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Compromis de vente ou promesse de vente

Compromis de vente ou promesse de vente

Le compromis et la promesse de vente sont deux types d’avant-contrats très utilisés dans le cadre de la vente d’un bien, notamment immobilier. Ils précèdent la signature de l’acte de vente définitif. Néanmoins, le compromis et la promesse de vente obéissent à des régimes juridiques différents.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat en vertu duquel les deux cocontractants s’engagent en vue de la signature d’un acte définitif de vente. Plusieurs conditions sont requises afin que celui-ci soit valide.

La définition

Dans un compromis de vente, le vendeur s’engage à céder le bien et l’acheteur à le payer. Afin de garantir une pleine sécurité juridique, il est fréquent de prévoir le versement d’un dépôt de garantie.

Bon à savoir : En pratique, le montant du dépôt de garantie est compris entre 5 et 10% du prix de vente fixé par les parties.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur et le vendeur sont engagés l’un envers l’autre. Cependant, à ce stade, la vente du bien n’est toujours pas parfaite.

Les conditions de validité

Il est utile de distinguer les conditions de fond des conditions de forme. En effet, les conditions de fond sont liées au contenu du contrat et aux cocontractants. Les conditions de fond quant à elles déterminent la forme que prendra le compromis de vente.

Les conditions de fond

S’agissant des conditions de fond, les deux parties doivent avoir la capacité juridique de contracter. Elles doivent également disposer de la capacité de vendre et d’acquérir.

A noter : En présence d’une clause de substitution, les deux parties pourront également procéder à un sous-compromis de vente en faveur d’un tiers.

Les dispositions du compromis de vente doivent être consenties par les deux parties, excluant tout vice de consentement (erreur, dol, violence), consacré par l’article 1130 du Code Civil.
Les parties doivent également fixer les conditions de conclusion du contrat de vente définitif. En effet, conformément à l’article 1589 du Code Civil, les deux parties doivent impérativement déterminer et consentir :

  • A la chose ;
  • Au prix.

Les conditions de forme

S’agissant des conditions de forme, aucun formalisme particulier n’est requis par la loi. Toutefois, il convient de conserver les volontés communes des parties au sein d’un écrit. Ainsi, en cas de contentieux, la convention écrite constituera une preuve à rapporter par le demandeur.

Bon à savoir : aucun enregistrement n’est requis pour la validité du compromis de vente.

Le compromis de vente peut être indifféremment conclu sous la forme d’un acte :

Par ailleurs, dans le cadre d’une vente immobilière, les deux parties peuvent également décider de signer le compromis de vente en agence.

🔎 Zoom : Il est recommandé lors de la conclusion d’un compromis de vente par acte sous seing privé de recourir à un modèle. C’est pourquoi, Legalplace vous propose un modèle de compromis de vente. Celui-ci contient toutes les mentions obligatoires et est facilement adaptable à votre situation grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Le délai de rétractation

Le consentement des deux parties à l’acte définitif de vente est nécessaire afin de finaliser la vente du bien. En pratique, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation légal de 10 jours pendant lequel il pourra renoncer à la vente. Le renoncement peut alors avoir lieu sans justification d’un motif légitime.

Ce délai commence à courir à compter du lendemain de la remise en mains propres dans le cadre d’un compromis signé par acte authentique ; à compter de la réception de la lettre recommandée attestant la conclusion du compromis de vente s’il s’agit d’un compromis signé sous seing privé.

Bon à savoir : Un délai de réitération peut également être prévu par les parties au contrat. La réitération permet de renouveler l’engagement entre le vendeur et le futur acquéreur lors de la signature de l’acte définitif de vente. La réitération est un acte authentique et doit donc se faire chez le notaire.

Qu’est-ce qu’une promesse de vente ?

De la même façon que le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat intervenant dans le cadre de la vente d’un bien, souvent immobilier.

La définition juridique

La promesse unilatérale de vente a été consacrée par l’ordonnance de réforme du droit des obligations entrée en vigueur le 1er octobre 2016. Elle est désormais régie par le nouvel article 1124 du Code Civil.

À la différence du compromis de vente, dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé envers l’acquéreur potentiel. En effet, la promesse unilatérale de vente est une convention en vertu de laquelle le vendeur s’engage à vendre un bien déterminé, à un prix déterminé. Le bénéficiaire, quant à lui, bénéficie d’un droit d’option. En effet, il peut consentir ou non à l’acte définitif de vente.

Les conditions de validité

Dans les dispositions de la promesse unilatérale de vente, les conditions de l’acte définitif de vente doivent être fixées par les parties cocontractantes. En particulier, l’acheteur et le vendeur doivent s’entendre sur la chose et le prix.

Bon à savoir : Il est d’usage que l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation. Celle-ci est généralement comprise entre 5% et 10% du prix de vente fixé par les parties. Elle permet ainsi d’offrir une garantie au promettant.

Tout comme le compromis de vente, la promesse unilatérale de vente peut être rédigé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, ou bien par un notaire.
Il convient par ailleurs d’établir un état des lieux avant la signature de l’acte de vente.

L’enregistrement

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, il convient de procéder à son enregistrement. Celui-ci s’effectue auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours. L’enregistrement de l’acte conclu permet notamment de lui donner une date certaine.
À défaut d’enregistrement de la promesse unilatérale de vente, celle-ci sera nulle et ne produira aucun effet juridique.

Bon à savoir : Si la durée de la promesse unilatérale de vente excède dix-huit mois, la promesse de vente doit  être établie sous la forme d’un acte authentique ; c’est-à-dire devant notaire.

 Le délai de rétractation

L’acheteur dispose également d’un délai de rétractation légal de dix jours incompressibles.

Il est possible d’annuler une promesse de vente sous certaines conditions. Toutefois, si l’acheteur se rétracte, l’indemnité d’immobilisation est perdue et sera versée au vendeur en réparation du préjudice subi. En revanche, si l’acheteur décide de consentir à la vente définitive, alors le montant versé sera imputé du prix de vente.

Quelles sont les caractéristiques du compromis ou de la promesse de vente ?

Le compromis ou la promesse de vente présentent de nombreuses différences. Cependant, il est courant d’insérer au sein des deux avant-contrats des clauses spécifiques.

Les clauses à insérer

Dans le compromis comme dans la promesse de vente, il convient d’insérer des clauses spécifiques afin de garantir une sécurité juridique optimale aux deux parties cocontractantes.

Les conditions suspensives

Lors de la conclusion d’un avant-contrat, il est d’usage d’insérer des conditions suspensives. En effet, celles-ci permettent de retarder le transfert de propriété du bien.

Ainsi, la conclusion de l’acte définitif de vente est notamment soumise à la survenance d’un événement futur et incertain. En effet, il peut s’agir de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain par exemple. En cas d’insertion de conditions suspensives, il convient d’accorder un délai à l’acheteur afin que celui-ci puisse remplir les conditions suspensives stipulées.

Attention : Si la condition suspensive n’est pas réalisée dans le délai imparti, le compromis de vente, ou la promesse de vente sera caduc. Ainsi, en cas de refus de prêt, le compromis de vente sera annulé.  L’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur lui sera alors restituée.

D’autres conditions suspensives peuvent également être décidées par les parties. Il peut s’agir notamment de l’obtention d’un certificat d’urbanisme mentionnant l’absence de servitudes dans le cadre d’une vente immobilière.

La clause pénale

Afin de se prémunir de tout contentieux éventuel, il peut être judicieux de prévoir une clause pénale lors de la rédaction du compromis ou de la promesse de vente. Pour rappel, la clause pénale est une clause en vertu de laquelle les deux parties au contrat s’entendent sur le montant de dommages et intérêts à verser en cas de manquement d’une partie à ses obligations contractuelles.

Attention ! Conformément à l’article 1231-5 du Code Civil, une clause pénale jugée abusive ou dérisoire peut être révisée de plein droit par le juge.

La clause de dédit

En cas de rétractation, il peut être judicieux de négocier une clause de dédit. En effet, ce type de clauses permet aux deux parties cocontractantes de revenir librement sur leur consentement initial.

Ainsi, la clause de dédit prévoit une contrepartie financière en cas de rétractation fixée dans les dispositions du compromis ou de la promesse de vente.

La clause de dédit est particulièrement utilisée dans le compromis de vente.

Les différences entre le compromis et la promesse de vente

Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des différences du compromis et de la promesse unilatérale de vente :

Compromis de vente Promesse unilatérale de vente
Définition Avant-contrat engageant le vendeur et l’acheteur Avant-contrat engageant uniquement le vendeur
Conditions de fond Les deux parties doivent avoir la capacité juridique de contracter, la capacité de vendre et d’acquérir ainsi que le pouvoir de contracter à la vente. Les deux parties doivent donner leur consentement. Le compromis et la promesse de vente doivent déterminer la chose et le prix.
Conditions de forme Il convient de rédiger le compromis et la promesse de vente par écrit. Toutefois, ces deux avant-contrats peuvent être rédigés indifféremment entre particuliers (acte sous seing privé) ou en faisant appel à un notaire (acte authentique).
Formalités Pas d’enregistrement requis Enregistrement auprès de la recette des impôts dans un délai de 10 jours suivants la signature de la promesse.
Coût Frais de notaire si rédaction par acte authentique 125€ pour les frais d’enregistrement + frais de notaire si rédaction par acte authentique
Délai de rétractation 10 jours incompressibles à compter du lendemain de la remise en mains propres si acte authentique ou à compter du lendemain de la lettre recommandée attestant l’acte sous seing privé

FAQ

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

Le compromis de vente est un contrat par lequel les deux parties s’engagent l’une envers l’autre. En effet, le vendeur s’engage à céder son bien tandis que l’acheteur s’engage à l’acquérir. La promesse de vente, quant à elle, engage uniquement le vendeur. L’acheteur dispose d’une option : il peut consentir ou non à l’acte définitif de vente.

Pourquoi signer une promesse de vente plutôt qu’un compromis de vente ?

Il peut être judicieux pour l’acheteur de signer une promesse de vente car celle-ci ne l’engage pas à acquérir le bien. Il pourra alors choisir de ne pas consentir à l’acte définitif de vente. Par ailleurs, le versement d’une indemnité d’immobilisation par l’acheteur permet tout d’offrir une certaine garantie au vendeur.

Quel délai de rétractation en cas de signature de compromis ou de promesse de vente ?

Lors d’une signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation d’un délai de dix jours. Celui-ci lui permet de se rétracter sans avoir besoin de justifier d’un motif légitime.

Modèle de compromis de venteModèle de compromis de vente

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 28/06/2021

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Christelle Schallenkammer
Christelle Schallenkammer
août 2, 2021 9:44

Bonjour, nous avons signé un compromis de vente pour un terrain constructible en mars 2021. Nous avons reçu de la part de l’urbanisme une observation comme quoi nous devions concerver l’entrée existante pour rentrer sur le terrain. Hors ce n’est pas possible, car il n’y pas de servitude pour cette parti du terrain.est ce que dans ce cas le compromis de vente peut être annulé, sachant que nous pourront pas rentrer sur notre terrain ?
Merci d’avance de votre aide
Bien Cordialement

Fatna
Fatna
août 3, 2021 11:15

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Ben
Ben
septembre 16, 2021 9:10

Bonjour,
Dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, comment l’acheteur peut-il se désengager sans verser de compensation financière au vendeur?
Merci d’avance