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L’acompte dans un compromis de vente : quelles sommes ?

L’acompte dans un compromis de vente : quelles sommes ?

L’acompte dans un compromis de vente correspond à une somme versée par l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente. Le compromis de vente intervient principalement dans les ventes immobilières et permet d’offrir une garantie optimale au vendeur.

 

Acompte et compromis de vente : principe de sûreté

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage de réclamer le versement d’un acompte.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Pour rappel, un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat en vertu duquel le vendeur et l’acheteur potentiel sont engagés l’un envers l’autre (l’un à livrer le bien ; l’autre à payer le prix convenu). Le compromis de vente est généralement conclu avant la vente définitive d’un bien immobilier ou d’un terrain.

Attention ! Le compromis de vente est à distinguer de la promesse unilatérale de vente, qui n’implique qu’un engagement du vendeur.

Dans les dispositions du compromis de vente, les parties doivent consentir à la détermination de la chose et du prix de vente final.
Le compromis de vente peut être indifféremment conclu entre particuliers (en passant par une agence immobilière ou non) ou bien en faisant appel à un notaire (notamment dans le cas d’un compromis de vente d’un garage). Dans ce dernier cas, il sera qualifié d’acte authentique.

Bon à savoir : Le compromis de vente doit être annexé de certaines pièces justificatives présentant diverses informations relatives aux caractéristiques du bien notamment.

L’acompte dans un compromis de vente

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’un acompte. Cette somme n’est pas exigible par la loi. Cependant, elle permet au vendeur de s’offrir une certaine garantie, notamment :

  • l’acompte permet aux deux cocontractants de renforcer et de concrétiser le lien contractuel créé par la conclusion du compromis de vente ;
  • cette somme garantit également la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de la conclusion de l’acte définitif de vente.

Si l’acte définitif de vente est conclu, alors le montant de l’acompte versé est déduit du prix de vente final. Concernant la rétractation de l’acheteur, si celui-ci renonce à la vente pendant le délai légal de rétractation de 10 jours, alors la somme lui sera restituée de plein droit. En revanche, une fois ce délai écoulé, l’acompte sera encaissé par le vendeur comme contrepartie financière.

Attention ! L’acompte dans un compromis de vente sans apport pose des problèmes de trésorerie au futur acheteur.

Pour tout connaître sur le délai de rétractation du compromis de vente, ou sur les conditions de rétractation du vendeur, consultez nos articles dédiés.

Attention ! 

Il convient toutefois de distinguer l’acompte de la clause pénale, et de la clause de dédit.

La clause pénale est une stipulation de l’avant contrat qui organise les modalités de résolution des litiges éventuels inhérents à l’exécution de la convention. Elle prévoit par exemple qu’en cas de défaillance d’une des parties (refus de signer l’acte de vente par exemple), le juge sera  saisi, et des dommages et intérêts à hauteur d’un certain montant devront être versés par la partie défaillante à l’autre partie. Cette clause pénale est souvent renforcée par un dépôt de garantie équivalent généralement à 10% du prix de vente. Ce dépôt permet de garantir l’exécution de la clause pénale; en ce sens que les sommes y correspondant seront débloquées si la clause pénale vient à être activée; et donc en cas de défaillance d’une des parties.

L’acompte doit également être distingué de la clause de dédit. Celle-ci organise les modalités d’un éventuel renoncement d’une des parties. Elle permet à l’une des parties, de conserver sa capacité de renoncer à la convention, contre le paiement d’une indemnité à l’autre partie.

A contrario l’acompte représente une avance sur le prix de la vente. Il ne s’agit donc pas ici d’organiser les modalités de renonciation d’une des parties, ni d’organiser la réparation de la partie qui subit la défaillance de l’autre, mais simplement de procéder au paiement d’une portion du prix du bien.

Les sommes d’usage d’un acompte dans un compromis de vente

Comme vu ci-dessus, il est recommandé de prévoir le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente. Cependant, aucun encadrement légal n’est prévu quant au montant de l’acompte à verser.

Acompte et compromis de vente : les montants d’usage

En principe, l’acompte s’élève entre 5 à 10% du prix de vente définitif déterminé par les parties dans les dispositions du compromis de vente. Cependant, rien n’interdit au vendeur d’exiger une somme supérieure.
De la même façon, il n’existe aucun minimum requis en ce qui concerne le montant de l’acompte du compromis de vente. Ainsi, si le futur acquéreur ne possède pas de fonds suffisants, celui-ci peut négocier avec le vendeur de ne pas verser d’acompte lors de la signature du compromis de vente. De même, les parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire (1000 ou 2000 euros) au titre de l’acompte.

Les modes de versement de l’acompte dans un compromis de vente

Comme vu précédemment, le compromis de vente peut être conclu :

  • entre les parties sans notaire : il s’agira alors d’un acte sous seing privé ;
  • en passant par une agence immobilière ;
  • en faisant appel à un notaire : il s’agira alors d’un acte authentique.

L’acompte prévu dans les dispositions du compromis de vente peut être versé indifféremment par chèque ou virement bancaire. La somme peut être versée directement au vendeur. Cependant, cette option est vivement déconseillée. Afin de se prémunir contre tout risque éventuel, il est recommandé de placer l’acompte sous séquestre, c’est-à-dire en le confiant à un agent immobilier ou à un notaire par exemple.

Attention ! Si l’acheteur potentiel décide de renoncer à la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acompte sera encaissé de plein droit par le vendeur comme compensation financière.

Bon à savoir : Lorsque l’acquéreur potentiel n’est pas un professionnel de l’immobilier et que la vente porte sur un bien immobilier, le moment de versement de l’acompte est encadré par la loi. En principe, aucun acompte ne peut être exigé avant le délai de rétractation légal de 10 jours, sauf si le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Dans ce cas, le professionnel sera en charge de bloquer la somme avant la conclusion de l’acte définitif de vente.

 

Signer un compromis de vente sans acompte : les risques encourus

Comme vu précédemment, le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente n’est pas une obligation légale.

Attention toutefois, il convient de noter que signer un compromis de vente sans acompte comporte des risques. Le vendeur n’a en effet aucune garantie en ce qui concerne l’engagement réel de l’acheteur ou encore de sa solvabilité.
Pour garantir une sécurité juridique optimale dans cette situation, il convient de rédiger les dispositions du compromis de vente avec précaution. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur rédigé par des avocats spécialisés en immobilier.
En particulier, il est vivement recommandé d’insérer des conditions suspensives sans l’accomplissement desquelles, la vente définitive ne pourra être conclue. Dans le cadre d’une vente immobilière, les conditions suspensives correspondent par exemple à l’obtention d’un prêt bancaire ou à l’obtention d’un permis de construire

Bon à savoir : Il convient de fixer un délai raisonnable pour permettre à l’acheteur de réaliser les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente.

 

Comment récupérer l’acompte versé lors de la conclusion d’un compromis de vente ?

L’acompte versé lors de la conclusion du compromis de vente peut être récupéré lorsque l’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation légal de 10 jours ou si la condition suspensive n’a pas pu être réalisée. Par exemple, si l’établissement bancaire a refusé à l’acheteur l’octroi d’un prêt malgré les diligences de ce dernier, alors la somme correspondant à l’acompte lui sera néanmoins restituée.

En revanche, si l’acheteur renonce à la vente après le délai de rétraction de 10 jours et/ou n’a pas réalisé les diligences nécessaires pour accomplir les conditions suspensives dans les délais prévus (cas de mauvaise foi de l’acquéreur), alors l’acompte est définitivement perdu et peut être encaissé de plein droit par le vendeur. Si l’acompte a été bloqué par un notaire ou un agent immobilier, ces derniers verseront la somme due au vendeur dès que possible au titre de compensation financière.

La rétraction de l’acheteur est possible par une notification, par lettre avec accusé de réception de sa volonté de se dédire adressée au vendeur.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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jean-francois darcel
Invité
jean-francois darcel

bonjour,
j’ai signé une promesse de vente pour une maison avec une SCI. La promesse ne prévoyait pas de verser de dépôt de garantie pour l’acquéreur. Ce dernier ne va pas remplir les conditions de vente et la vente sera annulée. Puis je prétendre à demander à la sci de me verser une indemnité? Merci d’avance pour votre aide

Nicolas - Homebusters
Invité
Nicolas - Homebusters

Bonjour,

Le défaut de versement d’un acompte séquestre n’exonère pas le vendeur du versement d’une indemnité d’immobilisation lorsqu’il est fautif

Il convient de vérifier les dispositions de rupture qui sont prévues dans la promesse de vente au niveau de la « clause pénale » ainsi que de s’assurer que le motif de la rupture n’est pas légitime.

Dans tous les cas, votre notaire doit pouvoir vous apporter tous les détails et vous exposer les recours possibles !

Homebusters
Chasseurs immobilier

Dodo30000
Invité
Dodo30000

Bonjour,
Que se passe t’il si l’acquéreur négocie ou refuse d’acter dans le compromis un dépôt de garantie de 10% exigé par le vendeur ? En tant que vendeur nous souhaitons imposer 10%.

Par ailleurs, que se passe t’il si les 10% ne sont pas versés au delà des 10 jours au notaire ?
Nous sommes sur le point de signer un compromis mais l’acquéreur refuse de verser un dépôt de garantie car il assure qu’il paiera la maison comptant (sa maison ayant été vendue, compromis signé il y a 15 jours).

Merci pour votre retour.

Dodo30000
Invité
Dodo30000

Bonjour, Que se passe t’il si l’acquéreur ne souhaite pas acter une dépôt de garantie de 10% dans le compromis alors que le vendeur l’exige ? Et s’il le négocie, le vendeur est-il en droit de refuser ? En cas de désaccord, la vente est-elle annulée ? Par ailleurs, la vente s’annule-t’elle également si l’acquéreur ne verse pas au notaire le dépôt de garantie passé les 10 jours de délai de rétractation ? L’acquéreur de notre maison ne souhaite refuse d’intégrer un dépôt de garantie car il argue pouvoir acheter notre maison comptant. Sa maison ayant était vendue il y… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, L’indemnité d’immobilisation permet à l’acquéreur de se réserver une option sur le logement : le vendeur ne peut ainsi pas proposer le bien à d’autres acquéreurs pendant une durée raisonnable jusqu’à ce que l’acquéreur ayant versé les 10% lève l’option. Par application du principe de liberté contractuelle, il semble que les parties puissent décider de ne pas prévoir cet élément dans la promesse de vente. Le délai de rétractation permet à l’acheteur de se rétracter, au vu de la gravité qui caractérise l’achat ou la vente d’un immeuble sur le plan juridique. L’acquéreur doit manifester clairement sa volonté de… Lire la suite »

TOIEN
Invité

J’ai une question similaire mais sur un Acompte, pouvez-vous svp y répondre? Je vous en remercie. Question ci-dessous.
Cela pourra aussi aider d’autres personnes dans le même cas

Simon Nativel
Invité
Simon Nativel

Bonjour, Je ne sais pas vous pourrez me répondre car je ne sais pas si je suis au bon endroit mais je pose toujours ma question. Alors voilà, j’ai commandé une prestation auprès d’une entreprise d’aluminium, et de ce fait j’ai versé un acompte. Cependant, il ne s’est pas présenté au rendez-vous pour la prise de côte alors qu’il a été informé 3 semaines avant. Le contrat signé avec le prestataire stipule : « I.COMMANDE ET ACOMPTE La commande ne nous engage qu’après acceptation écrite de notre part. Toute somme versée d’avance par le client sera réputée comme acompte et ne… Lire la suite »

Roussel
Invité
Roussel

Bonjour, nous sommes acheteur d’une maison. Offre signée et contre signée par les vendeurs en février sans indemnités d’immobilisation. Nous avons finaliser avec la banque et vendu notre Résidence principale afin d’acquérir la nouvelle.
A ce jour et d’un coup d’un seul les vendeurs ne veulent plus vendre….. sommes nous dans notre droit et peut on contraindre les vendeurs a vendre?

TOIEN
Invité

Question svp; j’ai signé une offre ferme d’achat, je dois donc OBLIGATOIREMENT signer le compromis? Dans le compromis il est écrit  » a titre d’accompte sur le prix de vente la somme de 4000 euros sera déposée au plus tard dans les 10 jours de la conclusion des présentes entre les mains de l’Agence, que les parties choisissent comme séquestre par virement bancaire établi à l’ordre de…. « etc Imaginons que j’ai signé aujourd’hui et souhaite me retracter dès demain. Est ce que je suis quand même obligé de verser l’accompte vu que je me rétracte dans le délai Macron? Ou… Lire la suite »

gras
Invité
gras

Bonjour
j’ai signé un compromis de vente dans lequel il est précisé que 5000 euros serait versé chez le rédacteur de l’acte.
sur ce compromis il est précisé que « cet acompte doit être déposé au plus tard dans un délai de huit jours ouvrables au sens le l’art. L133-4d du code monétaire et financier. A défaut le présent contrat sera caduc de plein droit même si l’acquéreur effectue une régularisation postérieure »
Ce délai est dépassé,, l’acquéreur ne répond plus et n’a pas versé cet acompte . puis-je me libérer de cette vente en faisant jouer cette clause. Merci pour votre aide

Chauveau
Invité
Chauveau

Bonjour mon fis a achetter une maison et a verser les 10% mais a 2 jours de la signature chez le notaire. Celui ci a refuser et demander a mon fils de rien signer et refuser l achat car la maison n est pas au normes il y a des constructions sans permis il est deja en procé et c est peut etre un escro merci de me dire comment recupere les 10%