L’acte de vente immobilier

L’acte de vente immobilier

Avant de signer l’acte de vente (ou d’achat) de votre logement ou local commercial (ou bien immobilier d’investissement locatif), il faut savoir que la vente d’un bien immobilier (logement, local commercial ou bureau) suppose, du point de vue juridique, la réalisation d’un certain nombre d’étapes, à commencer par la conclusion d’un mandat de vente avec un agent immobilier, sauf à vendre le bien sans intermédiation.
L’acte de vente d’un bien immobilier signifie que le vendeur transmet tous ses droits à l’acheteur, cela est donc considéré comme un acte de disposition.

 

Le mandat de vente : le choix du vendeur de faire appel à une agence immobilière

Un particulier peut souhaiter faire appel à un professionnel pour s’occuper de la de rechercher un acquéreur au bien immobilier qu’il souhaite mettre en vente. Les raisons sont multiples : le particulier n’a pas le temps ou l’envie de s’en occuper lui-même, il trouve le domaine de la vente trop compliqué. En effet, même si le simple particulier a tendance à être de mieux en mieux informé, il ne sera pas forcément au courant des dernières réglementations complexes (ex : obligations relatives aux matériaux nuisibles et autres mentions obligatoires). Le professionnel se chargera aussi en général de l’estimation du bien immobilier permettant de déterminer la fixation du prix de vente, en prenant en compte l’état actuel du marché qu’il connaît bien mieux qu’un simple particulier. L’agent immobilier s’arrangera utilement à l’avance avec le propriétaire du bien pour déterminer une marge de négociation sur le prix, dont il pourra user avec les potentiels acquéreurs. L’agent immobilier pourra également se charger de la rédaction du compromis de vente et des démarche auprès du notaire pour la signature de l’acte de vente.

L’agent immobilier fait partie des professionnels soumis à la loi Hoguet et doit être titulaire d’une carte professionnelle, dite « transaction immobilière » ou « carte T » (délivrée par la Préfecture chaque année). Le vendeur va donc consentir un mandat de vente écrit à l’agent immobilier : ce mandat pourra être exclusif, co-exclusif (ou semi-exclusif) ou simple. L’étendue des obligations de l’agent immobilier dépendra du type de mandat et sa rémunération également.

Lorsque le vendeur consent un mandat exclusif à un agent immobilier, le vendeur ne pourra pas signer d’autres mandats à l’égard d’autres agents immobiliers. L’agent immobilier sera donc le seul à rechercher un acheteur. L’agent immobilier s’engagera également à réaliser à ses frais, un certain nombre de publicités de la mise en vente. Il sera en charge de l’organisation des visites, de la négociation, de la rédaction des actes etc. Si l’agent immobilier présente au vendeur une offre d’achat ferme d’un acheteur conforme aux termes du mandat, le vendeur sera donc dans l’obligation de ratifier la vente.

Lorsqu’il s’agit d’un mandat co-exclusif, l’agent immobilier sera chargé de trouver un acheteur mais le vendeur pourra également trouver par lui-même un acheteur Ce type de mandat est donc moins restrictif que le mandat exclusif et permet par exemple au moyen d’une clause de diminuer la rémunération de l’agent de 50% lorsque le vendeur trouve lui-même l’acheteur (s’il n’y a pas de telle clause, aucune rémunération ne sera due à l’agent immobilier). Dans le cas où il trouverait par lui-même l’acheteur, le vendeur devra présenter l’acheteur à l’agence immobilière.

En cas de mandat simple, le vendeur peut confier la vente du bien à plusieurs agents immobiliers Le vendeur ne sera tenu de payer une commission qu’à l’agent qui aura permis la conclusion effective de la vente : par exemple, si un premier agent immobilier fait visiter le bien à l’acheteur final mais que la vente est effectivement conclue grâce à l’entremise d’un second agent immobilier, le vendeur ne devra rémunérer que le second agent.

Le vendeur peut toujours rechercher lui-même un acheteur avec ce type de mandat et demeure libre de le faire tant que l’agence investie du mandat simple ne l’informe pas d’une offre faite par un acheteur d’acquérir le bien au prix fixé dans le mandat. Lorsque le vendeur trouve par lui-même l’acheteur, aucune rémunération ne sera due à l’agence.

Bon à savoir : Avant de signer le mandat de vente, vous pouvez effectuer une contre proposition à l’offre d’achat immobilier.

 

La signature d’une promesse ou d’un compromis devant notaire

En pratique, un acte de vente immobilière est très souvent précédé d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. En effet, le vendeur et l’acheteur souhaitent en général retarder la conclusion définitive de l’acte de vente pour des raisons financières : en cas de vente immobilière, le financement du prix de l’achat va donc souvent nécessiter l’obtention d’un prêt à l’égard de l’acheteur.

Un compromis de vente engage aussi bien le vendeur que l’acheteur jusqu’à la signature de l’acte de vente final, contrairement à la simple promesse de vente qui n’engage que le vendeur. Compromis ou promesse de vente ? Il faut bien distinguer ces deux notions. Pour plus de sécurité, il peut être préférable d’opter pour le compromis qui liera les deux parties. La promesse de vente, réalisée devant notaire, a toutefois l’avantage de figer par avance les termes et conditions de la vente qui seront simplement réitérés dans l’acte de vente final.

La promesse de vente tout comme le compromis peuvent être rédigés sous for d’acte sous seing privé (c’est-à-dire sans notaire) ou sous la forme d’un acte authentique (devant notaire). La différence réside dans l’obligation d’enregistrer la promesse de vente auprès des services fiscaux dans un délai de dix jours ce qui n’est pas le cas pour le compromis. Cette absence de frais représente un argument supplémentaire concernant le choix du compromis de vente comme avant-contrat au contrat de vente final. Lorsque les parties décident d’établir le compromis sans passer devant un notaire, il faut cependant qu’elles se soient mises d’accord sur le prix au préalable et qu’elles utilisent des modèles de compromis adaptés, c’est-à-dire des modèles rédigés par des avocats expérimentés. Il est possible d’établir un exemplaire unique du compromis ou plusieurs exemplaires.

Attention ! La signature du compromis de vente devant notaire est toutefois obligatoire lorsque le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois, c’est-à-dire que le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération du compromis devant notaire est supérieur à 18 mois.

 

Condition suspensive usuelle à l’acte de vente final : l’obtention d’un prêt bancaire

Des conditions suspensives peuvent être incluses dans le compromis de vente. De telles stipulations conditionnent la signature de l’acte de vente finale à la réalisation de certains événements. Il existe différentes conditions suspensives possibles, la plus courante est celle relative à l’obtention d’un prêt bancaire.

En effet, le compromis de vente doit préciser si le bien immobilier sera financé à l’aide d’un ou plusieurs prêts (article L. 312-15, alinéa 1er du Code de la consommation). L’acheteur devra donc solliciter un prêt auprès d’une ou de plusieurs banques (selon les conditions du compromis de vente) dans un délai déterminé. Toutefois, ce délai ne peut être inférieur à un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité. Si l’acheteur n’obtient pas de prêt, il ne sera pas engagé et la vente finale ne se réalisera donc pas.

C’est à l’acheteur et non au vendeur de prouver qu’il a bien sollicité un prêt conformément aux conditions du compromis de vente. Si le compromis ne précise pas que l’acheteur doit solliciter le prêt auprès de plusieurs banques, il sera considéré comme ayant respecté les diligences requises en présentant au moins une demande de prêt, cette dernière étant restée infructueuse. Toutefois, l’acheteur ne prouve pas suffisamment qu’il a bien sollicité un prêt lorsqu’il fournit par exemple les attestations de la banque refusant le prêt sans joindre les documents ayant accompagné les demandes de prêt. Le vendeur doit pouvoir être en mesure de vérifier que la demande formulée par l’acheteur est conforme aux stipulations du compromis Il faut donc que l’acheteur fournisse au vendeur à la fois sa demande de prêt et la(les) réponse(s) de(s) banque(s) acceptant ou refusant le prêt.

Lorsque la condition suspensive ne se réalise pas, toute somme versée d’avance par l’acheteur au vendeur doit être intégralement remboursée sans délai et sans qu’une indemnité puisse être exigée vis-à-vis de l’acheteur.

 

Quand considère-t-on que la condition est réalisée ?

L’obtention d’un prêt bancaire s’effectue généralement en deux étapes : la banque présente d’abord une offre puis a lieu la conclusion du prêt. La condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie dès la présentation de l’offre de la banque : ette offre doit être ferme et sans réserve. L’offre est considérée comme ferme même si la banque la subordonne à la prise de garantie ou à la conclusion d’une assurance de la part de l’acheteur. Ce n’est pas le moment de la déclaration par la banque de l’offre de prêt mais la transmission et la réception de cette offre à l’acheteur qui est pris en considération.

Une fois l’offre de la banque reçue, l’acceptation de cette dernière par l’acheteur n’est pas nécessaire : la condition suspensive d’obtention du prêt sera réputée accomplie même si l’acheteur décline ensuite l’offre. Il convient donc de bien faire attention car l’acheteur peut se retrouver dans la situation où il n’a pas accepté l’offre de prêt mais est néanmoins obligé d’aller à la signature de l’acte de vente final car la condition suspensive est réalisée. En général, l’acheteur prend bien soin d’être sûr que les conditions du prêt lui conviennent avant de se faire envoyer l’offre de prêt en bonne et due forme.

 

La signature de l’acte de vente final devant notaire

Si les parties ne prévoient pas d’autre élément que la chose et le prix comme élément essentiel du contrat de vente, le compromis de vente vaut vente (articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil). La réitération du compromis par acte authentique (c’est-à-dire devant notaire) ne sera qu’une simple modalité d’exécution de la vente et non une condition de validité de la vente. Si le vendeur et l’acheteur n’ont pas décidé de résilier le compromis ou si l’acheteur n’a pas exercé son droit de rétractation, les parties se rendront donc chez le notaire. Lors de l’achat immobilier qui choisit le notaire afin de finaliser la vente ? Si le vendeur ou l’acheteur est réticent à signer l’acte authentique, il sera possible d’obtenir l’exécution forcée du compromis soit sous forme d’obligation de passer à l’acte de vente, soit sous forme de jugement valant acte de vente.

Comme pour toute vente de bien immobilier, la vente sera enregistrée auprès de l’administration fiscale. Cela entraînera le paiement de droits d’enregistrement et de taxes de publicité foncière pour l’acheteur. Ces droits et taxes seront calculés et dus à compter de la date du compromis de vente et non de l’acte notarié final. Certaines ventes (ex : livraison d’un logement en l’état futur d’achèvement) seront soumises non pas aux droits d’enregistrement mais à la TVA ainsi qu’à la taxe de publicité foncière.

Concrètement, lors de la signature de l’acte, l’acheteur paiera au notaire ces droits et taxes qu’on appelle couramment « frais de notaire ». Ce dernier les reversera à l’administration fiscale qui procédera alors à l’enregistrement de la vente. Quelques jours plus tard, l’acheteur et le vendeur recevront alors une copie authentique de l’acte de vente.

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