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Compromis de vente ou promesse de vente

Dernière mise à jour le 07/06/2022

Le compromis et la promesse de vente sont deux types d’avant-contrats qui sont signés au même moment, c’est-à-dire après l’acceptation de l’offre d’achat.

En effet, avant de signer un acte authentique de vente, il est important de fixer les principales conditions de vente du bien.

Pour cela, les deux possibilités qui s’offrent aux parties sont la promesse et le compromis. Ces deux avant-contrats obéissent néanmoins à des régimes juridiques différents.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat en vertu duquel le propriétaire s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter.

Définition du compromis de vente

Du point de vue du promettant, l’engagement est le même que dans le cas d’une promesse unilatérale de vente.

L’acheteur, lui, a pris l’engagement ferme d’acquérir; il ne dispose donc d’aucun droit d’option.

L’existence de ces obligations réciproques entre l’acheteur et le vendeur explique que la promesse soit dite « synallagmatique ».

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Ainsi, le compromis de vente présente des similitudes importantes avec le contrat définitif sans pour autant que la vente soit parfaite.

🔎 Zoom : Il est recommandé lors de la conclusion d’un compromis de vente par acte sous seing privé, de recourir à un modèle. C’est pourquoi, Legalplace vous propose un modèle de compromis de vente. Celui-ci contient toutes les mentions obligatoires et est facilement adaptable à votre situation grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Les conditions de validité

Selon l’article 1589 du code civil “La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties […]”

Pour que la promesse soit valable :

  • Les deux parties doivent avoir la capacité juridique de contracter.
  • Elles doivent disposer de la capacité de vendre et d’acquérir.
  • Tout vice de consentement (erreur, dol, violence) doit être exclu du consentement délivré par les parties (article 1130 du Code Civil)
Bon à savoir : En présence d’une clause de substitution, les deux parties pourront également procéder à un sous-compromis de vente en faveur d’un tiers.

L’article 1589 du code civil ajoute que le consentement des deux parties doit porter”sur la chose et sur le prix.”

S’agissant des conditions de forme de la promesse synallagmatique aucun formalisme particulier n’est requis par la loi.

Le compromis de vente peut être indifféremment conclu sous la forme d’un acte :

A noter: Dans le cadre d’une vente immobilière, les deux parties peuvent également décider de signer le compromis de vente en agence.

Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?

Tout comme le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat intervenant dans le cadre de la vente d’un bien, souvent immobilier.

La définition juridique

La promesse unilatérale de vente est régie par l’article 1124 du Code Civil qui dispose que “La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.”

En effet, la promesse unilatérale de vente est une convention en vertu de laquelle le vendeur s’engage à vendre un bien déterminé, à un prix déterminé.

Le bénéficiaire, quant à lui, bénéficie d’un droit d’option, il peut consentir ou non à l’acte définitif de vente.

À la différence du compromis de vente, dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé envers l’acquéreur potentiel pour une durée déterminée.

Les conditions de validité

Dans les dispositions de la promesse unilatérale de vente, les conditions de l’acte définitif de vente doivent être fixées par les cocontractants.

En particulier, l’acheteur et le vendeur doivent s’entendre sur la chose et le prix.

Tout comme le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :

  • Acte seing privé, c’est-à-dire entre vendeur et acheteur
  • Acte authentique c’est à dire par un notaire
Bon à savoir : Il convient par ailleurs d’établir un état des lieux avant la signature de l’acte de vente.

L’enregistrement

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il convient de procéder à son enregistrement.

A compter de la signature, la promesse devra être enregistrée dans les 10 jours au service de l’enregistrement du vendeur ou de l’acheteur.

Cet enregistrement servira à authentifier la promesse de vente.

À défaut d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente, celle-ci sera nulle et ne produira aucun effet juridique.

Bon à savoir : L’établissement d’un acte authentique est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois.

Le contenu du compromis et de la promesse de vente

Qu’il s’agisse du compromis ou de promesse de vente, l’avant-contrat doit toujours inclure :

  • La désignation des parties (acquéreur et vendeur)
  • La désignation du bien
  • Les mentions légales
  • Les servitudes ou absence de servitudes
  • La date de fin de validité de l’avant-contrat
  • Le prix du bien et les frais annexes (frais d’agence)
  • Le plan de financement
  • Les causes suspensives d’obtention du prêt
  • Le droit de rétractation
  • Les annexes (diagnostics techniques, documents de copropriété…)

Dans la promesse unilatérale de vente, comme dans le compromis de vente, il convient d’insérer des clauses spécifiques afin de garantir la sécurité juridique optimale des deux cocontractants.

Les conditions suspensives

Lors de la conclusion d’un avant-contrat, il est d’usage d’insérer des conditions suspensives. Celles-ci permettent de retarder le transfert de propriété du bien.

Ainsi, la conclusion de l’acte définitif de vente est notamment soumise à la survenance d’un événement futur et incertain.

En effet, il peut s’agir selon les situations de :

  • L’obtention d’un prêt bancaire 
  • L’obtention d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain par exemple.
  • L’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes dans le cadre d’une vente immobilière

En cas de clauses incluant des conditions suspensives, il convient d’accorder un délai à l’acheteur afin que celui-ci puisse remplir les conditions suspensives stipulées.

Attention : Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai imparti, le compromis de vente, ou la promesse de vente sera caduc. Ainsi, en cas de refus de prêt, le compromis de vente sera annulé.

La clause pénale

La clause pénale est une clause en vertu de laquelle les deux parties au contrat s’entendent sur le montant de dommages et intérêts à verser en cas de manquement d’une partie à ses obligations contractuelles.

Afin de se prémunir de tout contentieux éventuel, il peut être judicieux de prévoir une clause pénale lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente.

Attention : Conformément à l’article 1231-5 du Code Civil, une clause pénale jugée abusive ou dérisoire peut être révisée de plein droit par le juge.

La clause de dédit

En cas de rétractation, et en particulier dans le cadre du compromis de vente, il peut être judicieux de négocier une clause de dédit.

En effet, ce type de clauses permet aux deux parties de revenir librement sur leur consentement initial.

De cette manière, la clause de dédit prévoit une contrepartie financière en cas de rétractation fixée dans les dispositions du compromis ou de la promesse de vente.

Le droit de rétractation des deux avant- contrats

Le droit de rétractation permet à l’acheteur de réfléchir et éventuellement de renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse unilatérale de vente ou du compromis de vente.

Le délai de rétractation du compromis de vente

Le consentement des deux parties à l’acte définitif de vente est nécessaire afin de finaliser la vente du bien.

En pratique, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours, pendant lequel il pourra renoncer à la vente sans pénalité.

Le renoncement peut alors avoir lieu sans justification d’un motif légitime.

Ce délai commence à courir:

  • A compter du lendemain de la remise en mains propres dans le cadre d’un compromis signé par acte authentique
  • A compter de la réception de la lettre recommandée attestant la conclusion du compromis de vente s’il s’agit d’un compromis signé par acte sous seing privé

Le délai de rétractation de la promesse unilatérale de vente

Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, l’acheteur dispose également d’un délai de rétractation légal de dix jours incompressibles.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente.

Ainsi, s’il conteste la vente, l’acheteur pourra demander l’exécution forcée devant le tribunal (il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement).

Il est possible d’annuler une promesse de vente sous certaines conditions.

Toutefois, si l’acheteur se rétracte, l’indemnité d’immobilisation est perdue et sera versée au vendeur en réparation du préjudice subi.

Quels sont les avantages et inconvénients de ces avant-contrats ?

Le compromis et la promesse étant deux avant-contrats ayant le même but mais ayant des conséquences juridiques différentes, il est intéressant de présenter rapidement les avantages et les inconvénients de chacun de ces engagements.

Avantages Inconvénients
Compromis de vente Le compromis de vente sécurise la vente car devient ferme et définitive dès la signature et ne nécessite pas d’enregistrement.

 

 

Comme il engage les deux parties, le seul moyen de se désengager est la clause de dédit.

Il peut être long et coûteux d’engager une procédure pour obliger l’acheteur à acquérir le bien.

Promesse unilatérale de vente C’est un avant contrat plus souple pour l’acquéreur puisqu’il n’engage que le vendeur.

 

 

 

Le vendeur n’est pas certain de vendre son bien alors qu’il est indisponible pendant la durée de réflexion de l’acheteur.

Son enregistrement engendre des frais de 125 euros

FAQ

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s’engagent l’une envers l’autre. La promesse de vente engage uniquement le vendeur. L’acheteur quant à lui, dispose d’une option : il peut consentir ou non à l’acte définitif de vente.

Qui choisis entre promesse et compromis ?

Ce sont les parties qui peuvent, d'un commun accord, opter pour une promesse ou un compromis de vente.

Quels sont les frais de promesse de vente ?

Le compromis de vente est généralement gratuit lorsqu'il est signé sous seing privé ou dans une agence immobilière. En revanche, lorsqu'il est signé chez le notaire, il est facturé en moyenne 150 à 300 € pour frais de rédaction d'acte et c'est généralement l'acquéreur qui les paye.

Modèle de compromis de venteModèle de compromis de vente

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 07/06/2022

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Christelle Schallenkammer
Christelle Schallenkammer
août 2, 2021 9:44

Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour un terrain constructible en mars 2021. Nous avons reçu de la part de l’urbanisme une observation comme quoi nous devions concerver l’entrée existante pour rentrer sur le terrain. Hors ce n’est pas possible, car il n’y pas de servitude pour cette parti du terrain.est ce que dans ce cas le compromis de vente peut être annulé, sachant que nous pourront pas rentrer sur notre terrain ?
Merci d’avance de votre aide
Bien Cordialement

Fatna
Fatna
août 3, 2021 11:15

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Ben
Ben
septembre 16, 2021 9:10

Bonjour,
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, comment l’acheteur peut-il se désengager sans verser de compensation financière au vendeur?
Merci d’avance

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 28, 2022 2:44
Reply to  Ben

Bonjour,

La promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Il incombe à l’acheteur de lever l’option quand et s’il le souhaite.

Dans le cadre d’une promesse unilatérale d’achat, l’acheteur n’est désengagé vis-à-vis du vendeur que si celui-ci renonce à lever l’option, ou s’il lui verse une indemnité.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

DELAUNE
DELAUNE
novembre 12, 2021 5:22

Bonjour,
Nous voulons acheter une propriété avec le produit de la vente de notre maison. Lors de la signature d’un compromis peut-il y avoir une close suspensive qui pourrais annuler ce compromis si la vente de notre bien ne pouvais atteindre le prix de la propriété désirée?
Dans ce cas peut-on récupérer la somme de 5% versée au compromis.
Merci

Louise
Administrateur
Louise
mars 17, 2022 12:10
Reply to  DELAUNE

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris