L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce : quelles implications pour le vendeur ?

L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce : quelles implications pour le vendeur ?

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, les deux questions suivantes se posent souvent :

  • l’offre au prix de l’annonce présentée par un potentiel acquéreur oblige-t-elle le vendeur à vendre à celui-ci son bien immobilier (et donc à signer un compromis de vente) ?
  • dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, le vendeur doit-il obligatoirement vendre son bien immobilier au premier offrant ?

Aujourd’hui, nous constatons que très peu de personnes, y compris les agents immobiliers, ont la bonne réponse à ces questions. Or, la Cour de Cassation a déjà été amenée à prendre plusieurs décisions en la matière et la jurisprudence est restée constante depuis 1986[1]. Les réponses apportées par les tribunaux divergent en fonction de la présence d’un intermédiaire et de la nature du mandat consenti par le vendeur.

L’offre d’achat au prix dans le cadre de la mise en vente d’un bien sans intermédiaire

Rappelons que lorsqu’un propriétaire met en vente directement son bien sans confier de mandat à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, notaire, avocat) dit « intermédiaire » et publie ainsi une annonce indiquant le prix de vente de son bien (par voie d’affichage ou dans la presse ou sur internet), cela constitue une offre de vente ferme à personne indéterminée.

Ainsi, si une personne fait une offre d’achat au prix, il y a, d’un point de vue juridique, acceptation de l’offre de vente et les parties seront donc contractuellement liées. En effet, l’acceptation du bénéficiaire rencontre purement et simplement l’offre du pollicitant (=offrant), la vente est formée sans autre condition nécessaire, le droit français des contrats ayant consacré le principe du consensualisme en matière de formation des conventions[2]. Par ailleurs, les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix. De ce fait :

  • si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celle qui a fait la première  offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi: 73-14407) ;
  • si le vendeur reçoit une offre au prix et ensuite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre sous peine de devoir des dommages et intérêts au premier acceptant, ou pire, de voire annuler la vente conclue avec celui qui a surenchéri.

La solution est bien moins évidente lorsque le vendeur a confié un mandat à un intermédiaire en transaction immobilière.

La mise en vente d’un bien par un intermédiaire (agent immobilier, notaire ou avocat)

Dans cette hypothèse, il faut rechercher la nature du mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir :

  • d’un mandat de représentation : dans ce cas, le vendeur/mandant donnera à un intermédiaire en transaction immobilière le pouvoir d’engager le vendeur et donc de vendre son bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix d’un acquéreur potentiel. Dans une telle hypothèse, les réponses à nos questions seront donc les mêmes que lorsque le vendeur met en vente son bien par ses propres moyens : le candidat acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra automatiquement le cocontractant du vendeur ;
  • d’un simple mandat (mandat d’entremise) par lequel le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir d’une part s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, d’autre part, avec qui il souhaite conclure la vente[3].

A noter que le droit commun, et plus précisément les articles 1984 et suivants du Code civil relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre s’il recueille l’accord sur la chose et le prix. Toutefois, en matière immobilière, ce texte n’est pas souvent applicable du fait d’une législation spéciale. En effet, seules sont habilités à vendre les biens d’autrui les personnes suivantes :

  • les agents immobiliers bénéficiant d’une « carte transaction » délivrée par la Préfecture. Or , ces derniers sont soumis au droit spécial issu de la « loi Hoguet », qui dispose notamment au travers des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite et  72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le contrat doit contenir une clause spécifique afin de pouvoir réaliser la vente en lieu et place du vendeur ;
  • les notaires en application de l’article 31 du règlement national du notariat ;
  • les avocats en application de l’article 6.3 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat.

En principe, les avocats concluent des contrats de mission en transaction immobilière et non des mandats de vente, ce qui exclut toute notion de représentation de leur client.

Sur les pouvoirs résultant d’un tel contrat, la jurisprudence a fait une application claire et constante du droit depuis un arrêt en date du 5 janvier 1985[4] qui a jugé que « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ». En conséquence, dans ce contexte, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente.

Cette décision a été plus récemment confirmée comme suit :

  • Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation (chambre civile 1, 27 juin 2006, N° de pourvoi: 04-20693) a jugé que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ; »
  • Dans un arrêt en date du 12 février 2008, elle (Cass. chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709) a confirmé que « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur» ;
  • Dans un arrêt du 12 avril 2012 (Cass. chambre civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637), la Cour de cassation a considéré que viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

Il résulte de ces jurisprudences que, conformément au principe établissant que la règle spéciale déroge au droit commun, la Cour de cassation a très nettement entendu appliquer la loi Hoguet qui est d’ordre public[5] plutôt que les dispositions relatives à la vente issues du Code civil[6] dès lors que l’agent immobilier n’est pas expressément mandaté pour signer l’acte de vente.

Par conséquent, en l’absence d’une telle clause dans le mandat donné à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et reste donc libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

***

La confusion relative aux pouvoirs de l’agent immobilier vient le plus souvent du fait que l’acquéreur potentiel n’a pas connaissance du contenu exact du contrat liant le vendeur et l’agent immobilier. Cette ignorance ajoutée à l’incompréhension d’un refus d’une offre faite au prix conduit parfois à un contentieux devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’acquéreur évincé devra bien considérer les risques de cette action. En effet, l’introduction de celle-ci peut empêcher une vente valablement conclue avec un autre acquéreur ou empêcher toute conclusion ultérieure. Dans le cas où l’acquéreur évincé ne serait pas fondé dans son action en application du droit et de la jurisprudence suscités, le vendeur, victime d’un préjudice, pourra obtenir des dommages et intérêts importants.

En conclusion, il est donc nécessaire de bien clarifier, préalablement à la conclusion d’un mandat avec un agent immobilier ou un avocat mandataire en transaction immobilière, les pouvoirs de ce dernier et la portée de ceux-ci.

Bon à savoir : Vous pouvez également faire une contre proposition à l’offre d’achat immobilier.

[1] Cour de cassation, chambre civile 1, 8 juillet 1986, N° de pourvoi: 84-15731

[2] Cour d’appel, Paris, 2e chambre, section B, 26 Juin 2008 – n° 06/14477

[3] sous réserve que le critère de sélection ne soit pas discriminatoire

[4] Cour de cassation, chambre civile 1, 5 janvier 1985, n°83-13560

[5] Cour de cassation, chambre civile 1, 18 juin 2014, N° de pourvoi: 13-13553

[6] Les dispositions de l’article 1583 ne sont pas d’ordre public (Cour de cassation, chambre civile 1, 24 janvier 1984, N° de pourvoi: 82-1484)