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L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce

L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, les deux questions suivantes se posent souvent :

  • l’offre au prix de l’annonce présentée par un potentiel acquéreur oblige-t-elle le vendeur à vendre à celui-ci son bien immobilier (et donc à signer un compromis de vente) ?
  • dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, le vendeur doit-il obligatoirement vendre son bien immobilier au premier offrant ?

Aujourd’hui, nous constatons que très peu de personnes, y compris les agents immobiliers, ont la bonne réponse à ces questions. Or, la Cour de Cassation a déjà été amenée à prendre plusieurs décisions en la matière et la jurisprudence est restée constante depuis 1986[1]. Les réponses apportées par les tribunaux divergent en fonction de la présence d’un intermédiaire et de la nature du mandat consenti par le vendeur.

L’offre d’achat au prix dans le cadre de la mise en vente d’un bien sans intermédiaire

Rappelons que lorsqu’un propriétaire met en vente directement son bien sans confier de mandat à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, agent immobilier indépendant, notaire, avocat) dit « intermédiaire » et publie ainsi une annonce indiquant le prix de vente de son bien (par voie d’affichage ou dans la presse ou sur internet), cela constitue une offre de vente ferme à personne indéterminée.

Ainsi, si une personne fait une offre d’achat au prix, il y a, d’un point de vue juridique, acceptation de l’offre de vente et les parties seront donc contractuellement liées. En effet, l’acceptation du bénéficiaire rencontre purement et simplement l’offre du pollicitant (=offrant), la vente est formée sans autre condition nécessaire, le droit français des contrats ayant consacré le principe du consensualisme en matière de formation des conventions[2]. Par ailleurs, les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix. De ce fait :

  • si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celle qui a fait la première  offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi: 73-14407) ;
  • si le vendeur reçoit une offre au prix et ensuite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre sous peine de devoir des dommages et intérêts au premier acceptant, ou pire, de voire annuler la vente conclue avec celui qui a surenchéri.

La solution est bien moins évidente lorsque le vendeur a confié un mandat à un intermédiaire en transaction immobilière.

La mise en vente d’un bien par un intermédiaire (agent immobilier, notaire ou avocat)

Dans cette hypothèse, il faut rechercher la nature du mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir :

  • d’un mandat de représentation : dans ce cas, le vendeur/mandant donnera à un intermédiaire en transaction immobilière le pouvoir d’engager le vendeur et donc de vendre son bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix d’un acquéreur potentiel. Dans une telle hypothèse, les réponses à nos questions seront donc les mêmes que lorsque le vendeur met en vente son bien par ses propres moyens : le candidat acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra automatiquement le cocontractant du vendeur ;
  • d’un simple mandat (mandat d’entremise) par lequel le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir d’une part s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, d’autre part, avec qui il souhaite conclure la vente[3].

A noter que le droit commun, et plus précisément les articles 1984 et suivants du Code civil relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre s’il recueille l’accord sur la chose et le prix. Toutefois, en matière immobilière, ce texte n’est pas souvent applicable du fait d’une législation spéciale. En effet, seules sont habilités à vendre les biens d’autrui les personnes suivantes :

  • les agents immobiliers bénéficiant d’une « carte transaction » délivrée par la Préfecture. Or , ces derniers sont soumis au droit spécial issu de la « loi Hoguet », qui dispose notamment au travers des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite et  72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le contrat doit contenir une clause spécifique afin de pouvoir réaliser la vente en lieu et place du vendeur ;
  • les notaires choisis en application de l’article 31 du règlement national du notariat ;
  • les avocats en application de l’article 6.3 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat.

En principe, les avocats concluent des contrats de mission en transaction immobilière et non des mandats de vente, ce qui exclut toute notion de représentation de leur client.

Sur les pouvoirs résultant d’un tel contrat, la jurisprudence a fait une application claire et constante du droit depuis un arrêt en date du 5 janvier 1985[4] qui a jugé que « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ». En conséquence, dans ce contexte, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente.

Cette décision a été plus récemment confirmée comme suit :

  • Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation (chambre civile 1, 27 juin 2006, N° de pourvoi: 04-20693) a jugé que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ; »
  • Dans un arrêt en date du 12 février 2008, elle (Cass. chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709) a confirmé que « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur» ;
  • Dans un arrêt du 12 avril 2012 (Cass. chambre civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637), la Cour de cassation a considéré que viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

Il résulte de ces jurisprudences que, conformément au principe établissant que la règle spéciale déroge au droit commun, la Cour de cassation a très nettement entendu appliquer la loi Hoguet qui est d’ordre public[5] plutôt que les dispositions relatives à la vente issues du Code civil[6] dès lors que l’agent immobilier n’est pas expressément mandaté pour signer l’acte de vente.

Par conséquent, en l’absence d’une telle clause dans le mandat donné à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et reste donc libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

Il faut garder à l’esprit que si vous achetez en Europe et non pas en France, les règles peuvent changer.

***

La confusion relative aux pouvoirs de l’agent immobilier vient le plus souvent du fait que l’acquéreur potentiel n’a pas connaissance du contenu exact du contrat liant le vendeur et l’agent immobilier. Cette ignorance ajoutée à l’incompréhension d’un refus d’une offre faite au prix conduit parfois à un contentieux devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’acquéreur évincé devra bien considérer les risques de cette action. En effet, l’introduction de celle-ci peut empêcher une vente valablement conclue avec un autre acquéreur ou empêcher toute conclusion ultérieure. Dans le cas où l’acquéreur évincé ne serait pas fondé dans son action en application du droit et de la jurisprudence suscités, le vendeur, victime d’un préjudice, pourra obtenir des dommages et intérêts importants.

En conclusion, il est donc nécessaire de bien clarifier, préalablement à la conclusion d’un mandat avec un agent immobilier ou un avocat mandataire en transaction immobilière, les pouvoirs de ce dernier et la portée de ceux-ci.

Bon à savoir : Vous pouvez également faire une contre proposition à l’offre d’achat immobilier.

[1] Cour de cassation, chambre civile 1, 8 juillet 1986, N° de pourvoi: 84-15731

[2] Cour d’appel, Paris, 2e chambre, section B, 26 Juin 2008 – n° 06/14477

[3] sous réserve que le critère de sélection ne soit pas discriminatoire

[4] Cour de cassation, chambre civile 1, 5 janvier 1985, n°83-13560

[5] Cour de cassation, chambre civile 1, 18 juin 2014, N° de pourvoi: 13-13553

[6] Les dispositions de l’article 1583 ne sont pas d’ordre public (Cour de cassation, chambre civile 1, 24 janvier 1984, N° de pourvoi: 82-1484)

Dernière mise à jour le

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

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Ben
Invité
Ben

Bonjour,

Que se passe-t-il si je fais une offre au prix (Net vendeur) directement au propriétaire (example 100000Euros) alors que le bien est uniquement annoncé en agence, au prix net vendeur + frais d’agence (example 110000 Euros) ?

Bien cordialement,
Ben.

l26
Invité
l26

Bonjour Ben, si vous avez connu le propriétaire par l’intermédiaire de l’agence, il ne faut pas traiter avec le propriétaire directement.

Margand
Invité
Margand

Merci pour votre éclairage.
Vous omettez cependant un cas, fréquent : lorsque plusieurs offres au prix du mandat interviennent dans une même journée, quand bien même l’annonce est directement publiée par le vendeur ou l’agence ayant reçu mandat de représentation, le vendeur est libre de contracter avec l’acquéreur de son choix.

l26
Invité
l26

Je suis d’accord, mais Quid de la réclamation des honoraires par le mandataire au vendeur dans ce cas ? Le mandataire aurait il raison ?

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari

Bonjour,
Tout dépend du contenu du mandat. Si le contrat prévoit simplement le versement d’une commission indexée sur le prix de la vente, et non le versement d’honoraires sur la base d’une obligation de moyens et non de résultat, alors le mandataire n’est pas rémunéré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Dp
Invité
Dp

Dans le cas où est acceptée l’offre de vente ferme (sans conditions ni réserves) faite par l’agent immobilier au prix initial voulu par le vendeur, peu importe la nature du mandat dudit agent immobilier car il a dans tous les cas le pouvoir de faire la publicité de ladite offre; il n’y donc pas de raison que la vente ne soit pas parfaite quelle que soit la nature du mandat, dès l’acceptation sans réserve d’une offre ferme/ de son prix, les volontés du vendeur et de l’acheteur ayant été clairement et suffisamment exprimées et l’agent immobilier n’étant pas sorti de… Lire la suite »

Feralita Bambi
Invité
Feralita Bambi

Bonjour, mon compagnon et moi sommes dans une situation épineuse.
Nous avons visité une maison mise en vente jeudi, visitée vendredi et avons fait une offre au prix de vente le jour même, par écrit avec l’agent (mandat exclusif). Or je viens d’être rappelée par ce dernier qui nous annonce que les propriétaires refusent de nous vendre la maison… Nous sommes dévastés car il s’agissait d’un véritable coup de coeur, et notre offre est au prix demandé par ceux-ci. Que pouvons-nous faire ? merci.

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour, La jurisprudence constante de la cour de cassation en la matière laisse apparaître que le mandat, même exclusif de l’agence immobilière est par principe un mandat d’entremise, par lequel l’agence s’engage à trouver des potentiels acquéreurs au vendeur, et non à conclure la vente. De ce fait, une offre de vente résultant d’un tel mandat ne peut être considérée comme une offre ferme de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709). Le vendeur conserve donc la liberté de choisir avec qui contracter parmi les différents candidats. Par exception, si le mandat confié… Lire la suite »

guerrini
Invité
guerrini

Bonjours et si le propriétaire ne veux plus vendre alors que l’on a fait une offre au prix ? Merci de votre réponse

joker
Invité
joker

Bonjour Je souhaite vous exposer notre cas . Nous avons effectué une offre au prix par l intermédiaire d un agent immobilier le 30.09.2019 concernant la partie bâties, car une partie du terrain est vendue à la mairie. Cette offre est depuis cette date contre signée par les vendeurs sans conditions suspensives. Ils ont découvert un cahier des charges mais ont souhaité maintenir les deux ventes depuis fin octobre. A ce jour ils veulent faire dépendre les vente l une de l autre mais il n en a jamais été question. Je précise que le bornage définitif est effectif .… Lire la suite »

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.

A.SH
Invité
A.SH

Bonjour
moi et mon partenaire avons fait une offre à prix sur une maison où le propriétaire vend directement sans agence.
Le propriétaire nous a dit que nous sommes les premiers à faire une offre, mais qu’il attend la réception d’autres offres, et qu’il choisira la meilleure offre financière solide, le propriétaire peut-il choisir parmi les offres sous prétexte de stabilité financière?
sur notre offre, nous avons oublié de mentionner la validité, dans ce cas, quelle est la validité légale de notre offre?
Merci beaucoup
A

A.SH
Invité
A.SH

Bonjour
moi et mon mari nous avons fait une offre à prix sur une maison vendue directement par le propriétaire (pas d’agence). notre offre est la première mais le propriétaire nous a dit qu’il attend plus d’offres et qu’il choisira l’offre la plus solide financièrement. une offre au prix n’oblige-t-elle pas le vendeur à accepter même si je prévois de financer la maison par un prêt bancaire?
sur notre offre, nous avons oublié d’ajouter une période de validité, alors quelle est la date de validité de l’offre légale dans ce cas?
Merci

moccand
Invité
moccand

bonjour,

Nous avons reçu une offre au prix et nous avons décider de signer un compromis avec un autre acheteur.
l’agence immobilière de l’acquéreur au prix nous menace que nous devons signer avec elle.
Nous sommes en mandat sans exclusivité.
d’après ce que je lis, nous sommes dans notre bon droit de signer avec l’acquéreur de notre choix

partager vous la même lecture ?
sinon quels sont les risques ?

Eva
Invité
Eva

bonjour,
Je suis proprietaire en indivision avec mes 3 soeurs d’une maison, nous avons reçu 2 offres au prix le même jour,présentées par deux agences immobilieres sans mandat d’exclusivité, pouvons nous choisir librement l’acheteur ?
merci d’avance

l26
Invité
l26

Bonjour, Je suis vendeur et j’ai signé un mandat qui stipule les conditions suivante entre autres: …etc – le mandant s’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnée à titre d’indemnité forfaitaire. …etc – Si le mandant vent sans intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour… Lire la suite »

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari

Bonjour,
Ces deux clauses renvoient à des situations différentes.
Par application de la première clause, les honoraires doivent être versés au mandataire lorsqu’il présente au mandant une offre au prix de vente que ce dernier choisit de refuser.
Par application de la seconde clause, les honoraires ne sont pas dus lorsque le mandant choisit de conclure avec un acheteur qui ne lui a pas été présenté par le mandataire, lorsque ce dernier n’est jusqu’alors pas parvenu à trouver une offre au prix de vente pour le mandant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

l26
Invité
l26

Bonjour, merci pour votre précision. Cependant, dans le mandat, il n’est pas indiqué dans la 2nd clause ni nul part ailleurs que c’est une situation qui doit s’appliquer que lorsque le mandataire n’est pas parvenu à trouver une offre au prix mandat. S’il y a procès, comment est ce que la jurisprudence pourra interpréter cela ?

Deladrey
Invité
Deladrey

Bonjour,
Qu’en est-il d’un vendeur acceptant une offre d’un particulier en dessous du prix demandé et qu’un mandataire informe le vendeur d’une offre au prix établie juste après acceptation de la première offre ? Le mandataire peut-il obliger le vendeur à s’acquitter des frais d’agence ?