Tout sur la signature du compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ? 

Le compromis de vente (également appelé “promesse synallagmatique de vente”) est un avant-contrat par lequel le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé, et l’acheteur à l’acheter selon les modalités définies. 

L’acheteur et le vendeur établissent en général un compromis de vente lorsqu’ils désirent signer un contrat de vente mais qu’ils souhaitent retarder la conclusion définitive de la vente pour des raisons diverses (raisons financières ou de convenance personnelle).

Malgré le caractère préparatoire du compromis de vente, il n’en est pas moins un réel engagement pour chacune des parties.  En effet, la signature d’un compromis de vente implique un engagement de vendre pour le vendeur, et d’acheter pour l’acquéreur. C’est en cela que le compromis de vente  puise toute son utilité, car il offre une certaine sécurité aux parties.

Le compromis de vente est donc distinct de la promesse de vente (qui engage le vendeur) et de l’offre d’achat (qui engage l’acheteur).

Toutefois, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente (Loi Macron effective depuis le 8 août 2015) dont ne bénéficie pas le vendeur.

Le compromis de vente vaut-il vente ?

Conformément aux articles 1583 et 1589, al. 1er du Code civil , le compromis de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix.

Toutefois, les parties peuvent prévoir qu’un autre élément déterminera le moment de la formation de la vente. Dans ce cas, le compromis ne vaut pas vente.

Par exemple, les parties peuvent ériger la signature de l’acte notarié (formalisme non requis  à la formation du contrat) en condition de formation de leur contrat de vente. Ainsi, la vente ne sera établie qu’au moment où l’acte authentique sera signé.

La jurisprudence de la cour de cassation a précisé, au sujet des effets de la promesse synallagmatique de vente qu’il appartient au juge d’analyser la volonté des parties dans la convention.

Il est donc important pour les parties lors de la rédaction de leur compromis de vente de spécifier le plus clairement possible qu’elles entendent repousser la formation de leur contrat de vente  à la réalisation de telle ou telle formalité.

La signature du compromis de vente : devant notaire, en agence ou entre particuliers ?

Le compromis de vente peut prendre la forme d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique (devant notaire). Les parties ont le choix également entre le support papier et le support électronique.

Le compromis de vente établi sous seing privé 

Les parties ne sontnullement obligées de signer le compromis devant notaire. Si elles se sont mises d’accord sur le prix, elles peuvent décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix.

Cette solution présente l’avantage de la rapidité. En effet, les parties pourront signer l’acte sans subir les délais d’attente pour un rendez-vous chez un notaire, signer leur acte. 

En revanche, cette solution présente des risques pour les parties qui ne sont pas forcément expertes dans le domaine, et qui, de ce fait sont prédisposées à commettre des erreurs.

Pour formaliser cet accord, il est fortement recommandé d’utiliser des modèles de compromis complets et à jour des dernières lois.

Même si le compromis de vente est établi sous seing privé, la signature de l’acte de vente définitif devra se faire devant notaire.

Le compromis de vente établi sous forme authentique 

La signature du compromis devant notaire est obligatoire uniquement si le vendeur et l’acheteur prévoient que la durée de validité de ce dernier sera supérieure à 18 mois.

Le recours à cet officier ministériel représente la solution la plus sécurisante pour chacune des parties.  En effet, cela leur permet de jouir de l’expertise du notaire, et assure la conformité de la procédure aux règles de droit en vigueur.

Lorsque le vendeur ou l’acquéreur ne peut pas se déplacer afin de signer un compromis de vente, il a la possibilité, au préalable, de donner pouvoir à un tiers en lui faisant une procuration.

En combien d’exemplaires le compromis de vente doit-il être délivré ?

En principe, le compromis de vente doit comporter autant d’exemplaires que de parties mais il est également possible de n’établir qu’un seul exemplaire.

Le compromis délivré en plusieurs exemplaires 

Il y aura dans ce cas autant d’originaux du compromis que de parties ayant un intérêt distinct. Il sera donc en double exemplaire au minimum, un pour le vendeur et un pour l’acheteur. 

Chacun des exemplaires originaux doit être signé et avoir le même contenu.

Le compromis de vente unique 

Il sera judicieux dans ce cas de déposer le compromis entre les mains d’un notaire qui ensuite s’occupera de la finalisation de l’acte de vente définitif.

Promesse de vente ou compromis de vente : que choisir et quelles différences ?

Les différences entre la promesse de vente et le compromis de vente

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente « ) et le compromis de vente (appelé aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer : contrairement au compromis qui est symétrique (les deux parties ayant donné leur consentement à la vente), la promesse de vente correspond quant à elle à un engagement unilatéral du vendeur.

Le vendeur consent à l’acheteur la faculté d’acquérir dans un certain délai l’objet de la vente (ex : un bien immobilier, un fonds de commerce). Seul le vendeur est engagé. Le bénéficiaire de la promesse, soit l’acheteur, ne l’est pas, il a le choix d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Plus précisément, c’est l’absence d’engagement de l’acheteur qui permet de différencier la promesse de vente du compromis de vente.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente doit obligatoire faire l’objet d’un enregistrement auprès des services fiscaux dans les 10 jours suivants la levée d’option de l’acquéreur. Des droits d’enregistrement d’un montant de 125 euros devront, à ce titre être acquittés par l’acheteur. Cette procédure n’est pas obligatoire pour la promesse synallagmatique de vente.

Faut-il préférer la promesse de vente au compromis de vente ?

La seule différence majeure entre la promesse de vente et le compromis de vente est la notion d’engagement de l’acheteur : le compromis de vente engage à la fois le vendeur et l’acheteur tandis que la promesse de vente n’engage que le vendeur.

Ainsi, d’un point de vue purement stratégique, il faudra préférer la promesse de vente si vous êtes acheteur du fait de la faculté d’option qu’elle vous apportera. A l’inverse, si vous êtes vendeur, le compromis de vente est plus intéressant, du fait de la quasi certitude de vente qui en découle.

La requalification de la promesse de vente en compromis de vente

Une promesse de vente doit être requalifiée de compromis de vente, si les deux parties ont donné leur consentement à la vente : l’une en consentant à vendre, l’autre en consentant à acheter.

L’acheteur peut donner implicitement son consentement s’il verse un acompte sur le prix. 

Les documents à annexer pour que le compromis de vente soit valide

Pour être valide, le compromis doit contenir un certain nombre de documents (description précise du bien, prix de vente, etc.). Leversement d’un acompte d’un montant de 5 à 10% du prix du bien est également décidé à la signature du compromis de vente mais n’est nullement obligatoire.

Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente par le vendeur.

Ce dernier devra cependant faire attention au délai de péremption des diagnostics, indiqués dans le tableau ci-dessous. 

Les documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété

En plus des diagnostics techniques, l’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit l’annexion de documents tels que :

• Ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble :
  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)
• Ceux relatifs à la situation financière de la copropriété :
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur ;
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndic ; si le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Le cas échéant, ceux relatifs à la situation générale de l’immeuble : si l’assemblée générale des copropriétaires a fait établir un diagnostic technique global, il faudra également annexer ce dernier.

Il est judicieux de veiller à ne pas oublier d’annexer ces documents au moment de la signature du compromis car le moment de leur communication fait courir le délai de rétractation de l’acheteur.

Les conditions suspensives et clauses du compromis de vente

Les conditions suspensives

Le compromis de vente contient en général des conditions suspensives : cela signifie que la vente sera parfaite si les conditions se réalisent. Si l’une des conditions suspensives intégrées dans le compromis de vente ne se réalise pas, alors la vente sera caduque et le compromis annulé.

Les conditions suspensives suivantes sont fréquemment insérées dans les compromis de vente.

Vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

L’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation dispose que : “le compromis de vente doit indiquer si le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts”. En principe, le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien.

L’acheteur ne sera donc pas engagé si son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition doit durer au moins un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité.

Si les parties souhaitent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elles doivent y procéder par mention manuscrite selon laquelle l’acheteur déclare que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt.

Si jamais le compromis ne précise pas comment le prêt sera payé, soit à l’aide d’un prêt, soit sans prêt, la condition d’obtention d’un prêt sera alors présumée.

Vente conclue sous condition suspensive d’absence de servitude

La réalisation de la vente est en général soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination et qu’il n’existe pas de servitude légale (ex : droit de passage) ou conventionnelle.

Les clauses permettant de garantir le passage à l’acte de vente définitif

Les deux clauses suivantes permettent de garantir laconclusion de l’acte de vente définitif.

La clause pénale

L’insertion d’une clause pénale permet d’assurer l’exécution par le débiteur (l’acheteur ou le vendeur) de son obligation et le cas échéant, de sanctionner une inexécution fautive par le versement de dommages-intérêts dont le montant est précisé. 

La clause pénale peut donc être dans l’intérêt du vendeur ou de l’acheteur pour les contraindre l’un et l’autre à exécuter leurs obligations.

Le versement d’un dépôt de garantie de 10%

En pratique, il est courant pour l’acheteur de verser une certaine somme, appelée “dépôt de garantie” lors de la signature du compromis de vente (soit au notaire, soit à un tiers tel que l’agent immobilier). 

Cette dernière sera déduite du prix de la vente et considérée comme un acomptesi la vente se réalise ou sera acquise au vendeur si l’acte de vente définitif n’est pas signé. L’usage est de fixer le dépôt de garantie à 10 % du prix de vente.

L’acompte dans le compromis de vente

Le versement d’un acompte est-il obligatoire ?

L’acompte oudépôt de garantie dans le compromis est une somme versée par la partie qui s’engage à acheter le bien immobilier et qui sert à confirmer l’intention d’achat.

S’il est d’usage que le vendeur réclame à l’acquéreur potentiel le versement d’un acompte, le versement d’unacompte dans le compromis n’est nullement obligatoire : la loi ne précise rien à ce sujet et n’exige pas le versement d’une somme en vue d’un achat immobilier.

Attention : signer un compromis de vente sans demander d’acompte représente un risque pour le vendeur car celui-ci n’a alors aucune garantie par rapport à l’intention réelle d’achat de l’acheteur potentiel ni sur sa solvabilité.

Pourquoi verser un acompte ? Comment en est déterminé le montant ?

L’acompte permet d’un côté de concrétiser le lien contractuel créé suite à la signature du compromis de vente et d’autre part va permettre de garantir la solvabilité de l’acquéreur.

Le montant de l’acompte est généralement fixé entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Là encore, la loi n’encadre pas le montant de l’acompte : aucun minimum n’est requis et, à l’inverse, le vendeur pourra tout à fait demander plus de 10% du prix de vente final.

Les modalités du versement de l’acompte

En principe, aucun acompte ne pourra être exigé avant la fin du délai légal de rétractation de 10 jours sauf dans le cas où le compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel qui sera alors le garant de l’acompte.

L’acompte prévu dans les dispositions du compromis de vente peut être versé indifféremment par chèque ou virement bancaire et la somme peut être versée directement au vendeur.

Qu’advient-il de l’acompte si la vente est conclue ? L’acheteur peut-il le récupérer s’il renonce à l’achat ?

Si l’acte définitif de vente est conclu, alors le montant de l’acompte versé est bien évidemment déduit du prix de vente final.

Si l’acheteur renonce finalement à l’achat, alors l’acompte ne lui sera restitué que si celui-ci respecte la procédure et le délai de rétractation prévus par la loi.

Dans le cas où le délai de rétractation du compromis est dépassé l’acompte sera encaissé par le vendeur comme contrepartie financière.

Quels droits et délai de rétractation pour l’acheteur et pour le vendeur suite à la signature d’un compromis ?

Le compromis de vente est un acte qui engage les deux parties. Cependant, le vendeur et l’acheteur ne vont pas forcément être égaux en termes de droit de rétractation et de délai de rétractation suite à la signature du compromis de vente.

Les droits et délai de rétractation pour l’acheteur particulier

L’acheteur particulier bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis de vente.

Notez que l’acheteur particulier peut exercer son droit de rétractation dans n’importe quelle situation : il n’a pas besoin de fournir un quelconque motif.

Ce délai de rétractation est valable lors de l’achat d’un immeuble à usage d’habitation (maison ou appartement). En revanche, il ne peut être exercé dans le cas d’un compromis de vente d’un garage, ou encore d’un bien destiné à une utilisation commerciale.

Dans le cas du compromis de vente d’un terrain, l’acheteur n’a en principe pas de droit de rétractation sauf dans le cas où le terrain est situé au sein d’un lotissement possédant un permis de construire ou d’aménagement.

L’absence de délai de rétractation pour l’acheteur professionnel

L’acheteur professionnel, défini comme une personne dont l’activité professionnelle consiste en l’achat, la revente ou l’exploitation comme la location de biens immobiliers ne peut pas faire jouer de droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente.

Ainsi, la qualité de « professionnel » ou « non professionnel » va s’apprécier selon la destination du bien immobilier et non pas selon la profession exercée par l’acheteur.

Cela va en particulier être valable pour les SCI dont l’objet premier est l’exploitation de biens immobiliers.

Le vendeur ne possède pas de droit de rétractation

En principe, levendeur ne bénéficie pas du droit de rétractation suite à la signature du compromis de vente. Cela implique qu’une fois le compromis signé, il est absolument engagé vis-à-vis de l’acheteur à vendre son bien.

Comment faire le décompte du délai de rétractation de 10 jours ?

Le délai de rétractation commence à courir le lendemain de la signature du compromis de vente, à condition que celui-ci soit valide c’est-à-dire accompagné des différents documents à remettre obligatoirement à l’acheteur.

Le calcul des 10 jours s’effectue en jours calendaires, c’est-à-dire que les week-ends et jour fériés sont comptés. Toutefois, si la fin du délai de rétractation tombe un jour férié ou durant le weekend, alors la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

Quelle est la procédure de rétractation ?

Pour se rétracter, l’acheteur n’a qu’à envoyer un courrier recommandé à son vendeur avec accusé de réception en lui spécifiant clairement son intention de renoncer à l’achat.

Si l’acquéreur se rétracte dans la période de validité du compromis, il récupère toutes les sommes qui ont été versées; notamment le dépôt de garantie.

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris