L’acompte dans un compromis de vente : quelles sommes ?

L’acompte dans un compromis de vente : quelles sommes ?

L’acompte dans un compromis de vente correspond à une somme versée par l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente. Le compromis de vente intervient principalement dans les ventes immobilières et permet d’offrir une garantie optimale au vendeur.

 

Acompte et compromis de vente : principe de sûreté

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage de réclamer le versement d’un acompte, aussi appelé indemnité d’immobilisation.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Pour rappel, un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat en vertu duquel le vendeur et l’acheteur potentiel sont engagés l’un envers l’autre (l’un à livrer le bien ; l’autre à payer le prix convenu). Le compromis de vente est généralement conclu avant la vente définitive d’un bien immobilier ou d’un terrain.

Attention ! Le compromis de vente est à distinguer de la promesse unilatérale de vente, consacrée par l’ordonnance de réforme du droit des obligations du 10 février   2016.

Dans les dispositions du compromis de vente, les parties doivent consentir à la détermination de la chose et du prix de vente final.
Le compromis de vente peut être indifféremment conclu entre particuliers (en passant par une agence immobilière ou non) ou bien en faisant appel à un notaire. Dans ce dernier cas, il sera qualifié d’acte authentique.

Bon à savoir : Pièces à fournir compromis de vente.

L’acompte dans un compromis de vente

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’un acompte, aussi appelé dépôt de garantie. Cette somme n’est pas exigible par la loi. Cependant, elle permet au vendeur de s’offrir une certaine garantie, notamment :

  • l’acompte permet aux deux cocontractants de renforcer et de concrétiser le lien contractuelcréé par la conclusion du compromis de vente ;
  • cette somme garantit également la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de la conclusion de l’acte définitif de vente.

Si l’acte définitif de vente est conclu, alors le montant de l’acompte versé est déduit du prix de vente final. Concernant la rétractation de l’acheteur, si celui-ci renonce à la vente pendant le délai légal de rétractation de 10 jours, alors la somme lui sera restituée de plein droit. En revanche, une fois ce délai écoulé, l’acompte sera encaissé par le vendeur comme contrepartie financière.

Attention ! L’acompte dans un compromis de vente sans apport pose des problèmes de trésorerie au futur acheteur.

Pour tout connaître sur le délai de rétractation du compromis de vente, ou sur les conditions de rétractation du vendeur, consultez nos articles dédiés.

Attention ! Il convient de distinguer l’acompte dans un compromis de vente de la clause pénale et de la clause de dédit. En effet, la clause pénale est une disposition insérée dans le compromis de vente permettant de prévoir une sanction pécuniaire en cas de renonciation de l’une des deux parties à la conclusion de l’acte définitif de vente. La clause de dédit, quant à elle, prévoit les conditions dans lesquelles l’une ou l’autre des parties peut renoncer à la vente, moyennant une certaine somme d’argent.

 

Les sommes d’usage d’un acompte dans un compromis de vente

Comme vu ci-dessus, il est recommandé de prévoir le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente. Cependant, aucun encadrement légal n’est prévu quant au montant de l’acompte à verser.

Acompte et compromis de vente : les montants d’usage

En principe, l’acompte s’élève entre 5 à 10% du prix de vente définitif déterminé par les parties dans les dispositions du compromis de vente. Cependant, rien n’interdit au vendeur d’exiger une somme supérieure.
De la même façon, il n’existe aucun minimum requis en ce qui concerne le montant de l’acompte du compromis de vente. Ainsi, si le futur acquéreur ne possède pas de fonds suffisants, celui-ci peut négocier avec le vendeur de ne pas verser d’acompte lors de la signature du compromis de vente.

Les modes de versement de l’acompte dans un compromis de vente

Comme vu précédemment, le compromis de vente peut être conclu :

  • compromis de vente sans notaire : il s’agira alors d’un acte sous seing privé ;
  • entre particuliers en passant par une agence immobilière ;
  • en faisant appel à un notaire : il s’agira alors d’un acte authentique.

L’acompte prévu dans les dispositions du compromis de vente peut être versé indifféremment par chèque ou virement bancaire. La somme peut être versée directement au vendeur. Cependant, cette option est vivement déconseillée. Afin de se prémunir contre tout risque éventuel, il est recommandé de placer l’acompte sous séquestre, c’est-à-dire en le confiant à un agent immobilier ou à un notaire par exemple.

Attention ! Si l’acheteur potentiel décide de renoncer à la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acompte sera encaissé de plein droit par le vendeur comme compensation financière.

Bon à savoir : Lorsque l’acquéreur potentiel n’est pas un professionnel de l’immobilier et que la vente porte sur un bien immobilier, le moment de versement de l’acompte est encadré par la loi. En principe, aucun acompte ne peut être exigé avant le délai de rétractation légal de 10 jours, sauf si le contrat est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel (agent immobilier ou notaire). Dans ce cas, le professionnel sera en charge de bloquer la somme avant la conclusion de l’acte définitif de vente.

 

Signer un compromis de vente sans acompte : les risques encourus

Comme vu précédemment, le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente n’est pas exigible par la loi.

Attention toutefois, il convient de noter que signer un compromis de vente sans acompte comporte des risques. Le vendeur n’a en effet aucune garantie en ce qui concerne l’engagement réel de l’acheteur ou encore de sa solvabilité.
Pour garantir une sécurité juridique optimale dans cette situation, il convient de rédiger les dispositions du compromis de vente avec précaution. Pour ce faire, vous pouvez utiliser notre modèle conforme à la loi en vigueur rédigé par des avocats spécialisés en immobilier.
En particulier, il est vivement recommandé d’insérer des conditions suspensives sans l’accomplissement desquelles, la vente définitive ne pourra être conclue. Dans le cadre d’une vente immobilière, les conditions suspensives correspondent par exemple à l’obtention d’un prêt bancaire ou à l’obtention d’un permis de construire

Bon à savoir : Il convient de fixer un délai raisonnable pour permettre à l’acheteur de réaliser les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente.

 

Comment récupérer l’acompte versé lors de la conclusion d’un compromis de vente ?

L’acompte versé lors de la conclusion du compromis de vente peut être récupéré lorsque l’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation légal de 10 jours ou si la condition suspensive n’a pas pu être réalisée. Par exemple, si l’établissement bancaire a refusé à l’acheteur l’octroi d’un prêt malgré les diligences de ce dernier, alors la somme correspondant à l’acompte lui sera néanmoins restituée.

En revanche, si l’acheteur renonce à la vente après le délai de rétraction de 10 jours et/ou n’a pas réalisé les diligences nécessaires pour accomplir les conditions suspensives dans les délais prévus, alors l’acompte est définitivement perdu et peut être encaissé de plein droit par le vendeur. Si l’acompte a été bloqué par un notaire ou un agent immobilier, ces derniers verseront la somme due au vendeur dès que possible au titre de compensation financière.

  • jean-francois darcel

    bonjour,
    j’ai signé une promesse de vente pour une maison avec une SCI. La promesse ne prévoyait pas de verser de dépôt de garantie pour l’acquéreur. Ce dernier ne va pas remplir les conditions de vente et la vente sera annulée. Puis je prétendre à demander à la sci de me verser une indemnité? Merci d’avance pour votre aide