Skip to content

Quels délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente ?

Quels délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente ?

A propos de LegalPlace

LegalPlace propose une bibliothèque de documents juridiques (contrats et lettres) personnalisables, qui s’adaptent à la situation du client, en immobilier, social, corporate etc.

Créez votre compromis de venteCréez votre compromis de vente

Lors d’un achat immobilier, il s’écoule plusieurs délais entre la promesse de vente, la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente devant un notaire. Ce n’est qu’à l’issue de toute cette procédure que l’achat immobilier est finalisé et que le transfert de propriété est effectué.

Les étapes d’un achat immobilier : promesse, compromis et acte de vente

Lors d’un achat immobilier, le vendeur et l’acquéreur potentiel doivent passer par différentes étapes avant de finaliser la vente.

Étape 1 : La promesse de vente

En premier lieu, le vendeur formule une promesse de vente, appelée également promesse unilatérale de vente correspondant à la nouvelle réforme. Par abus de langage, il convient de bien distinguer la promesse de vente du compromis de vente.

La promesse de vente est consacrée par le nouvel article 1124 du Code Civil. Il s’agit d’un acte en vertu duquel le propriétaire du bien immobilier en vente s’engage auprès de l’acquéreur potentiel à lui vendre son bien à un prix déterminé, qui correspond généralement à l’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce. Cet engagement a une durée limitée qui est d’environ deux ou trois mois selon les stipulations de la promesse de vente.

Attention ! Pendant la durée de la promesse de vente, le vendeur a l’interdiction de renoncer à la vente ou de proposer le bien immobilier à un tiers acquéreur. Tout contrat conclu avec un tiers qui connaissait l’existence de la promesse unilatérale de vente est réputé nul.

En somme, la promesse de vente constitue un droit d’option accordé à l’acquéreur potentiel en vue de conclure un acte de vente dont les éléments substantiels sont déjà déterminés et pour la formation duquel ne manque plus que le consentement de l’acheteur.

Étape 2 : Le compromis de vente

Une fois que l’acheteur a levé l’option, les parties peuvent conclure un compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique de vente. À la différence de la promesse de vente, dans le compromis de vente, les deux parties sont engagées l’une envers l’autre : le vendeur à livrer le bien déterminé et l’acheteur à payer le prix convenu.

Le compromis de vente peut être signé chez le notaire : il s’agit alors d’un acte authentique. Néanmoins, les délais de rendez-vous chez le notaire peuvent être assez longs, retardant alors le processus de vente. C’est pourquoi, de plus en plus de particuliers décident d’opter pour une conclusion du compromis de vente sans notaire autrement dit sous forme d’acte sous seing privé.

Bon à savoir : Vous pouvez également signer votre compromis de vente en passant par une agence immobilière.

En général, le compromis de vente prévoit des conditions ou clauses suspensives sans l’accomplissement desquelles, l’acte définitif de vente ne pourra être conclu. Il s’agit, le plus souvent, de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire dans le cadre du compromis de vente d’un terrain.

Par ailleurs, il est d’usage que l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation dont la somme correspond généralement à 5% ou 10% du prix final de la vente, on parle alors d’acompte dans le compromis de vente. Il s’agit d’une garantie offerte au vendeur permettant de renforcer le lien contractuel entre les deux parties et de s’assurer de la solvabilité de l’acheteur. Une fois l’acte de vente finalisé, l’indemnité d’immobilisation sera imputée du prix final. À défaut, si l’acheteur n’a pas pu réaliser les conditions suspensives, l’indemnité d’immobilisation sera encaissée de plein droit par le vendeur à titre de compensation financière.

A lire : L’annulation de la promesse de vente

Étape 3 : L’acte définitif de vente

Contrairement au compromis de vente, l’acte définitif de vente doit être obligatoirement conclu devant un notaire, qui est un officier public. Il est généralement signé trois ou quatre mois après la conclusion du compromis de vente, le temps que l’acheteur puisse réaliser les conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de vente.

Délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente

Trouver un acquéreur : entre un mois et un an

Tout d’abord, il vous faut trouver un acquéreur. Cette étape met entre 1 mois et 1 an selon le marché immobilier et selon la qualité de votre annonce immobilière.

Promesse de vente : entre deux et trois mois

Comme vu précédemment, la promesse de vente n’engage que le vendeur. Les dispositions de la promesse unilatérale de vente doivent préciser une durée d’engagement du vendeur qui correspond généralement à deux ou trois mois.

Compromis de vente : environ un mois selon la forme choisie

Lorsque l’acheteur a levé l’option, il vous faut signer un compromis de vente. Vous pouvez le signer entre particuliers ou chez le notaire.

Attention ! Si vous choisissez de signer un compromis de vente chez le notaire, pensez à vous munir de toutes les pièces justificatives obligatoires afin d’écourter au maximum les délais.

Bien que le notaire offre une sécurité juridique et des conseils personnalisés à votre situation, le compromis de vente signé sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, présente l’avantage indéniable du gain de temps. Vous pouvez en effet signer votre compromis de vente dès la levée d’option selon vos disponibilités communes (un week-end ou un jour férié par exemple, ce qui est impossible chez le notaire).

Signer un compromis de vente entre particuliers permet également de réduire considérablement les coûts.

Acte définitif de vente : au moins trois mois

À l’issue de la conclusion du compromis de vente, s’écoule en général un délai d’au moins trois mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

Bon à savoir : Si le compromis de vente peut tout à fait être conclu sous seing privé, c’est-à-dire entre particuliers, l’acte définitif de vente doit obligatoirement être signé chez le notaire.

Ce délai relativement long s’explique par plusieurs facteurs :

  • Le délai de rétractation : l’acheteur bénéficie en effet d’un délai de rétractation de dix jours légaux pendant lequel il peut se rétracter sans besoin de justifier d’un motif légitime. Dans ce cas, l’indemnité d’immobilisation lui revient de plein droit ;
  • La réalisation des conditions suspensives : comme vu ci-dessus, la signature de l’acte définitif de vente est subordonnée à la réalisation de clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt bancaire par l’acheteur. Il faut donc laisser un peu de temps à ce dernier afin qu’il puisse contacter des établissements bancaire pour solliciter son prêt ;
  • Le rassemblement des pièces administratives obligatoires pour le dossier : il s’agit notamment de la vérification des états civils des cocontractants et les documents d’urbanisme tels que le droit de préemption de la commune, du département ou de l’État, l’origine de la propriété, ou encore les états hypothécaires.

Attention ! Pendant cette période, il convient également de s’assurer qu’il n’existe aucun droit de préemption accordé à une tierce personne. Il faut en effet rappeler qu’un locataire bénéficie d’un droit de préemption si le bien loué vient à être vendu.

Adapter les délais entre la promesse, le compromis et l’acte de vente selon la situation : nos conseils

Il est toutefois possible d’allonger ou de raccourcir les délais entre la promesse, le compromis ou l’acte de vente selon votre situation.

Seuls deux délais sont incompressibles :

  • Le délai de rétractation d’une promesse de vente : il s’agit de dix jours accordés à l’acheteur, auquel s’ajoute le délai prévu dans les dispositions de la convention dont bénéficie l’acquéreur potentiel pour lever ou non l’option ;
  • Le délai de rétractation d’un compromis de vente : il s’agit également de dix jours accordés à l’acheteur pour qu’il puisse réfléchir et éventuellement renoncer à la vente. Le délai commence à courir dès la présentation de la lettre recommandée attestant la signature du compromis de vente.

Suite à un compromis de vente, le vendeur peut lui aussi se rétracter sous certaines conditions.
Néanmoins, il est toujours possible de signer l’acte définitif de vente avant l’échéance prévue dans le compromis de vente si toutes les conditions suspensives ont été réalisées et si toutes les diligences ont été effectuées par le notaire chargé du dossier.

Pour optimiser au mieux les délais, il vaut mieux signer un compromis de vente sans passer chez le notaire.

Attention ! Le notaire prodigue tout de même des conseils juridiques. Pour signer un compromis de vente valablement sans passer chez le notaire, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur.

Inversement, à la convenance des parties, le délai prévu dans la promesse de vente ou le compromis de vente peut être rallongé.

Attention ! Il convient toutefois de noter qu’une promesse de vente prévoyant une durée de plus de 18 mois doit obligatoirement être rédigée devant un notaire, qu’il s’agisse de la durée initiale ou d’une prorogation.

Modèle de compromis de vente

LegalPlace vous propose un modèle de compromis de vente sous seing privé à remplir en ligne grâce à notre assistant juridique. Notre modèle est entièrement personnalisable pour que notre formulaire s’adapte à votre situation. Il constitue l’avant-contrat nécessaire avant toute acquisition d’un bien immobilier à usage d’habitation.

Attention ! Notre modèle ne s’adapte pas aux ventes de terrains à bâtir ou de locaux professionnels ou commerciaux. De la même façon, si la durée prévue entre le compromis et l’acte définitif de vente excède 18 mois, vous devez obligatoirement faire appel à un notaire.

A propos de LegalPlace

LegalPlace propose une bibliothèque de documents juridiques (contrats et lettres) personnalisables, qui s’adaptent à la situation du client, en immobilier, social, corporate etc.

Créez votre compromis de venteCréez votre compromis de vente