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L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce

L’offre d’achat immobilier au prix de l’annonce

Dans le cadre de la mise en vente d’un bien immobilier, les deux questions suivantes se posent souvent :

  • l’offre au prix de l’annonce présentée par un potentiel acquéreur oblige-t-elle le vendeur à vendre à celui-ci son bien immobilier (et donc à signer un compromis de vente) ?
  • dans le cas où le vendeur reçoit plusieurs offres au prix, le vendeur doit-il obligatoirement vendre son bien immobilier au premier offrant ?

Aujourd’hui, nous constatons que très peu de personnes, y compris les agents immobiliers, ont la bonne réponse à ces questions. Or, la Cour de Cassation a déjà été amenée à prendre plusieurs décisions en la matière et la jurisprudence est restée constante depuis 1986 (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 8 juillet 1986, 84-15.731). Les réponses apportées par les tribunaux divergent en fonction de la présence d’un intermédiaire et de la nature du mandat consenti par le vendeur.

L’offre d’achat au prix dans le cadre de la mise en vente d’un bien sans intermédiaire

Lorsqu’un propriétaire met en vente directement son bien sans confier de mandat à un professionnel de l’immobilier (agent immobilier, agent immobilier indépendant, notaire, avocat) dit « intermédiaire » et publie ainsi une annonce indiquant le prix de vente de son bien (par voie d’affichage ou dans la presse ou sur internet), cela constitue une offre de vente ferme à personne indéterminée. Pour cette raison, il est fondamental de réaliser une estimation immobilière préalablement à la mise en vente du bien.

Ainsi, si une personne fait une offre d’achat au prix, il y a d’un point de vue juridique, acceptation de l’offre de vente et les parties seront donc contractuellement liées. En effet, l’acceptation du bénéficiaire rencontre purement et simplement l’offre du pollicitant (offrant), la vente est formée sans autre condition nécessaire, le droit français des contrats ayant consacré le principe du consensualisme avec la cour d’appel de Paris, 26 juin 2008, 06/14488 en matière de formation des conventions. Par ailleurs, les articles 1583 et 1589 du Code civil prévoient que la vente est parfaite dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix. De ce fait, si :

  • Plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera formé avec celle qui a fait la première  offre d’achat (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, N° de pourvoi: 73-14407) ;
  • Le vendeur reçoit une offre au prix et ensuite une offre à un prix plus élevé, il ne pourra pas refuser la première offre sous peine de devoir des dommages et intérêts au premier acceptant, ou pire, de voire annuler la vente conclue avec celui qui a surenchéri.

La solution est bien moins évidente lorsque le vendeur a confié un mandat à un intermédiaire en transaction immobilière.

La mise en vente d’un bien par un intermédiaire

Dans cette hypothèse, il faut rechercher la nature du mandat qui a été donné par le vendeur. Il peut s’agir d’un :

  • Mandat de représentation : dans ce cas, le vendeur/mandant donnera à un intermédiaire en transaction immobilière le pouvoir d’engager le vendeur et donc de vendre son bien s’il recueille l’accord sur la chose et sur le prix d’un acquéreur potentiel. Dans une telle hypothèse, les réponses à nos questions seront donc les mêmes que lorsque le vendeur met en vente son bien par ses propres moyens : le candidat acquéreur qui fera la première offre au prix deviendra automatiquement le cocontractant du vendeur ;
  • Simple mandat (mandat d’entremise) par lequel le rôle de l’intermédiaire sera limité à la recherche d’un acquéreur et laissera donc le vendeur libre de choisir d’une part s’il souhaite conclure une vente avec l’un des candidats acquéreurs qui lui seront présentés et, d’autre part, avec qui il souhaite conclure la vente (sous réserve que le critère de sélection ne soit pas discriminatoire).
À noter : Le droit commun, et plus précisément les articles 1984 et suivants du Code civil relatifs au mandat, donne en principe pouvoir au mandataire d’engager son mandant et donc de vendre s’il recueille l’accord sur la chose et le prix.

Toutefois, en matière immobilière, ce texte n’est pas souvent applicable du fait d’une législation spéciale. En effet, seules sont habilités à vendre les biens d’autrui les personnes suivantes :

  • Agents immobiliers bénéficiant d’une carte transaction délivrée par la Préfecture. Or , ces derniers sont soumis au droit spécial issu de la « loi Hoguet », qui dispose notamment au travers des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite et  72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 que le contrat doit contenir une clause spécifique afin de pouvoir réaliser la vente en lieu et place du vendeur ;
  • Notaires choisis en application de l’article 31 du règlement national du notariat ;
  • Avocats en application de l’article 6.3 du règlement intérieur national (RIN) de la profession d’avocat.

En principe, les avocats concluent des contrats de mission en transaction immobilière et non des mandats de vente, ce qui exclut toute notion de représentation de leur client.

Sur les pouvoirs résultant d’un tel contrat, la jurisprudence a fait une application claire et constante du droit depuis un arrêt en date du 5 janvier 1985 qui a jugé que « sauf clause expresse conforme aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, le mandat même exclusif donné à un agent immobilier lui confère seulement une mission d’entremise et n’a pas pour objet de le substituer à son mandat pour la réalisation de l’opération envisagée ». En conséquence, dans ce contexte, l’offre d’achat au prix n’a pas pour conséquence de former la vente.

Cette décision a été plus récemment confirmée comme suit :

  • Au visa des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72, alinéa 3, du décret du 20 juillet 1972, la Cour de cassation (chambre civile 1, 27 juin 2006, N° de pourvoi: 04-20693) a jugé que « le mandat d’entremise donné à une personne se livrant ou prêtant son concours de manière habituelle à une opération visée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause de ce mandat ne l’y autorise expressément ; »
  • Dans un arrêt en date du 12 février 2008, elle (Cass. chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709) a confirmé que « le mandat donné à l’agence était un mandat d’entremise au sens de l’article 1° de la loi du 2 janvier 1970 qui en l’absence d’une clause expresse ne conférait à l’agent immobilier ni le pouvoir d’aliéner le bien ni celui de représenter le vendeur pour conclure la vente, qu’un tel mandat ne pouvait constituer pour cette même raison une offre ferme de vente à l’adresse de tout acquéreur» ;
  • Dans un arrêt du 12 avril 2012 (Cass. chambre civile 3, 12 avril 2012, N° de pourvoi: 10-28637), la Cour de cassation a considéré que viole les articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l’article 72, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la cour d’appel qui, pour valider un compromis de vente retient qu’aux termes des conditions générales du mandat, le vendeur s’était engagé à signer toute promesse de vente ou tout “compromis” de vente aux prix, charges et conditions du mandat donné à l’agent immobilier, sans constater l’existence dans ce mandat d’une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

Il résulte de ces jurisprudences que, conformément au principe établissant que la règle spéciale déroge au droit commun, la Cour de cassation a très nettement entendu appliquer la loi Hoguet (Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 18 juin 2014, 13-13.553) qui est d’ordre public plutôt que les dispositions relatives à la vente issues du Code civil (Cour de Cassation, Chambre civile 1, du 24 janvier 1984, 82-14.841) dès lors que l’agent immobilier n’est pas expressément mandaté pour signer l’acte de vente.

Par conséquent, en l’absence d’une telle clause dans le mandat donné à l’agent immobilier, au notaire ou à l’avocat, le vendeur n’est pas engagé avec le premier offrant au prix, et reste donc libre de choisir entre tous les potentiels acquéreurs ayant fait une offre, y compris ceux ayant fait une offre à un prix supérieur.

Bon à savoir : Si vous achetez en Europe et non pas en France, les règles peuvent changer.

La confusion relative aux pouvoirs de l’agent immobilier vient le plus souvent du fait que l’acquéreur potentiel n’a pas connaissance du contenu exact du contrat liant le vendeur et l’agent immobilier. Cette ignorance ajoutée à l’incompréhension d’un refus d’une offre faite au prix conduit parfois à un contentieux devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Toutefois, l’acquéreur évincé devra bien considérer les risques de cette action. En effet, l’introduction de celle-ci peut empêcher une vente valablement conclue avec un autre acquéreur ou empêcher toute conclusion ultérieure. Dans le cas où l’acquéreur évincé ne serait pas fondé dans son action en application du droit et de la jurisprudence suscités, le vendeur, victime d’un préjudice, pourra obtenir des dommages et intérêts importants.

En conclusion, il est donc nécessaire de bien clarifier, préalablement à la conclusion d’un mandat avec un agent immobilier ou un avocat mandataire en transaction immobilière, les pouvoirs de ce dernier et la portée de ceux-ci.

Bon à savoir : Vous pouvez également faire une contre proposition à l’offre d’achat immobilier.

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Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

Dernière mise à jour le 31/05/2021

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Ben
Ben
mars 23, 2018 3:44

Bonjour,

Que se passe-t-il si je fais une offre au prix (Net vendeur) directement au propriétaire (example 100000Euros) alors que le bien est uniquement annoncé en agence, au prix net vendeur + frais d’agence (example 110000 Euros) ?

Bien cordialement,
Ben.

l26
l26
juillet 13, 2020 3:19
Reply to  Ben

Bonjour Ben, si vous avez connu le propriétaire par l’intermédiaire de l’agence, il ne faut pas traiter avec le propriétaire directement.

Margand
Margand
mars 26, 2018 10:13

Merci pour votre éclairage.
Vous omettez cependant un cas, fréquent : lorsque plusieurs offres au prix du mandat interviennent dans une même journée, quand bien même l’annonce est directement publiée par le vendeur ou l’agence ayant reçu mandat de représentation, le vendeur est libre de contracter avec l’acquéreur de son choix.

l26
l26
juillet 13, 2020 3:17
Reply to  Margand

Je suis d’accord, mais Quid de la réclamation des honoraires par le mandataire au vendeur dans ce cas ? Le mandataire aurait il raison ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 17, 2020 12:45
Reply to  l26

Bonjour,
Tout dépend du contenu du mandat. Si le contrat prévoit simplement le versement d’une commission indexée sur le prix de la vente, et non le versement d’honoraires sur la base d’une obligation de moyens et non de résultat, alors le mandataire n’est pas rémunéré.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Dp
Dp
avril 26, 2019 11:37

Dans le cas où est acceptée l’offre de vente ferme (sans conditions ni réserves) faite par l’agent immobilier au prix initial voulu par le vendeur, peu importe la nature du mandat dudit agent immobilier car il a dans tous les cas le pouvoir de faire la publicité de ladite offre; il n’y donc pas de raison que la vente ne soit pas parfaite quelle que soit la nature du mandat, dès l’acceptation sans réserve d’une offre ferme/ de son prix, les volontés du vendeur et de l’acheteur ayant été clairement et suffisamment exprimées et l’agent immobilier n’étant pas sorti de… Lire la suite »

Feralita Bambi
Feralita Bambi
février 3, 2020 5:21

Bonjour, mon compagnon et moi sommes dans une situation épineuse.
Nous avons visité une maison mise en vente jeudi, visitée vendredi et avons fait une offre au prix de vente le jour même, par écrit avec l’agent (mandat exclusif). Or je viens d’être rappelée par ce dernier qui nous annonce que les propriétaires refusent de nous vendre la maison… Nous sommes dévastés car il s’agissait d’un véritable coup de coeur, et notre offre est au prix demandé par ceux-ci. Que pouvons-nous faire ? merci.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 6, 2020 11:25
Reply to  Feralita Bambi

Bonjour, La jurisprudence constante de la cour de cassation en la matière laisse apparaître que le mandat, même exclusif de l’agence immobilière est par principe un mandat d’entremise, par lequel l’agence s’engage à trouver des potentiels acquéreurs au vendeur, et non à conclure la vente. De ce fait, une offre de vente résultant d’un tel mandat ne peut être considérée comme une offre ferme de vente (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 2008, N° de pourvoi: 06-21709). Le vendeur conserve donc la liberté de choisir avec qui contracter parmi les différents candidats. Par exception, si le mandat confié… Lire la suite »

guerrini
guerrini
mai 23, 2020 4:37
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjours et si le propriétaire ne veux plus vendre alors que l’on a fait une offre au prix ? Merci de votre réponse

joel Letellier
joel Letellier
avril 3, 2021 1:20
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour
Ne faudrait il pas que ces caractéristiques et subtilités du mandat soient obligatoirement précisées dans la publicité de l’agence afin que l’acheteur potentiel sache à qui il a à faire et la situation et les obligations de l’agent face à son offre potentielle ??
Il semble facile de “balader ” l’acheteur qui ne connait pas la situation.
Merci
J.L.

joker
joker
février 12, 2020 9:46

Bonjour Je souhaite vous exposer notre cas . Nous avons effectué une offre au prix par l intermédiaire d un agent immobilier le 30.09.2019 concernant la partie bâties, car une partie du terrain est vendue à la mairie. Cette offre est depuis cette date contre signée par les vendeurs sans conditions suspensives. Ils ont découvert un cahier des charges mais ont souhaité maintenir les deux ventes depuis fin octobre. A ce jour ils veulent faire dépendre les vente l une de l autre mais il n en a jamais été question. Je précise que le bornage définitif est effectif .… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 21, 2020 5:36
Reply to  joker

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.

A.SH
A.SH
février 28, 2020 2:35

Bonjour
moi et mon partenaire avons fait une offre à prix sur une maison où le propriétaire vend directement sans agence.
Le propriétaire nous a dit que nous sommes les premiers à faire une offre, mais qu’il attend la réception d’autres offres, et qu’il choisira la meilleure offre financière solide, le propriétaire peut-il choisir parmi les offres sous prétexte de stabilité financière?
sur notre offre, nous avons oublié de mentionner la validité, dans ce cas, quelle est la validité légale de notre offre?
Merci beaucoup
A

A.SH
A.SH
février 28, 2020 2:41

Bonjour
moi et mon mari nous avons fait une offre à prix sur une maison vendue directement par le propriétaire (pas d’agence). notre offre est la première mais le propriétaire nous a dit qu’il attend plus d’offres et qu’il choisira l’offre la plus solide financièrement. une offre au prix n’oblige-t-elle pas le vendeur à accepter même si je prévois de financer la maison par un prêt bancaire?
sur notre offre, nous avons oublié d’ajouter une période de validité, alors quelle est la date de validité de l’offre légale dans ce cas?
Merci

moccand
moccand
mai 23, 2020 7:45

bonjour,

Nous avons reçu une offre au prix et nous avons décider de signer un compromis avec un autre acheteur.
l’agence immobilière de l’acquéreur au prix nous menace que nous devons signer avec elle.
Nous sommes en mandat sans exclusivité.
d’après ce que je lis, nous sommes dans notre bon droit de signer avec l’acquéreur de notre choix

partager vous la même lecture ?
sinon quels sont les risques ?

Eva
Eva
juin 8, 2020 3:26

bonjour,
Je suis proprietaire en indivision avec mes 3 soeurs d’une maison, nous avons reçu 2 offres au prix le même jour,présentées par deux agences immobilieres sans mandat d’exclusivité, pouvons nous choisir librement l’acheteur ?
merci d’avance

l26
l26
juillet 13, 2020 3:14

Bonjour, Je suis vendeur et j’ai signé un mandat qui stipule les conditions suivante entre autres: …etc – le mandant s’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt avec l’acquéreur présenté par le mandataire aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnée à titre d’indemnité forfaitaire. …etc – Si le mandant vent sans intervention du mandataire à un acquéreur non présenté par le mandataire ou un mandataire substitué, le mandataire n’aura droit à aucune indemnité pour… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 17, 2020 12:50
Reply to  l26

Bonjour, Ces deux clauses renvoient à des situations différentes. Par application de la première clause, les honoraires doivent être versés au mandataire lorsqu’il présente au mandant une offre au prix de vente que ce dernier choisit de refuser. Par application de la seconde clause, les honoraires ne sont pas dus lorsque le mandant choisit de conclure avec un acheteur qui ne lui a pas été présenté par le mandataire, lorsque ce dernier n’est jusqu’alors pas parvenu à trouver une offre au prix de vente pour le mandant. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage… Lire la suite »

l26
l26
juillet 20, 2020 4:28
Reply to  Lina Dinari

Bonjour, merci pour votre précision. Cependant, dans le mandat, il n’est pas indiqué dans la 2nd clause ni nul part ailleurs que c’est une situation qui doit s’appliquer que lorsque le mandataire n’est pas parvenu à trouver une offre au prix mandat. S’il y a procès, comment est ce que la jurisprudence pourra interpréter cela ?

Deladrey
Deladrey
juillet 30, 2020 8:05
Reply to  Lina Dinari

Bonjour,
Qu’en est-il d’un vendeur acceptant une offre d’un particulier en dessous du prix demandé et qu’un mandataire informe le vendeur d’une offre au prix établie juste après acceptation de la première offre ? Le mandataire peut-il obliger le vendeur à s’acquitter des frais d’agence ?

ketir france
ketir france
août 22, 2020 3:19

Bonjour,
j’ai un mandat de vente simple , mes clients ‘vendeurs ont eu une offre au prix( en direct )mais non pas encore accepter par écrit de mon coté , j’ai eu une offre au prix net vendeur plus mes honoraires !! ma question est ce que mes clients vendeurs peuvent choisir leurs acquéreurs ???

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
août 26, 2020 1:14
Reply to  ketir france

Bonjour,
Si le mandataire présente à ses clients une offre au prix de vente, ils sont contraints d’accepter celle-ci. En présence de deux offres au prix de vente, c’est donc celle présentée par le mandataire qui prévaut, sauf stipulations contraires figurant dans le mandat.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Delgado
Delgado
mai 18, 2021 4:59
Reply to  Lina Dinari

Bonjour, ils ne sont pas contraints d’accepter l’offre présentée par le mandataire puisqu’il s’agit d’un mandat de vente d’entremise ..
Par contre il sont “contraints” d’accepter l’offre au prix faite en direct, vu qu’il s’agit d’une vente sans intermédiaire

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mai 20, 2021 9:58
Reply to  Delgado

Bonjour,
En effet, comme vous le soulignez, le mandat donné à l’agent immobilier, qui se définit comme un mandat d’entremise, ne donne pas pouvoir à l’agent d’engager son client, sauf en présence d’une stipulation contraire expresse.
Il est toutefois fréquent que le mandat comporte une clause pénale. Au titre de cette clause, le client qui n’accepte pas l’offre présentée par l’agent respectant les critères préétablis peut être tenu de rémunérer l’agent même si la vente n’a pas lieu.
Nous vous remercions de l’attention portée à notre article et des précisions que vous avez su y apporter.
L’équipe LegalPlace

hernandez
hernandez
septembre 1, 2020 12:18

Bonjour, j’ai signé un mandat de semi exclusivité avec une agence immobilière, j’ai eu une offre au prix demandé, ( 1000 EUROS DE moins, mais l’agent prend à sa charges une baisse d’honoraires de 1000 euros pour eêre au prix du
net vendeur) cependant, je ne souhaite plus vendre pour des raisons économiques, j’étais dans les temps pour ne pas reconduire le mandat, j’ai envoyé mon courrier recommandé avec AR avant les 3 mois pour résilier le mandat. J’ai eu l’agent mais il m’a expliqué que c’est un refus de vente, quels sont mes droits.

Jahn
Jahn
septembre 11, 2020 8:07

Bonjour, est-on aussi obliger de signer le compromis si il a de grands doutes que l’acheteur puisse payer la somme demandé ?

Magic_f
Magic_f
septembre 21, 2020 5:27

Bonjour Maitre, Habitant en région parisienne dans une zone “tendue”, nous sommes les premiers à avoir fait une offre au prix affiché dans l’annonce, en mentionnant que nous inclurons une clause suspensive d’obtention de prêt dans le compromis de vente. L’appartement est vendu par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Cet agent a fait pression pour que nous levions cette clause suspensive, ce que nous avons refusé (malgré le fait que notre dossier est validé par un courtier renommé). L’agent nous indique aujourd’hui qu’il a reçu une autre offre au prix mais sans clause suspensive, et que notre offre va être refusée… Lire la suite »

hamel
hamel
septembre 28, 2020 4:26

Bonjour, ma fille a visité un appartement proposé sur le boncoin jeudi dernier et fait une offre écrite d’achat au prix demandé vendredi. Le vendeur lui a répondu que d’autres visites avaient lieu samedi et qu’il attendait ces visites pour donner sa réponse. Elle vient de recevoir un mail du vendeur qui indique qu’il a accepté une offre au prix demandé et sans conditions suspensives de prêt. Le vendeur est il dans son droit ? merci de votre réponse

moreau
moreau
octobre 25, 2020 7:17

Bonjour, Nous avons visité un bien lundi dernier par une agence, devant les vendeurs, elle a bien assisté sur le fait que d’autres visites étaient en cours et que le bien allait vite partir. L’agence nous a précisé que nous avions 10 jours pour nous dédire et qu’elle n’accepterai aucune offre puisque nous étions les premiers signataires. Nous avons eu un vrai coup de coeur et avons fait une proposition d’achat aux vendeurs présents au prix indiqué dans l’annonce, qu’ils ont acceptés et signés sans réserves d’une part et d’autre. Vendredi, l’agence et le notaire nous appelle pour annuler la… Lire la suite »

Alissia
Éditeur
Alissia
février 28, 2021 2:20
Reply to  moreau

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Delgado
Delgado
mai 18, 2021 5:03
Reply to  moreau

Bonjour,

La signature d’une offre de la part des vendeurs les engagent vis à vis de l’acquéreur sur le prix et les conditions stipulées.
Ils ne disposent d’aucun délai de rétractation à la différence des acquéreurs qui peuvent encore se rétracter dans les 10 jours suivants le compromis.
Bonne fin de journée,

ArnaudMNN
ArnaudMNN
octobre 25, 2020 9:07

Bonjour, Puis-je me permettre une question SVP : Nous faisons une offre (par l’intermédiaire d’un agent immobilier mandaté) au prix du mandat mais nous exigeons une condition suspensive de l’obtention d’un financement d’un montant d’environ 150k€ supérieur au prix de vente (afin que le prêt couvre le prix de vente + les frais de notaire + des travaux liés à notre projet). Le vendeur peut-il, par l’intermédiaire de son agent immo, refuser la vente sous prétexte qu’il n’accepte pas la condition suspensive demandée car le financement demandé et mis en condition dépasse le prix de vente (le prix mandat) ???… Lire la suite »

Grote
Grote
novembre 19, 2020 6:44

Bonsoir,
Nous avons signé un contrat de vente exclusive avec une agence pour un prix de vente, l’agence nous a trouvé un acquéreur pour un prix inférieur nous avons dans un 1er temps donné un accord verbal pour ce prix 15 jours apres et sans nouvel de l’agence nous avons notre notaire qui nous contacte pour signer un compromis nous avons changé d’avis et nous aimerions revenir sur notre accord verbal sachant que nous n’avons rien signé ni avec l’agence ni avec le notaire est ce possible?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
novembre 23, 2020 2:06
Reply to  Grote

Bonjour, Un accord verbal ne suffisant pas à conclure une vente, il est en principe possible de se rétracter. Il convient également de consulter le contenu du contrat conclu avec l’agence immobilière afin de vérifier les conditions de refus suite à une proposition soumise par un acheteur à un prix inférieur au prix de vente. La plupart du temps, le vendeur dispose de la possibilité de refuser lorsque ce prix est inférieur, ou de choisir un acheteur qu’il a trouvé par ses propres moyens lorsque ce dernier fait une offre à un montant supérieur. Nous espérons avoir su répondre à… Lire la suite »

Marti Gilberte
Marti Gilberte
novembre 26, 2020 6:27

Bonjour Suite à une annonce de vente d’une maison, nous avons contacté le mandataire qui précisait dans l’annonce avoir l’exclusivité, durant la visite nous avons fait une offre au prix (nous étions les premiers). La propriétaire était présente. Un e-mail a été envoyé dans la foulée au mandataire pour confirmer l’offre en mentionnant le prix en chiffe en lettre le nom de notre notaire…..sans préciser de limite dans le temps pour l’offre. Le mandataire nous a précisé 1° qu’il a bien reçu l’offre et qu’il l’a transmet à la propriétaire. 2° nous informe que la propriétaire a besoin d’un temps… Lire la suite »

Hélo
Hélo
décembre 18, 2020 4:25

Bonjour,
que se passe-t-il dans le cas ou la première offre est inférieur au prix de vente et qu’une seconde offre arrive supérieure à la première (mais toujours inférieure au prix de vente)?
Merci beaucoup pour votre réponse

Jean
Jean
janvier 6, 2021 11:08

Bonjour, tout d’abord un grand merci pour vos explications. J’ai une question car j’ai visité une maison qui me plaisait. J’ai prévenu le propriétaire que je souhaitais faire une offre. Il a dès lors supprimé l’annonce pour en remettre une plus cher. J’ai fait l’offre au prix de la première annonce. A-t-il le droit de refuser mon offre? Merci beaucoup

Durant
mars 2, 2021 4:56

Bonjour et merci pour l’article.

Est-ce qu’un professionnel de l’immobilier peut demander des dommages et intérêts dans le cadre d’u mandat d’entremise si le vendeur refuse une offre au prix ?

Toujours dans le cadre d’un mandat d’entremise, est-ce que nous pouvons, dans le cadre d’une négociation, dépasser le net-vendeur initialement au mandat ?

Merci

Monsieur
Monsieur
mars 10, 2021 6:05

Bonjour, Je suis agent immobilier et commercialise une maison, je suis en discussion avec des clients qui m’ont fait 2 offres refusées par les vendeurs, après une contre-proposition orale de ma part, selon les attentes des vendeurs, les acquéreurs me disent accepter cette contre-proposition. Je leur demande oralement de me rédiger par écris cette offre afin de receuillir la signature des vendeurs. J’ai reçu cette offre hier soir. Aujourd’hui d’autres clients me proposent d’acheter cette maison au prix de vente de l’annonce (19000€ d’écart avec l’autre offre). Pour le moment les vendeurs n’ont contre signé aucune offre. Question : mes… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 14, 2021 9:01
Reply to  Monsieur

Bonjour,
Dans le cadre d’une vente immobilière, seuls les engagements écrits et enregistrés auprès des Services de publicité foncière font foi. La promesse d’achat du vendeur ne présente de caractère exécutoire que lorsqu’elle a été constaté par écrit.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Yves
Yves
avril 3, 2021 5:42

Bonjour,
Quid des frais d’agence dans le cas d’une offre au prix refusée par le vendeur ?
Peut-on les réclamer tout de même ?
Merci d’avance.

Jérôme Le Luyer
Jérôme Le Luyer
avril 8, 2021 5:19

Bonjour, Fin janvier 2021 j’ai visité un terrain, et fait une offre AU PRIX directement au propriétaire. L’offre est une lettre manuscrite, signée, datée, scannée et transmise par mail. J’ajoute, car c’est important, qu’il n’y a pas d’intermédiaire dans la vente. Le propriétaire n’a pas répondu officiellement qu’il acceptait mon offre, prétextant qu’il attendait le permis d’aménager (fin mai) pour accepter officiellement mon offre, car le terrain doit être viabilisé pour la vente. Récemment, alors que j’échange régulièrement avec lui sur l’avancement de mon projet, il m’informe au détours d’une phrase, qu’une fois son permis d’aménager obtenu, il remettra le… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 11, 2021 10:44

Bonjour,
Dans le cadre de la conclusion d’une promesse d’achat, seul l’acheteur est soumis à des obligations. Le vendeur dispose simplement de l’option de vendre ou non le bien à l’acheteur, et peut donc discrétionnairement refuser de vendre le bien à la personne concernée.
Il convient également de noter que lorsque le bien à vendre est un bien immobilier, seuls les actes écrits et enregistrés engagent les parties.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Pit
Pit
avril 9, 2021 2:48

Bonjour,
J’ai mis en vente mon local en contrat exclusif avec une agence qui m’a démarché à la suite d’une estimation que j’avais demandé sur le net. Cette agence a trouvé un client au prix et sans condition suspensive en moins d’une semaine. Pour des raisons personnelles, je ne veux plus vendre mon bien. J’ai donc rempli dans les temps le formulaire me permettant de me rétracter sous quatorze jours qui était joint au contrat . Que peut réclamer l’agence immobilière et peut elle me forcer à vendre ? Merci pour votre réponse, cordialement

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 11, 2021 10:18
Reply to  Pit

Bonjour,
Il convient d’examiner les conditions générales d’utilisation de l’agence qui doit en principe comporter une clause sur les conditions de résiliation du contrat après l’expiration du délai de rétractation. A titre d’exemple, il est possible que cette clause permette à l’agence de conserver l’acompte versé par le client à la signature du mandat.
Le client ne peut être contraint de vendre son bien, en particulier lorsqu’aucun avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente) n’a été conclu.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Gilles Gauneau
Gilles Gauneau
avril 18, 2021 2:42

Bonjour, nous avons un contrat de vente en exclusivité avec un agent immobilier pour la vente de notre maison. Un acheteur potentiel avait évoqué lors de sa visite un prix d’achat inférieur au prix demandé et affiché sur l’annonce. J’ai demandé à l’agent immobilier d’inviter l’acheteur potentiel a présenter son offre par écrit et que nous l’étudierons tout en continuant a procéder à des visites qui nous permettraient d’avoir peut-être une offre d’un montant supérieur, avant que nous ne répondions officiellement par écrit, dans les deux semaines (est-ce le bon délai?), à cette proposition. L’agent immobilier me dit qu’il n’est… Lire la suite »

Lecoeur
Lecoeur
mai 1, 2021 5:38

Bonjour,

Si je vends, en direct (265 000€) ET en agence (260 000 net vendeur, mandat simple). J’ai une offre au prix en direct et je me demande si je peux quand même passer par l’agence.

soit si je gagne autant dans les deux cas (si je remonte le net vendeur en “écrasant” la commision par négociation avec l’agent pour conserver le prix d’achat global).

ou même si je gagne moins par agence mais que c’est au prix (net vendeur) à l’agence.

Merci.

Julian
Julian
mai 19, 2021 7:38

Bonjour, nous avons un cas un peut compliqué. Nous avons visité une maison qui a été fait par le père des vendeurs. Il nous a confirmé qu’il vendait la maison pour sa fille et son gendre. Déja une heure après la visite nous avons fait une proposition, qu’il a accepté: “Nous acceptons votre proposition et vous êtes 1er sur la liste.” Après lui avoir livré toutes les informations nécéssaires pour un compromis de vente chez le notaire et qu’il nous a confirmé un rendez-vous chez son notaire il a annullé l’achat, car un autre acheteur avais plus de sécurisation. Nous… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mai 19, 2021 1:52
Reply to  Julian

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Muffat meridol
Muffat meridol
mai 23, 2021 9:15

Bonjour , nous souhaiterions faire une vente un peu particulière. -mettre un prix et indiquer qu il ne s’agit pas du prix de vente , mais que les personnes intéressées peuvent faire une proposition en dessous oubien au dessus et que nous choisirons notre acquéreur – une sorte de vente au plus offrant en plusieurs étapes, en indiquant que les acquéreurs après la visite ont un mois ou 2 pour nous faire une offre le temps qu ils puissent éventuellement faire des simulations aupres de leur banque , – leur indiquer qu ils sont libres de nous faire simplement une… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 28, 2021 9:34
Reply to  Muffat meridol

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Wiline
Wiline
mai 30, 2021 7:46

Bonjour, Nous avons visité une maison via une agence. L’agence nous indique que nous sommes les 1ers à la visiter et qu’une 2nde visite aura lieu 1heure après la nôtre. La maison nous plaît énormément et nous avons fait une offre au prix du mendat par mail après avoir demandé la procédure à l’agence avant la 2nde visite. Le lendemenain, nous rappelons l’agence sans nouvelle de leur part qui nous explique que la 2nde visite a également effectué une offre et qu’on nous rappelle. L’agence nous rappelle en nous expliquant que la 2nde visite a surenchérit sur l’offre au prix… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 10, 2021 5:32
Reply to  Wiline

Bonjour,
En principe, il n’existe pas d’obstacle au fait que l’agent immobilier soumette une offre supérieure au prix de vente tel que fixé dans le mandat, dès lors qu’il agit dans l’intérêt du mandant.
Dès lors qu’aucune promesse ou qu’aucun compromis de vente n’est conjointement signé par l’acheteur et le vendeur, les parties ne sont pas engagées. En effet, l’établissement d’un contrat écrit enregistré au Service de la publicité foncière est impératif afin d’être opposable.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Jonathan
Jonathan
juin 2, 2021 5:21

Bonjour,

J’ai signé un mandat de vente sans exclusivité pour vendre mon appartement.

En 36heures l’agence a trouvé un acheteur au prix du mandat.

Cependant, j’hésite à vendre car un peu pris de vitesse.

Est ce que je peux refuser la vente sans avoir de problèmes sachant que je suis dans le délai de rétractation du mandat ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 8, 2021 4:46
Reply to  Jonathan

Bonjour,
Le mandat signé avec une agence immobilière est un mandat d’intermédiation : le mandataire ne peut en effet contraindre le vendeur à céder son bien.
Il est toutefois possible que le mandat comporte une clause pénale imposant au vendeur de verser la rémunération de l’agent si aucune vente n’a été conclue en raison des refus du vendeur.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

bixente64
bixente64
juin 9, 2021 3:34

Bonjour, pour la mise en vente d’un bien sans intermédiaire, vous indiquez dans le cadre d’une offre d’achat au prix que “si une personne fait une offre d’achat au prix, il y a d’un point de vue juridique, acceptation de l’offre de vente et les parties seront donc contractuellement liées. En effet, l’acceptation du bénéficiaire rencontre purement et simplement l’offre du pollicitant (offrant), la vente est formée sans autre condition nécessaire”Mais cette situation tient elle compte d’éventuelles conditions suspensives telles que l’obtention de prêt ou pas ? En d’autre terme, l’acceptation legal de fait du vendeur en cas d’offre au prix concerne-t-il seulement… Lire la suite »

Lina Dinari
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Lina Dinari
juin 18, 2021 10:32
Reply to  bixente64

Bonjour,
D’un point de vue purement théorique, le contrat est conclu dès la rencontre de l’offre et de l’acceptation, c’est-à-dire lorsque les parties s’accordent sur les mêmes conditions.
Ainsi, en convenant de l’établissement d’une condition suspensive, les parties s’accordent pour conditionner l’exécution de la vente à la survenance d’un événement spécifique. La rencontre des volontés est alors différée, et se concrétise donc lorsque l’ensemble des conditions à la vente sont remplies.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Veve
Veve
juin 9, 2021 8:48

Bonsoir,
une agence peut elle mettre un prix de vente supérieur dans ses publicités que le prix de vente du mandat ?
merci pour votre retour
cordialement

Valérie
Valérie
juin 17, 2021 10:47
Reply to  Veve

Bonjour,

Il est possible de proposer un prix de vente inférieur dans un mandat, par rapport à celui affiché par l’agence immobilière dans ses publicités, à condition que le prix ne soit pas exagérément en deçà de la valeur réelle du bien.

En espérant que notre réponse vous aura été utile,
L’équipe LegalPlace

NGUYEN
NGUYEN
juin 12, 2021 12:33

Bonjour, Nous sommes deux co-propriétaires à parts égales dans la même sci, Mme X et Mme Y. Le fils de Mme Y veut racheter les parts de Mme X. La vente du bien a été confiée à une agence avec mandat simple. Question : Sommes nous tenus d’accepter l’offre d’un acquéreur amené par le mandataire qui a fait une offre au prix du mandat ? En effet, l’offre faite par le fils de Mme Y est inférieure à celle de l’acquéreur amené par l’agence. Si le mandat ne contient pas de clause spécifique interdisant de vendre sous le prix du… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 18, 2021 9:57
Reply to  NGUYEN

Bonjour, Il convient de se reporter au contenu du contrat pour identifier les règles applicables au mandat immobilier telles que convenues par les parties. Le mandant ne peut être contraint d’accepter l’offre d’un potentiel acheteur. En effet, le mandat ne donne pas pouvoir à l’agent immobilier de conclure la vente à la place du mandant. Il est toutefois possible que le contrat comporte une clause pénale qui impose au mandant de verser la rémunération due à l’agent immobilier s’il refuse l’offre au prix de vente qui lui a été soumise. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous… Lire la suite »

Manu
Manu
juin 18, 2021 2:40

Bonjour, Comme vous l’avez précisé, le mandat donné à l’agent immobilier, qui se définit comme un mandat d’entremise, ne donne pas pouvoir à l’agent d’engager son client, sauf en présence d’une stipulation contraire expresse. Il est toutefois fréquent que le mandat comporte une clause pénale. Au titre de cette clause, le client qui n’accepte pas l’offre présentée par l’agent respectant les critères préétablis peut être tenu de rémunérer l’agent même si la vente n’a pas lieu. Par contre si lors de la signature du compromis, l’acheteur ajoute une condition à l’achat qui sera coûteuse pour le vendeur, par exemple une… Lire la suite »

Emmanuel
Emmanuel
juin 18, 2021 3:21

Bonjour, Comme vous l’avez précisé, le mandat donné à l’agent immobilier, qui se définit comme un mandat d’entremise, ne donne pas pouvoir à l’agent d’engager son client, sauf en présence d’une stipulation contraire expresse. Il est toutefois fréquent que le mandat comporte une clause pénale. Au titre de cette clause, le client qui n’accepte pas l’offre présentée par l’agent respectant les critères préétablis peut être tenu de rémunérer l’agent même si la vente n’a pas lieu. Par contre si lors de la signature du compromis, l’acheteur ajoute une condition à l’achat qui sera couteuse pour le vendeur, par exemple une… Lire la suite »

Lina Dinari
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Lina Dinari
juin 28, 2021 8:48
Reply to  Emmanuel

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

di meo
di meo
septembre 27, 2021 9:07

bonjour j’ai visiter un bien chez un particulier qui était gérer par un intermédiaire immobilier j’ai fait une offre d’achat pour l ‘acquisition au prix qui à été acceptée par le vendeur . je me suis mis en relation avec le notaire pour mettre en place le compromis de vente avec l aval du vendeur et 1 semaine après le vendeur me contacte pour m informer qu’il s’est engager avec une autre agence immobilière et a vendu le bien toujours au meme prix Quel est le recours possible pour faire valoir mes droits si je doits attaquer au tribunal petite… Lire la suite »

Alissia
Éditeur
Alissia
septembre 28, 2021 1:14
Reply to  di meo

Bonjour,
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