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L’acompte dans un compromis de vente : quelles sommes ?

Dernière mise à jour le 28/06/2021

L’acompte dans un compromis de vente correspond à une somme versée par l’acheteur avant la signature de l’acte définitif de vente. Le compromis de vente intervient principalement dans les ventes immobilières et permet d’offrir une garantie optimale au vendeur.

Le versement d’un acompte est-il obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente ?

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage de réclamer le versement d’un acompte. Toutefois, celui-ci fait l’objet d’une clause non obligatoire ajoutée par les parties. Il se différencie donc des autres clauses incluses au sein du compromis de vente.

La définition d’un compromis de vente

Un compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat. Le vendeur et l’acheteur potentiel sont alors engagés l’un envers l’autre. En effet, le vendeur s’engage à livrer le bien tandis que l’acheteur s’engage à payer le prix convenu. Ainsi, le compromis de vente est généralement conclu avant la vente définitive d’un bien immobilier ou d’un terrain.

Attention ! Le compromis de vente est à distinguer de la promesse unilatérale de vente, qui n’implique qu’un engagement du vendeur.

L’article 1589 du Code civil dispose qu’une promesse de vente vaut vente si les parties s’accordent sur :

  • la chose ;
  • le prix de vente final.

Le compromis de vente peut être conclu entre particuliersen passant par une agence immobilière ou non). Les parties peuvent également faire appel à un notaire (notamment dans le cas d’un compromis de vente d’un garage). Dans ce dernier cas, il sera qualifié d’acte authentique.

Bon à savoir : L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation pose l’obligation au vendeur d’annexer un diagnostic technique au compromis de vente, relatif aux caractéristiques du bien.

L’acompte dans un compromis de vente

Lors de la conclusion d’un compromis de vente, il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’un acompte. Cette somme n’est pas exigible par la loi. En effet, aucune disposition légale n’impose à l’acquéreur de verser un acompte. Ainsi, le versement d’un acompte est une clause ajoutée par les parties au sein du compromis de vente.

Si l’acte définitif de vente est conclu, le montant de l’acompte versé est alors déduit du prix de vente final. Si l’acheteur renonce à la vente pendant le délai légal de rétraction de 10 jours, la somme lui sera restituée de plein droit. En revanche, une fois ce délai écoulé, l’acompte sera encaissé par le vendeur comme contrepartie financière.

Attention : L’acheteur, au même titre que le vendeur, doit respecter les conditions d’exercice du droit de rétractation.

La distinction entre l’acompte et les clauses pénales et de dédit

Outre la clause prévoyant l’acompte, les parties peuvent prévoir de nombreuses autres clauses, telles que la clause pénale ou la clause de dédit. Il convient toutefois de ne pas les confondre.

La clause pénale est une stipulation de l’avant contrat. Celle-ci organise les modalités de résolution des litiges éventuels inhérents à l’exécution de la convention. Ainsi, elle prévoit par exemple qu’en cas de défaillance d’une des parties (refus de signer l’acte de vente par exemple), le juge sera saisi.  Des dommages et intérêts à hauteur d’un certain montant pourront également être versés par la partie défaillante à l’autre partie.

Bon à savoir : Cette clause pénale est souvent renforcée par un dépôt de garantie équivalent généralement à 10% du prix de vente. Les sommes seront alors débloquées si la clause pénale vient à être activée.

L’acompte doit également être distingué de la clause de dédit. En effet, celle-ci organise les modalités d’un éventuel renoncement d’une des parties. Elle permet à l’une des parties, de conserver sa capacité de renoncer à la convention. En contrepartie, elle procède au paiement d’une indemnité à l’autre partie.

A contrario, l’acompte représente une avance sur le prix de la vente. Il ne s’agit donc pas ici d’organiser les modalités de renonciation d’une des parties, ni d’organiser la réparation de la partie qui subit la défaillance de l’autre. En effet, l’acompte prévoit simplement le paiement d’une portion du prix du bien.

🔎 Zoom : Les particuliers ne disposent pas nécessairement des connaissances juridiques nécessaires afin de distinguer toutes les clauses à inclure au sein d’un avant-contrat de vente. Il est donc recommandé de se faire assister par un professionnel lors de sa rédaction. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de compromis de vente, à personnaliser facilement grâce à un questionnaire à remplir en ligne.

Pourquoi verser un acompte lors de la signature d’un compromis de vente ?

Le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente n’est pas une obligation légale.

Cependant, elle permet au vendeur de s’offrir une certaine garantie, notamment :

  • l’acompte permet aux deux cocontractants de renforcer et de concrétiser le lien contractuel créé par la conclusion du compromis de vente ;
  • cette somme garantit également la solvabilité de l’acquéreur potentiel en vue de la conclusion de l’acte définitif de vente.

Ainsi, signer un compromis de vente sans acompte comporte des risques pour le vendeur. Celui-ci n’a en effet aucune garantie en ce qui concerne l’engagement réel de l’acheteur ou encore de sa solvabilité.

Le versement de l’apport permet également de rassurer le vendeur, dans l’attente de la réalisation des conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt bancaire.

A noter :  Le versement d’un acompte lors d’un compromis de vente sans apport représente une complexité pour l’acheteur, en terme de trésorerie.

Quel est le montant d’un acompte dans un compromis de vente ?

Il est ainsi recommandé de prévoir le versement d’un acompte lors de la signature d’un compromis de vente. Cependant, aucun encadrement légal n’est prévu quant au montant de l’acompte à verser.

Les montants d’usage

En principe, l’acompte s’élève entre 5 à 10% du prix de vente définitif déterminé par les parties. Cependant, rien n’interdit au vendeur d’exiger une somme supérieure.

Par ailleurs, il n’existe aucun minimum requis pour le montant de l’acompte du compromis de vente. Ainsi, si le futur acquéreur ne possède pas de fonds suffisants, celui-ci peut négocier avec le vendeur de ne pas verser d’acompte lors de la signature du compromis de vente. De même, les parties peuvent convenir d’un montant forfaitaire (1000 ou 2000 euros) au titre de l’acompte.

Attention ! Si l’acheteur potentiel décide de renoncer à la conclusion de l’acte définitif de vente, l’acompte sera encaissé de plein droit par le vendeur comme compensation financière.

Les modes de versement

Le compromis de vente peut être conclu :

  • entre les parties sans notaire : il s’agira alors d’un acte sous seing privé ;
  • en passant par une agence immobilière ;
  • en faisant appel à un notaire : il s’agira alors d’un acte authentique.

L’acompte prévu dans les dispositions du compromis de vente peut être versé indifféremment par chèque ou virement bancaire. La somme peut être versée directement au vendeur. Cependant, cette option est vivement déconseillée. Afin de se prémunir contre tout risque éventuel, il est recommandé de placer l’acompte sous séquestre. Les parties le confient alors à :

  • un agent immobilier
  • un notaire

Par ailleurs, lorsque l’acquéreur n’est pas un professionnel de l’immobilier, le moment de versement de l’acompte est encadré par la loi. En effet, aucun acompte ne peut être exigé avant le délai de rétractation de 10 jours.

Bon à savoir : Cette règle ne vaut pas si l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, tel qu’un agent immobilier ou notaire. Celui-ci est alors en charge de bloquer la somme avant la conclusion de l’acte définitif de vente.

Comment récupérer l’acompte versé lors de la conclusion d’un compromis de vente ?

L’acompte versé lors de la conclusion du compromis de vente peut être récupéré si :

  • l’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation légal de 10 jours
  • la condition suspensive n’a pas pu être réalisée.

En revanche, si l’acheteur renonce à la vente après le délai de rétraction de 10 jours, alors l’acompte est définitivement perdu. Il peut alors être encaissé de plein droit par le vendeur. Si l’acompte a été bloqué par un notaire ou un agent immobilier, ces derniers verseront la somme due au vendeur dès que possible au titre de compensation financière.

A noter : L’acompte sera également perdu si l’acquéreur n’a pas réalisé les diligences nécessaires pour accomplir les conditions suspensives dans les délais prévus.

La rétractation de l’acheteur est possible par une notification, par lettre avec accusé de réception de sa volonté de se dédire adressée au vendeur.

FAQ

Le versement d’un acompte est-il obligatoire lors de la signature d’un compromis de vente ?

Aucune disposition légale n’impose à l’acquéreur de verser un acompte lors de la signature d’un compromis de vente. En effet, le versement d’un acompte n’est pas issu d’une loi mais d’un usage. Il permet ainsi de sécuriser l’engagement entre les parties et de rassurer le vendeur quant à la solvabilité de l’acquéreur.

Comment payer l’acompte du compromis de vente ?

Le versement de l’acompte peut s’effectuer par chèque ou par virement bancaire. L’acquéreur peut ainsi verser directement la somme au vendeur. Toutefois, il est recommandé de confier la somme à un professionnel, tel qu’un notaire ou un agent immobilier.

Quel est le montant d’un acompte dans un compromis de vente ?

Il n’existe aucun montant imposé pour le versement de l’acompte. Cependant, il est d’usage que le montant versé représente 5 à 10% du prix de vente définitif déterminé par les parties. Le vendeur a toutefois la possibilité d’exiger une somme supérieure.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 28/06/2021

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jean-francois darcel
jean-francois darcel
septembre 26, 2018 7:44

bonjour,
j’ai signé une promesse de vente pour une maison avec une SCI. La promesse ne prévoyait pas de verser de dépôt de garantie pour l’acquéreur. Ce dernier ne va pas remplir les conditions de vente et la vente sera annulée. Puis je prétendre à demander à la sci de me verser une indemnité? Merci d’avance pour votre aide

Nicolas - Homebusters
Nicolas - Homebusters
juillet 11, 2019 9:01

Bonjour,

Le défaut de versement d’un acompte séquestre n’exonère pas le vendeur du versement d’une indemnité d’immobilisation lorsqu’il est fautif

Il convient de vérifier les dispositions de rupture qui sont prévues dans la promesse de vente au niveau de la “clause pénale” ainsi que de s’assurer que le motif de la rupture n’est pas légitime.

Dans tous les cas, votre notaire doit pouvoir vous apporter tous les détails et vous exposer les recours possibles !

Homebusters
Chasseurs immobilier

Dodo30000
Dodo30000
juillet 23, 2019 9:06

Bonjour,
Que se passe t’il si l’acquéreur négocie ou refuse d’acter dans le compromis un dépôt de garantie de 10% exigé par le vendeur ? En tant que vendeur nous souhaitons imposer 10%.

Par ailleurs, que se passe t’il si les 10% ne sont pas versés au delà des 10 jours au notaire ?
Nous sommes sur le point de signer un compromis mais l’acquéreur refuse de verser un dépôt de garantie car il assure qu’il paiera la maison comptant (sa maison ayant été vendue, compromis signé il y a 15 jours).

Merci pour votre retour.

Dodo30000
Dodo30000
juillet 23, 2019 9:11

Bonjour, Que se passe t’il si l’acquéreur ne souhaite pas acter une dépôt de garantie de 10% dans le compromis alors que le vendeur l’exige ? Et s’il le négocie, le vendeur est-il en droit de refuser ? En cas de désaccord, la vente est-elle annulée ? Par ailleurs, la vente s’annule-t’elle également si l’acquéreur ne verse pas au notaire le dépôt de garantie passé les 10 jours de délai de rétractation ? L’acquéreur de notre maison ne souhaite refuse d’intégrer un dépôt de garantie car il argue pouvoir acheter notre maison comptant. Sa maison ayant était vendue il y… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 24, 2019 3:13
Reply to  Dodo30000

Bonjour, L’indemnité d’immobilisation permet à l’acquéreur de se réserver une option sur le logement : le vendeur ne peut ainsi pas proposer le bien à d’autres acquéreurs pendant une durée raisonnable jusqu’à ce que l’acquéreur ayant versé les 10% lève l’option. Par application du principe de liberté contractuelle, il semble que les parties puissent décider de ne pas prévoir cet élément dans la promesse de vente. Le délai de rétractation permet à l’acheteur de se rétracter, au vu de la gravité qui caractérise l’achat ou la vente d’un immeuble sur le plan juridique. L’acquéreur doit manifester clairement sa volonté de… Lire la suite »

TOIEN
juillet 22, 2020 6:31
Reply to  LegalPlace SAS

J’ai une question similaire mais sur un Acompte, pouvez-vous svp y répondre? Je vous en remercie. Question ci-dessous.
Cela pourra aussi aider d’autres personnes dans le même cas

Simon Nativel
Simon Nativel
novembre 7, 2019 7:28

Bonjour, Je ne sais pas vous pourrez me répondre car je ne sais pas si je suis au bon endroit mais je pose toujours ma question. Alors voilà, j’ai commandé une prestation auprès d’une entreprise d’aluminium, et de ce fait j’ai versé un acompte. Cependant, il ne s’est pas présenté au rendez-vous pour la prise de côte alors qu’il a été informé 3 semaines avant. Le contrat signé avec le prestataire stipule : “I.COMMANDE ET ACOMPTE La commande ne nous engage qu’après acceptation écrite de notre part. Toute somme versée d’avance par le client sera réputée comme acompte et ne… Lire la suite »

Roussel
Roussel
juin 9, 2020 9:46

Bonjour, nous sommes acheteur d’une maison. Offre signée et contre signée par les vendeurs en février sans indemnités d’immobilisation. Nous avons finaliser avec la banque et vendu notre Résidence principale afin d’acquérir la nouvelle.
A ce jour et d’un coup d’un seul les vendeurs ne veulent plus vendre….. sommes nous dans notre droit et peut on contraindre les vendeurs a vendre?

TOIEN
juillet 22, 2020 6:18

Question svp; j’ai signé une offre ferme d’achat, je dois donc OBLIGATOIREMENT signer le compromis? Dans le compromis il est écrit ” a titre d’accompte sur le prix de vente la somme de 4000 euros sera déposée au plus tard dans les 10 jours de la conclusion des présentes entre les mains de l’Agence, que les parties choisissent comme séquestre par virement bancaire établi à l’ordre de…. “etc Imaginons que j’ai signé aujourd’hui et souhaite me retracter dès demain. Est ce que je suis quand même obligé de verser l’accompte vu que je me rétracte dans le délai Macron? Ou… Lire la suite »

gras
gras
juillet 27, 2020 1:28

Bonjour j’ai signé un compromis de vente dans lequel il est précisé que 5000 euros serait versé chez le rédacteur de l’acte. sur ce compromis il est précisé que “cet acompte doit être déposé au plus tard dans un délai de huit jours ouvrables au sens le l’art. L133-4d du code monétaire et financier. A défaut le présent contrat sera caduc de plein droit même si l’acquéreur effectue une régularisation postérieure” Ce délai est dépassé,, l’acquéreur ne répond plus et n’a pas versé cet acompte . puis-je me libérer de cette vente en faisant jouer cette clause. Merci pour votre… Lire la suite »

Chauveau
Chauveau
août 3, 2020 8:33

Bonjour mon fis a achetter une maison et a verser les 10% mais a 2 jours de la signature chez le notaire. Celui ci a refuser et demander a mon fils de rien signer et refuser l achat car la maison n est pas au normes il y a des constructions sans permis il est deja en procé et c est peut etre un escro merci de me dire comment recupere les 10%

MARGALEF PIÑOL Janine
MARGALEF PIÑOL Janine
septembre 26, 2020 11:13

s’il n’y a pas eu de séquestration du dépôt de garantie lors du compromis et que l’acheteur n’a finalement pas acheté en n’envoyant pas de refus bancaire à la date buttoir par lettre recommandée, est t il possible pour le vendeur que lui soit accordée ces 10% du prix d’une vente qui est close au 30 Janvier 2020 s’il vous plait ?

Lili
Lili
mars 12, 2021 3:43

Bonjour,
Votre article ne précise pas s’il existe un délai légal maximum de remboursement de l’acompte versé suite à la signature du compromis, dans le cas où les conditions suspensives ne seraient pas réalisées. Pouvez-vous me renseigner à ce sujet svp ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 14, 2021 8:35
Reply to  Lili

Bonjour,
L’acompte, qui correspond à un paiement partiel et anticipé du prix de la vente, ne doit en principe pas être versé dès la signature du compromis de vente. Sa date est fixée par référence à l’acte authentique réitérant la vente.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lili
Lili
mars 16, 2021 10:24
Reply to  Lina Dinari

Bonjour,
en fait je me suis mal exprimée, il s’agit du dépôt de garantie, d’une valeur d’environ 5% du montant de la vente. Nous n’arrivons pas à savoir si le notaire du vendeur doit rendre l’argent dans un délai imparti ou non. Nous avons vu qu’il devait rendre l’argent dans les 15 jours, si l’acquéreur casse la vente dans les 10 jours suivant la signature du compromis, mais concernant les conditions suspensives qui ne pourraient être réalisées, nous ne connaissons pas le délai.

Geynt34
Geynt34
mars 22, 2021 8:02

Bonjour, j’ai signé un compromis pour la vente de ma maison chez un notaire ou l’acheteur devait verser un acompte. Ce dernier ne l’a pas fait et le notaire m’en a averti qu’un mois après. De plus les acheteurs ne veulent plus acheter. J’ai perdu 3 mois. Je suis dans une impasse . Que puis je faire pour avoir une indemnité sans que cela ne bloque ma vente. Merci

Fatna
Fatna
juin 29, 2021 4:36
Reply to  Geynt34

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

montfort
montfort
mars 27, 2021 5:35

Bonjour,
j ai signé une promesse de vente pour une maison et verser un depot de garantie de 2500€,(chez un notaire), hors entre temps ma compagne est tombée gravement malade et hospitalisé depuis plusieurs semaines, conclusions les vendeurs decident de vendre a un autre acquereur! maintenant depuis 1 mois je reclame mon argent chez le notaire qui fait la sourde oreille, comment faire?

Fatna
Fatna
juin 29, 2021 4:37
Reply to  montfort

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris