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Lors de la vente d’un bien immobilier, plusieurs délais s’écoulent entre la promesse, le compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif.

Ainsi, ce n’est qu’à l’issue de toute cette procédure que l’achat immobilier est finalisé et que le transfert de propriété s’effectue. Durant ce délai, un certain nombre de démarches sont à réaliser, ce qui explique sa durée.

Quelles sont les étapes à respecter pour réaliser un achat immobilier ?

Lors d’un achat immobilier, le vendeur et l’acquéreur potentiel doivent passer par différentes étapes avant de finaliser la vente, ce sont notamment :

  1. la promesse de vente
  2. le compromis de vente
  3. l’acte définitif de venteLes étapes à respecter pour réaliser un achat immobilier

Étape 1 : La promesse de vente

La promesse de vente est consacrée par le nouvel article 1124 du Code Civil. Il s’agit d’un acte en vertu duquel le propriétaire du bien immobilier s’engage auprès de l’acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un prix déterminé, qui correspond généralement à l’offre d’achat au prix de l’annonce.

Cet engagement a une durée limitée d’environ 2 ou 3 mois selon les stipulations de l’acte et correspond à la promesse unilatérale de vente consacrée par la réforme.

Attention : Pendant la durée de la promesse de vente, le vendeur a interdiction de renoncer à la vente ou de proposer le bien immobilier à un tiers acquéreur. Tout contrat conclu avec un tiers connaissant l’existence de la promesse unilatérale de vente est réputé nul.

Par abus de langage, promesse et compromis de vente sont souvent confondus. Pourtant, il convient de faire la différence entre promesse et compromis de vente.

En somme, la promesse de vente constitue un droit d’option accordé à l’acquéreur potentiel en vue de conclure un acte de vente dont les éléments substantiels sont déjà déterminés et pour la formation duquel ne manque plus que le consentement de l’acheteur.

Étape 2 : Le compromis de vente

Le compromis de vente intervient une fois que l’acheteur a levé l’option. Les parties peuvent de ce fait, conclure un compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente.

À la différence de la promesse de vente, dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur livre le bien déterminé et l’acheteur paie le prix convenu.

La signature du compromis de vente peut s’effectuer chez le notaire, il s’agit alors d’un acte authentique. Néanmoins, les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, retardant alors le processus de vente.

C’est pourquoi, de plus en plus de particuliers décident d’opter pour la conclusion du compromis de vente sans notaire, autrement dit sous forme d’acte sous seing privé.

Bon à savoir : Il est également possible de signer un compromis de vente par le biais d’une agence immobilière.

En général, le compromis de vente prévoit des clauses suspensives sans l’accomplissement desquelles l’acte définitif de vente ne pourra être conclu. Il s’agit, le plus souvent, de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain par exemple.

Par ailleurs, il est d’usage que l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation dont la somme correspond généralement à 5 % à 10 % du prix final de la vente. On parle alors d’acompte dans le compromis de vente. Il s’agit d’une garantie offerte au vendeur permettant de renforcer le lien contractuel entre les deux parties et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur.

Une fois l’acte de vente finalisé, l’indemnité d’immobilisation sera imputée au prix final. À défaut, si l’acheteur n’a pas pu réaliser les conditions suspensives le compromis pourra être déclaré caduc et permettre ainsi à l’acheteur d’être désengagé, sans frais.

🔎 Zoom: Le juge peut requalifier une promesse de vente et inversement, lorsque les 2 parties possèdent un contrat non conforme. C’est pourquoi LegalPlace met à votre disposition un modèle de compromis de vente personnalisable grâce à un formulaire à remplir en ligne. Il constitue l’avant-contrat nécessaire avant toute acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Étape 3 : L’acte définitif de vente

Contrairement aux étapes précédentes, l’acte définitif de vente doit être obligatoirement conclu devant un notaire, qui est un officier public.

Les parties le signent généralement 3 ou 4 mois après la conclusion du compromis de vente, le temps que l’acheteur puisse réaliser les conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de vente.

C’est ce contrat final qui acte le transfert de propriété et la remise des clés du bien par le cédant au nouveau propriétaire.

Quels sont les délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente ?

Comme vu précédemment, il faut respecter plusieurs étapes pour l’achat d’un bien immobilier.

Tout d’abord, il faut trouver un acquéreur. Cette étape met généralement entre 1 mois et 1 an selon le marché immobilier et selon la qualité de l’annonce immobilière.

Après avoir trouvé un acquéreur, le vendeur lui formulera une promesse de vente. Comme vu précédemment, cette dernière n’engage que le vendeur. Les dispositions de la promesse unilatérale de vente doivent préciser une durée d’engagement du vendeur qui correspond généralement à 2 ou 3 mois.

Lorsque l’acheteur aura levé l’option, il faudra signer un compromis de vente. Il est possible de le signer entre particuliers par acte sous seing privé ou chez le notaire. Signer un compromis de vente entre particuliers permet de réduire considérablement les coûts.

Attention : Si vous choisissez de signer un compromis de vente chez le notaire, pensez à vous munir de toutes les pièces justificatives obligatoires afin d’écourter au maximum les délais.

À l’issue de la conclusion du compromis de vente, s’écoule en général un délai d’au moins 3 mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

A noter : Si le compromis de vente peut tout à fait être conclu sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, l’acte définitif de vente doit obligatoirement être signé chez le notaire.

Quelles sont les démarches réalisées durant les délais entre promesse, compromis et acte de vente ?

Durant les délais entre promesse et acte de vente, un certain nombre de démarches sont à réaliser. Selon les cas de figure, les délais peuvent être relativement longs et cela s’explique par plusieurs facteurs :

  • le respect du délai de rétractation de l’acquéreur : dès la transmission de toutes les pièces nécessaires à la constitution du compromis de vente, l’acheteur bénéficie d’un délai légal de 10 jours pendant lequel il peut se rétracter sans besoin de justifier d’un motif légitime. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation lui revient de plein droit ;
  • la vérification du droit de préemption : il s’agit de la vérification des documents d’urbanisme tels que le droit de préemption de la commune, du département ou de l’État, l’origine de la propriété, ou encore les états hypothécaires. Ce droit de préemption ne peut être avancé que par 2 titulaires : un locataire si le bien est en location et la mairie. Il faut en effet rappeler que le droit de préemption du locataire subsiste si le bien loué vient à être vendu. C’est également l’occasion de procéder à une vérification des états civils des cocontractants ;
  • la réalisation des conditions suspensives : comme vu ci-dessus, la signature de l’acte définitif de vente est subordonnée à la réalisation de clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. Il faut donc laisser un peu de temps à ce dernier afin qu’il puisse contacter des établissements bancaires pour solliciter son prêt. La durée légale pour obtenir une proposition est de 30 jours minimum.

Comment adapter ces délais selon sa situation ?

Il est possible d’allonger ou de raccourcir les délais entre la promesse, le compromis ou l’acte de vente selon sa situation.

Seuls 2 délais sont incompressibles, à savoir le délai de rétractation :

  1. d’une promesse de vente : il s’agit de 10 jours accordés à l’acheteur, auquel s’ajoute le délai prévu dans les dispositions de la convention dont bénéficie l’acquéreur potentiel pour lever ou non l’option ;
  2. d’un compromis de vente : il s’agit également de 10 jours accordés à l’acheteur pour qu’il puisse réfléchir et éventuellement renoncer à la vente. Le délai commence à courir dès la présentation de la lettre recommandée attestant la signature du compromis de vente.

À la suite d’un compromis de vente, la rétractation du vendeur ne peut intervenir. Ce dernier ne dispose d’aucun droit de rétractation. Il peut néanmoins envisager une résiliation amiable ou judiciaire.

Il est toujours possible de signer l’acte définitif de vente avant l’échéance prévue dans le compromis de vente si toutes les conditions suspensives ont été réalisées et si toutes les diligences ont été effectuées par le notaire chargé du dossier.

Attention :  Il convient toutefois de noter qu’une promesse de vente prévoyant une durée de plus de 18 mois doit obligatoirement être rédigée devant un notaire, qu’il s’agisse de la durée initiale ou d’une prorogation.

Inversement, à la convenance des parties, le délai prévu dans la promesse de vente ou le compromis de vente peut être rallongé.

FAQ

Est-ce obligatoire de verser un acompte lors de la signature d'un compromis de vente ?

Lors de la signature d’un compromis de vente, il est d’usage que l’acquéreur verse une somme au titre de l’acompte. Mais cet acompte ne constitue pas une obligation légale.

Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis de vente ?

Les deux constituent des avant-contrats. Cependant, à la différence du compromis de vente qui engage les deux parties, la promesse engage uniquement le vendeur.

Combien coûte un compromis de vente ?

Lorsque le compromis de vente est rédigé chez un notaire, celui-ci coûte en moyenne entre 150 et 300 €. Selon les notaires le prix est susceptible de varier. Des prix plus avantageux peuvent être pratiqués si la rédaction a lieu sous seing privé (entre particuliers ou auprès d'une agence immobilière).

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 16/08/2023

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22 Commentaires
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EMMANUEL JORDAN
EMMANUEL JORDAN
octobre 9, 2019 11:16 am

Bonjour,
Pour être sûr, après la signature de l’acte de vente reste-il un délai pour enlever les meubles par exemple ?

Anna
Anna
décembre 10, 2019 4:00 pm
Répondre à  EMMANUEL JORDAN

Bonjour,
Une fois l’acte de vente signé, le bien appartient à l’acquéreur, donc non, vous n’avez pas le droit d’avoir vos meubles chez quelqu’un d’autre, a priori.
Mais vous pouvez toujours vous arranger.

LEA
LEA
octobre 12, 2020 9:43 am

Bonjour, J’ai signé une promesse unilatérale de vente le 15 Février 2020, qui devait expirer le 29 Avril 2020, sans une clause suspensive relative à une demande de prêt. OR: “La nouvelle rédaction de l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 résultant de l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 prévoit que, si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de la période juridiquement protégée, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
mai 20, 2022 10:50 am
Répondre à  LEA

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

barbara
barbara
mars 19, 2021 12:29 pm

Bonjour, ayant hérité, je cherche à acheter et j’aurai donc l’apport financier total. Est-ce que les délais peuvent être raccourcis ?

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 21, 2021 11:17 pm
Répondre à  barbara

Bonjour,
Les délais peuvent être réduits sur décision conjointe des 2 parties.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

marc Delaporte
marc Delaporte
juillet 1, 2021 9:53 pm

bonjour bientôt un an après la signature du compromis de vente chez un notaire et maison toujours pas vendu quel sont mais droit a priori le l acquéreur me doit des dommage et intérêt qui s élève a 14750 euros c est écrit sur le compromis de vente

Alissia
Administrateur
juillet 6, 2021 11:55 am
Répondre à  marc Delaporte

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

couprie
couprie
août 13, 2021 1:57 pm

j ai signe en Juin 2021 , une offre d achat avec obligation du compromis pour Juillet 2021 nous sommes en aout le compromis n est pas signer pour des problèmes cadastraux (vu avec le notaire et non résolu a ce jour)—puis je faire une autre offre d achat sur une autre maison avec un autre vendeur ?

Fatna
Fatna
août 17, 2021 10:25 am
Répondre à  couprie

Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.

Mahéo
Mahéo
janvier 1, 2022 1:16 pm

Bonjour, tout mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année 2022.
Ma question est :
Une amie a signée un compromis de vente le 3 décembre 2021, et sa question : 
a quel date doit elle quitté la maison ? 
La nouvelle propriétaire veux rentrer le 30 janvier 2022.
Y a t il un delai ? 

Mélie
janvier 3, 2022 10:15 am
Répondre à  Mahéo

Bonjour,
Il n’est pas possible pour le nouveau propriétaire de rentrer le 30 janvier 2022. En effet, le délai minimum entre le compromis de vente et l’acte de vente est de 3 mois. Le contrat final acte donc la vente et le transfert de propriété, c’est à ce moment que sont remises les clés au nouveau propriétaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Pierre N.
Pierre N.
février 8, 2022 1:21 am

Bonjour, J’ai mandaté (par mandat exclusif signé le 09/11/2021) une agence pour vendre mon appartement. Le 03/12 l’agent me contacte par email pour une offre d’achat, suite à une visite, en me précisant le nom de l’acheteur, le montant proposé, la nature du financement et le fait qu’il a déjà un notaire. Le 07/12, je réponds à cet email avec la mention “je vous donne mon accord pour poursuivre l’exécution du mandat de vente n°XXXX”. A ce jour (le 08/02) je n’ai toujours rien signé, et aucune nouvelle de l’acheteur. Le mandat de 3 mois est terminé, mais j’ai accepté… Lire la suite »

Lina Dinari
Lina Dinari
février 11, 2022 4:33 pm
Répondre à  Pierre N.

Bonjour,
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laura bucquet
laura bucquet
août 2, 2022 6:47 pm

Bonjour,
Mon mari et moi avons signé un compromis de vente pour un local commercial par le biais d’une agence immobilière. Une des conditions suspensives était d’obtenir un crédit sur 25 ans. Après avoir fait des demandes de financement auprès de banques, il s’avère qu’aucune ne veut nous rédiger un document réalisant cette condition puisque la durée d’un crédit d’un local commercial n’excède pas 15 ans. Que pouvons nous faire?
Merci d’avance pour votre retour,
Laura Bucquet

Johanna
Johanna
janvier 18, 2023 5:33 pm
Répondre à  laura bucquet

Bonjour,
La condition suspensive d’obtention de crédit est la clause dans le compromis de vente qui protège l’acheteur en lui permettant de n’acheter qu’à condition d’avoir obtenu ses crédits. Il sera toujours possible d’acheter le bien mais cela représentera nécessairement plus de risques.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

CROAJOU MARTINE
CROAJOU MARTINE
octobre 21, 2022 11:46 am

est-ce que mon compromis de vente signé en agence immobilière, peut me permettre de faire mon changement d’adresse ?

Louise
Administrateur
Louise
octobre 25, 2022 11:25 am
Répondre à  CROAJOU MARTINE

Bonjour,

Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

nathalie le brazidec
nathalie le brazidec
novembre 14, 2023 8:28 am

Bonjour
Peut on exiger du vendeur de faire des travaux de mise en conformité ou autre ( réparer des WC, faire une sortie eaux pluviales, arranger un compteur électrique ) au moment du compromis ?
Merci de votre réponse

Louise
Administrateur
Louise
novembre 14, 2023 11:18 am
Répondre à  nathalie le brazidec

Bonjour,

Il est possible avant la signature de l’acte définitif de vente de solliciter des travaux auprès du propriétaire.
Nous vous invitions à contacter le notaire afin de les inscrire dans l’acte.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

emilie grand
emilie grand
juillet 29, 2024 10:30 pm

Bonjour J ai signe une offre d achat le 5 mai et qui spécifier que le 31 mai elle était caduque. J avais des papiers en retard mais le 3 juin o on me propose de signe le 3 juillet un compromis.. Puis on me demande de faire passer la conformité aux pluvial . Eau usée Qui dans notre ville n est pas obligatoire pour le moment… Puis on me demande des devis pour mettre en conformité Puis enfin de faire les travaux puis Le 2 juillet on me parle oralement de descendre le prix de ma maison car je… Lire la suite »

Louise
Administrateur
Louise
septembre 5, 2024 10:53 am
Répondre à  emilie grand

Bonjour,

Dans une telle situation, nous vous invitions à consulter un professionnel en la matière qui saura vous indiquer la procédure à suivre et les éventuelles démarches à mettre œuvre afin de solutionner votre différend.
En espérant avoir su répondre vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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