou 10%  du prix du bien. Ce versement sera déduit du prix final le jour de la signature de l’acte de vente définitif.

La rétractation lors de la promesse synallagmatique.

Si une des parties annule sa promesse de vente, la vente ne se réalise pas du fait de l’une des parties, l’autre peut demander au juge une exécution forcée de la promesse ou des dommages et intérêts.

Avantages et inconvénients : Que choisir entre la PUV et le compromis de vente?

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente semble plus souple pour l’acheteur. En effet, la promesse de vente engage uniquement le propriétaire auprès de l’acquéreur potentiel à vendre son bien à un certain prix.

La promesse de vente est plus souple pour l’acheteur. Là où le compromis de vente engage les deux parties, l’acheteur et le vendeur, la promesse de vente engage uniquement le propriétaire. Autrement dit, en tant qu’acheteur, il est préférable de signer une promesse qu’un compromis de vente du fait de la liberté que celle-ci laisse à l’acheteur.

Avantages Inconvénients
Compromis de vente Le compromis de vente sécurise la vente car devient ferme et définitive dès la signature et ne nécessite pas d’enregistrement. Comme il engage les deux parties, le seul moyen de se désengager est la clause de dédit.

Il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien.

Promesse unilatérale de vente C’est un avant contrat plus souple pour l’acquéreur puisqu’il n’engage que le vendeur. Le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur.

Son enregistrement engendre des frais de 125 euros

FAQ

Qu’est-ce qu’une clause pénale ?

Une clause pénale est une clause qui évalue de manière forfaitaire les dommages et intérêts qui seront dus automatiquement par le débiteur en cas d'inexécution de ses obligations.

Quel est le coût d’un compromis de vente ?

Lorsque le compromis de vente est signé sous seing privé, autrement dit sans notaire, ou dans une agence immobilière, ce dernier est généralement gratuit. Cependant, si celui-ci est rédigé et signé chez le notaire, la somme peut varier entre 150€ et 300€.

Quel est l'intérêt de conclure une promesse synallagmatique si l’acquéreur et le vendeur sont déjà tombés d’accord ?

Quel est l'intérêt de conclure une promesse synallagmatique si l’acquéreur et le vendeur sont déjà tombés d’accord ?

Modèle de compromis de venteModèle de compromis de vente

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 02/12/2022

S’abonner
Notifier de
guest
6 Commentaires
le plus ancien
le plus récent
Inline Feedbacks
View all comments
Christelle Schallenkammer
Christelle Schallenkammer
août 2, 2021 9:44

Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour un terrain constructible en mars 2021. Nous avons reçu de la part de l’urbanisme une observation comme quoi nous devions concerver l’entrée existante pour rentrer sur le terrain. Hors ce n’est pas possible, car il n’y pas de servitude pour cette parti du terrain.est ce que dans ce cas le compromis de vente peut être annulé, sachant que nous pourront pas rentrer sur notre terrain ?
Merci d’avance de votre aide
Bien Cordialement

Fatna
Fatna
août 3, 2021 11:15

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Ben
Ben
septembre 16, 2021 9:10

Bonjour,
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, comment l’acheteur peut-il se désengager sans verser de compensation financière au vendeur?
Merci d’avance

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 28, 2022 2:44
Reply to  Ben

Bonjour,

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Il incombe à l’acheteur de lever l’option quand et s’il le souhaite.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale d’achat, l’acheteur n’est désengagé vis-à-vis du vendeur que si celui-ci renonce à lever l’option, ou s’il lui verse une indemnité.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

DELAUNE
DELAUNE
novembre 12, 2021 5:22

Bonjour,
Nous voulons acheter une propriété avec le produit de la vente de notre maison. Lors de la signature d’un compromis peut-il y avoir une close suspensive qui pourrais annuler ce compromis si la vente de notre bien ne pouvais atteindre le prix de la propriété désirée?
Dans ce cas peut-on récupérer la somme de 5% versée au compromis.
Merci

Louise
Administrateur
Louise
mars 17, 2022 12:10
Reply to  DELAUNE

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris