Skip to content

Compromis de vente : quelles conditions pour enclencher la rétraction du vendeur ?

Compromis de vente : quelles conditions pour enclencher la rétraction du vendeur ?

Après la signature d’un compromis de vente (« promesse synallagmatique de vente ») entre un vendeur et un acheteur, ces derniers sont normalement tenus d’exécuter les obligations émanant du compromis de vente.  En effet, la promesse de vente vaut vente. Toutefois, il se peut que les parties changent d’avis et envisagent de ne plus vendre ou acheter. Cette faculté de renonciation n’est possible que pour l’acheteur : même si le vendeur ne veut plus vendre, il sera de son côté dans l’impossibilité d’annuler le compromis de vente.

 

Rétractation du vendeur avant le compromis de vente

Avant de signer le compromis de vente, on peut distinguer plusieurs étapes au cours desquelles le vendeur souhaiterait également se rétracter :

Rétractation du vendeur après l’acceptation de l’offre d’achat

Comme le souligne l’article 1113 du Code civil, un compromis de vente est précédé de la rencontre d’une offre et d’une acceptation. Dans la plupart des cas, le vendeur propose de vendre (offre de vente) à un vendeur qui acceptera ensuite cette offre (acceptation). L’offre d’achat faite par le vendeur ne peut être rétractée avant l’expiration du délai de rétractation fixé par lui-même ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable. Cela signifie que le vendeur a l’obligation de maintenir son offre pendant un délai raisonnable.

Il peut également s’agir du cas inverse : c’est l’acheteur qui émet l’offre d’achat et le vendeur accepte cette offre. Dans cette situation, seul l’acheteur est engagé sauf si le vendeur accepte l’offre de l’acheteur. Si l’acceptation du vendeur intervient, il ne lui sera plus possible de rétracter son acceptation et la vente deviendra parfaite dès son acceptation.

Rétractation du vendeur après la promesse unilatérale de vente

Si le vendeur signe une promesse unilatérale de vente après sa réforme, il s’engage envers le potentiel acheteur sans que ce dernier, de son côté, ne soit obligé d’opter pour la conclusion du contrat. La révocation de la promesse par le vendeur pendant le temps laissé au potentiel acheteur pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

La formation du contrat pourra donc être imposée au vendeur même s’il s’est rétracté après sa promesse unilatérale de vente. Le potentiel acheteur aura ainsi la possibilité de demander l’exécution forcée de la promesse de vente s’il a bien opté pendant le délai qu’il lui était imparti.

Absence de rétraction du vendeur après le compromis de vente

Lorsqu’un compromis de vente est signé entre le vendeur et l’acheteur, il ne s’agit pas d’une promesse unilatérale de vente mais d’une promesse synallagmatique de vente : le vendeur est donc obligé de vendre et l’acheteur est obligé d’acheter.

Rétractation possible pour l’acheteur lors d’un compromis de vente

  • existence d’un droit de rétractation : l’acheteur non professionnel est en droit de se rétracter du compromis de vente puisqu’il bénéficie d’un droit légal de rétractation.

Attention ! Ce droit de rétractation n’existe que si la vente concerne un acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. La rétractation de l’acheteur entraînera la résiliation du compromis de vente.

  • Les modalités d’exercice de ce droit sont les suivantes :
  1.  le compromis de vente (annexes comprises) doit être envoyé à l’acheteur par recommandé avec demande d’avis de réception. Il est donc recommandé d’établir un exemplaire supplémentaire du compromis destiné à cet envoi.
  2.  l’acheteur doit se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de cette lettre lui notifiant le compromis de vente. Un délai dépassé empêchera l’acheteur imprudent de se rétracter.
  3. l’acheteur exerce son droit de rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Bon à savoir ! Certains jours de la semaine ne sont pas compris dans le délai de rétractation : le samedi, le dimanche et les jours fériés. C’est la date d’envoi de la lettre de rétractation du compromis de vente qui sera prise en compte pour l’exercice du droit de rétractation.

L’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation après la signature du compromis de vente mais pas après la signature de l’acte final, sauf si des modifications substantielles du contenu ont eu lieu.

  • effets de la rétractation : la rétractation de l’acheteur entraînera l’anéantissement du compromis de vente.

Pas de rétractation du vendeur possible lors d’un compromis de vente

La faculté de rétractation offerte à l’acheteur lors de la signature du compromis de vente n’existe pas à l’égard du vendeur, qu’il soit non professionnel ou professionnel. Le vendeur sera donc obligé de vendre tant que l’acheteur ne se rétracte pas lui-même.

  • engagement irrévocable du vendeur : même pendant le délai de rétractation de 10 jours dont bénéficie l’acheteur, le vendeur ne peut pas se dégager de son engagement de vendre.
  • conclusion de la véritable vente : la signature du compromis de vente vaut vente. Le vendeur doit donc être prudent lorsqu’il signe la promesse synallagmatique de vente et prendre conscience qu’il s’engage de façon définitive.

Annulation du compromis de vente par l’acheteur et le vendeur

Même si le vendeur ne dispose pas d’un droit de rétractation, il peut envisager une résiliation amiable ou judiciaire.

« Annulation » amiable du compromis de vente

Le vendeur et l’acheteur peuvent se mettre d’accord sur une résiliation du compromis de vente. Si le vendeur, pour cause de convenance personnelle, ne souhaite pas procéder à la réitération de la vente par acte authentique (devant notaire), il a donc intérêt à en parler avec l’acheteur afin de trouver un accord. Cette résiliation aura un effet rétroactif et les sommes déjà versées devront être restituées.

Attention ! Même si la résiliation du compromis se fait par acte sous seing privé (sans la présence d’un notaire), les droits de mutation (y compris ceux sur la résiliation elle-même) restent exigibles si la vente était parfaite au moment de la résiliation : si des conditions suspensives ne se sont pas réalisées, la vente n’est pas considérée comme parfaite. Si le vendeur et l’acheteur décident de constater la résiliation sans en informer l’administration fiscale, cette pratique sera considérée comme frauduleuse.

Lorsque la résiliation du compromis se fait par acte authentique (avec la présence d’un notaire), l’acte de résiliation publié par le notaire donnera lieu automatiquement à la perception des droits de mutation.

« Annulation » judiciaire du compromis de vente

Le vendeur a la possibilité de demander la résiliation judiciaire du compromis si l’acheteur a manqué à une de ses obligations contractuelles, c’est-à-dire à une des obligations mentionnées dans le compromis de vente.  Toutefois, ce type de résiliation suppose une mise en demeure préalable adressée à l’acheteur.

Bon à savoir ! Ce type de résiliation du compromis permettra d’éviter le paiement des droits de mutation dus sur la résiliation elle-même.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

17
Laisser un commentaire

avatar
12 Fils de commentaires
5 Réponses de fil
0 Abonnés
 
Commentaire avec le plus de réactions
Le plus populaire des commentaires
13 Auteurs du commentaire
sevaBonjour FINCKLegalPlace SAS5UTY3 RNPO1User bank Auteurs de commentaires récents
  S’abonner  
le plus récent le plus ancien
Notifier de
pierrard
Invité
pierrard

bonjour etant vendeur de terres agricoles j’ai signé un compromis de vente le 14/08/2018 a ce jour le notaire a reculé l’ acte de vente deux fois car probleme avec acheteur soi disant … est il possible d’annuler le compromis de vente et reprendre mes terres

NO NAME
Invité
NO NAME

Bonjour à toutes et tous, Je me suis mis d’accord sur la chose et le prix et le vendeur a déposé le dossier chez le notaire en vue de signer le compromis de vente. Monsieur s’est rétracté 15 minutes avant la signature en me stipulant avoir reçu 30 minutes plus tôt une offre qui ne se refuserait pas.. Le notaire me reçoit et me dit que légalement je suis en droit de réclamer la vente car nous nous sommes mis d’accord sur la chose et le prix et le vendeur a validé cela en déposant le dossier chez l’office qu’il… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Le vendeur est tout d’abord contraint de vous restituer l’indemnité d’immobilisation de 10% du prix de la vente que vous avez pu lui verser afin d’avoir une option sur le bien. Au vu de votre situation, si vous engagez des poursuites judiciaires, vous serez en droit de réclamer la vente forcée du bien ou des dommages-intérêts si vous ne souhaitez plus l’acheter, étant donné que le vendeur s’est rétracté après la levée de l’option alors qu’il lui est interdit de proposer le bien à quelqu’un d’autre dans ce cas. Toutefois, il dépendra du juge de déterminer si le dépôt… Lire la suite »

Mehdi
Invité
Mehdi

Bonjour à tous, Je me permets de rebondir sur cet article car nous avons fait une offre d’achat pour un bien que le vendeur a accepté. Nous souhaitions y faire des travaux et le bien étant situé à proximité d’un monument historique, avons prix contact avec les ABF qui nous ont confirmé la faisabilité de notre projet de travaux. Étant donné que le bien perdait une grande partie de son intérêt sans ces travaux, nous avons souhaité introduire une clause suspensive au compromis qui soit liée à l’acceptation par la copropriété des dits travaux (au cas où…). Cela même alors… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Au vu de votre situation, il semble que vous ayez conclu avec le vendeur une promesse de vente. Pour être juridiquement valable, la promesse de vente doit être réalisée par acte authentique et être enregistrée auprès de la recette des impôts. Il convient également d’établir si vous avez versé une avance correspondant à 10% du prix de la vente au vendeur, de façon à concrétiser l’option dont vous bénéficiez sur le bien en question. Si vous avez versé cette somme, alors le vendeur ne peut proposer ce bien à d’autres acheteurs tant que vous n’avez pas levé l’option pendant… Lire la suite »

Yildirim Huseyin
Invité
Yildirim Huseyin

Bonjour, Je suis dans une situation délicate, j’ai signé un compromis à la hâte en janvier avec mon frère pour un terrain, il a changé plusieurs fois d’idée afin d’évité les frais lier à l’acte, cela traine depuis 6 mois aujourd’hui, 3 fois la date de l’acte a été reporté. Je n’ai reçu aucune nouvelle de son notaire, pour aucune des dates de passassions, ni copie du compromis. C’est après avoir écris au notaire que celui ci m’explique que c’est mon frère qui aurait dit, qu’il me tiendrai au courant, il y’a 2 semaine, mon frère à voulu négocier à… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, Si le compromis de vente comporte des conditions suspensives conditionnant la réalisation de la vente à l’accomplissement d’un événement particulier, il est possible que le compromis soit considéré caduc du fait des carences de l’acheteur, surtout si celui-ci retarde volontairement la signature de l’acte authentique. Adressez-vous au notaire afin qu’il puisse déterminer s’il existe des causes qui feraient obstacle à la bonne réalisation de la vente. Vous pouvez également utiliser notre service de consultation juridique par téléphone et exposer les détails de votre situation à nos avocats qui pourront ainsi vous donner des conseils personnalisés. Nous espérons avoir su… Lire la suite »

Yildirim Huseyin
Invité
Yildirim Huseyin

Merci en tout cas, je prendrai contact avec vos juristes dès mon retour de vacances. Bien à vous
Huseyin Yildirim

Sandyie77
Invité
Sandyie77

Bonjour à toutes et à tous, J’apprends pas mal de choses grâce à vos commentaires. Mais je reste dans le flou quant à ma situation particulière … En effet j’ai signé un compromis de vente en agence immobilière fin juillet 2019, quelques heures après mon vendeur. Le lendemain celui-ci a souhaité se rétracter par crainte de ne pas obtenir son nouveau financement pour un autre bien où il est déjà engagé (achat – revente). Ayant déjà fait preuve de patience, (1ère proposition de prix accepté oralement [j’ai donc annulé ma proposition sur un autre bien], puis deux semaines sans nouvelles… Lire la suite »

Agathe
Invité
Agathe

Bonjour, je suis un peu perdue et en panique car j’avais trouvé l’appartement idéal. Avec le vendeur, nous avons signée une offre d’achat (rédigée par mon notaire) mais le trouvais que le vendeur moins disponible pour mes mails et appels, je trouvais qu’il tranait à envoyer les documents à son notaire pour que ce dernier rédige le compromis… Face à toutes mes inquiétudes, je suis allée voir s’ils n’avaient pas remis une annonce sur internet. Et là, bingo ; je vois qu’ils ont remis le bien à la vente, via une agence immobilière… Que puis-je faire ? Puis-je les  »… Lire la suite »

Anonyme
Invité
Anonyme

Bonjour, Je suis vendeur d’un appartement, sous compromis depuis le 14/05/2019, dont la date de délai pour la réitération par acte authentique était le 31/07/2019. À ce jour, je sais que l’acquéreur a eu un accord de prêt le 15/07/2019, mais je n’ai aucune preuve de la réception de l’offre par la suite, pas de date proposée pour la signature de l’acte authentique et notaire & agent immobilier répondent aux abonnés absents (mails envoyés les 7 et 8 août restés sans réponse, notaire injoignable par téléphone). D’après ce que je sais, le délai du 31/07 étant dépassé, je ne suis… Lire la suite »

Anne
Invité
Anne

Bonjour Le 31 octobre 2018 j’ai signé avec ma mère (usufruitière) un compromis pour vendre un appartement à un couple, sans condition suspensive. L’acheteur n’a toujours pas pu faire régler la succession lui donnant les fonds. La vente était prévue le 31 janvier, malgré de nombreux échanges et de nombreux mensonges de l’acheteur, rien a l’horizon. Il n’a apparemment même pas déposé le montant de garantie chez son notaire. Depuis a été décelée une autre faille dans le compromis : son épouse ne l’a pas signé mais l’agent immobilier a oublié de demander une procuration… Sur ces deux dernières conditions,… Lire la suite »

User bank
Invité
User bank

Bonjour, fin octobre 2019, j’ai signé un compromis de vente de mon appartement mentionnant une condition suspensive d’obtention de prêt bancaire de 75j pour signature définitive au 31/03/2020, mon acquéreuse étant en procédure de divorce et l’apport indiqué au compromis correspondant à la soulte qu’elle a à recevoir (bien que cela ne soit pas spécifié sur le compromis). Depuis fin octobre, l’acquéreuse n’a fourni aucun justificiatif vis à vis de ses démarches auprès de banques….et à l’heure actuelle n’a toujours pas obtenu d’offre de prêt. La vente de mon appartement constituant l’apport du projet d’acquisition dans lequel je me suis… Lire la suite »

5UTY3 RNPO1
Invité
5UTY3 RNPO1

Bonjour,

J’ai signé une promesse unilatérale de vente devant notaire il y a 6 jours.

A ce jour, je n’ai reçu aucune copie par Lettre RAR malgré mes relances au notaire.

Je souhaite fermement me rétracter.

Puis-je le notifier ma rétractation sans avoir reçu le recommandé de la promesse et me notifiant mon délai de rétractation? Si oui, aurai-je des pénalités ?
Merci pour vos réponses.

Cdlt,

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Il convient de vérifier si la promesse de vente a fait l’objet d’un enregistrement à la recette des impôts. Dans le cas contraire, celle-ci n’est pas valable et peut-être librement rétractée.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

aBonjour FINCK
Invité
aBonjour FINCK

bonjour nous avons signé une offre d’achat au prix en en fevrier par l’intermediaire d’un mandataire immobilier que le vendeur a accepté sans y joindre de clause particuliere hormis une date de signature – Notre notaire a semble t il mis quelques semaines pour obtenir les comptes de la co-pro. Le compromis nous a été envoyé le 13/03/2020 pour lecture donc juste avant le confinement donc pas eu de signature- Le 01-04 le vendeur a reçu un appel de fond pour des travaux qui ont été voté le 11/03 en AG ( auquel il ne nous a pas convié) et… Lire la suite »

sev
Invité
sev

bonjour , mon propriétaire doit signer la vente définitif du bien que j’occupe actuellement. IL me reste 1 an de bail . Mais j’aurais souhaité être acquéreur seulement il ne m’en a pas avertis par ecrit. Est ce que je peut faire stopper la vente ou non ? Il me dit que c’est trop tard et que je n’ai aucun droit ? Merci de vos retours