Le compromis de vente : Le guide complet

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Définition du compromis de vente

1.1. Contexte du compromis de vente : signature d’un compromis de vente avant la vente finale

Le compromis de vente (parfois appelé « promesse synallagmatique de vente ») est l’avant-contrat de vente, c’est-à-dire qu’il précède la signature du contrat de vente. L’acheteur et le vendeur signent en général un compromis de vente lorsqu’ils désirent signer un contrat de vente mais qu’ils souhaitent retarder la conclusion définitive de la vente pour des raisons diverses (raisons financières ou de convenance personnelle). Le compromis de vente a un caractère préparatoire mais lie tout de même les deux parties ayant donné leur accord. Sa signature présente un intérêt pour les deux parties puisque cela permet d’assurer leur sécurité.

1.2. Signature du compromis de vente devant notaire ou sans notaire ?

Le compromis de vente  peut prendre la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) ou d’un acte authentique (devant notaire). Les parties ont le choix également entre le support papier et le support électronique. On parlera alors davantage de promesse de vente s’il est signé devant notaire.

1.2.1. Si le compromis de vente est établi sous la forme d’un acte sous seing privé (sans notaire) : les parties ne sont pas obligées de signer le compromis devant notaire. Si elles se sont mises d’accord sur le prix, elles peuvent très bien décider de signer le compromis au moment et à l’endroit de leur choix. Pour formaliser cet accord, il est fortement recommandé d’utiliser des modèles de compromis complets et à jour des dernières lois. Même si le compromis de vente est établi sous seing privé, la signature de l’acte de vente définitif sera faite plus tard devant notaire.

Combien d’exemplaires du compromis de vente : un exemplaire unique ou plusieurs ?

En principe, le compromis de vente doit comporter autant d’exemplaires que de parties mais il est également possible de n’établir qu’un seul exemplaire.

Si plusieurs exemplaires du compromis de vente : il y aura dans ce cas autant d’originaux du compromis que de parties ayant un intérêt distinct donc au moins en double exemplaire, un pour le vendeur et un pour l’acheteur. Chacun des exemplaires originaux doit être signé et avoir le même contenu. Attention, si un seul exemplaire est signé par les parties et que des photocopies par exemple sont faites, la règle ne sera pas respectée.

Si exemplaire unique du compromis de vente : il sera judicieux dans ce cas de déposer le compromis entre les mains d’un notaire qui ensuite s’occupera de la finalisation de l’acte de vente définitif.

1.2.2. Si le compromis de vente est établi en la forme authentique (devant notaire) : la signature du compromis de vente devant notaire est obligatoire uniquement si le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis de vente supérieure à 18 mois, c’est-à-dire si le délai entre la signature du compromis de vente et la réitération du compromis devant notaire est supérieur à 18 mois.

1.3. Principe : le compromis de vente vaut vente mais il existe des exceptions

En principe, la promesse de vente vaut vente dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix (articles 1583 et 1589, al. 1^er du Code civil).

Toutefois, les parties peuvent prévoir un autre élément que la chose et le prix comme élément essentiel du contrat de vente, ce qui retardera non pas les effets de la vente mais la formation même de la vente. Dans ce cas, le compromis ne vaut pas vente.

1.3.1. Obligation de réitération du compromis de vente par acte authentique ?

En principe, le compromis vaut vente et la réitération du compromis devant notaire n’est qu’une modalité d’exécution du contrat de vente : les tribunaux considèrent que la réitération par acte authentique d’un compromis de vente (« promesse synallagmatique de vente ») n’est qu’une modalité d’exécution du contrat de vente. Le vendeur et l’acheteur sont ainsi déjà liés par un contrat de vente (le compromis de vente vaut vente), seuls certains effets sont différés au jour de la signature de l’acte authentique (signature devant notaire). L’acte authentique est alors qualifié de contrat de vente.

En revanche, parfois le compromis ne vaut pas vente car la réitération par acte authentique est une condition de validité de la vente : lorsque le compromis de vente contient une clause prévoyant sa réitération par acte authentique (devant notaire) et que les parties ont fait de cette réitération un élément constitutif de leur volonté, alors la réitération du compromis par acte authentique sera une condition de validité de la vente.

1.3.2. Possibilité de résilier le compromis ?

Résiliation amiable possible : si les deux parties se mettent d’accord, il est toujours possible de résilier le compromis de façon amiable. Attention cependant aux incidences fiscales d’une résiliation amiable (les droits dus sur la vente elle-même restent exigibles si la vente était parfaite au moment de la résiliation, ce n’est pas le cas si des conditions suspensives stipulées ne se sont pas réalisées).

Résiliation judiciaire possible : il est possible pour chaque partie de demander la résiliation judiciaire du compromis en cas de manquement à une obligation contractuelle, après avoir procédé à une mise en demeure préalable de la partie adverse.

1.3.3. Possibilité d’obtenir l’exécution forcée du compromis ?

Suite à la signature du compromis de vente, il arrive que des réticences ou difficultés apparaissent tant du côté de l’acheteur que du côté du vendeur avant de passer à la finalisation de l’acte de vente.

Lorsque le compromis vaut vente : puisque la vente est déjà formée, il est possible d’obtenir l’exécution forcée du compromis soit sous forme d’obligation de passer à l’acte de vente, soit sous forme de jugement valant acte de vente.

Lorsque le compromis ne vaut pas vente : dans ce cas, les parties peuvent uniquement obtenir des dommages-intérêts.

1.4. Distinction entre la promesse de vente devant notaire et le compromis de vente

La promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») et le compromis de vente (appelée aussi « promesse synallagmatique de vente ») sont à distinguer : contrairement au compromis de vente qui est symétrique, les deux parties ayant donné leur consentement à la vente, la promesse de vente correspond quant à elle à un engagement unilatéral du vendeur. Le vendeur consent à l’acheteur la faculté d’acquérir dans un certain délai l’objet de la vente (ex : un bien immobilier, un fonds de commerce). Seul le vendeur est engagé. Le bénéficiaire de la promesse, soit l’acheteur, ne l’est pas, il a le choix d’acquérir ou de ne pas acquérir.

Plus précisément, c’est l’absence d’engagement de l’acheteur qui permet de différencier la promesse de vente du compromis de vente.

Requalification d’une promesse de vente en compromis de vente

Ainsi, une promesse de vente doit être requalifiée de compromis de vente, si les deux parties ont donné leur consentement à la vente, l’une en consentant à vendre, l’autre en consentant à acheter.

– Si consentement implicite de l’acheteur : c’est le cas par exemple d’une promesse de vente qui contient la possibilité pour l’acheteur de verser une somme (qualifiée de « dédit ») lui permettant de se délier de l’obligation d’acheter. Cela signifie que l’obligation d’acheter est implicitement assumée par l’acheteur. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente. L’acceptation de l’acheteur sera également implicite s’il verse un acompte sur le prix.

– Si absence de liberté de l’acheteur d’acquérir : une indemnité d’immobilisation est en général pratiquée dans les promesses de vente et correspondant à une somme versée au vendeur en contrepartie de l’immobilisation de son bien au profit de l’acheteur. Si le montant de l’indemnité d’immobilisation est très important et contraint ainsi l’acheteur à s’engager à acquérir (« à lever l’option »), la liberté de ce dernier d’acheter ou ne pas acheter est en réalité inexistante. La promesse de vente sera donc considérée comme un compromis de vente.

Documents à annexer au compromis de vente

2.1. Les documents techniques à annexer en cas de vente de tout bien immobilier

Différents diagnostics techniques doivent être annexés au compromis de vente : le vendeur fera donc appel à des experts avant la vente dans le but de faire établir ces diagnostics. Le vendeur doit cependant faire attention au délai de péremption des diagnostics comme suit :

– pour le diagnostic relatif à l’amiante : le diagnostic a une valeur permanente, il n’est donc pas nécessaire pour le vendeur d’y procéder plusieurs fois

– pour le diagnostic relatif au plomb : le diagnostic est valable 1 an mais il est inutile pour le vendeur d’établir un nouveau diagnostic si celui effectué atteste de l’absence de revêtements contenant du plomb ou de la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires

– pour les termites : le diagnostic est valable 6 mois

– pour les risques naturels et technologiques : le diagnostic est valable 6 mois

– pour la performance énergétique : 10 ans

– pour l’assainissement non collectif : 3 ans

– pour l’installation intérieure de gaz de plus de 15 ans : 3 ans

– pour l’installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans : 3 ans

2.2. Les documents à annexer en cas de vente d’un lot de copropriété

En plus des diagnostics techniques, la loi Alur du 24 mars 2014 qui a pour objectif de « mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété » prévoit en son article 54 l’annexion de documents tels que :

– ceux relatifs à l’organisation de l’immeuble : la fiche synthétique de la copropriété ; le règlement de copropriété et l’état descriptif de division (ainsi que tous les actes les modifiant) ; les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (excepté le cas où ni le vendeur ni le syndic n’en dispose)

– ceux relatifs à la situation financière de la copropriété : le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel déjà payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédent la vente ; les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndic et les sommes dues au syndic par l’acheteur ; l’état global des impayés de charges au sein du syndic ; si le syndic dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le vendeur ; le carnet d’entretien de l’immeuble.

– le cas échéant, ceux relatifs à la situation générale de l’immeuble : si l’assemblée générale des copropriétaires a fait établir un diagnostic technique global, il faudra également annexer ce dernier.

Il est judicieux de veiller à ne pas oublier d’annexer ces documents au moment de la signature du compromis de vente car le moment de leur communication fait courir le délai de rétractation de l’acheteur (voir paragraphe 4 sur le délai de rétractation). Si le vendeur transmet ces documents en retard à l’acheteur (après la signature du compromis), le délai de rétractation de l’acheteur ne commencera à courir qu’à partir du moment de la transmission de ces documents et non à partir du moment de la réception du compromis de vente.

Les conditions suspensives et les autres clauses d’usage à intégrer dans un compromis de vente

3.1. Les conditions suspensives

Le compromis de vente contient en général des conditions suspensives : cela signifie que la vente sera parfaite si les conditions se réalisent. Si une des conditions suspensives intégrées dans le compromis de vente ne se réalise pas, alors la vente sera caduque. Les conditions suspensives suivantes (non exhaustives) sont fréquemment insérées dans les compromis de vente :

3.1.1. Vente conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt

L’article L. 312-15 alinéa 1^er du Code de la consommation dispose que le compromis de vente doit indiquer si le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts. En principe, le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien. L’acheteur ne sera donc pas engagé si son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition doit durer au moins un mois pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité.

Si les parties souhaitent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elles doivent y procéder par mention manuscrite selon laquelle l’acheteur déclare que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt.

Si jamais le compromis ne précise pas comment le prêt sera payé, soit à l’aide d’un prêt, soit sans prêt, la condition d’obtention d’un prêt sera alors considérée comme implicite.

3.1.2. Vente conclue sous condition suspensive d’absence de servitude

La réalisation de la vente est en général soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination et qu’il n’existe pas de servitude (ex : droit de passage) légale ou conventionnelle.

3.1.3. Vente conclue sous condition suspensive absence d’inscription hypothécaire

Une autre condition suspensive ordinairement insérée dans le compromis de vente est relative à l’absence d’inscription hypothécaire du bien.

3.2. Clauses pouvant être inclues dans le compromis de vente permettant de garantir le passage à l’acte de vente définitif

Les deux clauses suivantes sont les deux principales permettant de garantir la conclusion de l’acte de vente définitif.

3.2.1. Existence d’une clause pénale

L’insertion d’une clause pénale permet d’assurer l’exécution par le débiteur (l’acheteur ou le vendeur) de son obligation (article 1226 du Code civil) et le cas échéant, de sanctionner une inexécution fautive (article 1229, al. 1 Code civil) par le versement de dommages-intérêts dont le montant est précisé. La clause pénale peut donc être dans l’intérêt du vendeur ou de l’acheteur pour les contraindre l’un et l’autre à exécuter leurs obligations.

3.2.2. Versement d’un dépôt de garantie de 10%

En pratique, il est courant pour l’acheteur de verser une certaine somme (soit au notaire, soit à un tiers tel que l’agent immobilier) lors de la signature du compromis de vente, cette somme est appelée « dépôt de garantie ». Cette somme sera déduite du prix de la vente et considérée comme un acompte si cette dernière se réalise ou sera acquise au vendeur si l’acte de vente définitif n’est pas signé. L’usage est de fixer le dépôt de garantie à 10 % du prix de vente.

Les règles encadrant le délai de rétractation après la signature du compromis de vente

4.1. Présence d’un délai de rétractation pour l’acheteur non professionnel

L’acquéreur non professionnel dispose d’un droit légal de rétractation (article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) pour certains types de vente (ex : pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation mais pas pour l’acquisition d’un immeuble à usage mixte). Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandé avec avis de réception notifiant le compromis de vente à l’acheteur. En effet, le compromis de vente (annexes comprises) doit être envoyé en courrier recommandé avec accusé de réception à l’acheteur : c’est pour cette raison qu’il est judicieux d’établir un exemplaire supplémentaire du compromis de vente destiné à être envoyé par courrier recommandé (ex : s’il y a un seul acheteur, il y a aura en tout 3 exemplaires de compromis de vente).

4.1.1. Comment exercer ce droit ?

La faculté de rétraction doit également être exercée par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Les samedis, dimanches et jours fériés ne sont pas compris dans le délai de 10 jours. Plus précisément, le jour de la rétractation de l’acheteur est le jour de l’envoi de la lettre recommandée par lui-même et non le jour de sa réception par le vendeur.

4.1.2. Combien de fois le droit de rétractation peut-il être exercé ? 

En principe, le droit de rétractation ne s’applique qu’une fois dans le cadre d’une vente : l’acheteur bénéficie de la faculté de rétracter après la signature du compromis de vente mais ne peut pas en bénéficier à nouveau après la signature de l’acte de vente définitif. Toutefois, si le contenu de l’acte définitif n’est pas identique à celui du compromis de vente et que cette modification du contenu est substantielle, l’acheteur bénéficiera à nouveau du droit de rétractation après la signature de l’acte définitif.

4.1.3. Quel effet produit la rétractation de l’acheteur ?

Si l’acheteur décide de se rétracter, alors le compromis de vente sera anéanti. Sa révocation sera irrévocable : s’il souhaite revenir sur sa rétractation, il faudra conclure un nouveau compromis de vente.

4.2. Absence du délai de rétractation pour l’acheteur professionnel

Seul l’acheteur non professionnel bénéficie du droit de rétractation. Par exemple, une SCI (Société Civile Immobilière) dont l’objet social est l’acquisition, l’administration et la gestion de tous immeubles, ne bénéficie pas de ce délai de rétractation de 10 jours.

La répartition des dépenses de copropriété et des taxes foncières et d’habitation entre le vendeur et l’acquéreur

5.1. Répartition des charges de copropriété entre le vendeur et l’acheteur

Lors de la vente d’un lot de copropriété, il est important de s’interroger sur la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. L’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que « 1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ; 2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ; 3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes ».

Toutefois, les parties peuvent décider entre elles d’une répartition différente que celle énoncée par le texte. Il faudra alors pour les parties faire attention à la formulation qui doit être précise, chaque type de dépense doit être clairement identifié.

5.2. Répartition des taxes foncières et d’habitation entre le vendeur et l’acheteur

5.2.1. Paiement de la taxe foncière

La taxe foncière doit être réglée par toute personne qui est propriétaire du bien immobilier au 1^er janvier de l’année d’imposition. La taxe foncière du bien vendu doit donc être payée par le vendeur (propriétaire).

Toutefois, il est possible de prévoir dans le compromis un partage du paiement de la taxe foncière et un paiement prorata temporis pour chacun : concrètement, le vendeur recevra l’avis d’imposition de la taxe foncière et devra payer en entier. Il pourra ensuite (uniquement s’il est prévu dans le compromis de vente) réclamer à l’acheteur le paiement de la taxe foncière en fonction du nombre de mois dans l’année au cours desquels l’acheteur aura occupé le bien immobilier. Ex : si l’acheteur occupe le bien 3 mois dans l’année, le vendeur pourra lui demander le versement correspondant aux 3/12^e du montant total de la taxe foncière.

5.2.2. Paiement de la taxe d’habitation

Le paiement de la taxe d’habitation est à la charge de celui qui occupe le bien au 1^er janvier de l’année d’imposition. Concrètement, ce sera donc au vendeur de payer la taxe d’habitation du bien vendu : même s’il vend son bien au mois de février et qu’il n’y habitera plus au moment de payer la taxe, le vendeur ne pourra pas exiger de l’acheteur le paiement de la taxe d’habitation.

La fiscalité attachée à la vente finale

Lors de la rédaction du compromis de vente, il est judicieux pour les parties de s’interroger sur la taxation applicable à la vente, plus particulièrement au sujet des droits d’enregistrement et si la vente générera des plus-values.

6.1. Droit de mutation

Toute vente de bien immobilier doit être enregistrée auprès de l’administration fiscale. Concrètement, les droits et taxes sont payés au notaire, ce dernier étant chargé de collecter ces droits et taxes pour l’Etat.

Puisque les compromis de vente valent vente, les droits d’enregistrement et les taxes de publicité foncière sont dus à la date du compromis même si un acte notarié doit être ultérieurement dressé. Ce sera donc le tarif du jour où la mutation (moment où la vente est parfaite) qui sera applicable. Pour les compromis assortis d’une condition suspensive, on considère que la vente est parfaite au moment de la réalisation de la condition.

Toutefois, certaines ventes (ex : livraison d’un logement en l’état futur d’achèvement) sont soumises non pas aux droits d’enregistrement mais à la TVA ainsi qu’à la taxe de publicité foncière.

6.2. Plus-values de cession

Si le vendeur vend son bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’a acheté, on qualifiera de plus-value la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Lorsque des plus-values sont réalisées lors de la vente, elles seront imposables. Comme pour les droits de mutation, la taxation des plus-values s’opérera à compter de la date de signature du compromis de vente sauf en cas de condition suspensive où la réalisation de la condition jouera un rôle déterminant.

Il sera toutefois judicieux de vérifier que la vente réalisée ne fait pas l’objet d’une exonération (ex : cas de la vente de la résidence principale).