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Compromis de vente ou promesse de vente
Dernière mise à jour le 28/06/2023
Bien qu’il s’agisse de deux avant-contrats, il existe une différence entre la promesse et le compromis de vente.
En effet, la promesse de vente est un acte unilatéral. Le promettant s’engage à conclure la vente avec le bénéficiaire dès lors que ce dernier acceptera l’offre. Le bien est donc réservé à ce bénéficiaire. Or, le compromis de vente quant à lui est un contrat synallagmatique. Il engage donc les 2 parties et chacune doit répondre à des obligations.
Quelle est la différence entre la promesse et le compromis de vente ?
La promesse et le compromis de vente sont 2 avant-contrats qui se distinguent l’un de l’autre à plusieurs niveaux. Précisément, la partie qui s’engage n’est pas la même et les obligations des parties diffèrent également.
Définition de la promesse unilatérale de vente
Le Code civil définit la promesse unilatérale comme : “le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire”.
Par définition, cet engagement n’engage qu’une seule partie, à savoir le vendeur.
Le bénéficiaire quant à lui dispose d’un droit d’option. Il a le choix entre 2 possibilités :
- accepter l’offre et acheter le bien ;
- refuser de lever l’option.
Le bénéficiaire de la promesse a droit à un délai de réflexion et n’est pas tenu d’accepter l’offre. Durant ce délai, le bien est immobilisé et le promettant ne peut se défaire de son engagement. Il ne peut pas non plus proposer le bien à une autre personne.
Le vendeur doit mettre la promesse par écrit et la signer devant notaire ou par acte sous signature privée (anciennement acte sous seing privé) enregistré au service des impôts.
Définition du compromis de vente
Le compromis de vente est également un avant-contrat. Il s’agit d’une promesse synallagmatique. C’est la raison pour laquelle on parle aussi de promesse synallagmatique de vente.
Les promesses synallagmatiques sont en réalité les plus fréquentes, notamment en immobilier. Elles permettent de préparer le contrat de vente définitif.
En revanche, pour que l’acte soit valable, les parties doivent :
- avoir la capacité juridique de contracter ;
- exprimer leur consentement de manière non équivoque.
Le compromis de vente contient tous les éléments essentiels du contrat. Il réunit un engagement ferme et le consentement des 2 parties. De ce fait, cet acte se rapproche beaucoup de l’acte de vente définitif.
Généralement, le compromis de vente contient à la fois un terme et des conditions suspensives pouvant affecter l’existence du contrat.
Par exemple, l’achat peut être conditionné par l’obtention d’un prêt bancaire dans le cadre d’un compromis de vente d’un terrain.
C’est au moment du compromis de vente que l’acquéreur peut effectuer un versement correspondant à 5 ou 10 % du prix du bien. Le montant versé sera ensuite déduit du prix final le jour de la signature de l’acte de vente définitif.
Que contiennent ces actes ?
La promesse unilatérale et le compromis de vente doivent comporter des mentions obligatoires. Ces mentions concernent les parties, le bien et la vente de manière générale.
Ainsi, ces 2 actes contiennent nécessairement :
- l’identité et les coordonnées des parties (vendeur et acheteur) ;
- l’adresse du bien ;
- l’origine du bien ;
- un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes ;
- la mention de l’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude, le cas échéant ;
- les mentions relatives à la copropriété si le logement est concerné ;
- le montant des honoraires du professionnel en charge de la vente et la désignation de la personne qui doit supporter le paiement ;
- le prix de vente ;
- les modalités de paiement ;
- la durée de validité de la promesse et la date limite de signature de l’acte définitif ;
- la date de disponibilité du bien ;
- les informations relatives au droit de rétractation.
Qui s’engage dans une promesse unilatérale et dans un compromis de vente ?
La promesse unilatérale et le compromis de vente ont de nombreux points communs dans leur fonctionnement.
Toutefois, la différence entre ces 2 actes réside essentiellement dans la personne qui s’engage.
En effet, dans une promesse unilatérale, seul le vendeur s’engage. Il se soumet à une obligation de réserver le bien au profit du bénéficiaire durant un délai déterminé.
À l’inverse, dans un compromis de vente, les 2 parties s’engagent l’une envers l’autre. Chacun s’engage à conclure la vente définitive dans les conditions prévues dans l’avant-contrat.
Quels documents annexer à l’avant-contrat ?
Que ce soit pour la promesse unilatérale ou pour le compromis de vente, le vendeur doit annexer quelques documents constituant un dossier de diagnostics techniques. Ce dossier peut comprendre :
- l’état relatif à la présence ou à l’absence d’amiante ;
- l’état de l’installation intérieure de l’électricité (si elle a plus de 15 ans) ;
- l’état de l’installation intérieure du gaz (si elle a plus de 15 ans) ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état de l’installation d’assainissement non collectif ;
- l’état relatif à la présence de termites ;
- le constat de risque d’exposition au plomb ;
- l’état des risques (miniers, naturels, technologiques, etc…) ;
- un audit énergétique ;
- le diagnostic bruit ;
- le carnet d’information du logement (pour un appartement).
Comment se rétracter d’une promesse ou d’un compromis de vente ?
Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant ne peut pas se rétracter. En effet, le Code civil précise que “la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis”.
De plus, si le promettant conclut le contrat avec une tierce personne, celui-ci sera frappé de nullité, dès lors que le tiers avait connaissance de la promesse unilatérale existante.
De son côté, le bénéficiaire peut refuser l’offre et décider de ne pas contracter. Dans ce cas, le promettant est libéré de ses obligations envers lui. Cette décision marque alors l’annulation de la promesse de vente.
Dans le cadre d’un compromis de vente, si l’une des parties décide de se rétracter, le contrat définitif ne sera pas signé.
Sous conditions, l’autre partie peut obtenir une exécution forcée du compromis de vente ou des dommages et intérêts.
En outre, que ce soit dans le cadre d’une promesse ou d’un compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai légal de rétractation de 10 jours.
Quels sont les avantages et inconvénients de ces 2 actes ?
Pour l’acquéreur, la promesse unilatérale est plus souple que le compromis de vente. Or, cette dernière est moins sécurisante pour le vendeur.
Ainsi, chacun de ces avant-contrats possède des avantages, mais aussi des inconvénients :
| Avantages | Inconvénients | |
| Promesse unilatérale de vente | Il s’agit d’un avant-contrat assez souple pour l’acquéreur puisqu’il n’engage que le vendeur. | Le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur.
Son enregistrement engendre des frais de 125 euros. |
| Compromis de vente | Sécurise la vente car celle-ci devient ferme et définitive dès la signature du compromis et ne nécessite pas d’enregistrement. | Comme il engage les deux parties, le seul moyen de se désengager est la clause de dédit.
Il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien. |
FAQ
Pourquoi faire une promesse de vente plutôt qu'un compromis de vente ?
La promesse unilatérale est plus avantageuse pour l'acheteur car plus souple. En effet, seul le vendeur s'engage. L'acquéreur quant à lui peut décider de lever l'option ou non. En revanche, du côté du vendeur, le compromis de vente est plus sécurisant.
Est-ce que la promesse de vente vaut vente ?
L'article 1589 du Code civil dispose que : la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des 2 parties sur la chose et sur le prix.
Quelle différence d'engagement entre l'avant-contrat et l'offre d'achat ?
L'offre d'achat précède la signature de l'avant-contrat. Elle permet à l'acquéreur de se proposer pour acheter le bien à un prix déterminé. Si le vendeur accepte l'offre, les parties signeront l'avant-contrat. Au stade de l'offre d'achat, seul l'acheteur est engagé. Le vendeur s'engage envers lui uniquement lorsqu'il accepte cette offre.
Modèle de compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 28/06/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour un terrain constructible en mars 2021. Nous avons reçu de la part de l’urbanisme une observation comme quoi nous devions concerver l’entrée existante pour rentrer sur le terrain. Hors ce n’est pas possible, car il n’y pas de servitude pour cette parti du terrain.est ce que dans ce cas le compromis de vente peut être annulé, sachant que nous pourront pas rentrer sur notre terrain ?
Merci d’avance de votre aide
Bien Cordialement
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, comment l’acheteur peut-il se désengager sans verser de compensation financière au vendeur?
Merci d’avance
Bonjour,
La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Il incombe à l’acheteur de lever l’option quand et s’il le souhaite.
Dans le cadre d’une promesse unilatérale d’achat, l’acheteur n’est désengagé vis-à-vis du vendeur que si celui-ci renonce à lever l’option, ou s’il lui verse une indemnité.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Nous voulons acheter une propriété avec le produit de la vente de notre maison. Lors de la signature d’un compromis peut-il y avoir une close suspensive qui pourrais annuler ce compromis si la vente de notre bien ne pouvais atteindre le prix de la propriété désirée?
Dans ce cas peut-on récupérer la somme de 5% versée au compromis.
Merci
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace
Bonjour, Dans le cadre d’une succession, 5 indivisionnaires, nous allons signer une promesse de vente jeudi prochain le 13/04/23. La maison individuelle a été construite en 1960. Or l’agent immobilier ne nous a demandé de fournir le permis de construire que vendredi dernier, le 7/4 (sachant que c’est le week-end de Pâques+lundi férié). Le souci est que nous n’avons pas en notre possession de permis de construire de la maison construite en 1960 (nos parents ne l’on jamais eu, ils l’ont achetée en 2ème propriétaire, en 1972, nous ne l’avons donc pas). Est-ce obligatoire de fournir le permis de construire… Lire la suite »
Bonjour,
Afin de conclure une promesse de vente sur une maison individuelle le permis de construire et l’acte de propriété du terrain sont demandés.
Concernant l’audit énergétique, si aucune modification n’a eu lieu, les différents diagnostics ont une durée de validité différente (DPE 10 ans, etc).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations
L’équipe LegalPlace